2023年我國房地產(chǎn)銷售情況圖文分析報告

我國房地產(chǎn)銷售狀況圖文分析匯報（.01.03）一、中國房地產(chǎn)銷售現(xiàn)實狀況：三四線都市熱度異常

1-10月商品房銷售繼續(xù)了近三年來的增長勢頭。1-10月全國商品房銷售面積13.0億平方米，同比增長8.2%；1-10月全國商品房銷售額10.3萬億元，同比增長12.6%，雖然增長率相比和有所減少，不過仍然維持了增長，同步行業(yè)也持續(xù)三年維持了強勁的增長勢頭。

商品房銷售面積合計值

商品房銷售額合計狀況

之因此獲得如此高的銷售體現(xiàn)，其中一種重要原因是三四線都市的奉獻。從數(shù)據(jù)來看，前十月，三四線都市在銷售面積上以及銷售金額增速上分別領先一二線都市18.7個以及27.2個百分點，是近五年來兩者差距最大的一次。年前三季度三四線都市成交面積同比保持領先

年前三季度三四線都市成交金額同比在保持領先

目前三線都市的房價已經(jīng)開始領漲一線與二線都市，且漲幅已經(jīng)靠近其的最大漲幅水平，三線都市房價的迅速上漲也會逐漸制約行業(yè)政策深入放松的空間。相比已經(jīng)出現(xiàn)了迅速的下降，共減少約0.8億平，降幅達20%。且目前其絕對值水平已經(jīng)低于，按照記錄局數(shù)據(jù)來看，目前每月約1000萬平的消化速度假如繼續(xù)消化下去，則到上六個月待售住宅面積水平將會到達近5年的最低值。

三四線都市房價開始領漲

行業(yè)狹義庫存面積（億平）

同步從更廣泛應用的行業(yè)的可售面積庫存去化狀況來看，目前一、二、三線都市的整體庫存水平也已經(jīng)處在近年來相對低位的水平。行業(yè)去庫存政策已經(jīng)獲得了非常明顯的成效。

不過從行業(yè)1998年開始累積的新動工面積減去累積的銷售面積來測算的廣義住宅庫存面積來看，目前行業(yè)整體的庫存雖然從開始出現(xiàn)了下降，不過其絕對值仍然有25億平。從后續(xù)看行業(yè)仍然存在著去庫存的動因，但整體而言去庫存的動力已經(jīng)開始逐漸減小。

行業(yè)新動工估算廣義庫存面積

從開發(fā)商資金來源角度看居民購房杠桿狀況

從購房者角度看居民購房杠桿狀況

驅動原因從下六個月開始都出現(xiàn)了一定的弱化。首先，目前按揭利率從的低位開始出現(xiàn)上浮，尤其是下六個月開始出現(xiàn)了持續(xù)的上漲，這對于目前行業(yè)這部分高杠桿資金所帶來的成交奉獻也會帶來不利的影響。

年5月起房貸利率出現(xiàn)持續(xù)上浮（%）

居民短期貸款在年出現(xiàn)抬升

以來新增居民短期貸款增長迅速。1~10月，我國新增短期居民貸款合計1.6萬億元，同比增長243.4%，其中部分資金存在用于支付房款，違規(guī)進入樓市的狀況，影響了房地產(chǎn)金融調控秩序。此現(xiàn)象已經(jīng)引起監(jiān)管部門的重視，9月5日，北京銀監(jiān)局、人行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)告知，規(guī)定轄內(nèi)銀行開展個人貸款資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場狀況檢查。11月3日，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合布署規(guī)范購房融資行為，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構違規(guī)提供購房首付融資，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。截至目前，已經(jīng)有北京、江蘇、江西、廣東、重慶等省市均已下發(fā)文獻加強對居民消費貸款的管理。未來消費貸款進入樓市的狀況有望得到遏制，這也會深入克制杠桿資金對于高成交的奉獻。

二、中國房地產(chǎn)銷售預測

總體來看，一二線都市調控政策短期內(nèi)仍然難以松動，但目前量價控制較為平穩(wěn)，估計整體市場環(huán)境有望延續(xù)至；三四線都市在去庫存靠近尾聲的狀況下，后續(xù)政策存在深入收緊的也許。一二線都市方面，假設其成交水平在與保持一致，即成交面積約為6.11萬平，成交金額約為6.90萬億元。

一二線商品房銷售面積

一二線商品房銷售金額

一二線商品房銷售銷售均價

三四線都市是目前最重要的分歧點所在。三四線都市銷售因貨幣化以及加杠桿，在、持續(xù)出現(xiàn)了銷量的大增，尤其是銷量增速明顯領先于一二線都市，估計伴隨即續(xù)政策的逐漸收緊，三四線都市的成交將逐漸減弱并回歸至歷史水平。假設三四線都市的銷售面積以及金額在既有的水平上出現(xiàn)一定的下滑，即商品房銷售面積同比增長10%，銷售金額同比增長25%。三四線商品房銷售面積

三四線商品房銷售金額

三四線商品房銷售均價

三四線都市在進入了8億平的銷售平臺，開始在政策的持續(xù)刺激下銷售量開始持續(xù)攀升，到達了9億平以上，則有望跨入10億平的平臺。

三四線的銷售狀況預測，在庫存下降以及房價領漲等多重約束下,估計行業(yè)政策的空間會逐漸縮減，三四線都市的市場行情會逐漸回歸以往的狀況。將三四線都市銷售可以分為樂觀、中性、消極三種假設。

為在樂觀狀況下，刺激政策的退出是一種緩慢的過程，銷售面積還可以維持一種5%左右的增長，同步平均房價也可以維持一種5%的增幅，銷售金額則可以有10%的增長；在中性狀況下，假設刺激政策退出力度尚可，則銷售面積回歸到的水平，即下滑9%，而平均房價水平保持不變，則整體銷售金額也下滑9%；在消極狀況下，假設刺激政策退出力度較大，行業(yè)整體被打回3年前8億平的銷售平臺，則銷售會有較大幅度的下跌，假設成交面積回歸至水平，則成交面積下滑25%，同步假設平均房價亦出現(xiàn)5%的下滑，則銷售金額的下滑幅度為29%。

三四線都市年銷售情景分析

-銷售面積：萬平方米銷售均價：元/平方米銷售金額：億元-eyoyeyoyeyoy樂觀1104765%63135%6974410%

中性95651-9%60120%57509-9%

消極78489-25%5712-5%44831-29%結合一二線都市以及三四線都市成交面積以及成交金額，判斷樂觀狀況下全國的銷售面積和銷售金額增幅分別是3%和5%，中性狀況下全國的銷售面積和銷售金額的下滑幅度是6%和4%，消極