平米商務(wù)酒店投資計(jì)劃書課件

商務(wù)酒店商業(yè)計(jì)劃書

項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單位地

址電

話

1傳

真

電子郵件聯(lián)系

人

二O

一四年二月

1傳真2

目

錄

2目錄3

341.

摘要

項(xiàng)目公司

XX

商務(wù)酒店（管理責(zé)任公司）是本商業(yè)計(jì)劃書建議設(shè)立的公司，它將由公司取得對(duì)XX

地區(qū)新的酒店大樓及原有賓館大樓的12

年的經(jīng)營權(quán)，XX

商務(wù)酒店將對(duì)新酒店大樓按照三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過自營住宿、餐飲和對(duì)外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并實(shí)現(xiàn)利潤。酒店前后樓總面積

16478

㎡，各類客房

147

間，餐廳

2400

㎡，KVT40間（2700

㎡），桑拿浴室1200

㎡，大堂1200

㎡。酒店將按照三星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售推廣，并力爭成為本市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的三星級(jí)酒店。

我國和

XX

地區(qū)旅游市場近十年將保持年均

10％以上的增長，而我國酒店業(yè)在

2001

年左右已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目

XX

酒店地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營承包費(fèi)用低廉，酒店周圍同檔次星級(jí)酒店少，具備良好的經(jīng)營和盈利條件。計(jì)劃吸收外部融資，盡快使

XX

酒店投入試營業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為本酒店業(yè)中的管理先進(jìn)、效益優(yōu)良的知名酒店，給投資者以良好的回報(bào)。

市場營銷

XX

商務(wù)酒店定位于中檔商務(wù)酒店，目標(biāo)市場為參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來本地旅游的人員。

XX

商務(wù)酒店計(jì)劃客房價(jià)格如下表所示。

項(xiàng)目

前樓

后樓

備注

標(biāo)準(zhǔn)間

套間

標(biāo)準(zhǔn)間

套間

旺季

240

480

160

420

7、8、9

月

平季

200

380

120

320

5、6、10

月

淡季

160

280

100

220

11－來年4

月

年均價(jià)格

190

355

120

295

41.摘要項(xiàng)目公司前樓后樓標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套5營運(yùn)與管理

酒店將自公司及面向社會(huì)選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任酒店管理職務(wù)，酒店將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T14308-2002）及《飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》按照不低于三星級(jí)酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。也將建立不低于三星級(jí)酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。

投資與財(cái)務(wù)

本項(xiàng)目總投資為1200

萬元，其中公司已經(jīng)投入320

萬元，需要新增投資880

萬元，其中一期需要新增投資180

萬元，二期需要新增投資700

萬元。

酒店?duì)I業(yè)后每年預(yù)計(jì)取得稅前利潤約255－324

萬元人民幣、稅后利潤171－324

萬元人民幣，項(xiàng)目投資回收期為3

年零2

個(gè)月，項(xiàng)目內(nèi)含報(bào)酬率為56％，在12％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為966.24

萬元。

5營運(yùn)與管理62.

項(xiàng)目規(guī)劃

酒店位置及現(xiàn)狀

許可經(jīng)營及法律文件

項(xiàng)目總體規(guī)劃

酒店大堂

F

為酒店大堂，面積

1200

平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。

餐廳

F－3F

為餐廳，餐廳面積

2400

平方米，30

間包廂，22

張散臺(tái)。餐廳突出

XX

地區(qū)民族特色，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營，突出菜肴品牌和地方特色。

客房

客房分布于前樓4F-8F

及后樓3F-5F，面積共有8232

平方米，前樓有商務(wù)客房85

間，其中：商務(wù)套房10

套，豪華標(biāo)準(zhǔn)間75

間。后樓有普通標(biāo)準(zhǔn)間42

間，套間20

間，共60

間客房。客房具有面積大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。

娛樂中心

后樓

1F－2F

面積

2700

平方米，為娛樂中心和俱樂部）。娛樂中心設(shè)有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV

包廂、靜吧、健身房、運(yùn)動(dòng)中心。同時(shí)，在前樓-1F

和-1F

設(shè)有面積1940

平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。

62.項(xiàng)目規(guī)劃酒店大堂72.3.5.

會(huì)議設(shè)施

酒店將設(shè)有會(huì)議室和多功能廳。會(huì)議室可容納200

人，位于后樓大廳樓頂加層。多功能廳位于娛樂中心的演藝吧。會(huì)議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會(huì)議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個(gè)性內(nèi)涵。

3.

本市環(huán)境評(píng)估

區(qū)位優(yōu)勢

自然情況

西安地處黃河流域中部的關(guān)中平原，中國地理版圖中心（中國大地原點(diǎn)在西安附近）。位于東經(jīng)

107°49’與北緯33°39’-34°45’之間。境內(nèi)南部為重巒疊嶂、巍峨青翠的秦嶺山脈，北部為土地肥沃、河流密布的渭河平原，東臨奇險(xiǎn)峻峭的西岳華山風(fēng)景區(qū)，西連嶺峰林立的太白山自然保護(hù)區(qū)。東西長約204

公里，南北寬約116

公里，平均海拔424

米，境內(nèi)最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山，海拔3867

米。地勢大體東南高，西北與西南低，呈簸箕形狀，山、川、原并存，地貌景觀迥異獨(dú)特。平原面積為43.674

萬公頃,占全市土地面積的43.7%，土壤肥沃，灌溉便利，古人贊之為“資甚美，膏腴之地”。

西安現(xiàn)轄9

區(qū)4

縣，總面積10108

平方公里，人口741.73

萬。西安是一個(gè)多民族散雜而居的城市。全市共有民族

53

個(gè)，其中少數(shù)民族

52

個(gè)，常住人口

9.78萬人，占人口總數(shù)的1.15%。在少數(shù)民族中，回族人口最多，有64216

人，占少數(shù)民族總?cè)丝诘?5.28%。其他少數(shù)民族，10000～1000

人的民族有5

個(gè)，分別是滿族9928

人，蒙古族

3086

人，朝鮮族

1133

人，壯族1201

人，土家族1060

人；1000～500

人的民族有3

個(gè)，分別是藏族848

人，維吾爾族690

人，苗族655

人；500～100

人民族有7

個(gè)；100

人以下民族有33

個(gè)，還有未識(shí)別民族29

人。全市九區(qū)四縣都有少數(shù)民族居住，蓮湖區(qū)少數(shù)民族人口最多，約有3.5

萬多人，其中回族有3.2

萬人；藍(lán)田縣最少，有146

人其中，中心城區(qū)規(guī)劃面積275

平方公里，建成區(qū)226.72

平方公里，市轄區(qū)人口533.21

萬人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，自然環(huán)境優(yōu)越，旅游資源得天獨(dú)厚。

西安古稱、，是中國歷史上建都朝代最多，建都時(shí)間最長，影響力最大的都城，是的發(fā)祥地、的搖籃、的杰出代表，居之首，也被賦予最早的東方。西安擁有6000

多年的建城史和1200

多年的建都史，歷史上曾有、、、、等在內(nèi)的13

個(gè)朝代在此建都。曾經(jīng)作為中國首都和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心長達(dá)1200

多年，被譽(yù)為天然歷史博物館，并與、、并稱為，是最早確立的之一，是的起點(diǎn)，也是國際著名城市。72.3.5.會(huì)議設(shè)施8西安東部力爭成為西安新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和城市名片。該區(qū)域包括浐灞生態(tài)區(qū)、紡織城地區(qū)和國際港務(wù)區(qū)等依托浐灞河治理改造，以生態(tài)建設(shè)為先導(dǎo)，以完善區(qū)域功能為重點(diǎn)，集生態(tài)、現(xiàn)代物流和居住等功能為一體;南部以秦嶺北麓生態(tài)區(qū)為屏障，以河為構(gòu)架，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。該區(qū)域包括曲江唐文化區(qū)南部文教區(qū)、西安航天產(chǎn)業(yè)基地等，著力發(fā)展生態(tài)旅游、文化和科教;西部依托文化和生態(tài)資源，加快生態(tài)環(huán)境建設(shè)，促進(jìn)文化旅游、商貿(mào)、居住和高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)西咸一體化進(jìn)程，打造西部新區(qū);北部包括經(jīng)開區(qū)行政中心、涇渭工業(yè)區(qū)等。以行政中心、鐵路北客站建設(shè)和渭河治理為契機(jī)，將城市北部逐步建設(shè)成以裝備制造為主導(dǎo)，以生態(tài)、旅游和居住為一體的綜合性新區(qū)。

而中心城市，該區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)保護(hù)和恢復(fù)古城格局，保護(hù)歷史建筑，充分利用西安明城墻的獨(dú)特資源，形成著名旅游品牌，使中心城區(qū)成為集商貿(mào)、旅游、居住等功能為一體的綜合區(qū)。

西安東南西北中五個(gè)方位的11

個(gè)重點(diǎn)開發(fā)新區(qū)，其中，高新區(qū)將以打造國際知名的科技園、國內(nèi)一流高新區(qū)和中西部最佳科技產(chǎn)業(yè)城為目標(biāo)，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)、裝備制造等產(chǎn)業(yè)，并計(jì)劃到2015

年區(qū)內(nèi)技工貿(mào)總收入達(dá)到1

萬億元;經(jīng)開區(qū)建成國內(nèi)一流、特色鮮明、功能復(fù)合、具有國際影響力的創(chuàng)新型綜合經(jīng)濟(jì)體;浐灞生態(tài)區(qū)將以建設(shè)西北地區(qū)會(huì)展、商務(wù)中心和金融商務(wù)區(qū)為目標(biāo)，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主線，形成金融、旅游和會(huì)展服務(wù)中心;曲江新區(qū)計(jì)劃與臨潼區(qū)共建近25

平方公里的旅游度假區(qū)，為市民提供新的休閑空間;皇城發(fā)展區(qū)則建成世界一流和最大的中國歷史文化展示區(qū)、體驗(yàn)區(qū)和旅游休閑步行區(qū)。

另外，秦嶺北麓生態(tài)休閑旅游區(qū)將以保護(hù)秦嶺山區(qū)水源和河流水系為重點(diǎn)，建設(shè)人文旅游、森林公園旅游，并將建設(shè)旅游線路，連接各景區(qū);渭北產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和灃渭新區(qū)將為西安與延安、榆林和咸陽的聯(lián)手發(fā)展提供動(dòng)力;閻良航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地將成為世界一流、亞洲第一的現(xiàn)代航空城。而國際港務(wù)區(qū)，未來將成為中國最大的國際型陸港和黃河中上游最大的商貿(mào)物流集散中心、現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)新城。

西安地處中國陸地版圖中心，是、和通往西北和西南的門戶城市與重要交通樞紐，區(qū)位顯著，交通暢達(dá)，西安北瀕，南依，八水環(huán)繞（、、、、、、、），自然景觀優(yōu)美。今天的西安是省省會(huì)，中國六大之一，的經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，及最大城市，亞洲知識(shí)技術(shù)創(chuàng)新中心，中國大飛機(jī)的制造基地。、實(shí)力僅次于、，居全國第三位。2009

年批準(zhǔn)《》，提出將西安建設(shè)成為國家重要的科技中心，區(qū)域性、、會(huì)展中心，區(qū)域性金融中心，國際一流旅游目的地以及全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，著力打造西安，2014

年國務(wù)院批復(fù)成立為中國第七個(gè)。

3.1.2.

城市功能區(qū)劃

。、、3.1.3.

氣候特點(diǎn)

西安氣候?qū)侔霛駶櫞箨懶?。四季分明，夏季炎熱多雨，冬季寒冷少雨雪，春秋時(shí)有連陰雨天氣出現(xiàn)。西安市及各郊縣年平均氣溫13.1～13.4℃。年極端最高氣溫35～41.8℃；極端最低-16～-20℃。全年以7

月最熱月平均氣溫26.1～26.3℃，月平均最高氣溫32℃左右；1

月最冷，月平均氣溫-0.3～-1.3℃，月平均最低氣溫-4℃左右，年較差達(dá)26～27℃。降水年際變化很大，多雨年和少雨年差別很大，兩者最大差值可達(dá)590

mm，。8西安東部力爭成為西安新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和城市名片。該區(qū)域包括浐9降水的季節(jié)分配也極不均勻，有78%的集中在5～10

月，其中7～9

月的即占全年雨量的47%，且時(shí)有暴雨出現(xiàn)。年平均相對(duì)濕度70%左右。年平均風(fēng)速1.8

m/s，全年盛行風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。春季（3～5

月）：氣溫回升迅速，但升溫不穩(wěn)定，時(shí)常出現(xiàn)“乍暖還寒”的天氣。西安市3

月月平均氣溫7.9℃4

月升至14.1℃，5

月即升至19.4℃。春季雨量約占全年的雨量的四分之一，各月多年平均雨日在7～9

天春季氣溫宜人，，是進(jìn)行室外活動(dòng)和旅游的好時(shí)光。夏季（6～8

月）：炎熱多雨是其顯著的特征。西安市是全國四大“火爐”城市之一。7

月是全年最熱月，平均氣溫高達(dá)26.3℃，6

月、8

月月平均氣溫分別達(dá)24.8℃、15.3℃。年日最高氣溫等于或大于35℃的炎熱期平均出現(xiàn)22

天左右，1997

年最多，達(dá)61

天，在1961～1998

年的38

年中，有9

年出現(xiàn)了40℃以上的酷熱天氣。夏季雨量占全年雨量的37%。各月平均雨日在8～11

天，全年暴雨日有二分之一出現(xiàn)在夏季。秋季（9～11

月）：9

月份，由于受太平洋的影響，西安市降水多，多有連陰雨天氣出現(xiàn)，月平均達(dá)99.5

mm占全年雨量的19%，多年平均雨日達(dá)12

天。秋季冷暖適宜，降溫速度快，各月平均氣溫分別為19.6℃、13.8℃6.8℃。平均風(fēng)速1.5m/s，是全年風(fēng)速最小的季節(jié)。冬季（12～2

月）：冬季寒冷少雨雪，1月平均氣溫降至-0.5℃，受冬季強(qiáng)的的影響，極端最低氣溫可降至-10℃以下。降水稀少，氣候干燥，3

個(gè)月降水僅24

mm，僅占全年降水的4%。，。，、3.1.4.

交通情況

西安是陜西省交通暢達(dá)、區(qū)位優(yōu)勢明顯的城市。西安地處中國陸地版圖中心和我國中西部兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是通往、和各地市的必經(jīng)之路。在全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安作為新亞歐大陸橋中國段——隴海蘭新鐵路沿線經(jīng)濟(jì)帶上最大的西部中心城市，是國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡，具有承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位。西安是陜西省“米”字形鐵路交通的重要樞紐，是全國干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市之一、中國八大航空樞紐之一、八大通訊樞紐之一。航空是中國重要，目前共有20

家航空公司在機(jī)場經(jīng)營150

余條航線，每天有400

余架次的航班在機(jī)場起降。2009

年旅客吞吐量達(dá)到1529

萬，為全國十大機(jī)場增速最快的機(jī)場。從2009

年3

月開始，二期擴(kuò)建工程全面開工，項(xiàng)目總投資103.91

億元，將在現(xiàn)有跑道南側(cè)建設(shè)長3800米，寬60

米的第二條跑道和平行滑行道，使飛行區(qū)達(dá)到4F

標(biāo)準(zhǔn)，能夠起降A(chǔ)380

等超大型洲際飛機(jī)。新建25.3

萬平方米的3

號(hào)航站樓，規(guī)模為原有航站樓的4

倍，建成后，新建的3

號(hào)航站樓將和既有的1

號(hào)、2

號(hào)連為一個(gè)整體，并有擺渡車往返其間，方便中轉(zhuǎn)旅客轉(zhuǎn)機(jī)，各航站樓之間實(shí)現(xiàn)一體化交通。鐵路

目前鐵路路線有、、，火車站有、公路

公路建設(shè)形成了一個(gè)以西安為中心，有9

條國家高速在此交匯，形成了貫通全省、輻射周邊省市的高等級(jí)“米”字型輻射狀系統(tǒng)，有公路2800

多公里，有6

條干線通過。繞城高速、機(jī)場新線建成，二環(huán)路、三環(huán)路全面貫通。市區(qū)與所轄區(qū)縣全部開通高速公路。地鐵一期工程于2006

年9

月29

日正式動(dòng)工。已于2011

年9

月16

日下午14

時(shí)正式通車運(yùn)行。于2008年10

月29

日動(dòng)工，已于2013

年9

月15

日早上10

時(shí)正式通車運(yùn)營9降水的季節(jié)分配也極不均勻，有78%的集中在5～10月，其城市名稱歐洲國家烏魯木齊北京上海廣州西安莫斯科37055915689069555785斯德哥爾摩48106980799579956825柏林53957670871085807540華沙55257150812581256890布達(dá)佩斯52657605858084507410巴黎63708710975096208580倫敦64358645968596858515羅馬61108450942592308125伯爾尼61758515871093608320雅典54607865871084507425維也納53957735871086457540

3.1.5.

獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢

本具有發(fā)展經(jīng)濟(jì)，尤其是發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢。3.1.5.1.

亞歐大陸的核心位置

本地處亞歐大陸腹地，亞洲大陸地理中心和歐亞大陸地理內(nèi)心均距離本很近，本在歐亞大陸的核心區(qū)位條件，在未來中國和世界經(jīng)濟(jì)格局中的地位和作用將日益顯現(xiàn)。

3.1.5.2.

與歐洲客源市場的距離優(yōu)勢

本與歐洲主要城市之間的距離，只有北京、上海、廣州和西安這幾大中國門戶城市與歐洲各城市之間距離的

2／3，說明本更接近世界最大的旅游客源市場，XX

地區(qū)具有開發(fā)歐洲客源市場的巨大潛力。我國幾大門戶城市與主要?dú)W洲城市之間的航空距離見表3.1。

表3.1

中國幾大門戶城市與主要?dú)W洲城市之間航空距離（單位：km)

103.1.5.3.

毗鄰中亞、西亞和南亞的地緣優(yōu)勢

XX

地區(qū)與哈薩克斯坦、俄羅斯、塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦、吉爾吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八個(gè)國家接壤，擁有15

個(gè)對(duì)外開放的口岸。本具有發(fā)展邊貿(mào)旅游和跨國旅游的地緣優(yōu)勢和發(fā)展成為中亞地區(qū)國家貿(mào)易和旅游中心的地緣優(yōu)勢和潛力。如表3.2

所示，本與周邊國家部分城市之間的距離只相當(dāng)于與我國東部城市之間距離的1／2。

城市名稱歐洲國家莫斯科370559156890695557表3.2

本與中亞城市航空距離與中國東部城市距離對(duì)比（單位：Km）

城市名稱

阿拉木圖

杜尚別

塔什干

阿什哈馬德

新西伯利亞

北京

上海

廣州

西安

本

910

1690

1560

2600

1365

2760

3150

3200

1200

資料來源：《XX

地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》，XX

地區(qū)自治區(qū)旅游局，2003

年9

月

3.2.

區(qū)域經(jīng)濟(jì)

2012

年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)4369.37

億元，比上年增長11.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值195.59

億元，增長6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1893.79

億元，增長11.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2279.99

億元，增長12.2%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為4.5%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為43.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為52.2%。全年非公有制經(jīng)濟(jì)增加值2245.75

億元，占生產(chǎn)總值比重為51.4%，比上年提高0.8

個(gè)百分點(diǎn)。全年財(cái)政總收入753.07

億元，比上年增長15.9%。地方財(cái)政一般預(yù)算收入396.96

億元，增長24.6%。全年全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1340.75

億元，比上年增長12.4%。規(guī)模以上工業(yè)增加值1144.29

億元，增長13.0%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4243.43

億元，比上年增長26.6%。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額2236.06

億元，比上年增長15.5%。全年進(jìn)出口總額130.14

億美元，比上年增長3.3%。

圖3.1

歷年烏魯木齊市國內(nèi)生產(chǎn)總值情況5000000400000030000002000000100000001994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

200330.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率

11資料來源：《2003

年本國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《本2002

統(tǒng)計(jì)年鑒》

3.3.

旅游資源

作為華夏文明的發(fā)源地之一，西安的歷史悠久，文化的積淀非常厚重，是中華人民共和國頒布的第一批國家歷史文化名城。作為世界四大文明古都（西安、羅馬、、雅典）之一，旅游資源得天獨(dú)厚，是著名的世界歷史名城。西安周圍有

120

多座帝王陵墓圍繞。兵馬俑坑被譽(yù)為“世界第八大奇跡”，秦始皇陵是最早列入世界遺產(chǎn)名錄的中國遺跡，西安古城墻是至今世界上保存最完整、規(guī)模最宏大的古城墻遺址。近年，漢陽陵的開發(fā)又一次造成了世界的轟動(dòng)，其出土的裸體彩俑被譽(yù)為“東方維納斯”。市內(nèi)有

6000

多年歷史的半坡遺址；明代建立的藏石碑三千多塊、被譽(yù)為石質(zhì)歷史書庫的碑林博物館；文物儲(chǔ)藏量全國之最的表3.2本與中亞城市航空距離與中國東部城市距離對(duì)比（單位：陜西歷史博物館；唐代著名高僧玄奘法師譯經(jīng)之地大雁塔；西北歷史最長的清真寺化覺巷大清真寺，以及西安周邊的華夏始祖軒轅黃帝之陵；漢武帝劉徹之墓?jié)h茂陵；唐女皇武則天與唐高宗李治的合葬墓唐乾陵；釋伽牟尼佛指舍利存放之處法門寺,唐大明宮遺址等馳名中外的景點(diǎn)。自然景觀峭拔險(xiǎn)峻，獨(dú)具特色，境內(nèi)及附近有、終南山、太白山、、驪山、樓觀臺(tái)、輞川溶洞等風(fēng)景名勝區(qū)，更有周邊的森林公園十余個(gè)。人文山水、古城新姿交相輝映，構(gòu)成古老西安特有的神韻風(fēng)姿。

4.

酒店行業(yè)概況

酒店業(yè)概況

我國星級(jí)酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布

隨著我國對(duì)外開放經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)得到了迅速的發(fā)展，作為旅游服務(wù)業(yè)的重要組成部分－酒店業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展中國旅游研究院發(fā)布《2013

中國酒店投資展望報(bào)告》指出，2000年到2012

年間，中國星級(jí)酒店客房總量以10%的復(fù)合增長率快速發(fā)展，其中，五星級(jí)酒店的客房供應(yīng)量發(fā)展勢頭迅猛，復(fù)合平均年增長率為20%。即相比2000

年，五星級(jí)酒店的數(shù)量和客房供應(yīng)量均翻了五倍。截至2012

年末，中國共有星級(jí)酒店11706

家，其中五星級(jí)酒店654家，四星級(jí)酒店2201

家、三星級(jí)酒店5545

家及一、二星級(jí)酒店3306

家，共提供客房超過157萬間。，我國近年來星級(jí)酒店的數(shù)量變化情況見圖4.1

所示。

100008000圖4.1

我國1992－2002星級(jí)酒店數(shù)量變化情況73586027

3248

385619132349

27241186

155619931994199519961997199819992000

2001888060.00%50.00%600040.00%30.00%400020.00%2000102810.00%00.00%19922002酒店數(shù)（家）增長率（％）12

資料來源：《中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》

陜西歷史博物館；唐代著名高僧玄奘法師譯經(jīng)之地大雁塔；西北歷史13五星四星三星二星一星北京26561752525上海202711613620廣東319536439244江蘇145918929122安徽3188415413福建51011014316甘肅17386712廣西5148014118貴州07164811海南728965411河北1179114117河南2151131735黑龍江213599944湖北21610027778湖南61410617221吉林41248859江西065710811遼寧82513113350內(nèi)蒙古23257123寧夏0311214青海0311214山東83215217930山西015701275陜西41169877四川3199714530天津11135295西藏0122179新疆4105410418云南63082331111浙江74619937497重慶31240504總計(jì)17563528404422754從星級(jí)酒店的地區(qū)分布上，四星、五星高星級(jí)酒店酒店集中分布在北京、上海、廣東、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，

在其他地區(qū)，則均以二星、三星酒店為主。2002

年我國星級(jí)酒店的地區(qū)分布將表4.1

所示。

表4.12002全國星級(jí)酒店地區(qū)分布情況表

資料來源：《中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》

從星級(jí)酒店的比例來看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的9％，三星級(jí)酒店約占酒店總數(shù)量的

32％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的

60％；而從酒店客房比重來看，三星級(jí)酒店的客房比重高達(dá)近39％。說明在我國酒店市場中，三星級(jí)酒店的供給最大。截止2002

年我國星級(jí)酒店規(guī)模及客房情況見表4.2

所示。

表4.2

酒店規(guī)模及客房情況

項(xiàng)目

酒店家數(shù)

客房(萬間)

酒店總量

比重

客房總量

比重

五星

175

1.97%

6.49

7.23%

四星

635

7.15%

14.35

15.99%

三星

2846

32.05%

34.65

38.62%

二星

4414

49.71%

30.6

34.10%

13五星四星三星二星一星北京26561752525上海202一星

810

9.12%

3.64

4.06%

總計(jì)

8880

100.00%

89.73

100.00%

資料來源：

根據(jù)《中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》整理計(jì)算

4.1.2.

我國星級(jí)酒店行業(yè)景氣情況

由于酒店具有建造時(shí)間較長、供給變化有一定的滯后性，通常酒店行業(yè)具有較明顯的周期性。由于我國星級(jí)酒店的供給迅速增加，我國星級(jí)酒店出租率和行業(yè)經(jīng)營利潤在

1992

年達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)后，至

1998－2000

年一直處于下降過程中，酒店出租率在

1998

年達(dá)到

52％左右的低點(diǎn)后開始回升，酒店行業(yè)整體經(jīng)營利潤在經(jīng)歷1998－2001

年四年連續(xù)虧損后，于2002

年開始實(shí)現(xiàn)盈利。我國星級(jí)酒店近年來出租率和利潤波動(dòng)情況見圖4.2。

圖4

.

2

星級(jí)酒店出租率及利潤波動(dòng)情況40003000200010000-1000-2000-3000-4000-50001996

1997

1998

1999

2000

2001

200245403550605565酒店業(yè)利潤（萬元） 出租率（％）

14資料來源：

《中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》

國際公認(rèn)星級(jí)酒店盈虧平衡點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值為酒店出租率

60％，我國目前星級(jí)酒店出租率剛剛超過60％，還遠(yuǎn)低于1992

年接近95％的歷史最高出租率，也明顯低于香港2002

年接近90％的酒店出租率，從酒店出租率上開看，還有提高的空間。

從星級(jí)酒店的平均房價(jià)來看，通常酒店房價(jià)上升會(huì)滯后出租率

2

年左右，2001

年我國星級(jí)酒店平均房價(jià)達(dá)到近10

年最低點(diǎn)（約215

元）后，已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢回升的勢頭。從酒店出租率、酒店房價(jià)、酒店經(jīng)營利潤情況分析，我國酒店行業(yè)目前行業(yè)景氣度尚不高，但自2001

年開始應(yīng)當(dāng)已經(jīng)步入了一個(gè)正在緩慢上升的行業(yè)景氣周期。

4.1.3.

我國星級(jí)酒店經(jīng)營情況

從

2002

年我國星級(jí)酒店的整體運(yùn)行情況看，五星級(jí)酒店的出租率最高，盈利也明顯集中一星8109.12%3.644.06%總計(jì)888于五星級(jí)酒店，從人均利潤角度看，三星級(jí)酒店的虧損最為嚴(yán)重，見圖4.3

所示。

圖4.3

2002年星級(jí)酒店經(jīng)營情況-5-10151050五星四星三星二星一星70.00%65.00%60.00%55.00%50.00%45.00%40.00%35.00%30.00%人均利潤(千元/人) 每間客房收入(萬元/間) 客房出租率

64.866.0261.03 59.9457.92 58.17686664626058565452聯(lián)營私營資料來源：

《2002

年中國星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》

造成高星級(jí)酒店與其他星級(jí)酒店經(jīng)營效益出現(xiàn)如此大的差異的原因除了因高星級(jí)酒店管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、具有國際銷售網(wǎng)絡(luò)的支持等因素外，很重要的一個(gè)原因是高星級(jí)酒店國有成份較少、市場化程度高，如在五星級(jí)酒店中外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)占

62％，而在全國星級(jí)酒店中有

67％是國有或集體經(jīng)濟(jì)成份，相當(dāng)大一部分國有酒店是作為政府部門、國家機(jī)關(guān)和國有大中企業(yè)的接待單位而存在，這一部分酒店缺少經(jīng)營壓力、市場觀念淡薄、管理粗放、冗員眾多，很多只能依靠主辦單位的補(bǔ)貼維持經(jīng)營，從而出現(xiàn)了大面積、高金額的虧損。這一點(diǎn)突出地表現(xiàn)在不同注冊(cè)類型酒店出租率的差異上。根據(jù)2002

年中國星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，在星級(jí)酒店中，國有星級(jí)酒店的出租率最低，而港澳臺(tái)投資的酒店出租率最高。2002

年不同注冊(cè)類型企業(yè)出租率情況見圖4.4。

圖4.42002年不同注冊(cè)類型酒店出租率情況(%)

15國有

集體

外商投資

港澳臺(tái)資資料來源：

《2002

年中國星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》

于五星級(jí)酒店，從人均利潤角度看，三星級(jí)酒店的虧損最為嚴(yán)重，見16

酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)

屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè)

興建星級(jí)酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費(fèi)用和各項(xiàng)前期費(fèi)用，同時(shí)還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時(shí)，酒店業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，又需要大量的服務(wù)人員，也屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。酒店業(yè)的這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對(duì)固定性費(fèi)用較高，企業(yè)利潤對(duì)收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的提高又會(huì)帶來利潤的大量增加。

對(duì)經(jīng)營管理的要求高

星級(jí)酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場分析和市場營銷等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于星級(jí)酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場競爭激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對(duì)星級(jí)酒店的經(jīng)營管理提出了較高的要求。

酒店業(yè)發(fā)展趨勢

旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢預(yù)測

酒店作為旅游基礎(chǔ)設(shè)施，酒店業(yè)的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關(guān)。我國改革開放以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務(wù)總收入自1995

年至2002

年一直保持10％以上的增長率，高于GDP

的增長，占GDP

的比重也穩(wěn)步上升，至2002

年我國旅游總收入已經(jīng)達(dá)到

5500

億元，占

GDP

的

5.4％。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國的新興支柱產(chǎn)業(yè)。我國近年來來入境旅游人數(shù)及收入增長迅速，1991

年－2002

年旅游外匯收入年復(fù)合增長率達(dá)到14％以上，見圖4.5。

16圖4.51991－2002入境旅游情況1200001000008000060000400002000001991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

20022500020000150001000050000入境旅游人數(shù)（千人） 旅游外匯收入（百萬美元）

資料來源：

《中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》

在入境旅游增長迅猛的同時(shí)，國內(nèi)旅游也得到了較快的增長，“九五”期間我國國內(nèi)旅游情況見表4.3

所示。

表4.3

“九五”期間我國國內(nèi)旅游情況

根據(jù)我國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃，到

2005

年我國將接待海外旅游者

11,200-12,000萬人次，年均增長6％－8％；實(shí)現(xiàn)國際旅游收入240－260

億美元，年均增長8％－10％；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入5350－5850

億元，年均增長11％－13％。根據(jù)世界旅游組織的預(yù)測，到2020年，我國將取代法國成為世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人數(shù)可達(dá)

1.37

億人次，占世界市場份額為

8.6%；我國也將成為世界第四個(gè)客源國，出境旅游人數(shù)將達(dá)到

1

億人次，占世界市場份額為6.2％。旅游業(yè)將是我國增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。

4.3.2.

酒店業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測

酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開17圖4.51991－2002入境旅游情況120000199118始營業(yè)的時(shí)間也較長，因此很難確定酒店開始營業(yè)時(shí)市場的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時(shí)間對(duì)某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。

我國星級(jí)酒店數(shù)量自1992－2002

年一直保持15％以上的增長速度，使得酒店行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在1998

年－2001

年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對(duì)酒店行業(yè)景氣度的分析，我國酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。根據(jù)國際著名咨詢公司德勤公司對(duì)2004

年1－8

月中國酒店業(yè)的調(diào)查測評(píng)，我國酒店業(yè)在2004

年1－8

月的入住率、平均房間收入這二個(gè)酒店業(yè)重要營運(yùn)指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”的2003

年，較2000

年也有了顯著的提高，這也充分說明我國酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。

表4.4

2004

年1－8

月中國酒店業(yè)表現(xiàn)

入住率

平均房間收入

至2004

年8月(%)

相對(duì)2003

年變化(%)

相對(duì)2000

年變化(%)

至2004

年8月(元)

相對(duì)2003

年變化(%)

相對(duì)2000

年變化(%)

中國所有酒店

73.7

41

5

567

67

20

中國主要城市

76

49

4

681

76

18

中國次要城市

70

29

9

352

40

21

中國地域性城市

68.5

26

6

371

42

37

資料來源：德勤“酒店業(yè)評(píng)測調(diào)查”

我國酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較?。煌瑫r(shí)，中西部星級(jí)酒店的房價(jià)也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，市場對(duì)中西部地區(qū)星級(jí)酒店的需求將進(jìn)一步增長，酒店出租率和酒店價(jià)格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會(huì)以高于全國平均水平的速度增長。

5.

市場、競爭和項(xiàng)目定位

5.1.

本酒店市場分析預(yù)測

5.1.1.

本旅游業(yè)基本情況

隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，來本旅游的中外游客逐年增多，在

2002

年本就已經(jīng)接待國內(nèi)游客385

萬人，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入45.72

億元，本市近年來國內(nèi)旅游情況見圖5.1。

18始營業(yè)的時(shí)間也較長，因此很難確定酒店開始營業(yè)時(shí)市場的真正29638.436442.7345.72385

39045.2303002001004002000年

2001年

2002年

2003年圖5.1

烏魯木齊近年來國內(nèi)旅游情況國內(nèi)旅游人數(shù)(萬人) 國內(nèi)旅游收入(億元)

資料來源：

《本統(tǒng)計(jì)年鑒2003》，《本2003

年統(tǒng)計(jì)公報(bào)》

本市在國內(nèi)旅游迅速發(fā)展的同時(shí)，海外游客入境旅游也得到了一定的增長。本市國際旅游情況見圖5.2。

1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年圖5.2烏魯木齊國際旅游情況160000 35000140000 30000120000 25000100000 2000080000 150006000040000 1000020000 50000 0國際旅游人數(shù)(人) 旅游外匯收入(萬元)19

資料來源：

《本統(tǒng)計(jì)年鑒2003》

2003

年“非典”過后，2004

年本旅游業(yè)呈現(xiàn)處欣欣向榮的景象。根據(jù)本統(tǒng)計(jì)局的資料，2004

年1－6

月全市累計(jì)接待國內(nèi)旅游過夜人數(shù)為206

萬人次，同比增長25.08％；國內(nèi)旅游及購物總收入

23.44

億元，同比增長

33.27％；接待國際旅游人數(shù)

3.71

萬人次，同比增長39.86％；國際旅游及購物收入為8710

萬元，同比增長37.12％。

5.1.2.

本酒店基本情況

目前本市擁有星級(jí)酒店81

家，其中五星級(jí)酒店6

家，四星級(jí)酒店8

家，三星級(jí)及以下酒店67

家。本作為XX

地區(qū)最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人數(shù)和旅游收入均占全疆50％以上，也擁有全疆最為健全的旅游服務(wù)體系。

29638.436442.7345.72385 39045.根據(jù)2000

年旅游設(shè)施普查，本市在2000

年旅游酒店擁有客房10335

間，床位20070

張，客房和床位數(shù)均接近全疆的50％。5.1.3.

本酒店住宿人員狀況

本星級(jí)酒店的客人也可以分為國外游客和國內(nèi)游客。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、國家旅游局

2000的抽樣調(diào)查，有

42％的國外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友，國外游客的住宿目的見圖5.4。

25.74.05.0圖5.4

國外游客住宿目的0.5 3.3 2.117.442.0游覽、觀光、度假健康、療養(yǎng)探親、訪友 商務(wù)宗教朝拜 文化、體育、技術(shù)交流會(huì)議其他20

資料來源：

國家統(tǒng)計(jì)局、國際旅游局2000

年抽樣調(diào)查資料

本市國內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會(huì)議為主要目的。從國內(nèi)旅游客人的地區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達(dá)列車，如山西、甘肅、四川、河南等??；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、山東等??；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)的游客明顯較東北、華北地區(qū)多。

5.1.4.

本酒店價(jià)格和出租率

本星級(jí)酒店的價(jià)格在各個(gè)酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù)

2003－2004

年的情況，在考慮團(tuán)隊(duì)客人折扣因素后，本三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價(jià)格旺季約在240

元／間左右，平季約在200

元／間左右，淡季約在160／間左右，全年平均價(jià)格約在190

元／間左右。

由于統(tǒng)計(jì)方面的原因，本星級(jí)酒店的入住率尚無準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)與本同為

XX

地區(qū)主要城市的克拉瑪依

2003

年旅游統(tǒng)計(jì)公報(bào)，克拉瑪依市

2003

年星級(jí)酒店出租率達(dá)到了

64％，而根據(jù)2000年旅游設(shè)施普查，本市在2000年旅游酒店擁有212000

年，克拉瑪依星級(jí)酒店出租率僅為37％，說明XX

地區(qū)主要城市星級(jí)酒店的出租率在近年來有了顯著提高。根據(jù)本酒店業(yè)人士估計(jì)，本酒店出租率應(yīng)在60％－62％左右，其中在7、8、9

三個(gè)月旺季酒店出租率在95％左右，在5、6、10

三個(gè)月平季中酒店出租率約在65％左右，在11－4

月六個(gè)月淡季中出租率約在40％左右。

5.1.5.

本酒店市場預(yù)測

XX

地區(qū)自治區(qū)旅游局在《XX

地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對(duì)XX

地區(qū)地區(qū)旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測，有關(guān)預(yù)測指標(biāo)見表5.1。

表5.1XX

地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測指標(biāo)

項(xiàng)目

2002

年

2005

年

2010

2015

2020

上限

下限

上限

下限

上限

下限

上限

下限

國內(nèi)旅游人數(shù)(萬人)

967.94

1434

1359.9

2249.2

2052.1

2945.4

2810.3

3850.3

3672.1

年增長率(%)

14

12

10

8

7

6

6

5

國內(nèi)旅游收入(億元)

83.95

137.93

131.04

258.9

236.96

417.44

381.16

613.86

586.22

年增長率(%)

18

16

14

12

11

9

9

8

海外旅游人數(shù)(萬人)

27.54

40.8

38.7

60.7

55.4

79.5

75.9

104

99.2

年增長率(%)

14

12

10

8

7

6

6

5

旅游外匯收入(億美元)

0.9942

1.63

1.55

3.08

2.82

4.95

4.52

7.28

6.95

年增長率(%)

18

16

14

12

11

9

9

8

旅游總?cè)藬?shù)(萬人)

995.48

1474.8

1398.6

2309.7

2107.5

3024.9

2886.2

3954.3

3771.3

旅游業(yè)總收入(億元)

92.2

152

144

285

260

459

419

674

644

相當(dāng)于GDP(%)

5.77

8

7

10

9

11

10

12

11

注：美元折合人民幣按1:8.3

計(jì)算

資料來源：《XX

地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》

由于本是XX

地區(qū)旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全疆的50％以上，而旅游客人是星級(jí)酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，本酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長而增長，預(yù)計(jì)年增長率應(yīng)當(dāng)不低于10％，考慮到自2002

年年開始，本星級(jí)酒店增加較少，預(yù)計(jì)近年來本酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國其他地區(qū)一樣有所上升。

5.2.

競爭分析

5.2.1.

競爭對(duì)手基本情況

由于同星級(jí)酒店的客源基本相同，因此，本每一家三星級(jí)酒店都將是

XX

商務(wù)酒店的競爭對(duì)手，同XX

商務(wù)酒店距離較近，客房數(shù)量接近的三星級(jí)酒店相互間的競爭將更為激烈，與XX212000年，克拉瑪依星級(jí)酒店出租率僅為37％，說明XX22商務(wù)酒店距離較近的三星級(jí)酒店基本情況為：

⑴國泰大飯店

國泰大飯店是

XX

地區(qū)國泰實(shí)業(yè)貿(mào)易有限公司下屬的一家三星級(jí)涉外酒店，位于本阿勒泰路15

號(hào)。飯店距機(jī)場8

公里，距火車站10

公里，距市中心2

公里。酒店擁有客房約100

間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有接待300

人大會(huì)議室一間，可接待200

人中會(huì)議室一間，可接待50

人小會(huì)議室二間；在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、臺(tái)球室、棋牌室、KTV

廳、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待300

人的海鮮娛樂城和可接待350

人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。

⑵翼龍大酒店

翼龍大酒店為中石化獨(dú)山子煉油廠投資設(shè)立的三星級(jí)涉外酒店，位于本克拉瑪依西路

20號(hào)附一號(hào)，距本國際機(jī)場16

公里，距火車站8

公里。翼龍大酒店共有客房130

套，其中豪華套間23

套；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有可接待200

人的大會(huì)議室1

間，可接待30

人的小會(huì)議室兩間。在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、夜總會(huì)、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待150人的中餐廳和清真餐廳。

⑶獨(dú)山子大酒店

獨(dú)山子大酒店是由

XX

地區(qū)石油局獨(dú)山子石化總廠投資設(shè)立的三星級(jí)涉外酒店，位于克拉瑪依西路20

號(hào)，酒店距機(jī)場15

公里、距火車站7

公里，距市中心2

公里。獨(dú)山子大酒店擁有客房

168

間，房間類型有標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù)套房；在會(huì)議設(shè)施方面，有可接待

100人的大會(huì)議室一間，可接待30

人的中會(huì)議室二間，可接待12

人的小會(huì)議室一間；在健身娛樂設(shè)施方面，有臺(tái)球室、乒乓球室、夜總會(huì)、KTV

室和桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待160

人的中餐廳和可接待50

人的西餐廳。

XX

商務(wù)酒店與鄰近酒店的主要情況對(duì)比見下表所示。

相鄰酒店比較

項(xiàng)目

國泰大酒店

翼龍大酒店

獨(dú)山子大酒店

XX

商務(wù)酒店

客房種類

較齊全

較齊全

齊全

較齊全

客房數(shù)量

100

130

168

127

酒店新舊程度

舊

舊

舊

新

配套設(shè)備

較齊全

較齊全

較齊全

齊全\先進(jìn)

會(huì)議設(shè)施

齊全

較齊全

齊全

較齊全

娛樂設(shè)施

齊全

較齊全

較齊全

齊全

22商務(wù)酒店距離較近的三星級(jí)酒店基本情況為：項(xiàng)目國泰大酒23經(jīng)營方式

自營單體酒店

自營單體酒店

自營單體酒店

自營單體酒店

內(nèi)部接待

無

少量

少量

中量

停車設(shè)施

較少

較少

較少

多

周邊風(fēng)景環(huán)境

一般

一般

一般

較好

周邊商務(wù)環(huán)境

較好

較好

較好

較好

交通便利程度

較好

較好

較好

好

所有制形式

民營

國有

國有

民營

酒店定位

商務(wù)旅游

商務(wù)旅游

商務(wù)旅游

商務(wù)旅游

5.2.2.

SWOT

分析

⑴優(yōu)勢

①具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢

酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為

40

年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80

到90

年。酒店的入住率和收益在起初的

5

到

10

年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后

8

到

15年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。XX

商務(wù)酒店（前樓）2003

年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合