房屋買賣案例分析

房屋買賣案例分析一、主題在房屋買賣過程中“一房二賣”的現(xiàn)象引起的房屋買賣協(xié)議糾紛所波及的不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、協(xié)議的履行、債權關系等進行的分析二、基本法理對房屋二重買賣糾紛進行分析，重要是基于如下法理：（一）不動產(chǎn)的特性及一物一權原則房屋是一種不動產(chǎn)，其位置是固定、不可移動的，并且周圍、鄰近房屋和環(huán)境的狀況對房屋的影響很大，因此在不一樣的土地上建造的房屋會因周圍的的環(huán)境、交通等各方面的不一樣而不一樣，同樣造價或造型的房屋建在不一樣城鎮(zhèn)、不一樣地段上，其用途和價格會相差很大。土地是一種有限的資源，對土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正由于如此才引起了多種購置者對同一房屋有購置意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會有互相不愿讓步的狀況發(fā)生，甚至有購置者明知房屋已發(fā)售卻以更高價格與房屋出賣人惡意串通地簽訂買賣協(xié)議，而另首先，根據(jù)一物一權原則，即一物之上絕不得存在兩個相抵觸的物權，而所有權又具有絕對的排他性，一物之上不能有兩個所有權。因此必將有一方會得不到協(xié)議的履行，從而引起所有權糾紛。（二）房屋所有權的獲得與協(xié)議生效的關系我國現(xiàn)行法律將協(xié)議的生效與房屋所有權的獲得作了不一樣的規(guī)定，正由于這種不一致的規(guī)定才使得協(xié)議的生效與房屋所有權獲得之間存在時間差，簽訂房屋買賣協(xié)議到辦理過戶登記手續(xù)一般有一段時間間隔，更易引起二重買賣的現(xiàn)象。1．房屋買賣的過戶登記不一樣于協(xié)議的生效登記我認為對于二重買賣協(xié)議效力的鑒別原則應當以《中華人民共和國協(xié)議法》第四十四條規(guī)定“依法成立的協(xié)議，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理同意、登記等手續(xù)生效的，根據(jù)其規(guī)定?！睘楦鶕?jù)。最高人民法院《有關合用〈中華人民共和國協(xié)議法〉若干問題的解釋（一）》第九條深入明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定協(xié)議應當辦理同意手續(xù)，或者辦理同意、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終止前當事人仍未辦理同意手續(xù)的，或者仍未辦理同意、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該協(xié)議未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定協(xié)議應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響協(xié)議的效力，協(xié)議標的物所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移?！倍苫蛐姓ㄒ?guī)并未將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記。依我國《都市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當根據(jù)本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記?！辈⑽匆?guī)定登記與協(xié)議效力之間的關系。由此可見，我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記，依最高人民法院《有關合用〈中華人民共和國協(xié)議法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定雖然當事人沒有辦理過戶登記，也不會導致其房屋買賣協(xié)議無效。2．與否獲得物權不影響債權的成立房屋出賣人與購房人之間簽訂的商品房買賣協(xié)議是一種債權行為，協(xié)議自身體現(xiàn)的是一種債權債務關系，而辦理房屋過戶登記手續(xù)才是直接導致房屋所有權的轉(zhuǎn)移，是一種物權行為。債權是一種對人權，相對權，不能對抗協(xié)議以外的第三人，雖然在未辦理過戶登記之前，房屋的所有權是還是在賣方手里，但購房人享有對房屋的期待權，他可以對售房方主張債權。因此在房屋買賣中債權與物權具有一定的獨立性，物權的獲得與否并不影響協(xié)議的效力。即將施行的《中華人民共和國物權法》對此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當事人之間簽訂有關設置、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的協(xié)議，除法律另有規(guī)定或者協(xié)議另有約定外，自協(xié)議成立時生效；未辦理物權登記的，不影響協(xié)議效力。三、案情簡介某房屋所有人甲和房屋買受人乙簽訂一房屋買賣協(xié)議，房屋總價50萬元，乙先支付了首期房款25萬元，并約定余款待甲同乙去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權過戶之日再由乙付清。后甲未與乙去辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，而是與丙簽訂了標的物為同一房屋的買賣協(xié)議，丙在甲的催促下付清所有房款后與甲立即去房地產(chǎn)交易中心提交有關材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請房屋產(chǎn)權過戶登記。隨即甲將房屋交付給丙使用。乙得知甲與丙的上述行為后立即向某區(qū)人民法院申請對兩個買賣協(xié)議中的同一標的物、房屋進行訴前財產(chǎn)保全，法院經(jīng)審查作出保全裁定。房地產(chǎn)交易中心在七天的材料審查期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓給丙的房屋上已經(jīng)有權利限制的保全措施，未予同意房屋產(chǎn)權過戶和登記。丙于是根據(jù)買賣協(xié)議中的仲裁條款向仲裁委員會提起仲裁祈求，祈求甲繼續(xù)履行協(xié)議，獲得房屋的所有權。同步乙向某區(qū)人民法院對甲提起協(xié)議違約損害賠償之訴，并規(guī)定甲繼續(xù)履行協(xié)議，交付房屋并辦理登記過戶。“一房二賣”的賣家甲在獲得50萬的房款和25萬的房屋買賣預付款后，潛逃無法尋其下落，其并無其他財產(chǎn)可供司法機關強制執(zhí)行。四、案例分析此案為經(jīng)典的“二重買賣”，臺灣地區(qū)和我國大陸學者均有較為深入的論述，但因我國房地產(chǎn)交易制度設計上的不清晰，有關交易環(huán)節(jié)效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的實務操作上存在較多爭議。本文試作探討。（一）丙通過申請登記與否獲得房屋產(chǎn)權？——登記申請的權利形態(tài)分析我國學者認為我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度在立法例上采用實質(zhì)主義的登記體例，即德國的立法例，登記決定不動產(chǎn)物權的設置、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的法律行為能否生效，登記為不動產(chǎn)物權變動的生效要件?！氨诟肚逅蟹靠詈笈c甲立即去房地產(chǎn)交易中心提交有關材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請房屋產(chǎn)權過戶登記”這一申請登記的事實在法律上效力怎樣認定？實務裁判上有一觀點認為，在房屋產(chǎn)權交易中心受理登記并繳納房屋印花稅后，丙已被推定為房屋產(chǎn)權所有人，理由是印花稅的征收對象是房屋產(chǎn)權人。后發(fā)生的司法程序上的權利限制不應阻礙丙的登記過戶程序，丙應從房地產(chǎn)交易中心受理登記之日起即為房屋產(chǎn)權所有人。判斷這一觀點與否合理，有必要先從登記的程序和登記申請之一事實自身的性質(zhì)來看。我國《城鎮(zhèn)房屋權屬登記管理措施》第10條規(guī)定了房屋權屬登記的一般程序，包括如下幾種環(huán)節(jié)：（一）受理登記申請；（二）權屬審核；（三）公告；（四）核準登記，頒發(fā)房屋權屬證書。從登記的過程來看，申請登記的受理并不意味著物權變動法律效力的發(fā)生，尚有權屬的審核，登記與否完畢，應當從登記簿上的記載予以判斷登記簿是表征登記的標的物上存在權利的根據(jù)?？梢?，申請是登記程序的啟動，但并不能認定為丙可以因此而當然獲得房屋產(chǎn)權。但不可否認：申請人可根據(jù)申請而合理信賴未來的物權獲得，申請人在此時應推定有獲得法律保護的某種權利形態(tài)。德國民法學理論認為，伴隨登記申請的提出，獲得人根據(jù)有法律約束力的不動產(chǎn)所有權移轉(zhuǎn)合意獲得的地位，被稱為期待權。期待權的性質(zhì)“是一種受法律保護的、對完整權利獲得的期待?！钡绲怯浬暾埍坏怯洐C關駁回，這種對完整權利的期待就會落空，期待權就不再存在。因此在本案中，丙和甲一同辦理登記申請的事實不必然導致房屋物權的移轉(zhuǎn)，丙并不能由于申請行為而獲得房屋產(chǎn)權。此處丙獲得是一種對完整的所有權的期待權。此期待權的效力在于排斥后續(xù)登記申請的效力，即后于該登記申請所遞交的申請受到期待權的限制，登記機關應不予受理。（二）乙與否已獲得了房屋所有權？——房屋所有權轉(zhuǎn)移的生效模式分析乙與甲簽訂的房屋買賣協(xié)議在丙與甲簽訂的房屋買賣協(xié)議之前，與否可以認定乙根據(jù)簽訂協(xié)議更早而獲得所有權？按照所有權轉(zhuǎn)移的意思主義，不動產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)移在所有權轉(zhuǎn)移合意到達之時，這種立法例對物權行為和債權行為不作辨別。該立法例以法國、日本、意大利為代表。法國民法典第1138條第2款規(guī)定：“交付標的物債務的成立從標的物應交付之時起，雖然尚未現(xiàn)實移交，使債權人成為所有人?！卑凑者@種立法例，本案中乙在協(xié)議生效起即為房屋所有權人。不過我國實行的所有權轉(zhuǎn)移的登記生效主義，房屋買賣協(xié)議的成立和生效并不意味著房屋所有權的轉(zhuǎn)移，所有權轉(zhuǎn)移雙方必須一同到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權登記。這一點已為我國立法和司法實踐所普遍承認。因此，本案中，乙盡管支付了房款的二分之一，但這種支付行為只是債權法上一方義務的履行，行為的成果是規(guī)定協(xié)議另一方給付對價——即房屋的移轉(zhuǎn)交付。乙在本案中的權利形態(tài)是僅為對甲的債權。（三）丙的對系爭房屋的權利地位與否高于乙——以債之關系上占有權來分析本案中，丙已從甲處轉(zhuǎn)移了對房屋的現(xiàn)實占有，即已入住該房屋。這種對房屋的占有在本案的處理上可從債權法和物權法上的意義分別探討。占有，有定義為“對于物有實際上管領力的事實”。該定義為對占有的理解屬“占有本質(zhì)事實說”。相對于占有本質(zhì)權利說和占有事實法律關系說，此說為我國法學理論之通說。在這一理論下，視占有為一種受民法上尤其保護的事實。本案中存在房屋的移轉(zhuǎn)占有的事實，丙對房屋占有的法律事實得到承認和保護。占有以與否具有法律上的原由于原則而辨別為有權占有和無權占有。其中有權占有因具有占有之權源，故只要權源繼續(xù)存在，即承受法律之保護。本案中丙占有房屋的權源在于和丙和甲簽訂的房屋買賣協(xié)議，丙對房屋占有的權源為對甲的債權，那么可以認定，只要丙和甲的房屋買賣協(xié)議繼續(xù)有效存在，丙對房屋的占有即一直為有權占有。丙占有房屋的事實的決定本案中丙的權利地位。占有的效力，在于保護對物的事實支配。占有也具有權利推定的效力，但在法律規(guī)定采用登記生效主義的不動產(chǎn)物權變動中，登記已取代了占有作為物權之表征。因此在不動產(chǎn)交易上，占有并不能具有物權效力的推定功能，僅具有以不動產(chǎn)物權為標的之債權的推定功能。丙對房屋以債權為權源的占有，能否對抗乙對系爭房屋的債權上的祈求呢？以債權為權源的占有受到其權源——債之關系相對性的限制，基于債之關系上的占有權，僅得對他方當事人主張，不得對抗第三人。丙對房屋之有權占有基于丙和甲簽訂得房屋買賣協(xié)議，此種債之關系上的有權占有可以對抗同一買賣協(xié)議的當事人甲。但對于丙與甲協(xié)議之外的當事人乙，則不存在基于有權占有的對抗效力。因此，對于系爭房屋，丙所擁有的權利是以該房屋的物權變動為標的的債權。其債權上的占有受到相對性的限制。（四）丙與否可以規(guī)定甲繼續(xù)履行協(xié)議？——協(xié)議履行的視角分析丙在仲裁委的仲裁祈求中規(guī)定甲繼續(xù)履行協(xié)議，針對這一訴請，有觀點認為，丙不能規(guī)定甲繼續(xù)履行協(xié)議，理由是甲已經(jīng)完畢房屋買賣協(xié)議義務所規(guī)定的配合丙一同去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權移轉(zhuǎn)登記的手續(xù)，甲在協(xié)議項下的協(xié)議義務已經(jīng)完畢了。產(chǎn)權登記的未完畢雖然是因甲一房二賣的行為，但丙在這里所能規(guī)定甲承擔應當是權利瑕疵擔保義務，而不是協(xié)議繼續(xù)履行的義務。但值得注意的是，在以物之買賣中，必然波及該所有權之物和所有權兩者，出賣者負有轉(zhuǎn)移該物之占有和移轉(zhuǎn)房屋所有權之義務，這兩項義務應當為并列關系。兩者中有一項不完全履行，就會構(gòu)成出賣人義務之所有不履行。此案中，甲雖完畢了轉(zhuǎn)移占有的義務，但在房屋所有權轉(zhuǎn)移之義務并不完全履行，房屋所有權的移轉(zhuǎn)應當以登記的完畢即登記簿上房屋產(chǎn)權人的變更為原則，義務的完畢應當以行為的成果而不是行為的自身為衡量。（五）乙和丙間權利保護的設想——現(xiàn)實利益的衡量此案中，乙對該標的房屋有基于協(xié)議的債權祈求權。丙雖然對該系爭房屋有基于登記申請而獲得的期待權地位，但此期待權效力優(yōu)先和排斥的對象應是后續(xù)遞交的登記申請，而沒有某種物權上的效力而優(yōu)先與乙對該房屋所有的債權祈求權。丙亦可基于債之關系的有權占有保護，但這種保護受到其權源債之相對性的制約，同樣只能對抗占有權源——協(xié)議的相對人的權利，而不能對抗協(xié)議當事人之外的第三人乙。這樣推理下來，乙和丙根據(jù)各自與甲所簽訂的協(xié)議而對標的房屋所擁有的債權之間是平等的。一般認為房屋雙重買賣的出賣人在