房地產(chǎn)-8月份統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：銷售降幅收窄政策優(yōu)化下回暖勢(shì)頭可期

2022/6/162022/7/162022/8/162022/9/162022/10/162022/11/162022/12/162023/1/162023/2/162023/3/162023/4/162023/5/16證券研究報(bào)告·行業(yè)動(dòng)態(tài)——8月統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)8月全國(guó)商品房銷售面積單月同比下滑12.2%2022/6/162022/7/162022/8/162022/9/162022/10/162022/11/162022/12/162023/1/162023/2/162023/3/162023/4/162023/5/16證券研究報(bào)告·行業(yè)動(dòng)態(tài)——8月統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)8月全國(guó)商品房銷售面積單月同比下滑12.2%，降幅較上月有所收窄。7月24日政治局會(huì)議以來(lái)，各核心城市相繼在地產(chǎn)調(diào)控政策上進(jìn)行優(yōu)化，包括四大一線城市實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，南京、大連、濟(jì)南、青島等核心二線城市相繼取消限購(gòu)限售。觀察9月以來(lái)高頻銷售數(shù)據(jù)，樓市已經(jīng)出現(xiàn)回暖勢(shì)頭，政策效果明顯。伴隨更多城市優(yōu)化政策落地實(shí)施，復(fù)蘇趨勢(shì)有望延續(xù)，帶動(dòng)回款提升，進(jìn)而提振房企開工意愿，地產(chǎn)投資有望獲得改善。統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，2023年8月銷售面積、投資額、新開工面積、竣工面積分別為7386萬(wàn)平方米、918萬(wàn)平方米、5321萬(wàn)平方米，同比增速分別為-12.2%、-11.0%、-23.6%、10.6%，前值分別為-15.5%、-12.2%、-25.9%、33.1%。銷售降幅收窄，政策優(yōu)化推動(dòng)樓市回暖。2023年8月全國(guó)商品房銷售面積同比下滑12.2%，降幅較上月有所收窄。自7月24日政治局會(huì)議提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱以來(lái)，核心城市政策放松力度加大、節(jié)奏加快，9線城市實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，南京、大連、濟(jì)南、青島等核心二線城市相繼取消限購(gòu)限售。9月以來(lái)30大中城市商品房成交面積同比下降8.5%，降幅較上月同期大幅收窄22.2個(gè)百分點(diǎn)。政策優(yōu)化效果持續(xù)，樓市回暖勢(shì)頭可期。房企融資仍有壓力，投資開工有所修復(fù)，趨勢(shì)有望持續(xù)。8月房企到位資金同比下降25.4%，降幅有所擴(kuò)大，從各項(xiàng)資金來(lái)源來(lái)看，房企的間接和直接融資仍有壓力，回款因前期銷售下行也較為疲弱。8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降11.0%，新開工面積同比下降23.6%，降幅均較上月有所收窄，隨著政策效果傳導(dǎo)，后續(xù)銷售回暖有望帶動(dòng)回款提升，進(jìn)而提振房企開工意愿，投資有望獲得改善。調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化，銷售回暖勢(shì)頭可期，推薦重點(diǎn)布局高能級(jí)城市的房企和交易型公司。8月地產(chǎn)銷售與投資指標(biāo)均有所好轉(zhuǎn)，隨著核心城市政策出臺(tái)的力度加強(qiáng)、節(jié)奏加快，剛性和改善性需求有望持續(xù)釋放，從而帶動(dòng)銷售逐步復(fù)蘇，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)也有望隨之緩釋。重點(diǎn)布局于高能級(jí)城市的房企將率先從樓市回暖中受益，超大特大城市城中村改造也將為行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇。重點(diǎn)推薦A股：華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商積余，港股：華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中國(guó)海外發(fā)展、中海物業(yè)、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、綠城管理控股、貝殼-W。竺勁zhujinbjAC執(zhí)證編號(hào)：s1440519120002SFC中央編號(hào)：BPU491發(fā)布日期：2023年09月17日市場(chǎng)表現(xiàn)-8%-18% 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)研究報(bào)告 滬深300房地產(chǎn)房地產(chǎn)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明1 2 2 4 62.1銷售與投資指標(biāo)好轉(zhuǎn)，融資指標(biāo)仍有壓力 6 62.3新開工降幅收窄，竣工持續(xù)受保交樓支撐 7 7房地產(chǎn)房地產(chǎn)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明216/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0116/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0516/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0516/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/051.銷售降幅收窄，政策優(yōu)化推動(dòng)樓市回暖。1.1銷售降幅收窄，政策優(yōu)化推動(dòng)樓市回銷售降幅收窄。2023年8月全國(guó)商品房銷售面積為7386萬(wàn)方，同比下降12.2%，降幅較7月收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)；1-8月全國(guó)商品房銷售面積73949萬(wàn)方，同比下降7.1%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。2023年8月全國(guó)商品房銷售金額為7708億元，同比下降16.4%，降幅較7月收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)；1-8月全國(guó)商品房銷售金額78158億元，同比下降3.2%，降幅較1-7月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。圖表1：商品房銷售面積和銷售金額累計(jì)同比圖表2：商品房銷售面積當(dāng)月同比商品房銷售面積:累計(jì)同比（%）商品房銷售額:累計(jì)同比（%）110.0090.0070.0050.0030.0010.00-10.00-30.00-50.00商品房銷售面積:當(dāng)月值（萬(wàn)平）商品房銷售面積:當(dāng)月同比（%）30,00025,00020,00015,00010,0005,000016/0516/0916/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0590.070.050.030.0(10.0)(30.0)(50.0)資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，中信建投資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，中信建投房?jī)r(jià)降幅收窄。2023年8月住宅銷售均價(jià)10881元/平，同比下降3.4%，降幅較7月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。8月全國(guó)商品房銷售量?jī)r(jià)表現(xiàn)均好轉(zhuǎn)。圖表3：商品房銷售金額當(dāng)月同比圖表4：商品住宅銷售均價(jià)及當(dāng)月同比商品房銷售額:當(dāng)月值（億元）商品房銷售額:當(dāng)月同比（%）商品住宅銷售均價(jià)（元/平）商品住宅銷售均價(jià)當(dāng)月同比（%）30000250002000015000100005000130.0130.0110.090.070.050.030.0(10.0)(30.0)(50.0)12000100008000600040002000030.025.020.05.00.0(5.0)(10.0)資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，中信建投資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，中信建投中部、西部地區(qū)銷售有所好轉(zhuǎn)，東部、東北地區(qū)有所下行。東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū)2023年1-8月累計(jì)銷售面積同比增速分別為-3.9%/-11.1%/-9.0%/-1.7%，分別較1-7月變動(dòng)-2.8pct/0.0pct/+2.2pct/-1.8pct；累計(jì)銷售金額同比增速分別為-0.7%/-8.9%/-4.5%/-8.5%，分別較1-7月變動(dòng)-3.7pct/+0.6pct/+1.9pct/-1.6pct。房地產(chǎn)房地產(chǎn)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明316/0516/0917/0117/0517/0916/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0516/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/05圖表5：分區(qū)域商品房銷售面積累計(jì)同比（%）圖表6：分區(qū)域商品房銷售金額累計(jì)同比（%）120.00100.0080.0060.0040.0020.00 0.00-20.00-40.00-60.00東部地區(qū):累計(jì)同比（%）中部地區(qū):累計(jì)同比（%）西部地區(qū):累計(jì)同比（%）東北地區(qū):累計(jì)同比（%）150.00130.00110.0090.0070.0050.0030.00 10.00-10.00-30.00-50.00東部地區(qū):累計(jì)同比（%）中部地區(qū):累計(jì)同比（%）西部地區(qū):累計(jì)同比（%）東北地區(qū):累計(jì)同比（%）資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，中信建投資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，中信建投核心城市政策持續(xù)優(yōu)化，樓市呈現(xiàn)明顯回暖勢(shì)頭。7月24日政治局會(huì)議明確提出當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)及政策方向，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，將適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。7月24日政治局會(huì)議以來(lái)，各大核心城市相繼在地產(chǎn)調(diào)控政策上持續(xù)進(jìn)行優(yōu)化，9月初四大一線城市紛紛實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”；嘉興解除限購(gòu)，成為二線城市樓市政策調(diào)整的風(fēng)向標(biāo)，南京、大連、濟(jì)南、青島等核心二線城市相繼取消限購(gòu)限售。在政策的持續(xù)發(fā)力下，購(gòu)房人情緒得到明顯提振，9月截至14日，全國(guó)30個(gè)大中城市商品房成交面積同比下降8.5%，降幅較上月同期大幅收窄22.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著政策優(yōu)化效果的持續(xù)傳導(dǎo)，樓市回暖勢(shì)頭有望延續(xù)。首套、二套房首付比例調(diào)整為20%、30%，二房地產(chǎn)房地產(chǎn)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明420/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0516/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/05資料來(lái)源：政府官網(wǎng)，財(cái)聯(lián)社，中信建投1.2融資與銷售回款繼續(xù)承壓，房企資金壓力仍大房企資金壓力仍大。2023年8月房地產(chǎn)到位資金為8899億元，同比下降25.4%，降幅較7月擴(kuò)大5.2個(gè)百分點(diǎn)；1-8月房地產(chǎn)到位資金為87116億元，同比下降12.9%，降幅較1-7月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。房企融資、銷售回款承壓。2023年8月的到位資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的單月同比增速分別為-24.3%/-22.2%/-31.6%/-26.9%，增速較7月分別變動(dòng)-9.6pct/-1.7pct/-9.8pct/-3.4pct。房企的間接和直接融資仍有壓力，銷售回款因前期銷售下行也較為疲弱。圖表7：房地產(chǎn)到位資金累計(jì)及當(dāng)月同比圖表8：各渠道到位資金累計(jì)同比70.0050.0030.00-10.00-30.00-50.00開發(fā)資金來(lái)源:累計(jì)同比（%）開發(fā)資金來(lái)源:當(dāng)月同比（%）100.0080.0060.0040.0020.00 0.00-20.00-40.00-60.00國(guó)內(nèi)貸款:累計(jì)同比（%）自籌資金:累計(jì)同比（%）定金及預(yù)收款:累計(jì)同比（%）個(gè)人按揭貸款:累計(jì)同比（%）資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，中信建投資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，中信建投房貸利率維持低位，利好購(gòu)房需求釋放。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年8月全國(guó)首套房貸款平均利率為3.90%，二套房貸款平均利率為4.81%，均較7月持平。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，8月貝殼百城銀行平均放款周期為21天，較7月縮短1天，放款速度加快。購(gòu)房者信貸環(huán)境保持寬松，利好購(gòu)房需求釋放。房地產(chǎn)房地產(chǎn)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明5圖表9：全國(guó)首套房平均貸款利率圖表10：全國(guó)二套房貸平均利率6.00%5.50%5.00%4.50%4.00%3.50%17/0918/0519/0119/0920/0521/0121/0922/0523/016.50%6.00%5.50%5.00%4.50%4.00%17/1118/0619/0119/0820/0320/1021/0521/1222/0723/02資料來(lái)源：融360，貝殼，中信建投；注：2021年6月及以后的數(shù)資料來(lái)源：融360，貝殼，中信建投；注：2021年6月及以后的數(shù)據(jù)采用貝殼研究院公布口徑據(jù)采用貝殼研究院公布口徑房地產(chǎn)房地產(chǎn)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明616/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0916/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0518/0120/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0516/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/052.投資開工有所修復(fù)，趨勢(shì)有望持續(xù)2.1銷售與投資指標(biāo)好轉(zhuǎn)，融資指標(biāo)仍有壓力銷售與投資指標(biāo)好轉(zhuǎn)，融資指標(biāo)仍有壓力。2023年8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額9183億元，同比下降11.0%，降幅較7月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)；1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額76900億元，同比下降8.8%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。2023年8月商品房銷售額、到位資金、開發(fā)投資完成額的增速分別為-16.4%/-25.4%/-11.0%，分別較7月變動(dòng)+2.9pct/-5.2pct/+1.2pct，銷售與投資指標(biāo)好轉(zhuǎn)，融資指標(biāo)仍有壓力。圖表11：房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比和單月同比圖表12：銷售、融資、投資三大指標(biāo)當(dāng)月同比40.0030.0020.0010.00 0.00-10.00-20.00-30.00房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計(jì)同比（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:當(dāng)月同比（%）商品房銷售額:當(dāng)月同比（%）房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源:當(dāng)月同比（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:當(dāng)月同比（%）40.0資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，中信建投資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，中信建投2.2土地市場(chǎng)熱度仍較低土地市場(chǎng)熱度仍較低。2023年8月100個(gè)大中城市住宅類用地成交建面為2315萬(wàn)方，同比下降30.1%，降幅收窄18.6個(gè)百分點(diǎn)。8月百城土地供需比為1.74，全國(guó)土地市場(chǎng)熱度仍較低。圖表13：100個(gè)大中城市住宅類用地成交建面當(dāng)月同比圖表14：分線城市住宅類用地成交12,00010,0008,0006,0004,0002,0000(2,000)(4,000)百城成交建面:住宅類用地:當(dāng)月值（萬(wàn)平）百城成交建面:住宅類用地:當(dāng)月同比（%）90.0090.0070.0050.0030.0010.00-10.00-30.00-50.0030,00025,00020,00015,00010,0005,0000100大中城市:成交土地樓面均價(jià):住宅類用地:一線城市:當(dāng)月值100大中城市:成交土地樓面均價(jià):住宅類用地:二線城市:當(dāng)月值100大中城市:成交土地樓面均價(jià):住宅類用地:三線城市:當(dāng)月值資料來(lái)源：Wind，中信建投資料來(lái)源：Wind，中信建投房地產(chǎn)房地產(chǎn)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明716/0516/0917/0117/0517/0916/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0540.0030.0020.0010.00 0.00-10.00-20.00-30.002.3新開工降幅收窄，竣工持續(xù)受保交樓支撐新開工降幅收窄，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展。2023年8月房屋新開工面積6922萬(wàn)方，同比下降23.6%，降幅較房屋竣工面積5321萬(wàn)方，同比上升10.6%，增速較7月下降22.5個(gè)百分點(diǎn)，主要由于去年8月竣工數(shù)據(jù)較好而7月基數(shù)較低；1-8月竣工面積43726萬(wàn)方，同比上升19.2%，增速較1-7月下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。施工方面，2023年8月房屋施工面積累計(jì)為806415萬(wàn)方，同比下降7.1%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。房企開工意愿跟隨銷售熱度變動(dòng)，竣工持續(xù)受保交樓政策支撐。銷售目前正處于回暖初期，在前期銷售回款較弱的背景下，房企新開工意愿較低，后續(xù)銷售有望持續(xù)回暖，帶動(dòng)房企開工意愿提升。相較而言，保交樓取得持續(xù)進(jìn)展，為竣工提供支撐。圖表15：房屋新開工面積累計(jì)同比及當(dāng)月同比圖表16：房屋施工面積及竣工面積累計(jì)同比房屋新開工面積:累計(jì)同比（%）房屋新開工面積:當(dāng)月同比（%）70.050.030.0(10.0)(30.0)(50.0)(70.0)2018-032018-052018-072018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-072020-092020-112021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-032022-052022-072022-092022-112023-022023-042023-062023-08房屋施工面積:累計(jì)同比（%）房屋竣工面積:累計(jì)同比（%）資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，中信建投資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，中信建投3.投資建議：銷售回暖勢(shì)頭可期，推薦重點(diǎn)布局高能級(jí)城市的交易型公司維持全年核心指標(biāo)預(yù)測(cè)不變。我們預(yù)測(cè)2023調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化，銷售回暖勢(shì)頭可期，推薦重點(diǎn)布局高能級(jí)城市的房企和交易型公司。8月地產(chǎn)銷售與投資指標(biāo)均有所好轉(zhuǎn)，隨著核心城市政策出臺(tái)的力度加強(qiáng)、節(jié)奏加快，剛性和改善性需求有望持續(xù)釋放，從而帶動(dòng)銷售逐步復(fù)蘇，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)也有望隨之緩釋。重點(diǎn)布局于高能級(jí)城市的房企將率先從樓市回暖中受益，超大特大城市城中村改造也將為行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇。重點(diǎn)推薦A股：華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商積余，港股：華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中國(guó)海外發(fā)展、中海物業(yè)、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、綠城管理控股、貝殼-W。風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期：地產(chǎn)市場(chǎng)銷售目前仍處筑底階段，未來(lái)有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：銷售疲弱導(dǎo)致房企銷售回款較差，資金來(lái)源較緊張，項(xiàng)目的施工進(jìn)度可能受到影響，或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：房地產(chǎn)房地產(chǎn)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明8部分高杠桿的房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。MRQ9-----25資料來(lái)源：Wind，中信建投；人民幣兌港幣匯率采用0.93:1房地產(chǎn)房地產(chǎn)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明9竺勁：房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院金融學(xué)碩士，專注于房地產(chǎn)、物業(yè)管理等行業(yè)研究，10年證券從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。多次榮獲最佳行業(yè)金牛分析師獎(jiǎng)（房地產(chǎn)行業(yè)）、新財(cái)富最佳分析師（房地產(chǎn)行業(yè)）、機(jī)構(gòu)投資者·財(cái)新資本市場(chǎng)分析師成就獎(jiǎng)（房地產(chǎn)行業(yè)