貴陽市房地產(chǎn)市場營銷調(diào)研報告

經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理我們的研究思路關(guān)于貴陽地理位置、氣候條件經(jīng)濟發(fā)展及投資規(guī)模產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃及項目所在片區(qū)簡析市場競爭與發(fā)展趨勢貴陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

市場整體概況供應(yīng)特征

需求特征大型開發(fā)商競相涌入樓盤趨向高檔化消費市場外向化樓盤出現(xiàn)兩極化競爭精品樓盤位置的變化

關(guān)于貴陽地理位置、氣候條件經(jīng)濟發(fā)展及投資規(guī)模產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃及項目所在片區(qū)簡析

貴陽市位于中國西南云貴高原東部，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一城市區(qū)位

貴陽市是貴州省省會，位于中國西南云貴高原東部，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心，被譽為“高原明珠”。

貴陽市是著名的林城，少數(shù)民族眾多，旅游資源、民俗資源豐富，極具城市特色

貴陽：是一座“山中有城，城中有山，綠帶環(huán)繞，森林圍城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的現(xiàn)代化城市，享有“森林之城，休閑勝地”的美名。

貴陽市曾被評為“全國雙擁模范城”、“全國衛(wèi)生城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“中國園林綠化先進城市”，是國家“中日環(huán)保示范城市”、“國家信息化建設(shè)試點城市”、“國家循環(huán)經(jīng)濟試點城市”以及“全國綠化模范城市”。

近年來，貴陽國民經(jīng)濟快速增長，已經(jīng)成為我國西南重要的中心城市之一，是一做以資源開發(fā)見長的綜合型工業(yè)城市。經(jīng)濟概況貴陽是全國最大的鋁工業(yè)生產(chǎn)基地之一，磷礦工、精密光學(xué)儀器是全國三大生產(chǎn)基地之一，電子儀器儀表是全國五大生產(chǎn)基地之一。航天、航空、電子是全國三大國際科學(xué)工業(yè)基地之一。卷煙、磨具磨料、輪胎、釬鋼、汽車配件、中成藥等是全國重點生產(chǎn)司機，冶金、機械、化工、食品、建筑業(yè)已形成地方工業(yè)的五大支柱產(chǎn)業(yè)。貴陽是國務(wù)院確定的“黔中產(chǎn)業(yè)帶”、“南貴昆經(jīng)濟帶”和“泛珠三角經(jīng)濟區(qū)”內(nèi)的重要中心城市，是一座以資源開發(fā)見長的綜合型工業(yè)城市。貴陽城市居民收入增加迅速，居民儲蓄豐厚，具有巨構(gòu)的市場消費力支撐，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景看好主要經(jīng)濟指標(biāo)2004年同比增長2005年同比增長2006年同比增長社會消費品零售總額(億元）175.5214.2%201.8415.0%234.9615.0%城市居民人均可支配收入（元）898912.6%992810.5%1122213.0%城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（億元））402.3616.6%497.7417.9%582.2017.0%◆從貴陽社會消費品零售總額來看，全市社會消費品零售總額完成234.96億元，比上年增長15.0%。從城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額完成214.46億元，比上年增長14.8%，占零售總額的91.3%；從行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)完成零售額179.52億元，比上年增長14.8%；◆貴陽城市居民人均可支配收入也有較快增長。◆城鄉(xiāng)居民存款余額增加很快，2006年達到582.20億元。

貴陽市具有足夠的消費力支撐，房地產(chǎn)前景樂觀。貴陽三大產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)二、三、一格局發(fā)展，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，將產(chǎn)生大量富翁及中產(chǎn)階級，有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展

從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，惠州市第二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景驚人，其中第三產(chǎn)業(yè)增幅高達16.7%；第二產(chǎn)業(yè)增幅為13.6%，第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為6.3%、48.4%和45.3%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單位：億元2004年2005年2006年固定資產(chǎn)投資額292.78

343.54

413.11

增長比例21.1%

17.2%20.1貴州省是全國所有省份中唯一未下轄地級市的省份，貴陽作為貴州省的政治、經(jīng)濟、文化中心，具有廣闊的市場覆蓋力貴陽市是一個五方雜處、多民族雜居的城市，漢族人口占大多數(shù)，布依族次之，苗族人口居第三位，除此之外，還有回族、侗族、彝族等20多個民族，但人數(shù)較少，多為解放后從外省遷入。當(dāng)前人口密度為403人/平方千米。

人口結(jié)構(gòu)2007年，貴陽市總?cè)丝诩s389.64萬人。其中城市人口比例約為48％；貴陽分口規(guī)劃：貴陽市人大常委會審議通過了《貴陽市近期建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》。根據(jù)規(guī)劃，到2010年，貴陽市市域總?cè)丝趯⑦_到430萬人。房地產(chǎn)市場貴陽房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷貴陽經(jīng)濟指標(biāo)表現(xiàn)，目前這些城市房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，生活質(zhì)量顯著提高：2006年人均GDP為17025元，即人均2300美金；2006年城市居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，達到11222元，比上年增長13.0%，扣除物價因素，實際增長11.8%。農(nóng)民人均純收入達3442元，比上年增長9.8%，扣除物價因素，實際增長8.8%。該理論是80年代后期提出的，以當(dāng)時的美元價格為參考，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，相應(yīng)的邊界應(yīng)該適度增加，但理論的基本結(jié)論是正確的。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系啟動期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期房地產(chǎn)發(fā)展曲線800美元4000美元8000美元人均GDP快速發(fā)展期城南新城中心規(guī)劃為以貴陽為核心、安順為次中心、福泉為結(jié)點的“十字型”城鎮(zhèn)空間體系，推動經(jīng)濟圈城鎮(zhèn)聯(lián)動快速發(fā)展城市規(guī)劃“十一五”期間，要進一步加快城市化步伐，突出中心城市和重點城鎮(zhèn)建設(shè)，努力提高城市和重點城鎮(zhèn)吸納人口轉(zhuǎn)移的承載能力。力爭構(gòu)筑起以貴陽為核心、安順為次中心、福泉為結(jié)點的“十字型”城鎮(zhèn)空間體系雛形，推動經(jīng)濟圈城鎮(zhèn)聯(lián)動快速發(fā)展；經(jīng)濟圈城鎮(zhèn)人口385萬，城鎮(zhèn)化水平50％，其中核心城市總?cè)丝?80萬以上。城市污水處理率大于60％，建成區(qū)綠化覆蓋率大于35％，城鎮(zhèn)化率達到60％，貴陽城市正處于擴張規(guī)劃中，金陽新城區(qū)是貴陽規(guī)劃發(fā)展的一個重點地區(qū)。地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?。?！笆晃濉逼陂g，將貴陽中心城區(qū)擴展到七城區(qū)（南明、云巖、小河、金陽、白云、烏當(dāng)、花溪），進一步擴展中心城區(qū)規(guī)模，力爭七個中心城區(qū)逐步實現(xiàn)城市主干道聯(lián)結(jié)，城市人口擴大到180萬以上，建成區(qū)擴展到200平方公里以上。其中，金陽新區(qū)與白云城區(qū)聯(lián)結(jié)形成一個整體，人口規(guī)模達30萬；花溪新城區(qū)初具規(guī)模，使貴陽向南連片擴展。

加快安順次中心城市發(fā)展。在完善西秀老城區(qū)基本功能、增加人口集聚能力的前提下，積極推進雙陽新城區(qū)建設(shè)，“十一五”期間，雙陽城區(qū)道路主骨架基本形成，安順城市人口達到33萬，建成區(qū)面積達到27平方公里；

推進福泉節(jié)點城市建設(shè)?！笆晃濉逼陂g，重點建設(shè)馬場坪城區(qū)和金山與馬場坪之間的聯(lián)系主通道，城區(qū)人口達10萬，建成區(qū)面積達到9平方公里。貴陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

市場整體概況供應(yīng)特征

需求特征07年貴陽樓市發(fā)展快速，百花齊放，整體格局呈蓬勃之勢，新建商品房價和二手房價格雙雙上漲，市民居住趨向外圍化傳統(tǒng)的東西南北居住圈被打破和拓寬；城市化進程的加快和路網(wǎng)的開工建設(shè)；各個新興區(qū)域居住中心的形成；國內(nèi)外知名開發(fā)商、代理商、建筑設(shè)計、園林設(shè)計機構(gòu)紛紛進駐貴陽；大量開發(fā)理念、建筑品質(zhì)等各個方面都超一流的樓盤相繼問世；新建商品房住宅總體價格水平非住宅總體價格水平經(jīng)濟適用房普通商品住宅多層住宅高層住宅高檔住宅辦公樓商業(yè)用房其它用房7.7％市場整體概況7.3％5.3％10.1％10.1％10.6％6.5％5.2％8.3％3.8％1.8％從國家統(tǒng)計局貴陽調(diào)查隊獲悉，2007年，貴陽市新建商品房價格和二手房價格房屋銷售價格總水平比2006年雙雙上漲，漲幅分別為7.3%和5.0%。

市民居住趨向外圍化中心雙城區(qū)受土地資源限制，供應(yīng)量減少，金陽、烏當(dāng)、花溪地區(qū)大盤時代來臨，成為新的消費熱點區(qū)域。供應(yīng)特征房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長期房銷售額所占比重超過60%商品住宅平均銷售價格小幅增長房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴大土地購置面積出現(xiàn)小幅增長商品房開、竣工面積增幅趨緩

城區(qū)價格分布新盤供應(yīng)品質(zhì)典型樓盤云巖區(qū)5000-600037總體量較小、單體量的精品住宅區(qū)公園2008摩卡空間御景天下南明區(qū)5000－600028山水黔城中天世紀(jì)新城萬象國際金陽區(qū)3000－400017中檔大眾化大型樓盤，配套越來越齊全，風(fēng)格、環(huán)境呈現(xiàn)多元化發(fā)展觀山湖1號世紀(jì)城金陽新世界金元國際新城烏當(dāng)區(qū)3000－400013保利溫泉新城城市山水公園藍(lán)波灣新天衛(wèi)城小河區(qū)2000－300011興隆珠江灣畔上河城花溪區(qū)2000－30007蘭馨桂馥花園南喬紫苑數(shù)量減少數(shù)量增大城市中心區(qū)土地可供量減少，外圍區(qū)域土地放量增大土地供應(yīng)特征全市土地出讓面積呈現(xiàn)大幅增長，從區(qū)域上看主要是金陽、烏當(dāng)土地出讓面積增幅巨大，金陽新區(qū)由于新世界地產(chǎn)、水電中環(huán)等省外知名企業(yè)入駐購地，土地出讓面積占全市的一半以上。其它各區(qū)域基本呈現(xiàn)下降態(tài)勢，云巖、南明兩城區(qū)同比下降25.9％供應(yīng)特征－土地樓市不斷升溫，并未受到一線城市出現(xiàn)的“拐點”影響，受各種物價上漲影響，價格仍會出現(xiàn)持續(xù)上揚格局銷售價格－一路上揚、未來增長勢頭不減過去一年貴陽樓市在市場需求的強勁支撐下，商品房銷售均價持續(xù)上揚，全市商品住宅銷售均價同比增長10.6％。2008年，貴陽房屋銷售會依然旺盛，隨著建筑材料、土地交易等系列連帶價格近期的大幅度上漲，房價仍將繼續(xù)堅挺，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。供應(yīng)特征－價格中心雙城區(qū)新盤供應(yīng)量銳減，多為單體建筑，中心區(qū)環(huán)線內(nèi)的樓盤“稀缺性”凸顯，中心區(qū)商品房的供應(yīng)量將以中心區(qū)外圍為主市場供應(yīng)量－烏當(dāng)、金陽成為新寵隨著受招商引資政策、城市擴張戰(zhàn)略、中心區(qū)人口向外疏散等的影響，烏當(dāng)、花溪等郊區(qū)及金陽新區(qū)成為外來企業(yè)開發(fā)的重點，外來企業(yè)通過大面積拿地，進行大盤、超大盤的開發(fā)，又使得這些大盤的商業(yè)配套升級，甚至成為一個區(qū)域中心供應(yīng)特征－推盤量南浮宮御園保利溫泉新城山水黔城金陽新世界觀山湖1號香榭里舍由于貴陽樓盤外銷數(shù)量過半，目前市場戶型結(jié)構(gòu)仍然以大戶型為主，未來小戶型將大有可為。供應(yīng)特征－房型房型結(jié)構(gòu)：住房供應(yīng)套型主要以90-144平方米為主，90平方米以下的小套型總量還是較少只占18.7%；中心區(qū)大部分房源都集中在三房兩廳，戶型面積集中在115——165平方米；購買目的：72.08%的小戶型購買者都是用于自住，準(zhǔn)備先自住再投資的達到15.83%，另有9.58％的人選擇小戶型作為投資，需求特征

目前市場外銷比例約占53％，未來到貴陽置業(yè)的外地人將達到60%甚至80%外地人到貴陽置業(yè)：一、在貴州，只有貴陽的教育、醫(yī)療、就業(yè)等配套較好，地州的一些人會到貴陽來買房居住。二、因商貿(mào)往來或工作需要而到這里置業(yè)的比重比較大。三、度假避暑人群。在一線城市出現(xiàn)天價房產(chǎn)的同時，貴陽憑借其出色的環(huán)境優(yōu)勢和獨特的城市魅力，引來外地投資者無數(shù)，外來購房占全省比例約53%“全國綠化模范城市”“國家森林城市”“中國十佳避暑旅游城市”“中國避暑之都”獨特的城市魅力山水黔城----貴陽城市第一大盤，打造城市CLD.項目位于貴州省貴陽市南明區(qū)四方河路1號，地塊處在貴陽市南明河的三灣之首，自然環(huán)境得天獨厚，山環(huán)水抱，寧靜優(yōu)雅。收藏貴陽母親河南明河第一灣最美一段，私享麒麟山、龍山和鳳山三大山景資源。典型樓盤項目背景“山水黔城”作為一個凝固了多重元素優(yōu)質(zhì)山水大盤，要在全國一線城市重點推廣。山水黔城正是貴州的一個符號、一張名片。星河灣締造者轉(zhuǎn)戰(zhàn)西部打造貴州第一大盤。社會影響力：眾廈成功組織深圳大型推介兩次，貴州省委副書記親臨現(xiàn)場，造成了轟動效應(yīng)。深圳火爆認(rèn)購，擴大項目在整個珠三角的影響力。

銷售團隊介入后，通過一系列的市場推廣及營銷，成功實現(xiàn)項目兩次各５％的提價，為開發(fā)商創(chuàng)造價值。觀山湖1號－貴陽新區(qū)大盤，尊重文化、打造高尚公園地產(chǎn)項目相關(guān)指標(biāo)：項目地址：金陽區(qū)金陽新南區(qū)路54號項目總建筑面積：400000平方米開發(fā)商:中國水電建設(shè)集團中環(huán)（貴陽）房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計單位:澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計有限公司觀山湖1號一座詩意生活的林中泉城項目基本資料：項目地址：貴陽市烏當(dāng)區(qū)葉家莊占地面積:830870平方米總建筑面積:974529.30平方米總戶數(shù):6125開發(fā)商:保利貴州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保利.溫泉新城保利·溫泉新城鑄就文化生態(tài)典范大盤3、文化配套呈現(xiàn)文化地產(chǎn)魅力以文化樹品牌的地產(chǎn)企業(yè)，保利地產(chǎn)通過充分整合企業(yè)文化地產(chǎn)開發(fā)的資源優(yōu)勢，以“先造城、再建屋”的配套設(shè)計理念，營造出小區(qū)高規(guī)格的文化配套體系1、人性化規(guī)劃彰顯個性集溫泉、旅游、休閑、居住于一體的綜合型社區(qū)，保利溫泉新城的規(guī)劃布局自成體系，且充滿了人文關(guān)懷精神2、創(chuàng)新戶型獨樹一幟保利溫泉新城引入了4+1、5+1的低密度花園洋房；中空客廳搭配陽光室、L型長陽臺、一步陽臺、露臺花園等設(shè)計元素，使花園洋房更具空間感。原創(chuàng)性的底躍式戶型，營造出半地下庭院空間，使外部景觀延伸至室內(nèi)。

貴州省唯一的國家建設(shè)部城市住宅金牌小區(qū)，是建設(shè)部在全國大中城市選擇批準(zhǔn)建設(shè)的83個住宅試點小區(qū)之一項目基本資料：項目地址：云巖區(qū)新添大道南段289號占地面積:95000平方米總建筑面積:1100000平方米總戶數(shù):7800開發(fā)商:世紀(jì)中天投資股份有限公司中天花園房地產(chǎn)經(jīng)營分公司中天花園受西部開發(fā)利好的影響,綠地、保利、新世界、遠(yuǎn)大等知名發(fā)展商紛紛進駐貴陽，貴陽地產(chǎn)市場人氣指數(shù)較高公司名稱時間拿地概況面積(畝)總額(億)保利集團06年到07年成功推出保利溫泉新城一期之后，2007年又在南明、云巖等地投資拿地

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香港新世界06年到07年金陽新區(qū)3300

—綠地集團2007年7月投資開發(fā)建設(shè)金橋飯店、文化廣場和金陽新區(qū)綜合開發(fā)三個項目——

成都遠(yuǎn)大2007年4月金陽新區(qū)觀山公園附近一地塊850多5.18北京東和嘉業(yè)房開公司2007年8月太慈橋青山路的一地塊900左右10.1廣東利海2007年11月南湖新區(qū)一塊地600左右

……………總計800040成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任

一批