商業(yè)街物業(yè)的管理重點課件

商業(yè)街物業(yè)管理行業(yè)交流12018鼎力前行工作室作室1精選商業(yè)街物業(yè)管理行業(yè)交流12018CONTENTS目錄0102

03管理重點及注意事項管理重點及難點04過程監(jiān)管及需求服務2精選CONTENTS目錄010203管理重點及注意事項管理重Part01管理重點及注意事項3精選Part01管理重點及注意事項3精選隨著實體企業(yè)被網(wǎng)購逼的舉步維艱，廠房和商業(yè)地產(chǎn)已步入了困難時期，各地為了化解商業(yè)地產(chǎn)的庫存都想了不少辦法，但商業(yè)地產(chǎn)的頹勢仍無緩解跡象。但這絕不只是商業(yè)的全部。支撐著商業(yè)街輝煌運營額的，包括綜合體內住戶和周邊人群的光顧。但商業(yè)整體業(yè)態(tài)的運營，才是商業(yè)的核心和靈魂。正是物業(yè)管理在商業(yè)運營方面的成效，才讓投資者對商業(yè)街充滿信心。4精選隨著實體企業(yè)被網(wǎng)購逼的舉步維艱，廠房和商業(yè)地產(chǎn)已步入01商家入場服務即引導告知義務梳理房屋基本情況及缺陷告知通過政府相關法律法規(guī)進行引導發(fā)放行政許可相關提示及告知5精選01商家入場服務即引導告知義務梳理房屋基本情況及缺陷告知5精1、對應商業(yè)街經(jīng)營范圍梳理商業(yè)街，優(yōu)缺點如”給排水情況、電力配置、通風井是否設置、空調外機位等；2、具備餐飲條件商鋪的煙道情況、隔油池是否設置、排水管徑、通風井、天然氣進戶情況等情況的梳理；3、提前對具備使用條件的商鋪進行外擺規(guī)劃，統(tǒng)一外擺隔離風格、外擺區(qū)地面保護要求，規(guī)范商鋪外物品擺放；4、廣告位置及店招的設置及要求；5、做到商家進場前的就告知到技術交底、禁止行為及提示。6精選1、對應商業(yè)街經(jīng)營范圍梳理商業(yè)街，優(yōu)缺點如”給排水情況、電力02過程監(jiān)管及正確引導服務、引導、監(jiān)管通過政府部門許可方能實施的裝修改造嚴禁的相關事項入場引導及監(jiān)督的重要性7精選02過程監(jiān)管及正確引導服務、引導、監(jiān)管通過政府部門許可方能實裝修期間的管理及服務1、重點關注室內:商鋪的隔樓搭建、水管、電力改造、煙道搭接（位置拆改等），通風井改造、主排水管改造、隔油池設置、空調外機位調整等2、重點關注公共區(qū)域:應急照明電源拆改、電梯廳，共用區(qū)域占用、主管給排水管的改造及檢修口預留，拆改、屋頂商業(yè)及一層商業(yè)消防通道的占用等。3、消防探頭、噴淋、消火栓拆改（大于330平方）二裝消防備案4、過程監(jiān)管，隔樓搭建、消防探頭、噴淋、消火栓拆改的必須在裝修方案上注名，出具有政府相關部門發(fā)放的審核通過意見及備案表。8精選裝修期間的管理及服務8精選裝修期間的管理及服務5、餐飲娛樂等大負荷使用電力的經(jīng)營商家，裝修前期應對室內設施設備進行相關交底是否具備與商家經(jīng)營相關匹配的先決條件。如餐飲經(jīng)營：提示主要包括“電力配比，總功率（部分負荷可引導采用燃氣實現(xiàn)）、煙道情況（直接到戶還是后期達接）、排水主管網(wǎng)直徑及數(shù)量、是否有隔油池設置等”9精選裝修期間的管理及服務9精選裝修期間的管理及服務6、門前五包協(xié)議的簽定。商家進場時需要與物業(yè)服務合同一同簽訂的還有“門前五包協(xié)議”主要包括：是指承擔門前包衛(wèi)生、包綠化、包市政公用設施、包建筑物容貌、包秩序其中，包衛(wèi)生，即做到門前無垃圾雜物、無污水、無污垢、無油漬或嚴重積塵，遮陽棚規(guī)范、整潔，無破損；衛(wèi)生設施完好整潔，無破損；包綠化，即協(xié)助綠化管理部門管護好樹木花草和綠化設施，及時清理門前花壇內的垃圾雜物，不攀樹折枝，采摘花朵，不得在樹干、樹枝上釘釘子和亂掛雜物等；包建筑物容貌，即保持建筑物的維修和修善。包秩序，即禁止亂掛曬、亂占道、亂堆放、亂張貼等影響市容秩序的行為，對其他行為人的亂停、亂靠、亂擺攤設點、亂挖掘等影響市容秩序的行為有監(jiān)督、勸說和舉報的責任等。10精選裝修期間的管理及服務10精選03經(jīng)營期間的服務及引導多經(jīng)及為客服務外擺區(qū)的需求及使用公共區(qū)域的合理運用主管部門的溝通及協(xié)調月度入戶經(jīng)營隱患的排查服務11精選03經(jīng)營期間的服務及引導多經(jīng)及為客服務外擺區(qū)的需求及使用11隨著人們生活節(jié)奏的加快及消費習慣的改變，感觀、理性消費更為突出。爆發(fā)性消費已不多見。商家的平均經(jīng)營成本也不斷提高，為減少經(jīng)營面積在經(jīng)營成本中的占比及經(jīng)營特色的招示度，商業(yè)街外擺區(qū)就成為了經(jīng)營者的不可缺少的需求與新寵。12精選隨著人們生活節(jié)奏的加快及消費習慣的改變，感觀、理性消1、外擺區(qū)的需求及使用1）、對具備條件的商鋪進行外擺區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃及編號，進行統(tǒng)一管理。業(yè)主在辦理收房、簽訂前期物業(yè)服務合同及相關手續(xù)的同時應簽訂同意管理方統(tǒng)一對公共區(qū)域的合理管理及利用的協(xié)議。

2）、經(jīng)營商家入場時根據(jù)實際需求簽訂外擺區(qū)的使用租賃協(xié)議（協(xié)議應與商鋪的租賃合同時間一致），來促進項目多種經(jīng)營及規(guī)范管理統(tǒng)一性。13精選1、外擺區(qū)的需求及使用13精選2、公共區(qū)域的合理運用1）、對具備條件不影響商鋪經(jīng)營的區(qū)域進行商業(yè)業(yè)態(tài)互補性的短中期經(jīng)營招商。促進整體消費人群流量的增加。2）、增加項目配套設施（非機動車就近停放看護、公共衛(wèi)生間、休閑凳、吸煙區(qū)等剛性需求）滿足不同層次消費人群需求，增加消費結構。3）、增加項目多種經(jīng)營及規(guī)范性管理。14精選2、公共區(qū)域的合理運用14精選3、主管部門的溝通及協(xié)調1）、與行政主管部門建立好互動工作對涉及政策法規(guī)的及時了解與傳遞。2）、依托行政主管部門執(zhí)法權力規(guī)范好商業(yè)街的各項經(jīng)營活動。3）、撐握相關政策法規(guī)及時有效的為經(jīng)營商家提供引導性服務。4）、協(xié)調政府相關部門如：街道片警、消防、城管等部門為商家、企業(yè)提供形式多樣的培訓。15精選3、主管部門的溝通及協(xié)調15精選4、入戶經(jīng)營隱患的排查及服務1）、定期開展入戶安全隱患檢查。2）、定期組織經(jīng)營商家進行安全防范知識交流。3）、定期為經(jīng)營商家發(fā)放“經(jīng)營隱患排查及整改建議書”，為經(jīng)營商家提供安全隱患提示服務。

16精選4、入戶經(jīng)營隱患的排查及服務16精選01營造一個良好的經(jīng)營環(huán)境服務提升公示意見箱，定期收集商家意見建立現(xiàn)場服務監(jiān)督機制根據(jù)商家需要靈活調整服務項目17精選01營造一個良好的經(jīng)營環(huán)境服務提升公示意見箱，定期收集商家意Part02過程監(jiān)管及支撐服務18精選Part02過程監(jiān)管及支撐服務18精選01服務落實的過程管理過程管理服務的落地性事前準備、過程監(jiān)控、事后評估發(fā)揚管理與服務優(yōu)勢提供專屬服務19精選01服務落實的過程管理過程管理服務的落地性19精選服務的落地性經(jīng)營物資運輸及廢料的運輸路線及時段引導服務商家后勤物資運輸路線的規(guī)劃非機動車及機動車的就近安全快捷的停放服務消費人群車輛停放服務項目全員必須熟知項目各商家經(jīng)營性質、經(jīng)營特色及位置，為消費者提供專業(yè)準確的指引服務消費人員的指引及引流服務20精選服務的落地性經(jīng)營物資運輸及廢料的運輸路線及時段引導服務商家1、服務落地1）、利用項目優(yōu)勢推行服務零干擾，在商家街經(jīng)營高峰期，避免物業(yè)服務人員操作的頻次，同時加大公共衛(wèi)生間、過道等體現(xiàn)公共服務區(qū)域的服務頻次。2）、所有周、月、季度對共用設備的維護保養(yǎng)及環(huán)境打掃活動及其他維護工作必須安排在商家無經(jīng)營時段如：“電梯、供電設施維護保養(yǎng)”需停電操作的除提前告知各經(jīng)營者外，應盡量安排在凌晨避免影響商家的正常經(jīng)營活動。3）、制定商業(yè)街各商家后勤物資運輸路線及運輸時間減少對消費者的感觀影響及消費體驗。4）、增加商業(yè)街配套設施（如“非機動車就近集中停放區(qū)看護服務”可外管理）滿足不同層次消費人群需求。5）、參與商家經(jīng)營活動，物業(yè)人員掌握各商家經(jīng)營業(yè)態(tài)及特色，在崗位期間有意識的參與消費人群的指引，提升商家的認同度。21精選1、服務落地21精選服務質量的持續(xù)改進及合理調整制定周全的事前服務準備及商家溝通工作事情準備對所有影響商家經(jīng)營的服務一律調整實施時間。提供零干擾服務，做好現(xiàn)場實施項目的防護工作，讓防護點成為商業(yè)業(yè)態(tài)的宣傳點過程監(jiān)控持續(xù)改進，對物業(yè)操作點位實施的事后評估及回訪工作，關注對經(jīng)營環(huán)境的影響程度及商家的意見及建議事后評估0222精選服務質量的持續(xù)改進及合理調整制定周全的事前服務準備及商家溝通2、發(fā)揚管理與服務優(yōu)勢提供專屬服務1）、針對商業(yè)街的經(jīng)營業(yè)態(tài)，配置相應軟硬件服務。硬件如:“公共廣告位、公共移動宣傳點、移動鐳射成像儀”；“技術工種、經(jīng)驗豐富的客戶人員、組建地推及網(wǎng)推人員”為商家提供開業(yè)，酬賓、店慶等現(xiàn)場、線下、網(wǎng)絡有償宣傳及支撐服務。2）、開展形式多樣的商業(yè)街物業(yè)服務，為商家提供行政許可報審、執(zhí)照代辦、資質年審、開業(yè)禮賓、經(jīng)營服務分包等服務。3）、牽頭成立商業(yè)經(jīng)營協(xié)會、定期組織交流，引導互幫互助，資源共享。協(xié)調外部資源定期組織外出參觀，學習優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營模式。4）、定期評選商業(yè)街文明經(jīng)營模范，并制作有特色的經(jīng)營模范、文明經(jīng)營流動牌予以懸掛店口。23精選2、發(fā)揚管理與服務優(yōu)勢提供專屬服務23精選Part03管理重點及難點24精選Part03管理重點及難點24精選01管理重點杜絕：消防系統(tǒng)的破壞、給排水主管道移改及封堵室內裝修引導：商家的用電設備未嚴格按照科學配置電力負荷的不足監(jiān)督：外擺區(qū)未規(guī)范使用經(jīng)營期間外擺及招示協(xié)調：經(jīng)營垃圾隨意處理，餐廚垃圾未規(guī)范回收經(jīng)營垃圾處置25精選01管理重點杜絕：消防系統(tǒng)的破壞、給排水主管道移改及封堵室內02管理難點水電、物業(yè)服務費用的收繳經(jīng)營商家一切以利益出發(fā)為提升項目收繳率，應對各商戶設置充值水電表，采用先充后用的原則來提升物業(yè)費用的收繳率商家經(jīng)營效益的高低直接影響項目的管理及物業(yè)服務費的收繳率26精選02管理難點水電、物業(yè)服務費用的收繳經(jīng)營商家一切以利益出發(fā)為03整合項目優(yōu)勢利用項目自身優(yōu)勢，定期在住宅項目對新開業(yè)及活動商家進行宣傳資源互補在業(yè)主繳納物管費及給物業(yè)提出好的建議時，為業(yè)主發(fā)放各商家提供的具有一定價值優(yōu)惠卷。來促進商家的曝光及業(yè)主的體驗度。主動為商家提供服務27精選03整合項目優(yōu)勢利用項目自身優(yōu)勢，定期在住宅項目對新開業(yè)及活03其他促進商業(yè)人氣1、定期開展商業(yè)人氣打造活動2、聯(lián)系周邊居住區(qū)，定期發(fā)放消費優(yōu)惠卷等提供便利的泊車服務

內抓管理前期應擬定一系列的消費人群及主要經(jīng)營者停車優(yōu)惠手段減少人為影響人氣的因素1、建立能