營(yíng)銷策劃方案

XX煤炭物流綜合園區(qū)營(yíng)銷籌劃方案項(xiàng)目基本狀況XX煤炭物流綜合園區(qū)位于103省道沿線，距呼市58公里處。項(xiàng)目總占地2萬畝，沿街商業(yè)總建筑面積為20余萬平方米，包括A、B、C、D、E區(qū)，分兩期開發(fā)建設(shè)。其中，一期為A、B區(qū)，總建筑面積為9項(xiàng)目的SWOT分析雖然本項(xiàng)目地段位置較為優(yōu)越，但只有充足認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)目的優(yōu)缺陷，并充足發(fā)揮其的優(yōu)勢(shì)，才是本項(xiàng)目在營(yíng)銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。Strength（優(yōu)勢(shì)）項(xiàng)目交通便利，位于103省道呼托連接線上,煤炭運(yùn)送的交通要道；項(xiàng)目站在內(nèi)蒙古自治區(qū)8337發(fā)展戰(zhàn)略方向上，屬政府扶持項(xiàng)目；商鋪可融合汽配、餐飲、信息、交易、金融、辦公等為一體；項(xiàng)目雄厚的開發(fā)實(shí)力，為項(xiàng)目發(fā)展奠定基礎(chǔ)?！舭l(fā)揮優(yōu)勢(shì)在項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，充足渲染項(xiàng)目的龐大體量、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通的便利；在項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機(jī)；在項(xiàng)目推廣時(shí)，運(yùn)用XX的資金實(shí)力，增長(zhǎng)置業(yè)者與投資者的信心。Weakness（劣勢(shì)）項(xiàng)目所處地段目前人氣不旺，尚不具有以人氣帶動(dòng)商鋪銷售的條件；本項(xiàng)目周圍是長(zhǎng)著茅草的待開發(fā)地段，因而較為荒蕪，對(duì)發(fā)展商業(yè)略為局限性；103省道以自建為主，管理“臟亂差”成為沿線詬?。豁?xiàng)目前方車流量較大，但以大型運(yùn)送車輛為主，且常常存在堵車狀況；項(xiàng)目周圍消費(fèi)人群少，一直不被投資客戶看好；項(xiàng)目目前無法形成中心貿(mào)易區(qū)，無法拉動(dòng)消費(fèi)人群；近兩年煤炭?jī)r(jià)格的回落，致使煤炭行業(yè)蕭條，車流量相對(duì)減少。◆處理措施對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位，明確目的客戶；加大宣傳力度，不僅僅局限在內(nèi)蒙，宣傳覆蓋與煤炭交易有關(guān)的都市；確定經(jīng)營(yíng)主題，從而以有特色的經(jīng)營(yíng)方向帶動(dòng)商鋪的銷售；擴(kuò)大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的曝光率與市場(chǎng)著名度；Opportunity（機(jī)會(huì)）依傍交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，輻射周圍地區(qū)；周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)的依托，帶動(dòng)項(xiàng)目一部分經(jīng)濟(jì)與拉動(dòng)一部分消費(fèi)人群；項(xiàng)目屬西北地區(qū)最大的煤炭物流園區(qū)，升值發(fā)展?jié)摿薮?；伴隨8337戰(zhàn)略的指出，將會(huì)加速本項(xiàng)目的發(fā)展。Threat（威脅）國(guó)家對(duì)煤炭?jī)r(jià)格的宏觀調(diào)控，使近兩年煤炭?jī)r(jià)格下降，大型運(yùn)送車輛減少；周圍小型私營(yíng)業(yè)主的增多，削減一部分消費(fèi)人群；已成型的商業(yè)區(qū)（托縣電廠、白廟子鎮(zhèn)、新營(yíng)子鎮(zhèn)）對(duì)其影響較大；商業(yè)配套成型較慢限制了迅速的發(fā)展能力。商業(yè)模式分析就目前的商業(yè)模式來看，重要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是專業(yè)性商業(yè)模式，三是主題性商業(yè)模式。（一）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購(gòu)物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商場(chǎng)內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任畢生活需求，并且在購(gòu)物的同步可以進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場(chǎng)內(nèi)群體消費(fèi)。從這一種角度去分析，此種模式似乎可以以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，并且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)當(dāng)是理想的商場(chǎng)模式。不過，實(shí)際上這種模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)里遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國(guó)亦不例外，這一模式所體現(xiàn)出來的破舊之態(tài)明顯，所面臨的危機(jī)很大。究其原因，在于品牌市場(chǎng)的深入細(xì)分，消費(fèi)者的需求不停的向個(gè)性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營(yíng)都失去了銷售點(diǎn)的深化機(jī)會(huì)。不僅僅是由于不樂意，而是由于以目前的商業(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒有任何一種商場(chǎng)的規(guī)?？梢运谐休d得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)中失去了一條又一條的陣線。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的商場(chǎng)和大型純商業(yè)物業(yè)，對(duì)于本項(xiàng)目的商鋪從設(shè)計(jì)上、規(guī)模上都不適合發(fā)展綜合商場(chǎng)。（二）專業(yè)性商業(yè)模式這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為重要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。如呼和浩特有名的京源港國(guó)際汽配城，就是借汽配、汽車裝飾的市場(chǎng)風(fēng)云之勢(shì)，在呼和浩特這個(gè)大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟；再例如金盛國(guó)際家居，以家居市場(chǎng)為重要平臺(tái)，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力爭(zhēng)做到使每個(gè)想買家居的消費(fèi)者都不會(huì)轉(zhuǎn)投其他商場(chǎng)的懷抱。此類商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)就在于針對(duì)性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力與盈利空間。但由于本項(xiàng)目位于人群較少，車流量較大的103省道沿線，對(duì)此類商業(yè)模式的發(fā)展產(chǎn)生一定的約束與制約，無法形成專題性的商業(yè)模式。（三）主題性商業(yè)模式主題確實(shí)定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類抑或商品檔次等任何一種角度去發(fā)揮，都能找到對(duì)應(yīng)主題。然后以該主題為關(guān)鍵以及規(guī)則，展開經(jīng)營(yíng)。例如女人世界、男人世界、小朋友世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對(duì)品種、品牌進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)。此類模式與其他商業(yè)模式相比，重要在于目的客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某一種行業(yè)，在商品種類上不具有占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)平臺(tái)，但它的目的客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對(duì)于這些群體來說，主題商場(chǎng)可以盡量的滿足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對(duì)性強(qiáng)。因此，這種商業(yè)模式適合本項(xiàng)目的商鋪。因此，對(duì)于XX煤炭物流綜合園區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展以汽車服務(wù)為主的綜合服務(wù)區(qū)于103省道沿線的大型綜合服務(wù)區(qū)商業(yè)模式較為可行。項(xiàng)目的整體定位（一）項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位——汽車服務(wù)為主的綜合服務(wù)區(qū)的商業(yè)模式基于上面對(duì)本項(xiàng)目的SWOT分析及多種商業(yè)模式的分析，并結(jié)合對(duì)該片區(qū)的調(diào)查分析，本項(xiàng)目位于103省道沿線，距呼市58公里，新營(yíng)子鎮(zhèn)2公里處，從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，結(jié)合商鋪成功運(yùn)作模式的分析，提議將本項(xiàng)目商業(yè)定位為A、標(biāo)榜內(nèi)蒙古西部最大的煤炭物流綜合服務(wù)區(qū)，為該區(qū)域樹立起第一面旗幟。B、這樣定位的優(yōu)勢(shì)：a.為客戶規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增長(zhǎng)銷售熱度；b.有深厚的市場(chǎng)容量：我們的這個(gè)定位就目前狀況，托克托縣的煤炭運(yùn)送發(fā)展將帶動(dòng)運(yùn)送業(yè)的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周圍煤場(chǎng)較多，通過整合，對(duì)服務(wù)性的需求量較大；c.目前在該區(qū)域每天來回于103省道的大型運(yùn)送車輛約為2萬輛，中小型的汽修汽配市場(chǎng)繁華，有著很大的發(fā)展空間；d.項(xiàng)目周圍雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展煤炭服務(wù)業(yè)的硬件需要；e.良好的市場(chǎng)操作性：這一定位，是基于詳細(xì)的市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來的，有良好的前瞻性。同步，在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動(dòng)。（二）客戶定位購(gòu)置本項(xiàng)目商鋪的客戶重要有如下幾類：(1)本區(qū)域的商鋪投資者或汽車服務(wù)經(jīng)營(yíng)者；(2)看好本項(xiàng)目發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營(yíng)者；(3)經(jīng)營(yíng)著名汽車服務(wù)品牌的加盟者或連鎖店；(4)某些為設(shè)置辦事處的服務(wù)企業(yè)；(5)提供配套服務(wù)的餐飲、金融、酒店機(jī)構(gòu)；營(yíng)銷環(huán)境分析1、項(xiàng)目商鋪非醇熟產(chǎn)品，難做到速銷項(xiàng)目商鋪?zhàn)畲髢r(jià)值點(diǎn)為103省道臨街優(yōu)勢(shì)，但目前該區(qū)位仍在發(fā)展中，未來規(guī)劃鮮見搶眼前景，故，相對(duì)縣中心區(qū)域及市區(qū)繁華地段臨街商業(yè)，其自身價(jià)值不構(gòu)成醇熟產(chǎn)品，稀缺度不高，并非市場(chǎng)熱捧產(chǎn)品，假如按照老式的開盤銷售思緒，難以做到速銷。既然難以做到“熱銷”開盤，以自然銷售方式更適合項(xiàng)目實(shí)情。2、投資客群分散，無法實(shí)現(xiàn)高位蓄水根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)以及客戶分析，客戶分布散、需求性質(zhì)區(qū)別較大，雖然蓄客時(shí)間加長(zhǎng)，也較難有效迅速增長(zhǎng)有效來訪客戶；與此同步，由于項(xiàng)目體量較大，必須采用有效的市場(chǎng)宣傳，廣泛搜集目的客戶。3、老式商鋪，“捂著賣”銷售方案占多與城區(qū)項(xiàng)目比較，我項(xiàng)目投資升值潛力巨大，不可與其同日而語?？h中心商鋪，開盤無不采用“捂著賣”的銷售方式，不正式公開開盤，直接公布銷售信息后逐漸去化，伴隨銷售速度平穩(wěn)推進(jìn)，價(jià)格逐漸提高；而我項(xiàng)目，應(yīng)采用直接銷售，零碎客戶，零碎銷售，逐漸去化的措施。4、銷售信息傳播滲透需要一定期間，口碑傳播最有效一般大型居住片區(qū)的小區(qū)商業(yè)及非繁華路段的臨街商鋪銷售一般會(huì)有一年左右的銷售周期，商鋪銷售信息經(jīng)口碑傳播效果更佳。我項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)商鋪特點(diǎn)，制定對(duì)應(yīng)的銷售周期，并樹立良好的市場(chǎng)口碑，以此來進(jìn)行項(xiàng)目品牌與口碑的傳播。結(jié)論：1、采用直接銷售，零碎客戶，零碎銷售，逐漸去化的措施。2、加大渠道建設(shè)，多渠道、多途徑增長(zhǎng)銷售信息的公布形式；提議：基于以上分析，對(duì)于銷售分兩部分進(jìn)行：第一部分：隨來隨賣（試探市場(chǎng)的認(rèn)知度）1、告知客戶到售樓部看鋪約談，理解需求通過對(duì)前期廣告的投入，確立本項(xiàng)目的形象與市場(chǎng)的認(rèn)知度，約訪來電客戶上門看鋪，理解客戶的需要，價(jià)格承受能力，將客戶資料進(jìn)行整頓成不一樣檔次，分析歸檔。現(xiàn)場(chǎng)帶看。購(gòu)置商鋪意向強(qiáng)烈的客戶，現(xiàn)場(chǎng)帶看，在現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)客戶，逼定成交。將故意向購(gòu)置3間以上鋪面的大客戶做詳細(xì)登記，定期追蹤，處理問題，促其成交。2、銷售措施采用自然銷售，零碎客戶，零碎銷售，逐漸去化。3、銷售方式對(duì)A區(qū)、B區(qū)進(jìn)行功能分區(qū)，如汽配、餐飲、休閑娛樂、酒店。開盤即將汽配、餐飲商鋪所有放出；主推汽配、餐飲商鋪。休閑娛樂、酒店對(duì)外宣傳口徑是有客戶在談?wù)w購(gòu)置，暫不單獨(dú)對(duì)外銷售，如故意向客戶可做積累，統(tǒng)一釋放房源。電話告知所有來電來訪客戶參與開盤（即公布銷售信息即可）；購(gòu)置商鋪次序按照先后次序購(gòu)置；4、開盤優(yōu)惠方略以老帶新優(yōu)惠政策：（待定）開盤優(yōu)惠折扣：（待定）5、物料準(zhǔn)備協(xié)議范本（認(rèn)購(gòu)協(xié)議書）單張印刷制作6、目的在小范圍內(nèi)進(jìn)行銷售試探，理解客戶的購(gòu)置特性；保證項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)及銷售方式的合理性。第二部分：分段推盤分段推盤思緒：第一階段：分析客源通過對(duì)第一部分市場(chǎng)的試探與客戶的摸底，將前期積累的意向客戶統(tǒng)一整頓進(jìn)行分析，把企業(yè)的關(guān)系客戶整合。探尋客群對(duì)商鋪價(jià)格的敏感度，摸清客戶對(duì)項(xiàng)目商鋪的真實(shí)購(gòu)置意向度，為后續(xù)銷售工作提供提議；第二階段：選房階段關(guān)系客戶與前期積累的意向客戶提前選房；客戶選房后來告知所有商鋪客戶，商鋪價(jià)格已經(jīng)公布請(qǐng)至營(yíng)銷中心征詢；意向較強(qiáng)的客戶可以填寫意向商鋪銷售登記表，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)主管面談后，假如確認(rèn)客戶認(rèn)同價(jià)格且樂意購(gòu)置，可以向企業(yè)申請(qǐng)定購(gòu)；（限主管掌握，置業(yè)顧問不得擅作決定）；開始告知關(guān)系客戶與意向客戶，選鋪定房時(shí)間，準(zhǔn)備X萬定金，營(yíng)銷中心開門后按先來后到次序選鋪；第三階段：定房階段定房階段在營(yíng)銷中心由指定人員接待關(guān)系客戶和銷售人員接待意向客戶；指定人員負(fù)責(zé)與關(guān)系客戶聯(lián)絡(luò)，告知關(guān)系客戶于開盤前來營(yíng)銷中心選鋪，商鋪價(jià)格以及優(yōu)惠程度只對(duì)關(guān)系客戶公布；銷售人員負(fù)責(zé)與積累的意向客戶聯(lián)絡(luò)，告知意向客戶于開盤前來營(yíng)銷中心選鋪定房，優(yōu)惠程度視客戶意向予以合適優(yōu)惠；開盤前選鋪的關(guān)系客戶以及意向客戶，假如決定購(gòu)置商鋪，則填寫選鋪意向表，交納X萬元的選鋪誠(chéng)意金，在開盤之前進(jìn)行選房；開盤前約定期間直接簽定認(rèn)購(gòu)協(xié)議，補(bǔ)齊X萬元定金，交齊首付款；項(xiàng)目商鋪于關(guān)系客戶選房后來不會(huì)向外公布，做好內(nèi)部銷控表，進(jìn)入對(duì)外銷售流程；客戶選房后，及時(shí)總結(jié)客戶對(duì)價(jià)格的反應(yīng)，為公開認(rèn)籌做調(diào)整。要點(diǎn)：1、客戶選房摸清客戶的購(gòu)置心態(tài)，摸清客戶真正的需求以及對(duì)價(jià)格體系的敏感度；篩選意向客戶，完畢第一階段成交，增進(jìn)向其他客戶傳遞銷售信息；操作過程要有一定神秘感，讓客戶感覺是讓他們是第一階段“內(nèi)部選房”；以及獲得最大的優(yōu)惠。接待關(guān)系客戶前，專門負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)員要理解關(guān)系客戶的有關(guān)背景關(guān)系，業(yè)務(wù)溝通過程要讓關(guān)系戶感覺有面子，是領(lǐng)導(dǎo)關(guān)照的成果；前期客戶成交狀況好壞是整個(gè)商鋪銷售的“尖刀班”、“偵察兵”，最關(guān)鍵的是真實(shí)理解客戶消費(fèi)特性；目的：前期的市場(chǎng)試探，以及后期的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)只是為了理解客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度以及需求，理解客戶的購(gòu)置特性；為保證整個(gè)項(xiàng)目后期價(jià)格走勢(shì)及銷售方式的合理性。2、前期積累意向客戶選房采用先選鋪后理解其購(gòu)置意向的措施，開始階段只告知大概的價(jià)格區(qū)間，不公布任何精確價(jià)格信息；采用外松內(nèi)緊的措施，對(duì)高意向的客戶，及時(shí)逼定下單，按照特殊客戶處理成交；此部分客戶基數(shù)較大，必須在短時(shí)間內(nèi)對(duì)其購(gòu)置意向做出判斷，消化真正的購(gòu)置客戶；在水面下完畢銷售后，開盤日只是一種程式上的任務(wù)，對(duì)外開始公布銷售信息；目的：此部分關(guān)鍵是在水面下完畢銷售，假如此部分客戶質(zhì)量高則可保證量?jī)r(jià)齊升；雖然此部分客戶的購(gòu)置力并不理想，也并不影響項(xiàng)目真正開盤日的效果，對(duì)項(xiàng)目的后期銷售不導(dǎo)致影響；3、后期蓄客銷售重點(diǎn)獎(jiǎng)勵(lì)“以老帶新”，“簡(jiǎn)介費(fèi)”鼓勵(lì)客戶口碑傳播；重要針對(duì)托克托縣市場(chǎng)群、呼和浩特市公務(wù)員階層、各縣區(qū)客戶進(jìn)行直投攻關(guān)；運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外三種長(zhǎng)期有效媒體長(zhǎng)期公布銷售信息。4、低開高走，分期銷售以低價(jià)入市，運(yùn)用羊群心理制造搶購(gòu)熱銷的氣氛；然后視市場(chǎng)反應(yīng)，逐漸提高售價(jià)，迫使客戶迅速做出選擇的決定；5、針對(duì)目的客戶采用DM方略對(duì)于某些目的客戶，我司將通過直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶，爭(zhēng)取他們成為XX商街的業(yè)主或投資客戶。營(yíng)銷推廣方略（一）推廣主題基于以上的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)，重要圍繞下面幾種方面進(jìn)行：1、宣傳本項(xiàng)目為內(nèi)蒙古西部最大的煤炭物流綜合服務(wù)區(qū)，突出其市場(chǎng)的發(fā)展前景及投資價(jià)值；2、宣傳該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)103省道商業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力；3、交通便捷：本項(xiàng)目位于103省道沿線，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行街空間較大，對(duì)發(fā)展汽車綜合服務(wù)極具潛力；在項(xiàng)目推廣時(shí)，應(yīng)緊密圍繞“內(nèi)蒙古西部最大的物流綜合園區(qū)”為主題，以“2萬畝物流園”為依托，進(jìn)行項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣與廣告宣傳。（二）推廣案名為了更好的辨別XX煤炭物流綜合園區(qū)內(nèi)部煤場(chǎng)與沿街商業(yè)，同步為了商業(yè)更好的宣傳，提議將沿街商業(yè)進(jìn)行重新命名，便于后期營(yíng)銷推廣?，F(xiàn)將提議推廣案名詳析如下：1、XX·財(cái)富大道案名釋義：1、凸顯“XX”品牌形象，擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知度；2、商業(yè)地產(chǎn)，投資首選，故要體現(xiàn)商業(yè)氣息；3、項(xiàng)目總長(zhǎng)度為5.6公里，“大道”2、XX·金源街案名釋義：從品牌形象角度出發(fā)，案名中加上企業(yè)名稱，無疑是對(duì)企業(yè)形象傳播的最佳途徑；“金源”意為財(cái)富源源不停，又因煤炭被稱為“黑黃金”，故命名為“XX·金源街”。3、XX·金貿(mào)中心案名釋義：“金貿(mào)”體現(xiàn)了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)——煤炭貿(mào)易，穩(wěn)坐財(cái)富流轉(zhuǎn)的碼頭，撩撥靈魂深處的商業(yè)沖動(dòng)。“XX·金貿(mào)中心”體現(xiàn)的是項(xiàng)目的整體運(yùn)行方向。（三）項(xiàng)目形象包裝1、主題廣告主導(dǎo)語：提議以“汽車服務(wù)為主的綜合服務(wù)區(qū)”為主題，進(jìn)行廣告訴求；2、項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)提議在面向103省道的項(xiàng)目入口處設(shè)置精神堡壘，并在103省道項(xiàng)目旁、高速公路入口處等客流量多的地方設(shè)導(dǎo)視牌；3、現(xiàn)場(chǎng)包裝1）條幅：目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關(guān)注。實(shí)際上條幅廣告是項(xiàng)目最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。提議條幅廣告重點(diǎn)在103省道及項(xiàng)目周圍，掛出“XX汽車服務(wù)綜合服務(wù)區(qū)”及銷售熱線等內(nèi)容的條幅。2）道旗：為營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，提議在103省道上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以公布XX汽車綜合服務(wù)區(qū)發(fā)售的信息為主，如“XX商街——大型汽車服務(wù)站”、“XX鋪王，一鋪富三代”、“XX汽車服務(wù)商街，商家投資的潛力股”“XX商街商鋪，低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)”等等。（四）總體宣傳方略根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)實(shí)狀況及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，在控制廣告宣傳費(fèi)用的同步，提議采用有針對(duì)性的宣傳方略，加大廣告宣傳力度，并使之按部就班，有的放矢，使整