美國都成長管理之規(guī)劃管制課件

土地開發(fā)與管制報(bào)告─

美國都市成長管理制度之發(fā)展應(yīng)用

班級(jí)：四動(dòng)四B指導(dǎo)老師：孫顏淵老師學(xué)生：張祐豪4960T025黃瀚陞4960T090郭育綜4960T093李宜珊4960T110吳豐吉4960T120四動(dòng)三B郭名哲4991T042陳浩禎4991T043土地開發(fā)與管制報(bào)告─

美國都市成長管理制度之發(fā)展應(yīng)用班級(jí)1目錄何謂「都市成長管理」

都市成長管理的目的

美國都市成長管理發(fā)展歷程關(guān)係

美國都市成長管理之規(guī)劃管制

美國成長管理之策略

美國都市成長管理與英國開發(fā)許可制度之比較

目錄何謂「都市成長管理」2一、何謂「都市成長管理」成長管理的意義在於就一地區(qū)之環(huán)境容受力針對(duì)土地使用、環(huán)境、住宅等項(xiàng)目界定預(yù)期發(fā)展目標(biāo)及所欲達(dá)到的環(huán)境品質(zhì)後，而對(duì)人口之密度與分佈進(jìn)行規(guī)劃與控制。成長管理之意義整理如下列幾種類型：

一、何謂「都市成長管理」成長管理的意義在於就一地區(qū)之環(huán)境容受3(一)成長管理是一種對(duì)生活環(huán)境品質(zhì)提昇提出要求之行動(dòng)

成長管理所著重的在於公共設(shè)施（如公園之開闢）與公用設(shè)備（如自來水供給）之設(shè)置，許多成長管理實(shí)施地區(qū)之土地開發(fā)，除非公共設(shè)施的服務(wù)水準(zhǔn)足以提供新開發(fā)地區(qū)之所需，否則不允許開發(fā)。(二)成長管理是一種控制成長的總量管制措施

每個(gè)都市都有其「最適規(guī)?！?，成長管理便是一種管制地方成長速度的方法，透過「量」的配額，限制建築許可的發(fā)出，以達(dá)控制人口成長的目的。然而，採行成長管理最原始動(dòng)機(jī)，在於控制或減緩人口成長的速度，以避免公共設(shè)施的急速需求，威脅地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。(一)成長管理是一種對(duì)生活環(huán)境品質(zhì)提昇提出要求之行動(dòng)4(三)成長管理是追求公平、效率並強(qiáng)調(diào)區(qū)域均衡的土地開發(fā)政策 就公平而言，成長管理在減少土地開發(fā)所造成的暴利與暴損；就效率而言，成長管理應(yīng)主張土地開發(fā)由政府謹(jǐn)慎控制，並尊重市場機(jī)能，且具有多元化、多樣化與彈性化的管制工具。(四)成長管理為一有計(jì)畫的發(fā)展執(zhí)行技術(shù)

成長管理企圖引導(dǎo)都市發(fā)展到適當(dāng)?shù)牡貐^(qū)，例如在計(jì)畫範(fàn)圍內(nèi)，劃上數(shù)個(gè)向外擴(kuò)張的同心圓式之成長管制線，在管制線內(nèi)容許土地開發(fā)，並提供適當(dāng)充足的公共設(shè)施。

(五)成長管理提供資源保護(hù)及永續(xù)發(fā)展之策略

成長管理的意義在於就一地區(qū)之環(huán)境容受力界定其發(fā)展目標(biāo)及所欲達(dá)到的環(huán)境品質(zhì)後，而對(duì)人口之密度與分佈進(jìn)行規(guī)劃與控制。(三)成長管理是追求公平、效率並強(qiáng)調(diào)區(qū)域均衡的土地開發(fā)政策5二、都市成長管理的目的對(duì)整體而言，其目的分為下列五項(xiàng)：(一)避免蛙躍式發(fā)展蛙躍式發(fā)展：指未經(jīng)規(guī)劃、管制與協(xié)調(diào)整合的發(fā)展，其發(fā)展型態(tài)會(huì)產(chǎn)生不連貫、帶狀零散的土地使用型態(tài)，造成都市機(jī)能錯(cuò)亂與單獨(dú)不經(jīng)濟(jì)的開發(fā)行為。(二)保護(hù)納稅人都市成長管理在於避免或減少投資的錯(cuò)誤決策，有效的調(diào)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)市場的供需。(三)解決市場失靈

政府部門須介入土地市場，平衡公共利益，並提供公平且具效率之土地管理方式，解決市場失靈的現(xiàn)象。二、都市成長管理的目的對(duì)整體而言，其目的分為下列五項(xiàng)：6(四)健全都市風(fēng)格

透過都市成長管理來減少蛙躍式發(fā)展現(xiàn)象的產(chǎn)生，並提昇土地使用效率，減少公共設(shè)施投入成本，重新塑造都市景觀與風(fēng)格。

(五)提昇生活品質(zhì)

以公平及效率的方式運(yùn)用土地資源，並透過有循序漸進(jìn)的系統(tǒng)開發(fā)方式，來規(guī)範(fàn)都市景觀。開發(fā)方式：土地徵收、土地重劃、權(quán)利變換、發(fā)展權(quán)移轉(zhuǎn)、發(fā)展許可制、聯(lián)合開發(fā)、民間參與公共建設(shè)。

(四)健全都市風(fēng)格7三、美國都市成長管理發(fā)展歷程關(guān)係

美國在第二次世界大戰(zhàn)後，經(jīng)歷二十幾年的經(jīng)濟(jì)成長。都市快速發(fā)展的同時(shí)，社區(qū)生活品質(zhì)的降低、空氣污染、交通擁擠、公共設(shè)施不足及土地資源浪費(fèi)等負(fù)面的外部效應(yīng)。但以美國實(shí)施的土地使用管制方式，非但無法有效排除這些負(fù)面的外部效應(yīng)，亦無法經(jīng)由引導(dǎo)成長的手段來規(guī)範(fàn)都市的擴(kuò)張與發(fā)展，地方政府開始研究採行其他改良式的土地使用管制措施，引發(fā)美國「都市成長管理」的熱潮。三、美國都市成長管理發(fā)展歷程關(guān)係美國在第二次世界8美國都市成長管理發(fā)展歷程，約可區(qū)分為三個(gè)時(shí)期：第一階段1950年-1970年間的「成長管制」

以保護(hù)環(huán)境資源為目的，重點(diǎn)在於考慮社區(qū)的成長速度、環(huán)境的承載能力以及興建公共設(shè)施的財(cái)務(wù)能力，透過成長管理策略來控制土地開發(fā)速度，並企圖引導(dǎo)至階段性成長目標(biāo)為主。第二階段1970年-1990年間的「成長管理」

1974年後美國經(jīng)濟(jì)蕭條、房地產(chǎn)不景氣與能源危機(jī)，使得地方成長管理行動(dòng)受阻；加上1973年奧瑞岡州通過「土地使用法案」(LandUseaw)，促使第二階段都市成長管理的推動(dòng)。

第三階段1990年迄今「智慧型成長」

智慧型成長強(qiáng)調(diào)都市既有已發(fā)展地區(qū)的有效規(guī)劃與再利用，同時(shí)重視新都市主義，提倡以較高密度之土地混合使用與大眾運(yùn)輸系統(tǒng)為導(dǎo)向之都市發(fā)展，強(qiáng)調(diào)以都市設(shè)施間可及性之提升取代系統(tǒng)移動(dòng)性的觀念落實(shí)。美國都市成長管理發(fā)展歷程，約可區(qū)分為三個(gè)時(shí)期：9演進(jìn)階段演進(jìn)時(shí)程實(shí)施層級(jí)實(shí)施範(fàn)圍實(shí)施目標(biāo)成長管制1950-1970地區(qū)地方政府地方消除或彌平快速成長引致之外部財(cái)政效應(yīng)成長管理1970-1990州政府區(qū)域政府州區(qū)域擴(kuò)增空間範(fàn)圍，兼顧環(huán)境保護(hù)智慧型成長1990迄今州政府區(qū)域政府全國順應(yīng)市場機(jī)制，利用地方發(fā)展政策、鼓勵(lì)緊密發(fā)展，以提升社區(qū)生活品質(zhì)演進(jìn)階段演進(jìn)時(shí)程實(shí)施層級(jí)實(shí)施範(fàn)圍實(shí)施目標(biāo)成長管制1950-110新都市主義：興起於一九八○年代的一種規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

其基本精神強(qiáng)調(diào)，在城市與社區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)必須將公共空間的重要性置於私人利益之上。

主張鑒於現(xiàn)代主義國際風(fēng)格與大都市結(jié)構(gòu)的衰落，應(yīng)以小群落建構(gòu)方式尋回往日親切的市民生活空間，包括人性尺度的街道、鄰里關(guān)係、公共建築與公共空間。新都市主義：興起於一九八○年代的一種規(guī)劃設(shè)計(jì)理念11大眾運(yùn)輸為導(dǎo)向的發(fā)展型態(tài)

目的在於引導(dǎo)都市發(fā)展與土地使用區(qū)位，希望改善民眾過度依賴私人交通工具的習(xí)慣，鼓勵(lì)民眾充分利用大眾運(yùn)輸系統(tǒng)，並逐漸將居住、商業(yè)行為及活動(dòng)空間轉(zhuǎn)往鄰近捷運(yùn)車站地區(qū)，以提升都市內(nèi)部適居性、道路服務(wù)績效、改善都市景觀、紓解現(xiàn)存都市蔓延課題。大眾運(yùn)輸為導(dǎo)向的發(fā)展型態(tài)12四、美國都市成長管理之規(guī)劃管制

有關(guān)美國都市成長管理的規(guī)劃管制策略運(yùn)用說明如下：(一)行政層面(二)財(cái)政層面政府財(cái)政負(fù)擔(dān)能力公共設(shè)施提供效率問題土地開發(fā)外部性問題

四、美國都市成長管理之規(guī)劃管制有關(guān)美國都市成長管理的規(guī)劃管131.以開發(fā)許可措施調(diào)控開發(fā)品質(zhì)、總量、時(shí)序與速度(1)足夠的公共設(shè)施要求

這個(gè)辦法限制一切新的土地開發(fā)許可，除非公共設(shè)施的服務(wù)水準(zhǔn)足以提供新開發(fā)地區(qū)之需求。換句話說，政府有關(guān)單位在開發(fā)案審查過程中，必須將開發(fā)許可建立在公共設(shè)施的承載能力上。(2)總量管制

這是一種管制地方成長速度的方法，透過"量"的配額，限制建築許可的發(fā)出，以達(dá)抑制人囗成長的目的。1.以開發(fā)許可措施調(diào)控開發(fā)品質(zhì)、總量、時(shí)序與速度14(3)階段性發(fā)展計(jì)畫

這是一種規(guī)範(fàn)土地開發(fā)區(qū)位及時(shí)序的方法，基本上考量開發(fā)地區(qū)的公共設(shè)施水準(zhǔn)，來控制都市發(fā)展之區(qū)位與時(shí)序。(4)都市公共設(shè)施/成長管制線 辦法企圖引導(dǎo)都市發(fā)展到適當(dāng)?shù)牡貐^(qū)，在管制線內(nèi)容許土地開發(fā)，並提供適當(dāng)充足的公共設(shè)施；管制線外則限制開發(fā)，以達(dá)抑制跳躍式發(fā)展，提高公共設(shè)施服務(wù)效率，並保護(hù)土地及農(nóng)業(yè)資源的目的。(3)階段性發(fā)展計(jì)畫15(5)同時(shí)性 「同時(shí)性」是一種土地使用管制措施，用以控制土地開發(fā)之時(shí)序及人口成長。其目的在確定進(jìn)行土地開發(fā)的同時(shí)，能有足夠適當(dāng)?shù)墓苍O(shè)施服務(wù)新開發(fā)地區(qū)之居民。2.以開發(fā)之外部成本內(nèi)部化解決財(cái)源不足問題成長付費(fèi)→在土地開發(fā)過程中往往導(dǎo)致不同土地所有權(quán)人獲益或損失，政府須向受益者課取不同之稅費(fèi)，處理土地權(quán)益問題，以達(dá)公平之原則。(5)同時(shí)性163.以開發(fā)協(xié)議尊重市場機(jī)制從美國機(jī)制可發(fā)現(xiàn)下列5項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)。(1)上級(jí)政府立法提供法源基礎(chǔ)，地方政府配合修改相關(guān)法令，以鼓勵(lì)開發(fā)業(yè)者透過協(xié)議方式進(jìn)行整體開發(fā)。(2)透過開發(fā)協(xié)議為社會(huì)免費(fèi)取得公共設(shè)施，減輕政府財(cái)政壓力，又可促進(jìn)土地有效利用。3.以開發(fā)協(xié)議尊重市場機(jī)制17(3)配合地方相關(guān)計(jì)畫與都市發(fā)展趨勢(shì)，政府主動(dòng)規(guī)範(fàn)開發(fā)區(qū)位，以達(dá)引導(dǎo)都市成長之目的。(4)權(quán)利義務(wù)關(guān)係明確，開發(fā)計(jì)畫經(jīng)協(xié)議後不受地方政府新立法案之影響；相對(duì)地政府有權(quán)監(jiān)督業(yè)者履行義務(wù)及按期執(zhí)行開發(fā)計(jì)畫，提昇開發(fā)效益。(5)土地使用強(qiáng)度及發(fā)展容積可依業(yè)者規(guī)劃構(gòu)想而協(xié)商調(diào)整，在權(quán)利義務(wù)均衡之情況下，開發(fā)業(yè)者之規(guī)劃構(gòu)想容易受到尊重，土地整體開發(fā)有較大之確定性，使得土地使用管制更具彈性。(3)配合地方相關(guān)計(jì)畫與都市發(fā)展趨勢(shì)，政府主動(dòng)規(guī)範(fàn)開發(fā)區(qū)位，18(三)政治經(jīng)濟(jì)層面(四)環(huán)境保護(hù)層面(五)社會(huì)層面(三)政治經(jīng)濟(jì)層面19五、美國成長管理之策略相對(duì)於前一部份，美國各地方政府針對(duì)都市成長管理的規(guī)劃管制策略運(yùn)用介紹，這一部份則是針對(duì)執(zhí)行技術(shù)層面（執(zhí)行策略）來進(jìn)行探討。都市發(fā)展模式 1.集約式(都市土地)2.分散式目前美國運(yùn)用於成長管理的多項(xiàng)策略，依據(jù)其適用地區(qū)特性與操作手法之不同，概分為七項(xiàng)。五、美國成長管理之策略相對(duì)於前一部份，美國各地方政府針對(duì)都市20(一)資源地保存保護(hù)特別地區(qū)的資源土地，使其遠(yuǎn)離都市發(fā)展壓力。為何需要保留?

1.市區(qū)內(nèi)土地價(jià)值被不合理的高估 2.外溢與農(nóng)業(yè)用地價(jià)值被過分低估 3.資源地提供生態(tài)保存、開放空間、降低二氧化碳 濃度等無法以市場價(jià)格衡量的效益 4.短暫性併發(fā)效應(yīng)→EX:每開發(fā)一公頃都市土地，連帶影響二公頃 農(nóng)地必須休耕 →提升經(jīng)濟(jì)考量(一)資源地保存21反對(duì)此策略的學(xué)者認(rèn)為→

美國可耕地多達(dá)5億4千萬英畝，因此對(duì)於可耕地影響並不大，且可能侷限都市成長的發(fā)展。資源地保存策略內(nèi)容→減輕對(duì)資源地負(fù)面影響的技術(shù)→提升經(jīng)濟(jì)考量的技術(shù)

1.稅制政策→優(yōu)惠估價(jià)、州所得稅退稅…等 2.耕作權(quán)法→農(nóng)民不受土地使用行動(dòng)與限制的影響 3.發(fā)展權(quán)取得→取得接近都市地區(qū)資源地的發(fā)展權(quán) 4.農(nóng)業(yè)與森林分區(qū)管制→土地僅可作為農(nóng)耕、畜牧、開方空間活 動(dòng)、以及有限之建築使用。反對(duì)此策略的學(xué)者認(rèn)為→22(二)特別區(qū)域保護(hù)保護(hù)都市發(fā)展免於受到自然災(zāi)害之威脅、保存瀕臨危險(xiǎn)或受到威脅物種之棲息地、同時(shí)也兼顧維護(hù)景觀等目的。特別地區(qū) 1.海岸地區(qū)

2.危急地區(qū) 3.瀕臨危險(xiǎn)棲息地區(qū) 4.景觀保護(hù)地區(qū)(二)特別區(qū)域保護(hù)23美國都成長管理之規(guī)劃管制課件24(三)農(nóng)村成長管理避免農(nóng)村地區(qū)無發(fā)展計(jì)畫、不協(xié)調(diào)的發(fā)展模式、農(nóng)地生產(chǎn)環(huán)境的破壞與公共設(shè)施成本增加。集約式發(fā)展

集約農(nóng)舍→非鄉(xiāng)村區(qū)農(nóng)村成長管理策略

1.促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力 2.農(nóng)村集合發(fā)展 3.績效評(píng)估 4.農(nóng)地整合 →提升經(jīng)濟(jì)考量(三)農(nóng)村成長管理25美國都成長管理之規(guī)劃管制課件26(四)都市圍堵(都市控制)

促進(jìn)緊密、連續(xù)的發(fā)展型態(tài)

提高公共設(shè)施成本之有效性，同時(shí)保存目前不適合發(fā)展的開放空間。都市圍堵的目標(biāo)

期望保存重要農(nóng)地與森林、有效提供公共設(shè)施、減輕環(huán)境汙染、提供足夠之土地供住宅、遊憩等開放空間。採用成長管制線的概念 (四)都市圍堵(都市控制)27美國都成長管理之規(guī)劃管制課件28一致性概念其他考量因素都市圍堵策略 1.分區(qū)管制 2.填補(bǔ)與再發(fā)展→都市更新 3.新社區(qū)開發(fā)→我國也有執(zhí)行的策略 4.工作－住宅平衡→減少交通成本（實(shí)際交通費(fèi)＋交通時(shí)間） 5.都市分期發(fā)展→劃定都市保留區(qū) 一致性概念29(五)設(shè)施完備率、時(shí)機(jī)與規(guī)劃(公共設(shè)施供給)此策略的目的（土地開發(fā)的準(zhǔn)則） 開發(fā)時(shí)機(jī)、開發(fā)量、公共設(shè)施容量或社區(qū)所願(yuàn)意容納量間的平衡公共設(shè)施供給策略

1.公共設(shè)施完備標(biāo)準(zhǔn)→由開發(fā)單位自行提出公共設(shè)施量 2.分期成長系統(tǒng)→與地區(qū)主要計(jì)畫作整合 3.成長率系統(tǒng)→控制都市成長總量、成長率(運(yùn)用於快速成長地區(qū)) 4.容受力系統(tǒng)→生態(tài)與自然科學(xué)之概念結(jié)合人口成長產(chǎn)生的容受力控制(五)設(shè)施完備率、時(shí)機(jī)與規(guī)劃(公共設(shè)施供給)30(六)公共設(shè)施財(cái)務(wù)

開發(fā)影響費(fèi) 1.外部成本→內(nèi)部化 開發(fā)業(yè)者在開發(fā)的過程中，將其所造成對(duì)環(huán)境之負(fù)面影響以及增加現(xiàn)存公共設(shè)施需求的部份(外部成本)，要求開發(fā)業(yè)者負(fù)擔(dān)開發(fā)義務(wù)，以解決公共設(shè)施需求增加的問題(內(nèi)部化)。 2.「成長」付費(fèi)與「收益者」付費(fèi)

(六)公共設(shè)施財(cái)務(wù)31公共設(shè)施財(cái)源籌措方式與成長管理間之關(guān)聯(lián) 1.受益者付費(fèi)原則之落實(shí)可促進(jìn)土地使用效率以及公平性之提 升。 2.可抑制缺乏效率之低密度都市蔓延。 3.可有效利用既有設(shè)施，降低平均成本。 4.可避免既有開發(fā)補(bǔ)貼新開發(fā)之現(xiàn)象。 5.可確保新開發(fā)案之公共設(shè)施供應(yīng)，確保開發(fā)品質(zhì)。 6.可籌措土地及建造成本，以及營運(yùn)與維護(hù)成本。公共設(shè)施財(cái)源籌措方式與成長管理間之關(guān)聯(lián)32(七)行政回應(yīng)

將有效降低人力成本與開發(fā)之不確定性、提昇開發(fā)意願(yuàn)。行政回應(yīng)策略 1.標(biāo)準(zhǔn)式許可→制度化的標(biāo)準(zhǔn)審查 2.條件性標(biāo)準(zhǔn)→明確、目標(biāo)性之標(biāo)準(zhǔn) 3.都市擴(kuò)大審查→定期檢討都市發(fā)展現(xiàn)況與合理性 4.加速審查→限時(shí)審查(七)行政回應(yīng)33六、美國都市成長管理與英國開發(fā)許可制度之比較制度都市成長管理開發(fā)許可制度實(shí)施背景戰(zhàn)後都市地區(qū)人口快速成長，造成對(duì)社區(qū)居住環(huán)境、公共設(shè)施之衝擊，與土地環(huán)境資源的破壞。戰(zhàn)後福利國家理念之實(shí)施及都市成長造成之環(huán)境問題與戰(zhàn)後重建工作之需要。實(shí)施基礎(chǔ)

土地使用分區(qū)管制規(guī)則為基礎(chǔ)，由州政府確立法源。土地使用分區(qū)管制規(guī)則為基礎(chǔ)，並透過結(jié)構(gòu)計(jì)畫與地方計(jì)畫加以指導(dǎo)規(guī)範(fàn)。六、美國都市成長管理與英國開發(fā)許可制度之比較制度都市成長管理34行政組織重視部門間與上下位計(jì)畫間之協(xié)調(diào)工作。重視部門間對(duì)開發(fā)管制之意見溝通。土地使用強(qiáng)調(diào)土地開發(fā)的時(shí)間性、外部性與均衡性問題，採取多目標(biāo)策略組合性方式。開發(fā)許可制度適用於全國各類之土地使用變更及地表上、下之開發(fā)行為，可有效控制都市蔓延或帶狀蛙躍式發(fā)展的情況。行政組織重視部門間與上下位計(jì)畫間之協(xié)調(diào)工作。重視部門間35開發(fā)義務(wù)透過開發(fā)捐（影響費(fèi)、聯(lián)繫費(fèi)）之課徵，將開發(fā)或變更所產(chǎn)生的外部成本，適度予以內(nèi)部化。透過規(guī)劃協(xié)議方式使開發(fā)者同意負(fù)擔(dān)某種程度的社會(huì)責(zé)任，如公共設(shè)施付費(fèi)或限制某種使用等，負(fù)擔(dān)規(guī)劃義務(wù)。救濟(jì)措施民眾對(duì)計(jì)畫內(nèi)容或執(zhí)行結(jié)果傷害土地使用之經(jīng)濟(jì)效益，可向都委會(huì)提出訴願(yuàn)，透過公聽會(huì)方式協(xié)調(diào)爭議，亦可向法院提出告訴，依法處理。建立一套申訴管道，對(duì)