天津市土地登記技術(shù)規(guī)范

PAGE—PAGE3—天津市土地登記技術(shù)規(guī)范目錄1.總則 91.1.目的、依據(jù) 91.2.概念、分類 91.3.適用范圍 91.4.統(tǒng)一登記制度 91.5.職權(quán)分工 91.6.土地登記簿 101.7.土地登記的基本單位 101.8.土地證書的種類 101.9.登記人員管理 101.10.信息系統(tǒng)管理 102.土地登記程序 102.1.土地登記申請 102.1.1.概念 102.1.2.申請受理程序 102.1.3.申請人一般要求 102.1.4.申請人 102.1.5.申請時限 112.1.6.土地登記申請人應(yīng)提交的資料 112.1.7.申請條件審查 122.1.8.申請的受理 132.2.權(quán)屬審核 132.2.1.概念 132.2.2.權(quán)屬審核應(yīng)達到的標準 132.2.3.不予登記的情形 132.2.4.權(quán)屬審核的內(nèi)容 132.2.5.權(quán)屬審核的程序 142.2.6.權(quán)屬審核的辦理時限 142.3.注冊登記 142.3.1.概念 142.3.2.依據(jù) 152.3.3.內(nèi)容 152.3.4.土地登記簿 152.3.5.注冊登記的辦理時限 162.3.6.物權(quán)生效時點的確定 162.4.頒發(fā)或注記土地證書 162.4.1.證書發(fā)放對象 162.4.2.繕證 162.4.3.核證 172.4.4.核發(fā)證書 172.4.5.辦理時限 172.5.公告 173.土地總登記 173.1.概念 173.2.程序 173.3.土地總登記的效力 183.4.工作要求 183.4.1.復(fù)查 183.4.2.注冊登記 183.4.3.核發(fā)或注記土地證書 194.初始登記 194.1.劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記 194.1.1.概念 194.1.2.申請人 194.1.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 194.1.4.審查要點 194.2.出讓國有土地使用初始定登記， 194.2.1.概念 194.2.2.申請人 194.2.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 204.2.4.審查要點 204.3.填海造地出讓國有土地使用權(quán)初始登記 204.3.1.概念 204.3.2.申請人 204.3.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 204.3.4.審查要點 214.4.作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記 214.4.1.概念 214.4.2.申請人 214.4.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 214.4.4.審查要點 214.5.國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記 214.5.1.概念 214.5.2.申請人 214.5.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 224.5.4.審查要點 224.6.國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記 224.6.1.概念 224.6.2.申請人 224.6.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 224.6.4.審查要點 224.7.整理儲備類國有土地使用權(quán)登記 234.7.1.概念 234.7.2.申請人 234.7.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 234.7.4.審查要點 234.8.非整理儲備類國有土地供地前初始登記 234.8.1.概念 234.8.2.申請人 234.8.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 244.8.4.審查要點 244.9.集體土地所有權(quán)初始登記 244.9.1.概念 244.9.2.申請人 244.9.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 244.9.4.審查要點 254.10.集體土地使用權(quán)初始登記 254.10.1.概念 254.10.2.集體“四荒”土地使用權(quán)初始登記 254.10.3.農(nóng)村宅基地土地使用權(quán)初始登記 264.10.4.公共設(shè)施、公益事業(yè)集體土地使用權(quán)初始登記 264.10.5.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)集體土地使用權(quán)初始登記 274.11.土地使用權(quán)抵押初始登記 284.11.1.概念 284.11.2.申請人 284.11.3.應(yīng)提交的權(quán)屬來源證明及其他文件 284.11.4.審查要點 284.12.地役權(quán)初始登記 294.12.1.概念 294.12.2.申請人 294.12.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 294.12.4.審查要點 295.變更登記 305.1.劃撥國有土地使用權(quán)變更登記 305.1.1.概念 305.1.2.申請人 305.1.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 305.1.4.審查要點 305.2.劃撥國有土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的變更登記 305.2.1.概念 305.2.2.申請人 305.2.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 305.2.4.審查要點 305.3.出讓、國家租賃國有土地使用權(quán)變更登記 305.3.1.概念 305.3.2.申請人 315.3.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 315.3.4.審查要點 315.4.國家作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記 315.4.1.概念 315.4.2.申請人 325.4.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 325.4.4.審查要點 325.5.整理儲備類國有土地使用權(quán)變更登記 325.5.1.概念 325.5.2.申請人 325.5.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 325.5.4.審查要點 335.6.集體土地所有權(quán)變更登記 335.6.1.概念 335.6.2.申請人 335.6.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 335.6.4.審查要點 335.7.集體土地使用權(quán)變更登記 335.7.1.集體“四荒”土地使用權(quán)變更登記 335.7.2.農(nóng)村宅基地集體土地使用權(quán)變更登記 345.7.3.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)集體土地使用權(quán)變更登記 345.8.土地使用權(quán)抵押變更登記 355.8.1.概念 355.8.2.申請人 355.8.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 355.8.4.審查要點 355.9.名稱變更登記 365.9.1.概念 365.9.2.申請人 365.9.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 365.9.4.審查要點 365.10.地址變更登記 365.10.1.概念 365.10.2.申請人 365.10.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 365.10.4.審查要點 375.11.土地用途變更登記 375.11.1.概念 375.11.2.申請人 375.11.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 375.11.4.審查要點 376.土地注銷登記 376.1.依申請土地注銷登記 376.1.1.概念 376.1.2.申請人 376.1.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 376.1.4.審查要點 386.2.國土資源管理部門直接辦理的土地注銷登記 386.2.1.概念 386.2.2.申請人 386.2.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 386.2.4.審查要點 397.其他登記 397.1.更正登記 397.1.1.概念 397.1.2.申請人 397.1.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 397.1.4.審查要點 397.2.地下建筑物土地使用權(quán)登記 397.2.1.概念 397.2.2.申請人 407.2.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件 407.2.4.審查要點 407.3.土地查封登記 407.3.1.概念 407.3.2.申請人 407.3.3.應(yīng)提交的證明及其他文件 407.3.4.審查要點 407.4.補發(fā)土地證書 417.4.1.概念 417.4.2.申請人 417.4.3.應(yīng)提交的證明及其他文件 417.4.4.審查要點 417.5.換發(fā)土地證書 417.5.1.概念 417.5.2.申請人 417.5.3.應(yīng)提交的證明及其他文件 417.5.4.審查要點 418.土地登記的其他規(guī)定 418.1.登記人員行政責(zé)任 418.2.公開查詢 429.附錄 429.1.規(guī)范性表格 42（1）《土地登記申請書》 42（2）《天津市土地登記批表》 42（3）《天津市土地使用權(quán)他項權(quán)利登記申請書》 42（4）《天津市土地使用權(quán)他項權(quán)利登記審批表》 42（5）《天津市土地使用權(quán)他項權(quán)利注銷登記申請書》 42（6）《天津市土地使用權(quán)他項權(quán)利注銷登記審批表》 42（7）《土地登記復(fù)查申請表》 42（8）《土地登記復(fù)查結(jié)果審核表》 42（9）《界址表》 42（10）《土地登記交驗證件收據(jù)》 42（11）《土地登記簿》 42（12）《地籍調(diào)查表》 429.2.規(guī)范性文書 42（1）《土地登記、地籍調(diào)查法定代表人證明書》 42（2）《土地登記授權(quán)委托書》 42（3）《土地登記、地籍調(diào)查委托書》 42（4）《測繪資料報告樣式》 42（5）《集體土地所有權(quán)人承諾書》 42（6）《土地登記通告》 42（7）《土地登記申請審核情況公告》 42（8）《注銷土地登記公告》 42（9）《補正告知書》 42（10）《不予登記通知書》 42（11）《更正登記公告》 42（12）《更正登記告知書》 42（13）《協(xié)助執(zhí)行告知書》 42（14）《因拆遷注銷土地登記登報聲明》 42（15）土地劃撥前辦理土地登記通知書 429.3規(guī)范性用章 43（1）注記開工、竣工、證書有效期的專用章 43（2）注記劃撥土地未經(jīng)批準不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的專用章 43（3）抵押情況注記專用章 43（4）注銷專用章 43（5）核對原件專用章 43（6）騎縫章 43PAGE—PAGE87—1.總則1.1.目的、依據(jù)為了規(guī)范土地登記行為，加強土地管理，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《天津市土地管理條例》、《土地登記辦法》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)范。1.2.概念、分類本規(guī)范所稱土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及按照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。土地登記分為土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記和其他登記。土地總登記是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。初始登記是指土地總登記以外對設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記。變更登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。注銷登記是指因土地權(quán)利的消滅而進行的登記。其他登記是指上述登記以外的土地登記。包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。1.3.適用范圍本市行政轄區(qū)內(nèi)的國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和他項權(quán)等土地權(quán)利的登記應(yīng)當(dāng)遵照本規(guī)范。本規(guī)范頒布前土地登記有關(guān)規(guī)定與本規(guī)范不一致的以本規(guī)范為準。1.4.統(tǒng)一登記制度本市土地權(quán)屬實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記是指土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項權(quán)等土地權(quán)利應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一登記，土地登記簿應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一、土地登記的技術(shù)規(guī)范標準應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一、土地登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，應(yīng)當(dāng)在全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬登記系統(tǒng)上進行。1.5.職權(quán)分工全市行政轄區(qū)內(nèi)國有土地及城市發(fā)展控制區(qū)內(nèi)集體土地的所有權(quán)、使用權(quán)登記，由市人民政府審批。城市發(fā)展控制區(qū)以外集體土地的所有權(quán)、使用權(quán)登記，由所在地的區(qū)、縣人民政府審批。土地他項權(quán)利登記由所在地區(qū)、縣國土資源管理部門審批。經(jīng)授權(quán)，市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）負責(zé)全市行政轄區(qū)內(nèi)國有土地及城市發(fā)展控制區(qū)內(nèi)集體土地的所有權(quán)、使用權(quán)登記審批的工作，區(qū)、縣國土資源管理部門負責(zé)城市發(fā)展控制區(qū)以外集體土地的所有權(quán)、使用權(quán)登記審批的工作；開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、中新生態(tài)城、海河教育園區(qū)、東疆保稅港區(qū)等功能區(qū)國土資源管理部門按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定負責(zé)管理范圍內(nèi)土地登記工作。其中，需由市國土房管局審批的，由市局委托各區(qū)縣國土分局等有關(guān)土地登記機構(gòu)進行審批，市局加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)和案卷檢查。兩證合一已有規(guī)定的，按照市政府和市國土房管局的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。1.6.土地登記簿市國土房管局建立全市統(tǒng)一的土地登記簿，房屋已登記的，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記簿。通過信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)辦理土地登記的，由網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)自動生成土地登記簿，并每天進行異地備份。1.7.土地登記的基本單位土地以宗地為單位進行登記。宗地是指由土地權(quán)屬界址線封閉的地塊或者空間。1.8.土地證書的種類《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權(quán)利證明書》、《天津市房地產(chǎn)權(quán)證》、《天津市房地產(chǎn)他項權(quán)證》。1.9.登記人員管理我市實行土地登記人員持證上崗制度。土地登記人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過崗位培訓(xùn)，經(jīng)國土資源部統(tǒng)一組織考試合格，取得《土地登記上崗資格證》后，方可從事土地登記權(quán)屬審核和登記審查工作。取得上崗資格證的土地登記人員每年要按要求參加繼續(xù)教育。1.10.信息系統(tǒng)管理各區(qū)縣國土資源管理部門應(yīng)建立地籍信息系統(tǒng)，將土地登記情況納入信息系統(tǒng)。市國土房管局建立統(tǒng)一平臺的地籍信息系統(tǒng)，實現(xiàn)與區(qū)縣國土資源管理部門聯(lián)網(wǎng)，并實行統(tǒng)一管理。2.土地登記程序2.1.土地登記申請2.1.1.概念土地登記申請是指土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動當(dāng)事人，按照規(guī)定向土地登記機構(gòu)申請其土地權(quán)利狀況或權(quán)利變動事項，在土地登記簿上予以注冊登記的過程和行為。2.1.2.申請受理程序土地登記申請分為提交申請、申請條件審查和受理申請三項內(nèi)容。2.1.3.申請人一般要求土地登記申請人應(yīng)當(dāng)是土地權(quán)利人或者土地權(quán)利變動的雙方當(dāng)事人。包括單位和個人，單位包括法人和其他組織。其中法人和其他組織均可直接申請，而自然人中只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請，而必須由其法定代理人或指定代理人代理申請。非法人單位在取得法人單位授權(quán)其為登記主體的情況下，可直接申請土地登記。土地登記申請也可以委托代理人代理申請。代理人分為委托代理、法定代理和指定代理。2.1.4.申請人（1）國有土地使用權(quán)由使用該國有土地的單位或者個人申請登記。（2）集體土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會申請登記；屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織申請登記，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織不健全的，可由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代為申請登記。（3）集體土地使用權(quán)由使用該土地的單位或個人申請登記。（4）與地上土地使用權(quán)分離的經(jīng)批準獨立使用的地下空間，由地下空間土地使用權(quán)人申請地下空間的土地使用權(quán)登記。（5）土地他項權(quán)利由申請土地他項權(quán)利的單位或個人和土地使用權(quán)人共同申請登記。（6）兩個或者兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，按份共有的應(yīng)當(dāng)分別申請登記；共同共有的應(yīng)當(dāng)共同申請登記。（7）跨縣級行政區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)分別向土地所在地的土地登記機構(gòu)申請登記。（8）軍用土地和武警使用土地申請人為土地使用人，使用權(quán)人為中國人民解放軍總后勤部和武警部隊后勤部。（9）公用房屋國有土地使用權(quán)登記申請人為公用房屋管理機構(gòu)。土地使用權(quán)人為市人民政府。也可由取得授權(quán)的房屋使用人申請登記。（10）依法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)的登記，由雙方當(dāng)事人共同提出申請。（11）整理儲備土地使用權(quán)登記，由市土地整理中心或其委托的整理儲備機構(gòu)提出申請。2.1.5.申請時限土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請進行，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。2.1.6.土地登記申請人應(yīng)提交的資料（1）土地登記申請書申請人申請土地登記時，應(yīng)以書面形式提出土地登記申請，填寫土地登記申請書。土地登記申請書應(yīng)填寫工整、齊全，并加蓋申請單位公章、個人印章或指印。（2）申請人身份證明材料單位設(shè)立證明、法定代表人證明或者個人身份證明及戶籍證明，委托代理的應(yīng)提交委托代理證明文件及被委托人身份證明。單位設(shè)立證明包括：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、事業(yè)單位法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、社會團體登記證書等；法定代表人應(yīng)與營業(yè)執(zhí)照中的一致；個人身份證明包括：身份證、軍官證、警官證、護照等；委托代理證明文件指土地登記委托書；被授權(quán)的非法人單位應(yīng)提供法人單位出具的《土地登記授權(quán)委托書》；自然人的代理人為法定代理人的，需提交村委會或居委會開具的監(jiān)護人證明和戶籍證明。（3）土地權(quán)屬來源證明土地權(quán)屬來源證明文件包括:直接的土地權(quán)屬來源證明文件和土地權(quán)屬參考文件。直接的土地權(quán)屬來源證明文件包括:土地證書、有批準權(quán)的機關(guān)批準用地的文件、確權(quán)文件、權(quán)屬爭議調(diào)解書、司法機關(guān)的裁定或裁決文件、合法的轉(zhuǎn)讓或設(shè)定權(quán)利文件，土地調(diào)查時達成的《權(quán)屬界線協(xié)議書》及法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。具體包括：有償使用合同、劃撥決定書、建設(shè)用地批準書、集體農(nóng)用地的征收轉(zhuǎn)用批準文件、征地、拆遷、安置、補償協(xié)議等；稅費繳納憑證：包括出讓金、契稅、租金等。土地權(quán)屬來源參考文件包括:土地公有制實行前的土地契約；單位或個人土地使用權(quán)調(diào)整、交換時雙方的協(xié)議或有關(guān)材料；地上物買賣、交換、繼承等證件；領(lǐng)導(dǎo)對用地的指示；集體土地交換協(xié)議；地上建筑物及其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明等。地上物權(quán)屬來源證明：包括房屋所有權(quán)證、記載房屋信息的房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證。（4）地籍調(diào)查成果或地籍測量資料：地籍調(diào)查成果包括權(quán)屬調(diào)查成果和地籍測量資料，地籍測量資料包括測量成果報告、宗地圖及符合市國土資源管理部門統(tǒng)一要求的電子文件。測量成果報告包括：封面、解析界址點坐標成果表、宗地面積計算表。宗地圖應(yīng)包括的內(nèi)容及要求：圖幅號、宗地號、指北針、圖廓線、比例尺；土地使用者名稱、宗地面積、地類號、本宗地界址點、界址點號、界址線及界址邊長、弧長、本宗地內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物；鄰宗地界址線（示意）；鄰宗地、道路、街巷及名稱。紙張最小是A4紙；宗地圖要按規(guī)范圖式圖例表示；申請登記宗地要用紅色線劃標注。（5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要提交的其他文件資料。2.1.7.申請條件審查對申請人提交的復(fù)印件資料均需核對原件留復(fù)印件并加蓋“與原件核對無誤”專用章。2.1.7.1.對申請書的審查審查申請書是否有漏項,申請人是否加蓋印章并簽字確認。2.1.7.2.對主體資格的審查（1）對法人資格的審查。事業(yè)單位代碼證、身份證明等與原件是否一致。（2）對法定代表人身份證明的審查。審查提交的法定代表人是否與營業(yè)執(zhí)照中的一致，其身份證明是否為法人組織開具的證明。單位名稱是否為全稱且與公章名稱一致。（3）對自然人的資格審查。自然人的提交的身份證明應(yīng)為身份證、戶口薄、護照等有效證件。無戶口簿的土地使用者，應(yīng)有基層組織開具的證明。（4）對代理人代理手續(xù)的審查。審查委托書、委托書代理事項、代理期限、代理人和被代理人名稱。按法律規(guī)定，法定代理人不需要辦理委托書的，應(yīng)有村委會或居委會開具的證明和戶籍證明。2.1.7.3.對土地權(quán)屬證明文件的審查審查權(quán)屬證明文件是否齊全和證件、證明的效力等內(nèi)容。核查土地證書與登記簿是否一致。2.1.7.4.對地籍測量資料的審查測量資料是否齊全、內(nèi)容是否符合要求，測量資料中界址點與界址表中界址點及宗地圖中界址點是否一致；實測面積與批準用地面積及范圍是否一致等內(nèi)容。2.1.7.5.對其他內(nèi)容的審查（1）審查申請登記的宗地是否在本登記區(qū)內(nèi)。（2）申請?zhí)峤坏奈募Y料有無頁碼不準確，復(fù)印不清楚，紙張大小不符合要求等。（3）涉及宗地分割的，應(yīng)同時申請剩余宗地的土地登記。2.1.8.申請的受理土地登記機構(gòu)收到申請人提交的土地登記申請書和其他文件資料后，經(jīng)審查，予以受理的，對申請資料進行登記、編號、整理歸檔，并現(xiàn)場出具房地產(chǎn)權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)打印的《土地登記交驗證件收據(jù)》。對申請要件不齊的不予受理，并出具《補正告知書》。2.2.權(quán)屬審核2.2.1.概念權(quán)屬審核是土地登記機構(gòu)對申請人提交的證明文件資料和地籍調(diào)查結(jié)果進行審核，再由縣級以上人民政府根據(jù)土地登記機構(gòu)的審核意見，決定對申請登記的土地權(quán)利或權(quán)利變動事項，是否準予登記的過程。2.2.2.權(quán)屬審核應(yīng)達到的標準（1）權(quán)屬合法土地權(quán)屬來源清楚，土地的權(quán)屬性質(zhì)準確，土地用途合法。（2）界址清楚土地權(quán)屬范圍（宗地）的界址點、界址線、界標的設(shè)立準確、合理，指界人認界手續(xù)完備，實地與圖、表描述一致。界址邊長實丈數(shù)據(jù)與圖上量算結(jié)果在允許誤差之內(nèi)。（3）面積準確登記面積與批準面積及實地測量面積一致（因坐標轉(zhuǎn)換在合理誤差范圍內(nèi)的除外）；土地總面積與各地類面積之和一致；共用宗地內(nèi)各分攤面積之和與共有使用權(quán)面積基本一致；對批準面積與實際使用的面積不一致的應(yīng)予以說明，并提出處理意見。2.2.3.不予登記的情形經(jīng)審查，須作出不予登記決定的，國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20日內(nèi)將不予登記的決定書面通知申請人。不予登記的情形如下：（1）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限超過土地使用權(quán)出讓年限的；（2）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、抵押期限超過土地租賃年限的；（3）擅自改變土地用途、土地使用條件的；（4）未依法繳納土地稅、費或者土地收益的；（5）土地權(quán)屬有爭議尚未解決的；（6）違法占用土地的；（7）土地權(quán)利被依法限制的；（8）其他依法不予登記的情形。2.2.4.權(quán)屬審核的內(nèi)容（1）對主體的審核對土地權(quán)利主體即權(quán)利歸屬的審核、對申請人的審核，是否具備主體資格，審核其證明文件、委托文件等是否齊全、合法有效。（2）對客體的審核權(quán)屬來源是否清楚；權(quán)屬界址、面積、用途、使用權(quán)類型、等級、使用權(quán)期限等是否正確；地上附著物是否合法。對于違反規(guī)劃改變土地用途的，不得登記；未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記；應(yīng)招拍掛的土地是否采用招拍掛的方式供地；劃撥的土地是否符合劃撥用地目錄；是否有別墅、高爾夫球場等禁止供地的情形；是否存在低價出讓情形；在建工程轉(zhuǎn)讓的是否符合轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定；出讓金、契稅等是否交齊；是否存在查封、抵押等情形。涉及農(nóng)村宅基地登記的，要檢核宅基地面積是否超標。集體土地使用權(quán)抵押的，是否提交了集體經(jīng)濟組織同意抵押的相關(guān)證明材料。2.2.5.權(quán)屬審核的程序（1）接受土地登記申請資料和地籍調(diào)查資料。（2）核查地籍調(diào)查成果。（3）調(diào)查員對申請人提交的土地登記申請書、土地登記申請人身份證明、土地權(quán)屬證明、地上物權(quán)屬證明及土地管理部門的地籍調(diào)查成果等有關(guān)資料，根據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)等，對申請登記宗地進行審查，并填寫“權(quán)屬調(diào)查記事及調(diào)查員意見”。（4）初審：經(jīng)對土地登記材料進行全面審查，認為符合規(guī)定要求的，初審人員在初審意見欄內(nèi)記錄審查情況、提出同意辦理土地登記的建議，簽字并加蓋登記員章后，提交審核人員審核。在初審時，發(fā)現(xiàn)地籍調(diào)查結(jié)果與申請土地登記的內(nèi)容不一致的，應(yīng)查明原因，另以書面形式提出處理意見并提請調(diào)查人員處理，調(diào)查人員處理后再填寫《天津市土地登記審批表》。對非原則性問題，可在《天津市土地登記審批表》初審意見欄內(nèi)提出處理意見，交審核人員審定。（5）審核：重點對初審過程和初審結(jié)果進行核查。認為初審過程符合要求、初審結(jié)果正確的，審核人員在國土資源管理部門審核意見欄簽署同意報請批準土地登記或準予土地登記的意見，簽名并加蓋公章后上報批準機關(guān)。（6）復(fù)核、批準：批準機關(guān)對土地登記審核意見進行最后認定，簽署《天津市土地登記審批表》發(fā)證機關(guān)批準意見，加蓋“房地產(chǎn)權(quán)屬登記專用章”。土地他項權(quán)利登記由區(qū)縣國土資源管理部門批準并注冊登記，加蓋區(qū)縣國土資源管理部門印章。2.2.6.權(quán)屬審核的辦理時限集體土地所有權(quán)、使用權(quán)、國有土地使用權(quán)登記權(quán)屬審核的辦理時限為15日；他項權(quán)登記、注銷登記權(quán)屬審核的辦理時限為6日。2.3.注冊登記2.3.1.概念注冊登記是指土地登記機構(gòu)對批準登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)或他項權(quán)利進行登卡、裝簿、造冊的工作過程。2.3.2.依據(jù)《天津市土地登記審批表》是土地登記機構(gòu)進行注冊登記的唯一依據(jù)。2.3.3.內(nèi)容對于經(jīng)審核符合登記要求的，由國土資源管理部門將登記事項記載于土地登記簿，并通知權(quán)利人領(lǐng)取土地權(quán)屬證書。2.3.4.土地登記簿2.3.4.1.組成土地登記簿由土地登記卡主卡、土地登記卡續(xù)表、共用宗土地使用權(quán)登記卡三部分組成。由信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)自動生成。2.3.4.2.內(nèi)容土地登記簿應(yīng)當(dāng)記載土地的宗地號、權(quán)屬性質(zhì)、坐落，土地權(quán)利人的姓名或者名稱，土地的面積、用途，土地使用權(quán)的類型、期限和土地他項權(quán)等事項。司法機關(guān)或者行政部門依法對已登記的土地權(quán)利采取限制轉(zhuǎn)移、限制設(shè)定他項權(quán)等措施的，國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照裁定書、決定書、協(xié)助執(zhí)行通知書載明的查封范圍、內(nèi)容和期限，在土地登記簿上予以記載。2.3.4.3.作用土地登記簿是土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利的法律依據(jù)。土地權(quán)屬證書與土地登記簿的記載應(yīng)當(dāng)保持一致。土地權(quán)屬證書與土地登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。2.3.4.4.管理（1）土地登記簿由市國土房管局統(tǒng)一管理，永久保存，供社會公開查詢。（2）土地登記簿以宗地為單位填寫。宗地號不變的，土地登記卡不變，其他內(nèi)容變化的，在登記卡續(xù)卡中記載。（3）土地登記簿應(yīng)以街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）為單位，按街坊（村）及宗地號順序排列組裝。（4）土地權(quán)利人獨自擁有或使用一宗地的，土地登記時，在土地登記卡主卡上進行，登記的其他內(nèi)容在土地登記卡續(xù)表上進行登記。兩個以上土地權(quán)利人共同使用一宗地的，土地登記時，宗地及土地權(quán)利狀況在土地登記卡主卡上進行登記，各土地權(quán)利人的狀況在共用宗使用權(quán)登記卡上進行登記，登記的其他內(nèi)容在土地登記卡續(xù)表上進行登記。（5）土地登記卡登記的內(nèi)容發(fā)生變更或設(shè)定、變更以及注銷土地他項權(quán)利的，在土地登記卡續(xù)表上進行登記。但土地登記卡主卡中地號發(fā)生變更的，須更換土地登記卡。（6）宗地分割的在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列。宗地合并的，以合并后的宗地號順序排列土地登記卡。2.3.4.5.土地登記簿的更正土地登記簿記載的事項，非經(jīng)法定程序任何人不得擅自更改。土地登記簿記載內(nèi)容有誤的應(yīng)當(dāng)進行更正。（1）國土資源管理部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載內(nèi)容有誤的①國土資源管理部門應(yīng)報經(jīng)人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)；②當(dāng)事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經(jīng)人民政府批準并公告后，原權(quán)利證書廢止；③更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，應(yīng)當(dāng)對更正登記結(jié)果進行公告。（2）當(dāng)事人對土地登記簿記載內(nèi)容有異議的①土地權(quán)利人可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯誤的相關(guān)材料，申請更正登記，利害關(guān)系人可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記；②區(qū)、縣國土資源管理部門進行審核，按原登記審批程序報請批準土地登記；③對確實有誤的經(jīng)公告后予以更正；經(jīng)核實無誤的不予更正，應(yīng)下達《更正登記告知書》將不予更正的結(jié)果告知當(dāng)事人；2.3.4.6.土地登記簿的公開查詢?nèi)魏螁挝缓蛡€人可以經(jīng)過申請，憑地籍號對登記簿進行查詢并按規(guī)定交納查詢費用。2.3.5.注冊登記的辦理時限集體土地所有權(quán)、使用權(quán)、國有土地使用權(quán)登記注冊登記的辦理時限為2日；他項權(quán)登記、注銷登記的辦理時限為2日。2.3.6.物權(quán)生效時點的確定土地權(quán)利的設(shè)立、變更和終止，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于土地登記簿時發(fā)生效力。2.4.頒發(fā)或注記土地證書2.4.1.證書發(fā)放對象《國有土地使用證》發(fā)給依法使用國有土地的單位或個人；《集體土地所有證》發(fā)給依法擁有集體土地的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府；《集體土地使用證》發(fā)給依法使用集體土地的單位或個人；《土地他項權(quán)利證明書》發(fā)給依法擁有土地他項權(quán)利的土地權(quán)利人。2.4.2.繕證（1）填寫土地證書土地證書內(nèi)容應(yīng)按照土地登記卡相應(yīng)的內(nèi)容填寫。土地所有證和使用證以宗地為單位填寫。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別填寫土地使用證。土地他項權(quán)利證明書以土地權(quán)利人為單位填寫。土地他項權(quán)利人擁有不同宗地上的土地他項權(quán)利，或者在同一宗地上擁有兩個以上不同類型土地他項權(quán)利的，應(yīng)分別填寫《土地他項權(quán)利證明書》。他項權(quán)變更登記一律注銷原證重新填發(fā)新證。（2）注記證書設(shè)立、變更、注銷土地他項權(quán)利的，注銷登記、劃撥土地、他項權(quán)登記情況、遺失補發(fā)情況、換發(fā)土地證書情況，變更土地登記后在證書記事欄進行注記，記事欄注記已滿的，需更換土地證書。土地證書上其他內(nèi)容變更的，須更換土地證書。（3）粘圖將宗地圖粘貼在土地證書附圖處，并加蓋騎縫專用章。（4）蓋章《國有土地使用權(quán)證》中“人民政府（章）”處加蓋“天津市人民政府土地登記專用章”，“登記機構(gòu)”處加蓋區(qū)縣國土資源管理部門章?！都w土地所有證》、《集體土地使用證》中“人民政府（章）”處加蓋“區(qū)（縣）人民政府土地登記專用章”，城市發(fā)展控制區(qū)內(nèi)的加蓋“天津市人民政府土地登記專用章”；“登記機構(gòu)”處加蓋區(qū)縣國土資源管理部門章。《土地他項權(quán)利證明書》中“發(fā)證機關(guān)”處加蓋區(qū)縣國土資源管理部門章。2.4.3.核證土地證書填寫、配圖完畢后，由專門人員對填制的土地證書進行校核，檢查登記的項目是否與登記卡、圖件一致。經(jīng)核對無誤后，按規(guī)定加蓋人民政府土地登記專用章和發(fā)證機關(guān)印章。2.4.4.核發(fā)證書（1）查驗證書領(lǐng)取人證件：土地登記人員對領(lǐng)證人提交的領(lǐng)證證明文件進行驗證，驗證無誤的向領(lǐng)證人核發(fā)證書。（2）發(fā)證：土地登記人員收回《土地登記交驗證件收據(jù)》，并由領(lǐng)證人簽字，交納登記費，領(lǐng)取土地證書。2.4.5.辦理時限集體土地所有權(quán)、使用權(quán)、國有土地使用權(quán)登記核發(fā)證書的辦理時限為2日；他項權(quán)登記、注銷登記核發(fā)證書的辦理時限為1日。2.5.公告除涉密登記結(jié)果外，其余的登記結(jié)果按政務(wù)公開的要求均應(yīng)在規(guī)定的媒體上進行公告，公告的內(nèi)容為：權(quán)利人、證號、面積。3.土地總登記3.1.概念土地總登記是指在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。3.2.程序3.2.1.通告3.2.2.受理申請3.2.3.地籍調(diào)查3.2.4.權(quán)屬審核3.2.5.公告3.2.6.注冊登記3.2.7.核發(fā)或注記土地證書3.3.土地總登記的效力3.3.1.土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按通告要求的時間、地點提出土地登記申請。3.3.2.對于土地權(quán)源文件不齊全，但按初始登記的要求履行了登記程序的，經(jīng)公告無異議的，可以確定其土地權(quán)利并予以注冊登記。3.3.3.土地總登記中無權(quán)利人提出登記申請，現(xiàn)狀無人使用的，可確定為國有無主地，登記到市人民政府名下。3.4.工作要求（1）通告由組織開展初始土地登記的區(qū)縣人民政府發(fā)布。通告內(nèi)容主要包括：土地登記區(qū)的劃分；土地登記受理期限；土地登記收件地點；土地登記申請人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證明文件資料；其他事項。發(fā)布方式：在登記區(qū)張貼；直接送達申請人；通過報紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體發(fā)布。（2）在指定的場所受理登記申請。審查相關(guān)證明材料，建立收件檔案，開具收件收據(jù)。（3）地籍調(diào)查按照初始地籍調(diào)查的工作程序開展。（4）按照權(quán)屬審核規(guī)定的程序及相關(guān)設(shè)定登記規(guī)定的審核內(nèi)容進行權(quán)屬審核。填寫初審意見和審核意見。（5）經(jīng)土地管理部門審核，對認為符合登記條件的宗地予以公告。①公告的內(nèi)容：土地所有者、使用者和土地他項權(quán)利者的名稱、地址；準予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、坐落、用途、使用權(quán)類型和使用期限；土地權(quán)利人及其他利害關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機構(gòu)、受理地點、聯(lián)系電話等相關(guān)事項。②公告的方式、期限：采取張貼、報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體進行刊載、傳播。公告期限一般為一個月。3.4.1.復(fù)查（1）復(fù)查申請。土地權(quán)利人和利害關(guān)系人在公告規(guī)定的期限內(nèi)，對公告結(jié)果有異議的，可向區(qū)縣國土資源管理部門申請復(fù)查，申請復(fù)查應(yīng)當(dāng)提交土地登記復(fù)查申請表、身份證明文件和異議證明文件，并按規(guī)定繳納復(fù)查費。復(fù)查申請表由國土資源管理部門制作，申請人領(lǐng)取并填寫。（2）復(fù)查。國土資源管理部門根據(jù)申請復(fù)查內(nèi)容進行復(fù)查，填寫土地登記復(fù)查結(jié)果審核表。土地登記復(fù)查人員根據(jù)復(fù)查結(jié)果出具復(fù)查結(jié)果表。土地登記復(fù)查結(jié)果表一式兩份，一份發(fā)送核查申請人，一份與土地登記復(fù)查結(jié)果審核表一并存檔。（3）經(jīng)復(fù)查無誤的，復(fù)查費不予退還，復(fù)查結(jié)果有差錯的，復(fù)查費由造成差錯者承擔(dān)。因土地權(quán)利人申請?zhí)峤毁Y料有誤造成差錯的，由土地權(quán)利人承擔(dān)，因登記機構(gòu)失誤造成差錯的，由登記機構(gòu)承擔(dān)。3.4.2.注冊登記公告期滿無異議后，上報登記批準機關(guān)批準登記。批準后，按照注冊登記程序及相關(guān)規(guī)定，以宗地為單位填寫土地登記卡。3.4.3.核發(fā)或注記土地證書依據(jù)土地登記簿按照規(guī)定程序繕證。按照規(guī)定程序收回收件收據(jù)，核發(fā)或注記土地證書。4.初始登記4.1.劃撥國有土地使用權(quán)初始登記4.1.1.概念劃撥國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗土地上新設(shè)定的以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)進行的土地登記。4.1.2.申請人劃撥國有土地使用權(quán)初始登記的申請人為取得劃撥國有土地使用權(quán)的土地使用者。4.1.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件（1）新供地項目的，應(yīng)提供《國有土地劃撥決定書》、《建設(shè)用地批準書》；（2）歷史沿用的，土地權(quán)屬來源證明材料不齊全的，應(yīng)提供確定土地權(quán)屬文件；（3）地籍調(diào)查成果；（4）已辦理土地供應(yīng)前土地登記的，提交土地登記權(quán)屬證書，不再提交（2）（3）項材料；（5）其他文件。4.1.4.審查要點（1）宗地面積應(yīng)與《國有土地劃撥決定書》批準的用地面積一致，因坐標轉(zhuǎn)換產(chǎn)生的合理誤差除外；（2）除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制；（3）登記的土地用途應(yīng)與《國有土地劃撥決定書》批準的土地用途、實際用途一致；（4）劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、改變用途；（5）公產(chǎn)房屋占用的土地，按公產(chǎn)房屋權(quán)屬確定土地使用權(quán)；（6）國有土地“兩證合一”已有規(guī)定的，從其規(guī)定。（7）國土部門須以聯(lián)系單形式請房屋登記部門及原土地登記職能部門核實原房屋、土地登記情況，并審核房、地權(quán)利是否矛盾，相關(guān)部門需給予配合，并在2個工作日內(nèi)回復(fù)。4.2.出讓國有土地使用初始定登記，4.2.1.概念出讓國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗土地上新設(shè)定的以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)進行的土地登記。4.2.2.申請人出讓國有土地使用權(quán)初始登記的申請人為取得出讓國有土地使用權(quán)的土地使用者。4.2.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件（1）《國有土地使用權(quán)出讓合同》；（2）國有土地使用權(quán)出讓金及契稅繳納憑證；（3）地籍調(diào)查成果；（4）已辦理土地供應(yīng)前土地登記的，提交土地登記權(quán)屬證書，不再提交（3）項材料；（5）有必要的其他文件。4.2.4.審查要點（1）國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、區(qū)縣及開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)等國土資源管理部門。（2）出讓國有土地使用權(quán)登記的最高年限按土地類別分別為：①住宅用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。（3）未按出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的，不得登記。對于應(yīng)按招、拍、掛方式供地而沒有采用招、拍、掛方式的，不得登記。對協(xié)議出讓地價低于基準地價的70%或工業(yè)用地低于國家和市政府頒布的最低價標準的，不得登記。（4）使用期限起始、終止日期要明確。起始日期：出讓合同中明確起始日期的以出讓合同約定為準；出讓合同中約定以核發(fā)土地使用證之日起算等未明確起始日期的，按合同約定應(yīng)當(dāng)申請土地登記的登記日為起始日，但非土地使用者原因的除外。終止日期的計算如住宅用地70年，若從2000年2月l日起算，則終止日期應(yīng)為2070年l月31日。（5）國土部門須以聯(lián)系單形式請房屋登記部門及原土地登記職能部門核實原房屋、土地登記情況，并審核房、地權(quán)利是否矛盾，相關(guān)部門需給予配合，并在兩個工作日內(nèi)回復(fù)。4.3.填海造地出讓國有土地使用權(quán)初始登記4.3.1.概念填海造地出讓國有土地使用權(quán)初始登記是對填海造地形成的一宗土地上新設(shè)定的以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)進行的土地登記。4.3.2.申請人填海造地土地使用權(quán)初始登記的申請人為填海造地出讓國有土地使用者。4.3.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件（1）填海造地的批準文件；（2）海域使用權(quán)證書；（3）國有土地使用權(quán)出讓合同；（4）出讓金及有關(guān)稅費繳納憑證；（5）地籍調(diào)查成果；（6）已辦理土地供應(yīng)前土地登記的，提交土地登記權(quán)屬證書，不再提交（1）、（2）、（5）項材料；（7）其他文件。4.3.4.審查要點（1）審核要點同出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的審核要點；（2）需現(xiàn)場核實是否已完成填海造地，達到國有土地出讓條件。4.4.作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記4.4.1.概念作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗地上新設(shè)定的以作價出資或者入股方式取得的國有土地使用權(quán)進行的登記。4.4.2.申請人作價出資（入股）土地使用權(quán)初始登記的申請人為取得作價出資（入股）土地使用權(quán)的土地使用者。4.4.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件（1）土地使用權(quán)作價出資（入股）決定書；（2）原《國有土地使用證》；（3）土地資產(chǎn)處置方案及批準文件；（4）企業(yè)改制方案及批準文件；（5）房屋所有權(quán)證及其他地上附著物權(quán)屬證明；（6）其它文件。4.4.4.審查要點（1）申請人應(yīng)與企業(yè)改制批準文件和土地資產(chǎn)處置方案批準文件及土地使用權(quán)作價出資（入股）決定書中的土地使用者一致。（2）國務(wù)院直接批準、國務(wù)院會議紀要確定或國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準改制組建的股份有限公司、有限責(zé)任公司及境外上市企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)由國土資源部批準。（3）國務(wù)院有關(guān)部門、企業(yè)集團或市人民政府批準改制企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)由市國土房管局批準。（4）國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國有土地使用權(quán)的最高使用期限。4.5.國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記4.5.1.概念國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗地上新設(shè)定的以國家租賃方式取得國有土地使用權(quán)進行的登記。4.5.2.申請人國家租賃土地使用權(quán)初始登記的申請人為取得國家租賃土地使用權(quán)的土地使用者。4.5.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件（1）《國有土地使用權(quán)租賃合同》；（2）企業(yè)改制的，還應(yīng)提供企業(yè)改制方案及批準文件、土地資產(chǎn)處置方案及批準文件；（3）土地租金繳納憑證；（4）其他文件。4.5.4.審查要點（1）申請人必須與國有土地使用權(quán)租賃合同中的土地使用者一致；（2）國有土地租賃合同應(yīng)依法由市、區(qū)縣、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)等國土資源管理部門與承租人簽訂；（3）國家租賃國有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)不超過出讓國有土地使用權(quán)的最高使用期限，短期租賃年限一般不超過5年；（4）租賃土地使用權(quán)不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地；（5）國土部門須以聯(lián)系單形式請房屋登記部門及原土地登記職能部門核實原房屋、土地登記情況，并審核房、地權(quán)利是否矛盾，相關(guān)部門需給予配合，并在兩個工作日內(nèi)回復(fù)。4.6.國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記4.6.1.概念國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記是對新設(shè)定的以授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有土地使用權(quán)進行的登記。4.6.2.申請人國家授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)初始登記的申請人為取得國家授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的土地使用者。4.6.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件（1）國土資源部或市國土房管局對準予以授權(quán)經(jīng)營方式使用土地的批復(fù)；（2）原《國有土地使用證》；（3）土地資產(chǎn)處置方案及批準文件；（4）企業(yè)改制方案及批準文件；（5）其他文件。4.6.4.審查要點（1）申請人必須是被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨資公司、集團公司。（2）國務(wù)院直接批準、國務(wù)院會議紀要確定改制組建的股份有限公司、有限責(zé)任公司及境外上市企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案，應(yīng)由國土資源部批準。（3）國務(wù)院有關(guān)部門、企業(yè)集團或市人民政府批準改制企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)由市國土房管局批準。（4）國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)不超過出讓國有土地使用權(quán)的最高使用期限。4.7.整理儲備類國有土地使用權(quán)初始登記4.7.1.概念整理儲備類國有土地使用權(quán)初始登記是指整理儲備工作完成后，市土地整理中心及其委托的土地整理儲備機構(gòu)新設(shè)定的國有土地使用權(quán)進行的登記。4.7.2.申請人市土地整理中心或其委托的土地整理儲備機構(gòu)。4.7.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件(1)申請書；(2)申請人身份證明；(3)土地整理儲備計劃；(4)市土地整理中心出具的委托書；(5)原房地已登記的應(yīng)提供權(quán)屬注銷證明；(6)地籍調(diào)查成果。(7)其他文件。4.7.4.審查要點(1)申請人是市土地整理中心或其委托的土地整理儲備機構(gòu)。(2)申請登記的宗地在土地整理儲備計劃范圍內(nèi)。(3)界內(nèi)原已登記的房地權(quán)屬應(yīng)注銷。屬于集體土地的，應(yīng)完成土地征收手續(xù)；屬于未利用地、農(nóng)用地的，應(yīng)完成土地轉(zhuǎn)用手續(xù)。(4)土地供應(yīng)前土地登記由各區(qū)縣國土資源分局、市區(qū)國土資源分局以及開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新區(qū)、生態(tài)城、東疆港、海河教育園等國土資源管理部門辦理。(5)登記機構(gòu)應(yīng)自受理之日起3個工作日內(nèi)完成審核。(6)符合登記條件的，核發(fā)《天津市房地產(chǎn)權(quán)證》，土地使用權(quán)類型為“整理儲備”，土地用途為“建設(shè)用地”。(7)原土地已登記、房屋未登記的，可由土地登記機構(gòu)一并辦理原土地使用權(quán)注銷登記和整理儲備類國有土地使用權(quán)初始登記。4.8.非整理儲備類國有土地供地前初始登記4.8.1.概念非整理儲備類國有土地供地前初始登記是指未納入整理儲備范圍的土地在供地前為明確權(quán)屬而進行的土地登記。4.8.2.申請人(1)土地劃撥前辦理土地登記的，由取得選址、規(guī)劃用地手續(xù)的擬用地單位代為申請。(2)土地出讓前辦理土地登記的，由取得規(guī)劃條件通知書的單位代為申請。(3)土地作價出資（入股）前辦理土地登記的，由取得規(guī)劃條件通知書的單位代為申請。4.8.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件(1)申請書；(2)申請人身份證明；(3)原房地已登記的應(yīng)提供權(quán)屬注銷證明；房、地未登記的應(yīng)提供無登記記錄的查詢證明；(4)屬于土地劃撥前辦理土地登記的，應(yīng)提交選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃核定用地圖等相關(guān)文件；(5)屬于土地出讓或作價出資（入股）前辦理土地登記的，應(yīng)提交規(guī)劃條件通知書、規(guī)劃核定用地圖等相關(guān)文件；(6)地籍調(diào)查成果；(7)其他文件。4.8.4.審查要點(1)申請人與規(guī)劃核定用地相關(guān)文件中的主體一致。(2)擬以劃撥方式供地的，具備土地劃撥部門出具的《土地劃撥前辦理土地登記通知書》（見附件）。(3)界內(nèi)原已登記的房地權(quán)屬應(yīng)注銷。屬于集體土地的，應(yīng)完成土地征收手續(xù)；屬于未利用地、農(nóng)用地的，應(yīng)完成土地轉(zhuǎn)用手續(xù)。(4))土地登記范圍與規(guī)劃核定用地圖界內(nèi)范圍一致；有必要的由供地部門與登記機構(gòu)共同對供地范圍進行審核確認，供地部門應(yīng)予以配合。(5)中心城區(qū)范圍外集體土地征為國有后的權(quán)利人為區(qū)縣人民政府；中心城區(qū)范圍內(nèi)及原國有存量等土地的權(quán)利人為市人民政府；擬供應(yīng)土地部分為整理儲備土地、部分為已征收集體土地或部分為國有存量土地的，宗地四至按擬供應(yīng)土地范圍確定，權(quán)利人登記為“天津市人民政府”。(6)登記機構(gòu)應(yīng)自受理之日起3個工作日內(nèi)完成審核。(7)符合登記條件的，核發(fā)《天津市房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件（加蓋與原件核對專用章），土地使用權(quán)類型為“待供應(yīng)”，土地用途為“建設(shè)用地”，作為辦理供地手續(xù)的要件；原件由土地登記機構(gòu)留存，待供地后受讓人申請辦理國有土地使用權(quán)初始登記時由土地登記機構(gòu)依職權(quán)一并注銷。4.9.集體土地所有權(quán)初始登記4.9.1.概念集體土地所有權(quán)初始登記是指對新設(shè)定的集體土地所有權(quán)進行的土地登記。4.9.2.申請人集體土地所有權(quán)初始登記的申請人為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織、村農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村民委員會；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織不健全的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代為申請。4.9.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件（1）權(quán)屬界線協(xié)議書、調(diào)解書、已生效的人民政府依法作出的處理決定書及復(fù)議決定書或訴訟判決書；（2）實施1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（六十條）時確定為集體所有的證明材料；（3）“四固定”時的土地清冊；（4）土地改革時頒發(fā)的土地所有證；（5）歷史沿用，土地權(quán)屬來源證明材料不齊全的，需提供鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府確定土地權(quán)屬的文件；（6）其他文件。4.9.4.審查要點（1）確定集體土地所有權(quán)的土地權(quán)屬界線協(xié)議書，需在土地管理部門組織下達成。（2）集體土地所有權(quán)登記時可以一并確定土地類別及其面積。4.10.集體土地使用權(quán)初始登記4.10.1.概念集體土地使用權(quán)初始登記是指對一宗地上新設(shè)定的集體土地使用權(quán)進行的土地登記。4.10.2.集體“四荒”土地使用權(quán)初始登記（1）概念集體“四荒”土地使用權(quán)初始登記是指以承包、租賃、拍賣等方式對新設(shè)定的農(nóng)村集體所有的“荒山、荒溝、荒丘、荒灘”用地的土地使用權(quán)進行的登記。（2）申請人集體“四荒”土地使用權(quán)初始登記的申請人為依法取得該土地使用權(quán)的單位或個人。（3）應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件①“四荒”地承包、租賃、拍賣合同或協(xié)議等；②本集體以外的單位或個人申請者另行提供批準文件；③承包、租賃、拍賣資金支付憑證；④“四荒”地開發(fā)方案；⑤其他文件。（4）審查要點①集體所有的“四荒”地使用者，可以為本村村民，也可以是有治理開發(fā)能力的企事業(yè)單位、社會團體及其他組織或個人。②“四荒”地承包(租賃)合同或“四荒”地拍賣協(xié)議的甲方(發(fā)包方、出租方或拍賣方)必須是已登記的集體土地所有權(quán)人。③承包、租賃、拍賣“四荒”地使用權(quán)，最長不得超過50年。④拍賣“四荒”地使用者應(yīng)按“四荒”地拍賣協(xié)議支付拍賣金。⑤承包、租賃或拍賣對象是本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。⑥租賃或拍賣使用權(quán)的“四荒”地必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的、未利用的土地。耕地、林地、草原以及國有未利用土地不得作為農(nóng)村“四荒”。4.10.3.農(nóng)村宅基地土地使用權(quán)初始登記（1）概念農(nóng)村宅基地集體土地使用權(quán)初始登記是指對新設(shè)定的宅基地使用權(quán)進行的土地登記。（2）申請人農(nóng)村宅基地集體土地使用權(quán)初始登記的申請人為農(nóng)村宅基地合法使用者。（3）應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件①1986年《土地管理法》實施后形成的宅基地應(yīng)提供人民政府批準文件；2007年3月1日以后形成的宅基地應(yīng)提供《建設(shè)用地批準書》。②1982年2月到1986年《土地管理法》實施期間形成的宅基地應(yīng)提供批準建設(shè)文件。③1982年2月以前形成的宅基地因歷史沿革等原因?qū)е略型恋貦?quán)屬證件不全或證據(jù)不足的，應(yīng)提交村委會出具的土地權(quán)屬來源和權(quán)屬演變的書面證明。④土地權(quán)屬界線協(xié)議書、調(diào)解書、已生效的人民政府依法作出的處理決定書及復(fù)議決定書或法院判決書。⑤其他證明文件。（4）審查要點①農(nóng)村宅基地使用者一般為本村農(nóng)民集體成員。②農(nóng)村宅基地土地使用權(quán)，按照法定面積標準依法予以登記，其面積超過法定面積標準的，在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標準面積的數(shù)量。1982年2月以前形成的農(nóng)村宅基地未經(jīng)拆遷、改建、翻建的暫按實際使用面積確定。③農(nóng)村居民一戶擁有一處宅基地的，對符合分戶建房標準規(guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有合法使用的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現(xiàn)有宅基地使用面積依法予以登記。④農(nóng)村居民一戶合法擁有多宗宅基地的，符合分戶條件的，可以分別予以登記；不符合分戶條件的，對其中的一處宅基地按法定面積標準依法予以登記。⑤國土部門須以聯(lián)系單形式請房屋登記部門及原土地登記職能部門核實原房屋、土地登記情況，并審核房、地權(quán)利是否矛盾，相關(guān)部門需給予配合，并在兩個工作日內(nèi)回復(fù)。⑥對于沒有權(quán)屬來源證明的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)。4.10.4.公共設(shè)施、公益事業(yè)集體土地使用權(quán)初始登記（1）概念鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦公共設(shè)施、公益事業(yè)用地使用權(quán)初始登記是指對一宗地上新設(shè)定的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦公共設(shè)施、公益事業(yè)用地使用權(quán)進行的土地登記。（2）申請人鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦公共設(shè)施、公益事業(yè)用地使用權(quán)設(shè)定登記的申請人為依法使用該集體土地的單位。（3）應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件①用地批準文件（含紅線圖），涉及農(nóng)用地或未利用地的應(yīng)提交轉(zhuǎn)用批準文件；②集體土地所有權(quán)人的證明文件；③其他文件。（4）審查要點①鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地使用者為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其下屬的事業(yè)單位。②國土部門須以聯(lián)系單形式請房屋登記部門及原土地登記職能部門核實原房屋、土地登記情況，并審核房、地權(quán)利是否矛盾，相關(guān)部門需給予配合，并在兩個工作日內(nèi)回復(fù)。③對于沒有權(quán)屬來源證明的集體建設(shè)用地，應(yīng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認定合法使用的，由村委會出具證明并公告30天無異議的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審批，確權(quán)登記發(fā)證。4.10.5.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)集體土地使用權(quán)初始登記（1）概念鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)集體土地使用權(quán)初始登記是指對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)或其入股（聯(lián)營）企業(yè)新設(shè)定的集體土地使用權(quán)進行的登記。（2）申請人依法批準使用集體土地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)、入股（聯(lián)營）企業(yè)。（3）應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件①市、區(qū)（縣）人民政府批準用地文件；②集體土地所有權(quán)人的證明文件；③入股（聯(lián)營）企業(yè)的，應(yīng)提供入股或聯(lián)營合同；④其他文件。（4）審查要點①鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)使用集體土地，須經(jīng)市、區(qū)（縣）人民政府批準。②集體土地所有權(quán)人的證明文件中，應(yīng)明確破產(chǎn)、兼并處分集體土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)為國有土地時，國土資源管理部門可以直接辦理土地征收手續(xù)，征地補償安置費作為清償資金。③需審核證明文件中的土地所有者與土地登記中的集體土地所有權(quán)人是否一致。④國土部門須以聯(lián)系單形式請房屋登記部門及原土地登記職能部門核實原房屋、土地登記情況，并審核房、地權(quán)利是否矛盾，相關(guān)部門需給予配合，并在兩個工作日內(nèi)回復(fù)。⑤對于沒有權(quán)屬來源證明的集體建設(shè)用地，應(yīng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認定合法使用的，由村委會出具證明并公告30天無異議的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審批，確權(quán)登記發(fā)證。4.11.土地使用權(quán)抵押初始登記4.11.1.概念土地使用權(quán)抵押初始登記是對已經(jīng)登記過的國有土地使用權(quán)或集體土地使用權(quán)宗地上新設(shè)定土地抵押權(quán)進行的土地登記。4.11.2.申請人土地使用權(quán)抵押初始登記申請人為土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人。4.11.3.應(yīng)提交的權(quán)屬來源證明及其他文件（1）《國有土地使用證》或《集體土地使用證》等土地權(quán)屬證書；（2）借款合同或其他形式的主合同；（3）土地抵押合同；（4）其他文件：①以劃撥土地使用權(quán)抵押的，抵押人與抵押權(quán)人還應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)實現(xiàn)時優(yōu)先交納出讓金的確認文件，無地上物的應(yīng)提交批準抵押文件；②以集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有權(quán)人同意抵押證明；③以共同共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明；④已經(jīng)出租的，提交承租方知悉抵押的證明材料；4.11.4.審查要點（1）下列土地不得抵押：①土地所有權(quán)；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，及以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)除外；③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；⑥無地上物劃撥國有土地使用權(quán)未經(jīng)批準不得抵押。（2）抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與抵押合同簽訂雙方一致。（3）審查土地證書與土地登記簿記載內(nèi)容是否一致，抵押合同清單與土地證書是否相符。（4）土地抵押期限不得超過土地使用期限。（5）國家租賃土地的承租土地使用權(quán)可隨地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物進行抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。（6）國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)當(dāng)從處置所得的地價款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額。（7）分割抵押的，應(yīng)先辦理宗地分割登記手續(xù)。（8）在已抵押的土地使用權(quán)上再行設(shè)定土地抵押的，應(yīng)審核：①應(yīng)提供其他抵押權(quán)人知悉的證明。②抵押權(quán)實現(xiàn)時的償還順序以他項權(quán)利登記的先后為序。（9）以最高額貸款方式設(shè)定土地使用權(quán)抵押的，抵押合同應(yīng)為最高額抵押合同，貸款額度應(yīng)在最高抵押額度內(nèi)。（10）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押，設(shè)定抵押權(quán)的集體土地使用權(quán)應(yīng)為已設(shè)定抵押的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)，及依法承包、租賃、拍賣取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)抵押應(yīng)取得集體土地所有權(quán)人書面同意，并明確處分抵押物需將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地時，土地管理部門可以直接辦理土地征收手續(xù)，征地補償安置費作為清償資金。（11）填寫土地登記簿時，在“登記的其他內(nèi)容”欄填寫日期、抵押權(quán)人名稱、抵押范圍、抵押貸款金額等。4.12.地役權(quán)初始登記4.12.1地役權(quán)初始登記是對已登記的土地所有權(quán)或土地使用權(quán)上新設(shè)定的地役權(quán)進行的土地登記。4.12.2地役權(quán)初始登記記申請人為供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人。4.12.3（1）土地權(quán)利證書；（2）地役權(quán)合同；（3）其他文件。4.12.4（1）供役地權(quán)利人應(yīng)與土地權(quán)利證書記載的土地權(quán)利人一致。（2）供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)與地役權(quán)同簽訂雙方一致。（3）地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。（4）土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立宅基地使用權(quán)時，該宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。（5）土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。5.變更登記5.1.劃撥國有土地使用權(quán)變更登記5.1.1.概念劃撥國有土地使用權(quán)變更登記，是對已登記的劃撥國有土地使用權(quán)因政府機構(gòu)、各人民團體、事業(yè)單位間轉(zhuǎn)讓（或轉(zhuǎn)移）或國有企業(yè)下屬全資國有子公司之間轉(zhuǎn)讓等原因進行變更而繼續(xù)以劃撥方式使用國有土地的使用權(quán)登記。5.1.2.申請人申請人為劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人。5.1.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件（1）人民政府或國土資源管理部門的批準文件；（2）原《國有土地使用證》；（3）房屋所有權(quán)證書等地上物附著物產(chǎn)權(quán)證明；（4）企業(yè)改制的應(yīng)提交企業(yè)改制方案及批準文件；（5）其他文件。5.1.4.審查要點（1）企業(yè)改制后可以繼續(xù)保留劃撥5年的，其劃撥土地的期限自改制方案批準之日起算，超出5年的應(yīng)辦理有償手續(xù)。5.2.劃撥國有土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的變更登記5.2.1.概念劃撥國有土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的變更登記是指以劃撥方式獲得土地使用權(quán)因使用劃撥土地期限屆滿、企業(yè)改制以及司法判決、裁定或拍賣等原因，土地使用者補辦出讓手續(xù)后進行的變更登記。5.2.2.申請人劃撥國有土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的變更登記申請人為劃撥國有土地使用權(quán)變更雙方當(dāng)事人。5.2.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件（1）人民政府或國土資源管理部門的批準文件；（2）原《國有土地使用證》；（3）《國有土地使用權(quán)出讓合同》；（4）國有土地使用權(quán)出讓金及契稅繳納憑證；（5）其他證明文件。5.2.4.審查要點（1）申請人應(yīng)與《國有土地使用權(quán)出讓合同》的受讓方一致。（2）補辦出讓應(yīng)同時符合出讓國有土地使用權(quán)初始登記的有關(guān)規(guī)定。5.3.出讓、國家租賃國有土地使用權(quán)變更登記5.3.1.概念出讓、國家租賃國有土地使用權(quán)變更登記是對經(jīng)登記的出讓、國家租賃國有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓、司法判決、裁定或拍賣等原因發(fā)生權(quán)屬改變或建設(shè)項目竣工而進行的土地登記。5.3.2.申請人出讓、國家租賃國有土地使用權(quán)變更登記申請人為出讓、國家租賃國有土地使用權(quán)變更雙方當(dāng)事人。5.3.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件（1）原《國有土地使用證》；（2）《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《國有土地使用權(quán)租賃合同》；（3）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅繳納憑證；（6）因土地使用權(quán)交換、調(diào)整、作價出資（入股）、贈與、轉(zhuǎn)讓的，提供協(xié)議，屬于在建工程的，還應(yīng)提供在建工程轉(zhuǎn)讓審核批準文件；（7）因單位合并、分立、企業(yè)兼并的，提供合同或者上級主管部門的批準文件；（8）因司法判決、裁定或拍賣的，提供司法判決、裁定或拍賣文件及證明；（9）其他文件。5.3.4.審查要點（1）下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定、查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③共同共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；④權(quán)屬有爭議的；⑤未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。（2）以出讓方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，并符合合同約定的轉(zhuǎn)讓條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋己經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書；③土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限；④受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，必須重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或簽定補充合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金及出讓年限。（3）土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同。5.4.國家作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記5.4.1.概念國家作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記是對經(jīng)登記的國家作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓發(fā)生變更而進行的登記。5.4.2.申請人國家作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記申請人為國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人。5.4.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件（1）原《國有土地使用證》；（2）國家作價出資（入股）決定書或授權(quán)經(jīng)營批準文件；（3）轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議或其他交易證明文件；（4）若已抵押，須提交抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的證明；（5）其他證明材料。5.4.4.審查要點（1）申請人應(yīng)與相關(guān)證明文件的土地使用者名稱一致。（2）國有企業(yè)改革中以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資（入股）、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補交不同用途的土地出讓金差價。以授權(quán)經(jīng)營方式處置的在使用年期內(nèi)可依法作價出資（入股）、租賃，或在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓、租賃或抵押，但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)國土資源行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，其使用年限為原土地使用權(quán)作價出資（入股）合同或授權(quán)經(jīng)營決定書約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。5.5.整理儲備類國有土地使用權(quán)變更登記5.5.1.概念整理儲備類國有土地使用權(quán)變更登記是指因按《天津市房地產(chǎn)權(quán)證》證載范圍分割供應(yīng)土地，或不同地塊合并供應(yīng)土地，或土地整理儲備機構(gòu)變更名稱的，應(yīng)由土地整理儲備機構(gòu)申請辦理土地分割、合并或變更名稱的變更登記。5.5.2.申請人市土地整理中心或其委托的土地整理儲備機構(gòu)。5.5.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件(1)申請書；(2)申請人身份證明；(3)原土地整理儲備機構(gòu)已取得的房地產(chǎn)權(quán)證；(4)土地分割或合并或整理儲備機構(gòu)變更名稱的相關(guān)文件；其中，屬于擬劃撥土地分割或合并的，應(yīng)提供選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃核定用地圖等相關(guān)文件；屬于擬出讓或作價出資（入股）分割或合并的，應(yīng)提供規(guī)劃條件通知書、規(guī)劃核定用地圖等相關(guān)文件。屬于整理儲備機構(gòu)變更名稱的，應(yīng)提交原頒發(fā)身份證件機關(guān)出具的姓名或者名稱變更的證明文件；(5)經(jīng)測繪監(jiān)管部門驗收的測繪成果報告。原無解析坐標成果的，應(yīng)當(dāng)提供地籍調(diào)查成果；(6)其他文件。5.5.4.審查要點(1)屬于土地分割或合并的，變更登記范圍應(yīng)與規(guī)劃核定用地圖界內(nèi)范圍一致。(2)屬于變更名稱的，申請變更登記的內(nèi)容與有關(guān)文件證明的變更事實一致。(3)登記機構(gòu)應(yīng)自受理之日起3個工作日內(nèi)完成審核。(4)符合登記條件的，擬供地部分核發(fā)《天津市房地產(chǎn)權(quán)證》，其中復(fù)印件作為辦理供地手續(xù)的要件，原件由土地登記機構(gòu)留存（待供地后受讓人申請辦理國有土地使用權(quán)初始登記時由土地登記機構(gòu)依職權(quán)一并注銷）；裁余部分為原權(quán)利人核發(fā)《天津市房地產(chǎn)權(quán)證》。5.6.集體土地所有權(quán)變更登記5.6.1.概念集體土地所有權(quán)變更登記是對已登記的集體土地所有權(quán)權(quán)屬發(fā)生改變而進行的土地登記。5.6.2.申請人（1）因土地被征收，集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地，而導(dǎo)致集體土地所有權(quán)面積減少的，由原農(nóng)民集體申請。（2）村農(nóng)民集體所有土地因鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公益事業(yè)建設(shè)依法批準，變?yōu)猷l(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有土地的，村農(nóng)民集體與鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體共同申請。（3）因交換、調(diào)整等原因?qū)е录w土地所有權(quán)變更的，交換、調(diào)整土地的各方共同申請。5.6.3.應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件（1）原《集體土地所有證》；（2）因土地被征收，集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地，而導(dǎo)致集體土地所有權(quán)面積減少的，還應(yīng)提供土地征收協(xié)議及批準文件；（3）村農(nóng)民集體所有土地因鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公益事業(yè)建設(shè)依法批準，變?yōu)猷l(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有土地的，還應(yīng)提供補償協(xié)議及土地使用批準文件；（4）因交換、調(diào)整等原因?qū)е录w土地所有權(quán)變更的，還應(yīng)提供集體土地所有權(quán)交換或調(diào)整協(xié)議及相應(yīng)的批準文件；（5）其他文件。5.6.4.審查要點（1）集體土地交換、調(diào)整的，必須經(jīng)過縣級以上人民政府批準。5.7.集體土地使用權(quán)變更登記5.7.1.集體“四荒”土地使用權(quán)變更登記（1）概念集體“四荒”土地使用權(quán)變更登記是指對已登記的集體“四荒”土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生改變而進行的土地登記。（2）申請人“四荒”地集體土地使用權(quán)變更前后的權(quán)利人。（3）應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件①原《集體土地使用證》；②集體“四荒”土地流轉(zhuǎn)協(xié)議；③處分抵押財產(chǎn)的，要提交抵押合同和法院處分抵押財產(chǎn)的裁定等證明文件；④集體“四荒”土地流轉(zhuǎn)批準文