XX0321武漢華僑城項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告課件

XX0321武漢華僑城項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告XX0321武漢華僑城項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告項(xiàng)目研究工作的階段劃分2009/02/012010/03/04第一階段武漢市房地產(chǎn)市場調(diào)研第二階段項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告第三階段物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟(jì)測算工作最終成果宏觀經(jīng)濟(jì)及政策背景研究武漢市經(jīng)濟(jì)及政策背景研究武漢市土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研武漢市高端樓市的專題調(diào)研對(duì)高端客戶、專家的深度訪談目標(biāo)消費(fèi)者問卷調(diào)查《武漢華僑城項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》2010/03/16前期工作至今工作項(xiàng)目自身及周邊環(huán)境的深度分析項(xiàng)目屬性的基本界定國內(nèi)外案例的專題研究項(xiàng)目開發(fā)的整體戰(zhàn)略項(xiàng)目定位初步物業(yè)建議及啟動(dòng)區(qū)的物業(yè)建議《武漢華僑城項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告》項(xiàng)目研究工作的階段劃分2009/02/012010/03/0一座承載“龍頭城市”的夢(mèng)想城邦鳳舞東湖，卓絕再造——武漢華僑城項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告一座承載“龍頭城市”的夢(mèng)想城邦鳳舞東湖，卓絕再造——武漢華僑“信息時(shí)代的太陽已經(jīng)日薄西山——雖然如今的公司和個(gè)人尚未完全適應(yīng)時(shí)代要求。人類的發(fā)展歷經(jīng)漁獵文明、農(nóng)業(yè)文明和工業(yè)文明，而今，我們生活在以計(jì)算機(jī)為標(biāo)志的信息時(shí)代。隨之我們將面臨第五種社會(huì)形態(tài)：夢(mèng)想社會(huì)?！?/p>

《夢(mèng)想社會(huì)》——丹麥哥本哈根未來學(xué)研究院院長羅爾夫·詹森PREFACE前言“信息時(shí)代的太陽已經(jīng)日薄西山——雖然如今的公司和個(gè)人尚未完全本項(xiàng)目的研究路線武漢華僑城發(fā)展環(huán)境問題住宅物業(yè)問題歷史機(jī)遇下的武漢華僑城武漢華僑城集團(tuán)資源分析住宅物業(yè)市場供需狀況武漢華僑城價(jià)值體系構(gòu)建新的市場環(huán)境下項(xiàng)目發(fā)展定位及發(fā)展總戰(zhàn)略住宅物業(yè)價(jià)值體系構(gòu)建項(xiàng)目規(guī)劃問題項(xiàng)目規(guī)劃總體思路及原則項(xiàng)目規(guī)劃主題住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)典型案例借鑒武漢華僑城發(fā)展模式問題武漢華僑城發(fā)展模式研究新的市場環(huán)境下住宅物業(yè)定位及發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施本項(xiàng)目的研究路線武漢華僑城發(fā)展環(huán)境問題住宅物業(yè)問題歷史機(jī)遇下目錄1、武漢華僑城發(fā)展環(huán)境問題2、武漢華僑城發(fā)展模式問題3、新的市場環(huán)境下項(xiàng)目發(fā)展定位及發(fā)展總戰(zhàn)略4、住宅物業(yè)問題5、項(xiàng)目規(guī)劃問題目錄1、武漢華僑城發(fā)展環(huán)境問題1、武漢華僑城發(fā)展環(huán)境問題1、武漢華僑城發(fā)展環(huán)境問題1.1、歷史機(jī)遇下的武漢華僑城宏觀形勢上：經(jīng)濟(jì)回暖、政策收緊、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)熱點(diǎn)主要集中在環(huán)保低碳在城市發(fā)展趨向上：南中國三小時(shí)生活圈，中部龍頭城市一、中部龍頭城市的定位讓武漢的聚集效應(yīng)更明顯

《武漢市城市總體規(guī)劃》3月8日通過國務(wù)院正式批復(fù)。武漢在全國發(fā)展布局中的功能定位由上輪總規(guī)的“我國中部重要的中心城市”，上升為“我國中部地區(qū)的中心城市”?！?+1”城市生活使城市吸附力更強(qiáng)。一：經(jīng)濟(jì)危機(jī)要求企業(yè)提高自身綜合發(fā)展能力全球的金融危機(jī)將消弱市場投資和消費(fèi)規(guī)模；對(duì)房地產(chǎn)而言，市民置業(yè)將更多選擇，整體經(jīng)濟(jì)狀況終將影響地產(chǎn)發(fā)展。二：中央相對(duì)積極的貨幣政策利于國有企業(yè)再次騰飛準(zhǔn)備金率、貸款利率連續(xù)下調(diào)、基準(zhǔn)利率優(yōu)惠幅度擴(kuò)大及契稅和印花稅減免，表明政府從緊貨幣政策開始轉(zhuǎn)變，這對(duì)市場將是一大刺激。三：中央及地方政策利于旅游地產(chǎn)的開發(fā)全國及各大城市出臺(tái)未來發(fā)展政策，集中在與環(huán)境保護(hù)產(chǎn)業(yè)和低碳經(jīng)濟(jì)方面。哥本哈根全球氣候大會(huì)、上海世博會(huì)、2010年兩會(huì)……二、高鐵將使武漢成為中國三小時(shí)生活圈的核心區(qū)域是迄今為止世界上里程最長、運(yùn)營速度最高的專線?？偼顿Y約1166億元，里程總長為1068.6公里，時(shí)速達(dá)350公里，是《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》中京廣客運(yùn)專線的重要組成部分。2012年京廣客運(yùn)專線將會(huì)開通。

1.1、歷史機(jī)遇下的武漢華僑城宏觀形勢上：經(jīng)濟(jì)回暖、政策收緊區(qū)域發(fā)展方向上：城市向東、國家級(jí)示范區(qū)的區(qū)域熱點(diǎn)正在形成置業(yè)區(qū)域習(xí)慣上：交通的完善，三鎮(zhèn)的融合，東部置業(yè)需求正在逐步放大1.1、歷史機(jī)遇下的武漢華僑城一、國家級(jí)東湖自主創(chuàng)新示范區(qū)的建立，使區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有了較大的改變，區(qū)域經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)正在形成。東湖區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥砦錆h經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、人文匯聚的主要品牌區(qū)域。東湖高新區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)都是東湖自己內(nèi)部培育起來的自主創(chuàng)新示范區(qū)，它的建設(shè)不僅帶動(dòng)內(nèi)地其它高新技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展，也將促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)，如旅游的大力發(fā)展。研發(fā)和轉(zhuǎn)化一批國際領(lǐng)先的科技成果，做大做強(qiáng)一批具有全球影響力的企業(yè)，培育一批國際知名的品牌，推動(dòng)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)。

二、東湖區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)開發(fā)，不僅擴(kuò)大置業(yè)需求，更提升置業(yè)人群承受能力及置業(yè)素質(zhì)，中高端項(xiàng)目將成為區(qū)域未來主流項(xiàng)目定位。湖北省出臺(tái)的科技進(jìn)步條例，對(duì)科技進(jìn)步成果的持有人在企業(yè)的股份可以達(dá)到70%，這在全國都是很少的。以技術(shù)持股的比例可以達(dá)到70%，按照國家的規(guī)定，這個(gè)比例大概是5%左右，如郵科院搞得股權(quán)激勵(lì)試點(diǎn)就是在3%-5%之間，管理人員、科研人員5%的股權(quán)。

一、未來快速道路的系統(tǒng)，將大大縮短市民出行時(shí)間，快速道路周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目將受到置業(yè)者更多的青淶。按照2020年后遠(yuǎn)景規(guī)劃，武漢軌道交通將由3條市域快線、9條市區(qū)線路構(gòu)成。線路全長530公里。三條市域快線在中心城區(qū)相扣成環(huán)，將城市副中心、客運(yùn)樞紐、王家墩中央商務(wù)區(qū)以及中央活動(dòng)區(qū)等緊密銜接，實(shí)現(xiàn)三鎮(zhèn)快速直達(dá)一體化均衡發(fā)展。二、東部區(qū)域的快速發(fā)展，拆遷用地的增加，將直接釋放原住民的置業(yè)需求及購買能力，根據(jù)規(guī)劃東湖開發(fā)區(qū)的面積要擴(kuò)大，比現(xiàn)在要翻一番。巨大的固定資產(chǎn)投資及開發(fā)量將直接轉(zhuǎn)化成社會(huì)購買力。特別是拆遷面積的增大，增大了市民的購買需求。

區(qū)域發(fā)展方向上：城市向東、國家級(jí)示范區(qū)的區(qū)域熱點(diǎn)正在形成置業(yè)城市時(shí)間特色深圳西部華僑城1985年旅游業(yè)與文化緊密揉合，集旅游、居住、商務(wù)、工業(yè)等功能于一體深圳東部華僑城2004年世界級(jí)度假旅游目的地，國內(nèi)首個(gè)集休閑度假、觀光旅游、戶外運(yùn)動(dòng)、科普教育、生態(tài)探險(xiǎn)等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)北京世紀(jì)華僑城2002年創(chuàng)建了全新的優(yōu)質(zhì)生活模式與片區(qū)綜合運(yùn)營系統(tǒng)，集旅游、居住、商業(yè)休閑及購物于一體的新城市繁榮經(jīng)濟(jì)體成都天府華僑城2005年西部地區(qū)規(guī)模最大、最具生態(tài)特色、最具時(shí)尚魅力的現(xiàn)代主題樂園上海華僑城2003年文化創(chuàng)意、休閑旅游、都市娛樂、商務(wù)辦公和高檔居住與一體的大型城市綜合體江蘇泰州華僑城2009年集溫泉水療、溫泉酒店、商業(yè)街、體育公園和低密度住宅五大功能于一體的大型生態(tài)人文休閑度假項(xiàng)目企業(yè)發(fā)展目標(biāo)上：武漢華僑城在全國布局上有著承上啟下的重要影響，作為最新一代的項(xiàng)目，建設(shè)帶有新的時(shí)代特征的項(xiàng)目成為武漢華僑城的主要目標(biāo)。1.2、華僑城集團(tuán)資源分析城市時(shí)間特色深圳西部華僑城1985年旅游業(yè)與文化緊密揉合，集區(qū)域整合（軟性配套）先于地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，地產(chǎn)項(xiàng)目成為區(qū)域價(jià)值整合的直接受益者無論區(qū)域內(nèi)做何種配套建設(shè)和開發(fā)多少地產(chǎn)項(xiàng)目，始終保持區(qū)域“生態(tài)旅游區(qū)”的總體印象區(qū)域所有配套的整合是為帶來地產(chǎn)項(xiàng)目房價(jià)的直接上漲旅游及相關(guān)配套的建設(shè)與住宅的開發(fā)相間進(jìn)行，目的是促使區(qū)域整體價(jià)值的持續(xù)升值、房地產(chǎn)項(xiàng)目及相關(guān)物業(yè)的持續(xù)保值和升值區(qū)域開發(fā)19年之后開始了第一輪的舊區(qū)改造和二期新區(qū)的開發(fā)第一輪第二輪第三輪第四輪開發(fā)頻次區(qū)域價(jià)值普通配套中檔住宅文化配套高中檔住宅升級(jí)配套高檔住宅再升級(jí)配套更高端住宅區(qū)域價(jià)值走高操作模式上：配套先行，地產(chǎn)受益，區(qū)域持續(xù)升值、房地產(chǎn)項(xiàng)目樹立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿，仍是武漢華僑城可運(yùn)用的模式及方法。1.2、華僑城集團(tuán)資源分析區(qū)域整合（軟性配套）先于地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，地產(chǎn)項(xiàng)目成為區(qū)域價(jià)值1.2、華僑城集團(tuán)資源分析房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營

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投資策劃土地獲取土地開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理運(yùn)營管理產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營■研發(fā)能力設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)能力展示能力銷售能力服務(wù)能力產(chǎn)業(yè)綜合城的運(yùn)營政策對(duì)接：構(gòu)建旅游綜合化運(yùn)營模式，對(duì)接高端政策品牌推廣：依托區(qū)域化運(yùn)營體系，進(jìn)一步拓展合作網(wǎng)絡(luò)專門組織：打造系統(tǒng)化人力架構(gòu)，創(chuàng)新組織流程本項(xiàng)目所需資源企業(yè)資源上：時(shí)代特征的高目標(biāo)、成熟的操作模式、較強(qiáng)的項(xiàng)目操作實(shí)力都有武漢華僑城高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平運(yùn)作提供了堅(jiān)實(shí)的保障。1.2、華僑城集團(tuán)資源分析房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營產(chǎn)業(yè)1.3、項(xiàng)目分析武漢火車站中北路延長線三環(huán)二環(huán)在建地鐵4號(hào)線地理位置：

本項(xiàng)目位于武漢東湖風(fēng)景區(qū)北部，東湖沿線一線湖景黃金地段。

道路情況：項(xiàng)目北臨局部通車的中北路延長線，連通二環(huán)、三環(huán)，通達(dá)性良好。項(xiàng)目距離武廣高速武漢火車站15分鐘車程。正在建設(shè)的地鐵四號(hào)線一期工程途徑本項(xiàng)目。本項(xiàng)目市內(nèi)、城際交通便捷。區(qū)位配套上：位于武漢東湖沿線黃金地段，市內(nèi)、城際交通便捷，緊鄰徐東商圈和東湖風(fēng)景區(qū)，市政、商業(yè)、生活配套健全。徐東商圈武漢火車站省委省政府東湖風(fēng)景區(qū)

商業(yè)配套：

徐東商圈：有各大銀行、商業(yè)百貨、超市等商業(yè)配套資源。

景觀配套：

東湖風(fēng)景區(qū)：有武漢梅園、磨山、東湖海洋世界、博物館等旅游景點(diǎn)。

教育及市政配套：

梨園小學(xué)、東湖中學(xué)、梨園醫(yī)院、湖北中醫(yī)學(xué)院、中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、38中學(xué)等。1.3、項(xiàng)目分析武漢火車站中北路延長線三環(huán)二環(huán)在建地鐵4號(hào)H地塊環(huán)境分析：1、西北角臨中北路延長線及二環(huán)線立交交叉口，城市交通干擾相對(duì)最大；北側(cè)已初步形成較為成熟的住宅社區(qū)的開發(fā)，該處相對(duì)地塊而言城市開發(fā)度目前最高；2、地塊外部景觀資源為東南側(cè)郭鄭湖自然景觀、東側(cè)歡樂谷人工景觀；3、中北路延長線目前正處于施工階段，沿線現(xiàn)有供電線路對(duì)臨近建筑影響較大較大；東側(cè)拆遷目前尚未完成；4、西南側(cè)原有建筑物對(duì)地塊影響較弱。A地塊環(huán)境分析：1、北側(cè)和西南側(cè)一定程度上受中北路延長線及跨湖市政道路交通干擾；2、中北路延長線目前正處于施工階段，沿線現(xiàn)有高壓供電線路對(duì)臨近建筑影響最大；3、該地塊東南側(cè)緊鄰小潭湖水域、西南側(cè)相鄰項(xiàng)目右側(cè)丁字河叉口及原生態(tài)水杉林，主題公園人工旅游景觀；環(huán)境優(yōu)美、配套資源豐富多彩。AH1.3、項(xiàng)目分析生態(tài)環(huán)境：自然環(huán)境相對(duì)原始，外部景觀資源主要集中在東南向東湖景觀資源，地塊內(nèi)植被豐富，擁有部分大面積原生林及小型河道，為日后內(nèi)部景觀的營造提供了良好的條件。H地塊環(huán)境分析：A地塊環(huán)境分析：AH1.3、項(xiàng)目分析生態(tài)環(huán)境1.4、武漢華僑城價(jià)值體系構(gòu)建在城市機(jī)遇上：武漢還沒有形成絕對(duì)意義上的城市名片，武漢需要新的城市名片，武漢華僑城以旅游為主的核心趨動(dòng)力具備打造武漢名片的絕對(duì)實(shí)力。武漢長江大橋磨山風(fēng)景區(qū)海洋世界省博物館武漢植物園華僑城在產(chǎn)品價(jià)值上：通過旅游綜合體集聚效益，以及各板塊價(jià)值的相互傳遞，共同打造超越市場高度的標(biāo)桿項(xiàng)目1.4、武漢華僑城價(jià)值體系構(gòu)建在城市機(jī)遇上：武漢長江大橋磨山1.3、武漢華僑城價(jià)值體系構(gòu)建在文化價(jià)值上：近年隨著對(duì)楚文化的研究的深入，其強(qiáng)大的文化力量逐漸成為區(qū)域主導(dǎo)文化，東湖之濱的本項(xiàng)目坐擁得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，楚文化的鍥入將為本項(xiàng)目提供提速發(fā)展，擴(kuò)大影響的文化內(nèi)核及品牌支持。在生態(tài)價(jià)值上：通過中國最大的城中湖“東湖”的各級(jí)生態(tài)體系，提升并充實(shí)其生態(tài)內(nèi)容，持續(xù)保護(hù)與合理開發(fā)東湖，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)環(huán)境和諧發(fā)展的生態(tài)典型示范區(qū)。1.3、武漢華僑城價(jià)值體系構(gòu)建在文化價(jià)值上：近年隨著對(duì)楚文化1.3、武漢華僑城價(jià)值體系構(gòu)建區(qū)位交通新綠色經(jīng)濟(jì)時(shí)代東湖之濱濱湖能量配套場區(qū)域經(jīng)濟(jì)動(dòng)力引擎生態(tài)、低碳新的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)東湖武漢大學(xué)中部經(jīng)濟(jì)龍頭千年歷史文化名勝區(qū)中部唯一、不可替代、可持續(xù)發(fā)展的“大”價(jià)值體系大產(chǎn)業(yè)旅游地產(chǎn)模式東湖新經(jīng)濟(jì)增長帶大資源大配套大體量大時(shí)代大文化楚文化智力型行業(yè)大企業(yè)1.3、武漢華僑城價(jià)值體系構(gòu)建區(qū)位交通新綠色經(jīng)濟(jì)時(shí)代東湖之濱通過以上的綜合分析，德思勤認(rèn)為：1、武漢東湖迎來了最好的歷史機(jī)遇，武漢華僑城將成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域新的動(dòng)力引擎。2、華僑城的企業(yè)資源為本項(xiàng)目打造成為具有新的歷史特點(diǎn)的、可持續(xù)發(fā)展、國際領(lǐng)先水平的旅游示范區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。其唯一的、不可替代、可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值體系是項(xiàng)目的核心競爭要素。3、東湖良好的自然資源及人文環(huán)境為武漢華僑城的建造提出了較高的目標(biāo)要求，只有達(dá)到社會(huì)效益、企業(yè)項(xiàng)目效益以及生態(tài)環(huán)境效益三方共贏才是本項(xiàng)目最終成功的衡量標(biāo)準(zhǔn)。武漢華僑城不僅是旅游綜合體開發(fā)項(xiàng)目，更是一個(gè)具有濱湖特點(diǎn)的大盤項(xiàng)目，應(yīng)該選擇什么樣的發(fā)展模式和功能組合來切入多方共贏的造城運(yùn)動(dòng)？……然而本項(xiàng)目……通過以上的綜合分析，德思勤認(rèn)為：武漢華僑城不僅是旅游綜合體開2、武漢華僑城發(fā)展模式問題2、武漢華僑城發(fā)展模式問題開發(fā)運(yùn)作借鑒項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想“旅游地產(chǎn)+濱湖區(qū)模式”案例研究功能組合借鑒

國內(nèi)旅游地產(chǎn)/濱水區(qū)項(xiàng)目

國外旅游地產(chǎn)+濱水區(qū)項(xiàng)目2.1、案例研究選取瑞典馬爾默法國Sologne的中央公園旅游、游憩為導(dǎo)向豐富的戶外和戶內(nèi)活動(dòng)設(shè)施水系貫穿整個(gè)項(xiàng)目功能、空間組合合理蕪湖華強(qiáng)城居住、游憩為導(dǎo)向臨水布置商業(yè)、休憩、旅游設(shè)施注重濱水公共空間主題公園、購物、游憩為導(dǎo)向的旅游綜合體濱湖空間國內(nèi)領(lǐng)先的以聲光電電子娛樂為主的主題樂園國外案例借鑒國內(nèi)案例借鑒天津星耀五洲娛樂、購物、健身、休閑、居住、度假、國際會(huì)議會(huì)展為一體的大型綜合體項(xiàng)目利用地形地貌的獨(dú)特創(chuàng)意開發(fā)運(yùn)作借鑒項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想“旅游地產(chǎn)+濱湖區(qū)模式”功能組合借鑒項(xiàng)目概況1993年建立的中央公園占地110公頃(270英畝)，地形平坦，共有3500個(gè)床位，分布在有兩間、三間或四間客房的舒適廊房內(nèi)。平均密度約每公頃30個(gè)床位。公園里有17公頃面積的湖面、池塘、溝渠，為美化景觀及劃船、垂釣之用?，F(xiàn)在的水面在公園修建時(shí)期曾用作臨時(shí)的入口道路和材料倉庫，以保護(hù)樹木。

只有在運(yùn)送行李的地點(diǎn)才允許使用汽車，使用后汽車需停在入口處。有供出租的自行車。道路和小徑都經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，廊房的布局和設(shè)計(jì)的目的是營造一種相互獨(dú)立的感覺。2.2、案例研究----法國Sologne的中央公園項(xiàng)目概況2.2、案例研究----法國Sologne的中央公園公園的主要組成部分

一個(gè)大型的玻璃穹頂直徑約100m，被分成兩部分(1)水上樂園，有游泳池、人工造浪、水流按摩浴缸、溪流（流向室外）等等(2)公園廣場，有6個(gè)酒吧/餐館，6個(gè)商店（包括供旅客帶回廊房享用的新鮮食品)，兒童娛樂設(shè)施和自動(dòng)洗衣店。這兩個(gè)兩個(gè)部分都經(jīng)過精心的設(shè)計(jì)，環(huán)境非常優(yōu)美，有小池塘、小瀑布和多種多樣從外國引進(jìn)、精心照管的樹木、盆栽、花卉，甚至鳥類。

室內(nèi)運(yùn)動(dòng)俱樂部(4500㎡)包括l個(gè)咨詢臺(tái)和酒吧，3個(gè)網(wǎng)球場，3個(gè)壁球場，2個(gè)兒童網(wǎng)球場，1個(gè)保齡球場，3個(gè)羽毛球場，1個(gè)健身房、多功能廳，臺(tái)球室和乒乓球室，Sologne的中央公園，合理的功能組合和空間組合是項(xiàng)目吸引力的關(guān)鍵2.2、案例研究----法國Sologne的中央公園公園的主要組成部分

Sologne的中央公園，合理的功能組商業(yè)商務(wù)區(qū)通過濱湖及交通優(yōu)勢，帶動(dòng)商務(wù)商業(yè)，形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)綜合功能區(qū)通過創(chuàng)意街區(qū)、總部辦公等核心功能的導(dǎo)入，形成具有當(dāng)?shù)靥厣纳套∞k綜合區(qū)居住社區(qū)結(jié)合規(guī)劃主題以及區(qū)域地理屬性等特征，布局多種主題風(fēng)格的居住社區(qū)，形成富有特色的大型居住功能片區(qū)旅游休憩區(qū)結(jié)合濱湖優(yōu)勢及自然地形，形成“南動(dòng)北靜”兩大特色旅游休憩片區(qū)通過研究，我們發(fā)現(xiàn)Sologne的中央公園的內(nèi)部形成商業(yè)商務(wù)區(qū)、綜合功能區(qū)、居住社區(qū)和旅游休憩區(qū)4各不同的組團(tuán)，且組團(tuán)之間相互貫通，功能相互支持配合。法國中央公園分區(qū)2.2、案例研究----法國Sologne的中央公園商業(yè)商務(wù)區(qū)通過研究，我們發(fā)現(xiàn)Sologne的中央公園的內(nèi)部形項(xiàng)目改造背景馬爾默是瑞典南部的經(jīng)濟(jì)中心，其西部濱海地區(qū)原來是一個(gè)有百余年歷史的舊工業(yè)區(qū)，地勢低洼，污染嚴(yán)重。2001年期，在歐盟和瑞典政府資助下，馬爾默市籌備“Bo01”方案，徹底改造和發(fā)展其舊港口區(qū)的環(huán)境，并將這個(gè)廢棄的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化為全面實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展新概念的優(yōu)美的新社區(qū)。改造成果2009年11月，西港新城獲得聯(lián)合國頒給的“生活環(huán)境榮譽(yù)獎(jiǎng)”。在2010年的上海世博會(huì)上，馬爾默將代表瑞典參展上海世博會(huì)“城市最佳實(shí)踐區(qū)”。作為唯一參展“城市最佳實(shí)踐區(qū)”的北歐城市，馬爾默將展示其“魔術(shù)盒”生態(tài)住宅。2.2、案例研究----瑞典馬爾默“Bo01”示范區(qū)馬爾默的西港新城項(xiàng)目是其最著名的可持續(xù)城市發(fā)展范例，這個(gè)曾經(jīng)的碼頭經(jīng)過改造后成為了一個(gè)可供近萬人居住和工作的全新城市區(qū)域。2.2、案例研究----瑞典馬爾默“Bo01”示范區(qū)馬爾默馬爾默的改造主題及模式為建造內(nèi)涵豐富、生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)之城馬爾默的改造理念為展現(xiàn)城市精神創(chuàng)造條件，即鼓勵(lì)和體現(xiàn)不同人群和文化的碰撞和交融；采取漸進(jìn)式開發(fā)，以小規(guī)模地塊規(guī)劃，提供不同的居住環(huán)境；提供大量信息，有神秘感，令人驚奇，創(chuàng)造多種獨(dú)特而且積極的城市空間；同時(shí)在大尺度空間和親切的小尺度空間之間形成一種強(qiáng)烈的張力。規(guī)劃各種類型的綠化空間，從私家花園，到濃蔭密布的沿著水道貫穿全區(qū)的公共綠化帶。

1-歐洲村2-旋轉(zhuǎn)的主體3-學(xué)生公寓4-斯堪尼亞廣場5-沙龍住宅6-自由屋7-海峽散步道街坊8-海峽景觀街坊9-海洋住宅10-海岸0111-維特魯威12-磚城堡13-10號(hào)街坊14-入口街坊15-海倫16-探戈17-全木住宅18-單純住宅19-紅白樓20-LB住宅21-于斯哈特別墅22-倉房23-核心在這種改造理念下，公園、濱水步行道、街道、廣場和小庭院都得到精心的設(shè)計(jì)，建筑在空間塑造和設(shè)計(jì)方面也體現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。Bo01的公共空間旨在吸引馬爾默各處的人們，數(shù)千人來到這里的水濱、公園和餐館。2.2、案例研究----瑞典馬爾默“Bo01”示范區(qū)馬爾默的改造主題及模式為建造內(nèi)涵豐富、生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)之歐洲村——9個(gè)歐洲國家通過住宅建筑展示了它們的傳統(tǒng)文化、建筑設(shè)計(jì)、科學(xué)技術(shù)和建筑材料。這些住宅既具有各國的典型特征，又符合馬爾默當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)和建設(shè)條件。挪威住宅——太陽能供熱、雨水再利用建筑師：布約恩·拉爾森，挪威基地面積：187㎡住宅使用面積：213㎡在挪威住宅中，傳統(tǒng)木屋和現(xiàn)代玻璃幕墻建筑的特點(diǎn)和諧地統(tǒng)一在一起。該住宅還以生態(tài)學(xué)原則為基礎(chǔ)，使用經(jīng)濟(jì)可行的適用技術(shù)。整棟建筑都考慮對(duì)太陽能的收集和利用，建筑里還有收集生活垃圾的裝置和對(duì)雨水再利用的設(shè)備。每層都有通風(fēng)良好的懸挑在外面的寬敞陽臺(tái)，南立面則全部是玻璃。住宅有兩層，平面為縱向3個(gè)開間。最外側(cè)朝南的“玻璃盒”用于收集太陽能，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。木質(zhì)實(shí)體外墻蓄熱能力大，可以減小室內(nèi)的晝夜溫度波動(dòng)。捷克住宅——低能耗、天然氣及太陽能供熱建筑師：吉爾·蘇措美爾，利貝雷茨工學(xué)院建筑系，捷克基地面積：273㎡住宅使用面積：206㎡該住宅按照低能耗的要求設(shè)計(jì)，木質(zhì)和鋼質(zhì)的結(jié)構(gòu)構(gòu)件都很輕巧。為了減少能量散失，窗戶等玻璃構(gòu)件不僅有雙層密封，而且大部分是不能開啟的。住宅內(nèi)有一個(gè)天然氣鍋爐，為地板中的管道供熱水，為住宅供暖。屋頂上的太陽能集熱板收集的熱量為住宅供應(yīng)生活熱水。從屋頂排下的雨水也被收集起來，用于沖洗廁所和澆灌花園。波蘭住宅——結(jié)構(gòu)輕巧善用木材基地面積：273㎡住宅使用面積：175㎡波蘭住宅的開敞空間和私密空間之間的關(guān)系有很強(qiáng)的趣味性。該住宅結(jié)構(gòu)輕巧，基礎(chǔ)用輕質(zhì)砌塊建造，建筑本身是木結(jié)構(gòu)，地面層則是混凝土。立面材料是較寬的水平拼貼的木板，涂有透明漆的木材顏色比自然顏色要深一些。入口現(xiàn)澆的混凝土的臺(tái)階上面鋪著深色硬質(zhì)地磚。室內(nèi)設(shè)計(jì)同樣著意于表現(xiàn)木材。地面和樓梯上使用了不同色調(diào)的淺色木材。廚房里的家俱用涂過油的硬質(zhì)木料制成，是意大利現(xiàn)代風(fēng)格，用寬寬的格架代替了櫥柜。2.2、案例研究----瑞典馬爾默“Bo01”示范區(qū)歐洲村——9個(gè)歐洲國家通過住宅建筑展示了它們的傳統(tǒng)文化、建筑斯洛文尼亞住宅——多變幾何門窗全木結(jié)構(gòu)建筑師：布拉尼斯拉夫·拉伊克，斯洛文尼亞基地面積：291㎡住宅使用面積：186㎡斯洛文尼亞住宅的特別之處包括屋頂平臺(tái)、局部玻璃屋面、充滿趣味的幾何形窗，可以使人放松的一套完全的健身房和桑拿浴室。這座三層的住宅是全預(yù)制的木結(jié)構(gòu)。立面多處出現(xiàn)色彩斑斕的金屬構(gòu)件裝飾，屋面采用陶瓦。該建筑的沿街立面在首層的入口周圍稍稍向內(nèi)斜進(jìn)去，形成一個(gè)免受風(fēng)雨侵襲的內(nèi)陷的門斗。在沿街立面上，入口上方的各層都有法式落地窗，使立面更醒目。建筑面向花園的部分為兩層，上面是帶綠化的屋頂平臺(tái)，平臺(tái)與工作室、健身房和設(shè)施完善的桑那浴室相連。瑞典住宅（鋼結(jié)構(gòu)）——使用干作業(yè)技術(shù)、易于改造及回收建筑師：斯達(dá)方·普來米爾特,建筑師事務(wù)所，瑞典基地面積：273㎡住宅使用面積：211㎡是一個(gè)輕型結(jié)構(gòu)的獨(dú)戶住宅，共有3層，為鋼結(jié)構(gòu)。它的立面設(shè)計(jì)獨(dú)特，采用玻璃幕墻和纖維水泥板，與懸挑出來的陽臺(tái)和諧統(tǒng)一，陽臺(tái)的位置總能接受到陽光。建造過程沒有使用有機(jī)材料，干作業(yè)技術(shù)能有效地防止潮濕。所選用的安裝配件易于以后的改造，或有朝一日拆除建筑時(shí)，可以很方便地將不同建筑材料分開回收。衛(wèi)生間等潮濕房間的踢腳都是用焊接的不銹鋼板制成，磨砂玻璃墻面，不銹鋼潔具鑲嵌著木面。金屬地面上鋪著松木板，這些木板經(jīng)過防腐處理，也可以隨時(shí)移開。瑞典住宅（實(shí)木別墅）——用料經(jīng)濟(jì)、內(nèi)部空間靈活建筑師：本格特·安德森-里塞里爾斯，懷特建筑師事務(wù)所，瑞典基地面積：273㎡住宅使用面積：189m2實(shí)木別墅旨在從環(huán)境保護(hù)、資源利用和人體健康等方面的觀點(diǎn)出發(fā)，挖掘木材作為建筑材料使用的內(nèi)在潛力。建筑為堅(jiān)硬的實(shí)木結(jié)構(gòu)，放在樁基礎(chǔ)上?；A(chǔ)墻用輕型膨脹陶粒砌塊建成。墻體的外部是木質(zhì)面板，內(nèi)部是實(shí)木，用纖維制品作為保溫材料。住宅的各空間單元全部預(yù)制，不但用料最為經(jīng)濟(jì)，而且安裝拆卸也十分方便。住宅的內(nèi)部空間很靈活，圍繞著居于中心位置的樓梯，既可以在開敞的空間中組織起居活動(dòng)，也可以隔成獨(dú)立的房間，例如作為孩子的房間。第三層上有寬大的屋頂平臺(tái)，可以向東邊和西邊眺望。2.2、案例研究----瑞典馬爾默“Bo01”示范區(qū)斯洛文尼亞住宅——多變幾何門窗全木結(jié)構(gòu)瑞典住宅（鋼結(jié)構(gòu)）沙龍住宅街坊——在較小的尺度里創(chuàng)造生活和工作的綜合空間設(shè)計(jì)理念：小尺度大創(chuàng)意該住宅面向碼頭和大海，建筑有良好的觀景視野和充足的光線。除了可持續(xù)發(fā)展的總要求之外，這一項(xiàng)目還追求兩個(gè)重要的目標(biāo)，即在較小的尺度里創(chuàng)造生活和工作的綜合空間，以及設(shè)計(jì)服務(wù)于不同業(yè)主的多種類型住宅。建筑設(shè)計(jì)：居住和工作空間巧妙結(jié)合朝向碼頭的建筑中間有一個(gè)由天井采光的樓梯間。沿碼頭散步道的建筑首層空間是商店或辦公室。有一處商店可以與其樓上的公寓相連，使得擁有居住和工作空間結(jié)合起來。花園公寓是庭院內(nèi)部的聯(lián)排住宅，設(shè)計(jì)為3棟坡頂住宅，有獨(dú)立的入口直接從花園穿過私人前院。每套住宅都有寬敞明亮的起居空間，里面有一間閣樓用于臥室或者工作?！奥?lián)排小屋”也適合作為工作室。2.2、案例研究----瑞典馬爾默“Bo01”示范區(qū)沙龍住宅街坊——在較小的尺度里創(chuàng)造生活和工作的綜合空間設(shè)計(jì)理海岸01——嚴(yán)整和自由的變換在建筑細(xì)部充分體現(xiàn)，立面變化豐富，業(yè)態(tài)有機(jī)組合設(shè)計(jì)風(fēng)格：簡潔質(zhì)樸嚴(yán)整和自由和諧有序住宅建筑“海岸01”簡潔而質(zhì)樸。面向大海的建筑外形像一組塔，用輕質(zhì)混凝土砌塊建成，內(nèi)外均采用涂料。建筑設(shè)計(jì)以少而明確的手法為基礎(chǔ)。倉庫建筑的圓形庭院受到別墅式的建筑的庇護(hù)，和倉庫剛硬的幾何外形形成鮮明對(duì)比。從城鎮(zhèn)規(guī)劃到建筑細(xì)部，到處都可以見到嚴(yán)整和自由的變換。建筑設(shè)計(jì)：立面變化豐富功能業(yè)態(tài)多樣在面向大海的邊界地帶，為了屏蔽海風(fēng)，該建筑比后面的建筑要高些。建筑群面向大海朝西的部分是5層樓，一梯兩戶，大部分住宅的內(nèi)部有兩層。墻體用輕質(zhì)混凝土砌塊建成，內(nèi)外墻面均用涂料。雙層高的玻璃使得建筑的立面很有特色。通過采用反射對(duì)稱的處理手法，立面顯得變化豐富。與較高的臨街建筑垂直的位置有一個(gè)較低的側(cè)翼，一層可作為咖啡館等不同的用途。二層為兩套兩室的小公寓，三層為一套7個(gè)房間的公寓，有單獨(dú)的屋頂平臺(tái)。在圍合的庭院另一側(cè)，矩形倉庫的后面，有一狹長的建筑，內(nèi)有兩套各161㎡的住宅。2.2、案例研究----瑞典馬爾默“Bo01”示范區(qū)海岸01——嚴(yán)整和自由的變換在建筑細(xì)部充分體現(xiàn)，立面變化豐磚城堡——外立面巧妙規(guī)避海風(fēng)及惡劣氣候的影響，方形太陽能電池板懸掛設(shè)計(jì)，儲(chǔ)存能量同時(shí)裝飾細(xì)節(jié)。項(xiàng)目概況該建筑的住宅面積共2164㎡，有21個(gè)住宅單元。在庭院中還有一座附屬建筑，作為社區(qū)活動(dòng)空間。建筑的首層既有包括一個(gè)餐館在內(nèi)的商業(yè)用途，也有居住空間。建筑中有兩種住宅單元供選擇：朝西帶一個(gè)溫室花園的雙層公寓，或者南向可以看到沙灘的2.5個(gè)房間的公寓。設(shè)計(jì)風(fēng)格：厚重、懷舊該住宅的設(shè)計(jì)回歸到經(jīng)過多年錘煉的老的建筑模式，厚重的墻體，基本的生活空間，獨(dú)立的廚房。所有主要房間的地面都鋪著紅色地磚。建筑設(shè)計(jì)：規(guī)避氣候的影響節(jié)能設(shè)計(jì)暴露在海風(fēng)和惡劣的氣候中是該住宅建筑設(shè)計(jì)中重點(diǎn)體現(xiàn)和處理的問題。西側(cè)立面帶有折線，形成受到保護(hù)的小凹口，凹進(jìn)的部分裝有大窗，將海景引入室內(nèi)。在南立面上，多個(gè)由真空玻璃管組成的方形太陽能電池板懸掛在的入口上方。這些太陽能電池板不但可以儲(chǔ)存能量，同時(shí)也是建筑裝飾。2.2、案例研究----瑞典馬爾默“Bo01”示范區(qū)磚城堡——外立面巧妙規(guī)避海風(fēng)及惡劣氣候的影響，方形太陽能電池聯(lián)排住宅——設(shè)計(jì)風(fēng)格融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代，內(nèi)部空間可靈活分割設(shè)計(jì)風(fēng)格：傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合4棟3層的臺(tái)階式聯(lián)排住宅，深受英國和荷蘭傳統(tǒng)臺(tái)階式住宅的影響，凸窗上明快的紅色和強(qiáng)烈的立體感使建筑充滿現(xiàn)代和時(shí)尚感。建筑設(shè)計(jì)：內(nèi)部空間靈活細(xì)節(jié)豐富位于端頭的住宅面積為123㎡，在中間的兩棟住宅面積均為171㎡。由于原有平面的開放式設(shè)計(jì)，每棟住宅的居住空間都可以分隔為3～5個(gè)房間。每棟住宅的中心位置有一部樓梯，從首層通到頂層，樓梯間有采光拱頂。所有的居住空間都可以通過陽臺(tái)、庭院或屋頂平臺(tái)與室外相連。從首層一直到頂?shù)牟ＡТ?、凸窗以及玻璃陽臺(tái)，使室內(nèi)的光影十分豐富。室內(nèi)的設(shè)施和細(xì)部經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，多用美觀堅(jiān)固的材料，簡潔而純凈。2.2、案例研究----瑞典馬爾默“Bo01”示范區(qū)聯(lián)排住宅——設(shè)計(jì)風(fēng)格融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代，內(nèi)部空間可靈活分割設(shè)計(jì)風(fēng)設(shè)計(jì)理念：全木建造風(fēng)格輕盈全木住宅是完全由木材建造的住宅綜合體，最基本的設(shè)計(jì)理念是發(fā)揮木頭的材料特性，表現(xiàn)出輕盈而且靈活的風(fēng)格。木頭既作為建筑的結(jié)構(gòu)材料，又是內(nèi)部裝飾的基調(diào)。4個(gè)主體木結(jié)構(gòu)內(nèi)共有32套住宅，既有聯(lián)排住宅也有單元住宅。建筑布局：U形布局建筑各有特點(diǎn)全木住宅綜合體采用一個(gè)部分開敞的U形布局，處在河濱公園和周圍建筑的環(huán)抱之中。綜合體由4棟不同的建筑組成，每棟建筑各有鮮明的特點(diǎn)：4層的住宅樓：位于河邊，容易到達(dá)。最小的住宅單元面積為55㎡。兩棟兩層高的聯(lián)排式住宅：每棟住宅中間有一個(gè)樓梯，較低的一層作為公共空間，有廚房、起居室和用餐空間，起居室內(nèi)局部空間有兩層高。每棟聯(lián)排住宅有自己的院子。一排3層聯(lián)排住宅：位于迎向新住宅區(qū)中心的位置，每個(gè)住宅單元都有一個(gè)私人小花園。頂層有一處明亮的工作室，朝西的寬敞平臺(tái)可觀海和享受夕陽的。3層聯(lián)排住宅：通過一個(gè)門廊與一座4層小塔樓相連。小塔樓內(nèi)有6個(gè)住宅單元，使用面積從53㎡～91㎡不等。塔樓中的所有住宅單元都有可以封閉起來作為冬季花園的陽臺(tái)。全木住宅——完全由木材建造的住宅綜合體，每棟建筑都有各自鮮明的特點(diǎn)。2.2、案例研究----瑞典馬爾默“Bo01”示范區(qū)設(shè)計(jì)理念：全木建造風(fēng)格輕盈全木住宅——完全由木材建造的住宅探戈——不僅能讓住戶掌握室內(nèi)環(huán)境，控制生活開支，同時(shí)提供相當(dāng)大的展示個(gè)性的空間，留給住戶多重選擇權(quán)力。項(xiàng)目概況住宅單元數(shù)量：27總面積約：3400m2外立面設(shè)計(jì)：色彩的魔法盒揉合傳統(tǒng)文化該建筑外側(cè)的立面十分嚴(yán)謹(jǐn)肅穆，帶有醒目的凸窗，而面向庭院的一側(cè)，一些玻璃塔色彩斑斕，類似一個(gè)魔法盒。該項(xiàng)目中較高的四層建筑位于地塊東側(cè)，而西側(cè)向住宅區(qū)中心和海峽打開。色彩主題的來源于阿根廷布宜諾斯艾利斯市拉波卡（LaBoca）街區(qū)明艷的城市色彩，同時(shí)也揉合了瑞典南部悠久的傳統(tǒng)。建筑設(shè)計(jì)：使用各種高技術(shù)措施展示個(gè)性的空間大這棟建筑使用多想高技術(shù)措施，能讓住戶掌握室內(nèi)環(huán)境，并控制開支。如一道多功能并帶有“技術(shù)性”的分隔墻將臥室、浴室等私密空間和廚房、起居室等開敞的公共空間分隔開。起居室和陽臺(tái)之間是一扇巨大的滑動(dòng)玻璃門。綠化庭院的主體是一個(gè)帶有象征意義的小島。庭院還能回收和重復(fù)利用雨水?！疤礁辏Хê小绷艚o住戶的多重選擇權(quán)力、外表沉靜內(nèi)部活躍的創(chuàng)意，以及各種高技術(shù)措施的使用形成了這座住宅的個(gè)性。2.2、案例研究----瑞典馬爾默“Bo01”示范區(qū)探戈——不僅能讓住戶掌握室內(nèi)環(huán)境，控制生活開支，同時(shí)提供相當(dāng)馬爾默的改造模式的啟示——可持續(xù)發(fā)展的城市概念具有強(qiáng)大的吸引力改造后的馬爾默布局緊湊，可持續(xù)發(fā)展的概念體現(xiàn)在各個(gè)街坊的設(shè)計(jì)中。盡管房價(jià)高出之前的價(jià)格兩倍，但是人們?nèi)栽敢馀抨?duì)購買。當(dāng)?shù)啬茉?00%可再生：絕大部分熱能由海水和地下水提供，并由太陽能補(bǔ)充。生態(tài)循環(huán)：對(duì)原有的排水系統(tǒng)加以改進(jìn)，在專門的工廠中提取廢水中的營養(yǎng)物質(zhì)和重金屬，對(duì)水質(zhì)加以凈化，提取出來的物質(zhì)用于相應(yīng)的生產(chǎn)。交通：最大限度地減少交通需求和對(duì)汽車的依賴。自行車交通是交通系統(tǒng)中最重要的因素。生態(tài)建筑：建筑的結(jié)構(gòu)和外形都各有特點(diǎn)，符合可持續(xù)發(fā)展概念的建筑材料、施工技術(shù)、建筑設(shè)備配置、環(huán)境設(shè)計(jì)、不同的生活方式等都以不同的形式體現(xiàn)在各個(gè)住宅街坊的設(shè)計(jì)中。例如使用環(huán)保的可回收的材料、建筑自身收集或產(chǎn)生可再生能源、進(jìn)一步節(jié)能的舒適的住宅、高質(zhì)量的預(yù)制裝配式住宅技術(shù)、智能住宅、小型人工濕地、滿足居住與工作結(jié)合的住宅類型。圖：全木住宅2.2、案例研究----瑞典馬爾默“Bo01”示范區(qū)馬爾默的改造模式的啟示——可持續(xù)發(fā)展的城市概念具有強(qiáng)大的吸引通過研究，我們發(fā)現(xiàn)瑞典馬爾默當(dāng)?shù)啬茉?00%可再生，通過引入先進(jìn)系統(tǒng)進(jìn)行水、資源和廢物的循環(huán)利用，實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)之城的發(fā)展目標(biāo)。改造后的馬爾默住區(qū)熱銷充分展示了通過信息技術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用和優(yōu)美的環(huán)境，能夠使得可持續(xù)發(fā)展的城市概念具有強(qiáng)大的吸引力。2.2、案例研究----瑞典馬爾默“Bo01”示范區(qū)通過研究，我們發(fā)現(xiàn)瑞典馬爾默當(dāng)?shù)啬茉?00%可再生，通過引入地理位置安徽省蕪湖市長江大橋綜合開發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)?？傉嫉孛娣e3.3平方公里，其中華強(qiáng)城占地1.64平方公里，建筑面積260萬平米物業(yè)類型華強(qiáng)城、華強(qiáng)城市廣場、方特假日酒店、方特歡樂世界項(xiàng)目定位以國際水準(zhǔn)的高科技主題公園為核心支撐，進(jìn)行以主題公園旅游為主，服務(wù)、居住、教育等多層次的綜合性旅游開發(fā)。華強(qiáng)城·德邑風(fēng)尚華強(qiáng)城·澳然天成華強(qiáng)城市廣場方特假日酒店方特歡樂世界2.2、案例研究----蕪湖華強(qiáng)旅游城國內(nèi)首個(gè)以聲光電電子娛樂為主“高科技主題公園”旅游城地理位置華強(qiáng)城·德邑風(fēng)尚華強(qiáng)城·澳然天成華強(qiáng)城市廣場方特假日從蕪湖華強(qiáng)旅游城發(fā)展歷程來看，旅游及地產(chǎn)項(xiàng)目資源未得到有效整合，區(qū)域的價(jià)值提升效果不佳。2007年2008年2009年至今6月30日，華城會(huì)會(huì)員卡開始發(fā)放，以不同的會(huì)員卡來明晰客戶所能享受的不同的優(yōu)惠和服務(wù)。10月15日，“華強(qiáng)·醇美華城”一期“德邑風(fēng)尚”開盤，推出多層單位。開盤現(xiàn)場火爆，項(xiàng)目開盤取得銷售258套房源的佳績。10月17日，“華強(qiáng)城市廣場”試業(yè)。10月18日，“方特歡樂世界”試業(yè)迎賓。1月20日，華強(qiáng)醇美華城?德邑風(fēng)尚二期發(fā)售，推出362套單位。3月12日，“方特假日酒店”試業(yè)。4月18日，蕪湖華強(qiáng)旅游城“方特歡樂世界”開園。5月3日，華強(qiáng)“醇美華城·澳然天成”一期公開發(fā)售。均價(jià)3978元/㎡。當(dāng)日開盤就銷售近百套。5月31日，華強(qiáng)·醇美華城推出德邑風(fēng)尚三期196套住宅房源及9套商鋪。8月3日，澳然天成推出“奮斗卡”，09年6月28日，澳然天成兩棟湖景洋房47#、48#樓及兩棟珍稀多層36#、37#樓房源正式開盤銷售。09年10月16日，華強(qiáng)城澳然天成稀缺多層開盤，推出136套房源，。10年1月23日，華強(qiáng)·澳然天成再度開盤，212套精品單身公寓公開發(fā)售，優(yōu)惠后均價(jià)3988元/㎡。關(guān)鍵舉措發(fā)展結(jié)果10月中下旬華強(qiáng)·德邑風(fēng)尚一期、華強(qiáng)城廣場、方特歡樂世界相繼入市或試業(yè)，在當(dāng)?shù)匾l(fā)了廣泛的關(guān)注，“華城會(huì)”在當(dāng)?shù)胤e累了一批會(huì)員。住宅項(xiàng)目德邑風(fēng)尚二、三期及澳然天成多次開盤，前者以高端形象吸引具有一定實(shí)力的客戶，后者通過合理的價(jià)格和借勢明星見面會(huì)吸引首次置業(yè)客戶。方特假日酒店及方特歡樂世界正式開園澳然天成多批次推出房源，以合理的價(jià)格吸引首次置業(yè)客戶。通過研究，我們發(fā)現(xiàn)蕪湖華強(qiáng)旅游城開發(fā)的理念具有前瞻性，各功能的布局合理，“高科技主題公園”概念的引入為項(xiàng)目的運(yùn)營做了有力的支撐。但同時(shí)，操作中也存在以下失誤：1.在項(xiàng)目推廣方面，未形成統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)及旗幟，內(nèi)部各板塊使用的VI系統(tǒng)關(guān)聯(lián)度低，項(xiàng)目的認(rèn)知度較低。2.項(xiàng)目內(nèi)部主題公園、酒店、住宅等各板塊的資源并未得到有效的整合，相互之間的支撐力度不夠，整體的區(qū)域價(jià)值未得到應(yīng)有的提升。

3.在住宅推售方面，澳然天成未延續(xù)德邑風(fēng)尚的高端定位，且推售時(shí)間交錯(cuò)，容易造成消費(fèi)者對(duì)整體住宅物業(yè)定位的混淆，給項(xiàng)目后期的操作帶來一定壓力。2.2、案例研究----蕪湖華強(qiáng)旅游城從蕪湖華強(qiáng)旅游城發(fā)展歷程來看，旅游及地產(chǎn)項(xiàng)目資源未得到有效整蕪湖華強(qiáng)旅游城對(duì)本項(xiàng)目的啟示——主題型旅游地產(chǎn)的指導(dǎo)思想應(yīng)注意以下原則。分分階段：以旅游為核心進(jìn)行區(qū)域開發(fā)，分階段逐步完善配套，打造集旅游、購物、居住、運(yùn)動(dòng)為一體的都市綜合體分重點(diǎn)：住宅項(xiàng)目依托旅游來提升物業(yè)價(jià)值總

統(tǒng)一品牌：反映項(xiàng)目的統(tǒng)一標(biāo)識(shí)及旗幟，統(tǒng)一VI系統(tǒng)。

統(tǒng)一形象：反映項(xiàng)目的綜合性、多樣性特質(zhì)。

統(tǒng)一文化:反映城市特有的文化資源，提供大量的信息，提升項(xiàng)目的品質(zhì)與內(nèi)涵?？偪傮w資源調(diào)控：將旅游與購物、商務(wù)、文化有機(jī)合理結(jié)合起來，科學(xué)合理配比城市標(biāo)簽：成為城市旅游業(yè)發(fā)展的里程碑，打造成為其城市名片。統(tǒng)一主題和形象的基礎(chǔ)上，分階段分重點(diǎn)進(jìn)行主題公園和房地產(chǎn)開發(fā)，以統(tǒng)一的主題把分散的地塊進(jìn)行多組團(tuán)同時(shí)開發(fā)。旅游資源邊際效應(yīng)提升了房地產(chǎn)價(jià)值，配套逐步完善，提升了社區(qū)的居住氛圍。2.2、案例研究----蕪湖華強(qiáng)旅游城蕪湖華強(qiáng)旅游城對(duì)本項(xiàng)目的啟示——主題型旅游地產(chǎn)的指導(dǎo)思想應(yīng)注天津星耀五洲項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目地處天津市津南區(qū)西南部，距離天津市外環(huán)線約19公里，距項(xiàng)目駐地最近的津港高速公路約3.5公里。項(xiàng)目規(guī)模建筑占地4100畝，建筑面積300萬平方米，7000畝水面銷售情況2009年該項(xiàng)目商品房銷售面積達(dá)33萬㎡項(xiàng)目規(guī)劃及定位——世界花園、世界建筑博覽園以及世界橋梁博覽園結(jié)合項(xiàng)目的對(duì)各種產(chǎn)品豐富性、多樣性和特色性的要求，以及對(duì)該項(xiàng)目的高品質(zhì)定位，將五個(gè)地塊設(shè)計(jì)為功能多樣、個(gè)性鮮明的五大洲板塊，并分別以亞洲、歐洲、北美洲、南極洲、大洋洲、非洲各自的建筑特色、地域文化、景觀名勝及風(fēng)土人情來定位和設(shè)計(jì)，進(jìn)而形成一個(gè)集娛樂、購物、健身、休閑、居住、度假、國際會(huì)議會(huì)展為一體的大型綜合體項(xiàng)目。2.2、案例研究----天津星耀五洲天津星耀五洲項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目規(guī)劃及定位——世界花園、世界天津星耀五洲項(xiàng)目規(guī)劃——各板塊功能相互獨(dú)立，同時(shí)相互依托、支撐；在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目文化創(chuàng)意的同時(shí)，保證住宅項(xiàng)目的居住舒適度。分區(qū)物業(yè)類型相關(guān)配套北美洲板塊住宅（高層、公寓、別墅）、商業(yè)步行街、寫字樓、酒店休閑娛樂中心（室內(nèi)滑雪場、風(fēng)情餐飲中心、水上娛樂中心）、萬人和平廣場、會(huì)所南美洲板塊住宅（公寓）、酒店企業(yè)會(huì)所、運(yùn)動(dòng)會(huì)所亞洲板塊住宅（別墅、高層）會(huì)所歐洲洲板塊住宅（高層、別墅）、商業(yè)街、酒店運(yùn)動(dòng)會(huì)所、企業(yè)會(huì)所大洋洲板塊住宅（公寓）、風(fēng)情酒店企業(yè)會(huì)所、醫(yī)院、學(xué)校非洲板塊住宅（高層、公寓）、酒店運(yùn)動(dòng)會(huì)所、企業(yè)會(huì)所該項(xiàng)目充分利用天嘉湖獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，打造包括星級(jí)酒店、會(huì)展中心、醫(yī)院、休閑娛樂中心、購物、居住、度假為一體的大型綜合體。各板塊功能相互獨(dú)立而又相互支撐、影響。該項(xiàng)目結(jié)合地塊限制、區(qū)域特點(diǎn)及項(xiàng)目本身文化創(chuàng)意的需要，形成環(huán)湖生態(tài)綠環(huán)、運(yùn)動(dòng)公園綠環(huán)和花園主題環(huán)，保證大部分住宅項(xiàng)目的良好朝向、通風(fēng)采光、景觀引入，體現(xiàn)出以人為本的規(guī)劃理念。2.2、案例研究----天津星耀五洲天津星耀五洲項(xiàng)目規(guī)劃——各板塊功能相互獨(dú)立，同時(shí)相互依托、支通過研究，我們發(fā)現(xiàn)星耀五洲在尊重基地存在狀態(tài)的前提下，結(jié)合地塊限制、區(qū)域特點(diǎn)及項(xiàng)目本身文化創(chuàng)意的需要，將項(xiàng)目規(guī)劃為地理五大洲板塊，引入世界各洲的文化精髓，最終達(dá)成文化創(chuàng)意與生態(tài)人居的融合，并逐步得到市場的認(rèn)同。2.2、案例研究----天津星耀五洲通過研究，我們發(fā)現(xiàn)星耀五洲在尊重基地存在狀態(tài)的前提下，結(jié)合地內(nèi)部重組模式復(fù)合開發(fā)模式向外擴(kuò)張模式保留原有的空間格局,通過內(nèi)部空間重組與優(yōu)化重振港區(qū)工業(yè)和商業(yè)功能原有工業(yè)與居住區(qū)遷出引入商業(yè)與娛樂休閑產(chǎn)業(yè)對(duì)濱水區(qū)進(jìn)行徹底的改造在城市空間整體開發(fā)的角度內(nèi)部與外部模式同時(shí)展開,協(xié)調(diào)發(fā)展空間復(fù)合從開發(fā)模式上：以休閑、游憩為主導(dǎo)打造現(xiàn)代化濱水游憩區(qū)的復(fù)合開發(fā)模式是我國及世界當(dāng)今濱水城市建設(shè)的主要導(dǎo)向。采用兩種不同的開發(fā)模式小規(guī)模的改造與調(diào)整水平重疊，營造面向水面的開闊空間垂直重疊，立體化綠化與交通功能復(fù)合2.3、案例研究總結(jié)內(nèi)部重組模式復(fù)合開發(fā)模式向外擴(kuò)張模式保留原有的空間格局,原有從功能發(fā)展上：將原本單一的濱水地區(qū)發(fā)展成為多功能綜合區(qū)，從而進(jìn)一步成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑，達(dá)到城市更新改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整的目的。居住商業(yè)商務(wù)休閑較快收回成本樹立城市形象最活躍部分城市魅力體現(xiàn)日常主要經(jīng)濟(jì)來源提升房產(chǎn)價(jià)格滿足人與社會(huì)交流豐富空間效果聯(lián)系不同功能組團(tuán)特色功能區(qū)域核心位置塑造標(biāo)志性空間城市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心與城市緊密聯(lián)系文化娛樂功能建設(shè)為主導(dǎo)公共空間博覽會(huì)展以新公共空間原型為特色提供符合現(xiàn)代生活的設(shè)施發(fā)掘歷史建筑的潛在資源超大規(guī)模濱水建筑建設(shè)多功能復(fù)合型綜合區(qū)2.3、案例研究總結(jié)從功能發(fā)展上：將原本單一的濱水地區(qū)發(fā)展成為多功能綜合區(qū)，從而新城功能商務(wù)功能商業(yè)功能居住功能公共服務(wù)功能旅游休憩功能

金融貿(mào)易總部經(jīng)濟(jì)會(huì)展會(huì)議購物休閑娛樂餐飲酒店居住居住配套文化體育教育醫(yī)療行政旅游度假主題公園休憩法國Sologne的中央公園

瑞典馬爾默蕪湖華強(qiáng)城星耀五洲

從功能選擇上：根據(jù)濱湖新城功能區(qū)的案例分析，可以發(fā)現(xiàn)濱湖綜合旅游項(xiàng)目的功能組合上，重點(diǎn)通常集中在商業(yè)、居住、旅游、酒店、休閑娛樂和公園等，并配合開發(fā)文化教育、商務(wù)辦公等。2.3、案例研究總結(jié)新城功能商務(wù)功能商業(yè)功能居住功能公共服務(wù)功能旅游休憩功能金濱水區(qū)公園——標(biāo)志性的節(jié)點(diǎn)，與老城區(qū)之間建立起多種聯(lián)系。濱水廣場——公共藝術(shù)展示公共親水步道——開放、充滿生機(jī)的步行場所濱水林蔭道——城市綠化的自然延伸休憩設(shè)施——遮陽設(shè)施、長椅、秋千和釣魚平臺(tái)文化設(shè)施——建造或利用原有設(shè)施改造從特色空間塑造上：通過對(duì)濱水地區(qū)自然、社會(huì)、文化特征的挖掘，用一系列的公共空間把居住、商業(yè)、文化娛樂等功能組織起來，展示當(dāng)?shù)靥赜械纳顖鼍埃瑺I造多樣化的濱水空間濱水廣場。周圍用草坪地帶分隔，大部分空間被抬高，為人們提供了更寬闊的視野濱水公園。為節(jié)日活動(dòng)和相關(guān)買賣提供場所。長滿玫瑰的花格棚架連接人行道與公園地下空間步行空間。滿足潛在娛樂需要，提供觀海望遠(yuǎn)鏡等設(shè)施噴泉公園。位于步行區(qū)中心，三面由花格涼亭環(huán)繞，涼亭為游人觀光提供了陰涼、休憩場所濱水公園。標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)，與老城區(qū)間建立聯(lián)系，設(shè)置遮陽設(shè)施、長椅、秋千和釣魚平臺(tái)濱水人行道。旁種有一排排蒲葵棕?cái)R樹。公共親水步道。開放、充滿生機(jī)、擁有漂亮景觀雕塑公園。城市公共藝術(shù)展示，設(shè)置長椅等休憩設(shè)施小型兒童活動(dòng)場地。以趣味設(shè)施、新奇形象吸引兒童游玩2.3、案例研究總結(jié)濱水區(qū)公園從特色空間塑造上：通過對(duì)濱水地區(qū)自然、社會(huì)、文化特以旅游功能為核心，多元化的產(chǎn)品形式滿足消費(fèi)者的不同需求，為區(qū)域聚集人氣。通過各板塊的有機(jī)融合滿足文化生活的不斷升級(jí)要求，形成各項(xiàng)城市功能的并行均衡發(fā)展?？臻g組合：依據(jù)環(huán)境保護(hù)為主導(dǎo)思想的可持續(xù)發(fā)展的原則，根據(jù)地勢條件引入水系、建立湖濱敏感區(qū)域保護(hù)帶等，對(duì)居住空間進(jìn)行多樣的處理，豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。依托自然，以人為本，通過水系的橫向引入，使整個(gè)區(qū)域形成良好的生態(tài)環(huán)境、游憩及居住功能。帶動(dòng)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展，形成不斷升級(jí)的良性循環(huán)。開發(fā)運(yùn)作：總體規(guī)劃-分重點(diǎn)實(shí)施-總體協(xié)調(diào)在統(tǒng)一主題和形象的基礎(chǔ)上，分階段分重點(diǎn)進(jìn)行主題公園和房地產(chǎn)開發(fā)，以統(tǒng)一的主題把分散的地塊進(jìn)行多組團(tuán)同時(shí)開發(fā)。旅游資源邊際效應(yīng)提升了房地產(chǎn)價(jià)值，配套逐步完善，提升了社區(qū)的居住氛圍。功能復(fù)合:以旅游為銜接點(diǎn)，商業(yè)、酒店、公寓、旅游四大塊有機(jī)聯(lián)系和融合，并以公共空間進(jìn)行各功能組團(tuán)的融合2.3、案例研究總結(jié)以旅游功能為核心，多元化的產(chǎn)品形式滿足消費(fèi)者的不同需求，為區(qū)3、新的市場環(huán)境下項(xiàng)目定位及發(fā)展總戰(zhàn)略3、新的市場環(huán)境下項(xiàng)目定位及發(fā)展總戰(zhàn)略3.1定位思考社會(huì)形態(tài)演變史公元一萬年前漁獵文明第1種社會(huì)形態(tài)形式：居住不固定原料：自然生物表現(xiàn)：人類借助物力用牛和馬耕地從井里打水喝農(nóng)業(yè)文明第2種社會(huì)形態(tài)形式：村屋、城鎮(zhèn)出現(xiàn)原料：土壤、田地和家畜

表現(xiàn)：借助水力和風(fēng)力把谷物磨成面粉、灌溉莊稼以減輕體力勞作。公元八千年前工業(yè)時(shí)代第3種社會(huì)形態(tài)形式：工業(yè)城市中心出現(xiàn)原料：煤、鐵和鋼

表現(xiàn)：掌握的物理學(xué)知識(shí)制造蒸汽機(jī)，蒸汽機(jī)可以用于長途客運(yùn)和貨運(yùn)十八世紀(jì)末信息時(shí)代第4種社會(huì)形態(tài)形式：經(jīng)濟(jì)中心出現(xiàn)原料：數(shù)據(jù)、信息和知識(shí)

表現(xiàn)：電腦和智能型機(jī)器不僅能執(zhí)行簡單的日常工作，被賦予最先進(jìn)的任務(wù)。60年代中期3.1定位思考社會(huì)形態(tài)演變史公元一萬年前漁獵文明第1種夢(mèng)想社會(huì)

21世紀(jì)及未來社會(huì)，社會(huì)將會(huì)步入第5種社會(huì)形態(tài)城市形態(tài)：城市不但擁有單一的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，而且擁有對(duì)于經(jīng)濟(jì)文化和商業(yè)文化的訴求。社會(huì)形態(tài)：是一種完全新型的社會(huì)，其中的企業(yè)、社團(tuán)和個(gè)人都憑借自己的故事?lián)P名立業(yè)，而不再僅僅依賴于數(shù)據(jù)和信息。夢(mèng)想社會(huì)并非癡人狂想，它在許多企業(yè)己初露崢嶸—未來產(chǎn)品必須打動(dòng)人們的心靈，而不僅僅是說服人們的頭腦，產(chǎn)品和服務(wù)將會(huì)賦予情感價(jià)值。表現(xiàn)形式：從信息時(shí)代的數(shù)據(jù)、知識(shí)、信息等單一數(shù)字化走向綜合圖形化，圖片圖形圖像交流將會(huì)成為溝通平臺(tái)。3.1定位思考?jí)粝肷鐣?huì)21世紀(jì)及未來社會(huì)，社會(huì)將會(huì)步入第5種社會(huì)形態(tài)城市夢(mèng)想社會(huì)人類需求自然Nature未來的人造環(huán)境ArtificialworldOfthefuture現(xiàn)代生活Modern傳統(tǒng)Traditor高科技HighTechnology物質(zhì)享受MaterialEniovment精神需要SpiritualContentment生態(tài)環(huán)境Ecology新社會(huì)形態(tài)之下的人類需求需求在日益多樣化，自然、環(huán)境、物質(zhì)、精神、科技在融合。從武漢華僑城的發(fā)展環(huán)境上來看，項(xiàng)目符合夢(mèng)想社會(huì)的特征。3.1定位思考?jí)粝肷鐣?huì)自然未來的人造環(huán)境現(xiàn)代生活傳統(tǒng)高科技物質(zhì)享受精神需要優(yōu)勢S（Strength）劣勢W（Weakness）項(xiàng)目SWOT分析1.景觀優(yōu)勢：絕無僅有、無可替代的東湖一線湖景資源；2.規(guī)模優(yōu)勢：建筑面積達(dá)140萬平方米；3.發(fā)展商實(shí)力：華僑城實(shí)力雄厚，資金充足，國內(nèi)旅游地產(chǎn)領(lǐng)跑者；4.主題公園：歡樂谷旅游城項(xiàng)目將作為武漢的形象工程和名片。1.處于徐東和武鋼兩大商圈銜接地帶，配套欠缺，區(qū)域成熟度較低；2.項(xiàng)目北面形象較臟亂。3、投資較大，開發(fā)周期較長，操作水平要求很高。4、環(huán)境保護(hù)與企業(yè)效益存在一定矛盾，須協(xié)調(diào)解決。機(jī)會(huì)O（Opportunity）SO對(duì)策WO對(duì)策1.武漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎(chǔ)良好；2.武漢房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展期，為本項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)；3.武漢中部核心位置的確定，帶來更多發(fā)展機(jī)遇；4.定位的可動(dòng)態(tài)調(diào)整，大盤定位可調(diào)整，為項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)。1.利用“大”的競爭優(yōu)勢，樹立區(qū)域絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的高占地，在房地產(chǎn)市場上樹立絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的形象，為項(xiàng)目創(chuàng)造品牌影響及銷售勢能；2.充分發(fā)揮旅游地產(chǎn)的復(fù)合型特點(diǎn)，各功能板塊互相促進(jìn)，相互提升。3、深挖濱水城區(qū)的內(nèi)涵，打造武漢第一濱水建筑，最宜居城區(qū)形象。1.通過自身高檔次配套建設(shè)提升項(xiàng)目價(jià)值；2.強(qiáng)調(diào)政府規(guī)劃利好，突出區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α?、利用新的規(guī)劃理念及科技產(chǎn)品進(jìn)行建造的同時(shí)，保護(hù)周邊環(huán)境。威脅T（Threats）ST對(duì)策WT對(duì)策1.競爭威脅：瑞安新天地、世貿(mào)錦繡長江等江景資源大盤以及高端別墅項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的分流；2.政策風(fēng)險(xiǎn)威脅：金融環(huán)境的變化，對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展帶來政策風(fēng)險(xiǎn)威脅。1.利用湖景資源，打造親水住宅，與高端江景項(xiàng)目區(qū)分；2.利用項(xiàng)目內(nèi)外部景觀資源，打造景觀物業(yè)，提升物業(yè)價(jià)值；2.抓住市場機(jī)會(huì)，樹立武漢頂級(jí)物業(yè)形象，逐步建立起武漢房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊的市場形象，實(shí)現(xiàn)市場占位。1.強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目自身景觀和主題公園優(yōu)勢，樹立市場獨(dú)特形象；2.利用自身品牌和資源，拓展客戶渠道和來源。優(yōu)勢S（Strength）劣勢W（Weakness）項(xiàng)目SW5252“水”為心“融”為形生態(tài)保護(hù)優(yōu)先功能復(fù)合多樣文化內(nèi)涵挖掘高特色形象塑造城市觸媒引爆123452.2、SWOT分析根據(jù)SWOT分析顯示，德思勤主要觀點(diǎn)是：5252“水”為心生態(tài)保護(hù)優(yōu)先功能復(fù)合多樣文化內(nèi)涵挖掘高特色3.3、新的歷史時(shí)期下項(xiàng)目發(fā)展總戰(zhàn)略武漢華僑城發(fā)展總策略高占位法則高融合性法則建濱水之城法則前瞻法則重點(diǎn)把握濱水旅游綜合體多功能物業(yè)復(fù)合性特征，增加多種產(chǎn)權(quán)方式，平衡短中長期獲利；將楚文化的精神內(nèi)涵及與華僑城模式中的全球化元素進(jìn)行融合，建造新時(shí)期的現(xiàn)代地球村；擴(kuò)展城市公共空間與功能，使用先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行環(huán)境保護(hù)與產(chǎn)品開發(fā)，高定位、高品質(zhì)的打造武漢乃至全國的世界級(jí)夢(mèng)想城邦。3.3、新的歷史時(shí)期下項(xiàng)目發(fā)展總戰(zhàn)略武漢華僑城發(fā)展總策略高占武漢華僑城發(fā)展總策略高占位法則融合性法則建城法則前瞻法則文脈城市科技型品質(zhì)高定位高形象高空間融合功能融合階層融合開放城市世界城市生態(tài)型低碳型3.3、項(xiàng)目發(fā)展分戰(zhàn)略武漢華僑城高占位法則融合性法則建城法則前瞻法則文脈城市科技型高占位法則3.3、項(xiàng)目發(fā)展分戰(zhàn)略品質(zhì)高定位高形象高一座承載“龍頭城市”的夢(mèng)想城邦綠色居住＋綠色旅游＋綠色經(jīng)濟(jì)世界級(jí)濱湖旅游風(fēng)向標(biāo)中部城市最宜居城區(qū)國際級(jí)生態(tài)生活示范區(qū)中國中部夢(mèng)想城邦世界級(jí)濱湖旅游風(fēng)向標(biāo)綠色居?。G色旅游＋綠色經(jīng)濟(jì)高占位法則3.3、項(xiàng)目發(fā)展分戰(zhàn)略品質(zhì)高定位高形象高一座承載“融合法則功能融合階層融合空間融合多功能復(fù)合型集成體系不同群體階層可共享的共同目的地不同建筑形態(tài)及功能的相互融合與延展3.3、項(xiàng)目發(fā)展分戰(zhàn)略居住社區(qū)綜合功能區(qū)旅游休憩區(qū)商業(yè)商務(wù)功能區(qū)融合法則功能融合階層融合空間融合多功能復(fù)合型集成體系不同群體建城法則城市客廳(市民廣場+標(biāo)志酒店)武漢城市形象展示開放式市民休閑樂園及兒童成長益智樂園體驗(yàn)式主題樂園,寓教于樂濱水商業(yè)休閑街休閑中心,特色小品彰顯城市文化休閑文化中心武漢特色、楚文化集中體現(xiàn)創(chuàng)意商業(yè)街創(chuàng)意空間生態(tài)國際居住區(qū)以水為題，最宜居區(qū)域理念三：文脈——?dú)v史建城法則文脈城市開放城市世界城市適合中高消費(fèi)群體的主題休閑樂園及居住空間楚文化文化中心生態(tài)國際居住區(qū)3.3、項(xiàng)目發(fā)展分戰(zhàn)略建城法則城市客廳(市民廣場+標(biāo)志酒店)開放式市民休閑樂園及兒前瞻法則3.3、項(xiàng)目發(fā)展分戰(zhàn)略濕地生態(tài)游憩及運(yùn)動(dòng)基地強(qiáng)調(diào)原生態(tài)濕地景觀和野生水禽保護(hù)，蘆葦航道迷宮，濕地漂流，滑水中心，將運(yùn)動(dòng)與濕地結(jié)合，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展?jié)竦厣鷳B(tài)游憩能源再生科技建筑科技型生態(tài)型低碳型設(shè)立如生態(tài)濕地公園設(shè)施，打造原生態(tài)、高品質(zhì)的濕地休閑、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)區(qū)科技建筑提升生活品質(zhì)能源100%可再生，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)之城前瞻法則3.3、項(xiàng)目發(fā)展分戰(zhàn)略濕地生態(tài)游憩及運(yùn)動(dòng)基地濕地生態(tài)市場競爭緯度-競爭定位圖項(xiàng)目自身緯度-項(xiàng)目屬性分類圖客戶緯度-消費(fèi)者趨勢圖

復(fù)合物業(yè)中心城區(qū)高檔次消費(fèi)群競爭城市副中心區(qū)、旅游經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)的新置業(yè)區(qū)域國內(nèi)、旅游客戶濱湖旅游綜合體中心區(qū)復(fù)合經(jīng)營開發(fā)衍伸物業(yè)競爭城市經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)的綜合功能區(qū)國際、國內(nèi)客戶3.4、項(xiàng)目整體定位市場競爭緯度-競爭定位圖項(xiàng)目自身緯度-項(xiàng)目屬性分類圖客戶緯度生活居住集群濱水生態(tài)社區(qū)國際社區(qū)社區(qū)中心國際學(xué)校公共服務(wù)集群楚文化民間博物館規(guī)劃展示中心社區(qū)醫(yī)院養(yǎng)生保健中心生態(tài)緩沖區(qū)休閑度假集群旅游集散中心生態(tài)濕地公園水上世界濱湖休閑區(qū)商業(yè)功能集群綜合商業(yè)中心濱水商業(yè)街區(qū)美食餐飲街風(fēng)情酒吧區(qū)高星級(jí)酒店精品酒店商務(wù)功能集群商務(wù)中心文化產(chǎn)業(yè)區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)世界級(jí)濱湖夢(mèng)想城中國中部華僑城ChinaWuhanEastLakedreamtown3.4、項(xiàng)目整體定位生活居住集群濱水生態(tài)社區(qū)公共服務(wù)集群楚文化民間博物館休閑度假3.4、項(xiàng)目形象定位世界級(jí)濱湖旅游風(fēng)向標(biāo)世界風(fēng)情、世界水平、世界客戶中國最大的城市生態(tài)湖區(qū)以旅游為核心驅(qū)動(dòng)因素的標(biāo)桿性區(qū)域世界級(jí)濱湖旅游風(fēng)向標(biāo)3.4、項(xiàng)目形象定位世界級(jí)濱湖旅游風(fēng)向標(biāo)世界風(fēng)情、世界水平、目標(biāo)客群導(dǎo)入延伸功能需求相關(guān)功能設(shè)施生活居住集群休閑度假客群商務(wù)功能集群居住商業(yè)公共服務(wù)公共服務(wù)集群度假居住休閑度假公共服務(wù)商業(yè)中部區(qū)域城市中高收入旅游人口導(dǎo)入三小時(shí)生活圈旅游度假人口導(dǎo)入武漢人口剛性需求導(dǎo)入三小時(shí)生活圈自住型、投資型、度假型客戶導(dǎo)入其他國家及地區(qū)投資型、度假型導(dǎo)入其它國家及地區(qū)的外旅游人口導(dǎo)入武漢人口改善型、投資型需求導(dǎo)入居住功能客群商業(yè)休閑度假商業(yè)功能客群武漢本地人口消費(fèi)武漢以外旅游商務(wù)人士消費(fèi)辦公功能客群辦公居住商業(yè)東湖本區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移升級(jí)沿?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)擴(kuò)張轉(zhuǎn)移其他地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)擴(kuò)張轉(zhuǎn)移公共設(shè)施客群休憩醫(yī)療保健商業(yè)濱湖新城及周邊人口公共服務(wù)需求導(dǎo)入武漢全市人口公共服務(wù)需求導(dǎo)入武漢以外旅游、商務(wù)人口休閑度假集群商業(yè)功能集群3.4、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客群導(dǎo)入延伸功能需求相關(guān)功能設(shè)施生活居住集群休閑度假客群4、住宅物業(yè)問題4、住宅物業(yè)問題武漢高端樓市布局相對(duì)集中，缺乏絕對(duì)領(lǐng)袖從基礎(chǔ)市調(diào)來看，目前武漢高端樓盤在客戶心目中沒有特別出眾或獨(dú)具領(lǐng)導(dǎo)氣質(zhì)的。

從高度樓盤的布局和核心賣點(diǎn)來看，項(xiàng)目主要的競爭力仍處于在城市資源和江湖資源上的競爭。

在市區(qū)對(duì)本案將會(huì)造成高端客戶的部分分流的樓盤主要為目前武漢三鎮(zhèn)的“地王”項(xiàng)目。區(qū)域項(xiàng)目主打賣點(diǎn)總規(guī)模物業(yè)類型均價(jià)漢口瑞安武漢天地一線江景、自身商業(yè)150萬超高層、高層、小高層14000武昌復(fù)地東湖國際二線湖景、城市資源106萬超高層、高層、多層、別墅12000漢陽世貿(mào)錦繡長江一線江景165萬超高層、高層10000低密度物業(yè)保利十二橡樹一線湖景、純別墅25萬別墅12000納帕溪谷一線湖景、純別墅22萬別墅130004.1高端住宅供應(yīng)分析64武漢高端樓市布局相對(duì)集中，缺乏絕對(duì)領(lǐng)袖從基礎(chǔ)市調(diào)來看，目前武高端市場市場供應(yīng)較少，主要集中在漢口區(qū)域，價(jià)格懸殊較大高端住宅市場2009年供應(yīng)達(dá)246萬㎡，武漢高端市場住宅項(xiàng)目（年末單價(jià)8500元/㎡以上）共36個(gè)?？傮w供應(yīng)約2.2萬套房源，整體供應(yīng)面積約246萬方，占全市供應(yīng)面積的10%。其中，漢口供應(yīng)116.33萬方，武昌供應(yīng)96.72萬方，漢陽供應(yīng)32.7萬方。高端住宅市場整體均價(jià)為8462元/平米，約為全市平均水平的1.55倍。4.1高端住宅供應(yīng)分析65高端市場市場供應(yīng)較少，主要集中在漢口區(qū)域，價(jià)格懸殊較大高端住項(xiàng)目建筑面積容積率獨(dú)棟別墅雙拼/聯(lián)排別墅疊加別墅/多層洋房小高層高層/超高層復(fù)地東湖國際106萬2.29★★★瑞安武漢天地150萬2.46★★世貿(mào)錦繡長江165萬2.97★水岸星城68萬1.7★★★東湖天下22萬2.57★★納帕溪谷22萬0.4★★保利十二橡樹莊園25萬0.5★高端項(xiàng)目以復(fù)合產(chǎn)品為主，市場產(chǎn)品供應(yīng)以雙拼/聯(lián)排別墅、高層/超高層為主4.1高端住宅供應(yīng)分析城市高端項(xiàng)目普遍采用復(fù)合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以低密度物業(yè)打造項(xiàng)目標(biāo)桿，以高層/超高層提升容積率，降低覆蓋率。高端項(xiàng)目供應(yīng)以雙拼/聯(lián)排別墅、高層/超高層為主，獨(dú)棟別墅、多層洋房較少。項(xiàng)目建筑面積容積率獨(dú)棟別墅雙拼/聯(lián)排別墅疊加別墅/多層洋房小武漢高端項(xiàng)目以江湖資源、城市資源、生態(tài)環(huán)境為主要價(jià)值依托，但是與自然景觀資源的參與性較少

江湖資源型：這類項(xiàng)目周邊存在天然的江景或湖景資源，為項(xiàng)目不可復(fù)制的優(yōu)勢，景觀資源作為豪宅贏得市場的核心，使得資源型項(xiàng)目的銷售速度遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目，在價(jià)格上也存在明顯優(yōu)勢，典型的代表為武漢天地、水岸星城、錦繡長江、金都漢宮等。地段中心型：這類項(xiàng)目位處城市核心區(qū)域，交通發(fā)達(dá)、配套齊全、周邊建設(shè)成熟，生活氛圍濃厚，這一系列的優(yōu)勢使得項(xiàng)目的價(jià)格也是居高不下，且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。典型的代表為融科天城、萬科金色家園、融僑華府、金地國際花園等項(xiàng)目。環(huán)境生態(tài)型：這類項(xiàng)目從景觀規(guī)劃上大做文章，通過保留地塊本身的景觀資源及歷史氛圍，“創(chuàng)造”出不一樣的優(yōu)勢。典型的代表有萬科金域華府、復(fù)地東湖國際等項(xiàng)目。目前大部分江湖資源型還停留在簡單的觀賞階段，與江湖資源的參與性較少。4.1高端住宅供應(yīng)分析武漢高端項(xiàng)目以江湖資源、城市資源、生態(tài)環(huán)境為主要價(jià)值依托，但為了更好的了解武漢中高端客戶對(duì)住宅的需求，華僑城項(xiàng)目組成員采用中高端問卷調(diào)查和高端約訪的形式進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研。調(diào)研樣本：我們從此次調(diào)研中共選取有效問卷215份，其中中高端客戶193份、高端特約客戶22份作為樣本。調(diào)研區(qū)域：此次調(diào)研分武昌、漢口、漢陽三個(gè)小組，按5：3：2的比例分派問卷。調(diào)研對(duì)象的界定：根據(jù)問卷設(shè)定的甄別條件，調(diào)研對(duì)象必須滿足如下條件：1、是家庭購置大件商品的決策人。2、5年之內(nèi)有在武漢置業(yè)的打算。3、年齡必須在26—60周歲。4、家庭年收入在6萬以上。5、高端預(yù)約客戶的樣本收集，主要以企業(yè)、媒體、高等院校、規(guī)劃設(shè)計(jì)等行業(yè)企業(yè)主、高層管理人員為主。4.2高端住宅需求分析為了更好的了解武漢中高端客戶對(duì)住宅的需求，華僑城項(xiàng)目組成員采高端和中高端客戶以私營企業(yè)主和企業(yè)高管為主；高端客戶學(xué)歷普遍高于中高端客戶高端客戶職業(yè)分布中高端客戶職業(yè)分布職業(yè)分布：訪談高端客戶以企業(yè)高管和私營企業(yè)主為主，所占比例超過50%；中高端客戶以私營企業(yè)主和專業(yè)技術(shù)人員為主。高端客戶學(xué)歷統(tǒng)計(jì)中高端客戶學(xué)歷統(tǒng)計(jì)學(xué)歷分布：訪談高端客戶中本科及以上學(xué)歷所占比例超過85%；中高端客戶本科及以上學(xué)歷所占比例只有48%，低于訪談高端客戶。4.2高端住宅需求分析高端和中高端客戶以私營企業(yè)主和企業(yè)高管為主；高端客戶學(xué)歷普遍高端客戶購房投資比例高于中高端客戶；高端客戶更看重自然景觀資源，中高端客戶更看重城市資源高端客戶購房目的中高端客戶購房目的購房目的：高端客戶購房接近70%是投資兼自住，中高端客戶超過一半用于自住。高端客戶購房傾向資源中高端客戶購房傾向資源傾向資源方面：高端客戶更傾向湖景、江景等自然資源；中高端客戶更傾向城市中心住宅。4.2高端住宅需求分析高端客戶購房投資比例高于中高端客戶；高端客戶更看重自然景觀資高端客戶比中高端客戶更看重項(xiàng)目地理位置；高端客戶在對(duì)別墅物業(yè)的傾向上，要明顯高于中高端客戶中高端客戶最主要考慮的因素為周邊的配套其次為地理位置，而高端客戶最主要考慮的因素為地理位置，其次為升值潛力，說明高端客戶更加看重項(xiàng)目的投資價(jià)值。高端客戶購房主要考慮因素中高端客戶購房主要考慮因素高端客戶傾向購買物業(yè)類型中高端客戶傾向購買物業(yè)類型物業(yè)類型方面：高端和中高端客戶都傾向多層物業(yè)，高端客戶對(duì)別墅物業(yè)的傾向上要明顯高于中高端客戶。4.2高端住宅需求分析高端客戶比中高端客戶更看重項(xiàng)目地理位置；高端客戶在對(duì)別墅物業(yè)高端客戶訪談總結(jié)：高端客戶都認(rèn)可華僑城及開發(fā)的旅游項(xiàng)目1、您聽到“華僑城”三個(gè)字您第一印象是什么？答：頻率出現(xiàn)最高的詞是深圳華僑城，旅游。2、您是否親臨過“華僑城”？

答：有三位沒去過（武漢本地）。3、您對(duì)所到之處有何感受、最深刻的印象是什么？答：環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)典范、配套完善、信任。4、您對(duì)華僑城地產(chǎn)及所開發(fā)的的地產(chǎn)項(xiàng)目最突出的印象是什么？對(duì)相關(guān)項(xiàng)目品質(zhì)定位概括為？答:烏托邦理想回歸、世外桃源、人文環(huán)境、品質(zhì)高端、豪宅、一流、整潔。4.2高端住宅需求分析高端客戶訪談總結(jié)：高端客戶都認(rèn)可華僑城及開發(fā)的旅游項(xiàng)目1、您高端客戶訪談總結(jié)：高端客戶都認(rèn)可東湖的唯一性和不可替代，對(duì)高端樓盤的理解從外在的物質(zhì)層面提升到內(nèi)在的精神層面，強(qiáng)調(diào)稀缺資源和保值增值5、您對(duì)東湖以及周邊樓盤是否了解？答：武漢的瑰寶、缺乏開發(fā)、沒有讓人停留的地方、外地客戶不了解的占三位。東湖天下與復(fù)地東湖國際出現(xiàn)的頻率較高，毀譽(yù)參半，高價(jià)樓盤。6、您是否有關(guān)注過“武漢華僑城”項(xiàng)目的相關(guān)信息、獲知后是否會(huì)持續(xù)關(guān)注以及關(guān)注的原因是什么？答：絕對(duì)多數(shù)會(huì)持續(xù)關(guān)注，投資意愿及同行關(guān)注為主要原因。7、“武漢華僑城”的開發(fā)將會(huì)對(duì)武漢市旅游、地產(chǎn)開發(fā)尤其是東湖區(qū)域?qū)a(chǎn)生什么樣的變化及意義（項(xiàng)目的開發(fā)和城市、區(qū)域的發(fā)展關(guān)系相互影響）？答：東湖是唯一的、不可替代的，善待東湖、對(duì)東湖的環(huán)境保護(hù)及利用出現(xiàn)非常高的頻率；華僑城的進(jìn)駐可彌補(bǔ)東湖旅游產(chǎn)品的不足、拉動(dòng)旅游及促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)；拉升人居水平，對(duì)華僑城有期待，開發(fā)的同時(shí)要擔(dān)負(fù)社會(huì)責(zé)任。8、您對(duì)高檔樓盤的理解？（如品牌、內(nèi)外部環(huán)境資源、位置、產(chǎn)品綜合品質(zhì)、配套、市場美譽(yù)度、保值增值、居家生活氛圍等角度延伸）高檔樓盤的具象表現(xiàn)是？答：出現(xiàn)最高的頻率是環(huán)境資源、地段、品牌、材料、設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等；有市場影響力、血統(tǒng)、精神、和諧也有一定代表性。4.2高端住宅需求分析高端客戶訪談總結(jié)：高端客戶都認(rèn)可東湖的唯一性和不可替代，對(duì)高高端客戶訪談總結(jié)：高端客戶如果在武漢華僑城置業(yè)，關(guān)注景觀資源和身份象征9、您對(duì)“武漢華僑城”項(xiàng)目發(fā)展定位總體規(guī)劃、東湖環(huán)境的保護(hù)及利用、房地產(chǎn)開發(fā)新材料、新技術(shù)運(yùn)用的建設(shè)性意見？答：出現(xiàn)最高頻率的是對(duì)東湖的保護(hù)及利用，私營企業(yè)主基本認(rèn)定該地塊適宜開發(fā)豪宅、有錢人聚集的地方；低碳、環(huán)保節(jié)能設(shè)計(jì)及材料運(yùn)用也具有代表性；動(dòng)靜和諧、完善區(qū)域配套、本土化。10、作為購房者如選擇未來在“武漢華僑城”置業(yè)您最大關(guān)注點(diǎn)是什么？預(yù)期“武漢華僑城”產(chǎn)品（綜合品質(zhì)）是怎么樣的？心理價(jià)格預(yù)期為？答：出現(xiàn)絕對(duì)多數(shù)對(duì)東湖水景資源高度重視；認(rèn)同及歸屬感、血統(tǒng)純正、品質(zhì)、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂蚣跋M(fèi)習(xí)慣也有一定借鑒意義。高檔、豪宅范疇歸屬。11、設(shè)想在“武漢華僑城”居住、生活會(huì)對(duì)您目前的生活質(zhì)量產(chǎn)生變化嗎？如是將產(chǎn)生何種變化答：全新的價(jià)值觀。12、您對(duì)武漢市高端產(chǎn)品未來市場前景的預(yù)判？答：占有稀缺資源，未來空間大；城市化進(jìn)程驅(qū)使，目前武漢市場較為健康；高端產(chǎn)品保值、增值功能更強(qiáng)；占絕對(duì)多數(shù)認(rèn)為該項(xiàng)目前景看好。4.2高端住宅需求分析高端客戶訪談總結(jié)：高端客戶如果在武漢華僑城置業(yè)，關(guān)注景觀資源項(xiàng)目客戶組成復(fù)地·東湖國際武昌（包括漢口和漢陽以及武漢周邊地區(qū)）知富階層、公務(wù)員、私企老板、事業(yè)單位中高層、大型企業(yè)中高層管理人員等中高端客戶，二次置業(yè)以上，自住為主。世貿(mào)·錦繡長江以武漢本地客戶為主，也有部分周邊地區(qū)客戶。客戶職業(yè)以私企老板、大型企業(yè)中高層管理人員、公務(wù)員為主，多為二次置業(yè)以上?？蛻粢宰宰⌒托枨鬄橹?，大約占70-80%左右的比例。瑞安·武漢天地從成交情況來看，4成客戶為省外客戶，省內(nèi)客戶中武漢和武漢周邊的客戶各占30%納帕溪谷武漢（包括周邊城市）公務(wù)員、私企老板、事業(yè)單位中高層、大型企業(yè)中高層管理人員等中高端客戶，二次置業(yè)以上，自住為主?？蛻?0-80%為武漢本地客戶，外地客戶中深圳、廣州、北京占據(jù)較大比例。保利十二橡樹莊園70%左右為武漢本地客戶，30%左右為外地客戶，外地客戶包括北京、上海、深圳、廣州等地的客戶，武漢周邊的客戶亦占一定比例?？蛻袈殬I(yè)主要以私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、商人和公務(wù)員為主。高端項(xiàng)目成交客戶由武漢本地、湖北省內(nèi)和外地客戶三部分組成，以私營企業(yè)主、知富階層和企業(yè)高管為主4.2高端住宅需求分析項(xiàng)目客戶組成復(fù)地·東湖國際武昌（包高端客戶審視項(xiàng)目的多種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均可歸結(jié)為對(duì)地段、景觀資源、品質(zhì)、形象的高要求地段——作為資產(chǎn)處置，物業(yè)保值增值的基礎(chǔ)，滿足資產(chǎn)安全性品質(zhì)——戶型舒適，精裝品質(zhì)保證，高品質(zhì)服務(wù)，滿足居住舒適度景觀——一線江景、湖景資源形象——市場口碑，知名度，圈層中的影響力，樹立標(biāo)簽，形成圈層，建立安全感4.2高端住宅需求分析高端客戶審視項(xiàng)目的多種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均可歸結(jié)為對(duì)地段、景觀資源、品從頂級(jí)豪宅動(dòng)態(tài)發(fā)展歷程發(fā)現(xiàn)客戶需求由“大”已經(jīng)轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)身份、專屬第一階段大第二階段外豪第三階段富人區(qū)第四階段私享產(chǎn)品核心特征“大”；“低密度”資源依附金磚堆砌；符號(hào)營造；空間改變，空中別墅“體驗(yàn)點(diǎn)”打造立足于“產(chǎn)品氛圍”、“服務(wù)”；注重私密性；注重享受性；注重專屬化；產(chǎn)品價(jià)值訴求點(diǎn)大面子身份、體驗(yàn)、品質(zhì)卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術(shù)頂級(jí)形象特征“別墅”物業(yè)類型為頂級(jí)形象；鑲金帶銀，強(qiáng)調(diào)富貴符號(hào)；強(qiáng)調(diào)生活方式低調(diào)的奢華收藏品立足于產(chǎn)品硬件立足于產(chǎn)品軟件立足于產(chǎn)品軟硬相結(jié)合營銷特征張揚(yáng)外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和資源的占有宣揚(yáng)某種高尚的生活帶來的身份低調(diào)奢華，強(qiáng)調(diào)圈內(nèi)影響初級(jí)階段高級(jí)階段成熟階段身份注：由于第一階段與第二階段產(chǎn)品沒有太大變革，并為初級(jí)階段定制4.2高端住宅需求分析從頂級(jí)豪宅動(dòng)態(tài)發(fā)展歷程發(fā)現(xiàn)客戶需求由“大”已經(jīng)轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)身份、武漢高端市場供需小結(jié)整體而言，城市地段價(jià)值和豐富的江湖景觀資源是武漢眾多高端項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)，但是在資源的參與性的不足，市場缺乏絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者。趨勢一趨勢二高端項(xiàng)目競爭是地段、資源、品質(zhì)、形象的綜合要求趨勢三高端客戶的需求從大的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)身份、專屬高端項(xiàng)目在資源占有的基礎(chǔ)上提升資源的參與性4.2高端住宅需求分析武漢高端市場供需小結(jié)整體而言，城市地段價(jià)值和豐富的江湖景觀資本項(xiàng)目住宅分析市場現(xiàn)狀現(xiàn)實(shí)市場狀況市場發(fā)展趨勢項(xiàng)目定位思考江湖景觀資源是眾多高端項(xiàng)目基礎(chǔ)在資源占有的基礎(chǔ)上，要求更多的參與性通過東湖水系改造，提升湖景資源的參與性高端項(xiàng)目產(chǎn)品線跨度大，客戶范圍廣高端客戶需求逐步強(qiáng)調(diào)身份、圈層和專屬設(shè)置高門檻，強(qiáng)調(diào)圈層和專屬，保持高貴血統(tǒng)項(xiàng)目機(jī)會(huì)發(fā)展趨勢在資源占有基礎(chǔ)上提升資源參與性，強(qiáng)調(diào)身份和專屬的項(xiàng)目將樹立高端市場領(lǐng)袖本項(xiàng)