瓦房店房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)課件

2012年瓦房店整體市場(chǎng)總結(jié)瓦房店房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)課件1宏觀政策分析瓦市土地市場(chǎng)分析瓦市商品住宅市場(chǎng)分析瓦市地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)分析宏觀政策分析22005年3月開(kāi)始：新舊“國(guó)八條”2007年9月開(kāi)始“9.27房貸新政”2008年10月開(kāi)始國(guó)九條、5次降息2010年4月開(kāi)始國(guó)十條2010年9月開(kāi)始國(guó)五條2011年1月開(kāi)始國(guó)八條2012年3月兩會(huì)召開(kāi)，堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖2006年5月開(kāi)始國(guó)六條、國(guó)十五條2009年12月開(kāi)始國(guó)四條、2010年1月開(kāi)始國(guó)十一條中國(guó)為典型的政策市，現(xiàn)階段行業(yè)指標(biāo)性數(shù)據(jù)已進(jìn)入下行通道，并已經(jīng)達(dá)到了08年底時(shí)的谷底，由此判斷政策已經(jīng)見(jiàn)底但是如果地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖趨勢(shì)，逆向政策壓力必然隨之增強(qiáng)08年跌至谷底08年跌至谷底政策層面2012年11月十八大召開(kāi)，調(diào)控政策不放松02005年3月開(kāi)始：2007年9月開(kāi)始2008年10月開(kāi)始23從近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程上看，目前的狀況顯示政府調(diào)控的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向?yàn)椤敖Y(jié)構(gòu)”與“百姓信心”層面的調(diào)整；由此判斷，以后房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)有大起大落。特別是進(jìn)入下半年以來(lái)，決策層的聲音不再是單一的“抑制投機(jī)投資性需求”，而是增加了“普通商品住房供應(yīng)”，可見(jiàn)在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)剛性需求將仍是市場(chǎng)的主旋律。2012年8月21日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在北京市考察保障性安居工程建設(shè)情況，并召開(kāi)保障房分配和運(yùn)行現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。他強(qiáng)調(diào)，要?jiǎng)?chuàng)新運(yùn)行管理模式，逐步將廉租房向公租房并軌，實(shí)行租補(bǔ)分離、明收明補(bǔ)，根據(jù)住戶不同收入情況給予適當(dāng)租金補(bǔ)貼。要繼續(xù)貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，抑制投機(jī)投資性需求，增加普通商品住房供應(yīng)，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。政策層面溫家寶考察湖北強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2012年1月31日溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議對(duì)當(dāng)前重點(diǎn)工作作了部署：鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果；繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施；做好保障性住房建設(shè)和管理工作。2012年2月10日溫家寶在中南海主持召開(kāi)五次座談會(huì)表示，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。2012年3月14日溫家寶在政府工作報(bào)告中指出：嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。2012年5月20日2012年5月23日國(guó)務(wù)院總理溫家寶23日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出：明確提出“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”，“預(yù)調(diào)微調(diào)”并不等于樓市的宏觀調(diào)控放松，“穩(wěn)定增長(zhǎng)”意味著，在一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)再出調(diào)控新政策。從近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程上看，目前的狀況顯示政府調(diào)控的重4政策層面十八大后房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間;投機(jī)房地產(chǎn)現(xiàn)象在較短時(shí)間內(nèi)將得到根除；保障性住房將陸續(xù)大量面市沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)行業(yè)金融政策將縮中有放、地產(chǎn)基金行業(yè)將得到大幅度推動(dòng)發(fā)展。直白的透漏出房地產(chǎn)未來(lái)政策的總基調(diào)，由此宏觀調(diào)控將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間人民對(duì)美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)【十八大】所透露出來(lái)對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)會(huì)有哪些影響呢?政策層面十八大后房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間;直白的透漏5注：數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站中國(guó)人民銀行決定，自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，這也是央行三年半來(lái)首次下調(diào)貸款準(zhǔn)備金率近期坊間流傳大連公積金個(gè)人與夫妻貸款額度上調(diào)。后經(jīng)大連公積金管理中心證實(shí)確有此事，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：該政策將在10月1日以后正式執(zhí)行，個(gè)人公積金貸款額度為45萬(wàn)元、夫妻兩人額度為70萬(wàn)元。隨著契稅、公積金政策的放寬，預(yù)示著政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向由“嚴(yán)厲控制”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)定調(diào)控”地方政府樓市政策微調(diào)一覽城市時(shí)間政策提要南京2011.10放寬公積金貸款額度和改善住房申請(qǐng)門(mén)檻吉林2011.11放寬公積金改善住房申請(qǐng)門(mén)檻合肥2011.12放寬公積金貸款額度蕪湖2012.2免契稅，購(gòu)房給補(bǔ)貼，3天后被叫停上海2012.2外地人持證三年可買二套房，被叫停沈陽(yáng)2012.3放寬公積金貸款額度成都2012.3上調(diào)公積金繳存基數(shù)信陽(yáng)2012.3放寬公積金貸款額度南昌2012.4放寬公積金貸款額度蚌埠2012.4放寬公積金貸款額度鄭州2012.4放寬公積金貸款額度呼和浩特2012.4放寬公積金貸款額度武漢2012.4放寬公積金貸款額度揚(yáng)州2012.5獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)人購(gòu)買成品住房營(yíng)口2012.55000萬(wàn)財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)貼公務(wù)員購(gòu)房重慶2012.5調(diào)整公積金貸款政策湖南2012.5明確將降首付減稅款，但一天后官方否認(rèn)近期貸款準(zhǔn)備金率下調(diào)（三年來(lái)首次），及地方政府契稅、公積金政策的放寬，意味著國(guó)家在近期基本不會(huì)再出臺(tái)利空政策；在一定層面上也將帶給購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)信心金融層面注：數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站中國(guó)人民銀行決定，自2012年66八中、瓦市高級(jí)中學(xué)首獲北大“優(yōu)惠券”11月15日大連市24中學(xué)、育明高中，大連市八中、瓦房店市高級(jí)中學(xué)獲得了北京大學(xué)“中學(xué)校長(zhǎng)實(shí)名推薦制”推薦資質(zhì)。在全省縣域重點(diǎn)中學(xué)中，瓦房店市高級(jí)中學(xué)是唯一一所獲此殊榮的學(xué)校。地方利好信息八中、瓦市高級(jí)中學(xué)首獲北大“優(yōu)惠券”11月157小結(jié)12年雖然樓市調(diào)控沒(méi)有動(dòng)搖，但對(duì)于三線城市的瓦房店市場(chǎng)并沒(méi)有太多約束，但整體調(diào)控的大環(huán)境抑制了客戶購(gòu)房的心態(tài)。2013年，我們邀約和說(shuō)服客戶成本加大了，難度加大了。

調(diào)控不是問(wèn)題，關(guān)鍵是撫平客戶的心態(tài)小結(jié)8宏觀政策分析瓦市土地市場(chǎng)分析瓦市商品住宅市場(chǎng)分析瓦市地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)分析宏觀政策分析9一、瓦房店市一級(jí)市場(chǎng)月度供需分析（含工業(yè)、住宅、商業(yè)）瓦房店市土地放量及成交集中在個(gè)別月份，供應(yīng)量占地面積為93.87萬(wàn)平，成交量占地面積為59.28萬(wàn)平一、瓦房店市一級(jí)市場(chǎng)月度供需分析（含工業(yè)、住宅、商業(yè)）瓦房店1012年瓦房店市含住宅類土地出讓公告12年瓦房店共新增含住宅類土地14幅，總建面積達(dá)到99.05萬(wàn)平，出讓土地分散在瓦房店周邊區(qū)域出讓地塊容積率大都在2左右地塊編號(hào)

用地位置

使用性質(zhì)

用地面積（平）

建筑面積（平）

容積率

地塊信息發(fā)布日期

大瓦（2012）—1號(hào)瓦房店市鉆石街東側(cè)居住、商服378187563622012-3-15大瓦（2012）—2號(hào)瓦房店市鉆石街東側(cè)居住、商服389747794822012-3-15大瓦（2012）—3號(hào)瓦房店市三臺(tái)鄉(xiāng)三臺(tái)村居住、商服35571572501.612012-3-15大瓦（2012）—4號(hào)瓦房店市三臺(tái)鄉(xiāng)三臺(tái)村居住、商服57207943901.652012-3-15大瓦（2012）—14號(hào)瓦房店市老虎屯鎮(zhèn)小老虎村居住7582130751.722012-3-21大瓦（2012）—17號(hào)瓦房店市松樹(shù)鎮(zhèn)東風(fēng)委居住442808856022012-3-21大瓦（2012）—33號(hào)瓦房店市東長(zhǎng)春路二段48號(hào)居住、公建11491201001.752012-4-12大瓦（2012）—34號(hào)瓦房店市祝華辦事處工業(yè)村居住、公建11836723673022012-4-12大瓦（2012）—37號(hào)瓦房店市祝華辦祝華村、天緣酒店南側(cè)住宅及配套公建140365614542012-10-9大瓦（2012）—38號(hào)鐵東辦東山社區(qū)姜洼委住宅及配套公建20955379401.812012-10-9大瓦（2012）—39號(hào)崗店辦姜洼物流市場(chǎng)西側(cè)住宅及配套公建743751190001.62012-10-9大瓦（2012）—40號(hào)鐵東辦向東社區(qū)、萬(wàn)寶路南側(cè)住宅及配套公建4944190673.862012-10-9大瓦（2012）—41號(hào)鐵東辦向東社區(qū)、萬(wàn)寶路南側(cè)住宅及配套公992012-10-9大瓦（2012）—42號(hào)紅沿河鎮(zhèn)溝口村住宅及配套公建25113358021.432012-10-9合計(jì)

——

——

517270990452——

——

12年瓦房店市含住宅類土地出讓公告12年瓦房店共新增含住宅類1112年瓦房店市含住宅類土地成交公告12年瓦房店市含住宅類土地成交12幅，建筑面積為64萬(wàn)平方米，但都在瓦房店市周邊區(qū)域瓦房店市內(nèi)地塊成交樓面價(jià)在550-800元/平之間地塊編號(hào)

用地位置

土地性質(zhì)

土地面積（平）

建筑面積（平）

成交價(jià)（萬(wàn)元）

樓面價(jià)（元/平）

掛牌時(shí)間

成交時(shí)間

競(jìng)得單位

大瓦（2012）—1號(hào)瓦房店市鉆石街東側(cè)居住、商服378187563654497202012-3-212012-3-31大連銘毅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大瓦（2012）—2號(hào)瓦房店市鉆石街東側(cè)居住、商服389747794860197722012-3-212012-3-31大連銘毅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大瓦（2012）—3號(hào)瓦房店市三臺(tái)鄉(xiāng)三臺(tái)村居住、商服35571572509641682012-3-212012-3-31大連佰成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大瓦（2012）—4號(hào)瓦房店市三臺(tái)鄉(xiāng)三臺(tái)村居住、商服572079439011601232012-3-212012-3-31大連佰成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大瓦（2012）—33號(hào)瓦房店市東長(zhǎng)春路二段48號(hào)居住、商服114912010013596762012-4-132012-4-24大連金泰圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大瓦（2012）—37號(hào)瓦房店市祝華辦祝華村、天緣酒店南側(cè)住宅及配套公建140365614536406482012-10-312012-11-9大連天誠(chéng)置業(yè)有限公司大瓦（2012）—38號(hào)鐵東辦東山社區(qū)姜洼委住宅及配套公建209553794023676242012-10-312012-11-9大連萬(wàn)眾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大瓦（2012）—39號(hào)崗店辦姜洼物流市場(chǎng)西側(cè)住宅及配套公建7437511900050734262012-10-312012-11-9遼寧盛祿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司瓦房店分公司大瓦（2012）—40號(hào)鐵東辦向東社區(qū)、萬(wàn)寶路南側(cè)住宅及配套公建49441906712036312012-10-312012-11-9大連佳潤(rùn)房屋開(kāi)發(fā)有限公司大瓦（2012）—41號(hào)鐵東辦向東社區(qū)、萬(wàn)寶路南側(cè)住宅及配套公建134114012522715662012-10-312012-11-9大連佳潤(rùn)房屋開(kāi)發(fā)有限公司大瓦（2012）—42號(hào)紅沿河鎮(zhèn)溝口村住宅及配套公建251133580213253702012-10-312012-11-9大連中核凱利企業(yè)管理有責(zé)任公司大瓦（2012）—46號(hào)紅沿河鎮(zhèn)溝口村住宅及配套公建602598992983012012-11-22012-11-12大連海天龍騰建設(shè)集團(tuán)有限公司合計(jì)

——

——

339920643302——

——

——

——

——

12年瓦房店市含住宅類土地成交公告12年瓦房店市含住宅類土地12小結(jié)瓦房店市場(chǎng)可開(kāi)發(fā)土地資源較多，但客戶對(duì)商品住宅市場(chǎng)需求不強(qiáng)烈，致使開(kāi)發(fā)商對(duì)土地需求不大，導(dǎo)致政府土地的放量減少；12年瓦房店市一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量約100萬(wàn)平，集中在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、北部新區(qū)及新瓦軸區(qū)；政府供應(yīng)土地及成交土地情況集中在個(gè)別月份，側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)商拿地心態(tài)消極，資金回籠慢，商品住宅銷售情況不佳，以及對(duì)瓦房店房地產(chǎn)行業(yè)的信心不足。小結(jié)13宏觀政策分析瓦市土地市場(chǎng)分析瓦市商品住宅市場(chǎng)分析瓦市地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)分析宏觀政策分析14西口板塊瓦軸板塊嶺下板塊崗店板塊老城區(qū)核心板塊新瓦軸板塊北城新區(qū)嶺下板塊板塊板塊特點(diǎn)老城區(qū)老城區(qū)核心板塊商業(yè)中心地帶，擁有成熟的商業(yè)配套，區(qū)域消費(fèi)能力高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，認(rèn)可度高，新樓盤(pán)較少崗店板塊距離商業(yè)中心較近，相對(duì)完善的配套資源，目前區(qū)域經(jīng)濟(jì)不活躍，老百姓認(rèn)知度低，新樓盤(pán)較少瓦軸板塊瓦軸工業(yè)區(qū)，老居住區(qū)，生活配套齊全，但是距離市中心較遠(yuǎn)，新樓盤(pán)較少嶺下板塊重點(diǎn)學(xué)校集中，以老式住宅樓和棚戶區(qū)居多，老百姓具有抗性，新樓盤(pán)較少新城區(qū)西口板塊未來(lái)城區(qū)發(fā)展的主要方向，政府各大機(jī)關(guān)所在地，周邊生活配套中心匯集大型餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所，新樓盤(pán)較集中在此區(qū)域北城新區(qū)祝華工業(yè)園區(qū)，生活配套較少，2012年出現(xiàn)了幾個(gè)新興大盤(pán)新瓦軸板塊瓦軸廠搬遷后的新廠址，目前廠房已經(jīng)接近完工，周邊生活配套少，新項(xiàng)目?jī)H一個(gè)未來(lái)城區(qū)發(fā)展主要在西口區(qū)域，屆時(shí)區(qū)域配套升級(jí)，將帶動(dòng)北部新區(qū)。其他板塊政府規(guī)劃暫未有動(dòng)作區(qū)域板塊特點(diǎn)西口板塊瓦軸嶺下板塊崗店板塊老城區(qū)核心板塊新瓦軸板塊北城新區(qū)15香櫻谷遠(yuǎn)洲國(guó)際城潤(rùn)興鳳凰城長(zhǎng)興花園華府世紀(jì)城昌盛經(jīng)典御花苑高發(fā)上東1號(hào)恒達(dá)陽(yáng)光幸福里瑞銀壹品鉆石經(jīng)典新瓦軸板塊財(cái)富廣場(chǎng)中擁塞納城西口板塊瓦軸板塊嶺下板塊老城區(qū)核心板塊新瓦軸板塊北城新區(qū)華晟春天億達(dá)人家富貴學(xué)府誠(chéng)泰文教城隆城尚品崗店板塊瓦房店市西口板塊樓盤(pán)項(xiàng)目約占整體市場(chǎng)半數(shù)，其他區(qū)域樓盤(pán)項(xiàng)目較少瓦市主要城區(qū)項(xiàng)目分布新視界·銘城香櫻谷遠(yuǎn)洲國(guó)際城潤(rùn)興鳳凰城長(zhǎng)興花園華府世紀(jì)城昌盛經(jīng)典高發(fā)上東16區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商總量（套）主力面積（平）起價(jià)（元/平米）對(duì)外報(bào)銷售均價(jià)（元/平米）實(shí)際成交價(jià)格（元/平米）優(yōu)惠政策西口板塊遠(yuǎn)洲·國(guó)際城二期大連遠(yuǎn)洲東濤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司小高層366高層44080-110小高層：5500高層：3980小高層：6100高層：5100小高層：5800高層：5000全款、貸款98折；購(gòu)買“公館”組團(tuán)送家電潤(rùn)興·鳳凰城大連潤(rùn)興置業(yè)有限公司300080-90540061005700減免總房款1萬(wàn)元及物業(yè)費(fèi)香櫻谷大連深長(zhǎng)城地產(chǎn)有限公司雙拼：4

聯(lián)排：22

多層：200

高層：270

聯(lián)排：240

多層：140

高層：120聯(lián)排：11000多層：7150高層：5800聯(lián)排：11000

多層：7200

高層：6100聯(lián)排：10890多層：6900高層：5900暗扣優(yōu)惠100-300元/平昌盛經(jīng)典二期大連昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司多層：220

小高層、高層：1380多層：130

小高層、高層：100多層：6100小高層：5680高層5500多層：6200小高層：5880高層：5850多層：6000小高層：5500高層：5400全款優(yōu)惠200元/平、貸款優(yōu)惠100元/平長(zhǎng)興花園大連長(zhǎng)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司820小高層、高層：92-97小高層：5580高層：5480小高層：5900高層：5800小高層：5000高層：4800暗扣優(yōu)惠500-1000元/平華府世紀(jì)城華都集團(tuán)600超高層：110458052004600暗扣300元/平億達(dá)人家大連信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70082-88470054005200優(yōu)惠200-300元/平華晟春天大連華晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70070-90500054005000暗扣優(yōu)惠300-500元/平新視界·銘城大連新視界銘城建設(shè)工程管理有限公司————————————嶺下板塊高發(fā)上東一號(hào)大連高發(fā)房地產(chǎn)有限公司多層：700小高層：1500高層：30060-80多層：5100小高層：4500多層：5300

小高層：4700多層：5000小高層：4600優(yōu)惠200元/平富貴學(xué)府大連盛元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司36358-85多層：5900小高層：5200多層：6400小高層：5700多層5800小高層5400暗扣優(yōu)惠500元/平誠(chéng)泰·文教城大連誠(chéng)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100070-90小高層5410小高層：5700小高層5400無(wú)新瓦軸板塊鉆石經(jīng)典大連鉆石經(jīng)典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司300070-80——小高層：5180

高層：4680——全款優(yōu)惠100元/平崗店板塊隆成尚品大連隆成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司多層150小高層39090多層：5980小高層：5880多層6500小高層6500多層6100小高層5900暗扣優(yōu)惠300元/平北部板塊天璽瑞銀壹品大連瑞銀置業(yè)有限公司50076-88小高層：5100高層：5000小高層：5300高層：5100小高層4700高層4500暗扣優(yōu)惠300-500元/平陽(yáng)光幸福里大連渤海恒達(dá)開(kāi)發(fā)有限公司多層：358小高層、高層：948多層80

小高層、高層78-80————————財(cái)富廣場(chǎng)大連華太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司720高層88-137550061005400全款優(yōu)惠200/平，貸款優(yōu)惠100元/平合計(jì)————18651————————瓦房店市各個(gè)項(xiàng)目對(duì)外銷售價(jià)格與成交價(jià)格相差300-1000元/平，其中表面優(yōu)惠較少，多數(shù)項(xiàng)目采用暗扣優(yōu)惠政策，以免降價(jià)促銷對(duì)老業(yè)主造成抵觸影響區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商總量（套）主力面積（平）起價(jià)（元/平米17區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售周期（月）已推量（套）12年已推量（套）12年銷售量（套）12年月均去化（套）已推未售量總體存量（套）預(yù)計(jì)2013年可上市量約（套）13年主力供應(yīng)面積（平）西口板塊遠(yuǎn)洲·國(guó)際城二期2011.111280680628335441441100080-110潤(rùn)興·鳳凰城2009.54230000105131101100——香櫻谷2011.7164943206783273270——昌盛經(jīng)典2011.716800500119156921313100070-100長(zhǎng)興花園2010.12238200102012010——華府世紀(jì)城2011.11126006002334824820110-130億達(dá)人家2012.7.276（含蓄客期2個(gè)月）2502501572610055055082-88華晟春天2012.9.85（含蓄客期3個(gè)月）300300751523033050070-90新視界·銘城————————————————500——嶺下板塊高發(fā)上東一號(hào)2011.12123002007710201240150080-120富貴學(xué)府2011.101336304461491490——誠(chéng)泰·文教城2009.12341000050626260——新瓦軸板塊鉆石經(jīng)典預(yù)計(jì)2013.3——000003000130070-80崗店板塊隆成尚品2012.47540540171243873870——北部板塊天璽瑞銀壹品2012.7.169(含蓄客期5個(gè)月)500500556452452076-88陽(yáng)光幸福里————00————013060——財(cái)富廣場(chǎng)2012.6.307（含蓄客期3個(gè)月）3203201321919959955988-137合計(jì)——————10093433613591863997120746509——瓦房店市12年整體銷售1359套（不含本案），本案2個(gè)月銷售250套，約占整體的15.5%，瓦房店整體市場(chǎng)月均去化為186套，單案月均去化為14套區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售周期（月）已推量（套）12年已推18瓦房店市場(chǎng)存量較為分散；鉆石經(jīng)典項(xiàng)目存量交大，13年將低價(jià)入市，但客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有質(zhì)疑；高發(fā)上東1號(hào)項(xiàng)目存量較多，但由于當(dāng)?shù)厝藢?duì)嶺下區(qū)域有抗性；北城板塊存量較多，但陽(yáng)光幸福里項(xiàng)目至今未動(dòng)工，預(yù)計(jì)13年下半年入市，短時(shí)間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小瓦房店市場(chǎng)存量較為分散；19區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱在售主力面積（平米）3月4月5月6月7月8月9月10月11月合計(jì)12年總銷額約（萬(wàn)元）西口板塊遠(yuǎn)洲·國(guó)際城二期80-110535221721536101528314631潤(rùn)興·鳳凰城80-90313123121127331055775香櫻谷

聯(lián)排：240

多層：140

高層：120多層：7高層：2別墅2多層4高層1別墅1多層8高層4多層9高層4多層4高層2多層6多層4多層5多層4675226昌盛經(jīng)典二期多層：130

小高層、高層：100多層：6小高層、高層：8多層3高層5小高層8小高層、高層21小高層、高層13多層1小高層、高層7多層2小高層、高層13多層3小高層18小高層111195676長(zhǎng)興花園小高層、高層：92-9710000000010華府世紀(jì)城超高層：110013542422231088億達(dá)人家82-88————————118179671576806華晟春天70-90——————（認(rèn)籌35組）（認(rèn)籌43組）（認(rèn)籌29組）6285752869新視界·銘城————————————————————————嶺下板塊高發(fā)上東一號(hào)60-8036666112小高層15小高層22772533富貴學(xué)府58-852348114831441558誠(chéng)泰·文教城70-9002611871060502080新瓦軸板塊鉆石經(jīng)典70-80（認(rèn)籌300套）（認(rèn)籌30套）（認(rèn)籌12）（認(rèn)籌12、退籌56）（認(rèn)籌9套）000000崗店板塊隆成尚品90——多層6811162116多層13多層3小高層10多層1小高層121718208北部板塊天璽瑞銀壹品76-88——————（認(rèn)籌21組）385417551939陽(yáng)光幸福里多層80

小高層、高層78-80——————————————————————財(cái)富廣場(chǎng)高層88-137——————60132341131326171合計(jì)————371116819343195187134103135964560瓦房店市12年銷售套數(shù)4家過(guò)百套，僅遠(yuǎn)洲國(guó)際城項(xiàng)目銷售額過(guò)億，其次為塞納城項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)僅兩月12年成為銷售金額亞軍12年瓦房店市場(chǎng)重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目成交情況區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱在售主力面積（平米）3月4月5月6月7月8月2012年瓦房店市遠(yuǎn)洲國(guó)際城項(xiàng)目成交最好為268套，而本案2個(gè)月成交250套，成為在瓦房店整體市場(chǎng)月均去化速度最快的項(xiàng)目，年底將成為瓦房店市整體市場(chǎng)的銷冠項(xiàng)目250中擁塞納城12年瓦房店市遠(yuǎn)洲國(guó)際城項(xiàng)目成交最好為268套，而本案2個(gè)月216-7月份瓦房店市場(chǎng)集中開(kāi)盤(pán)、加推的項(xiàng)目較多，且配合營(yíng)銷推廣活動(dòng)較為頻繁，所以拉高了瓦房店市場(chǎng)的整體成交。6-7月份瓦房店市場(chǎng)集中開(kāi)盤(pán)、加推的項(xiàng)目較多，且配合營(yíng)銷推廣22小結(jié)瓦房店市下半年多數(shù)項(xiàng)目在銷售價(jià)格上有所調(diào)整，暗扣降價(jià)優(yōu)惠政策成為主流，用“以價(jià)換量”的形式?jīng)_刺12年銷售業(yè)績(jī)。瓦房店整體市場(chǎng)上半年成交平穩(wěn)，總體市場(chǎng)回暖跡象不明顯；下半年由于項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)、加推使得供應(yīng)量和成交量均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，市場(chǎng)稍顯回暖跡象。小結(jié)23宏觀政策分析瓦市土地市場(chǎng)分析瓦市商品住宅市場(chǎng)分析瓦市地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)分析宏觀政策分析243月4月5月10月8月6月11月9月7月3月3日鉆石·經(jīng)典產(chǎn)品推介會(huì)3月18日遠(yuǎn)洲·國(guó)際城《易經(jīng)》講座4月2日香櫻谷樣板間開(kāi)放4月14日鉆石·經(jīng)典第二次產(chǎn)品推介會(huì)4月21日遠(yuǎn)洲國(guó)際城演出6月2日天璽·瑞銀壹品舉行推廣宣傳活動(dòng)6月21日天璽·瑞銀壹品露天文藝演出6月30日天璽·瑞銀壹品認(rèn)購(gòu)活動(dòng)6月30日華太·財(cái)富廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)7月16日天璽·瑞銀壹品開(kāi)盤(pán)7月27日億達(dá)人家開(kāi)盤(pán)7月28日遠(yuǎn)洲·國(guó)際城三期開(kāi)盤(pán)9月8日華晟春天開(kāi)盤(pán)9月28日遠(yuǎn)洲國(guó)際城加推10月1日高發(fā)上東1號(hào)加推10月3日昌盛經(jīng)典加推11月17日高發(fā)·上東1號(hào)舉辦廣場(chǎng)開(kāi)放儀式瓦房店市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)種類少，除配合重大銷售節(jié)點(diǎn)外，少有特色活動(dòng)僅遠(yuǎn)洲國(guó)際城、瑞銀壹品有特色活動(dòng)，如：講座、演出晚會(huì)活動(dòng)，形式在當(dāng)?shù)剌^為新穎，較為受客戶的歡迎3月4月5月10月8月6月11月9月7月3月3日3月18日425地點(diǎn)：遠(yuǎn)洲國(guó)際酒店2樓會(huì)議廳時(shí)間：2012年3月3日9:00——12:00產(chǎn)品推介會(huì)共推出200套房源，均勻分布在一期所有17棟樓內(nèi)，包括了一期所有戶型，高層均價(jià)：4680元/㎡；小高層均價(jià)：5180元/㎡

。推介會(huì)當(dāng)天由董事長(zhǎng)親自簽售，當(dāng)天到場(chǎng)客戶可享受700元/㎡的優(yōu)惠，優(yōu)惠后價(jià)錢(qián)為高層均價(jià)：3980元/㎡；小高層均價(jià)：4480元/㎡。當(dāng)天到場(chǎng)客戶約為270組，意向成交客戶約為70組。客戶多為瓦房店工廠職工。鉆石·經(jīng)典產(chǎn)品推介會(huì)3月特色地點(diǎn)：遠(yuǎn)洲國(guó)際酒店2樓會(huì)議廳鉆石·經(jīng)典產(chǎn)品推介會(huì)3月特色26遠(yuǎn)洲·國(guó)際城《易經(jīng)》講座為了答謝長(zhǎng)期以來(lái)關(guān)注遠(yuǎn)洲國(guó)際城的客戶及業(yè)主，遠(yuǎn)洲國(guó)際城3月18日下午15:點(diǎn)30分在大連遠(yuǎn)洲大酒店二樓遠(yuǎn)洲廳隆重舉行“龍?bào)催h(yuǎn)洲，運(yùn)勢(shì)風(fēng)水”的2012年風(fēng)水運(yùn)勢(shì)講座活動(dòng)。前期外派單發(fā)放10000份，當(dāng)天到場(chǎng)約500多嘉賓。3月特色遠(yuǎn)洲·國(guó)際城《易經(jīng)》講座為了答謝長(zhǎng)期以來(lái)關(guān)注遠(yuǎn)洲國(guó)際城的客戶27香櫻谷樣板間開(kāi)放香櫻谷項(xiàng)目4月2日樣板間開(kāi)放，展示別墅、洋房躍層樣板間，但樣板段的路況極差、小區(qū)內(nèi)園林建設(shè)尚未完工，看房樓道狼藉，樣板房周邊施工未停止。項(xiàng)目總體上不具備樣板間開(kāi)放條件，造成了項(xiàng)目的負(fù)面影響。4月日常香櫻谷樣板間開(kāi)放香櫻谷項(xiàng)目4月2日樣板間開(kāi)放，展示別墅、洋房28遠(yuǎn)洲國(guó)際城演出——《愛(ài)情卡布奇諾》2012年4月21日，在遠(yuǎn)洲大酒店上演話劇《愛(ài)情·卡布奇諾》，在話劇上演之前，簡(jiǎn)介遠(yuǎn)洋國(guó)際城的智能化系統(tǒng)的在項(xiàng)目中的應(yīng)用，如：智能化監(jiān)控設(shè)備、遠(yuǎn)程操控家電開(kāi)關(guān)系統(tǒng)、業(yè)主識(shí)別卡進(jìn)出卡等“云”系統(tǒng)的引入。當(dāng)天到場(chǎng)新老業(yè)主200多人。4月特色遠(yuǎn)洲國(guó)際城演出——《愛(ài)情卡布奇諾》2012年429“夏的能量季”推廣宣傳活動(dòng)2012年6月2日天璽·瑞銀壹品舉行“夏的能量季”推廣宣傳活動(dòng)，項(xiàng)目當(dāng)天辦理銀卡會(huì)員，填寫(xiě)個(gè)人資料即可辦理，開(kāi)盤(pán)時(shí)享受50元/平的優(yōu)惠，當(dāng)天有抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為電熱水壺一個(gè)。到場(chǎng)客戶還可領(lǐng)取綠色盆栽?？蛻纛I(lǐng)取的盆栽以照片記錄成長(zhǎng)過(guò)程，到售樓處可領(lǐng)取水杯。當(dāng)天到場(chǎng)客戶450組，辦理銀卡客戶近300組。6月特色“夏的能量季”推廣宣傳活動(dòng)2012年6月2日30天璽·瑞銀壹品“瑞銀之夏”6月22日晚，2012天璽·瑞銀壹品“瑞銀之夏”廣場(chǎng)群眾文化活動(dòng)隆重啟幕，在瓦軸文化宮廣場(chǎng)進(jìn)行露天演藝活動(dòng)。當(dāng)日活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，近300名能量匯銀卡會(huì)員領(lǐng)取了由天璽·瑞銀壹品為會(huì)員定制的端午香粽大禮，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)員進(jìn)行火熱招募，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銀卡會(huì)員購(gòu)買住宅產(chǎn)品即可享有50元/㎡的專屬優(yōu)惠。6月特色天璽·瑞銀壹品“瑞銀之夏”6月22日晚，2012天璽·瑞銀壹31天璽·瑞銀壹品認(rèn)購(gòu)活動(dòng)2012年6月30日項(xiàng)目啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，初選房源簽訂意向協(xié)議，交納1萬(wàn)元意向金，同時(shí)銀卡轉(zhuǎn)金卡金卡會(huì)員享受銀卡折扣50元+金卡折扣100元，開(kāi)盤(pán)共計(jì)優(yōu)惠150元/平。項(xiàng)目推出8#11層小高層66套房源、1#18層高層90套房源。共計(jì)156套房源，面積區(qū)間為54-118平，主力為二房84-87平，小高層釋放價(jià)為5300元/平，高層釋放價(jià)為5100元/平。當(dāng)天到訪客戶為50組，繳納