生態(tài)城項目可行性報告

生態(tài)城項目可行性報告生態(tài)城項目可行性報告生態(tài)城項目可行性報告（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯?。┥鷳B(tài)城項目可行性報告生態(tài)城項目可行性報告#八、國民經(jīng)濟評價與經(jīng)濟影響分析一、中國城鎮(zhèn)進程中的主要問題（一） 宜居土地和水資源相對短缺、人地矛盾尖銳，中國適宜居住的土地資源非常匱乏。通過綜合高程、年降水量、 一10C積溫、土地利用、土壤侵蝕、地形坡度、地貌等各地理因素對人類居住地適宜性的影響分析，一類宜居土地約占全國國土面積的19%其中55%為耕地；居住適宜度為二類以上的地區(qū)約占全國土地面積的 26%。一類宜居土地主要分布在海岸線和東部地區(qū)，與優(yōu)質(zhì)農(nóng)田高度重合。而中國人均耕地只有1.4畝，僅為世界平均水平的40%而且總量還在不斷減少。1999-2004年間，年均減少耕地1840萬畝。另據(jù)國土資源部統(tǒng)計，"十五"期間，建設(shè)用地共占用土地3285萬畝，平均每年657萬畝。其中獨立工礦企業(yè)用地 1315萬畝，城鎮(zhèn)建設(shè)用地618萬畝，交通設(shè)施用地546萬畝，村莊建設(shè)用地477萬畝，特殊用地（包括水利建設(shè)）329萬畝。此外，中國人均淡水資源只有2290多m而且分布非常不均勻。中國的人口和水土資源與世界其他大國相比，人口密度是最高的，而人均資源是最少的，如人均水資源只有加拿大的2.3%，而森林總面積不到俄羅斯的 18%總之，因為中國是以占全球7%勺耕地和7%的淡水資源來支撐占全球21%人口的城市化，其挑戰(zhàn)尤為嚴峻。（二） 建筑能耗過快增長，能量供求關(guān)系失衡中國正面臨著非常嚴峻的能源短缺問題，即使是儲量最為豐富的煤炭資源，人均占有量也只有全球平均水平的45%人均石油、天然氣儲量僅占全球平均水平的 11%和4%同時，中國氣候以冬寒夏熱為主要特點，與世界上同緯度地區(qū)相比，冬季氣溫偏低5?15C，夏季氣溫偏高1?2.5C。所以，需要消耗更多的能源來維持舒適的室內(nèi)溫度；正處于城市化高速發(fā)展期的中國，每年將新增 20億平方米建筑，目前僅北京、上海的年建筑總量就超過了整個歐洲同期的建筑量?，F(xiàn)有400億平方米的建筑絕大部分是不節(jié)能的， 裝上空調(diào)之后，往往有40%以上的能源被浪費了。隨著生活水平的提高，城市的建筑能耗正在快速增長。 以上海市為例，1993年上海市夏季最高用電負荷只有 530萬kW而10年后的2004年，已達到1500萬kW。相對世界其他國家而言，中國人均耗量數(shù)量雖然較低，但增長速度較快。如果擁有 13億人口的中國選擇美國的城市化模式，全人類的生存和發(fā)展就需要3個以上地球的資源來支撐。（三）機動化與城市化同步發(fā)生，城市蔓延趨勢明顯近幾年來，隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的提高，民用汽車擁有量快速增長。 1979-2004年全國汽車保有量年均增長率達到 12.18%，高于GDP的增長率）。如按2005-2010年增12.4%、2010-2020年增9.5%推算：至U2010年，汽車保有量將達5427萬輛，2020年達1.34-1.45億輛。如果我國13億人口達到歐盟或者是美國的人均汽車擁有量，那將喝光全球的石油。除此之外，人們一旦擁有了汽車，居住點選擇的空間范圍將大大擴展， "車輪上的城市化"將難以避免。目前，中國人口稠密地區(qū)的郊區(qū)化、城市人口密度下降的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。前50年，中國基本保持了高密度的城市化發(fā)展模式，每平方公里建成區(qū)約1萬人口。但是近幾年，隨著機動化的到來，人口密度下降的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。 美國在城市化的過程，城市人口密度從1890年的將近8000人/平方英里，下降到1990年的不到4000人/平方英里。中國的人口密度如果持續(xù)下降，那大部分的耕地將被建筑、道路、停車場所覆蓋。民用汽車將大量增加，也將使大城市的交通擁堵和空氣污染越來越嚴重。二、建設(shè)生態(tài)城的意義及作用（一） 展示經(jīng)濟蓬勃、資源節(jié)約、環(huán)境友好、社會和諧的新型城市典范，表明某某在解住宅決環(huán)境問題上的負責任的態(tài)度。20世紀中葉開始，科學技術(shù)的迅速發(fā)展和世界經(jīng)濟的迅速增長，人類活動正在改變地球的生態(tài)系統(tǒng)，氣候變化、臭氧層破壞、森林破壞和物種多樣性減少成為世界需要共同面對的主要問題。生態(tài)城的建設(shè)顯示某某應對全球環(huán)境問題、加強環(huán)境保護、節(jié)約資源和能源、構(gòu)建和諧社會的決心，將作為中國和其他城市可持續(xù)發(fā)展的樣板。在建設(shè)生態(tài)城過程中，將探索新型城市發(fā)展模式，將生態(tài)城建設(shè)成為展示經(jīng)濟蓬勃、資源節(jié)約、環(huán)境友好、社會和諧的新型城市典范。（二） 對深入貫徹落實科學發(fā)展觀、建設(shè)生態(tài)文明、探索城市可持續(xù)發(fā)展具有重要的創(chuàng)新示范意義。以人為本，全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的科學發(fā)展觀是黨從新世紀新階段黨和國家事業(yè)發(fā)展全局出發(fā)提出的重大戰(zhàn)略思想。黨的十七大又提出要"建設(shè)生態(tài)文明，基本形成節(jié)約能源資源和保護生態(tài)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長方式、消費模式 "。某某國際生態(tài)城生態(tài)城的宗旨就是要實現(xiàn)人與人和諧共存、人與經(jīng)濟活動和諧共存、人與環(huán)境和諧共存，運用生態(tài)經(jīng)濟、生態(tài)人居、生態(tài)環(huán)境、生態(tài)文化、和諧社區(qū)、科學管理的新理念，建設(shè) ”社會和諧、經(jīng)濟高效、生態(tài)良性循環(huán)的人類居住形式 "，構(gòu)建自然、城市與人融合、互惠共生的有機整體，成為可持續(xù)發(fā)展的范例。（三） 落實政府對旅順口區(qū)戰(zhàn)略部署的重要途徑依據(jù)2009年12月某某市政府正式下發(fā)了《某某市人民政府辦公廳關(guān)于加強某某市濕地保護的通知》及國家林業(yè)局濕地保護管理中心下發(fā)的林濕綜字【2010】1號文件和旅順口區(qū)第十六屆人大三次會議上的政府工作報告精神及未來的旅順口區(qū)要圍繞西北部臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、 旅順產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技創(chuàng)新區(qū)、都市農(nóng)業(yè)區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)和自然保護區(qū)六大功能區(qū)， 新建五城一都”。其中五城”中的重中之重就是生態(tài)之城”。而某某國際生態(tài)城生態(tài)城的建設(shè)將是旅順口區(qū)建設(shè)生態(tài)之城的重大手筆，是歷史賦予旅順口區(qū)的使命。隨著一大批重大項目和重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，旅順口區(qū)已成為某某最大的經(jīng)濟增長點，現(xiàn)代旅游行業(yè)已具規(guī)模，現(xiàn)代交通體系框架已基本建立。生態(tài)城的建設(shè)有利于旅順口區(qū)在生態(tài)建設(shè)和資源節(jié)約利用方面進行積極的探索，走出一條資源節(jié)約和環(huán)境友好的新型發(fā)展道路，為某某的城市發(fā)展積累有益的經(jīng)驗，并為全國提供示范和借鑒。（四）平衡區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。建設(shè)“某某國際生態(tài)城”項目是平衡區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。旅順口區(qū)是我國著名的風景名勝區(qū)、 旅游度假勝地，擁有得天獨厚的自然景觀和深厚的人文底蘊，同時也是國家重要的自然資源濕地的分布區(qū)域。建設(shè)某某國際生態(tài)城生態(tài)城，可在營造優(yōu)美舒適的人居環(huán)境基礎(chǔ)上，大力拉動旅順經(jīng)濟發(fā)展，平衡區(qū)域經(jīng)濟。在生態(tài)城建設(shè)過程中，將在城市規(guī)劃、環(huán)境保護、資源節(jié)約、循環(huán)經(jīng)濟、生態(tài)建設(shè)、可再生能源利用、中水回用、可持續(xù)發(fā)展以及促進社會和諧等方面實現(xiàn)自然環(huán)境與人文景觀的完美結(jié)合，實現(xiàn)共享綠色生態(tài)，造福人民。作為21世紀城市建設(shè)發(fā)展的方向，生態(tài)城已經(jīng)成為被廣為倡導的形式。然而在我國，生態(tài)城尚處于發(fā)展初期，無論是消費者，還是經(jīng)營管理者對生態(tài)城的認識還存在一些明顯的誤區(qū)，再者缺乏足夠的經(jīng)驗，使生態(tài)城在發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些困難和問題：生態(tài)效益未得到充分體現(xiàn)。生態(tài)旅游的發(fā)展缺乏科技依托。生態(tài)解譯系統(tǒng)不健全，環(huán)境教育功能未能體現(xiàn)。生態(tài)城相關(guān)的指標體系尚不健全。生態(tài)城的經(jīng)營管理缺少行業(yè)經(jīng)驗。相關(guān)的政策法規(guī)嚴重滯后。我國生態(tài)城在發(fā)展過程中雖然存在一些問題，但生態(tài)城作為一種全新的城市發(fā)展模式，它是實現(xiàn)由粗放型的開發(fā)向可持續(xù)性開發(fā)轉(zhuǎn)變的最佳選擇。上述問題是在生態(tài)城發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，也只有在其逐步發(fā)展的過程中來解決，只要有針對性地在生態(tài)城的人力資源、科技手段、管理體制等方面采取措施，我國生態(tài)城必將順應發(fā)展趨勢健康快速地發(fā)展。8.1該項目建設(shè)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①資源方面：項目區(qū)內(nèi)的濕地、山體、林地等形成地球上具有多種獨特功能的生態(tài)系統(tǒng)，它不僅為人類提供大量食物、原料和水資源，而且在維持生態(tài)平衡、保持生物多樣性和珍稀物種資源以及涵養(yǎng)水源、蓄洪防旱、降解污染調(diào)節(jié)氣候、補充地下水、控制土壤侵蝕等方面均起到重要作用。除此之外，濕地還是位于陸生生態(tài)系統(tǒng)和水生生態(tài)系統(tǒng)之間的過渡性地帶，在土壤浸泡在水中的特定環(huán)境下，生長著很多濕地的特征植物。濕地廣泛分布于世界各地，擁有眾多野生動植物資源，是重要的生態(tài)系統(tǒng)。很多珍稀水禽的繁殖和遷徙離不開濕地，因此濕地被稱為“鳥類的樂園” 。濕地強大的的生態(tài)凈化作用，因而又有“地球之腎”的美名因此濕地是地球上有著多功能的、富有生物多樣性的非常稀有和寶貴的生態(tài)資源，是人類最重要的生存環(huán)境之一。而本項目通過打造專業(yè)化的生態(tài)城來真正實現(xiàn)小孤山國家5A級濕地景區(qū)的價值提升，把小孤山打造成某某最大的濕地景觀，以濕地資源為依托，以山水、湖濱為背景，是自然環(huán)境與人文景觀的完美結(jié)合，是集產(chǎn)業(yè)、游覽、觀光、休閑、度假、宜居為一體的綜合型綠色生態(tài)區(qū)。打造某某國際生態(tài)城，這種規(guī)劃具備最高端場所所有的基本要求，是一個高端消費的所在，這種主題定位和項目操作，不僅僅拉動土地價值的增值，必然牽動我們提升其價值的信心。綜上所述，可見當今生態(tài)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是世界產(chǎn)業(yè)規(guī)模最大，發(fā)展速度最快的產(chǎn)業(yè)，生態(tài)城是一種全新的、可持續(xù)的發(fā)展模式。在城市化、工業(yè)化速度日益加快，人們物質(zhì)生活水平日益提高的同時，其生活環(huán)境質(zhì)量卻面臨下降的趨勢，而生態(tài)城是滿足廣大消費者回歸自然、享受自然這一需求的一種最佳方式。因此，就未來市場而言，生態(tài)城占據(jù)極大的優(yōu)勢。社會效益分析項目的發(fā)展，將對某某市國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和人民生活水平的不斷提高起到巨大的促進作用。各項產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)除具有巨大的經(jīng)濟效益外，還具有明顯的社會效益。而且對當?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善、地方投資環(huán)境改善等起到極大的推動作用。帶動交通運輸業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)及其他多種服務業(yè)一起發(fā)展，從而促進地方經(jīng)濟的全面繁榮。生態(tài)城的建設(shè)既符合某某市旅順口區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略目標要求，也是某某市旅順口區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標的重要支持。并且隨著項目區(qū)的不斷完善和擴大，同時又將為周邊人群直接提供大量的就業(yè)機會，對某某市經(jīng)濟的發(fā)展和某某市人民收入的提高起到積極的推動作用。此外，隨著項目自然生態(tài)環(huán)境的改善， 將為周邊的城市、鄉(xiāng)村、農(nóng)業(yè)、旅游等行業(yè)的發(fā)展帶來新的契機；再現(xiàn)自然化的生態(tài)城景觀，將成為市民游憩娛樂的新熱點。8.2生態(tài)效益分析該項目實施后，對生態(tài)保護區(qū)的保護和治理將起到非常重要的作用。鑒于項目“突出自然生態(tài)”的發(fā)展思想，生態(tài)環(huán)境保護、景觀資源保護的原則已貫徹到項目開發(fā)的各個方面，因此，項目的實施將對本區(qū)域動、植物物種等的繁衍、生棲、保護起到積極的促進作用。同時，項目實施后，當?shù)鼐用駮饾u認識到自然資源和生態(tài)環(huán)境的保護在發(fā)展中的作用，從而積極地參與到旅游資源與生態(tài)環(huán)境保護工作中來。項目的建設(shè)將避免無序化的開發(fā)可能給脆弱的生態(tài)環(huán)境帶來災難性的后果，從而實現(xiàn)通過合理規(guī)劃開發(fā)促進保護項目區(qū)內(nèi)的自然生態(tài)環(huán)境，合理永續(xù)利用生態(tài)資源，使項目走上保護、利用、創(chuàng)益、再保護、再利用、再創(chuàng)益的良性循環(huán)道路。生態(tài)城社會效益分析⑴進一步提高某某市文化知名度隨著生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展，專家、學者、新聞工作者和游客將紛至沓來，通過游憩、繪畫、攝影、錄像和宣傳等活動，將迅速提高該生態(tài)城及某某市的知名度。⑵促進生態(tài)文化的形成生態(tài)是綠色文化的主體之一，通過參觀與旅游，不但可以滿足人們向往、回歸大自然的愿望，也喚起了公眾的自然保護意識，可以促進自然資源保護工作，推動精神文明建設(shè)，促進生態(tài)文化的形成，激發(fā)了人們熱愛祖國、熱愛大自然的情感。該項目建成，將為某某，乃至遼寧省地區(qū)帶來新的經(jīng)濟增長點。與此同時，將對當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大的變化，某某將轉(zhuǎn)變成生態(tài)旅游城市。生態(tài)城本身將提供 90000人的就業(yè)機會，并且對交通、飲食等相關(guān)行業(yè)，帶來高速發(fā)展，從而創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。⑶科研、科普教育的理想基地該生態(tài)城以得天獨厚的自然地理條件、區(qū)位優(yōu)勢、獨特的濕地生態(tài)系統(tǒng)類型、多樣的自然景觀等成為濕地生態(tài)系統(tǒng)及生物多樣性的重要研究基地及科普教育、教學實習的理想場所。⑷加強社區(qū)群眾愛護濕地、保護生態(tài)資源的意識通過開展各種形式的科普宣傳和教育，加大了對生態(tài)的保護和宣傳力度，增強了群眾愛護濕地、保護生態(tài)資源的意識，豐富和提升了濕地生態(tài)文化的內(nèi)涵和層次，使愛鳥和保護濕地生態(tài)成為每一個人的自覺行為和光榮職責。⑸為我國北方生態(tài)系統(tǒng)的恢復樹立工程示范通過項目建設(shè)，將及時總結(jié)出一套適合我國北方特點的生態(tài)恢復建設(shè)和管理經(jīng)驗，形成生態(tài)系統(tǒng)監(jiān)測和信息管理決策系統(tǒng)，為我國北方地區(qū)洪泛平原濕地科學管理和積極保護與恢復提供了理論與技術(shù)支持，為研究濕地生態(tài)系統(tǒng)的退化機制和恢復技術(shù)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和實踐指導。⑹構(gòu)建某某市和諧社會建設(shè)項目的實施，可以進一步改善某某市的生態(tài)質(zhì)量，成為某某市建設(shè)“環(huán)境友好型”和諧社會的重要組成內(nèi)容，實現(xiàn)某某市人與自然的和諧統(tǒng)一。8.3生態(tài)城的積極作用歸納總結(jié)起來，如果規(guī)劃設(shè)計的好，配套設(shè)施齊全，管理完善，生態(tài)城有可能的積極作用有 ：8.3.1如果設(shè)計的合理，既能保護生態(tài)，又能給市民一個游覽觀光、休閑、科普、鍛煉身體的活動場所。其中的濕地公園森林公園在人們想要理解濕地時，可以不用遠途勞頓而且享受較好的服務設(shè)施，就可以看到自然界的或是模擬自然界的濕地景觀。城市濕地公園是一種積極的保護和利用措施。8.3.2保護物種多樣性，有可能成為城市中動植物的生長、棲息地和避難所。8.3.3可以進行一定的科學研究。8.3.4美化城市環(huán)境。8.3.5調(diào)節(jié)小氣候，吸收二氧化碳、產(chǎn)生氧氣或負氧離子等有益成分。8.3.6可以有一些降解污染和凈化水質(zhì)的作用。8.3.7城市安全的緩沖地帶，當有火災、地震、甚至洪水等災害時，可起到一定作用。8.3.8經(jīng)濟效益。a間接方面：可以帶動周邊房地產(chǎn)發(fā)展，帶動城市經(jīng)濟。提升城市知名度，促進招商引資。b直接方面：產(chǎn)業(yè)園區(qū)可在建成后帶來直接的經(jīng)濟效益， 包括創(chuàng)造稅收、提供就業(yè)崗位、帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等積極作用。旅游景點有公園門票（如果有門票的話）和銷售濕地中植物或相關(guān)產(chǎn)出物所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益。但是一般說來，國內(nèi)公園的門票通常不足以維護自身正常運轉(zhuǎn) ；考慮到濕地公園應以保護為主，不應過度強調(diào)通過銷售濕地中植物或相關(guān)產(chǎn)出物所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益。宜居住宅區(qū)的開發(fā)銷售也將帶來直接經(jīng)濟效益，同時為濕地公園及森林公園的前期開發(fā)提供資金上的保障。通過以上分析可知，總的說來，建設(shè)生態(tài)是利大于弊的。單是從可以積極的保護利用濕地資源方面就值得我們?nèi)氖逻@項事業(yè)。同時，在生態(tài)城建成之后，會很大程度帶動這一地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟，從社會效益來說：生態(tài)城建成后，可提供住宅近20000套，將切實解決一部分人民的生活及居住問題。由于生態(tài)城注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，集生態(tài)產(chǎn)業(yè)、旅游、居住為一體，它將成為旅順南路開發(fā)區(qū)內(nèi)甚至某某市又一個亮點，為某某市乃至外地來某某安居的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，使本地人民能夠更好的生活和工作，社會效益極為可觀。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設(shè)施以及便利的交通，無疑將在某某市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于進一步美化某某市的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的九、資源、環(huán)境評價與濕地環(huán)保在項目建設(shè)的過程中應以降低資源消耗措施、竟可能減小對造成對環(huán)境的影響及污染物的達標排放，都應該復合環(huán)保部門的要求，以及各個相關(guān)部門的法律法規(guī)。并充分應用先進技術(shù)實現(xiàn)降低能耗、低碳節(jié)能，以實現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟效益。9.1工程建設(shè)前的環(huán)境情況9.1.1目標工程建設(shè)及環(huán)境評價的地址方位項目位于旅順塔河灣區(qū)域，向北為大學城，向南與億達藍灣相接，向西為旅順新城區(qū)、向東為高新園區(qū)，總面積13.73平方公里，其中居住區(qū)域 5平方里。項目地貌呈現(xiàn)原生態(tài)原生態(tài)自然地域，地域有山地、濕地、水庫。9.1.2目標工程建設(shè)開發(fā)的原則按照“嚴格保護，統(tǒng)一管理，合理開發(fā)，永續(xù)利用。原則進行開發(fā)。（1） 尊重與服從旅順總體規(guī)劃要求，突出小孤山山水特色、濕地的自然景觀特色和鄉(xiāng)韻民俗地域特色，使小孤山景區(qū)真正成為東北旅游的重要景區(qū)。（2） 以發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游為契機，兼顧風景區(qū)的功能，滿足人們休閑娛樂、觀光度假的多方面的需求。（3） 在切實保護、恢復生態(tài)資源的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮濕地風景資源的優(yōu)勢與潛力，合理開發(fā)利用，加強地被植物和植物景觀培育，維護生態(tài)良性循環(huán)，形成具有獨特風格的游覽體系。（4） 堅持規(guī)劃的科學性與可行性相結(jié)合的原則，近期、中期與遠期相結(jié)合，并強調(diào)環(huán)境效益、社會效益與經(jīng)濟效益相統(tǒng)一。（5） 可持續(xù)地利用和開發(fā)區(qū)內(nèi)資源。9.2項目實施過程中環(huán)境的影響及其對策921工程建設(shè)對環(huán)境的影響建筑垃圾污染的控制對施工噪聲污染的對粉塵污染的控制⑤對生態(tài)環(huán)境影響9.2.2建設(shè)中對環(huán)境的影響的緩解措施成立環(huán)保領(lǐng)導小組配備一定數(shù)量的環(huán)保設(shè)施和技術(shù)人員，采取一系列有效措施，嚴格控制施工污染，減少排圬，重點是保護生態(tài)環(huán)境，減少對生態(tài)的破壞，恢復原始的生態(tài)環(huán)境和生態(tài)平衡。從施工設(shè)計到施工組織和施工均對環(huán)境保護進行重點考察。設(shè)計方面應考慮排水排污、公路邊坡保護和生態(tài)恢復、棄碴場地的修筑、防洪和防泥石流措施、減少對生態(tài)的破壞和及時恢復生態(tài)環(huán)境，重點景區(qū)不允許修筑建筑物和施工臨時設(shè)施。施工單位嚴格按設(shè)計施工，全面完成施工任務的同時，確保達到環(huán)境保護要求。組織所有施工人員學習，提高大家的環(huán)保意識，明確本工程環(huán)保要點，使大家自覺進行環(huán)境保護。嚴格遵守國家有關(guān)環(huán)境保護的法令法規(guī)。對施工噪聲污染的控制施工中嚴格遵守《中華人民共和國噪聲標準（建筑工工場地噪聲限值） GB12523-90》，采取適當?shù)拇胧┦故┕ぴ肼暱刂圃趪以肼晿藴蕵O限內(nèi)。定期或適時維修不良設(shè)備，以減少因松動零件震動或降低噪音部件損壞而產(chǎn)生強烈的噪聲。專業(yè)人員隨時檢查，發(fā)現(xiàn)噪聲超標立即采取有效措施進行排除。對粉塵污染的控制1、 施工中嚴格遵守《中華人民共和國空氣質(zhì)量標準GB3095-1996》，確保由于施工產(chǎn)生的空氣懸浮顆粒（ TSP）不超標。2、 在設(shè)備選型時，選擇低污染設(shè)備，對可能造成粉塵污染的設(shè)備安裝空氣污染控制系統(tǒng)與設(shè)備同步運行。對生態(tài)環(huán)境的保護及措施在景區(qū)進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時，力求做到保護好自然生態(tài)環(huán)境。道路施工必須采取有效的防護措施，防止破壞生態(tài)環(huán)境，選線時要避免大挖大填，盡量移挖作填，減少廢棄土石方工程；道路邊坡盡量采用生物措施，利用當?shù)貧夂驐l件，種植適生樹木和植草，盡可能恢復原有地貌景觀。同時，禁止在景區(qū)內(nèi)從事采石、砍樹等改變自然地貌，破壞和影響景觀的活動。實施環(huán)境保護工程，推行太陽能、風能等清潔能源的利用，減少大氣污染物的排放，能很好保持景區(qū)的大氣環(huán)境；新建垃圾處理和污水處理設(shè)施，可有效減少因發(fā)展旅游業(yè)給環(huán)境帶來的破壞，促進社會、經(jīng)濟和旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。供電、通信、給排水等電纜、管道的埋設(shè)要進行統(tǒng)一規(guī)劃，并且要有植被恢復措施，盡量統(tǒng)一，同時布設(shè)，避免反復開挖，不利于植被恢復。1、 安裝沖洗設(shè)施，確保離開工地的車輛上不能把土、泥、碎片等類似物體帶到公共道路上影響城市環(huán)境。2、 施工排污不流入主要河道，施工廢水、生活污水必須按設(shè)計方案進行沉淀處理；為防止大氣污染，施工機械車輛消音凈化系統(tǒng)要完好。3、 生活垃圾棄臵在半密封的池中，定期處理，并定期對周圍噴藥消毒，以防蚊蠅滋生，病毒傳播。生活垃圾的處理必須達到設(shè)計要求。4、 保護原有植被，對合同規(guī)定的施工界限外的植物、樹木，必須盡力維持原狀?？吵龢淞只蚱渌?jīng)濟植物時，應事先征得所有者業(yè)主的指示同意；盡可能的減少對森林和植被的破壞。5、 保護野生動物，施工期間嚴禁開槍打獵，捕殺野生動物，發(fā)現(xiàn)野生動物在保護好的同時，及時同環(huán)保局或有關(guān)單位聯(lián)系，妥善處理。6、 做好碴場的防護工作，施工棄碴必須堆放在業(yè)主指定地點，防止暴雨沖刷棄碴堵塞流水通道形成泥石流而發(fā)生二次災害，造成生態(tài)環(huán)境的破壞。7、 施工單位應積極與地方環(huán)保部門取得聯(lián)系，并按照招標文件、國家法律法規(guī)以及業(yè)主和監(jiān)理工程師的指令，制訂詳細的環(huán)境保護方案。9.3項目完成后的環(huán)境的影響及其對策9.3.1生活垃圾的污染實現(xiàn)垃圾分裝，建立垃圾回收站，利用垃圾燃燒發(fā)電用于區(qū)內(nèi)公用設(shè)施供電，達到節(jié)能減排要求。932廢水排放的污染建設(shè)污水廠，建筑廢水、生活廢水的排放，將生產(chǎn)建設(shè)過程中產(chǎn)塵的廢液集中起來，之后進行集中處理。通過砂濾及活性碳過濾等處理，使有害物質(zhì)和懸浮物均達到環(huán)保要求標準，進行達標排放。9.4環(huán)保部門的要求相應體系及條文9.4.1評價原則及依據(jù)方法評估原則：科學性原則。評估應能夠科學準確地反映生態(tài)城的自然屬性、建設(shè)、管理、維護和運營等方面的狀況。定量化原則。所有的評估指標都有確定的權(quán)重分值以及根據(jù)評估標準確定的分值。可操作性原則。評估方法簡單易用，計算簡便，可操作性強評估依據(jù)：《LY/T1754-2008中華人民共和國林業(yè)行業(yè)標準》《國家濕地公園評估標準》《GB3095-1996環(huán)境空氣質(zhì)量標準》《GB3096-2008聲環(huán)境質(zhì)量標準》《GB3838-2002地表水環(huán)境質(zhì)量標準》《GB156181995土壤環(huán)境質(zhì)量標準》9.4.2生態(tài)城規(guī)劃的指標評價內(nèi)容與方法生態(tài)城評價，就是評價者對生態(tài)城生態(tài)系統(tǒng)的屬性與人類需要之間價值關(guān)系所反應的活動。生態(tài)城的指標評價是了解生態(tài)城發(fā)展狀況的主要方法之一，對生態(tài)城的規(guī)劃有很大的幫助。生態(tài)城指標評價主要是根據(jù)建設(shè)要達到的主要目標，所以主要分為：生態(tài)指標、社會指標、經(jīng)濟指標。生態(tài)城的生態(tài)指標評價生態(tài)城生態(tài)指標評價主要有：濕地及其邊緣植被種類數(shù)量分布程度，動植物的數(shù)量分布情況，河道、湖泊或海岸沖刷淤積程度；水質(zhì)狀況，生物量大小，水源穩(wěn)定狀況，濕地面積，濕地生物多樣性，濕地受威脅的程度。調(diào)節(jié)城市區(qū)域小氣候程度的大小、凈化水源及調(diào)洪蓄水能力大小等生態(tài)功能。這些生態(tài)指標涉及到生態(tài)城內(nèi)部景觀結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性與生態(tài)系統(tǒng)的健康運轉(zhuǎn)，對其進行科學的評價了解其指標的大小，對生態(tài)城的健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。生態(tài)城的社會指標評價生態(tài)城是一個既可以進行旅游的場所同時也具有科研、教育、宣傳、居住的功能。首先，通過生態(tài)城的建立能夠擴大當?shù)鼐用竦穆糜畏秶吞嵘糜螜n次，豐富了居民的精神生活；其次，在生態(tài)城內(nèi)開展生態(tài)宣傳提高了居民的環(huán)境保護意識，形成愛護環(huán)境，保護生態(tài)資源的良好氛圍，構(gòu)建人類和諧家園；第三，開展科普教育是生態(tài)城的一個主要功能，主要是通過對城市居民及游人開展生態(tài)重要性的宣傳，使他們懂得保護生態(tài)資源就是保護人類的家園，宣傳生態(tài)資源對人類的巨大作用；第四，開展科學研究。濕地生態(tài)系統(tǒng)是地球上三大系統(tǒng)（森林生態(tài)系統(tǒng)、海洋生態(tài)系統(tǒng)、濕地生態(tài)系統(tǒng)）之一，其具有豐富的動植物多樣性及穩(wěn)定的生態(tài)系統(tǒng)，里面蘊含著許多的具有重要價值的資源，對其研究主要集中在：濕地生態(tài)系統(tǒng)動態(tài)發(fā)展情況、研究動植物多樣性及種群結(jié)構(gòu)的變化、珍稀物種的個體生存狀況等一系列科學考察。第五：通過居民參與生態(tài)城的建設(shè)及管理能夠在社區(qū)中形成團結(jié)友愛、互助的良好關(guān)系，促進人與人之間的信息交流及和諧相處。生態(tài)城的社會指標評價也主要是從這幾個方面：一是通過生態(tài)城的建立，對當?shù)鼐用窬裆钐岣叩某潭燃柏暙I大小，二是居民環(huán)保意識的強弱及主動參與生態(tài)城管理積極性的大小，三是通過開展生態(tài)城教育，居民對其掌握的程度及是否認同此項活動，四是科研價值大小，五是通過參與生態(tài)城的管理是否能達到居民之間的協(xié)同工作，互幫互助的良好氛圍。生態(tài)城的經(jīng)濟指標評價生態(tài)城的經(jīng)濟收入分為直接性的經(jīng)濟收入和間接性的經(jīng)濟收入。大部分的生態(tài)城的直接經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，主要來自三個方面：一是生態(tài)旅游門票的收入，一部分濕地公園是靠園內(nèi)的天然的魚塘和種植一些花卉等產(chǎn)業(yè)來增加收入；二是生態(tài)產(chǎn)業(yè)的收入，同時能帶動周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加當?shù)氐木用竦氖杖耄黾泳蜆I(yè)機會。三是銷售住宅的收入。間接收入是生態(tài)城通過表現(xiàn)出來的生態(tài)效益、社會效益轉(zhuǎn)換成的經(jīng)濟價值。經(jīng)濟指標主要是針對以上內(nèi)容，合理的評價其貢獻值的大小。9.5環(huán)境保護評估9.5.1本方案的自然條件介紹生態(tài)城內(nèi)含一個國家級濕地公園、一個國家森林公園。濕地公園是指擁有一定規(guī)模和范圍，以濕地景觀為主體，以濕地生態(tài)系統(tǒng)保護為核心，兼顧濕地生態(tài)系統(tǒng)服務功能展示、科普宣教和濕地合理利用示范，蘊涵一定文化或美學價值，可供人們進行科學研究和生態(tài)旅游，予以特殊保護和管理的濕地區(qū)域。本案所在地區(qū)生態(tài)及濕地現(xiàn)狀及保護對策本案所在地區(qū)為：某某市旅順口區(qū)龍頭鎮(zhèn)，由于長期以來人們對濕地生態(tài)價值認識不足，加上保護管理能力薄弱，自然濕地面積急劇減少，生態(tài)功能逐步退化。從資料我們可以很明顯的看出，由于濕地環(huán)境自身的演化、發(fā)展規(guī)律與人類的主觀需求之間存在相當?shù)牟罹?，又由于認識水平和技術(shù)條件的限制，對濕地資源的保護存在很多問題。對自然濕地保護存在一些問題。近年來，人們在城市濕地區(qū)域的各種活動（使用與建設(shè)）對共自然演進過程產(chǎn)生不同程度的干擾，甚至是破壞，從而造成濕地環(huán)境惡化，生態(tài)系統(tǒng)失衡：一是對濕地持續(xù)大量開墾和不合理開發(fā)，使自然濕地面積迅速減少。據(jù)調(diào)查，洞庭湖湖面在建國初期尚有4350多處，由于自然淤塞和人工圍墾，目前己退縮至 2600余處。二是濕地水環(huán)境惡化，過度排污、取水調(diào)水等，干擾了自然濕地生態(tài)過程，加劇了濕地功能退化甚至喪失。三是掠奪性開發(fā)利用濕地野生生物資源，導致濕地生物多樣性衰退加速。人類在對濕地的利用過程中對濕地造成較大的干擾。利用不恰當?shù)墓こ檀胧?，沒有或很少考慮到城市濕地的自然屬性和自然風韻的內(nèi)在要求，也沒有考慮到濕地生態(tài)系統(tǒng)的功能和結(jié)構(gòu)上的特殊性，不利于濕地的生態(tài)健康。如濱水濕地景觀設(shè)計，以水泥護堤襯底，并以簡化的人工綠化代替濕地沿岸的自然植被，破壞了濕地環(huán)境的生態(tài)異質(zhì)性和景觀多樣性。城市濕地景觀的維護及管理存在一定的問題。在我國，濕地的后期維護不能達到相應的水平而導致景觀效果大打折扣的實例很多，主要原因在于維護費用對建設(shè)方或管理者過于昂貴，如多數(shù)濕地雖以自我修復、自我凈化為初衷，但因工程措施不得當而造成水體每天的蒸發(fā)量仍需持續(xù)補給、濱水濕地每年仍需清潔等。再加上養(yǎng)護技術(shù)的限制、濕地環(huán)境評價與管理體系的不健全，導致濕地生態(tài)系統(tǒng)城市濕地景觀的生態(tài)規(guī)劃設(shè)計研究很難保持自我維持與自我設(shè)計的穩(wěn)定狀態(tài)。綜合以上城市濕地景觀開發(fā)利用中存在的問題，采取以下措施加強對城市濕地景觀的保護。I、建立和完善濕地保護政策、法制體系。通過制定和實施《中國濕地保護條例》以及相關(guān)的濕地保護與合理利用的管理規(guī)范，逐步建立起中國濕地保護的法規(guī)體系，從而為有效保護濕地和實現(xiàn)濕地資源可持續(xù)利用奠定基礎(chǔ)。建立起有效的濕地管理機構(gòu)和部門間的協(xié)調(diào)機制，為濕地保護的實施提供管理保障。H、建立濕地生態(tài)效益補償基金，支援濕地保護工作。濕地生態(tài)補償基金主要針對國際重要濕地，國家級濕地自然保護區(qū)和區(qū)位重要的省級濕地自然保護區(qū)，使用范圍主要包括管護經(jīng)費、基礎(chǔ)建設(shè)費以及生態(tài)補水經(jīng)費。為了解決濕地保護工作與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展之間的矛盾，應補償因濕地保護而利益受損的當?shù)鼐用?，世界自然基金會匯豐銀行長江項目負責人王利民說：“只有首先解決人的替代生計問題，濕地才能得到持續(xù)的保護和發(fā)展”。川、針對不同的濕地類型如沼澤類濕地、沿海濕地、湖濱濕地、江河濕地等，制定濕地保護和管理規(guī)劃。按照自然地帶的遞變規(guī)律，在不同的自然地帶內(nèi)選擇有典型性和代表性的濕地區(qū)域建立濕地保護的示范區(qū)。對濕地自然保護區(qū)編制管理規(guī)劃，實施以主要保護對象為中心的棲息地改造工程，完善保護區(qū)的監(jiān)測、野外保護、社區(qū)教育和科學研究等功能。W、濕地景觀營建過程中應采用生態(tài)工程的手法促進濕地保護。除控制污染源、進行污染物面源截流；采用圈層式的規(guī)劃方法，在濕地外層應規(guī)劃出一定寬度的緩沖帶，以保持濕地與周邊環(huán)境的連續(xù)性；在濕地內(nèi)層規(guī)劃出核心保護區(qū)，保持動植物的生境，保護濕地的生物多樣性 ；合理地設(shè)臵人工輔助設(shè)施，如建立木棧道或木質(zhì)平臺，既方便人們游覽、親近濕地，又確保生物通道的暢通和濕地透水基質(zhì)的完整性，有利于人和濕地景觀的和諧相生，結(jié)合本方案其比例可如下圖所示。V、加大宣傳力度，提高公眾意識。對濕地保護的有效性和濕地合理利用水平的提高，很大程度上取決于公眾和管理決策者對濕地重要性的認識和觀念的轉(zhuǎn)變。通過開展多種公眾宣傳教育活動，如“世界濕地日” 、各地的“愛鳥周”“野生動物保護宣傳月”等，加強公眾對濕地生態(tài)效益和經(jīng)濟價值的認識。依托濕地自然保護區(qū)，建立環(huán)境教育基地，宣傳濕地保護的重要意義，并建立濕地管理人才培訓、公眾教育基地讓當?shù)厝罕妳⑴c保護工作，幫助群眾更新觀念，促進人與濕地、自然的和諧相處。因此，我們可以看出目前在此地區(qū)建立生態(tài)園的的可行性與必要性是肯定的。該地區(qū)的生態(tài)濕地急需進行開發(fā)和保護。十、征地拆遷、移民安臵方案分析10.1征地拆遷、移民安臵方案概述合理和節(jié)約利用土地資源、維護公共利益。安排移民安臵和補償方案，并對方案的合理性進行分析。10.2建設(shè)項目的征地位臵及建設(shè)內(nèi)容項目建設(shè)內(nèi)容、項目選址項目位于旅順塔河灣區(qū)域，向北為大學城，向南與億達藍灣相接，向西為旅順新城區(qū)、向東為高新園區(qū)，總面積13.73平方公里，其中居住區(qū)域 5平方里。項目地貌呈現(xiàn)原生態(tài)原生態(tài)自然地域，地域有山地、濕地、水庫。、建設(shè)內(nèi)容：國家級濕地公園、國家森林公園、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)宜居區(qū)、配套商業(yè)區(qū)10.3拆遷、移民安臵方案由于涉及到的征地拆遷范圍較廣，某某濕地開發(fā)建設(shè)有限公司已經(jīng)和街道及村民達成初步動遷協(xié)議，移民安臵方案也已經(jīng)初步談妥。回遷區(qū)選址在梅龍水鄉(xiāng)，占地： 2.4平方公里；容積率：1.5，規(guī)劃建面60萬平米。十、社會評價11.1項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境） ，本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。生態(tài)城的建設(shè)不但可以為大量某某居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到 45%由于本小區(qū)地處高校園區(qū)附近將會吸引大批高校教師前來居住。項目實施后，對該生態(tài)保護區(qū)的保護和治理將起到非常重要的作用。鑒于項目“突出自然生態(tài)”的發(fā)展思想，生態(tài)環(huán)境保護、景觀資源保護的原則已貫徹到項目開發(fā)的各個方面，因此，項目的實施將對本區(qū)域動、植物物種等的繁衍、生棲、保護起到積極的促進作用。同時，項目實施后，當?shù)鼐用駮饾u認識到自然資源和生態(tài)環(huán)境的保護在旅游業(yè)發(fā)展中的作用，從而積極地參與到旅游資源與生態(tài)環(huán)境保護工作中來。項目的建設(shè)將避免無序化的大眾旅游可能給脆弱的生態(tài)環(huán)境帶來災難性的后果，從而實現(xiàn)通過旅游促進保護項目區(qū)內(nèi)的自然生態(tài)環(huán)境，合理永續(xù)利用生態(tài)資源，使項目走上保護、利用、創(chuàng)益、再保護、再利用、再創(chuàng)益的良性循環(huán)的道路除此以外，由于該項目生態(tài)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。該項目建設(shè)過程將會給包括本地居民、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。該項目建好以后，要想維護該項目良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會?？梢?，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。11.2項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學城附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應大體滿足需求。老城區(qū)以本地居民為主，新城區(qū)以本地居民及投資客為主，旅順開發(fā)區(qū)等地主要以投資、養(yǎng)老、休閑、度假等為主。一部分客戶是某某市的到旅順來買房的，這部分客戶的購買目地是分三種，有的是為了養(yǎng)老，有的是為了投資的，還有的就是為了換個環(huán)境，當然這些都是我們旅順樓盤的共有客戶群體；見下圖。 _客戶家庭結(jié)枸—二代現(xiàn)堂 匸號口單并■養(yǎng)賽匚人吁口N嶷&至低同聖東北三省的客戶也有很多，大多是跟著旅順看房團來的、旅游來的，這種客戶群體占 10%-20炫右；很多人是有著外地口音卻擁有某某戶口的人?？蛻糁饕锹庙槺镜鼐佣?，居住的多，在新城區(qū)，某某過來買的大都是小戶型，以投資為主。東三省的來買房的都是在某某有親友、做生意的，一般買的都是大面積的，用來旅順客群發(fā)展趨勢麗罪.0餌口0陣］用來做第一居所的比例較大，另外，從某某要開通到大學城的公交線路，這是經(jīng)過藍灣的，相信這會促使客戶群體發(fā)生進一步的變化。隨著公交的開通，到市內(nèi)只需要 40分，與城市之間的距離也越來越近了，所以定位在第一居所是完全可能的。對于居民子女的上學問題也是人們比較關(guān)心的問題。該地區(qū)的教學環(huán)境還是相當不錯，在小區(qū)附近有初級及高級中學，某某外國語大學、某某交通大學等。居民子女在這兒能享受很好的學習環(huán)境。11.3社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。、項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素，影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應?？梢圆捎梅制诟犊畹榷喾N付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響，影響到小區(qū)的居住人員。、提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對某某地區(qū)的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響，提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響，項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小。、項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價的因素要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響，文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境可持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務質(zhì)量和城市化進程的影響。、基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務質(zhì)量等各方面范圍廣。促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務質(zhì)量，加快城市化進程?？沙掷m(xù)發(fā)展，對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響相對較小。本項目有著眾多的優(yōu)勢和機會點，地段、交通、配套，良好的市場環(huán)境，無限的區(qū)域前景，都是本項目的優(yōu)勢所在，為項目的價值抬升提供了堅實基礎(chǔ)。十二、不確定性和風險分析為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。12.1風險分析概述風險一般是指由于某些不確定因素的存在，導致項目實施后偏離預期結(jié)果而帶來不利影響的可能性。投資項目風險分析是在市場預測、技術(shù)方案、工程方案、融資方案和經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)上，進一步綜合分析識別投資項目建設(shè)和生產(chǎn)運營過程中潛在的風險因素，提出風險應對措施，降低風險損失。投資項目不僅要耗費大量的資金、物資和人力等寶貴資

源，而且具有一次性和固定性的特點， 一旦建成，很難更改。因此相對于一般經(jīng)濟活動而言，投資項目的風險尤其值得項目投資者關(guān)注。但只要能在決策前正確地辨識到相關(guān)的主要風險，并在實施過程中加以控制，大部分風險又是可以降低和防范的。因此為了降低和防范投資項目風險，在投資項目前期工作中加強風險分析是極其重要。投資項目的決策分析與評價，如果輕視風險的存在，僅僅依據(jù)基本方案的預期結(jié)果，如某項經(jīng)濟評價指標達到可接受水平就簡單決策，這有可能使項目蒙受損失。因此在項目決策分析與評價階段應進行風險分析，應充分重視風險分析的結(jié)果，項目實施和經(jīng)營中應注意風險防范和控制。風險分析的另一重要功能在于它有助于通過信息反饋，改善決策分析工作并提請項目各方提高風險意識，在投資決策中應充分重視風險分析的結(jié)果，這會在降低投資項目風險方面起到事半功倍的效果。項目建設(shè)面臨的風險通常包括外部風險和內(nèi)部風險兩大類。外部風險是指外界變化對項目建設(shè)帶來的不確定性因素，包括政治風險、社會風險、法律法規(guī)風險、市場風險、不可預見風險等。內(nèi)部風險比較復雜，一般依次為：管理風險（各級管理承諾、組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、實施隊伍組織與協(xié)調(diào)等）、技術(shù)風險（技術(shù)方案、軟、硬件選型、技術(shù)人員變更、人才跳槽等）。12.2本項目風險因素識別風險識別就是識別項目所有可能引起損失的風險因素，并對其性質(zhì)進行鑒定和分類。本項目面臨的風險有：12.2.1市場風險由于市場的不確定性對項目投資主體帶來損失的風險。12.2.2.技術(shù)和人才風險由于技術(shù)原因?qū)椖客顿Y主體帶來損失的風險。如技術(shù)失敗、新技術(shù)新產(chǎn)品推出造成工藝設(shè)備淘汰、技術(shù)人員缺乏等。本項目開發(fā)建設(shè)單位擁有充分的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)大盤開發(fā)的經(jīng)驗，具有雄厚的技術(shù)實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，對房屋戶型設(shè)計、功能要求、智能科技含量等有先進理念和豐富實踐，同時又能準確判斷不同層次房地產(chǎn)市場的要求，及時滿足消費者需求變化。鑒此，本項目存在的技術(shù)風險較小。12.2.3經(jīng)營風險是指公司的決策人員和管理人員在經(jīng)營管理中出現(xiàn)失誤而導致公司盈利水平變化從而產(chǎn)生投資主體預期收益下降的風險。一般是指由于生產(chǎn)經(jīng)營上的原因給企業(yè)的利潤額或利潤率帶來的不確定性。1224.資金風險資金供應不足或者來源中斷導致項目工期拖延甚至被迫終止；利率、匯率變化導致融資成本升高等問題。12.2.5.政策風險政策風險主要指國內(nèi)外政治經(jīng)濟條件發(fā)生重大變化或政府政策作出重大調(diào)整，項目原定目標難以實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。在這兩年內(nèi)國家相繼采取了一系列政策，對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進行了宏觀調(diào)控。國家采取的一系列宏觀調(diào)空措施，規(guī)范整頓了房地產(chǎn)市場秩序，且這些措施已開始在市場上發(fā)生作用。因此，就目前形勢看，國家在一兩年內(nèi)將不會有大的行業(yè)政策出臺，房地產(chǎn)行業(yè)將處于一個相對平穩(wěn)的環(huán)境中運行。因此，在本項目開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)不會存在大的政策風險。12.2.6配套條件的風險投資項目的外部配套設(shè)施如交通運輸、供水供電等發(fā)生重大變化，給項目的建設(shè)和運營帶來困難。12.2.7經(jīng)濟風險房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風險主要包含市場利率風險，購買力風險、資金變現(xiàn)風險等。12.3本項目風險評估及對策風險等級是依據(jù)風險因