項(xiàng)目建設(shè)前期報(bào)批報(bào)建管理流程(全)

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項(xiàng)目建設(shè)前期報(bào)批報(bào)建管理流程(全)實(shí)用文檔(實(shí)用文檔，可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）項(xiàng)目建設(shè)前期報(bào)批報(bào)建管理流程……房地產(chǎn)公司……年……月……日目錄TOC\o"1-3”\h\z\uHYPERLINK\l”_Toc350947231"1流程概述31。1流程目的及適用范圍3_Toc350947234"1。3流程關(guān)系3HYPERLINK\l”_Toc350947235”1.4部門(mén)職責(zé)3HYPERLINK\l”_Toc350947236"1。5流程輸入及輸出文件42圖示52.2流程圖63.1項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建階段6_Toc350947243"2)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的工作要點(diǎn)：73）辦理國(guó)有土地使用證的工作要點(diǎn)：7HYPERLINK\l”_Toc350947245”4)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的工作要點(diǎn)：7HYPERLINK\l”_Toc350947246"5）辦理建筑工程施工許可證的工作要點(diǎn):8流程概述流程目的及適用范圍流程目的把控項(xiàng)目開(kāi)工前的報(bào)批報(bào)建工作，建立規(guī)范的流程、科學(xué)的方法和系統(tǒng)的資源。適用范圍公司已獲取的各類(lèi)住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)工前的土地手續(xù)、規(guī)劃報(bào)批、施工報(bào)建及相關(guān)手續(xù).定義土地手續(xù)階段在獲取項(xiàng)目土地后,根據(jù)辦理《國(guó)有土地使用證》的要求,辦理項(xiàng)目投資備案、用地規(guī)劃許可證、用地批復(fù)、初始登記等前置手續(xù),取得項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》.規(guī)劃報(bào)批階段在取得項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》后，根據(jù)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的要求，辦理項(xiàng)目日照分析、人防報(bào)建、文物勘探、節(jié)能審查、建設(shè)規(guī)模、名稱審核等前置手續(xù)，取得項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。施工報(bào)建階段在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，根據(jù)辦理《建筑工程施工許可證》的要求，辦理藍(lán)圖審查、防雷審查、消防審查、地震安評(píng)、環(huán)境評(píng)價(jià)、招投標(biāo)等前置手續(xù)，取得項(xiàng)目《建筑工程施工許可證》.流程關(guān)系流程等級(jí)母流程子流程關(guān)聯(lián)流程一級(jí)流程無(wú)《項(xiàng)目投資備案作業(yè)規(guī)則》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理作業(yè)規(guī)則》《國(guó)有土地證使用證辦理作業(yè)規(guī)則》《新建居住區(qū)及建筑物名稱預(yù)先審查作業(yè)規(guī)則》《日照分析、指標(biāo)復(fù)核辦理作業(yè)規(guī)則》《房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)規(guī)模辦理作業(yè)規(guī)則》《項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案節(jié)能審查作業(yè)規(guī)則》《項(xiàng)目用地文物勘探作業(yè)規(guī)則》《人防工程報(bào)建作業(yè)規(guī)則》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理作業(yè)規(guī)則》《項(xiàng)目放、驗(yàn)線辦理作業(yè)規(guī)則》《施工圖審查作業(yè)規(guī)則》《防雷施工圖設(shè)計(jì)文件審核作業(yè)規(guī)則》《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核(土建部分）作業(yè)規(guī)則》《項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批作業(yè)規(guī)則》無(wú)部門(mén)職責(zé)部門(mén)名稱本流程中承擔(dān)的主要職責(zé)主辦部門(mén)報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地獲取至取得施工許可證的報(bào)批、報(bào)建及相關(guān)權(quán)證獲取工作;協(xié)調(diào)公司相關(guān)部門(mén)落實(shí)報(bào)批、報(bào)建及相關(guān)權(quán)證獲取中政府相關(guān)職能部門(mén)的規(guī)定和要求，收集項(xiàng)目屬地報(bào)批、報(bào)建的最新政策和相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)相關(guān)外部客戶資源的拓展與維護(hù);配合部門(mén)設(shè)計(jì)管理部門(mén)配合日照分析、指標(biāo)復(fù)核，負(fù)責(zé)項(xiàng)目方案圖的提供和分析過(guò)程技術(shù)對(duì)接；配合人防報(bào)建或核費(fèi)，負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目方案圖紙及報(bào)建面積；配合規(guī)模審批，負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目詳細(xì)面積指標(biāo)；配合辦理工程規(guī)劃許可證,負(fù)責(zé)提供報(bào)批施工圖，配合審批意見(jiàn)進(jìn)行圖紙修訂完善;財(cái)務(wù)管理部門(mén)配合審核各項(xiàng)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)，支付費(fèi)用；工程管理部門(mén)配合辦理施工許可證，負(fù)責(zé)施工單位招標(biāo),督促施工單位辦理施工許可證相關(guān)手續(xù)；流程輸入及輸出文件流程輸入文件流程輸出文件《土地成交確認(rèn)書(shū)》《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批方案項(xiàng)目工程施工圖紙《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》圖示系統(tǒng)圖流程圖流程操作指引項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建階段項(xiàng)目投資備案的工作要點(diǎn)：設(shè)計(jì)管理部門(mén)負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)及分期指標(biāo)。財(cái)務(wù)管理部門(mén)負(fù)責(zé)提供分期項(xiàng)目投資計(jì)劃、資金來(lái)源信息。新取得項(xiàng)目在簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)依據(jù)發(fā)展改革部門(mén)的要求填寫(xiě)《*＊**省企業(yè)投資項(xiàng)目備案表》、《項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介》，并提交審核。詳見(jiàn)《項(xiàng)目投資備案作業(yè)規(guī)則》。辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的工作要點(diǎn)：根據(jù)規(guī)劃部門(mén)的要求準(zhǔn)備資料，提交《建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理申請(qǐng)表》等資料，并提交審核。規(guī)劃主管部門(mén)經(jīng)辦人填寫(xiě)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理審批表》及《批前公示單》經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)和網(wǎng)站批前公示。批前公示階段報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)將需支付的費(fèi)用經(jīng)審批后提交至財(cái)務(wù)管理部門(mén)，財(cái)務(wù)管理部門(mén)支付款項(xiàng)。公示結(jié)束，報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)到公示牌制作單位領(lǐng)取公示照片及到規(guī)劃部門(mén)公示窗口領(lǐng)取《批前公示單》到規(guī)劃信訪部門(mén)簽署意見(jiàn)后提交規(guī)劃主管部門(mén)經(jīng)辦人。督促規(guī)劃主管部門(mén)經(jīng)辦人進(jìn)行審批、發(fā)證。辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證工作內(nèi)容詳見(jiàn)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理作業(yè)規(guī)則》.辦理國(guó)有土地使用證的工作要點(diǎn):報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》相關(guān)手續(xù)辦理及資料準(zhǔn)備。財(cái)務(wù)管理部門(mén)：負(fù)責(zé)土地出讓金及契稅的審核與支付.資料齊備后，報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)至土地主管部門(mén)辦理土地證.辦理國(guó)用土地使用證工作內(nèi)容詳見(jiàn)《國(guó)有土地使用證辦理作業(yè)規(guī)則》。辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的工作要點(diǎn)：報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)規(guī)模批復(fù)資料的準(zhǔn)備，提交房管局規(guī)劃發(fā)展處。詳見(jiàn)：《房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)規(guī)模辦理作業(yè)規(guī)則》報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)提供所需報(bào)建資料，提交市文物局勘探發(fā)掘處，進(jìn)行項(xiàng)目用地文物勘探的現(xiàn)場(chǎng)勘探及報(bào)告的批復(fù)工作.詳見(jiàn)《項(xiàng)目用地文物勘探作業(yè)規(guī)則》報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)提供所需報(bào)建資料，提交市人防辦工程處進(jìn)行項(xiàng)目的人防工程報(bào)建及人防施工圖備案工作。詳見(jiàn)：《人防工程報(bào)建作業(yè)規(guī)則》報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)提供所需報(bào)建資料，提交市建委設(shè)計(jì)管理處辦理項(xiàng)目建設(shè)方案節(jié)能審查工作。詳見(jiàn)：《項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案節(jié)能審查作業(yè)規(guī)則》報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)提供所需資料，提交規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院建筑所，在日照、指標(biāo)復(fù)核過(guò)程中設(shè)計(jì)管理部門(mén)做好與規(guī)劃院溝通有關(guān)專業(yè)技術(shù)方面的問(wèn)題工作.詳見(jiàn)：《日照分析、指標(biāo)復(fù)核辦理作業(yè)規(guī)則》報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)提供所需資料,提交規(guī)劃主管部門(mén)進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃許可證的報(bào)批。詳見(jiàn):《建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理作業(yè)規(guī)則》辦理建筑工程施工許可證的工作要點(diǎn)：設(shè)計(jì)管理部門(mén)提供全套施工圖后報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)準(zhǔn)備資料進(jìn)行施工圖的審查和防雷審查、消防審查.詳見(jiàn)：《施工圖審查作業(yè)規(guī)則》、《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核作業(yè)規(guī)則》、《防雷施工圖設(shè)計(jì)文件審核作業(yè)規(guī)則》報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)委托有資質(zhì)的環(huán)境評(píng)價(jià)單位進(jìn)行項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià),報(bào)環(huán)境部門(mén)進(jìn)行審批。詳見(jiàn)：《項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批作業(yè)規(guī)則》報(bào)批報(bào)建管理部門(mén)至建委大廳報(bào)送相關(guān)資料，進(jìn)行招標(biāo)備案，施工單位、監(jiān)理單位予以配合辦理項(xiàng)目施工許可證。詳見(jiàn)：《建筑工程施工許可證辦理作業(yè)規(guī)則》項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建報(bào)批流程前言本案對(duì)房地產(chǎn)全程開(kāi)發(fā)進(jìn)行流程演示及闡述，由于復(fù)雜和系統(tǒng)性所限，本案僅側(cè)重對(duì)整體流程的演示,其中的操作細(xì)節(jié)需作專題展開(kāi)。需要說(shuō)明的是:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域性特征，導(dǎo)致各地市場(chǎng)差異明顯,在此將較為成熟規(guī)范的深圳市場(chǎng)為示范藍(lán)本；并將甲方預(yù)設(shè)為無(wú)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)且規(guī)范操作的開(kāi)發(fā)商.作為內(nèi)部交流和分享的機(jī)會(huì),我們期待大家批評(píng)及建議性反饋，進(jìn)一步完善、充實(shí)其中的內(nèi)容，共同進(jìn)步與提高！此致敬禮營(yíng)銷(xiāo)策劃部敬上2003年12月29日項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程土地使用權(quán)的取得取得方式行政劃撥協(xié)議出讓招標(biāo)拍賣(mài)（掛牌、投標(biāo)兩類(lèi)）:其中深圳目前已基本采用掛牌拍賣(mài)的方式轉(zhuǎn)讓流程示意(以拍賣(mài)為例）現(xiàn)場(chǎng)勘察，現(xiàn)場(chǎng)勘察，收集相關(guān)資料信息的初步收集、分析確定競(jìng)拍價(jià)、競(jìng)拍人、叫價(jià)原則獲取土地出讓信息及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)（一般1-3個(gè)月前，政府予以公布即掛牌）組建競(jìng)投小組，購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū)。（成員包括：估價(jià)師、策劃分析、財(cái)務(wù)、工程設(shè)計(jì)、法律等多種人員）測(cè)算土地成本、估算開(kāi)發(fā)總投資、總價(jià)值。（一般采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行計(jì)算）辦理競(jìng)買(mǎi)登記手續(xù)，提交相關(guān)資料及競(jìng)拍保證金，領(lǐng)取競(jìng)拍號(hào)牌，了解規(guī)定細(xì)則及其他。競(jìng)拍成功，簽訂成交確認(rèn)書(shū)，并按規(guī)定期限交納成交價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用。獲得土地使用權(quán)限辦理相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)細(xì)節(jié)闡述信息資料部分招標(biāo)文件、公告（政府對(duì)地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說(shuō)明）；現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度生、熟地指地塊是否已生、熟地指地塊是否已“三通一平”：及通水、通電、通路和地塊表面了平整處理；前期研究報(bào)告包括：市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工程信息資料、類(lèi)似項(xiàng)目資料、同區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)、銷(xiāo)售情況，潛在目標(biāo)客戶調(diào)查分析；參拍發(fā)展商的意向分析:資金狀況、土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等;競(jìng)拍提交資料包括:法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(法人企業(yè)另加附股東會(huì)或董事會(huì)決議)；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書(shū)(深圳允許自然人參與競(jìng)拍）；前期可行性分析（機(jī)會(huì)可行性分析可行性分析可大致分為三個(gè)階段：機(jī)會(huì)可行分析階段：確定投資方向，提出開(kāi)發(fā)目標(biāo)；可行性分析可大致分為三個(gè)階段：機(jī)會(huì)可行分析階段：確定投資方向，提出開(kāi)發(fā)目標(biāo)；初步可行性分析階段：確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前景及定位方向；最終可行性分析階段：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)論證、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)分析，預(yù)算分析、資金安排；一般采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（又叫剩余法）確定競(jìng)拍的最高限價(jià)，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等條件，發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)收益進(jìn)行預(yù)測(cè),剔除開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利潤(rùn)得出最高地價(jià);地價(jià)=項(xiàng)目市場(chǎng)收益-開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用-期望利潤(rùn)總成本費(fèi)用=開(kāi)發(fā)成本(詳見(jiàn)下表)+開(kāi)發(fā)費(fèi)用(詳見(jiàn)下表)+稅費(fèi)（詳見(jiàn)下表）開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目備注1土地取得成本、2前期費(fèi)用、2。1策劃研究費(fèi)、2。2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、3建筑期費(fèi)用參考《價(jià)格信息》及同類(lèi)物業(yè)3。1樁基礎(chǔ)工程、3。2地下室工程、3.3主體土建工程、3。4安裝工程、3.5室外配套工程、3。6專業(yè)人員費(fèi)用約前五項(xiàng)之和的3％3.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)約前五項(xiàng)之和的3％4總建造成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目備注1管理費(fèi)用建安費(fèi)用的3%2財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款年期利率計(jì)算3推廣費(fèi)用按售價(jià)/租金的3%-5％計(jì)算稅費(fèi)明細(xì)表序號(hào)類(lèi)別稅(費(fèi)）率計(jì)算基數(shù)1營(yíng)業(yè)稅5％成交價(jià)2城市維護(hù)建設(shè)稅1％營(yíng)業(yè)稅3教育費(fèi)附加僅為房屋租賃所須繳交項(xiàng)目，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)須繳交該稅項(xiàng)。僅為房屋租賃所須繳交項(xiàng)目，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)須繳交該稅項(xiàng)。3％營(yíng)業(yè)稅4印花稅0。1%售價(jià)/租金5房產(chǎn)稅＊1。2％房產(chǎn)原值X70％6房屋租賃管理費(fèi)＊2％租金7企業(yè)所得稅深圳市企業(yè)所得稅率15%，具體依各地政策和企業(yè)性質(zhì)而定。15%銷(xiāo)售稅后利潤(rùn)立項(xiàng)籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，規(guī)劃測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪后，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖,進(jìn)行放點(diǎn)確位，報(bào)項(xiàng)目名并注冊(cè)。選定各類(lèi)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。⑺⑺⑺⑺⑺⑺⑺廣告設(shè)計(jì)公司印刷包裝公司禮儀制作公司模型制作公司⑹⑷⑵⑶⑴策劃、代理公司規(guī)劃設(shè)計(jì)單位開(kāi)發(fā)商⑸施工單位監(jiān)理機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)⑺⑺（虛箭頭表示可由甲方執(zhí)行或甲方委托執(zhí)行)⑴甲方進(jìn)行招標(biāo),選定策劃(銷(xiāo)售代理)服務(wù)公司；⑵策劃公司提交項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告,以市場(chǎng)需求出發(fā)，協(xié)助完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)；⑶甲方依據(jù)可行性分析，下達(dá)設(shè)計(jì)委托招標(biāo)書(shū)，并最終選定；⑷設(shè)計(jì)單位提交初案；⑸策劃公司(綜合甲方意見(jiàn)）提出具體書(shū)面修改意見(jiàn)；⑹設(shè)計(jì)單位依據(jù)修改意見(jiàn),出正式的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;⑺依據(jù)確定的策劃（規(guī)劃設(shè)計(jì)）方案，選擇具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)后實(shí)施；市場(chǎng)調(diào)查分析宏觀環(huán)境分析預(yù)測(cè)國(guó)家政治法律環(huán)境;經(jīng)濟(jì)科技發(fā)展趨勢(shì)；中觀環(huán)境（所在城市）分析預(yù)測(cè)：城市建設(shè)與規(guī)劃;競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)及知名企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)；市場(chǎng)供應(yīng)與需求關(guān)系;各類(lèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)狀況;微環(huán)境分析預(yù)測(cè)區(qū)域消費(fèi)需求研判；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查;依據(jù)上述調(diào)查分析,對(duì)關(guān)鍵問(wèn)題做出專項(xiàng)主題研究，提出初步可行性分析報(bào)告:開(kāi)發(fā)方式、材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)品形態(tài)、施工進(jìn)程、市場(chǎng)定位等初步構(gòu)想（各類(lèi)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)始正式介入）;投資計(jì)劃安排依據(jù)初步可行性分析和公司資源，經(jīng)計(jì)算、評(píng)估分析后,確定最優(yōu)方案，加入相應(yīng)的資金流量分析和投資預(yù)算安排，得出最終可行性分析.項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式最終確定開(kāi)發(fā)模式：獨(dú)立開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)、投資商介入等；可行性分析內(nèi)容提綱（參考）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景研判包括：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征、產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境、市場(chǎng)供求趨勢(shì)等;項(xiàng)目概況及基本數(shù)據(jù)包括：項(xiàng)目名稱(項(xiàng)目名及推廣名）、技術(shù)參數(shù)、規(guī)劃要點(diǎn)、地理位置、四至狀況、片區(qū)特點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)特征(SWOT分析）等；目標(biāo)市場(chǎng)分析包括:市場(chǎng)需求分析及預(yù)測(cè)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、發(fā)展主題及產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶確定與描述、銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)、包裝推廣及銷(xiāo)售計(jì)劃制定等；項(xiàng)目進(jìn)程安排包括:項(xiàng)目開(kāi)工、包裝推廣、預(yù)售、竣工、驗(yàn)收、入伙計(jì)劃等；項(xiàng)目成本估算按方案確定的開(kāi)發(fā)次序、模式與規(guī)模，做出項(xiàng)目成本估算；項(xiàng)目管理及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)管理部分包括：貸款成本、貸款償還計(jì)劃以及貸款與償還平衡計(jì)算；財(cái)務(wù)平衡分析；項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)修改費(fèi)用測(cè)算；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)部分:現(xiàn)金流量分析（依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程安排估算）、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期、財(cái)務(wù)敏感度；經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及處理；物業(yè)管理服務(wù)要求；報(bào)建規(guī)劃提交可行性研究報(bào)告和立項(xiàng)申請(qǐng)，到計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)申請(qǐng)立項(xiàng)；將總體規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批，通過(guò)后領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證（總體規(guī)劃通過(guò)后如一次規(guī)劃分批實(shí)施，將分期實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃和相應(yīng)單體建筑設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。）在項(xiàng)目簽訂土地出讓合同、取得立項(xiàng)批文和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后到當(dāng)?shù)孛裾值孛芾磙k公室申報(bào)地名。上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證.在項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)審查通過(guò)以后，由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的所有專業(yè)管線（包括:供電、自來(lái)水、燃?xì)?、電信、有線電視、路燈，市政道路、雨污水管網(wǎng)）進(jìn)行管線規(guī)劃設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)方案送規(guī)劃局的市政規(guī)劃管理處審核，通過(guò)后，將管線規(guī)劃圖送上述各專業(yè)部門(mén)聽(tīng)取各部門(mén)意見(jiàn)，然后由建設(shè)單位會(huì)同規(guī)劃局的有關(guān)人員召集各專業(yè)部門(mén)召開(kāi)管線規(guī)劃協(xié)調(diào)會(huì)，將所有專業(yè)部門(mén)的意見(jiàn)形成會(huì)議紀(jì)要,以防止各專業(yè)管線在具體實(shí)施中相互扯皮，管位相撞。到各規(guī)費(fèi)收繳部門(mén)報(bào)審、繳費(fèi)，具體手續(xù)辦理如下：將報(bào)批的范圍內(nèi)所有建筑單體圖紙報(bào)當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)進(jìn)行消防審查,取得建筑工程消防意見(jiàn)書(shū)。到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局計(jì)劃財(cái)務(wù)處繳納建設(shè)規(guī)費(fèi).到當(dāng)?shù)亟逃钟?jì)劃財(cái)務(wù)處繳納教育設(shè)施附加費(fèi)。到衛(wèi)生防疫站進(jìn)行工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測(cè)費(fèi)。與當(dāng)?shù)胤抗芫职紫伔乐顾b定白蟻防止協(xié)議，繳納白蟻防止費(fèi)。按整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃的綠化率規(guī)定專門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綠化設(shè)計(jì),將綠化報(bào)建圖，送園林管理局審批。按當(dāng)?shù)氐娜朔琅涮滓螅鲰?xiàng)目的人防規(guī)劃，然后將所做的人防規(guī)劃和人防工程的立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)當(dāng)?shù)厝朔擂k部門(mén)審批通過(guò)。到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)委員會(huì)繳納新型墻體改造費(fèi)和散裝水泥費(fèi).到當(dāng)?shù)爻墙n案館簽訂建設(shè)工程檔案移交協(xié)議書(shū)。到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局質(zhì)監(jiān)站簽訂建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)協(xié)議,繳納工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)。領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準(zhǔn)備實(shí)施的所有單體建筑的施工圖紙送建設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過(guò)后領(lǐng)取建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書(shū).如投資方（項(xiàng)目控股方）是國(guó)有資產(chǎn),建筑工程必須通過(guò)當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)辦公室進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，對(duì)中標(biāo)施工單位發(fā)中標(biāo)通知書(shū)。憑建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書(shū)和施工單位中標(biāo)通知書(shū)到建設(shè)局建管處，申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。憑建設(shè)工程施工許可證及商品房核價(jià)的有關(guān)資料送當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)進(jìn)行商品房預(yù)售核價(jià).名詞解釋五證：土地出讓合同(土地使用證）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證（外銷(xiāo)證視規(guī)定執(zhí)行）；三書(shū)：房屋質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、質(zhì)量驗(yàn)收合格證;營(yíng)銷(xiāo)推廣推廣流程細(xì)解房屋銷(xiāo)售流程項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)前：房屋銷(xiāo)售流程項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)前：市場(chǎng)調(diào)研（市場(chǎng)可行性調(diào)研分析報(bào)告市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組）↓項(xiàng)目立項(xiàng)確定后：市場(chǎng)定位（項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、價(jià)格定位市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組）↓規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（開(kāi)發(fā)節(jié)奏、戶型、立面、庭院、配套市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組）↓規(guī)劃方案確定后：項(xiàng)目操作策劃（銷(xiāo)售推廣策劃、前期銷(xiāo)售工作計(jì)劃市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組、包裝組）↓正式發(fā)售前3-6個(gè)月：銷(xiāo)售推廣實(shí)施（銷(xiāo)售準(zhǔn)備銷(xiāo)售服務(wù),廣告策劃市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo),包裝策劃包裝）↓樓花銷(xiāo)售期：正式發(fā)售（銷(xiāo)售組織、信息反饋銷(xiāo)售服務(wù)；合同按揭手續(xù)客戶事務(wù)）↓樓花銷(xiāo)售期：銷(xiāo)售策略調(diào)整（上月銷(xiāo)售總結(jié)、下月銷(xiāo)售推廣計(jì)劃市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、階段銷(xiāo)售總結(jié)及策略調(diào)整銷(xiāo)售服務(wù)）↓入伙前1-3個(gè)月：尾盤(pán)促銷(xiāo)（尾盤(pán)促銷(xiāo)計(jì)劃……市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)）↓正式入伙前7-20天：業(yè)主入伙（入伙組織、安排……客戶事務(wù)）↓銷(xiāo)售率達(dá)95%以上：項(xiàng)目銷(xiāo)售總結(jié)（項(xiàng)目銷(xiāo)售總結(jié)報(bào)告及客戶分析報(bào)告……市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)）↓入伙1個(gè)月后：辦理業(yè)主房產(chǎn)證（房地產(chǎn)初始登記、辦理業(yè)主房產(chǎn)證……客戶事務(wù)）全文完?duì)I銷(xiāo)策略總案總體執(zhí)行方案階段策略及執(zhí)行計(jì)劃專項(xiàng)執(zhí)行報(bào)告效果評(píng)估分析其他銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段策劃提交項(xiàng)目銷(xiāo)售策略及執(zhí)行報(bào)告:具體價(jià)格表(包括銷(xiāo)售底價(jià)項(xiàng)目的最低銷(xiāo)售價(jià)格，是價(jià)格的最低防線；、表價(jià)項(xiàng)目的最低銷(xiāo)售價(jià)格，是價(jià)格的最低防線；對(duì)外公布的價(jià)格，是與客戶溝通價(jià)格的支點(diǎn)；完成要素列表類(lèi)別項(xiàng)目備注設(shè)施類(lèi)售樓處包裝位置、大小、風(fēng)格模型的制作與擺放尺寸、形態(tài)(剖面或平面）、數(shù)量樣板間的設(shè)計(jì)、裝修數(shù)量、位置、風(fēng)格銷(xiāo)售通道的安排、包裝安全性、便捷性、美觀度等戶外包裝審批、設(shè)計(jì)制作提前申報(bào)審批，確定地點(diǎn)、數(shù)量、規(guī)格、時(shí)間等文件類(lèi)銷(xiāo)售文件的制作與印刷包括:樓書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、收據(jù)、價(jià)格表等媒體版面的預(yù)訂包括版位、版面、形式等銷(xiāo)售及財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)準(zhǔn)備培訓(xùn)提綱及銷(xiāo)售管理?xiàng)l例其他/以上各類(lèi)審批和制作必須提前做出工作計(jì)劃表，確定日期、數(shù)量、規(guī)格等正式銷(xiāo)售在正式銷(xiāo)售開(kāi)始前，可采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)或試探市場(chǎng)的手段，后者現(xiàn)居多，一般采用收取誠(chéng)意金、派發(fā)籌碼券等，轉(zhuǎn)化方式有：排隊(duì)、抽簽、優(yōu)先選購(gòu)及其他；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)或試探市場(chǎng)的手段，后者現(xiàn)居多，一般采用收取誠(chéng)意金、派發(fā)籌碼券等，轉(zhuǎn)化方式有：排隊(duì)、抽簽、優(yōu)先選購(gòu)及其他；項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度達(dá)到法定要求，憑建設(shè)工程施工許可證和預(yù)售批準(zhǔn)文件到當(dāng)?shù)貒?guó)土局開(kāi)發(fā)辦(或房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)處）領(lǐng)取商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證,銷(xiāo)售正式展開(kāi)。工作內(nèi)容說(shuō)明：依據(jù)階段計(jì)劃執(zhí)行廣告、推廣，由銷(xiāo)售人員做來(lái)電、來(lái)訪登記，進(jìn)行匯總，策劃部評(píng)估廣告投放效果，并適時(shí)做出調(diào)整計(jì)劃；銷(xiāo)售管理人員將每日客戶及成交資料匯總整理，校對(duì)銷(xiāo)控表,與財(cái)務(wù)部就當(dāng)日（或前一日）成交情況進(jìn)行核對(duì)，將需跟進(jìn)與款項(xiàng)將到期客戶單列，交由當(dāng)事銷(xiāo)售員跟進(jìn)；;銷(xiāo)售部每周提交“周銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表”，及客戶關(guān)注熱點(diǎn)、問(wèn)題統(tǒng)計(jì)，交由策劃部進(jìn)行研究分析，并提出相應(yīng)的調(diào)整或解決方案；銷(xiāo)售部(每月或半月，視具體情況而定）出具“銷(xiāo)售狀況匯總表"，協(xié)助策劃部對(duì)前階段銷(xiāo)售進(jìn)行評(píng)估分析，對(duì)下階段廣告節(jié)奏、投放方式、價(jià)格策略、銷(xiāo)控處理、促銷(xiāo)活動(dòng)等做出計(jì)劃；銷(xiāo)售服務(wù)流程示意圖核對(duì)銷(xiāo)控核對(duì)銷(xiāo)控財(cái)務(wù)開(kāi)具收據(jù)交納定金取消銷(xiāo)控客戶追蹤客戶來(lái)訪、來(lái)電銷(xiāo)售接待客戶資料登記成交意向確定交納誠(chéng)意金（小定）簽訂臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂正式認(rèn)購(gòu)書(shū)成交意向未確定撻定進(jìn)行銷(xiāo)控簽訂正式銷(xiāo)售合同補(bǔ)足樓款（首期款）誠(chéng)意金：也可稱為臨時(shí)定金即小定，有效期一般規(guī)定為24小時(shí)，金額500元為起點(diǎn)（依項(xiàng)目而定），臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)：也可不設(shè)此環(huán)節(jié)；；定金：一般起點(diǎn)為10,000元(依項(xiàng)目而定）,有效期7天-15天，根據(jù)項(xiàng)目檔次和銷(xiāo)售狀況而定;正式合同簽訂流程：通知客戶攜帶相關(guān)身份證件和購(gòu)房證明資料客戶憑銷(xiāo)售部開(kāi)具的交款通知（確認(rèn))書(shū),到財(cái)務(wù)部交納相關(guān)款項(xiàng)（可依需要代收相關(guān)稅費(fèi)）后,領(lǐng)取付清樓款證明書(shū)和相應(yīng)收據(jù)；憑付清樓款證明書(shū)，與客戶簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同（如代辦房產(chǎn)證,另簽委托授權(quán)書(shū)）;辦理銀行按揭手續(xù)（現(xiàn)場(chǎng)辦公居多)，交納相關(guān)費(fèi)用；后期服務(wù)項(xiàng)目在通過(guò)質(zhì)檢綜合驗(yàn)收（包括消防、人防、煤氣、水電等)，準(zhǔn)備“房屋質(zhì)量保證書(shū)”和“房屋使用說(shuō)明書(shū)”,具備入伙條件.物業(yè)管理部分前期介入工作內(nèi)容從物業(yè)管理角度，對(duì)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和功能配置提出建議;搭建管理組織架構(gòu)、制定管理計(jì)劃與計(jì)算管理份額;制定管理工作流程及員工培訓(xùn)計(jì)劃；擬定物業(yè)管理文本（包括業(yè)主公約）；核對(duì)客戶物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠名單及數(shù)額；制定第一年度財(cái)務(wù)預(yù)算；施工安裝工作內(nèi)容了解并審查各類(lèi)設(shè)備的性能特點(diǎn)；掌握各管線連接、分布狀況；竣工驗(yàn)收工作內(nèi)容質(zhì)檢綜合驗(yàn)收完畢后，交付使用之前（入伙之前），進(jìn)行內(nèi)部質(zhì)量驗(yàn)收；制定各類(lèi)設(shè)施的使用、維修、保養(yǎng)制度；后期服務(wù)工作內(nèi)容（略)銷(xiāo)售策劃工作內(nèi)容移交相關(guān)客戶資料，協(xié)助客戶辦理入伙手續(xù)附件一：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案產(chǎn)生細(xì)解開(kāi)發(fā)立項(xiàng)階段,甲方營(yíng)銷(xiāo)部（或委托專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)）對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)空間及可行性；營(yíng)銷(xiāo)部依據(jù)項(xiàng)目狀況，明細(xì)項(xiàng)目策劃方案要點(diǎn)要求（既方案內(nèi)容提綱）,選擇策劃服務(wù)公司進(jìn)行招標(biāo)（比稿）,并最終選定；工程部依據(jù)確定的項(xiàng)目定位分析,選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)可細(xì)分為：整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等，可由一家或多家機(jī)構(gòu)完成，內(nèi)容由“概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)可細(xì)分為：整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等，可由一家或多家機(jī)構(gòu)完成，內(nèi)容由“概念設(shè)計(jì)—初步規(guī)劃—詳細(xì)規(guī)劃—建筑單體—樓層分布—室內(nèi)戶型”過(guò)渡；內(nèi)容包括：項(xiàng)目定位、戶型配比、功能要求等原則性設(shè)想，但不能有過(guò)多的細(xì)節(jié)要求，避免對(duì)設(shè)計(jì)方的不必要干擾和限制；規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提交規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿，甲方評(píng)標(biāo)、選定中標(biāo)單位；甲方綜合策劃公司意見(jiàn)分別從市場(chǎng)接納和工程實(shí)施的角度提出意見(jiàn)，可依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際提出一些市場(chǎng)流行的創(chuàng)新要素，以供參考；分別從市場(chǎng)接納和工程實(shí)施的角度提出意見(jiàn)，可依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際提出一些市場(chǎng)流行的創(chuàng)新要素，以供參考；規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提交方案，并進(jìn)行講解說(shuō)明；甲方進(jìn)行研究,提出書(shū)面修改意見(jiàn)(可重復(fù)過(guò)程）；最終確定方案,出正稿；依據(jù)最終正稿,出施工藍(lán)圖；整體規(guī)劃（空間處理、用地平衡、管網(wǎng)分布等）建筑外立（風(fēng)格、層高、外型、線條）整體規(guī)劃（空間處理、用地平衡、管網(wǎng)分布等）建筑外立（風(fēng)格、層高、外型、線條）樓層平面分布、戶型設(shè)計(jì)園林道路小區(qū)配套參考資料深圳某品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程主線：房屋建造流程尋找新的土地資源(發(fā)展研究部或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部)↓項(xiàng)目可行性論證(設(shè)計(jì)部，項(xiàng)目開(kāi)發(fā),銷(xiāo)售部，成本或財(cái)務(wù)部）↓購(gòu)買(mǎi)（投標(biāo)）土地并簽訂土地使用權(quán)出讓合同（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部）↓項(xiàng)目立項(xiàng)（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部，設(shè)計(jì)部，銷(xiāo)售部）↓項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)報(bào)建（設(shè)計(jì)部,