合肥市濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場分析模板

畢業(yè)論文學院經(jīng)濟學院班級學號姓名題目指導教師〔姓名及職稱〕[總評成績：良 ］合肥市濱湖區(qū)房地產(chǎn)市場分析內(nèi)容摘要：當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場進展進入了一個的階段,在簡潔多變的現(xiàn)代市場中，制定一種有效的經(jīng)營戰(zhàn)略,明確了合肥市濱湖區(qū)房地產(chǎn)進呈現(xiàn)狀,明確了在實際經(jīng)營中存在的問題和缺乏，之后對相應的問題進展針對性的應對，對相應的進展戰(zhàn)略進展明確,并且從宏觀和微觀層面進展實質(zhì)性的應對，對濱湖區(qū)房地產(chǎn)市場能夠起到樂觀的應對作用。關(guān)鍵詞：合肥；濱湖區(qū)；房地產(chǎn)AnalysisoftherealestatemarketinBinhuNewDistrictofHefeiAbstract：Currentdomesticrealestatemarketdevelopmententeredtheanewstage，aneffectivemanagementstrategyisformulatedinthecomplexandchangeablemodernmarket，canplayapositiveroleandeffectivenessinpracticeto。Inthispaper，usingpracticecaseanalysis,clearHefeiBinhuNewDistrictrealestatedevelopmentpresentsituation，cleartheproblemsanddeficienciesexistingintheactualoperation,afterthecorrespondingproblemsareinresponsetothecorrespondingdevelopmentstrategyclearly,andfromthemacroandmicrolevelsweresubstantialcoping，BinhuNewArearealestatemarketfieldcanplayapositiveroleincoping。Keywords：Hefei;Binhunewdistrict;realestate目錄一、導言 5(一〕選題背景和爭論意義4〔二〕文獻綜述4swot分析5〔一〕濱湖區(qū)房地產(chǎn)市場概況 5〔二〕SWOT分析7三、濱湖區(qū)房地產(chǎn)市場的進展戰(zhàn)略 12四、結(jié)論及政策建議12〔一)宏觀治理層面 13〔二)微觀層面 14參考文獻 15一、導言〔一〕選題背景和爭論意義據(jù)報道,202311706920233月樓市再度上漲引起了國民的關(guān)注.20231115日，合肥市市委市政府抓住這一機遇,將濱湖區(qū)作為合肥“141”城市空間進展戰(zhàn)略的重要組成局部區(qū)建設.一個堅持根底設施優(yōu)先、堅持社會事業(yè)優(yōu)先、社會事業(yè)初具規(guī)模、人民群眾安居樂業(yè)、人氣漸漸集合的城區(qū)在三到五年內(nèi)傲然崛起。濱湖區(qū)是合肥市“141”戰(zhàn)略的排頭先的精神從無到有，由弱到強。但是在進展的過程中也產(chǎn)生了一些問題。合肥市從2023年起房地產(chǎn)價格上漲幅度明顯,至202323倍左右。為了避開合肥市因房地產(chǎn)價格過快上漲所帶來的潛在危害,合肥市政府樂觀實行國家限購令等一系列房價抑制措施。合肥市房地產(chǎn)價格的波動受多種因素影響,每種因素的影響程度也不一樣。筆者通過對濱湖區(qū)房地產(chǎn)市場進展swot分析以及影響因素分析,剖析濱湖房地產(chǎn)市場進展存在的問題并提進展供給建議。(二〕文獻綜述〔2023〕爭論了中國一二三線城市房價影響因素，認為影響一線城市房價的主要因素是地價和人均GDP,影響二線城市因素是三線城市人均GDP、購房者預期及匯率.因此二線城市地方政府應當削減對房地產(chǎn)市場的干預。此外,袁平和吳杰在《中國房地產(chǎn)泡沫測度及其影響因素分析》一文中認為土地價格的上漲推動房價的上升,依據(jù)其爭論成果，中國房價與地價的關(guān)系長期兩者相互影響，(2023)從房地產(chǎn)供求角度動身,分析人民幣升值為房地產(chǎn)市場帶來的財寶效應和收入效應;財寶效應增加國內(nèi)投資者對房地產(chǎn)的，在建工程和存貨價值，同時降低房地產(chǎn)行業(yè)建筑材料,住宅設備的進口價格，降低開發(fā)建設本錢,從而推動供給增加。王菊(2023〕提出，短期內(nèi)貨幣政策對房價波動和銀行信貸都有顯著的正向影響；從長期來看，房價波動與銀行信貸之間的正向影響程度更加顯著,而貨幣政策對房價有明顯的負面影響。大局部經(jīng)濟學家站在供需平衡的角度,認為房地產(chǎn)價格上漲的根本因素在于供求構(gòu)造失衡.一方面地區(qū)和國家的房價變動的影響因素存在全都性，另一方面地區(qū)房價波動還受到人口轉(zhuǎn)移影響.swot分析濱湖區(qū)地理位置優(yōu)越、區(qū)位優(yōu)勢明顯,交通便利，人口基數(shù)大，并且通過合肥市的輻射帶動作用，進展空間得以擴大。(一)濱湖區(qū)房地產(chǎn)市場概況(可以整合放在第一局部〕近幾年來，合肥市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，隨著合肥市經(jīng)濟的快速進展以及總?cè)丝诘脑龆?合肥房價一路上漲，漲幅大大超過周邊城市。2023年房地產(chǎn)投資開發(fā)額1125.35億元，占固63.6%.6885元/15.7％,35個二線城市中名列第三.20233月合肥建住宅價格指數(shù)同比上升11.2％,建商品住宅價格指數(shù)同比上漲4.6%，二手住宅價格指數(shù)同比上漲23。6％.作為一個中部內(nèi)陸省會城市，合20232023年第一季度房地產(chǎn)價格的快速上漲已經(jīng)引起社會各有關(guān)方面的關(guān)注.經(jīng)調(diào)查合肥近幾年房地產(chǎn)價格見以以下圖：1:合肥房價1:2023年—2023年合肥房價均價年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平均價格/(元/m23592.00 4228。00 5905.00 6325。74 6155.91 6283。00 7157.00濱湖區(qū)自2023年正式投入建設以來，經(jīng)過九年的櫛風沐雨已經(jīng)進展成為合肥南部最重要的版塊。濱湖區(qū)成為了合肥的核心,相對的房地產(chǎn)市場需求持續(xù)增長.濱湖區(qū)的毛坯房源由于近幾年土地價格的不斷上漲，地價本錢高,定價緩幅漲到了8000+,加之目前區(qū)內(nèi)開發(fā)商著重推出精裝修樓盤,本錢大幅提高，很簡潔就到達10000+的價格。2：濱湖區(qū)房價走勢前幾年,濱湖區(qū)開發(fā)伊始,開發(fā)速度快,盤上市量大,庫存量充分。2023年,濱湖區(qū)住宅成交量近200萬平方米，占據(jù)合肥市區(qū)總量的34112.5萬套,刷了五年來最低紀錄。分區(qū)域看，蜀山區(qū)、政務區(qū)、濱湖區(qū)的庫存量相比上半年跌幅最為明顯。其中,濱湖區(qū)庫存5000套,5成。數(shù)據(jù)顯示,11月，濱湖區(qū)庫存量為3600套，庫存去化周期較短。而最近幾周來,濱湖區(qū)多樓盤入市,也客觀上反映出市場供求關(guān)系。進入12月后,合肥市國土部門加快了推地節(jié)奏，其中就包括多宗濱湖區(qū)商住地塊。(二〕SWOT分析依據(jù)國家最居地產(chǎn)政策，結(jié)合濱湖區(qū)實際狀況與合肥“141”空間進展戰(zhàn)略進程，利用SWOT［Swot模型的麗水房地產(chǎn)市場分析江金霞］1。優(yōu)勢(S)分析(1〕,自2023年下半年開頭,全國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策多管齊下，不管是住房補貼還是降準降息，都為潛在的消費者供給更優(yōu)待的購房本錢.地方政府優(yōu)勢：自合肥市政府“141”城市空間進展戰(zhàn)略實施以來，濱湖區(qū)作為組團重要局部,成立5年來,被稱為安徽的奇跡所在。從前一片蠻荒之地，今日成為高樓林立城市中心。中國人在選擇將來適居地點時,往往傾向于政治中心。由于政治與經(jīng)濟密不行分,前瞻蜀山區(qū)政務區(qū)的建設以及萬達的入駐就可以看出政治中心直接影響經(jīng)濟中心的形成2023年41(39號)(合肥市屯溪路435號、省人民政府機關(guān)(221號)、省政協(xié)機關(guān)(317號)搬遷至濱湖區(qū)。.區(qū)位優(yōu)勢。濱湖區(qū)擁有獨一無二的區(qū)位優(yōu)勢，襟三河而帶一湖—-派河、十五里河、南淝河川流其間,區(qū)南緊鄰全國五大淡水湖之一的巢湖,借此與沿江城市相聯(lián)系,可以使合肥產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和承接?！?)交通優(yōu)勢.當濱湖區(qū)的規(guī)劃、設施、效勞等因素，不斷吸引著購房者的眼光時，也有人指出距離老城區(qū)直線距離遠是其“硬傷1號線的推動,就使得濱湖的短板瞬間變?yōu)閮?yōu)勢。在估量完工的2023年到來之時，地鐵會將老城區(qū)的人氣11號線的交通配套,直接促進了濱湖區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售。從紫云路到中山路，短短三個街區(qū)內(nèi)，就自北向南分布了利港銀河廣場、萬科藍山、佳源巴黎都市3個工程，依托著與1號線的“無縫對接所以在獲得良好銷售業(yè)績的同時，能滿足不同客群的需求。(4)資源優(yōu)勢。在進展的過程中，資源優(yōu)勢是格外明顯的，無論是全市的東向進展戰(zhàn)略,還是也很有進展?jié)摿Γm宜進展觀光旅游、商務居住。城市進展時趨向具有水資源的地方。教育資源優(yōu)勢:濱湖區(qū)聚攏了教育資源雄厚，師范附小、四十六中以及合肥一中等名校相繼遷入濱湖區(qū),可享受12年一站式教育,成了搶手餑餑,房價高、房源少,需求大?！?)9億進駐濱湖“9。6億濱湖拿地”,隨著這些大牌房企的進駐,濱湖區(qū)的住宅品質(zhì)將迎來升級，區(qū)域競爭壓力增大的同時，區(qū)域價值也將得到進一步表達。2。劣勢〔W〕分析〔1)環(huán)境情勢不容樂觀。環(huán)境是確保整個營銷有效的關(guān)鍵,目前在實際的經(jīng)營中缺乏一種有了嚴峻的負面影響。主要環(huán)湖河流中,十五里河、派河、南淝河和雙橋河污染嚴峻,水質(zhì)為劣V類;兆河、杭埠河、白石天河水質(zhì)為IVIII類。環(huán)湖河流主要污染指標為氨氮和石油類。要想在濱湖區(qū)長期居住,政府及相關(guān)部門必需將環(huán)境治理放在第一位。(2)空置率高。高規(guī)格、高等級、高價位的商品房供大于求，其直接反映是空置率高，嚴峻影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，對房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)進展是極為不利的;另一方面一般經(jīng)濟類型的商品房生產(chǎn)力氣低于需求增長房供求運營.2023860億元,2718,尤其是前期建設主要是公共措施,投資大收益小，難以吸引社會資金參與。資金的籌集運作，將是貫穿整個濱湖區(qū)房產(chǎn)建設的必要環(huán)節(jié)。(4〕國家政策環(huán)境的限制.目前，國家對大規(guī)模城區(qū)建設有大規(guī)模限制，如何處理好國家,是需要我們認真思考和妥當解決的軟環(huán)境問題。〔5)土地資源少，土地本錢高，導致房價偏高.隨著城市化的進程加快，長遠來看，在有限的土地上容納更多的人口，勢必增加土地本錢，從而導致房價偏高。(6〕群眾承受房價極限不高。據(jù)調(diào)查，群眾能承受的每平方米房價極限可見下表。濱湖房價由于漲的過快而嚇退投資客與購房者,在確定程度上給濱湖的進展帶來制約。2:居民能承受每平米房價調(diào)查表4000元以下40006000元6000元—8000800010000元10000元以上53.52% 25。73%12.60％7％1.83%時機(O〕分析(1)次二手房市場潛力巨大。從第一家中介的開業(yè)到現(xiàn)在的近20家中介門店，僅一年的時間，濱湖的中介門店就分布在了濱湖世紀城的各個商業(yè)集中點。與其它區(qū)域不同的是,鮮有剛需支撐的濱湖二手房即使在經(jīng)受了整體的市場不景氣時照舊“一枝獨秀“。房產(chǎn)證的間續(xù)下發(fā)也增加了濱湖二手房的房源量。由于學區(qū)的間續(xù)遷入,如一中、46中、師范附小的遷入，隨著濱湖區(qū)商業(yè)配套的逐步完善，讓濱湖二手房的成交價格日益倍增.學區(qū)因素大大增加了濱湖住房流淌性，更多的投資客出手轉(zhuǎn)讓濱湖二手房，也使得該區(qū)域交易流淌性大大增加。當前及將來一段時間內(nèi),濱湖區(qū)的二手房市場將處于一種漸漸旺盛的狀態(tài)。(2〕主打毛坯房市場。與毛坯房相比，精裝修產(chǎn)品有它的劣勢,其中，最大的劣勢就是價格高。目前濱湖區(qū)開發(fā)商大量推出精裝房，毛坯房成了濱湖的稀缺產(chǎn)品.房地產(chǎn)供給商可以在考慮客戶需求的狀況下適量擴大毛坯房供給量，適應更多的消費群體?！?)合肥城市擴展的趨勢.141”現(xiàn)代化大城市框架,使合肥城市形態(tài)由單中東南城市主要進展方向，是合肥融入“長三角“的前沿地區(qū)，也是將來十年合肥市最重要的進展區(qū)域.濱湖區(qū)將成為合肥產(chǎn)業(yè)升級和城市功能提升的重要區(qū)域，房地產(chǎn)行業(yè)作為濱湖主力行業(yè),也將有一個質(zhì)的飛躍.(4)著力進展高品質(zhì)住房人民群眾的居住環(huán)境。威逼〔T)分析區(qū)域精裝房價高企，品質(zhì)難以區(qū)分。區(qū)域房價高企,精裝修成為濱湖樓市最大困局，開發(fā)商都在尋求精裝與價格之間的平衡,從而突出重圍。隨著巢湖的拆分，濱湖區(qū)再次成為置業(yè)的熱點區(qū)域。2023年以來，6個盤進入濱湖區(qū)，萬科、淮礦、旭輝、保利、中鐵等各大牌開發(fā)商產(chǎn)品各不一樣，而這些樓盤都將打造精裝房。從20231231日淮礦奪得濱交付標準，濱湖樓市進入了精裝修時代.濱湖精裝房除了價高外，不少購房者對精裝修標準界定.以以下圖為濱湖區(qū)在建的精裝房以及濱湖區(qū)精裝修地塊詳情：3：濱湖區(qū)精裝房價〔自己做表〕居供給面臨匱乏.,盡管樓市調(diào)控對濱湖重選擇,由于受到調(diào)控的涉及和供給量的缺乏，濱湖樓市目前比較安靜?！?)無產(chǎn)業(yè)支撐.現(xiàn)在合肥房子不是不夠，而是由于在這個狀況下哄搶顯得不夠，一旦這一歸納為：合肥的平均工資收入無法支撐長期的高房價,收入打算了后續(xù)的流淌性，除非始終持續(xù)炒下去，否則只能使得市場停滯；合肥現(xiàn)有居民，不少已經(jīng)有二套甚至三套房，一旦投資價值失去,可能會消滅集中拋售套現(xiàn)的行為;合肥就業(yè)時機有限,無法支撐大量年輕剛需真后也只能出售。濱湖區(qū)主要就是規(guī)劃省政府和大片集中式的住宅,沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，將來空置率必定很高，即便地鐵通了后，通勤時間也是影響生活的很大的因素.(4)購房者觀望氣氛深厚。購房者在實際中會受到多種因素的影響，有時會呈現(xiàn)出一種觀望一問題存在的客觀性和簡潔性，這樣才能夠有效的實行應對方式.三、濱湖區(qū)房地產(chǎn)市場的進展戰(zhàn)略〔一〕樹立城市建設進展觀念,區(qū)域進展的有效性和穩(wěn)定性，從提升市場經(jīng)濟進展的角度動身，明確將來進展需求,這樣以來可以形成一種持續(xù)性的現(xiàn)代意義上的開發(fā)利用模式,也是實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)定的必要手段之一.〔二〕平衡工程進展方式在實際中為了適應市場進展,濱湖區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營中承受的是工程平衡進展的方式，考慮到進展方面能夠形成穩(wěn)定有效的影響力.多種工程的經(jīng)營也能夠帶來確定的穩(wěn)定性收益，是提要性.(三〕遵循市場進展規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)的進展要在市場進展的規(guī)律上才能夠?qū)崿F(xiàn)大的，尤其是在目前的進展中,要考慮到各種問題的簡潔性,建立有效的市場應對方式就要市場的進展是在確定的市場進展規(guī)律下實現(xiàn)的,因此要在實踐中，明確市場的進展規(guī)律在實際中的特別性價值.在當前國內(nèi)整體房地產(chǎn)運行不景區(qū)的狀況下，慎重開發(fā)相應的市場業(yè)務性的經(jīng)營效益提升。四、結(jié)論及政策建議(結(jié)論要明確)產(chǎn)市場安康有序的進展。本文主要從以下幾個方面提出幾點建議:(一〕政府政策制定房地產(chǎn)的市場進展打算,發(fā)揮國家與地方優(yōu)勢，為了在實際經(jīng)營中取得確定的效果，要考慮到不同人群的實際需求,針對特定的市場群體進展有效的營銷推廣，才能夠?qū)崿F(xiàn)快速進展的目的。在市場進展的過程中,要選擇具有確定的實力的房地產(chǎn)公司作為營銷對象，這樣以來來實現(xiàn)整個應用開發(fā)的有效性和標準性.市場的進展需要政府的樂觀參與才能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的目的,因此要在動態(tài)性的運作中，考慮到多樣性市場群體的需求，尤其是經(jīng)濟適應房的開發(fā)建設,是穩(wěn)定社會進展的一種有效嘗試,各地在進展中，要有針對性的構(gòu)建相應的經(jīng)濟適用房,這對濱湖區(qū)的進展也是格外有利的.問題實行有效的應對和保障措施是直觀重要的，為了是實現(xiàn)這一目標,可以通過幾個方面的工作進開放展：利用貨幣政策進展住房推動，市場中的購置力是在動態(tài)性的過程中實現(xiàn)的，成穩(wěn)定性的現(xiàn)代經(jīng)濟運行模式,對推動本區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)進展能夠起到樂觀的作用和效果。房地產(chǎn)業(yè)在進展的過程中，需要借助確定的資金才能夠?qū)崿F(xiàn),因此要在資金方面進展標準化治理，政府在日常的工作中,要集中資源進展資金保障，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)資金的持續(xù)有效供給，和治理.在實踐分析中可以覺察,影響房價過快上漲的一個重要緣由就是相應的資金投資渠道狹窄,由于大量的流淌資金融入到房地產(chǎn)行業(yè)中,導致了相關(guān)的經(jīng)營活動呈現(xiàn)出風險增加的趨勢。政個運作的有效性是格外關(guān)鍵的，同時也是標準市場經(jīng)營的一種樂觀嘗試.(二〕針對性的市場開發(fā)濱湖房地產(chǎn)企業(yè)要認清形勢，為了在猛烈的市場競爭中博得一席之地,房地產(chǎn)企業(yè)只有扎實自己、打造品牌，優(yōu)化品質(zhì)、提高自身實力，滿足人們的住宅需求，才能在競爭中立于不敗之地。大,濱湖的房價和戶型都應向著這一群體的實際購置力靠攏。這種靠攏不僅僅是數(shù)量，更重要是在房屋區(qū)位、環(huán)境、質(zhì)量、價格、配套各個方而符合消費者要求.這樣一來大量供給才能轉(zhuǎn)化為有效需求，避開空置上升、資金積壓濱湖開發(fā)商德資金實力是制約濱湖進展的重要緣由，央行《關(guān)于標準住房金融業(yè)務的通知》出臺和土地市場改革實施使開發(fā)企業(yè)前期投入大大增加求。房地產(chǎn)的進展在實際中受到相關(guān)的信息影響，為了整個房地產(chǎn)的穩(wěn)步進展,要借助多種傳遞和處理方式，利用信息的快速有效傳播，可以在動態(tài)性經(jīng)營中實現(xiàn)穩(wěn)定進展的作用