房地產(chǎn)經(jīng)濟測算基本邏輯

房地產(chǎn)經(jīng)濟測算基本邏輯

運營條線培訓主講：集團運營管理部2018年9月房吳地師產(chǎn)離靜賊態(tài)繁和娘動柏態(tài)唉評悄價封指毅標靜蛾態(tài)架評察價厘指帳標憲：不御考葬慮辭資端金宵時歲間畢價巷值外的驗經(jīng)皇濟約效涌益拍指魂標（1）枕投透資冷收富益辯率陵，繼例引如錢凈刷利背潤叼率厭。（2）抱靜陶態(tài)伯投迷資董回異收夕期夸，懸例討如較假設定注租聚金護不京變萌，奸用瓜購罪房門成脫本/年旋租頓金=事2蟲5年寺。動呈態(tài)詳評吳價也指節(jié)標斧：（1）嗎凈潑現(xiàn)燒值凈機現(xiàn)這值=未柜來香收奪益顆現(xiàn)業(yè)金顆流導折捐現(xiàn)—初溜始慰投醬資仆額抗，位就握是癥說都，毯假哪如評投擋資朽一薪個姻項活目爬花派銷1惕0黑0寧0萬截，牧投瓜資5年歇收饞入1芝2粒0請0萬而，財?shù)嵤?年自后親的1狹2與0下0萬鮮相禍當咬于根現(xiàn)箱在龜?shù)?習0培0萬柏（糠錢鄙貶獵值忌）酬，分那啄么9液0罰0萬-南1紗0提0廁0萬=鵝-糖1唯0逃0萬啞，五此辭項去目狀不襯適臂合掏投凡資蜜，診反捷之別適匙合益。（2）抵內遺部或收刊益藏率盛（I口R恥R）說換的妥是皺累萌計顛凈俗現(xiàn)德值拘為0時環(huán)的即貼印現(xiàn)蹲率蜓，禁可克以員通辦俗左地遵理表解賊為走在挽考腎慮謎貨瀉幣掠時亡間膀價門值蟲（盟通勁貨瓣膨羽脹鉗貶沸值翻）洗下浪，梅在衡項忙目袍周勞期點內夜能濃承慚受逆的永最胳大謝貨律幣牙貶膏值頸率詞有然多幸少究，壁或巧者改假喬設抗貸掘款鋪投窄資臭項溉目扒，恢我環(huán)們俱能翁承區(qū)受縫的揚最沉大弓年回化身利爐率灘是餅多比少喘。稅畝金費社用成殊本---靜居態(tài)供測勉算=利訊潤收卸入收贈入收入=量×價量棍：地殿有歸多近大切：6忍0衣0畝鄰，康或美是1仿0萬情平某方柱米能距蓋銳多炮少胞：容害積努率=總看建緒筑駱面陜積/用籍地舌面己積建南筑墳密稈度=建挺筑歡基辜底恥面卵積/用忽地述面年積限認高允就沒是盟允甲許波的灣最巾大究建裕筑祖高攪度能斬賣抬多年少驅：可蓬售育面晃積阿和波公擇建默配油套覆決層定價私：項焰目觸定友位蚊（必高詞中國低車）絨、跌產(chǎn)貼品宇結彩構虧（州別販墅棋洋蛙房匹高蔑層錦）進、渴價緣瑞格熟預梁判啟（章競中品補降撿價躍、答同舍質元產(chǎn)棚品租積罩存益等山）成底本土喂地乒成列本序號項次數(shù)值備注1土地起拍總價（萬元）73000

1.1起拍樓面價（元/㎡）7500=土地起拍總價/總計容面積2土地拍賣成交價（萬元）83000土地出讓金2.1成交樓面價（元/㎡）8500

3契稅+印花稅（萬元）2500契稅稅率為3%-5%，由所在地的省級確定，印花稅率為0.05%，=土地拍賣成交價*（3%+0.05%）4大市政配套費（萬元）800指紅線的道路水電氣有線電信等的接入設施費用，一般按照總建筑面積為基數(shù)乘以單價，住宅和非住宅單價不一樣，例如杭州住宅按照150，非住宅按照2205拆遷補償費（萬元）-6其他費用（萬元）-如車位補償款等7土地總成本（萬元）（7=2+3+4+5+6）86000納入增值稅計算成臘本建浸造賴成王本7、桌工你程尖建游設手其炕它莊費衣用勘配察踏測胡繪企及歌檢肆測天費規(guī)勒劃割設畫計狀費報腎批恰報川建阻費紅轟線撇外粘市遵政加工眾程怒費七毫通寺一膝平貝費芽用臨梨時嘆設床施農費基駱礎階工籠程啟費結大構店及土粗傻裝隸修門倒窗氣、咐欄背桿升工蛛程外錘立夫面儲裝她飾公射共買部察位暖裝扎修室葬內疼精研裝以修商理業(yè)捕建爹筑幫相唉關闊費倡用室京內后水及暖普氣鏟電消季防雀系鮮統(tǒng)通世風演空叼調慶工限程住戰(zhàn)宅棉智筒能戀化懸系狐統(tǒng)電道梯祝供斤貨雅及應安悟裝其符它助設吃備商胡業(yè)蒼智茄能步化鹿系字統(tǒng)商噴業(yè)畜建凳筑餃相筑關燥設格備耳與丑安根裝室典外睡供總水孕系墳統(tǒng)室淡外對電繼氣哨及物高眠低窄壓影供濤電室慌外倚燃宅氣民系必統(tǒng)電萄視勾工梅程蔑費跪用電并話扛寬勒帶穴工割程擦費衣用發(fā)迅電稅機緒及觀其妄安餓裝娃費室志外蜘智蝕能絕化塵工抄程談費室獅外是采沈曖讀系端統(tǒng)室搜外層雨捧污崗工倍程景服觀店環(huán)亡境余工蹦程程費夜巾景尚工烏程擋費室燭外就零犧星涌設秋施游柏泳賤池不槍可翻售返會更所教低育饒用姓房社勤區(qū)在、風市桃政仙用只房物鳥業(yè)望管秧理桿用舞房運絞動慰場貨地設租備漫用尸房架扒空饅層授裝腔修地勒上桿車腔庫正公偽共吩面帝積信社報淋箱塞、拾標塘牌工且程所管批理述費營斃銷避設饅施盾建休造負費物做業(yè)色完護善澆費不泡可乞預胳見田費自烈持圍性括物藥業(yè)書開曬辦哨費1、羞前示期類工其程古費2、伯主賢體斧建桑筑匪工黎程金費3、沉主脂體霉安昏裝業(yè)工癥程本費4、浴景跌觀全和第社躍區(qū)峰管穩(wěn)網(wǎng)浮工聲程5、溝公花共紛配淚套殊設著施6、押開配發(fā)膛間隨接候費費輩用管調理葵費薪臣酬啦福美利鳥費工旦資獎絡金職舊工千福揮利惠費社慰會橋保瓣險帆費住綠房切公撒積忙金工籃會顫經(jīng)梅費職例工似教淹育穿經(jīng)婆費非宮貨奏幣茫型江福暗利辭像退造福計利辦閥公圣費郵骨電章通遵訊半費辦曬公葡用暖品序費招宇聘眼費會先務剖費保蓬險歌費辦越公鎮(zhèn)雜級費招召待鉛費車呆輛剪費獸用外狡埠禮差榨旅業(yè)費市打內諒交財通男費車兄輛葬使抓用邪費車很輛賣維告修貝費車寫輛籃保蘆險相費顧燭問事咨榜詢界費宣礙傳腿推捉廣歷費物開業(yè)誤費兆用物莫業(yè)謎租留賃爹費物板業(yè)回管剪理社費物愿業(yè)依維部修劣費固擊定送資擺產(chǎn)房桃屋型建講筑淘物運初輸火工冤具機施器加設煙備家宏具凳器果具電炊子單設規(guī)備無唱形芽資燒產(chǎn)軟章件費心用營收銷除費營腐銷細推謙廣讀費薪旨酬灣福漫利構費銷矩售撿管嫁理兇費代飄理謀咨黃詢槽費物恨業(yè)映管爬理揚費營稀銷盤設箭施栽費客微服窩管番理姑費其平他健營劍銷倒費輛用財仆務鬼費蛛用含淡各迎類付利如息才、百財嘗務肅顧劈燕問費、唯安排費載、咨詢楊費等；籍約占含壟稅銷售湯收入1.5-2%。貨值（億）比例上限金額上限N＜61.65%≤8006＜N≤91.60%≤12009＜N≤121.55%

12＜N≤161.50%

16＜N≤201.45%

20＜N≤251.40%

25＜N≤301.35%

30＜N≤401.30%

40＜N≤501.25%

50＜N≤651.20%

65＜N1.10%

或搜開倡發(fā)兼成必本*惹3織%稅劇金稅種繳稅主體計稅依據(jù)契稅轉移土地、房屋權屬，承受的單位或個人（買方）/增值稅及附加在我國境內銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)(以下稱應稅行為)的單位和個人，為增值稅納稅人；/附加：城市維護建設稅、教育費附加等。土地增值稅轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人（賣方）；以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為企業(yè)所得稅在中華人民共和國境內，企業(yè)和其他取得收入的組織（賣方）/印花稅對經(jīng)濟活動中書立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅（買賣雙方）/稅徑金-增占值殃稅管及的附爹加增渾值縫稅:一謊般貝計指稅疲法:增欣值腐稅=銷兄項犬稅-進欲項殊稅銷亭項轟稅=銷停售議額×平1因1芒%銷額售紛額=（跌全把部溜價都款菠和流價定外捐費謝用-當旨期棄允曉許扎扣欺除賣的施土剃地削價形款斧）÷（1竊+第1家1囑%）當敞期色允夸許窗扣突除蛇的黎土街地灑價爆款=（詢當嘉期要銷翠售蜻房鐘地魯產(chǎn)鄉(xiāng)豐項鹽目桑建漲筑爺面賀積÷房壟地悉產(chǎn)下項狗目嬌可紙供盆銷珠售戲建谷筑棗面倡積郊）×支須付豎的香土滑地鬧價謙款去進煎項怠稅悔憑訴增民值雞稅仙?？萦寐┌l(fā)西票正或鉤是丟規(guī)縮慧定贊可關以居進致行武抵洗扣循的柄票斤據(jù)簡題易摘計罷稅手法:應肯納這稅姜額=銷舒售擺額×鋼5嗚%家=全急部岡價仰款棉和穩(wěn)價卸位吸費倦用險（番不虛得尾抵蟲扣推對舊應猜的冠土圓地內價灑款歌）÷（1敞+激5絡%）×棍5勤%增近值棟稅拋附彎加:城令市包維爆護圖建沖設蘆費=增幫值浪稅炕*7冶%教沸育畢費黃附奏加=增稼值質稅惕*3濾%地墊方士教壯育妖發(fā)仗展易費=增徑值沒稅料*2催%計恭算久示敲例理：某體項目5月銷坦售額2億元（蜘含稅價柄格），頑可計入保當期土置地成本為0.8億鮮元，可繪抵扣的茶進項稅大為0.05億宵元樂。稅辣金-增唯值國稅蜜及領附彩加增辟值纖稅壤附乖加=增環(huán)值還稅×1撲2優(yōu)%計稅方法應繳稅額簡易計稅（全部價款和價外費用）÷（1+5%）╳5%=2億元÷（1+5%）╳5%=0.095億元一般計稅銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）銷項稅=銷售額╳11%增值稅=銷售稅-進項稅銷項稅=（2-0.8）億÷(1+11%)╳11%=0.12億元增值稅=0.12-0.05=0.07億元稅闖金-土振地括增艘值新稅扣血除暴項度目晶包漏括熟：土雷地叢成語本開書發(fā)大成吃本開胃發(fā)誼費湊用品（先土喪地導及偏開蘿發(fā)賄成車本駁的1所0剖%）加蛋計止扣營除慈（吊土稍地燥及汽開王發(fā)鋸成期本魚的2第0美%）與坐轉政讓緣瑞相何關匠稅糾金巷（乓增絲式值剪稅愈附疏加掌）1、乓增拖值薪額=收對入-扣蠶除墊項胳目2、論計閱算鑄扣祖除攏項冷目直金師額3、偽增膏值罩率=增終值溫額/扣肚除饞項妙目消（幼確盲定伶稅擋率宿）4、替應庭交排土厭地寇增司值競稅=增夫值街額×適吸用嗽稅來率-扣蜂除廈項車目待金民額×速角算喉扣穩(wěn)除砌率級數(shù)增值率適用稅率%速算扣除%1不超過50%3002超過50%至100%4053超過100%至200%50154超過200%5035稅傍金-土辟地勵增小值安稅計畜算腹示伙例岸：項燙目閑的烤銷洗售晉收心入庭是1裕0萬箏元悅，泰全擦部競為信住集宅霜，瞧預造售餅階蠻段統(tǒng)按2阿%進流行穿預養(yǎng)征洽，營預錦售醉階萍段觀的違土好增凱稅贊（球項圾目襖公民司費）=物1怨0汪*廣2題%啦=效0閉.住2萬歪元怪，妹項高目烏的赴銷籌售欣收邀入營是1濱0萬檢元談，禽土緊地爛取厲得辱價蓋款3萬區(qū)，吸開補發(fā)早成獄本4萬奮，貫增顧值松稅弦附崇加備假怨設刷為棚銷瓜售屆收屢入現(xiàn)的0姿.齡6殊%，潤請思問朱清碌算哪階俯段謝的先土雨增組稅乏是級多扣少止？孤（蘭備粗注芝：脊以才上你銷書售牧收撥入拴及繭成躲本缸為餃不沿含餃稅枯價灣格步）第受一姑步催：供扣粒除攝項攪目=難3慚+美4坑+癢(屠3蛇+錘4忌)烈*劑1竊0控%詳+膏(銅3跨+鍛4報)侍*顛2酒0心%凱+單1淋0株*堵0村.湖6查%筐=冤9根.箭1顧6萬劇元第慶二踩步斜：第增貢值熔額=訊1映0箱-敞9螺.臉1品6秘=佳0屢.云8揭4萬推元第宜三雁步安：杜增噸值漢率=洪0采.志8瞞4施/脊9懸.老1紛6冶=培9陶.緊2提%征<尤5雨0麗%適尼用辣稅舒率延為3吉0模%取S決t煉e踏p沿4：樸應俱納愉稅驗額=砌0強.殲8姨4斷*犬3桶0精%漸-泉9簽.盟1閥6福*約0升%藍=暖0墓.砌2散5萬邀元賠扣串除扯預袍征易的違稅嘆費倒（搏多踩退規(guī)少閱補豬）齊，役還泳需隊繳蛾納貼土叫增母稅滑為0雙.卡2拐5艙-蒙0潛.抄2鳥=忠0證.后0銅5萬股元稅糾金-契宗稅晝、襪印流花敬稅局、控所葬得屢稅契傭稅=轉敲讓喉價見格×稅見率棉（3％~楚5％旁）印居花津稅=計直稅枝金階額×稅雜率主（0貪.泛0鋼3及%、0克.耀0虎5狹%等法）計亭稅饞金躁額終：平土第地耐使系用界權森出娃讓擔或別轉資讓盛合野同靠、愚產(chǎn)憶權像轉貧移沒書木據(jù)典所犁記捆載外的靜金腳額腿。所絕得芬稅=（鼠收開入-成辣本-費蛙用-稅鉛金測）×慌2盾5旅%稅繳金-費鄉(xiāng)豐用營莫銷話費傍用初：突項盤目覽營墾銷悼人閑員岸的幕勞俯資鼓薪撒酬佳、摧廣牽告氏費粥、熊宣岡傳涼推艱廣享費疑；宴約掘占犯含揚稅快銷殊售腿收拼入2攏-疤3低%。財宇務鵝費鞏用堅：志含談各說類極利堡息飾、腹財潑務給顧吉問準費貴、勻安榆排慣費斜、蹄咨踢詢疤費倍等愁；怪約站占丘含勒稅幸銷觀售助收押入1亭.故5讓-驚2撕%。管醫(yī)理充費唉用倘：急包鋼括庫項通目嚴、貿區(qū)片域母平懂臺祝、盜集昨團課平多臺宋費父用脊以隨及平各牙類探獎組金劃；肅約蔑占并銷襲售碰收響入2閉-腐3羨%。計循算找實區(qū)例某踏項盞目翅占弊地1喉0悶0畝剪，筐容算積已率3盒.鄙0，君項吧目輩可姐售覆面丘積2番0萬相平綁方較米役，峰土翁地救價滔格2售6漠0萬/畝罩，福項選目灘預低計擔整恥盤專均耍價1挖0贏0悔0蕉0元/平花方巧米焰（麗含斯稅瓣）,該掀項封目劍所宰在家區(qū)娘域塘項躲目酸總循體魄單腸方貫建籌造雙成恰本豈參鳳考逼值添為3拳8眾0咱0元/平閣方域米食（扇含銹稅手）移。樂營它銷聽費宋按述照可貨珍值4控%考瓶慮達，芝契殃稅偶按3山%考驅慮裳。度全略部紗投貪入玩自晉有青資堡金保，偵不韻考列慮忽內損部濤計貫息份，念不姨考朵慮追土虎地逃增燭值炮稅幼、謝增愧值恨稅須的隔預割征就情約況撤，么經(jīng)敘過碑初溫步欺測妙算禁，鍵該匙項罰目云可筍抵本扣貼進霜項還稅掃比崗例軌為錄含會稅級建悄造塌成陽本鹿的9手%。計糾算建此才項另目泊的旺：朗（1）執(zhí)增葬值彈稅壘（2）燙土擇增如稅性（3）斃凈訓利拖率蕩（處含愛稅維）計蛇算派實鞠例（1）煙計餅算件增殖值居稅愁增溜值床稅=銷烏項最稅-進均項終稅銷姜項腸稅=（1陣0業(yè)0椅0行0桐-宮1嬸3鑰0數(shù)0）÷役1從.般1助1夸×株0歐.艙1粗1它=攔8遼6秋2舟.猛1剪6元/謝㎡進枝項援稅=手3囑8句0獲0艙×肚9幼%贈=深3褲4蜜2元/徒㎡增挽值今稅富額=（8起6泰2勸.勵1社6炎-禿3乘4尼2）×擔2寄0到=票1術0舅4口0嘩3朝.過2萬條元增鋒值形稅評附易加=增脅值輛稅樸額×眾1驚2面%患=矩1鞠0岸4徹0鬼3蛋.醫(yī)2造×尺1脆2游%再=筍1觀2束4致8親.箭3踩8萬校元（2）唐計要算線土彩增苗稅墓扣這除裙項配目=（描土菜地摟成膀本+建麥造創(chuàng)成岸本躬）×插1哄.戲3血+增球值厭稅哥附治加=豎[（1償3驗0纏0瘦/重1觸.狂1符1＋1逐3次0虛0喪×孫0礎.酬0怨3）+沃3旱8掌0豬0籃×（1綁-鼻9岡%）]做×第1叮.樣3＋6胖2典.形4互2=忌6火1環(huán)3給1元/偶㎡單網(wǎng)方稼增綢值病額=應榮稅煉收轎入-扣質除僅項大目=隔1參0餓0牛0掃0上/惠1倆.騰1令1袍-快6拜1埋3仰1=持2抄8貌7忙8元/灘㎡增蓬值慮率=單恒方敬增嫂值縫額/扣洋除窮項談目=績2愧8煉7崗8湖/垂6簽1則3童1浪=逃4羊7籮%單付方戰(zhàn)土北增翠稅=單眨方離增風值灶額×稅攝率-扣塔除此項灣目×速熱算尖扣趙除米系秤數(shù)=檔2管8歸7鐵8稅×宋3練0次%調-絞6稱1敬3追1粗×蹲0=才8攔6爺3見.涉4元/零㎡土貫增善稅=擱8茂6搖3勢.靠4漏×鄰2晌0屠=禁1宰7呀2黑6藍8（3）襲計員算夠凈脂利劈燕率單豈方織利籍潤=收論入-成旱本-費怕用-稅脹金=收際入-（粘