迅馳房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

迅馳房地產(chǎn)工程可行性分析報(bào)告名目引言——————————————————第2頁第一局部工程總體概況——————————第3頁其次局部法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析——————第7頁第三局部市場分析————————————第8頁第四局部工程素養(yǎng)分析——————————第23頁第五局部總體進(jìn)展設(shè)想——————————第27頁230頁第七局部經(jīng)濟(jì)可行性分析—————————第35頁引言順馳太陽城的前身是天津市政府重點(diǎn)安居工程——麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場上占有舉足輕重的地位。順馳太陽城工程起步區(qū)住宅建筑面積252期規(guī)劃住宅建筑面積27萬平方米，由我公司獨(dú)立開發(fā)，關(guān)于后期5、6、7、9、10五個(gè)地塊的開發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達(dá)成合作意向。太140作標(biāo)志著天津市住宅開發(fā)進(jìn)入了大盤時(shí)代，具有劃時(shí)代的意義。太陽城工程在公司乃至整個(gè)順馳集團(tuán)的開發(fā)事業(yè)中都占有極其重力都得到飛躍式的提高。順馳太陽城工程由于自身具有良好的素養(yǎng)工程的可持續(xù)性開發(fā)。第一局部工程總體概況一．地理位置順馳太陽城工程位于衛(wèi)國道中環(huán)線外2.8到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。太陽城2期為4#、8#地塊，位于東真理道以北?！惨姷乩砦恢脠D〕二．地塊現(xiàn)狀順馳太陽城工程共包含12個(gè)地塊，地塊總面積148.66公頃，紅127.90各地塊的用地狀況詳見下表：〔單位：公頃〕太陽城用地狀況表118.2415.562.68218.7716.781.99312.6611.051.61418.8216.342.48521.4119.202.21615.0012.772.23710.768.732.03811.779.592.1895.234.340.89107.476.850.62164.923.691.23253.6130.61總計(jì)148.66127.9020.76項(xiàng)目項(xiàng)目地塊總面積紅線內(nèi)用地道路用地地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。三．交通狀況該工程地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，距中環(huán)線2.8公里，距市中心5公里、天津站7公里、天津機(jī)場9度70米，是連接市區(qū)與天津機(jī)場及京津高速大路的城市主干線。東真理道紅線寬度40米，在太陽城地塊內(nèi)橫穿而過，全線貫穿后可直通河30太陽城地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán)——昆侖路段，目前東南3至5面，并促進(jìn)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。2023年市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的根底道路設(shè)施。位于衛(wèi)國道以南的兩條城市主干道路——程林莊路與張貴莊路的改造工程，打算于2023年相繼開工。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動(dòng)，張貴莊路規(guī)劃為寬度100-140米的“世紀(jì)大道”，打算年底竣工。改造完成后，將使河?xùn)|區(qū)的交通狀況得到根本性的轉(zhuǎn)變明顯的改善。規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線沿衛(wèi)國道修建，東起天津機(jī)場，西至地鐵1#設(shè)計(jì)有地鐵站。為迎接2023年北京奧運(yùn)會(huì)，地鐵2號(hào)線工程估量2023年開工興建，2023年以前投入使用。地鐵2號(hào)線的興建將為太陽城及周邊居民帶來極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價(jià)值。目前，麗苑一期已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為：668路 麗苑至水上公園907路 麗苑至大同門〔丁字沽〕847路 麗苑至王頂?shù)?40路 麗苑至一中心醫(yī)院827路 四．周邊環(huán)境從自然環(huán)境看，太陽城地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，產(chǎn)，自然環(huán)境一般。但從現(xiàn)場實(shí)際調(diào)查狀況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實(shí)際影響不大。首先，四周的工廠近幾年經(jīng)過關(guān)停并轉(zhuǎn)，大多已經(jīng)不再生產(chǎn)，現(xiàn)河處于太陽城地塊的下風(fēng)口2023下半年改造完成后，將成為太陽城周邊的一條秀麗的景觀河。從人文環(huán)境看，太陽城地處河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)結(jié)合部，南側(cè)為萬衛(wèi)國道沿線聚攏了一些平均售價(jià)在2500元/度上帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。太陽城工程周邊的生活配套設(shè)施主要包括： 2#村居住區(qū)的商業(yè)中心，包括大榮超市、麥當(dāng)勞快餐店等。 3#地內(nèi)的雙語幼兒園等。 站。 公園：16#地塊的兒童公園——“歡快谷”；位于衛(wèi)國道沿期兩萬平方米居住區(qū)公園。 消遣：位于25#地的社區(qū)綜合會(huì)所，內(nèi)有游泳池、健身房、乒乓球、臺(tái)球、壁球等體育消遣設(shè)施。其他：麗苑一期派出所；位于4#地內(nèi)的局。六．土地價(jià)格依據(jù)我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議2期4#8#地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝51萬和52用總計(jì)約為19983一．合作方式及條件〔一〕太陽城工程的土地合作方為“天津市安居建設(shè)進(jìn)展總公司”，隸屬于天津市安居工程辦公室，有較強(qiáng)的政府背景。在工程開發(fā)過程中將要遇到的政府部門協(xié)調(diào)方面可起到較大的作用。〔二〕墊土及小區(qū)外市政根底設(shè)施大配套工程的建設(shè)。二．法律性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估太陽城工程為天津市重點(diǎn)政府工程之一府背景，與土地相關(guān)的各項(xiàng)法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險(xiǎn)。三．與二期相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整問題100米寬遠(yuǎn)期進(jìn)展用地貫穿地塊南此將帶來土地及大配套費(fèi)用的大幅上升地。四．政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由于太陽城起步區(qū)沒有調(diào)整控規(guī)條件通過等都具有很大的不行確定性，由此蘊(yùn)涵肯定的操作風(fēng)險(xiǎn)。第三局部市場分析(一)市場回憶展勢(shì)頭。1999年以來，又加大了住房安排制度改革的力度2023年住宅市場銷售630萬平方米，第一次超過了當(dāng)年開工面積和當(dāng)年竣工面積。2023660萬平方米。5至10年內(nèi)，天津市住宅市場將連續(xù)保持持續(xù)、安康、穩(wěn)步增長的進(jìn)展趨勢(shì)。(二)住宅市場當(dāng)前特點(diǎn)從天津市房管局得悉，2023年天津市住宅市場連續(xù)保持良好的進(jìn)展660萬平方米，成交金額166.81億元，分別比上年同期增長4.76％和7.07％，其中個(gè)人購置商品房比例為９８．３％。依據(jù)天津市房管局對(duì)今年上半年各類房屋交易狀況分析房市場呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 價(jià)格小幅上升。去年居民購置3000元/平方米以上的商品房數(shù)量比上一年提高了1.53000元～35005.83500元～400021.4 住宅改善型消費(fèi)增加，居民對(duì)小戶型的商品房需求減弱。購買單套面積在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6100平方米～120平方米商品房同比提高了4.8個(gè)百分點(diǎn)，單套面積在120平方米以上的商品房同比提高了4.34天津市住宅市場正在從以價(jià)格競爭為主漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭。2023年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的86%，貸款購房比例達(dá)71％。此外，2023年天津住宅市場顯著特點(diǎn)是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大津市居民生活水平的不斷提高入改善期，從而帶動(dòng)了中、高檔商品住宅的消費(fèi)。(三)住宅市場將來進(jìn)展走勢(shì)政策支持力度不斷加大。從2023年政府公布的一些相關(guān)政策來看，住宅市場的政策支持力度動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，政府將在立法、住房安排貨幣化、住房消費(fèi)房地產(chǎn)市場的有效增長。市場利好消息2023年，中國參加WTO將來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大影響。房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有升。隨著城市用地的日趨削減，土地價(jià)格會(huì)不斷攀升，而且隨著生活地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格穩(wěn)步上升。改善型需求不斷增長。有資料顯示，2023年底全市人均居住面積為13.8平方米，還有格外大的上升空間。隨著收入水平的提高，人們對(duì)居住舒適性、良好的居住續(xù)增長。住宅建設(shè)的郊區(qū)化傾向。對(duì)較低，居住環(huán)境較好，多數(shù)為居住區(qū)，規(guī)劃、房型、生活配套設(shè)施良好，區(qū)位價(jià)值會(huì)不斷提升。市場競爭格局進(jìn)展趨勢(shì)地產(chǎn)市場以及一些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的產(chǎn)業(yè)特別富強(qiáng)要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。 房地產(chǎn)市場的不斷進(jìn)展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。 利用大規(guī)模土地資源實(shí)施大盤開發(fā)，通過合理規(guī)劃、有效利用土地資源供給環(huán)境美麗、配套完善、居住氣氛濃郁的住宅區(qū)。 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場的多元化需求，其次住宅、渡假式住宅等型居住模式已悄然興起。 隨著市場的不斷成熟，市場競爭已經(jīng)開頭從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作的競爭漸漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表的自選動(dòng)作的競爭，已經(jīng)消滅了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)模式。二．區(qū)域市場分析(一)區(qū)域市場概述順馳太陽城地處河?xùn)|區(qū)與河北區(qū)的交界處，在行政上隸屬于河?xùn)|區(qū)。這兩個(gè)區(qū)的整體進(jìn)展水平落后于和平、河西橋區(qū)，在天津市屬中游水平。求旺盛。從2023年起，河?xùn)|區(qū)商品房銷售量已經(jīng)由過去的天津市其次位東接近市區(qū)地域的房地產(chǎn)開發(fā)，形成了東站后廣場、十一經(jīng)路、六緯路沿線地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮次不高，定位較低，主要以低價(jià)位吸引客戶。河北區(qū)的房地產(chǎn)工程也主要集中在接近市中心的區(qū)域1997年—2023年這5,，其與河?xùn)|區(qū)商品房交易量的差距也在漸漸縮小來看，河北區(qū)主要集中在低檔產(chǎn)品市場，這也能說明，河北區(qū)的市場處于剛剛啟動(dòng)的階段，購置力尚未完全成熟。從河北區(qū)的工程來看，總體的開發(fā)水平較低，缺乏中高檔工程對(duì)市場的拉動(dòng)。(二)區(qū)域市場現(xiàn)狀目中選取15個(gè)主要工程樣本，這些工程主要集中在東站后廣場、河?xùn)|線這幾個(gè)區(qū)域，工程概況如下：銷售均價(jià)建筑面積工程名稱 建筑形式〔元/2〕〔萬2〕月花苑 多層局部高層26002.7萬興花園 多層、小高層25003.5紅頂花園 多層和別墅25507.3戀日風(fēng)景 四層半280018朗晴居 多層磚混23003.7柏麗花園 多層磚混330062023先鋒社區(qū)板式高層4000——嘉?；▓@ 點(diǎn)式高層320060美日陽光 點(diǎn)式高層未定6萬春花園 多層、高層360013.5豐盈苑 多層磚混32003.6匯和家園 多層磚混340011大通時(shí)尚花園 四層半310013金灣花園 大局部多層220021中環(huán)花園中環(huán)花園多層磚混25005(三)重點(diǎn)工程介紹萬春花園盤，由中海地產(chǎn)操作，典型香港式的設(shè)計(jì)風(fēng)格，清爽靚麗二期已經(jīng)開盤，其銷售狀況一般，值得連續(xù)關(guān)注。金灣花園工程總建筑面積21萬平米，地處河?xùn)|公園西側(cè)。外有公園，內(nèi)有大18萬平米實(shí)現(xiàn)銷售率100%，客戶主要為河?xùn)|區(qū)居民。這說明此區(qū)域有肯定的購置力，規(guī)模大、素養(yǎng)相對(duì)較高的工程對(duì)市場有很強(qiáng)的吸引力。戀日風(fēng)景該工程位于衛(wèi)國道以184層半低層低密度的規(guī)劃設(shè)計(jì)、3萬平米的主題花園、1萬平方米水景花園、雙語幼兒園為主2023年3月重開盤，銷售良好。(四)市場綜述綜上所述，區(qū)域市場具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：工程迭出，工程素養(yǎng)正在不斷提高。高素養(yǎng)工程吸引了大量和平、河西區(qū)的居民前來購置。隨著河西、和平、南開居民的遷入，人文環(huán)境漸漸好轉(zhuǎn)。道路交通進(jìn)展快速，出行格外便利。居上市量增幅大于市內(nèi)其他各區(qū)。價(jià)格仍是居民選擇住宅的最大影響因素。沿線及富民路四周地區(qū)區(qū)以及尚未開發(fā)的雙林居住區(qū)外，市區(qū)周邊區(qū)域已無大宗可開發(fā)土地。上述兩區(qū)工程開發(fā)已經(jīng)消滅了不同程度的郊區(qū)化傾向市外圍進(jìn)展。河?xùn)|區(qū)連接中心市區(qū)與濱海區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、機(jī)場、202320235月的商品房成交量的動(dòng)態(tài)分布圖就能看出：河?xùn)|區(qū)2023(一)舊居住區(qū)調(diào)查分析我們通過對(duì)河?xùn)|區(qū)一些大型舊居住區(qū)的調(diào)查，可以看出。 目前消費(fèi)者對(duì)商品房的購置力相對(duì)偏低，從1999年至2023年5月河?xùn)|商品房各價(jià)位成交量動(dòng)態(tài)分布圖來看，2023元/3000/平方米的產(chǎn)品市場認(rèn)可率最高，2023/平方米以下的產(chǎn)品也占有很大比例，而3000元/平方米以上30萬元以下，支付首付款的力量及還款力量也偏低。 居民解決住房困難或者改善居住條件是購房最主要的目的。市場調(diào)查中消費(fèi)者購房是為了“解決住房困難或改善居住條34%和29.5%，說明大局部消費(fèi)者對(duì)更高檔次住宅的要求不是很高。舊區(qū)居民購房緣由示意圖 除價(jià)格因素外，消費(fèi)者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。調(diào)查說明，環(huán)境及地段的關(guān)注程度分別為36.5%和20.5%，對(duì)于其它諸如物業(yè)治理、開發(fā)商實(shí)力、小區(qū)設(shè)施不甚關(guān)心。舊區(qū)居民對(duì)住宅產(chǎn)品各因素的關(guān)心程度示意圖通過總體數(shù)據(jù)說明，河?xùn)|區(qū)老居民區(qū)的消費(fèi)者購置力量偏低，對(duì)住宅的需求處于最根本的階段，居住條件要求不高。(二)居住區(qū)調(diào)查分析通過對(duì)于河?xùn)|區(qū)太陽城周邊地區(qū)的商品房的調(diào)查顯示： 遷進(jìn)居民無論是在收入、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民。 遷進(jìn)居民的居住面積為80-120平方米者居多，超過舊區(qū)60 遷進(jìn)居民對(duì)所居住小區(qū)的總體感受一般，并未到達(dá)最正確居住要求，說明稍好的產(chǎn)品仍有寬闊的市場空間。 遷進(jìn)居民有更多的購房閱歷，除了關(guān)心環(huán)境外，對(duì)于開發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購房更趨理性化。再次購房關(guān)注因素示意圖(三)麗苑一期居民調(diào)查分析者購置行為的產(chǎn)生緣由，以利于我們更直接有效的把握市場。 麗苑一期的居民總體生活水平介于居民區(qū)和舊區(qū)居民之間。 選擇的主要緣由，同時(shí)也是他們引以為豪的最主要的因素?？蛻糍彿孔钪饕木売墒疽鈭D 麗苑一期目前存在的最大的問題，照舊是交通不便，周邊生活設(shè)施不完善，對(duì)于工程質(zhì)量和物業(yè)治理也頗有微詞。客戶對(duì)麗苑目前不滿足的地方示意圖這局部消費(fèi)者格外看好麗苑地區(qū)將來的進(jìn)展前景，堅(jiān)信自己選擇的正確性，并認(rèn)為麗苑地區(qū)有進(jìn)展?jié)摿Α?duì)麗苑進(jìn)展前景的心理預(yù)期示意圖(四)具體消費(fèi)意向分析們不難對(duì)消費(fèi)者的住房消費(fèi)意向得出如下結(jié)論。 多數(shù)居民對(duì)自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿足，都有轉(zhuǎn)變現(xiàn)狀的良好愿望，自身的消費(fèi)力量以及房屋價(jià)格是制約購房行為產(chǎn)生的主要因素。 2023元——3000元的住宅為市場主流產(chǎn)品，又因各個(gè)區(qū)域的價(jià)值進(jìn)展水平不同而有所差異2530萬元的住宅最受市場歡送。 地理位置是影響購置行為的重要因素，城市近郊區(qū)是抱負(fù)的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠(yuǎn)郊區(qū)的人比重很小。由于目前消費(fèi)者所反映的商品房問題多集中于質(zhì)量問題以及兌現(xiàn)承諾問題，使得越來越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購房選擇的要素。 由于河?xùn)|區(qū)開發(fā)商素養(yǎng)參差不齊，居民在選擇購置時(shí)存有較大規(guī)模工程的開發(fā)在該區(qū)仍屬空白。 貸款買房成為購房最主要的付款方式，人們正在漸漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，樹立了借貸購房的住宅消費(fèi)觀念。 度住宅的認(rèn)可程度在上升，獨(dú)體別墅和塔式高層市場承受難度頗大，建筑構(gòu)造也以磚混構(gòu)造為主，框架構(gòu)造的承受程度較差。 度上，景觀環(huán)境始終是消費(fèi)者最為看重的。 戶型選擇上平層仍是寬闊消費(fèi)者的首選，錯(cuò)層、躍層等富于變化的形式常常被誤會(huì)為高檔次房屋的象征。物業(yè)治理受重視的程度在消費(fèi)者購房時(shí)考慮的各種因素中比重有所增加，說明消費(fèi)者開頭留意入住后的小區(qū)治理和生活效勞了。 由于目前市場上供給的商品住宅絕大局部為毛坯房交工，所以從裝修標(biāo)準(zhǔn)上看毛坯房仍是消費(fèi)者的第一選擇，但對(duì)精裝修的要求日趨猛烈。 消費(fèi)者對(duì)居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設(shè)施越來越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的根本生活效勞設(shè)施和交通設(shè)施在消費(fèi)者進(jìn)展購房選擇時(shí)倍受關(guān)注，而對(duì)一些有用性功能不佳的智能化設(shè)施興趣不大。 對(duì)人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為局部高層次消費(fèi)者購房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越明顯。通過上述我們對(duì)天津市總體市場及順馳太陽城相關(guān)區(qū)域市場消費(fèi)成熟，適應(yīng)市場需求并引領(lǐng)市場的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場空間。第四局部工程素養(yǎng)分析一．工程優(yōu)勢(shì) 太陽城工程規(guī)模大，總建筑面積超過100萬平方米，各種功能規(guī)劃齊備，二期工程依托于大社區(qū)，有利于營造良好的居住氣氛。 太陽城起步區(qū)將于2023年6月入住，目前銷售狀況良好，其良好的市場形象將對(duì)二期產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。 緊鄰城市迎賓快速路、外環(huán)線、京津高速、天津機(jī)場，交通出行便利。將來隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫穿、地鐵2號(hào)線的興建，工程周邊的交通狀況會(huì)得到更大程度的改善。 地塊內(nèi)土地已平坦，地塊周邊為大面積的空地，無重大污染源，自然環(huán)境較好。 順馳太陽城工程為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程，市政大配套設(shè)施齊備。順馳集團(tuán)開發(fā)事業(yè)的良好表現(xiàn)，優(yōu)勢(shì)品牌支持。二．工程劣勢(shì)與周邊工程相比照，土地本錢較高，付款壓力大。 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太興旺區(qū)域，目前區(qū)位價(jià)值市場評(píng)價(jià)較低。與通往市區(qū)的主干道路——衛(wèi)國道距離較遠(yuǎn)，不利于現(xiàn)場的形象展現(xiàn)。地塊北側(cè)為大面積的空地，南側(cè)的麗苑一期銷售狀況較差，周邊人氣仍顯缺乏。 4#地內(nèi)有現(xiàn)狀局一座，將對(duì)區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生肯定的負(fù)面影響。三．威逼分析 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較興旺地區(qū)相比較，天津市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較猛烈，在肯定程度上將限制太陽城的客戶群來源。南開三個(gè)區(qū)內(nèi)，聚攏著較多的工程，尤其是梅江周邊地區(qū)，有巨大的開發(fā)量，對(duì)我們吸引這幾個(gè)區(qū)的客戶形成肯定程度的阻礙。 在海河以東、中環(huán)線以西的寬闊地區(qū)，聚攏了很多比之順馳太陽城更具有位置優(yōu)勢(shì)和相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的住宅工程。這些項(xiàng)目對(duì)順馳太陽城有直接影響，將持續(xù)威逼每一期開發(fā)。 西橫堤、雙林兩大片居住區(qū)將相繼啟動(dòng)，規(guī)模、售價(jià)等因素與順馳太陽城類似，順馳太陽城面臨著巨大的競爭壓力，尤其是“中體產(chǎn)業(yè)”在西橫堤運(yùn)作的“運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)”將對(duì)順馳太陽城產(chǎn)生比較大的沖擊。四．時(shí)機(jī)分析政府對(duì)于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，太陽城工程以其相對(duì)較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的進(jìn)展空間。 太陽城的操作由順馳獨(dú)立完成，起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及社區(qū)配套等方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢(shì)，太陽城2期如能在現(xiàn)有根底上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)并不斷完善生活配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場效果。太陽城周邊道路交通及所處地理位置將使其成為天津市將來的熱點(diǎn)區(qū)域。天津市住宅安排政策的出臺(tái)，有利于住宅市場的進(jìn)展。參加WTO及天津近幾年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長將為太陽城工程帶來較大的進(jìn)展機(jī)遇。諸如私人汽車的日益普及等等。 北京2023年奧運(yùn)會(huì)選定天津機(jī)場作為關(guān)心機(jī)場，有消息稱打算在京津之間再修一條高架輕軌。五．綜合評(píng)價(jià)結(jié)合前面的SWOT2期雖然存在一些劣勢(shì)，諸如土地本錢較高、所屬區(qū)域購置力較低等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與梅江相比擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，與西橫堤、雙林相比擁2期工程具出該地塊的開發(fā)價(jià)值。為了將太陽城2期工程運(yùn)作成功，我們?nèi)孕枇粢庖韵陆裹c(diǎn)問題： 住宅產(chǎn)品的易仿照性加大了產(chǎn)品尋求猛烈差異化的困難，周邊眾多住宅工程綜合素養(yǎng)一般，所以，在工程操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，配套環(huán)節(jié)適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價(jià)格競爭。親熱關(guān)注起步區(qū)市場反響狀況，依據(jù)市場需求進(jìn)展二期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，并留意不同類型產(chǎn)品的配置以占據(jù)更大的目標(biāo)市場。 把握“以我為主”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供給量、開發(fā)間隔等多個(gè)角度爭論問題。通過工程推廣工作，消退與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費(fèi)觀念，實(shí)現(xiàn)工程銷售速度的本質(zhì)性飛躍。 對(duì)物業(yè)治理及社區(qū)文化活動(dòng)方面連續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。 在產(chǎn)品開發(fā)的根底上，留意對(duì)工程居住理念的提升，加強(qiáng)對(duì)大社區(qū)生活方式的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場關(guān)注度。第五局部總體進(jìn)展設(shè)想一．工程定位太陽城根本描述模居住社區(qū)。客戶群定位整個(gè)太陽城工程的客戶群定位必定是多層次的以“中等收入階層”為主流消費(fèi)群體的客戶群定位。“中等收入階層”應(yīng)當(dāng)是指：有肯定的經(jīng)濟(jì)根底，家庭月收入在3000元/平方米以上，具有較高的文化水平和審美力量，對(duì)將來奇特生活布滿信念和渴望的人群。產(chǎn)品定位利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢(shì)，以“中等收入階層”為主流消費(fèi)群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化。形象定位作為120萬平方米的大型居住社區(qū)其應(yīng)有的“大氣”與“活力”，樹立順馳太陽城品牌在天津房地產(chǎn)界的強(qiáng)勢(shì)地位，并通過太陽城工程進(jìn)一步提升順馳品牌的知名度與美譽(yù)度。的親和力。二．進(jìn)展思路 提倡的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進(jìn)展規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計(jì)，使各項(xiàng)設(shè)計(jì)成為理念的最有力支撐。 完善社區(qū)生活配套效勞功能，強(qiáng)化商業(yè)及教育設(shè)施，充分發(fā)揮大規(guī)模工程的競爭優(yōu)勢(shì)。 以產(chǎn)品品質(zhì)為主導(dǎo)，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導(dǎo)原則的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路。 爭優(yōu)勢(shì)之一。 通過起步區(qū)對(duì)整個(gè)太陽城工程的展現(xiàn)效果，提升工程綜合價(jià)值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性進(jìn)展。 實(shí)施具有“指標(biāo)性概念”的操作手段，提高市場關(guān)注度諸如建筑精品商業(yè)走廊、示范校、高標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主會(huì)所等等。掌握開發(fā)節(jié)奏，降低市場風(fēng)險(xiǎn)三．總體規(guī)劃理念 通過對(duì)社區(qū)生活配套設(shè)施的合理配置，制造型城市住宅區(qū)充分考慮居民的各種需求，強(qiáng)調(diào)社區(qū)生活效勞設(shè)施、室外公共空間、區(qū)域節(jié)點(diǎn)的合理設(shè)置，形成有機(jī)統(tǒng)一的城市功能系統(tǒng)。 結(jié)合開發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的進(jìn)展與連續(xù)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性進(jìn)展。綜合考慮居住區(qū)規(guī)劃構(gòu)造的整體性、系統(tǒng)性、規(guī)律性和可持續(xù)性，最終形成集商業(yè)、教育、文化、消遣、休閑等各項(xiàng)高尚品質(zhì)功能于一體的社區(qū)中心系統(tǒng)。 在公建的配置上遵循削減數(shù)量、擴(kuò)大規(guī)模、提高質(zhì)量、效勞便捷的原則。主要大型公建〔包括體育館、居住區(qū)公園、中小學(xué)等〕集中布置于居住區(qū)中心位置，使之成為太陽城的中2#地東側(cè)和45#地的中間位置。在公建的布局上考慮各級(jí)公建設(shè)施的合理效勞半徑，形成公建設(shè)施的系統(tǒng)性與層次性。 在保證主要公建設(shè)施用地的根底上，敬重原有地塊分割與現(xiàn)大社區(qū)規(guī)劃的整體性依靠大型公建的配置來表達(dá)。第六局部太陽城2一．開發(fā)打算開發(fā)住宅地塊：4#、8#地塊；開發(fā)時(shí)間安排20233月——根底施工20234月——主體施工20239月——主體封頂20233月——環(huán)境施工20238月——竣工入住樣化的特點(diǎn)，主要從三方面對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)展分析：從地域上劃分目前在四周地區(qū)居住，向往居住在高尚居住區(qū)的人群。在天津開發(fā)區(qū)和天津機(jī)場工作的高級(jí)白領(lǐng)。 現(xiàn)居住在和平、河西兩個(gè)區(qū)，需要不同程度地改善居住條件的人群。 富人階層。 認(rèn)可順馳品牌，信任順馳公司的實(shí)力，對(duì)太陽城起步區(qū)充分認(rèn)可，信任太陽城工程奇特的進(jìn)展前景，具有投資和居住雙重購房動(dòng)機(jī)的購房者。從收入上劃分與起步區(qū)不同，太陽城2期的客戶群在收入上應(yīng)具有肯定的差異性，主力客戶群主要由以下兩方面構(gòu)成： 事業(yè)蒸蒸日上，對(duì)將來信念十足，是社會(huì)的有生力氣，他們向往綜合素養(yǎng)高，環(huán)境美麗，與自身品位相符的工程。 民，他們被太陽城整體的工程素養(yǎng)所打動(dòng)，傾其畢生的積蓄改善居住條件。從年齡上劃分從起步區(qū)購房客戶的現(xiàn)狀來看，主要集中在30-50歲之間的年齡段，年齡層次比較廣泛。但從進(jìn)展的角度看，年輕人布滿活力，消費(fèi)觀念30-40歲留意迎合年輕人的特點(diǎn)。需求賜予肯定的重視。三．產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則： 異，滿足目標(biāo)客戶群的不同居住需求。 相對(duì)于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶型平立面設(shè)計(jì)、環(huán)境營造等方面實(shí)現(xiàn)肯定程度的創(chuàng)與突破。建筑形式：依據(jù)兩個(gè)地塊不同的特點(diǎn)，形成產(chǎn)品差異。結(jié)合太陽城整體規(guī)劃，建筑形式建筑形式層數(shù)比例〔%〕板式小高層1040一般多層5.540準(zhǔn)低層準(zhǔn)低層3——420合計(jì)——100房型平面設(shè)計(jì)： 在戶均面積上適當(dāng)做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多承受錯(cuò)層與躍層設(shè)計(jì)；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的根底上，承受共性化設(shè)計(jì)。通過加大面寬和提高層高等手段增加房型的舒適性。通過落地窗、外飄窗、吹拔等手段增加房型的趣味性。 通過樓體挖槽、陽面不封閉陽臺(tái)等處理手法豐富房型設(shè)計(jì)處理手法，掌握單套戶型面積。戶均面積：套面積，具體指標(biāo)見下表：兩室m2〕項(xiàng)目面積 95

三室m2130

低層住宅2〕190建筑立面：的線條處理與簡潔、明快的顏色，留意建筑的美感，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。住宅配套：承受中等檔次的配套水平，在保證住宅品質(zhì)的根底上盡量掌握成本，充分考慮舒適度、本錢與所產(chǎn)生收益之間的關(guān)系。入戶門：高級(jí)防盜門外檐窗：高級(jí)塑鋼窗適度智能化配套：網(wǎng)絡(luò)、圍墻紅外監(jiān)控、背景音樂供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng)供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。樓棟入口：可視對(duì)講防盜門樓梯間：地面防滑地磚，木扶手，鐵藝欄桿精裝修成品房設(shè)計(jì)在起步區(qū)的成品房交工標(biāo)準(zhǔn)獲得極大市場認(rèn)可的狀況下2期應(yīng)連續(xù)對(duì)成品房設(shè)計(jì)進(jìn)展深化，在推行統(tǒng)一交工標(biāo)準(zhǔn)成品房根底的同時(shí)，適當(dāng)進(jìn)展菜單式裝修的樂觀探究，具體思路如下： 定成品房精裝修費(fèi)用，以確定的精裝修費(fèi)用指導(dǎo)裝修設(shè)計(jì)與材料選擇。 必要的更改，其中包括某些平面構(gòu)造的處理和對(duì)電路、上下水、暖氣的安排與布置等。削減現(xiàn)場施工的工作量，在裝修設(shè)計(jì)時(shí)考慮80%以上的工作為外加工，現(xiàn)場裝配，以到達(dá)縮短工期，提高裝修質(zhì)量與裝修效果的目的。 整體風(fēng)格定位為“時(shí)尚、有用”，提倡“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。 抓住重點(diǎn)，留意廚房、衛(wèi)生間的裝修效果。在整體預(yù)算的控制下突出幾個(gè)亮點(diǎn)，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房實(shí)行定制等。 處的處理等。留意用裝修彌補(bǔ)某些房型設(shè)計(jì)中的缺陷。 擇適當(dāng)尺寸的家具，增加室內(nèi)空間感受。 并為供給有限菜單式裝修供給經(jīng)濟(jì)前提。第七局部經(jīng)濟(jì)可行性分析規(guī)劃總用地 30.59公頃紅線內(nèi)占地 25.93公頃居住區(qū)用地 20.7〔按紅線內(nèi)用地的80%計(jì)算〕容積率 1.3〔估算〕住宅建筑面積 27萬平方米〔估算〕二．本錢估算〔一〕估算范圍依據(jù)估算的居住區(qū)用地25.93公頃，按容積率1.3計(jì)算，太陽城2期住宅建筑面積約為27萬平方米。其中不同建筑形式的建筑面積見下表：建筑形式層數(shù)比例〔%〕建筑面積〔萬平方米〕板式小高層104010.8一般多層5.54010.8準(zhǔn)低層3—4205.4合計(jì)——10027〔二〕單方本錢估算小高層本錢估算表工程工程樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)偣こ探ㄔO(shè)費(fèi)工程建設(shè)其它費(fèi)前期費(fèi)區(qū)內(nèi)公建費(fèi)非經(jīng)營性公建均攤區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)銷售費(fèi)用單方造價(jià)〔元〕7401300405012035080公共設(shè)施修理費(fèi)公共設(shè)施修理費(fèi)治理費(fèi)營業(yè)稅總計(jì)2050183502983工程樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)偣こ虡敲嫱恋丶按笈涮踪M(fèi)用分?jǐn)偣こ探ㄔO(shè)費(fèi)工程建設(shè)前期費(fèi)單方造價(jià)〔元