物業(yè)管理投標(biāo)書樣本

物業(yè)管理投標(biāo)書樣本文

件

目

錄投標(biāo)報價總表………………2詳細(xì)報價清單……………………4投標(biāo)函…………………5法定代表人證明………………6法定代表人授權(quán)書。。。。。。。。投標(biāo)人近三年管理業(yè)績表…………….…73投標(biāo)人近三年財務(wù)簡況表投標(biāo)人申明投標(biāo)人目前波及的訴訟案件或仲裁的資料協(xié)議響應(yīng)表商務(wù)差異表項(xiàng)目主管及技術(shù)人員一覽表…………………7顧客需求書響應(yīng)表技術(shù)差異表服務(wù)實(shí)行方案…………………8第一章保安管理服務(wù)方案……………8第二章設(shè)備服務(wù)方案……………14第三章清潔管理方案……………54第四章康體中心及球場管理方案方案………………58第五章檔案資料管理方案……………58服務(wù)響應(yīng)表協(xié)議條款響應(yīng)一覽表招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)承諾書退保證金闡明資格文獻(xiàn)投標(biāo)報價總表[價格單位：（人民幣）元]序號

分項(xiàng)內(nèi)容

時間

分項(xiàng)價格

備

注1

行政費(fèi)用

每1年

2

保安部費(fèi)用

每1年

3

工程部費(fèi)用

每1年

4

清潔部費(fèi)用

每1年

5

其他費(fèi)用

每1年

6

稅金

每1年

7

利潤

每1年

一年總計

（大寫）

（小寫）

三年五個半月

（大寫）

（小寫）

注：1.此表總計是根據(jù)招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定包括所有需采購人支付投標(biāo)人的費(fèi)用。2.上述報價包括投標(biāo)人派駐人員工資、福利、服裝、社保、醫(yī)療、清潔物料及物品、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)維修等招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定的所有費(fèi)用。3．報價均應(yīng)包括所有需投標(biāo)人交納的稅費(fèi)。4．招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)是按三年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)合計數(shù)計算收取。投

標(biāo)

人（法人公章）：授權(quán)代表（簽字或蓋章）：日

期：管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)（貨幣單位：人民幣元）序號

項(xiàng)目名稱、內(nèi)容

單位

數(shù)量（工作量）

單價（月金額）總價（年金額）1

行政費(fèi)用

…

2

保安部費(fèi)用

…

3

工程部費(fèi)用

…

4

清潔部費(fèi)用

…

5

其他費(fèi)用

…

…

合計（時間按每一年計算）：注：1、此表為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報價總表之明細(xì)表，假如單價與總價不符時，以單價為準(zhǔn)，修正總價。2、明細(xì)表需詳細(xì)列出包括但不限于物料費(fèi)用、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)、利潤等。投標(biāo)人（法人公章）：

授權(quán)代表（簽字或蓋章）：

日

期：人員工資及費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)[貨幣單位：人民幣元]部門

人數(shù)

工資總額

員工社保費(fèi)及醫(yī)療保險

員工費(fèi)用月費(fèi)用

年費(fèi)用

月費(fèi)用

年費(fèi)用

月費(fèi)用

年費(fèi)用管理處

工程部

保安部

清潔部

……

合計（時間按每一年計算）注：1、員工社保費(fèi)及醫(yī)療保險包括：養(yǎng)老保險、生育保險、工傷保險、失業(yè)保險。2、員工費(fèi)用包括：福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)。投標(biāo)人（法人公章）：

授權(quán)代表（簽字或蓋章）：

日

期：致:廣東省機(jī)電設(shè)備招標(biāo)中心

我方確認(rèn)收到貴方提供的

（項(xiàng)目名稱）的物業(yè)及有關(guān)服務(wù)的招標(biāo)文獻(xiàn)的所有內(nèi)容，我方：

（投標(biāo)人名稱）作為投標(biāo)者正式授權(quán)

（授權(quán)代表全名,職務(wù)）代表我方進(jìn)行有關(guān)本投標(biāo)的一切事宜。在此提交的投標(biāo)文獻(xiàn),

正本一份,副本六份，電子文獻(xiàn)一份（軟盤或光盤），唱標(biāo)信封一份。包括如下等內(nèi)容：（一）投標(biāo)函（二）投標(biāo)報價表（三）全套資格證明文獻(xiàn)（四）技術(shù)商務(wù)響應(yīng)文獻(xiàn)；（五）應(yīng)招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定的其他文獻(xiàn)我方已完全明白招標(biāo)文獻(xiàn)的所有條款規(guī)定，并重申如下幾點(diǎn)：（一）我方?jīng)Q定參與：招標(biāo)編號為

號的投標(biāo)；（二）系統(tǒng)所有貨品之供應(yīng)和有關(guān)服務(wù)的投標(biāo)總價，詳見投標(biāo)報價表；（三）本投標(biāo)文獻(xiàn)的有效期為投標(biāo)截止后來90天有效，如中標(biāo)，有效期將延至協(xié)議終止日為止；（四）我方已詳細(xì)研究了招標(biāo)文獻(xiàn)的所有內(nèi)容包括修正文（假如有）和所有已提供的參照資料以及有關(guān)附件并完全明白,我方放棄在此方面提出模糊意見或誤解的一切權(quán)力。（五）我方承諾投標(biāo)文獻(xiàn)中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實(shí)的，并承擔(dān)由此引起的一切責(zé)任。（六）我方明白并樂意在規(guī)定的開標(biāo)時間和日期之后,投標(biāo)有效期之內(nèi)撤回投標(biāo),則投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。（七）我方同意按照貴方也許提出的規(guī)定而提供與投標(biāo)有關(guān)的任何其他數(shù)據(jù)或信息。（八）我方理解貴方不一定接受最低標(biāo)價或任何貴方也許收到的投標(biāo)。（九）我方假如中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文獻(xiàn)以及招標(biāo)文獻(xiàn)修改書（假如有的話）中的所有責(zé)任和義務(wù)，按質(zhì)、按量、按期完畢《協(xié)議書》中的所有任務(wù)。（十）如我方被授予協(xié)議，由我方就本次招標(biāo)支付或?qū)⒅Ц督o招標(biāo)機(jī)構(gòu)的招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)列于招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定的承諾書（承諾書號CN

）中。（十一）所有與本招標(biāo)有關(guān)的函件請發(fā)往下列地址:地

址：

郵政編碼：

電

話：

傳真：

投

標(biāo)

人（法人公章）：授權(quán)代表（簽名或蓋章）：日

期：法定代表人證明書黃惠霞

同志，現(xiàn)任我單位

總經(jīng)理

職務(wù)，為法定代表人，特此證明。有效日期：5月31日

簽發(fā)日期：5月12日單位（蓋章）：附：代表人性別：女

年齡：42歲

身份證號碼：414營業(yè)執(zhí)照(注冊號)：6

經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：有限責(zé)任企業(yè)主營(產(chǎn))：物業(yè)代理。園林綠化。室內(nèi)裝飾。房地產(chǎn)中介服務(wù)。物業(yè)管理。水電安裝。樓宇清潔。小區(qū)配套服務(wù)。法定代表人授權(quán)書致:廣東省機(jī)電設(shè)備招標(biāo)中心本授權(quán)書申明：注冊于

（國家或地區(qū)）的

（投標(biāo)人名稱）的在下面簽字的

（法定代表人姓名、職務(wù)）代表我司授權(quán)在下面簽字的

（被授權(quán)人的姓名、職務(wù)）為我司的委托代理人，就

（項(xiàng)目名稱）的供貨及有關(guān)服務(wù)的招標(biāo)[招標(biāo)編號為：

]的投標(biāo)和協(xié)議執(zhí)行，以我方的名義處理及簽訂一切與之有關(guān)的事宜及文獻(xiàn)。本授權(quán)書于

年

月

日簽字生效，特此申明。投

標(biāo)

人（法人公章）：地

址：法定代表人（簽字或蓋章）：職

務(wù)：被授權(quán)人（簽字或蓋章）：職

務(wù)：近

三

年

物

業(yè)

管

理

業(yè)

績

表序號

項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目地址

協(xié)議內(nèi)容

協(xié)議總價

簽約日期協(xié)議期限

質(zhì)量狀況

顧客聯(lián)絡(luò)人及電話

近3年投標(biāo)人財務(wù)簡況表年

度

總資產(chǎn)（元）

凈資產(chǎn)（元）

年營業(yè)額（元）年凈利潤（元）

現(xiàn)金流（元）

納稅額（元）

資產(chǎn)負(fù)債率

平均數(shù)

注:如投標(biāo)人此表數(shù)據(jù)有虛假,一經(jīng)查實(shí)該項(xiàng)評分為“0”

投

標(biāo)

人（法人公章）：授權(quán)代表（簽名或蓋章）：日

期：投標(biāo)人申明我方申明已充足理解

（招標(biāo)編號）所需的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，以及采購人在《顧客需求書》提出的所有規(guī)定，我方承諾投標(biāo)文獻(xiàn)中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實(shí)的，并承擔(dān)由此引起的一切責(zé)任。我方樂意在以上條件下接受競爭投標(biāo)，假如中標(biāo)，在此條件下完畢協(xié)議規(guī)定的責(zé)任，義務(wù)，并得到對應(yīng)的權(quán)利和利益。投標(biāo)人（法人公章）：授權(quán)代表（簽字或蓋章）：

日

期：投標(biāo)人目前波及的訴訟案件或仲裁的資料波及的另一方或另幾方

爭端的原因

波及的金額投標(biāo)人（法人公章）：授權(quán)代表（簽字或蓋章）：

日

期：協(xié)議響應(yīng)表[闡明]投標(biāo)人應(yīng)對照招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定與投標(biāo)的實(shí)際狀況對招標(biāo)文獻(xiàn)中《協(xié)議書》的條款內(nèi)容作全面響應(yīng)。完全滿足的在“響應(yīng)欄”中打“√”，若有差異的請在“差異欄”中打“Ο”，并將差異狀況在差異表闡明。序號

條款號

協(xié)議條款題目

響應(yīng)

差異1

第一章

總則

2

第二章

委托管理事項(xiàng)

3

第三章

委托管理期限

4

第四章

雙方權(quán)利義務(wù)

5

第五章

物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

6

第六章

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

7

第七章

違約責(zé)任

8

第八章

附則

投標(biāo)人（蓋章）：

授權(quán)代表（簽字或蓋章）：

日

期：商務(wù)差異表[闡明]投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)其提供的服務(wù)，對照招標(biāo)文獻(xiàn)商務(wù)的規(guī)定，有差異的，則在差異表中寫明實(shí)際響應(yīng)的詳細(xì)內(nèi)容。序號

招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定

投標(biāo)文獻(xiàn)內(nèi)容條款號

簡要內(nèi)容

條款號

實(shí)際響應(yīng)的詳細(xì)內(nèi)容注：如投標(biāo)人差異內(nèi)容較多可另附頁闡明。

投標(biāo)人（法人公章）：授權(quán)代表（簽名或蓋章）：日

期：擬為本物業(yè)管理項(xiàng)目配置的重要管理人員、工程技術(shù)人員概況一、管理序號

姓名

性別

年齡

學(xué)歷

資格證書

擬任職務(wù)從事物業(yè)管理簡歷、年限

現(xiàn)正從事工作

備注

二、工程部

三、保安部四、清潔部

五、其他

注：1.此表格式供參照，投標(biāo)人可以根據(jù)本表格式內(nèi)容自行劃表填寫。2.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人須作詳細(xì)簡介，認(rèn)證人員須附資格證書及社保證明復(fù)印件。3．項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主管人員、工程技術(shù)人員未經(jīng)招標(biāo)人同意不得更換。投標(biāo)人（法人公章）：

授權(quán)代表（簽名或蓋章）：

日

期：[闡明]投標(biāo)人應(yīng)對照招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定與投標(biāo)的實(shí)際狀況對招標(biāo)文獻(xiàn)中“顧客需求書”的條款內(nèi)容作全面響應(yīng)。完全滿足的在“響應(yīng)欄”中打“√”，若有差異的請在“差異欄”中打“Ο”，并將差異狀況在技術(shù)差異表闡明。序號

物業(yè)管理服務(wù)需求書條款號

需求書條款題目

響應(yīng)

差異1

1

物業(yè)概況

2

2

物業(yè)管理總體規(guī)定

3

3

物業(yè)管理內(nèi)容

4

4

物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)規(guī)定

5

5

獎懲措施

6

6

物業(yè)管理期限及管理服務(wù)費(fèi)支付時間

7

7

其他

投標(biāo)人（蓋章）：

授權(quán)代表（簽字或蓋章）：

日

期：技術(shù)差異表[闡明]投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文獻(xiàn)的規(guī)定作出全面響應(yīng)。完全響應(yīng)的在響應(yīng)欄中打“√”若有差異或更優(yōu)方案，請在實(shí)際響應(yīng)的詳細(xì)內(nèi)容及措施欄中列出（可另附方案闡明）物業(yè)管理內(nèi)容響應(yīng)表招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定

投標(biāo)文獻(xiàn)內(nèi)容條款號

簡要內(nèi)容

響應(yīng)

實(shí)際響應(yīng)的詳細(xì)內(nèi)容及措施顧客需求書

3．1

安全保衛(wèi)、消防安全

3.1.1

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.1.2

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.1.3

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

…

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.1.9

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3．2

交通、車輛、停車場管理

3.2.1

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.2.2

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.2.3

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

…

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.2.8

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

投標(biāo)人（法人公章）：

授權(quán)代表（簽名或蓋章）：日

期：

招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定

投標(biāo)文獻(xiàn)內(nèi)容條款號

簡要內(nèi)容

響應(yīng)

實(shí)際響應(yīng)的詳細(xì)內(nèi)容及措施顧客需求書

3．3

清潔衛(wèi)生

3.3.1

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.3.2

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.3.3

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

…

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.3.13

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.4

物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)和管理

3.4.1

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.4.2

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.4.3

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

…

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.4.

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.5

公共設(shè)施維護(hù)和管理

3.5.1

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

…

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.5.4

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

投標(biāo)人（法人公章）：

授權(quán)代表（簽名或蓋章）：日

期：

招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定

投標(biāo)文獻(xiàn)內(nèi)容條款號

簡要內(nèi)容

響應(yīng)

實(shí)際響應(yīng)的詳細(xì)內(nèi)容及措施顧客需求書

3．6

康體中心、網(wǎng)球場、籃球場的管理

3.6.1

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.6.2

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.6.3

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.7

檔案資料管理

3.7.1

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

見《顧客需求書》對應(yīng)條款

3.7.2

3.8

物業(yè)管理委托協(xié)議規(guī)定的其他事項(xiàng)

3.9

其他規(guī)定

投標(biāo)人（法人公章）：

授權(quán)代表（簽名或蓋章）：日

期：服務(wù)實(shí)行方案第1章

保安管理服務(wù)方案

一、保安管理設(shè)想（一）管理目的1、建立專業(yè)化的保安隊伍以高原則、嚴(yán)規(guī)定組建一支“思想過硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流”的專業(yè)化保安隊伍。2、完善保安管理制度以ISO9001：質(zhì)量管理體系有關(guān)原則和法律法規(guī)為根據(jù)，建立完整、規(guī)范、切實(shí)可行且符合行政辦公中心正常運(yùn)作需求的保安管理制度。3、實(shí)現(xiàn)“群防群治”的目的視“安全”為“命脈”，結(jié)合行政辦公中心的實(shí)際狀況，切實(shí)把“人防”、“物防”與“技防”有機(jī)結(jié)合，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)毓膊块T的聯(lián)絡(luò)溝通，在“群防群治”環(huán)境下做好大院內(nèi)的各項(xiàng)安全防備工作。4、保障消防安全堅持“防止為主，防消結(jié)合”的消防工作方針,認(rèn)真貫徹和貫徹“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的消防原則，建立三級防火責(zé)任制，做好防火安全檢查，維護(hù)大院內(nèi)的消防安全。5、維護(hù)公共秩序，規(guī)范交通車輛管理以“安全”為重心,“服務(wù)”為目的，努力維護(hù)行政辦公中心及周圍的公共秩序，營造整潔、文明、舒適、安全的辦公環(huán)境。規(guī)范行政辦公中心內(nèi)的車輛管理，力保車輛停泊有序、交暢通順、標(biāo)識清晰、管理完善。（二）管理措施番禺區(qū)行政辦公中心從保安管理角度來看，既有商業(yè)行政辦公中心“開放式”保安工作的特點(diǎn)，又有“封閉式”保安管理的特點(diǎn)，更需具有符合行政辦公中心保安管理的特色。根據(jù)我司數(shù)年從事物業(yè)管理工作之安全防備的有關(guān)經(jīng)驗(yàn)，堅持“安全第一、服務(wù)至上”的保安工作宗旨，建立一種“內(nèi)緊外松”適合大院的保安管理模式。詳細(xì)將從如下幾方面開展保安工作:1、

建立一支專業(yè)化的保安隊伍作為政府機(jī)關(guān)辦公樓，保安管理的有效與否將直接影響大院的安全，甚至影響其社會形象。因此我司介入管理后，將以高原則、嚴(yán)規(guī)定組建一支“思想過硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流”的專業(yè)化保安隊伍，以半軍事化、規(guī)范化、服務(wù)型的原則來管理保安隊伍，杰出完畢行政辦公中心的各項(xiàng)安全保衛(wèi)任務(wù)。所有保安人員都必須通過嚴(yán)格的考核、篩選、擇優(yōu)錄?。ü歉申犖閺钠髽I(yè)在管物業(yè)中擇優(yōu)選拔）。同步，重視保安員的思想教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，嚴(yán)格按照《廣東省保安服務(wù)管理?xiàng)l例》持證上崗，向?qū)俚毓矙C(jī)關(guān)申請成立自建保安組織。并將保安工作納入行政辦公中心物業(yè)管理的“一體化”專業(yè)管理之中，進(jìn)行常常性的職業(yè)道德、思想品德教育和業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)，定期和不定期組織開展物業(yè)管理、治安、消防、交通等法律法規(guī)以及保安技能、服務(wù)意識的培訓(xùn)，著重以實(shí)際操作為主，力爭到達(dá)一專多能，把保安隊伍培養(yǎng)成公正、廉潔、高效的保安服務(wù)隊伍。2、建立健全保安管理制度保安管理與否有效，需要有一整套完善的規(guī)章制度和辦事程序，為此，我司介入管理后，將根據(jù)ISO9001：質(zhì)量管理體系之有關(guān)原則和法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合平常管理運(yùn)作的實(shí)際狀況，建立含《保安部值班管理規(guī)定》、《各崗位工作職責(zé)規(guī)程》、《治安管理規(guī)定》、《消防管理規(guī)定》、《停車場管理規(guī)定》、《保安交接班制度》、《消防設(shè)施設(shè)備定期檢查制度》、《應(yīng)急工作規(guī)程》、《停車場管理規(guī)程》、《火警應(yīng)急處理規(guī)程》等一整套完善的管理制度和操作規(guī)程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行為原則化、管理規(guī)范化。3、貫徹安全防備措施，加強(qiáng)配合與溝通，到達(dá)群防群治效果治安保衛(wèi)工作在物業(yè)管理工作中占有極為重要的地位，是物業(yè)企業(yè)為維護(hù)業(yè)主（使用人）正常的生活、辦公秩序而進(jìn)行的防盜、防火、防破壞等一系列的安全防備管理活動。根據(jù)行政辦公中心是一座政府機(jī)關(guān)辦公行政辦公中心的特點(diǎn)，我司將在平常管理工作中從如下幾方面做好大院的安全防備管理工作：⑴堅持“防止為主，防治結(jié)合”的治安管理方針，充足發(fā)揮“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責(zé)任制，實(shí)行全天24小時對大院各區(qū)域進(jìn)行全方位值崗巡查，防止可疑人員進(jìn)入行政辦公中心，防止各類刑事案件和治安事故的發(fā)生，謝絕大院內(nèi)的一切推銷活動。⑵堅持大院內(nèi)的治安管理工作與周圍社會治安工作相結(jié)合原則。積極與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)保持親密聯(lián)絡(luò)，加強(qiáng)溝通與聯(lián)絡(luò)，及時理解社會治安狀況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安機(jī)關(guān)搞好物業(yè)周圍的治安工作，與周圍群眾和睦相處共同群防群治，保障物業(yè)的安全。⑶堅持保安工作“硬件”（技防、物防）與“軟件”（人防）一起抓的原則。把固定崗與巡查崗相結(jié)合，形成較為完善的治安防備體系，努力為行政辦公中心的干部職工營造一種安全、舒適、文明、寧靜的辦公環(huán)境。⑷建立安全負(fù)責(zé)人制度，定期進(jìn)行防盜、防破壞、防治安災(zāi)害的安全防備檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改。⑸在執(zhí)勤工作時，對違反治安管理規(guī)定的人，根據(jù)《中華人民共和國治安管理懲罰條例》向公安機(jī)關(guān)匯報。⑹在執(zhí)勤時必須做到：統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一佩帶標(biāo)志、警械和通訊工具，遵紀(jì)遵法、服從命令、團(tuán)結(jié)協(xié)作、秉公辦事、文明用語、熱情服務(wù)。4、重視消防管理，維護(hù)消防安全一直以來，黨和國家非常重視消防工作，我司已將消防安全管理工作做為物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)來抓。稍有不慎，出現(xiàn)火災(zāi)意外，就也許對業(yè)主（使用人）的生命財產(chǎn)導(dǎo)致重大損失。根據(jù)大院的消防實(shí)際狀況和消防安全規(guī)定，我司將把大院的消防工作擺上平常物業(yè)管理議事日程來抓，制定一系列的消防安全管理措施和措施，詳細(xì)內(nèi)容包括：⑴建立三級防火責(zé)任制和消防工作領(lǐng)導(dǎo)小組；⑵制定消防安全“日”、“月”檢查制度，制定貫徹大院重要部位防火措施，加強(qiáng)消防安全檢查，每年至少舉行一次消防演習(xí)；⑶加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備管理，對大院的消防設(shè)施設(shè)備實(shí)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門匯報，并加以整改保證消防系統(tǒng)100%處在正常待投入使用的狀態(tài)；⑷加強(qiáng)防火管理，建立動火作業(yè)審批制度，做到動火作業(yè)安全；⑸建立義務(wù)消防制度，組建義務(wù)消防隊，開展消防宣傳教育，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高滅火撲救能力。⑹建立消防檔案，填寫公安機(jī)關(guān)多種法律文書和消防工作有關(guān)的材料和記錄。消防檔案要詳實(shí)、統(tǒng)一保管立案。5、維護(hù)公共秩序，規(guī)范車輛管理番禺區(qū)行政辦公中心是一座機(jī)關(guān)綜合辦公大院，進(jìn)出的人員、車輛相對較多。必須通過有效的措施，維護(hù)管理責(zé)任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。大院外圍廣場設(shè)為停車場，分別有進(jìn)出口2個，我司將結(jié)合大院車場狀況，制定適合大院停車場的管理規(guī)定，維護(hù)和完善車場及道路的各類交通設(shè)施和環(huán)境設(shè)施，嚴(yán)格按照業(yè)主的指示，做好車輛的導(dǎo)泊和管理工作，力保車輛停放、出入有序。二、員編制及崗位設(shè)置（一）編制及崗位1、人員編制：設(shè)保安部部長1人，保安領(lǐng)班3人，保安員95人，合計99人。2、工作時間：保安實(shí)行24小時三班輪值班制度，每小時輪崗一次,每天工作8小時，每周工作6天（休息1天）每人每年可享有10天的探親假。3、崗位設(shè)置：中心共有7個出入口（分別為東門、南門、西門、會議西門、北門、番禺大廈東側(cè)通道、番禺大廈北側(cè)通道）；中心的南面廣場（以東門、東車道、主樓前東噴池、西噴池、西車道、西門為界）為開放區(qū)，供市民晨練游玩；⑴西門崗：負(fù)責(zé)對進(jìn)出大院人員、財物、安全管理，維護(hù)行政辦公中心的正常辦公秩序。⑵北門崗：負(fù)責(zé)對進(jìn)出行政辦公中心人員、財物、安全管理，維護(hù)行政辦公中心的正常辦公秩序。(3)南門(4)會議西門(5)東門(6)番禺大廈東側(cè)通道、(7)番禺大廈北側(cè)通道⑶巡查崗：24小時制負(fù)責(zé)對行政辦公中心內(nèi)及周圍紅線管理責(zé)任范圍的巡查,同步協(xié)助各崗位工作。5、組織架構(gòu)：

6、車場管理①

基本狀況A、管理范圍：行政辦公中心廣場為停車場（汽車、摩托車），由于來大院辦事人員和車輛較多,為了保證車輛進(jìn)出安全，由保安員負(fù)責(zé)管理。B、

管理時間：每天24小時對車場實(shí)行全天候監(jiān)控管理。C、

管理人員：保安員。D、管理職責(zé)：負(fù)責(zé)停車場進(jìn)出車輛的引導(dǎo)、停放、安全檢查工作。②

行政辦公中心交通道路管理A、道路線型、斷面應(yīng)與行政辦公中心整個建筑群體布置協(xié)調(diào)。B、

車行道寬度須保持2.5m。C、

應(yīng)在車行道上設(shè)置導(dǎo)向指示，限速成其他禁令標(biāo)志。D、

在車行道拐彎處應(yīng)設(shè)置前面來車或車輛會讓標(biāo)志。E、在進(jìn)行道路改造時應(yīng)設(shè)置施工標(biāo)志，盡量不阻礙車輛進(jìn)出。7、工作職責(zé)：l

保安部重要工作⑴負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)工作，做好“防火、防盜、防破環(huán)、防泄密、防騙、防搶、防治安災(zāi)害事故”的“七防”工作。⑵對行政辦公中心實(shí)行全方位公共秩序維護(hù)、安全監(jiān)督和巡查工作。⑶制定、執(zhí)行、貫徹各項(xiàng)安全保衛(wèi)措施。⑷實(shí)行對員工有關(guān)安全保衛(wèi)方面的紀(jì)律稽查。⑸協(xié)助公安機(jī)關(guān)對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大政治、刑事及嚴(yán)重事故的查處工作。⑹負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)，貫徹貫徹“防止為主、防消結(jié)合”的消防八字方針。制定消防設(shè)施、設(shè)備安全檢查制度和開展消防知識的宣傳工作。⑺負(fù)責(zé)區(qū)域范圍之配套設(shè)施和車場等監(jiān)控管理工作。⑻抓好保安隊伍的建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。⑼完畢上級布置的其他工作。l

保安部主管工作職責(zé)⑴執(zhí)行管理處指令，全面負(fù)責(zé)保安部的工作。⑵精確傳達(dá)管理處的工作安排，制定本部門工作計劃，并負(fù)責(zé)檢查貫徹。⑶常常深入檢查各班次工作，理解員工當(dāng)值狀況和思想動態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。⑷負(fù)責(zé)確定保安培訓(xùn)計劃，并詳細(xì)組織實(shí)行。⑸跟班值勤和不定期突擊查崗，處理值班期間發(fā)生的事件（包括多種治安案件）。⑹負(fù)責(zé)員工當(dāng)值工作狀況的月度量化考核評比工作，并審批領(lǐng)班對不稱職保安員提出的處理意見。⑺負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)、制定消防設(shè)施、器材的安全檢查制度，并負(fù)責(zé)檢查貫徹。⑻制定消防知識宣傳計劃,定期對義務(wù)消防員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。⑼發(fā)生突發(fā)事件時迅速趕到現(xiàn)場，從容指揮，并負(fù)責(zé)與公安部門聯(lián)絡(luò)，做好現(xiàn)場保護(hù)和藹后工作。⑽與當(dāng)?shù)毓布坝嘘P(guān)政府部門做好雙向溝通工作。⑾定期向管理處匯報工作，提出有關(guān)安全保衛(wèi)工作的提議。⑿搜集和整頓本部門的有關(guān)資料，匯總后交管理處審閱。⒀負(fù)責(zé)審核本部門員工的排班和考勤，在權(quán)限范圍內(nèi)審批本部門員工的請假和調(diào)班。⒁定期檢查行政辦公中心內(nèi)消防器材和設(shè)施，按期組織員工更換滅火器材，保證消防器材安全可靠。⒂完畢上級交辦的其他工作。l

保安部領(lǐng)班工作職責(zé)⑴工作對部長負(fù)責(zé)。⑵監(jiān)督本班隊員考勤及崗位考核，檢查當(dāng)值員工儀表儀容和著裝。⑶不停巡查督促各崗位，及時糾正違紀(jì)違章，發(fā)現(xiàn)員違紀(jì)違章負(fù)責(zé)記錄向部長匯報。⑷做好交接班狀況記錄和物品移交記錄，保管好保安部公有物品和通訊器材。⑸主持班前班后會，合理安排本班次員工的工作，并講述當(dāng)日值勤狀況，每周星期一班后召開本班次員工例會，總結(jié)本周工作狀況，布置下周工作計劃。⑹對本班次員工進(jìn)行平常業(yè)務(wù)講解和指導(dǎo)，團(tuán)結(jié)本班員工，調(diào)動員工工作積極性。⑺負(fù)責(zé)貫徹班組培訓(xùn)計劃，提高隊員業(yè)務(wù)素質(zhì)。⑻負(fù)責(zé)消防監(jiān)控中心的平常管理工作，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)安全、消防檢查制度。⑼處理一般性的治安案件和投訴，發(fā)生重大案件或事故須及時上報部長。⑽及時向部長反應(yīng)隊員的思想及工作狀況，傳達(dá)貫徹上級的指示精神和工作安排。⑾完畢主管布置的其他工作。l

保安員工作職責(zé)⑴對上級的指令絕對服從。⑵熟悉各保安崗位的任務(wù)和規(guī)定，嚴(yán)格按照各崗位的規(guī)定工作，并堅守崗位，未經(jīng)許可不得離崗，積極完畢當(dāng)值任務(wù)。⑶熟悉行政辦公中心內(nèi)消防器材的位置和使用措施。⑷嚴(yán)格遵守紀(jì)律，重視儀表儀容和禮節(jié)禮貌。⑸熟悉消防設(shè)施、器材的位置和基本的使用措施。⑹熟悉行政辦公中心內(nèi)的業(yè)主公約，積極為行政辦公中心業(yè)主服務(wù)，碰到違規(guī)事件，必須有禮地予以制止并耐心地解釋。⑺愛惜通訊器材和公家物品。⑻碰到突發(fā)事件（火警、搶劫、盜竊、破壞等）勇于挺身而出，保護(hù)國家財產(chǎn)和物業(yè)的安全。⑼為行政辦公中心內(nèi)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，行政辦公中心保安員必須做到嚴(yán)格操演、文明值勤、勤奮好學(xué)、樂于助人。⑽團(tuán)結(jié)友愛，互有關(guān)懷，積極參與微笑服務(wù)活動。第2章

設(shè)備管理方案第1節(jié)

設(shè)備專業(yè)化管理的詳細(xì)計劃一、工程部人員配置：（一）工程部架構(gòu)圖

（二）人員編制（28人）工程部部長

1名

木

工

1名責(zé)任工程師

1名

維修技工

14名主

管

1名

泥水工

1名運(yùn)行值班人員

8名

倉庫管理兼文員

1名（三）人員編制闡明1、上述人員架構(gòu)編排在考慮到番禺區(qū)行政辦公中心功能多、設(shè)備多，位置分散，為保證所有設(shè)備正常運(yùn)行和滿足客戶的維修規(guī)定編制而成。2、考慮到番禺區(qū)行政辦公中心所屬設(shè)備設(shè)施需求24小時保證正常運(yùn)行，保證正常供電、供冷、供水；因此必須加強(qiáng)平時設(shè)備的維修保養(yǎng)，工程部人員是基于這個指導(dǎo)思想而設(shè)置。3、每周按不間斷工作時間為：24′7＝168（小時），每人每周工作時間為：8′5＝40（小時）。4、運(yùn)行值班人員按四班三運(yùn)轉(zhuǎn)、24小時值班，每班8小時當(dāng)值，行政辦公中心值班崗位設(shè)置如下：（1）行政辦公中心供配電、空調(diào)、給排水值班每班1人，共需4人（24小時值班）；兼負(fù)責(zé)設(shè)備層機(jī)房設(shè)備保養(yǎng)。（2）行政辦公中心樓宇自動控制系統(tǒng)值班每班1人，共需4人（24小時值班），兼弱電設(shè)備維修保養(yǎng)。5、管理人員每周實(shí)行五天工作制，每天工作8小時。6、綜合維修人員6人（包括木工．泥水工各1人，1人為輪休頂班）。7、正常工作時間：上午：8：30-12：00，下午：13：30-17：30。（四）工作職責(zé)工程部的工作職責(zé)：重要負(fù)責(zé)行政辦公中心的設(shè)備運(yùn)行管理、操作及設(shè)備設(shè)施的定期計劃維護(hù)保養(yǎng)，保證供水、供電、供冷，保證行政辦公中心設(shè)備設(shè)施的科學(xué)、安全、可靠、高效運(yùn)行。1、工程部部長（1）直接對管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面主持工程部工作。（2）負(fù)責(zé)行政辦公中心的供水、供電、電梯、消防、中央空調(diào)、樓宇自動控制系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)監(jiān)督。（3）組織工程部人員對行政辦公中心的所有機(jī)電設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收和接管工作，接受有關(guān)圖紙、資料。（4）組織所屬工程師制定機(jī)電設(shè)備的操作、管理規(guī)程，維修保養(yǎng)計劃，以及各類管理制度。（5）負(fù)責(zé)重大設(shè)備維修保養(yǎng)及設(shè)備搶修現(xiàn)場的技術(shù)指導(dǎo)，把好質(zhì)量關(guān)，使設(shè)備維修后，到達(dá)技術(shù)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)科學(xué)、安全、高效運(yùn)行。（6）督促工程師對所屬人員進(jìn)行業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)、考核工作，并編寫教材、講課。（7）審核各工程師上報材料、備件的采購計劃，送管理處和業(yè)主同意后執(zhí)行。（8）根據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，及時調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行方式，到達(dá)節(jié)能降耗之目的。（9）協(xié)助業(yè)主對重要設(shè)備、部分專業(yè)化定期中、大修保養(yǎng)工程的發(fā)外承包、協(xié)議談判。（10）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)工作、計劃的貫徹狀況，對所屬工程師進(jìn)行月度考核和不定期考核。2、責(zé)任工程師職責(zé)（1）直接對工程部部長負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作及對所屬員工的工作安排和管理。（2）制定設(shè)施電設(shè)備的操作、管理規(guī)程、應(yīng)急措施等。（3）安排值班人員的值班、和保養(yǎng)工作，審批值班人員的輪休、補(bǔ)休。（4）檢查值班人員的工作狀況，審閱值班運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。（5）制定設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，安排維修人員對供配電設(shè)備按計劃進(jìn)行維修保養(yǎng)。（6）檢查維修人員的工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。（7）負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及搶修現(xiàn)場的技術(shù)指導(dǎo)，把好質(zhì)量關(guān)，使設(shè)備維修后，到達(dá)技術(shù)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)科學(xué)、安全、高效運(yùn)行。（8）負(fù)責(zé)對所屬人員進(jìn)行業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)、考核工作，并編寫教材、講課。（9）制定設(shè)施設(shè)備材料、備件的采購計劃，報工程部部長審核。（10）根據(jù)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，及時調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行方式，到達(dá)節(jié)能降耗之目的。（11）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)工作、計劃的貫徹狀況，對所屬員工進(jìn)行月度考和不定期考核，將考核記錄報工程部部長。3、工程部主管職責(zé)（1）協(xié)助部長開展各項(xiàng)詳細(xì)工作，工作直接對部長負(fù)責(zé)。（2）參與制定各系統(tǒng)運(yùn)行方案，研究改善措施，使各系統(tǒng)及設(shè)備在保證安全運(yùn)行的前提下，力爭降耗節(jié)能。（3）參與制定月度、季度、年度的維修保養(yǎng)計劃，并督促員工認(rèn)真貫徹執(zhí)行。（4）認(rèn)真督促貫徹各崗位責(zé)任制，規(guī)定員工嚴(yán)格遵守員工守則及操作規(guī)程，堅持各類設(shè)備的定期維修保養(yǎng)制度，按“三潔凈：設(shè)備潔凈、機(jī)房潔凈、工作場地潔凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：實(shí)用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好”的原則嚴(yán)格檢查貫徹。（5）督促員工做好設(shè)備維修、故障處理、零件更換記錄，每月整頓分類。（6）合理編排值班人員值班表，保證設(shè)備運(yùn)行值班人員有序輪值，做好平常工作安排并檢查完畢質(zhì)量，做好記錄，以備考核。（7）合理編排值排平常維修計劃，做到維修及時迅速，保質(zhì)保量。設(shè)備發(fā)生故障時，及時有效地組織力量檢修，保證物業(yè)之各類設(shè)備正常運(yùn)行。（8）提出設(shè)備月備品備件計劃，報部長審核，并負(fù)責(zé)審批后的計劃實(shí)行。（9）做好設(shè)備的維修、運(yùn)行技術(shù)檔案，每月上交部長審閱。（10）負(fù)責(zé)提出員工工作績效的考核提議供部長參照。（11）完畢部長交給的其他工作。4、維修技工職責(zé)負(fù)責(zé)行政辦公中心所有電力系統(tǒng)設(shè)備及行政辦公中心外圍照明、發(fā)電機(jī)設(shè)備、給排水設(shè)備、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)、弱系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。同步負(fù)責(zé)房屋建筑本體養(yǎng)護(hù)及樓宇裝飾、門窗及地面等的零修小修工作。5、值班人員職責(zé)負(fù)責(zé)行政辦公中心內(nèi)樓宇自動控制系統(tǒng)、高下壓配電、中央空調(diào)、熱水系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機(jī)、水泵設(shè)備的運(yùn)行值班、保證行政辦公中心正常供電、供水及供冷。并努力做好設(shè)備動力層所有設(shè)備的平常及定期維護(hù)保養(yǎng)工作。6、木工職責(zé)負(fù)責(zé)行政辦公中心內(nèi)公共場所門窗、裝修裝飾等的小項(xiàng)維修、零修工作。7、泥水工職責(zé)負(fù)責(zé)行政辦公中心公共場所、門窗、通道、地面及管理責(zé)任范圍之樓宇養(yǎng)護(hù)的土建零修、小修工程。8、倉庫管理兼文員職責(zé)（1）接受工程部部長的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)所有設(shè)備設(shè)施維修使用的材料、備件管理，負(fù)責(zé)工程部工具管理。（2）負(fù)責(zé)工程部的技術(shù)資料整頓、歸檔及管理工作。（3）負(fù)責(zé)建立健全種類材料、備件的帳目明細(xì)表，對進(jìn)出倉的材料、備件按企業(yè)有關(guān)倉庫管理進(jìn)行記錄建帳，做到帳物卡相符。（4）負(fù)責(zé)有關(guān)資料、文獻(xiàn)的收發(fā)和分類歸檔、保留。

（5）定期為本部員工發(fā)放勞保用品；辦理儀表、工具借用手續(xù)。（6）負(fù)責(zé)倉庫內(nèi)物品的歸類寄存，擺放整潔；符合消防安全原則，保持倉庫清潔衛(wèi)生。（7）每月底做好倉庫的盤點(diǎn)工作，填寫盤點(diǎn)清單交部長審核。（8）根據(jù)倉庫材料、備件存量提出采購提議。（9）完畢部長交給的其他工作任務(wù)。二、設(shè)備的接管、驗(yàn)收（一）組織一種設(shè)備接管驗(yàn)收小組，會同貴方有關(guān)部門，根據(jù)國家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收原則，對所委托管理責(zé)任范圍內(nèi)的多種設(shè)備及有關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收，并做好設(shè)備圖紙、闡明書、技術(shù)資料、文獻(xiàn)等的建檔歸檔及保留工作。（二）同步派出員工隊伍，對設(shè)備實(shí)行接受管理，及時建立運(yùn)行值班制度，做好設(shè)備的運(yùn)行管理，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，保證供水、供電、供冷，實(shí)現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。（三）對存在問題的設(shè)備設(shè)施，提出合理的提議和處理方案，由貴方有關(guān)部門審核同意后，組織施工處理；詳細(xì)整改完善工程的監(jiān)理由我部負(fù)責(zé)，力爭使設(shè)備設(shè)施到達(dá)原設(shè)計之使用功能的規(guī)定，為保證設(shè)備設(shè)施的完好、安全、經(jīng)濟(jì)及高效運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。（四）接管驗(yàn)收時業(yè)主應(yīng)提供的圖紙、資料1、產(chǎn)權(quán)資料（1）項(xiàng)目同意文獻(xiàn)（2）用地同意文獻(xiàn)（3）建筑執(zhí)照2、技術(shù)資料（1）規(guī)劃圖（2）竣工圖（3）總平面圖①

單體建筑、構(gòu)造、各系統(tǒng)設(shè)備竣工圖②

消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖（4）地質(zhì)勘測匯報（5）工程協(xié)議（6）開、竣工匯報（7）工程預(yù)決算（8）圖紙會審記錄（9）工程設(shè)計變更告知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（10）隱蔽工程驗(yàn)收簽證（11）沉降觀測記錄（12）竣工驗(yàn)收證明書（包括綜合驗(yàn)收、各分項(xiàng)目驗(yàn)收）（13）鋼材、水泥等重要材料的質(zhì)量保證書（14）玻璃幕墻等新材料、構(gòu)件的鑒定合格書（15）水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢查合格證書（16）供水、供電協(xié)議（協(xié)議）（17）供水管道、空調(diào)水管道試壓匯報（18）綠化工程圖紙及有關(guān)資料（19）車庫圖紙及車輛詳細(xì)資料（20）其他技術(shù)資料（通訊、監(jiān)控、智能化設(shè)備等）及物業(yè)管理所必需的資料。三、建立健全規(guī)章制度重要根據(jù)我司已經(jīng)通過的IOS9001：質(zhì)量管理體系之有關(guān)原則及原有的各類規(guī)章制度，結(jié)合番禺區(qū)行政辦公中心的實(shí)際狀況，在完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)上，制定出切實(shí)可行的適合番禺區(qū)行政辦公中心特點(diǎn)的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務(wù)規(guī)范。如《崗位責(zé)任制》、《設(shè)備安全操作規(guī)程》、《設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)制度》、《員工考核細(xì)則》及《應(yīng)急突發(fā)事件技術(shù)支持方案》等有關(guān)制度。四、設(shè)備運(yùn)行管理和維修服務(wù)目的：保證行政辦公中心所有設(shè)備處在正常運(yùn)行狀態(tài)，為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的辦公工作環(huán)境，為業(yè)主提供可靠的動力保障。設(shè)備管理模式：對于特殊設(shè)備按照勞動監(jiān)察部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門規(guī)定委托專業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，其他各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)平常管理和操作，平常保養(yǎng)和維修。（一）對外承包項(xiàng)目的管理協(xié)調(diào)[電梯、中央空調(diào)、消防、建筑設(shè)備自動化、霓虹燈等]1、專業(yè)企業(yè)維修人員的管理（1）對專業(yè)企業(yè)進(jìn)行入番禺區(qū)行政辦公中心執(zhí)行維修保養(yǎng)工作的維修人員實(shí)行發(fā)卡管理。發(fā)卡時憑專業(yè)企業(yè)證明及本人員身份證向行政辦或物業(yè)管理處領(lǐng)取出入卡，并繳交對應(yīng)的工本費(fèi)及押金。（2）注明專業(yè)企業(yè)名稱、人員姓名、卡號，并貼上本人的免冠照片，加蓋發(fā)卡單位公章后有效。（3）維修人員可憑卡出入，并在門崗登記出入原因、時間及帶進(jìn)（出）的工具物品，以備查閱。（4）對于出入卡遺失的應(yīng)及時匯報，取消遺失卡號的使用。并申請重新領(lǐng)取出入卡，重新繳交工本費(fèi)及押金（原有押金不退）。（5）對無卡維修人員門崗有權(quán)拒絕其進(jìn)入番禺區(qū)行政辦公中心執(zhí)行任何維修工作。（6）專業(yè)企業(yè)協(xié)議期滿時，應(yīng)負(fù)責(zé)收回出入卡，否則應(yīng)對持有發(fā)給該企業(yè)出入卡的人員進(jìn)入番禺區(qū)行政辦公中心后，發(fā)生的一切事件負(fù)責(zé)。2、專業(yè)企業(yè)維修保養(yǎng)工作的跟進(jìn)、檢查監(jiān)督（1）指定專人負(fù)責(zé)專業(yè)企業(yè)承包項(xiàng)目維修保養(yǎng)工作的跟進(jìn)：①專業(yè)企業(yè)對樓宇自動控制、電梯、中央空調(diào)、消防等系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)工作由各專業(yè)工程師和維修技工負(fù)責(zé)跟進(jìn)、檢查、監(jiān)督；各專業(yè)工程師負(fù)責(zé)檢查、考核，工程部部長負(fù)責(zé)審核、上報。②值班人員負(fù)責(zé)專業(yè)企業(yè)人員進(jìn)入設(shè)備房、機(jī)房的檢查、登記，并協(xié)助開、停波及維修保養(yǎng)的設(shè)備（操作前應(yīng)請示專業(yè)工程師或部長，由專業(yè)工程師或部長根據(jù)設(shè)備使用狀況決定可否開、停）。③專業(yè)工程師、維修技工負(fù)責(zé)對專業(yè)企業(yè)維修人員的工作狀況進(jìn)行檢查、監(jiān)督，并對每次維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容、質(zhì)量予以簽字確認(rèn)，并上報主管。④專業(yè)工程師負(fù)責(zé)每月對專業(yè)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查、監(jiān)督，并作出評審匯報，交工程部部長審閱后報管理處、業(yè)主，對存在問題告知專業(yè)企業(yè)及時處理。⑤各專業(yè)工程師每六個月對專業(yè)企業(yè)維修保養(yǎng)工作作一次總結(jié)，并作出評審匯報，由部長審核后上報管理處。⑥管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)評審匯報，對專業(yè)企業(yè)維修保養(yǎng)工作作出公正的評價和提議，送報業(yè)主有關(guān)部門。⑦對樓宇自動控制、電梯、中央空調(diào)（包括水處理）、消防等專業(yè)企業(yè)工作的檢查、監(jiān)督、評審，參照我司ISO9001：管理體系有關(guān)程序文獻(xiàn)《供方控制程序》、《協(xié)議評審程序》、《工程部對專業(yè)企業(yè)維修保養(yǎng)工作監(jiān)理規(guī)程》。（二）供配電系統(tǒng)（變壓器：

1000KVA×3臺）1、高壓部分：負(fù)責(zé)平常的運(yùn)行操作、管理和平常維護(hù)并做好有關(guān)運(yùn)行記錄備查。按供電部門有關(guān)規(guī)定，高壓部分由其負(fù)責(zé)定期檢修保養(yǎng)。2、低壓部分：操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度。（2）值班人員、維修人員必須接受過主管部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試合格，持證上崗。（3）配置主管電氣的工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料(業(yè)主協(xié)助提供)，對樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設(shè)備布置等，做到心中有數(shù)。（4）建立24小時值班巡查制度，定期檢查供配設(shè)備運(yùn)行狀況，電發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時排除，并做好有關(guān)運(yùn)行巡查記錄備查。（5）加強(qiáng)平常維護(hù)檢修及定期保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示、顯示燈等保證完好。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計、施工技術(shù)規(guī)范規(guī)定，并保證用電安全，保證配電設(shè)備安全高效運(yùn)行。（6）加強(qiáng)樓層照明、外圍照明設(shè)備的平常檢查維護(hù)、更換燈具等工作，保證行政辦公中心照明系統(tǒng)正常運(yùn)行。（7）常常檢查節(jié)日照明（包括霓虹燈招牌），督促專業(yè)企業(yè)做好維護(hù)檢修工作，保證節(jié)日照明設(shè)備（包括霓虹燈招牌）發(fā)揮正常功能。（8）搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的維修保養(yǎng)，保證發(fā)電設(shè)備能隨時投入運(yùn)行。（9）合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長使用壽命。（10）遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時，建立及時切斷電源等有關(guān)搶險、救援措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。3、配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等，要結(jié)合番禺區(qū)行政辦公中心實(shí)際狀況另行制定。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的行政辦公中心詳細(xì)設(shè)備、圖紙、闡明書、資料做詳細(xì)計劃。4、供電系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)每月工作量估計：（1）高壓配電部分

：

24（工時）（2）低壓配電部分

：

60（工時）（3）各樓層配電箱、照明等更換及維修：①

樓層：6′28=168（工時）②

地下車場、設(shè)備層：60（工時）（4）外圍照明等：30（工時）（5）臨時應(yīng)急維修工作：40（工時）

合計：382工時（三）發(fā)電機(jī)設(shè)備管理（柴油應(yīng)急發(fā)電機(jī)

400KW

1臺）建立嚴(yán)格的發(fā)配電管理制度和設(shè)備維修保養(yǎng)制度。1、發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定（l）由機(jī)電技術(shù)人員全面負(fù)責(zé)應(yīng)急發(fā)電機(jī)房的機(jī)電設(shè)備管理,嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入。（2）當(dāng)發(fā)生市電故障或停電，應(yīng)能自動（或由值班人員）在最短時間內(nèi)啟動發(fā)電機(jī)，按操作規(guī)程配電、供電。（3）當(dāng)市電恢復(fù)時，要按操作票做好轉(zhuǎn)電操作，停發(fā)電機(jī)并進(jìn)行必要的維護(hù)保養(yǎng)工作。（4）室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，控制室溫在40℃如下。（5）每周檢查啟動電瓶、電壓、電流、電解液比重及液位高度，如低于規(guī)定值，應(yīng)及時添加蒸餾水、充電，并進(jìn)行平常維護(hù)保養(yǎng)。（6）每月檢查發(fā)電機(jī)的潤滑油、燃油、冷卻水等，并做好維護(hù)保養(yǎng)。（7）每月應(yīng)啟動發(fā)電機(jī)二次試運(yùn)行5—10分鐘，檢查應(yīng)急發(fā)電機(jī)組運(yùn)行狀況，以保證發(fā)電機(jī)處在隨時可用的備用狀態(tài)。（8）做好發(fā)電機(jī)各項(xiàng)平常維護(hù)、定期保養(yǎng)及啟動運(yùn)行之有關(guān)記錄備查。2、發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程、操作規(guī)程等要結(jié)合實(shí)際狀況詳細(xì)修訂后實(shí)行，設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)詳細(xì)設(shè)備、闡明書、資料做出計劃。3、發(fā)電機(jī)組維修保養(yǎng)工時估計（1）蓄電池檢查保養(yǎng)：8（工時）（2）發(fā)電機(jī)組維護(hù)檢查：32（工時）（3）控制柜維護(hù)保養(yǎng)：16（工時）

合計：56工時（四）給排水系統(tǒng)（包括綜合樓水泵：全自動生活變頻供水設(shè)備2套,水泵48KW×1臺，25KW×1臺，22KW×3臺，11KW×3臺，4KW×1臺，3KW×1臺，潛水泵4KW×18臺）1、

給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計劃并嚴(yán)格執(zhí)行。（2）供水管道、水表、泵、水池、閥門進(jìn)行常常性維護(hù)和定期檢查，保證供水安全；每月對排水管道、雨水井、污水井進(jìn)行檢查，并視狀況進(jìn)行清通。（3）定期對化糞便池進(jìn)行檢查、維護(hù)、清通，防止阻塞。（4）每班4次巡查給排水設(shè)備，并記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)。（5）每月檢查維護(hù)給排水設(shè)備，保證設(shè)備正常可靠運(yùn)行。（6）每季度對水池、水箱管路進(jìn)行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢查合格的匯報，防止二次供水污染。（7）節(jié)省用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。（8）制定事故處理應(yīng)急措施，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時，及時處理，防止事故范圍擴(kuò)大。2、給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結(jié)合實(shí)際狀況詳細(xì)修訂后實(shí)行，設(shè)備維修計劃等，需根據(jù)貴方提供的詳細(xì)設(shè)備、圖紙、闡明書、資料等另行詳細(xì)制定。3、給排水系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)計劃工作量估計（1）水泵、電機(jī)：60（工時）（2）控制柜：

36（工時）（3）管路、閥門（含樓層、地下室）除銹、補(bǔ)油、活絡(luò)等：4′28=56（工時）（4）外圍管路、溝渠、化糞池等：40（工時）（5）潛水泵等設(shè)備：

①控制箱：28（工時）

②電機(jī)設(shè)備：56（工時）（6）變頻供水設(shè)備，上、下水池、閥門：60（工時）

合計：336工時（五）制冷、供暖系統(tǒng)（中央空調(diào)：350RT×3臺，冷卻水泵55KW×4臺，冷凍水泵37KW×4臺）1、制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）熟悉制冷、供暖設(shè)備的工作原理及操作措施，注意事項(xiàng)。制定對應(yīng)的操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。（2）根據(jù)行政辦公中心業(yè)主、客戶供冷、暖的規(guī)定及季節(jié)、天氣變化，制定供冷、暖設(shè)備開/停時間表經(jīng)業(yè)主有關(guān)部門同意后執(zhí)行。值班人員必須定期巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，使設(shè)備的潤滑、水、制冷劑、油、氣等保持在正常范圍內(nèi)。（3）機(jī)組運(yùn)行時應(yīng)注意觀測儀表讀數(shù)與否處在正常范圍內(nèi)，如有異常應(yīng)及時調(diào)整，必要時可關(guān)機(jī)，以防止事故發(fā)生。（4）值班人員定期檢查各風(fēng)機(jī)、水泵、油泵的運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，與否有雜音、振動、滲水狀況，并定期加潤滑油及檢修（滾珠軸承每運(yùn)行3000—4000小時應(yīng)清潔檢查，根據(jù)狀況決定與否更換）。（5）定期檢查冷卻塔電機(jī)、風(fēng)機(jī)皮帶的松緊狀況，磨損太大的要及時更換。（6）定期檢巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除，保證水管暢通。（7）定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風(fēng)機(jī)管中的多種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。（8）定期檢查清洗空調(diào)風(fēng)柜、鮮風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)，檢查風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)等皮帶松緊狀況、軸承潤滑狀況，及時予以調(diào)整、加油；保證設(shè)備正常運(yùn)行，為業(yè)主、客戶提供舒適的工作、休閑環(huán)境條件。（9）每季檢查自動控制傳感器、執(zhí)行元件。（10）每年徹底檢查試驗(yàn)系統(tǒng)功能。（11）根據(jù)需要檢查清洗空調(diào)主機(jī)冷凝器、蒸發(fā)器銅管束(由水處理企業(yè)負(fù)責(zé))。2、制冷、供暖系統(tǒng)管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合實(shí)際狀況詳細(xì)修訂后實(shí)行。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的詳細(xì)設(shè)備及圖紙、闡明書、資料等制定。3、制冷、供暖系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量估計（1）冷水機(jī)組：

8′3=24（工時）

（2）冷卻泵、冷凍泵、電機(jī)等：8′8=64（工時）（3）管路、閥門（除銹、補(bǔ)油、活絡(luò)等）：2′28=56（工時）（4）冷卻塔：

8′3=24（工時）（5）空氣處理機(jī)（包括空調(diào)柜機(jī)、新風(fēng)機(jī)每月清洗一次濾網(wǎng)）：

2′45（臺）=90（工時）（6）盤管風(fēng)機(jī)：

0.2′448=89.60（工時）（每月清洗一次濾網(wǎng)）盤管風(fēng)機(jī)散熱翅片清洗：每3年解體盤管風(fēng)機(jī)，清潔檢查、更換軸承等，此項(xiàng)工作量大，需有專用工具，須請專業(yè)企業(yè)進(jìn)行。（7）送排風(fēng)機(jī)：

2′47（臺）=94（工時）

合計：

441.6工時(六)電梯系統(tǒng)（電梯6部）1、操作、保養(yǎng)和維修基本內(nèi)容（l）根據(jù)多種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（2）電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗。（3）重視和貫徹電梯的保修和安整年檢工作。（4）除平常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門審查承認(rèn)的單位承擔(dān)（由原廠家或安裝調(diào)試單位承擔(dān)很好，也可通過投標(biāo)選擇合適的維修保養(yǎng)單位）。其定期維修保養(yǎng)的工作質(zhì)量和技術(shù)性能由工程部負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗(yàn)收。（5）建立健全電梯設(shè)備檔案及各類維護(hù)（修）保養(yǎng)、運(yùn)行記錄。（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出通告。（7）電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時要首先救護(hù)乘客出梯。（8）保持電梯機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。（9）監(jiān)督電梯企業(yè)維修保養(yǎng)人員每月定期對電梯設(shè)備進(jìn)行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤滑。2、管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度電梯機(jī)房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實(shí)際狀況修訂后實(shí)行。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的詳細(xì)設(shè)備、圖紙、闡明書、資料另行詳細(xì)制定。3、電梯系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量估計（1）電梯機(jī)房：8′6=48（工時）（每2周清潔檢查機(jī)房、控制箱）（2）電梯井道、轎廂等：8′6=48（工時）

配合電梯企業(yè)保養(yǎng)人員工時：54工時（派專人配合電梯企業(yè)維修保養(yǎng)人員，每半月對電梯檢查保養(yǎng)一次，并經(jīng)培訓(xùn)掌握應(yīng)急救人和應(yīng)急突發(fā)狀況處理的措施，以便出現(xiàn)故障困人時，能及時求援。）合計：150工時(七)消防系統(tǒng)（主樓：火災(zāi)報警系統(tǒng)主機(jī)1臺、噴淋泵75KW×2臺，消防水泵55KW×3臺，消防系統(tǒng)應(yīng)由消防局承認(rèn)的專業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)保養(yǎng)）l、操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（l）建立消防管理制度、操作規(guī)程、設(shè)置樓層火警疏散平面圖、消防設(shè)備設(shè)施平常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。（2）制定應(yīng)急搶險措施，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)報警時，應(yīng)能按應(yīng)急方案的規(guī)定采用現(xiàn)場補(bǔ)救、緊急疏散、對外聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)等有效措施，并在規(guī)定的時間內(nèi)啟動應(yīng)急電源，控制事態(tài)發(fā)展，將損失降到最低。（3）做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施的平常檢查維護(hù)保養(yǎng)(控制計算機(jī)除外)，并做好有關(guān)記錄備查。（4）每月按行政辦公中心區(qū)域劃分抽查試驗(yàn)煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設(shè)施狀況，每年由行政辦公中心物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關(guān)部門進(jìn)行消防模擬演習(xí)，全面檢查試驗(yàn)系統(tǒng)的總體狀況。（5）每月維護(hù)保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施，并按《中華人民共和國消防法》規(guī)定進(jìn)行滅火器定期換藥更新，保證其使用在有效期內(nèi)。（6）每月檢查試驗(yàn)消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動設(shè)備的運(yùn)行狀況。（7）定期檢查庫房氣體滅火系統(tǒng)報警、釋放功能（試驗(yàn)時應(yīng)關(guān)閉維修閥，以防氣體釋出），保證氣體滅火系統(tǒng)隨時處在備用狀態(tài)，保證檔案資料的安全。（8）每周檢查試驗(yàn)消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗(yàn)報警（如報警按鈕、警鈴等）。（9）消防系統(tǒng)作為行政辦公中心的重中之重，除堅持上述定期檢查保養(yǎng)工作外，還將貫穿于平常維修工作的一直，發(fā)現(xiàn)問題及時處理處理，保證系統(tǒng)安全可靠地處在待投入狀態(tài)。2、控制中心管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合詳細(xì)狀況修訂后實(shí)行。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的詳細(xì)設(shè)備、圖紙、闡明書、資料等制定詳細(xì)計劃。3、消防系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量估計（1）消防水泵、電機(jī)：8′6=48（工時）（2）管路、閥門、恒壓裝置（除銹、補(bǔ)油、活絡(luò)等）：①

樓層：2′28=56（工時）②

地下層：60（工時）（3）滅火器、溫感、防火門等：2′28=56（工時）（4）控制中心設(shè)備、聯(lián)動柜：28（工時）（5）消防模塊箱檢查保養(yǎng)：

1′28=28（工時）

合計：276工時（八）樓宇自動控制系統(tǒng)（包括設(shè)備自動控制、門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視、通訊等設(shè)備）1、樓宇設(shè)備控制管理系統(tǒng)基本由如下幾部分構(gòu)成：（1）中央控制計算機(jī)、顯示屏、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)控制器、UPS電源；（2）分區(qū)或現(xiàn)場DDC箱；（3）傳感器、變送器、伺服器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)（4）綜合布線2、

控制中心設(shè)備檢查保養(yǎng)（1）平常保養(yǎng)l

檢查電源控制箱面儀表、指示燈、開關(guān)與否正常。l

檢查電源電壓在正常范圍（220V±10%）。l

檢查（UPS）不間斷電源供電與否正常。l檢查電腦工作與否正常，檢查顯示窗口的顯示內(nèi)容或打印機(jī)的打印紙，發(fā)現(xiàn)故障信息應(yīng)及時匯報工程師、部長，派人員檢查修復(fù)。l從控制計算機(jī)上檢查設(shè)備自動控制系統(tǒng)與否按設(shè)定期間表啟動/停止所控制的設(shè)備（檢查啟動/停止記錄）。l從樓宇設(shè)備控制管理計算機(jī)檢查所控制的各系統(tǒng)設(shè)備與否正常工作。l清除控制計算機(jī)記事本內(nèi)寄存時間較長、并已經(jīng)處理完畢的信息，以免占據(jù)內(nèi)存。l

打掃控制中心衛(wèi)生，清潔計算機(jī)及外圍設(shè)備表面。（2）每周檢查保養(yǎng)l

清潔電源控制箱表面、儀表、指示燈、開關(guān)。l

清潔設(shè)備控制管理計算機(jī)表面。l

清潔電腦外圍設(shè)備（打印機(jī)、顯示屏、鍵盤）表面。l

清潔（UPS）不間斷電源表面。l

清潔網(wǎng)絡(luò)控制器表面。l

清潔監(jiān)控中心環(huán)境衛(wèi)生，并保持潔凈、通風(fēng)。（3）每月保養(yǎng)l在控制計算機(jī)上抽查、試驗(yàn)部分（5%）設(shè)備自動/手動的啟動/停止功能。l

在控制計算機(jī)上抽查、試驗(yàn)部分（5%）設(shè)備故障報警功能。l清潔電源控制箱內(nèi)部、表面（用毛刷打掃或用壓縮空氣吹潔凈）。l清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件（用毛刷打掃或用壓縮空氣吹潔凈）。l

檢查、更換打印機(jī)打印紙。（4）每季度檢查保養(yǎng)l清潔電源控制箱內(nèi)部元件（用毛刷打掃或用壓縮空氣吹潔凈），檢查線路連接狀況并上緊。l

清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件，檢查線路連接狀況并上緊。l清潔電腦表面,啟動“磁盤碎片整頓程序”,提高電腦工作性能,延長硬盤工作壽命。l

清潔打印機(jī)，更換打印機(jī)色帶。l

清潔（UPS）不間斷電源，試驗(yàn)放電、充電。（5）六個月檢查保養(yǎng)l

試驗(yàn)電源控制箱主供電源與備供電源轉(zhuǎn)換功能。l清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件，檢查插接件、線路連接狀況并上緊。l停電、清潔控制計算機(jī)內(nèi)部元件，檢查印刷電路板、插接件、線路連接狀況并上緊。l

清潔、檢查不間斷電源，并進(jìn)行放電、充電試驗(yàn)。l測量各線路絕緣（不小于0.5MΩ），并作記錄。（注意：測量時切斷所有電子線路，并嚴(yán)禁用兆歐表測量）（6）年度檢查保養(yǎng)l停設(shè)備自動控制系統(tǒng)電源，對網(wǎng)絡(luò)控制器進(jìn)行內(nèi)部清潔（用毛刷打掃積塵，并用吸塵器吸塵），檢查內(nèi)部插接件、印刷電路板的插接與否牢固，線路連接與否可靠并上緊。l關(guān)設(shè)備控制計算機(jī)，關(guān)電源，進(jìn)行內(nèi)部清潔（用毛刷打掃積塵，并用吸塵器吸塵），檢查內(nèi)部插接件、印刷電路板、線路連接狀況并上緊。l停電清潔不間斷電源，檢查線路連接狀況，并進(jìn)行放電、充電試驗(yàn)。l清潔控制計算機(jī)外圍設(shè)備（打印機(jī)、鍵盤等），檢查線路連接狀況，并上緊。l打開顯示屏，清潔內(nèi)部元件，檢查插接件、印刷電路板、線路連接狀況，并上緊。l檢查清潔電源控制箱，線路連接檢查、上緊，外表、底座除銹油漆。3、DDC箱檢查保養(yǎng)（1）平常檢查保養(yǎng)l

檢查DDC箱表面儀表、指示燈與否正常。l

檢查箱內(nèi)各開關(guān)與否在正常位置。l

檢查DDC箱電源電壓與否在正常范圍（220V±10%）。l檢查箱內(nèi)各模塊工作與否正常，檢查顯示窗口的顯示內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)故障信息應(yīng)及時匯報工程部主管、經(jīng)理，派人員檢查修復(fù)。l

檢查DDC箱環(huán)境溫度、內(nèi)部溫度與否過高（0~40℃（2）每月檢查保養(yǎng)

l

清潔各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場DDC箱表面、儀表、指示燈。l

檢查DDC箱輸入、輸出信號線路連接狀況，并上緊。l停電清潔各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場DDC箱內(nèi)模塊（用毛刷打掃或壓縮空氣吹塵，并用吸塵器吸塵）。l

檢查模塊、印刷電路板、線路連接狀況，并上緊。（3）年度檢查保養(yǎng)l檢查各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場DDC箱內(nèi)模塊、元件工作狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。l停電測量各DDC箱線路絕緣，并記錄（測量時一定要斷開電子線路，嚴(yán)禁用兆歐表測量）。4、傳感器、變送器、伺服器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)檢查保養(yǎng)（1）平常檢查保養(yǎng)l從DDC箱或控制計算機(jī)檢查傳感器傳回的數(shù)據(jù)與否正常，及時檢查處理或更換。l從設(shè)備控制計算檢查執(zhí)行機(jī)構(gòu)動作狀況與否正常，及時檢查處理。l檢查傳感器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)周圍環(huán)境與否會影響工作，并及時處理。（2）每月檢查保養(yǎng)l

檢查、清潔設(shè)備上傳感器外表面及引線。l

檢查清潔設(shè)備上執(zhí)行機(jī)構(gòu)外表及引線。l

檢查清潔伺服器外表及引線。l

檢查清潔變送器外表及引線。（3）每季度檢查保養(yǎng)l抽查傳感器傳播數(shù)據(jù)與否精確（每季抽查10%，可用同類測量儀器校驗(yàn)）。發(fā)現(xiàn)問題及時處理或更換。l抽查執(zhí)行機(jī)構(gòu)動作與否精確（每季抽查10%）。發(fā)現(xiàn)問題及時處理或更換。l抽查變送器信號轉(zhuǎn)換與否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整或修理、更換。l測量傳感器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、變送器線路絕緣（斷開與DDC連接及電子線路）。（4）年度檢查保養(yǎng)

l

檢查執(zhí)行機(jī)構(gòu)活動狀況，轉(zhuǎn)動部分活動、加潤滑油。l檢查執(zhí)行機(jī)構(gòu)的機(jī)械傳動部分狀況，試驗(yàn)?zāi)芊褡杂蛇M(jìn)行全程調(diào)整。l

檢查傳感器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、變送器傳播線連接狀況，并上緊。l清潔傳感器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、變送器外表，對外表、機(jī)座除銹，補(bǔ)油漆。5、管理、操作、保養(yǎng)、和維修的基本制度：樓宇自動控制系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)貴方的實(shí)際設(shè)備圖紙及闡明書等資料另行詳細(xì)制定。6、樓宇自動控制系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量估計（1）設(shè)備自動控制系統(tǒng)：控制中心設(shè)備24工時，其他52工時（2）門禁系統(tǒng)：

1′28＝28（工時）（3）閉路電視系統(tǒng)：1′28＝28（工時）（4）通訊系統(tǒng)：

1′28＝28（工時）（5）車場管理系統(tǒng)：32（工時）合計：116工時（九）房屋的平常養(yǎng)護(hù)房屋平常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，為保證房屋完好和正常使用，必須進(jìn)行常常性的平常檢查、修理，季節(jié)性防止保養(yǎng)及房屋的對的使用管理等工作。房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的平常養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性防止養(yǎng)護(hù)。房屋的平常養(yǎng)護(hù)有兩個方面：一是各辦公室臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護(hù)工程（包括業(yè)主進(jìn)行的房屋二次裝修管理）；二是物業(yè)管理人員平常巡查掌握的檢查資料，從房屋管理的角度提出來的養(yǎng)護(hù)工程。因此，房屋的平常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性防止養(yǎng)護(hù)，重要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性防止養(yǎng)護(hù)，關(guān)系到業(yè)主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，因此，這種防止養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)的一種重要方面。①零星養(yǎng)護(hù)房屋的零星養(yǎng)護(hù)修理，重要是在平常檢查發(fā)現(xiàn)或忽然損壞引起的小修，包括：A、檢查房屋屋面與否存在或出現(xiàn)變形、裂縫、損壞或滲漏等狀況，如有應(yīng)及時修補(bǔ)。B、檢查玻璃幕墻與否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等狀況，并及時維修。C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩與否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時修補(bǔ)，大面積的應(yīng)及時向業(yè)匯報，由業(yè)主發(fā)外承包。D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時修補(bǔ)。E、定期檢查門窗使用狀況，活動部位加潤滑油，拆換五金、配玻璃等。F、檢查內(nèi)外墻壁、抹灰、窗臺、腰線，并及時修補(bǔ)。G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備，及時排除故障，更換零件等。H、定期檢查疏通下水管道，修補(bǔ)明暗溝渠、落水管等到。I、檢查房屋構(gòu)造與否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。J、檢查車場、道路與否出現(xiàn)損壞，及時修補(bǔ)。K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面與否出現(xiàn)損壞，及時修補(bǔ)。L、檢查地下室構(gòu)造與否正常，四面墻壁與否出現(xiàn)變形、滲漏等狀況；M、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案，提醒注意事項(xiàng)和嚴(yán)禁事項(xiàng)，防止裝修施工中損壞公共設(shè)施、消防設(shè)施、房屋構(gòu)造、防水層等。平常零星養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，重要通過維修管理人員平常巡查、走訪和業(yè)主隨時報修2個途徑匯集而來。其特點(diǎn)是修理范圍廣，零星分散，時間緊、規(guī)定及時，必須設(shè)有24小時報修熱線。并努力做到：水電急修15—2分鐘抵達(dá)現(xiàn)場，1小時內(nèi)修復(fù)。一般維修項(xiàng)目30分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場查勘，按約定期間修復(fù)。重大維修或需購置材料的，在約定維修時間內(nèi)完畢。②計劃養(yǎng)護(hù)A、每周檢查天面雨水筒及渠閘，并清理周圍雜物。B、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。C、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。D、每月檢查清理地下室集水井。E、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。F、每月檢查試驗(yàn)走火通道、各樓層應(yīng)急燈，有問題的及時處理。G、每月檢查污水井、化糞池，并視狀況進(jìn)行清理。H、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。I、每月檢查各樓層通風(fēng)機(jī)工作狀況。J、每年定期進(jìn)行房屋構(gòu)造安全檢查。K、走廊及樓梯墻壁每3—5年進(jìn)行翻新一次（由業(yè)主外委承包）。L、外墻、玻璃幕墻5—8年進(jìn)行一次大修（由業(yè)主發(fā)外承包）。M、室內(nèi)外裝飾裝修5年進(jìn)行翻新一次（由業(yè)發(fā)外承包）。③季節(jié)性防止養(yǎng)護(hù)工作重要有：A、在雨季來臨之前應(yīng)作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查，對存在裂縫、滲漏的應(yīng)及時修復(fù)，防止在雨季時出現(xiàn)漏水、損壞財物。B、檢查天面雨筒，清理周圍雜物。C、檢查雨水井、污水井，并清理沉積物。D、檢查排水、排污管道、溝渠，及時清理。E、檢查清理地下室集水井。F、檢查潛水排污泵，保證其正常工作。G、作好防止雨水流入地下室、車場的應(yīng)急措施。H、尤其要注意在臺風(fēng)、暴雨多發(fā)季節(jié)做好各項(xiàng)防止措施。④每月房屋平常養(yǎng)護(hù)的工時估計：樓層檢查維修

56工時

各樓層客戶報修

200工時車場、廣場檢查維修

80工時

合計

336工時五、設(shè)備維修服務(wù)平常維修服務(wù)是工程部一項(xiàng)大量而又重要的工作，工程部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識、服務(wù)規(guī)范等提出詳細(xì)規(guī)定并承諾如下：（一）熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度l、行政辦公中心大大小小的設(shè)備不計其數(shù)，分布在四面八方。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機(jī)制。及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。2、建立日檢巡查制度，值班人員須按詳細(xì)設(shè)備巡查的規(guī)定，依時對所有運(yùn)行設(shè)備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理處理。3、與業(yè)主有關(guān)部門建立良好的聯(lián)絡(luò)，客戶及各辦公室人員的報修或設(shè)備設(shè)施故障可報管理處或服務(wù)部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排，也可直接告知工程部。假如緊急的可用電話告知值班人員或工程部。工程部接到報修單或電話后應(yīng)當(dāng)在15分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場，屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除；波及到需購置配件的維修，向報修的客戶、辦公人員工承諾維修時間，約定何時修理等狀況后，按約完畢；屬復(fù)雜故障應(yīng)立即向管理處經(jīng)理匯報，由其組織力量或協(xié)調(diào)企業(yè)整體技術(shù)力量集中處理處理。(二)維修服務(wù)規(guī)范規(guī)定規(guī)定工程部員工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時，著裝整潔，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公共場所大聲發(fā)言喧嘩。以免影響業(yè)主、住戶辦公或休息。到房間內(nèi)維修時還應(yīng)注意如下事項(xiàng)：1、敲門：接到報修，15分鐘內(nèi)派員工抵達(dá)現(xiàn)場維修處理。假如要進(jìn)房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。2、簡介：辦公室的人員開門或在門內(nèi)問詢，工程部員工應(yīng)首先自我簡介：“對不起，打擾了，我是××物業(yè)企業(yè)維修人員×××，前來為您服務(wù)”。3、進(jìn)門：假如房間內(nèi)十分整潔，鋪地毯，員工應(yīng)將鞋脫在門外，赤腳進(jìn)入，或穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進(jìn)門維修服務(wù)。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。4、鋪布：走到工作地點(diǎn)后，將潔凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員指定的位置，用于寄存工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。5、維修：維修工作中手腳要輕，盡量減少發(fā)出的噪聲。實(shí)在無法防止時，應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員闡明，并說一聲“非常對不起”。6、整頓：維修完畢，用自備專用擦機(jī)布將設(shè)備擦潔凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾潔凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃潔凈。7、試用：請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員當(dāng)場試用設(shè)備，證明設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員在維修工作單簽認(rèn)。8、講解：必要時向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員講解故障原因，簡介維修保養(yǎng)知識，及對的使用設(shè)備的注意事項(xiàng)。9、如實(shí)填寫維修工作單（包括費(fèi)用），請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員對修理質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等進(jìn)行評價并簽名。六、節(jié)能和節(jié)省維修費(fèi)用（一）當(dāng)正式進(jìn)入管理且各項(xiàng)工作走上軌后，將不?？偨Y(jié)設(shè)備運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)，采用最佳的運(yùn)行方式、減少能耗、延長設(shè)備使用壽命。（二）對不以便管理、操作、維修、保養(yǎng)或設(shè)計上欠合理的各類設(shè)備設(shè)施，提出整改完善的合理建設(shè)，經(jīng)貴方有關(guān)部門審核同意后實(shí)行，以到達(dá)減少能耗，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)省維修費(fèi)用之目的。（三）根據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀況，總結(jié)運(yùn)行規(guī)律，不停探索積累有關(guān)數(shù)據(jù)資料，并采用新技術(shù)，新材料，對行政辦公中心的各類設(shè)備設(shè)施提出技術(shù)改造方案及可行性方案，經(jīng)貴方審批同意后實(shí)行，力爭實(shí)現(xiàn)“降耗節(jié)能”之目的。（四）努力做好設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，不?？偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。使所管理的設(shè)備正常運(yùn)行，延長使用壽命，減少維修費(fèi)用支出。第3章

清潔服務(wù)方案（一）服務(wù)承諾按照協(xié)議條款及附件的規(guī)定，配置必要的員工和充足的機(jī)械、物料，在清潔工作范圍和項(xiàng)目明細(xì)內(nèi)，按照工作程序、操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范清潔（保潔）服務(wù)，并到達(dá)如下目的：1、行政辦公中心所屬范圍公共環(huán)境衛(wèi)生符合國家和地方有關(guān)環(huán)境衛(wèi)生原則。2、協(xié)助物業(yè)管理處在有關(guān)行業(yè)檢查評比中獲優(yōu)稱號。3、按協(xié)議規(guī)定保潔率到達(dá)100%，滿意率到達(dá)95%。4、接受客戶有效投訴處理率100%。（二）管理的模式擬設(shè)置廣州萬寧物業(yè)管理有限企業(yè)清潔部，并在行政辦公中心管理部門和物業(yè)管理處的檢查與監(jiān)督下，實(shí)行科學(xué)化、規(guī)范化的專業(yè)管理。清潔部將根據(jù)有關(guān)的法律和法規(guī)及企業(yè)有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合大院管理部門的實(shí)際狀況主持制定多種詳細(xì)的規(guī)章制度、操作規(guī)程和服務(wù)規(guī)范措施，并付之實(shí)行和監(jiān)督。在人事管理上將根據(jù)企業(yè)的用人原則和原則，統(tǒng)一管理所屬部門和人員，結(jié)合培訓(xùn)和績效考核行使人事管理權(quán)，對所轄各部門管理人員和員工實(shí)行考核和獎懲。（三）管理的設(shè)想我們的管理和服務(wù)工作將根據(jù)行政辦公中心管理部門的規(guī)定，在總結(jié)企業(yè)幾年服務(wù)于各類型物業(yè)所得經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，用更新的管理理念為行政辦公中心提供更優(yōu)質(zhì)的清潔（保潔）服務(wù)?？偟脑O(shè)想是：以規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為支撐點(diǎn)，以營造一種整潔舒適、安全可靠的工作和辦公環(huán)境為目的，確立“精心組織、規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的經(jīng)營管理理念，并貫穿于我司在行政辦公中心的清潔服務(wù)之中。1、在嚴(yán)格按委托管理協(xié)議的條款實(shí)現(xiàn)管理目的和服務(wù)承諾的基礎(chǔ)上，我們將以更高的原則規(guī)定自己，在服務(wù)意識、服務(wù)原則、服務(wù)質(zhì)量上將超越承諾，力爭突破。2、在管理上除執(zhí)行嚴(yán)格的、硬性的管理規(guī)定以保證行政辦公中心的衛(wèi)生達(dá)標(biāo)并努力延長物業(yè)本體的使用壽命，使其保值、增值；另首先，在維護(hù)行政辦公中心的對外形象方面，加強(qiáng)員工的素質(zhì)培養(yǎng)，使全體員工做到“德誠于中，禮形于外”。（四）管理的重點(diǎn)我們的管理服務(wù)的總目的是要給行政辦公中心工作人員營造一種安全、舒適、整潔、衛(wèi)生的工作環(huán)境，因此，我們管理工作將重點(diǎn)是在如下三個方面：1、安全管理為保證行政辦公中心區(qū)的安全、防止一切也許發(fā)生的安全、治安事件發(fā)生，必須親密注意和觀測員工的思想動態(tài)，加強(qiáng)對員工思想品德和職業(yè)操守的教育。同步根據(jù)辦事中心的特點(diǎn)，制定必要的安全防備措施，同步加強(qiáng)與中心管理部門和其他部門的溝通，做到分工不分家，共同維護(hù)一種安全、舒適的辦公工作環(huán)境。2、培訓(xùn)管理根據(jù)專業(yè)化和規(guī)范化的管理服務(wù)規(guī)定，重視員工的教育與培訓(xùn)，制定各類人員的培訓(xùn)計劃，重點(diǎn)是安全意識、服務(wù)意識及業(yè)務(wù)技能、管理原則、管理目的及文化素質(zhì)教育，通過不間斷的多形式、多途徑的有效培訓(xùn)，包括參與清潔行業(yè)協(xié)會的培訓(xùn)班等，提高管理人員和清潔、保潔人員的綜合素質(zhì)，為實(shí)現(xiàn)我們所承諾的各項(xiàng)服務(wù)原則提供有力保障。3、作業(yè)管理清潔、保潔工作是物業(yè)管理重要構(gòu)成部分，是營造整潔、舒適的辦公工作和生活環(huán)境的必要條件。我們工作的重點(diǎn)是，根據(jù)行政辦公中心的詳細(xì)狀況，按周、月、季制定切實(shí)可行的詳細(xì)工作計劃和崗位責(zé)任制，使任務(wù)、區(qū)域責(zé)任到人，同步加強(qiáng)檢查、監(jiān)督，保證服務(wù)區(qū)域、范圍整潔、舒適。二、清潔服務(wù)的管理措施（一）清潔部員工的管理1、清潔部主管●素質(zhì)規(guī)定從事本行業(yè)工作四年以上，具有物業(yè)管理和專業(yè)清潔知識，掌握企業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度，有獨(dú)立工作和分析判斷能力，具有較高的管理水平，能有效地安排和協(xié)調(diào)本部門的工作。●重要工作職責(zé)⑴負(fù)責(zé)清潔部的平常行政管理工作。⑵按協(xié)議的規(guī)定制定和實(shí)行清潔服務(wù)計劃，實(shí)現(xiàn)管理目的。⑶協(xié)調(diào)清潔部與其他部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。⑷負(fù)責(zé)考核下屬員工的工作體現(xiàn)，糾正工作中發(fā)生的不合格服務(wù)。⑸及時處理有關(guān)清潔服務(wù)方面的投訴?！袂鍧嵅恐鞴軑徫回?zé)任制匯報對象：管理處經(jīng)理督導(dǎo)對象：本部門管理員、領(lǐng)班崗位責(zé)任：⑴負(fù)責(zé)制定本部門各項(xiàng)年度、季度、月度、平常保潔計劃（包括外墻清潔及四害消殺計劃），對下屬員工作業(yè)安全、質(zhì)量、材料、設(shè)備負(fù)有管理責(zé)任。⑵安排屬下班次、分派工作，對班組和崗位的平常、定期作業(yè)的實(shí)行全面管理，掌握員工工作狀況。⑶根據(jù)清潔工作程序和原則，按檢查制度的規(guī)定，巡視檢查和督導(dǎo)轄內(nèi)區(qū)域的各班組和崗位員工的工作，保證各項(xiàng)保潔計劃工作和質(zhì)量的貫徹。⑷檢查所有機(jī)械設(shè)備使用及保養(yǎng)狀況，消除事故隱患，保證安全作業(yè)。審核部門月末盤點(diǎn)報表，有效控制成本。⑸組織對下屬員工遵章遵法、禮貌服務(wù)、儀表儀容、業(yè)務(wù)技能方面的培訓(xùn)。定期對下屬員工的考勤、勞動體現(xiàn)、個人儀表、工作質(zhì)量進(jìn)行考核，就個別員工行為按企業(yè)人事、獎懲制度向部門經(jīng)