知名房企土建工程造價(jià)成本管理

碧桂園土建成本

(土建工程）項(xiàng)目總培訓(xùn)課程第十三課一、建設(shè)工程造價(jià)內(nèi)容與構(gòu)成二、單體造價(jià)組成與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、成本測算四、措施費(fèi)分析目錄一、建設(shè)工程造價(jià)內(nèi)容與構(gòu)成造價(jià)構(gòu)成（一）、建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的構(gòu)成建設(shè)項(xiàng)目總投資：

指項(xiàng)目建設(shè)期用于項(xiàng)目的建設(shè)、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和流動(dòng)資金的總和稱為建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)。造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成如下表:造價(jià)構(gòu)成造價(jià)構(gòu)成預(yù)備費(fèi)1、

基本預(yù)備費(fèi):基本預(yù)備費(fèi)是指在投資估算或設(shè)計(jì)概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費(fèi)用，費(fèi)用內(nèi)容包括：（1）

在批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及施工過程中所增加的工程費(fèi)用；設(shè)計(jì)變更、局部地基處理等增加的費(fèi)用；（2）

一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費(fèi)用。實(shí)行工程保險(xiǎn)的工程項(xiàng)目費(fèi)用應(yīng)適當(dāng)降低；（3）

竣工驗(yàn)收時(shí)為鑒定工程質(zhì)量，對(duì)隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)費(fèi)用；（4）

超長、超寬、超重引起的運(yùn)輸增加費(fèi)用等?；绢A(yù)備費(fèi)估算，一般是以建設(shè)項(xiàng)目的工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，乘以基本預(yù)備費(fèi)率進(jìn)行計(jì)算造價(jià)構(gòu)成預(yù)備費(fèi)2、

價(jià)差預(yù)備費(fèi):價(jià)差預(yù)備費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期間，由于價(jià)格等變化引起工程造價(jià)變化預(yù)測預(yù)留費(fèi)用。費(fèi)用內(nèi)容包括：人工、設(shè)備、材料、施工機(jī)械的價(jià)差費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用調(diào)整，利率、匯率調(diào)整等增加的費(fèi)用。價(jià)差預(yù)備費(fèi)的測算方法，一般根據(jù)國家規(guī)定的投資綜合價(jià)格指數(shù)，按估算年份價(jià)格水平的投資額為基數(shù)，根據(jù)價(jià)格變動(dòng)趨勢，預(yù)測價(jià)值上漲率，采用復(fù)利方法計(jì)算。造價(jià)構(gòu)成（二）、建筑安裝工程造價(jià)的構(gòu)成

（1）按照建設(shè)部、財(cái)政部建標(biāo)[2003]206號(hào)文件《關(guān)于印發(fā)<建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成>的通知》規(guī)定：建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金組成。造價(jià)構(gòu)成建筑安裝工程造價(jià)直接費(fèi)間接費(fèi)

利潤

稅金直接工程費(fèi)

措施費(fèi)

規(guī)費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)環(huán)境保護(hù)安全文明施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、夜間施工費(fèi)、二次搬運(yùn)費(fèi)、大型機(jī)械進(jìn)出場及安拆費(fèi)、腳手架費(fèi)、已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)、施工排水降水費(fèi)環(huán)境保護(hù)安全文明施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、夜間施工費(fèi)、二次搬運(yùn)費(fèi)、大型機(jī)械進(jìn)出場及安拆費(fèi)、腳手架費(fèi)、已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)、施工排水降水費(fèi)管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金、其他造價(jià)構(gòu)成

（2）按照《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，工程量清單計(jì)價(jià)，建筑安裝工程造價(jià)由分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)和規(guī)費(fèi)、稅金組成。造價(jià)構(gòu)成造價(jià)構(gòu)成（3）直接費(fèi)直接費(fèi)由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)組成。造價(jià)構(gòu)成1）直接工程費(fèi)指施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、

施工機(jī)械使用費(fèi)。造價(jià)構(gòu)成2）措施費(fèi)

指為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。包括環(huán)境保護(hù)費(fèi)、文明施工費(fèi)、安全施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、夜間施工費(fèi)、二次搬運(yùn)費(fèi)、大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場費(fèi)及安拆費(fèi)、混凝土和鋼筋混凝土模板及支架費(fèi)、腳手架費(fèi)、已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)、施工排水、降水費(fèi)等。造價(jià)構(gòu)成①環(huán)境保護(hù)費(fèi)：是指施工現(xiàn)場為達(dá)到環(huán)保部門要求所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。②文明施工費(fèi)：是指施工現(xiàn)場文明施工所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。③安全施工費(fèi)：是指施工現(xiàn)場安全施工所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。④臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：是指施工企業(yè)為進(jìn)行建筑工程施工所必須搭設(shè)的生活和生產(chǎn)用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物和其他臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用等。

臨時(shí)設(shè)施包括：臨時(shí)宿舍、文化福利及公用事業(yè)房屋與構(gòu)筑物、倉庫、辦公室、加工廠以及規(guī)定范圍內(nèi)道路、水、電、管線等臨時(shí)設(shè)施和小型臨時(shí)設(shè)施。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用由以下三部分組成：1）周轉(zhuǎn)使用臨建（如，活動(dòng)房屋）；2）一次性使用臨建費(fèi)（如，簡易建筑）；3）其他臨時(shí)設(shè)施（如，臨時(shí)管線）。造價(jià)構(gòu)成⑤夜間施工費(fèi)：是指因夜間施工所發(fā)生的夜班補(bǔ)助費(fèi)、夜間施工降效、夜間施工照明設(shè)備攤銷及照明用電等費(fèi)用。⑥二次搬運(yùn)費(fèi)：是指因施工場地狹小等特殊情況而發(fā)生的二次搬運(yùn)費(fèi)用。

⑦大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場及安拆費(fèi)：是指機(jī)械整體或分體自停放場地運(yùn)至施工現(xiàn)場或由一個(gè)施工地點(diǎn)運(yùn)至另外一個(gè)施工地點(diǎn)，所發(fā)生的機(jī)械進(jìn)出場運(yùn)輸及轉(zhuǎn)移費(fèi)用，以及機(jī)械在施工現(xiàn)場進(jìn)行安裝和拆卸所需要的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)及安裝所需的輔助設(shè)施的費(fèi)用。造價(jià)構(gòu)成

⑧混凝土和鋼筋混凝土模板及支架費(fèi)：是指混凝土施工過程中需要的各種鋼模板、木模板、支架等的支、拆、運(yùn)輸費(fèi)用及模板、支架的攤銷（或租賃）費(fèi)用。市場情況:A、班組包工包出周轉(zhuǎn)材料;(35*3.5)+(8.6*3.5)=152元/M2(建筑面積)B、班組包工;35/M2(展開面積)⑨腳手架費(fèi)：是指施工需要的各種腳手架搭、拆、運(yùn)輸費(fèi)用及腳手架的攤銷（或租賃）費(fèi)用。

A、內(nèi)腳手架

B、外腳手架⑩已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)：是指竣工驗(yàn)收前，對(duì)已完工程及設(shè)備進(jìn)行保護(hù)所需費(fèi)用。⑾施工排水、降水費(fèi)：是指為確保工程在正常條件下施工，采取各種排水、降水措施所發(fā)生的各種費(fèi)用。造價(jià)構(gòu)成3）間接費(fèi)間接費(fèi)由規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)組成造價(jià)構(gòu)成4）利潤指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利

。收入-付出=利潤(得正數(shù))100萬-80萬=20萬造價(jià)構(gòu)成5）稅金（增值稅）

建筑安裝工程費(fèi)用的稅金是指計(jì)入建筑安裝工

程造價(jià)內(nèi)的增值稅稅額。建筑業(yè)增值稅稅率為

11%。詳見《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于營業(yè)稅改增值稅后調(diào)整廣東省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)的通知》（粵建市函【2016】1113號(hào)）規(guī)定。二、單體造價(jià)組成與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、地下室單體造價(jià)組成與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析

不同類型的建筑土建工程造價(jià)組成與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。

1、別墅2、高層住宅國家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500-2008）、《廣東省建設(shè)工程計(jì)價(jià)通則》、2010年《廣東省建筑與裝飾工程綜合定額》、2010年《廣東省安裝工程綜合定額》、2010年《廣東省市政工程綜合定額》、2010年《廣東省園林綠化工程綜合定額》信息價(jià)：江門市2011年12月份信息價(jià)計(jì)價(jià)依據(jù)：大澤項(xiàng)目為例單體造價(jià)組成與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析1、土建工程承包方式分部分項(xiàng)工程采用工程量清單綜合單價(jià)包干;模板及腳手架的措施費(fèi)用采用綜合單價(jià)包干；除模板及腳手架外的措施費(fèi)（含其它項(xiàng)目費(fèi)）采用建筑面積單方造價(jià)包干。2、室內(nèi)精裝修（或精簡裝修）工程、室內(nèi)浴室柜、浴室鏡、淋浴屏風(fēng)、室內(nèi)涂料工程采用全費(fèi)用綜合單價(jià)包干的承包方式。綜合單價(jià)包含什么內(nèi)容:綜合單價(jià)是完成工程量清單中一個(gè)規(guī)定計(jì)量單位項(xiàng)目所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)和稅金，并考慮風(fēng)險(xiǎn)因素組成。合同的承包方式：大澤項(xiàng)目為例單體造價(jià)組成與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析土建工程的結(jié)算方式高層住宅

J355（121#）土建工程分部分項(xiàng)工程量清單綜合單價(jià)按照承包人投標(biāo)的1號(hào)樓的分部分項(xiàng)工程量清單綜合單價(jià)包干，工程量按經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)的竣工圖及合同約定進(jìn)行計(jì)算。J355（121#）的模板及腳手架按承包人投標(biāo)的1號(hào)樓的模板及腳手架綜合單價(jià)包干，工程量按經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)的竣工圖計(jì)算。J355（121#）的除模板、腳手架外的措施項(xiàng)目費(fèi)及其他項(xiàng)目費(fèi)按承包人投標(biāo)的1號(hào)樓除模板、腳手架外的措施項(xiàng)目費(fèi)及其他項(xiàng)目費(fèi)每平方米95.18元包干乘以建筑面積作為此部分措施費(fèi)，不予調(diào)整。合同的結(jié)算方式：大澤項(xiàng)目為例單體造價(jià)組成與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析室內(nèi)精裝修（或精簡裝修）工程的結(jié)算方式本工程室內(nèi)塊料工程的結(jié)算方式為全費(fèi)用綜合包干單價(jià)包干，承包人按發(fā)包人提供的全費(fèi)用綜合包干單價(jià)表乘以統(tǒng)一報(bào)價(jià)系數(shù)：1）低層住宅及電房按1.08；2）高層住宅、商鋪、幼兒園及保安亭按1.00后的全費(fèi)用綜合包干單價(jià)作為本合同工程結(jié)算全費(fèi)用綜合包干單價(jià)，全費(fèi)用綜合包干單價(jià)已包括完成發(fā)包人提供的清單工程內(nèi)容和本合同約定的工作內(nèi)容的一切費(fèi)用。工程量按經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)的竣工圖計(jì)算。合同的結(jié)算方式：大澤項(xiàng)目為例單體造價(jià)組成與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析工程量計(jì)算依據(jù)是什么:1、合同約定的計(jì)算原則：如鋼筋、土方工程。2、2008年清單計(jì)算規(guī)則及2010年廣東省定額計(jì)算規(guī)則。3、竣工圖紙及相關(guān)文件單體造價(jià)組成與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析各戶型造價(jià)指標(biāo)匯總：單體造價(jià)組成與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析（一）、雙拼別墅（1）工程概況

本工程為:

新會(huì)大澤碧桂園G116住宅（毛坯/半毛半豪，天然基礎(chǔ)/樁基礎(chǔ)）——建筑裝修工程，建筑面積:323.64平方米，建筑物總高

10.96

米，三層框架，天然基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-雙拼別墅（2）單位工程費(fèi)匯總分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-雙拼別墅（3）分部分項(xiàng)工程費(fèi)匯總分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-雙拼別墅（4）措施項(xiàng)目費(fèi)匯總分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-雙拼別墅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-雙拼別墅（5）其他項(xiàng)目費(fèi)匯總分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-雙拼別墅（二）、高層住宅（1）工程概況

本工程為:新會(huì)大澤碧桂園山湖灣二期1號(hào)樓（毛坯），建筑面積:17217.8平方米，總高55.15米，18層框架剪力墻結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-高層住宅（2）單位工程費(fèi)匯總分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-高層住宅（3）分部分項(xiàng)工程費(fèi)匯總分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-高層住宅（4）措施項(xiàng)目費(fèi)匯總分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-高層住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-高層住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-高層住宅（接上表）（5）其他項(xiàng)目費(fèi)匯總分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-高層住宅（三）、地下室（1）工程概況

本工程為:新會(huì)大澤碧桂園山湖灣二期地下車庫（毛坯），建筑面積:7789.62平方米，總高4.9米，1層框架剪力墻結(jié)構(gòu)，管樁基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-地下室（2）單位工程費(fèi)匯總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-地下室（3）分部分項(xiàng)工程費(fèi)匯總分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-地下室（4）措施項(xiàng)目費(fèi)匯總分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-地下室經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-地下室經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-地下室（接上表）（5）其他項(xiàng)目費(fèi)匯總分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-地下室（6）樁基礎(chǔ)工程費(fèi)用匯總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-地下室4、鋼筋25內(nèi)綜合單價(jià)：6453.26元/噸，

其中

單價(jià)組成與指標(biāo)分析（四）綜合單價(jià)人材機(jī)各占比例

1、Φ500mm樁綜合單價(jià)：230.93元/M，其中

材料：179.42元，占77.69%

機(jī)械：51.5元元，占22.31%

2、基礎(chǔ)承臺(tái)砼C25綜合單價(jià)：463.13元/M3，其中

人工：108.42元，占23.41%

材料：339.69元，占73.35%

機(jī)械：15.01元，

占

3.24%

3、有梁板砼C25綜合單價(jià)：441.88元/M3,其中

人工：96.17元，

占21.76%

材料：343.71元，占77.78%機(jī)械：1.99元，占0.45%人工：696.25元，占10.79%材料：5694.93元，占88.25%機(jī)械：62.08元，占0.96%單價(jià)組成與指標(biāo)分析6、有梁板模板綜合單價(jià)：48.46元/M2，其中

人工：32.52元，占67.1%

材料：13.71元，占28.28%

機(jī)械：2.24元，

占4.61%7、綜合鋼腳手架綜合單價(jià)：23.74元/M2，其中

人工：12.33元，占51.95%

材料：9.85元，

占41.49%

機(jī)械：1.56元，

占6.55%8、屋面保溫層綜合單價(jià)：57.51元/M2，其中

人工：12.07元，占20.99%

材料：45.44元，占79.01%5、金屬推拉窗綜合單價(jià)：370.03元/M2，其中

人工：46.98元，

占12.7%

材料：320.05元，占86.49%機(jī)械：3元，占0.81%機(jī)械：0.35元，占1.04%10、內(nèi)墻抹灰綜合單價(jià)：21.58元/M2，其中

人工：17.09元，占79.17%

材料：4.26元，

占19.72

機(jī)械：0.24元，

占1.1%11、外墻抹灰綜合單價(jià)：33.31元/M2，其中

人工：20.71元，占62.19%

材料：12.25元，占36.77%單價(jià)組成與指標(biāo)分析

9、屋面涂膜防水綜合單價(jià)：41.66元/M2，其中

人工：5.24元，

占12.58%

材料：36.42元，占87.42%（五）綜合單價(jià)分析表：單價(jià)組成與指標(biāo)分析有梁板綜合單價(jià)分析表現(xiàn)澆混凝土鋼筋（Ⅲ級(jí)鋼）φ16～25綜合單價(jià)分析表序號(hào)規(guī)劃棟號(hào)土石方工程工程砌筑工程混凝土及鋼筋混凝土工程（包腳手架模板）金屬結(jié)構(gòu)工程屋面及防水隔熱保溫工程樓地面工程墻柱面工程天棚工程門窗工程油漆涂料裱糊工程及其他工程措施費(fèi)（除腳手架與模板）1別墅1.28%9.09%39.40%12.80%1.97%14.03%1.24%5.76%4.76%9.67%2高層地上部分0.02%9.38%48.00%1.20%6.50%19.40%1.60%9.80%0.50%3.60%3地下室部分0.70%1.10%77.00%13.20%0.10%0.90%1.50%0.40%0.80%4.30%

單價(jià)組成與指標(biāo)分析（六）各戶型土建單體造價(jià)組成比例表：

各戶型土建單體造價(jià)組成比例表注：具體百分比需按實(shí)際工程的分部分項(xiàng)占總造價(jià)的百分率三、成本測算（1）土地成本成本測算

土地成本為開發(fā)成本的重要組成部分，綜合的地價(jià)內(nèi)容非常廣泛，主要包括：土地中標(biāo)價(jià)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、中介費(fèi)用、交易契稅等，不同地區(qū)不同價(jià)格。（2）前期規(guī)費(fèi)成本測算

前期規(guī)費(fèi)主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)向政府交納的相關(guān)費(fèi)用，主要包括應(yīng)交納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、人防經(jīng)費(fèi)、白蟻費(fèi)用、地區(qū)配套費(fèi)等，以及先征后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項(xiàng)費(fèi)用的繳納基數(shù)主要是按施工圖建筑面積，繳納標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。整個(gè)前期規(guī)費(fèi)約占開發(fā)總成本的10%左右。（3）工程成本成本測算

此項(xiàng)費(fèi)用為成本中的“大頭”，約占總成本的30%~60%，具體內(nèi)容包括：①勘察、設(shè)計(jì)、建筑檢測、質(zhì)量檢驗(yàn)及景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目監(jiān)理等費(fèi)用；②土石方、圍墻、傳達(dá)室、現(xiàn)場辦公用房，臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電等三通一平費(fèi)用；③地基工程費(fèi)用，含地基處理、樁基、基礎(chǔ)、支護(hù)等內(nèi)容；④建筑安裝工程費(fèi)用，包括土建、安裝等費(fèi)用；⑤電梯投資；⑥小區(qū)供電、供水、供氣費(fèi)用，室外道路、雨污水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、景觀綠化等費(fèi)用；⑦小區(qū)智能化費(fèi)用，包括門禁系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視、電話、寬帶系統(tǒng)等費(fèi)用；⑧小區(qū)配套費(fèi)用（適用于大規(guī)模小區(qū)建設(shè)），包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)服務(wù)、會(huì)所、醫(yī)保中心等建設(shè)費(fèi)用。（4）開發(fā)間接費(fèi)成本測算此項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)商運(yùn)作該