X住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

X住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

**住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標準、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設(shè)“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設(shè)備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

（3）對二次供水水箱，應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務(wù)、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。

3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監(jiān)督機關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保

篇2：構(gòu)建和諧社區(qū)完善小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)

構(gòu)建和諧社區(qū)，完善小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)

文章來源：中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)

幾年來，由于工作上的原因，主持和參與協(xié)調(diào)了幾個小區(qū)有關(guān)業(yè)委會與物業(yè)公司之間、業(yè)委會與居委會之間、業(yè)主與業(yè)委會之間、相鄰物業(yè)的兩個小區(qū)業(yè)主之間的一些比較棘手的矛盾。如：某小區(qū)為成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，因程序是否合法而引發(fā)的糾紛；某小區(qū)與相鄰小區(qū)業(yè)主間為了不同時期開發(fā)房產(chǎn)遺留的通道門而引發(fā)的群體糾紛；某小區(qū)因開發(fā)商違規(guī)貸款被法辦后遺留下297戶業(yè)主無產(chǎn)證引發(fā)的群體矛盾；某小區(qū)物業(yè)公司長期未公布公益性收入賬目引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)公司之間、業(yè)主與業(yè)委會之間、業(yè)委會與物業(yè)公司之間、業(yè)主與居委會之間的群體矛盾；某小區(qū)了為實施等級收費而引發(fā)的業(yè)委會與物業(yè)公司、居委會、業(yè)主與業(yè)委會之間的矛盾……

綜合上述矛盾，筆者歸納了一下，大部分業(yè)主希望小區(qū)能得到良好的服務(wù)希望小區(qū)有安寧的環(huán)境，希望物業(yè)公司、業(yè)委會、居委會能各盡職能，把小區(qū)管理好；部分業(yè)主很盲目、個別業(yè)主很沖動、極個別業(yè)主有私利。業(yè)主們?yōu)榱俗约旱睦?，希望的是高質(zhì)量的服務(wù)和低價的付出，希望少動或者不動用維修基金，又要求物業(yè)公司把小區(qū)的一切相關(guān)物業(yè)事務(wù)全部做好、到位。更有許多業(yè)主片面地認為我付了物業(yè)管理費，就已包含了一切。諸如：維修設(shè)備營運等費用理應(yīng)也包含進去了。其實根本不是那么一回事，物業(yè)管理費僅僅是物業(yè)公司用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費用等的各項賬務(wù)管理、檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的費用。也就是我們通常所講的屬于軟件管理和管理人員的工資及相關(guān)的稅費。除此之外，業(yè)主們尚需承擔(dān)保潔費、保安費、綠化養(yǎng)護費、維修費、設(shè)備營運費（包括泵房電費、街坊路燈電費、樓道燈電費）等等與使用相關(guān)物業(yè)的維修保養(yǎng)費用。個別業(yè)主認為：“你物業(yè)公司稍有半點毛病，我就拒付物業(yè)管理費”，個別業(yè)主甚至拖欠了8-9年的物業(yè)管理費，還振振有詞地講：“法律有規(guī)定的，物業(yè)公司追索我物業(yè)管理費的追訴權(quán)時效只有兩年，所以物業(yè)公司與我打官司的話，我如輸了官司，最多只需付兩年的物業(yè)管理，業(yè)主和物業(yè)公司是主人和仆人的關(guān)系，傭人沒做好，主人就不給錢?！钡腻e誤論斷。

筆者認為：

一、物業(yè)公司的人員工作上略有毛病可以提出意見、批語或告知主管領(lǐng)導(dǎo)；或請業(yè)委會、居委會協(xié)調(diào)要求其整改，把工作做好。拒交物業(yè)管理費不是上策，會給物業(yè)管理上帶來惡性循環(huán)，反饋到業(yè)主這里，吃虧的還是全體業(yè)主。所以，不交物業(yè)管理費實質(zhì)上是侵害了其他正常繳費業(yè)主的權(quán)利。

二、我國《民法通則》中確實規(guī)定了民事糾紛中的債權(quán)追索的時效為兩年，但在法理上某業(yè)主長期不繳物業(yè)管理費的行為是一個連續(xù)發(fā)生至目前的行為，且其行為仍在繼續(xù)發(fā)生，計算當事人的債權(quán)債務(wù)的時間應(yīng)當從其終止該行為之日起計算。況且物業(yè)公司一般均會在年末公告或書面通知業(yè)主繳納管理費，其行為視為連續(xù)催討行為。在惡性循環(huán)的狀態(tài)下，物業(yè)公司往往帶著情緒服務(wù)，服務(wù)則不能全部到位?，F(xiàn)在的小區(qū)業(yè)主們生活條件在提高，停放的車輛日趨增多，物業(yè)公司收取的停車費在扣除合理的成本后理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，并主要用于補充維修資金，用于小區(qū)的物業(yè)維修。而物業(yè)公司往往將此收益充當維修費和一些應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)的綠化養(yǎng)護費、街坊樓道泵房電費等。尤其是前期物業(yè)管理階段，業(yè)委會尚未成立，資金使用程序混亂，物業(yè)公司往往認為有些費用沒有及時向業(yè)主收取，而應(yīng)收的物業(yè)管理費也不能足額收取，是虧本經(jīng)營，理應(yīng)將公益性收益墊付。業(yè)主則認為：我們已交了物業(yè)管理費，他們還運用我們的公益性收，我們的利益被侵犯了，要拒付物業(yè)管理費，要維權(quán)。如此往復(fù)去，矛盾越來越大，集體*，小區(qū)內(nèi)大小字報不斷，鬧得居委會整日不得安寧。小區(qū)基本的安寧都沒有了，如何還談“和諧”兩字。

物業(yè)

篇3：物業(yè)管理小區(qū)精神文明公約

愛國家愛小區(qū)立公約共執(zhí)行

家園美怡心神愛環(huán)境護草茵

夫妻諧敬如賓老少樂合家親

舉止佳典雅真睦近鄰義與信

助公益尊師生軍警民魚水情

危與難皆挺身公有物惜如金

害蟲滅贓物扔黃賭消毒品禁

重安全講文明道與德親力行

一、總則

愛國家愛小區(qū)立公約共執(zhí)行

熱愛國家，接受我們國家五千年悠久的文明，才能更加熱愛自己居住的小區(qū)。

熱愛我們共同的家園，建設(shè)好自己美麗的家園，是我們每個人的責(zé)任，訂下公共遵守的公約，進行規(guī)范、引導(dǎo)和約束，全員參與，鄭重承諾，那么本區(qū)將成為真正的楷模區(qū)、理想地。

二、環(huán)境篇

家園美怡心神愛環(huán)境護草茵

舒適、安靜、文明的大環(huán)境能夠凈化人的心靈，護草茵雖是小事一樁，但人人愛護清潔衛(wèi)生，不亂吐痰，不亂扔垃圾，共同營造我們擁有的優(yōu)良環(huán)境，小區(qū)人就能心曠神怡、萬事順意。

三、家庭篇

夫妻諧敬如賓老少樂合家親

老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼，是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)美德，孝敬父母、愛護長幼，是我們小區(qū)人義不容辭的權(quán)利和義務(wù)。

四、鄰里篇

舉止佳典雅真睦近鄰義與信

古代有千金買鄰的佳話，您和您的鄰居有緣相鄰，是一大幸事。

鄰里和睦是建立新型和諧的居住環(huán)境的重要因素，一個微笑、一句關(guān)切的語言都能使鄰里之間心懷感激。舉止文明、高尚典雅，建立新型健康的鄰里關(guān)系。

五、社會篇

助公益尊師生軍警民魚水情

積極熱心參加社會公益活動，獻出真誠、獻出愛心，與人方便，自己方便，在小區(qū)自覺形成尊重知識、尊重人才、尊重科學(xué)的良好社會風(fēng)尚，在小區(qū)內(nèi)，形成軍警民一家親的風(fēng)氣。

六、公共篇

危與難皆挺身公有物惜如金

與人方便，自己方便，一人有難，八方支援，有事情，商量辦，愛護公物、珍惜如金，形成良好的公共行為規(guī)范，是住宅小區(qū)良好形象的有力保障。

七、風(fēng)尚篇

害蟲滅贓物扔黃賭消毒品禁

橫掃一切害蟲是我們義不容辭的責(zé)任，自然界的害蟲以及人為的災(zāi)害都關(guān)系我們的生活質(zhì)量，嚴禁傳播一切黃色內(nèi)容的刊物、音像，本區(qū)的住戶都要培養(yǎng)良好的道德情操，將一切毒品、毒害、毒源堅決地拒之門外。

八、道德篇

重安全講文明道與德親力行

安全、文明、禮貌、道德是小區(qū)精神文明建設(shè)的標志，您的權(quán)利參與，將是小區(qū)的希望。

我的小區(qū)，我的家，用我們的真誠和努力，共同迎接美好的明天！

篇4：業(yè)委會籌備組對小區(qū)物業(yè)管理公司的告知單

業(yè)委會籌備組對小區(qū)物業(yè)管理公司的告知單

告知單

EE嘉園小區(qū)物業(yè)管理公司：

EE嘉園小區(qū)業(yè)主委員會籌備組業(yè)已成立，將于成立之日起三個月內(nèi)完成籌備工作并組織召開首次業(yè)主大會。為保證籌備組工作的順利完成，請貴公司予以配合，提供以下幫助：

1.請?zhí)峁〦E嘉園小區(qū)全體業(yè)主的名單以及每位業(yè)主的建筑面積明細。

2.為保證籌備組日常工作的正常進行，請給籌備組辦公室配備電腦、電話機、傳真機、網(wǎng)線、飲水機等日常辦公用品?；I備組辦公室地點：EE嘉園小區(qū)甲5#地下一層。

請貴公司在下周五(4月20日)下午17:00之前將業(yè)主名單(包含業(yè)主的建筑面積明細)提供給籌備組組長zzz律師，并將籌備組日常辦公用品配齊。EE嘉園小區(qū)業(yè)主委員會籌備組感謝貴公司對籌備工作的支持和幫助!

特此函告。

籌備組組長：

年月日

篇5：項目創(chuàng)市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)工作計劃

項目創(chuàng)"市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)"工作計劃

為進一步提升E花園的物業(yè)管理服務(wù)水平，通過樹立項目形象推動新佳品物業(yè)公司的企業(yè)品牌建設(shè)，使物業(yè)管理的工作更上一個臺階，根據(jù)**市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)評選標準，結(jié)合本小區(qū)的實際情況，E花園服務(wù)中心決定于20**年度參加創(chuàng)建**市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)的工作，為此特制定創(chuàng)優(yōu)計劃如下：

①指導(dǎo)思想

以創(chuàng)優(yōu)為契機，以物業(yè)管理示范住宅小區(qū)評選標準為準繩，自檢自查，完善項目軟、硬件，全面提升E花園物業(yè)服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

②計劃目標

（1）20**年上半年達到**市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準；

（2）20**年下半年獲得**市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號。

③計劃內(nèi)容

序號計劃工作計劃完成時間

1完成創(chuàng)優(yōu)申請20**年2月7日

2成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，各項創(chuàng)優(yōu)工作落實責(zé)任部門和責(zé)任人20**年2月11日

320**年工作動員大會即創(chuàng)市優(yōu)啟動儀式20**年2月13日

4現(xiàn)狀評測（硬件）20**年2月

5初步整改20**年2月-3月

6資料準備（軟件）20**年2月-4月

7硬件初步整改后自檢20**年3月-5月

8資料檢查（軟件）20**年5月

9預(yù)檢20**年6月

10鞏固完善20**年6月

11迎檢20**年7月

12創(chuàng)優(yōu)總結(jié)20**年8月

④保障措施

（1）總經(jīng)理全面統(tǒng)籌，親自參與，保證各部門協(xié)調(diào)配合順暢。

（2）制定詳盡可行的創(chuàng)優(yōu)計劃和實施方案，按方案進行創(chuàng)優(yōu)工作。

（3）做好創(chuàng)優(yōu)宣傳動員工作，調(diào)動全員參與積極性，