2014年蘇州高端樓盤房地產(chǎn)項目考察報告

蘇州高端項目考察報告考察背景項目接受雜志媒體的邀請，去蘇州考察高端樓盤項目的現(xiàn)場售樓部、景觀示范區(qū)及樣板房等。考察目的1、借鑒高端項目的營銷推廣、品牌裝修、形象展示、服務(wù)標準等方面的模式；2、了解異地市場購房客群，對樓盤的價格、品牌、企業(yè)、產(chǎn)品等方面的接受程度；考察項目列表中?！お毷麔u九龍倉·國賓一號建屋·金雞湖1號華潤·平門府九龍倉·國賓一號項目簡介九龍倉·國賓1號位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖大道，地處雙湖高端住宅板塊，坐擁李公堤商業(yè)水街、高爾夫球場等稀缺資源，進得城市繁華，退享人生靜謐。項目占地近34萬平方米，總建面約20萬平方米，集聚地中海、西班牙和意大利建筑精髓，打造以獨棟和雙拼為主的別墅社區(qū)，開創(chuàng)城市領(lǐng)袖專屬的尊崇領(lǐng)地。九龍倉·國賓1號，藏于金雞湖、獨墅湖之心，為城市秘境深處的私密別墅領(lǐng)地。近鄰金雞湖大酒店、凱賓斯基大酒店等圈層私享領(lǐng)地，與金雞湖高爾夫球場僅一路之隔；出入此地，體驗“出入皆人物”的居住境界。國賓一號采用特別風格的售樓部裝飾，從酒店式大門到高吊水晶燈，無一不體驗項目在售樓部形象展示方面的獨到之處。歐美式酒店大門高吊水晶燈仿古樓梯售樓部內(nèi)部企業(yè)品牌區(qū)品牌的定位、核心價值觀、戰(zhàn)略計劃等方面展示全程服務(wù)標準。售前、售中、售后服務(wù)的質(zhì)量和內(nèi)容等方面展示企業(yè)歷史墻項目公示區(qū)企業(yè)項目版圖像九龍倉這樣擁有品牌房企會將企業(yè)品牌和實力的數(shù)據(jù)，放在展示的最明顯位置，企業(yè)品牌和項目品牌形成互動關(guān)系，體現(xiàn)市場公信力的方面。材料展示區(qū)模型沙盤區(qū)成熟的產(chǎn)品發(fā)展模式、全面質(zhì)量管理體系標準、材料采購等多方面展示項目景觀篇國賓一號在景觀方面并沒有采用太多的小景，而是運用恢宏氣勢的水景和茂密的綠化，使整個項目的房子和道路都包裹在一層層的綠化景觀中間。樣板房篇左圖的地下車庫通道設(shè)置非常人性化，單獨的單戶車行道，適當?shù)木徠?，完全不會給業(yè)主任何的不便。采光天窗完美的融入進整體樣板房的設(shè)計中，并且還是貼近周邊的綠化景觀。左上圖是項目的外立面，每棟房子都在綠化景觀的包圍中，讓人體驗到獨棟大宅的感覺。整體樣板間的裝飾搭配偏普通，并沒有太多的亮點，餐廳的椅子感覺有點現(xiàn)代古典的感覺，廚房間的櫥柜、大理石墻面，都很好的體現(xiàn)別墅的檔次，因為最終是以“毛坯”銷售，所以主要還是體驗到戶型的格局較合理。敞開式茶桌觀景式浴缸藝品間而二層套房的浴室整體感覺很有異域風情的味道，不僅是因為上面的窗簾，更加注重設(shè)計元素的體現(xiàn)。茶室和藝品間相連，因此設(shè)計采用的是同樣的風格和材料，簡單的柜子和燈光的裝飾，體現(xiàn)出搭配的效果。國賓一號的樣板房最大的特點就是在于設(shè)計風格的混搭，但基本所有的房間都會以書桌、床和觀景窗這樣的方式，房間風格轉(zhuǎn)變非?？?。左圖具有可愛元素，以及墻紙的貼花、對稱式地毯等。右圖中的線條菱形圖案墻紙，應(yīng)該是其中一個亮點。華潤·平門府華潤置地平門府項目屬于華潤置地開發(fā)的頂級產(chǎn)品系，踞于千年歷史文化積淀的蘇州古城龍脈之上，是古城區(qū)核心唯一成規(guī)模的純獨棟別墅府邸。平門府觀北寺塔、鄰拙政園，嵌于環(huán)護城河風貌帶中，距離蘇州繁華中心---觀前街僅1.8公里，絕佳的地段成就其藏品級價值。府內(nèi)擁有近14畝的中央景觀園林，借北寺塔景入園；為確保園林景觀完整、宜游，平門府創(chuàng)新地上行人、地下行車的人車分層系統(tǒng)，通過地下行車系統(tǒng)直接入戶。

一期戶型面積330-520平方米，房型設(shè)計大面寬、淺進深，高度私密性與舒適性完美結(jié)合。華潤置地，再次以國際化視野和全球觀審視蘇州古城這塊厚土，精雕細琢平門府，成就傳世豪宅。華潤·平門府的入口景觀綠化完全與項目定位相匹配，一進入就步入中式宅院的感覺，綠化景觀的種類并不是很多，整個項目都是采用同一種風格的綠化植被，房子被包圍在景觀中，還是讓人覺得住在這里不錯的感覺。項目的指示系統(tǒng)是最能看出項目服務(wù)的重點，特別是售樓部或者物業(yè)服務(wù)中心等地方，引導(dǎo)系統(tǒng)的設(shè)計合理性等問題，都會成為購房者首先看到的點?？催^入口景觀、引導(dǎo)系統(tǒng)，再來看一下華潤·平門府最核心的景觀帶，疊式中央水景，位于項目售樓部的入口處，階梯式搭配水景和綠化，算是別有一番風味獨有特色的綠化和疊式階梯水景的搭配固然是項目的亮點，但真正讓人覺得眼前一亮的，應(yīng)該算是售樓部和采光天窗，象征古代中國皇室的“翹尖”屋檐，隱藏在綠化叢中的大面積構(gòu)造天窗，足以看出項目的用心。最后觀賞的是姑蘇古城內(nèi)高端樓盤的樣板房，沿襲項目定位的中式或亞洲式精裝修風格，不過因為是毛坯交付，不會影響高端業(yè)主對于個性化、舒適性的居住品質(zhì)的要求，至于樣板房的裝修品牌就不予深究，但從樣板房設(shè)計來看還是不錯。建屋·金雞湖一號金雞湖一號，占地約5.8萬平方米。坐落于金雞湖八景之一的金姬墩風貌帶板塊。金雞湖一號距金雞湖CBD中心僅5分鐘車程，以卓然獨立的隱士風格，成為不可多得的湖居別墅區(qū)。金雞湖一號是由建屋集團開發(fā)建造。建屋集團，是江蘇省最大的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，自成立以來，在蘇州打造出眾多優(yōu)品樓盤，不斷筑建標志性地產(chǎn)精品，“讓城市聆聽幸?！?。金雞湖一號作為蘇州本地國企精心打造的豪宅項目，并沒有在售樓部和樣板房方面過度包裝，支撐項目1500萬左右價位的豪宅定價，而是用項目景觀、風格、區(qū)位和整體豪宅的品質(zhì)，保證未來的業(yè)主的層次與生活環(huán)境。項目的物業(yè)公司也是建屋自己的組建的，并且擁有較高的資質(zhì)，能給未來的業(yè)主提供高品質(zhì)的服務(wù)內(nèi)容。小區(qū)最大水系景觀——水中天使源自美國紐約中央公園的畢士達噴泉中國古代的“日晷”小愛神“丘比特”水景源自梵蒂岡的“圣彼得廣場”小區(qū)道路邊的綠化道路綠化遠景綠化景觀中的休息亭路邊的小型水池溏因為是毛坯銷售，并且獨棟的價格又在1000萬至1500萬左右，此類目標高端客群大部分都喜歡裝修個性化、品牌奢侈化和居住舒適性等，所以毛坯是必然最佳選擇。

金雞湖一號項目關(guān)鍵在于樓盤景觀、功能和服務(wù)的營造，從圖中可以體驗到住在美式大宅中的感覺。中?！お毷麔u中海獨墅島項目位于獨墅湖南、墅浦塘東側(cè)小島之上，盡享園區(qū)、古城區(qū)雙CBD繁華與舒適。

占地34萬方，容積率0.8，規(guī)劃建設(shè)成為一個高檔別墅社區(qū)。小區(qū)交通便利，近可快速入老城區(qū)、園區(qū)、高教區(qū)，遠可經(jīng)由蘇嘉杭高速直抵上海等區(qū)域。小區(qū)與外界僅與兩座橋相連，私密感強。島上直面11.52萬平方米的獨墅湖湖面，湖景怡人。進可得城市繁華，退可享宜人生態(tài)，“獨特島形態(tài)、稀缺湖資源”更為蘇州高尚住宅罕見。售樓部篇當看房車進入中?！お毷麔u項目的時候，第一眼進入眼簾的就是層次分明的景觀綠化。一路繼續(xù)前行，步行至售樓部，全部在綠化的圍繞中，不管后面的內(nèi)容如何，至少在初次的印象中，給人符合豪宅的感覺。進入售樓部，瞬間從“公園”轉(zhuǎn)換到“宮殿”的感覺，在燈光的反射下，整個售樓部都被暖色調(diào)氛圍包圍。碩大的區(qū)域沙盤通過銷售人員的講解下，逐漸對項目清晰起來；

項目主沙盤采用實水沙盤，雖然不算新穎，但也讓觀看者清楚了解項目的最大賣點。視線轉(zhuǎn)移到戶型模型，升降式的模型一般也比較少用，不過配合銷售人員講解，對于此獨棟的每層戶型格局，很快便能初步掌握。

房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在越來越需要高新技術(shù)水平的、富有創(chuàng)意的設(shè)計，模型沙盤所展示的內(nèi)容就是一種，以最佳視覺效果向購房者展示項目構(gòu)造分布。

特別是沙盤的每一個細節(jié)處都必須精益求精，從項目的整體構(gòu)建到縮放比例、從內(nèi)部高仿真的分布到周邊景觀布局部分特殊材料的采用讓購房者能真正身處其境全方位、多角度了解項目情況是最終目的。除了項目信息的展示道具，其他展示形象的每處細節(jié)，都能給購房者提供最佳的體驗，從而有成為項目未來業(yè)主的愿望。洽談區(qū)休閑沙發(fā)桌椅售樓部內(nèi)水景小品項目景觀篇整體從項目角度觀察，中海的景觀確實設(shè)計的布局分明、層次相應(yīng)，關(guān)鍵在于抓到每個展示的細節(jié)。

除了細節(jié)部分，便是景觀與建筑的搭配，每家房企在對景觀的設(shè)計方面都會有不同之處。如：九龍倉多數(shù)項目都依靠自有的苗圃基地的苗木種類繁多，從而一個項目就可以用上百種植被來妝點。

而獨墅島項目，中海依靠對景觀細節(jié)的把握，特別是造型景觀。感覺“綠化”是中?！お毷麔u的外衣，當建筑外型通過模仿世界各種著名建筑而吸引高端購房者眼球的時候，層次分明的綠化景觀搭配眾多大小不一的水景，就是促成購買重要因素之一。

特別是獨墅島的造型綠化，通過長期專業(yè)的維護和修剪，綠化成為項目展示的亮點。項目需要綠化、水景的襯托，另外更需要功能區(qū)的設(shè)置，無論是展示性還是實用性為先的，都會成為很好的小細節(jié)。

就如中海·獨墅島的觀湖休閑桌椅、水上高爾夫、模擬高地果嶺等，都會對項目的營銷推廣帶來幫助。獨墅島的景觀最大亮點是便是眾多大小不一的水景。

平行排列的觀湖休息區(qū)、熱帶植物小徑、造型小池塘等，只要能把創(chuàng)意設(shè)計全面展示，都會成為未來項目的小賣點，以及未來業(yè)主喜愛的小樂趣區(qū)。從這兩個角度都能看到中?！お毷麔u未完工的房源，正在施工狀態(tài)中，項目采用層次密集綠化作為阻隔，現(xiàn)場工地與景觀示范區(qū)的融合非常重要，特別是項目進入營銷推廣期后，項目現(xiàn)場是代表樓盤的形象和房產(chǎn)企業(yè)的形象，因此中海作為一家知名度較高的品牌房企，在這里做的還是比較到位的。

另外還有多種方式可以進行施工場地和景觀示范區(qū)的包裝，如：通過臨時廣告墻、圍擋、綠化等各種方式，都能阻隔施工的灰塵、噪音問題對項目形象的影響。景觀示范區(qū)拍攝這張圖的用意在于作為反面教材，中海·獨墅島其實整體來分析，無論從景觀、區(qū)域、戶型、建造品質(zhì)等方面，都是值得稱道的項目。

但當我們走到這段看房通道前，頓時對形象大打折扣，豪宅項目卻簡易的搭了這么一段看房通道，無法讓購房者對未來生活環(huán)境滿意的期許。

因此現(xiàn)場工地、售樓部、景觀示范區(qū)等方面，都會成為購房者挑剔項目的重要關(guān)鍵點，往往不經(jīng)意的疏忽就會變成項目的死角。樣板房入口綠叢后徑儀式感的標志性景觀和錯落有致的綠化，給業(yè)主尊崇的感覺，不過固定的中心景觀看得時間久了或許會視覺上覺得比較單一樣板房篇建筑外立面基本按照國外的知名建筑設(shè)計，會給人非常好的入戶儀式感。入戶的階梯和附近的設(shè)備都給人一種獨門獨戶的體驗感覺，石材等建筑材料的運用也恰到好處。英郡（組團名）

艾琳多南堡（別墅名稱）

建筑面積：306㎡戶型概述：地下一層：5.4米挑高，雙向采光，獨創(chuàng)的夾層空間設(shè)置，拓展空間利用率，人性化的雙車位配置。地上一層：方正戶型，雙向進門設(shè)計，局部錯層，形成高挑空客廳空間。地上二層：景觀露臺多重功能，可根據(jù)實際需求隨性布置，兩個臥室全套房設(shè)計。地上三層：頂層為超豪華整層獨立主臥，附帶男、女兩大豪華衣櫥；南、北兩大雙向露臺。樣板房入口客廳全貌窗外景觀這間樣板房的客廳戶型不僅在于方正，更在于客廳的位置，特別是作為別墅，一層窗外的景致引人入境。

不過缺點在于進戶直接就是客廳，完全沒有通過玄關(guān)，另外也許會考慮樣板房擁有入戶花園的因素。這間敞開式的休閑平臺，明顯高于其他地面，這里設(shè)計師確實是創(chuàng)意的體現(xiàn)，原本只是整層5.4米的客廳，專門從中做出一個夾層，作為一間休閑平臺，鋪上暗紅色的絨地毯，擺上一套沙發(fā)桌椅，又架了大提琴，很有藝術(shù)范兒，體現(xiàn)設(shè)計師對于生活品位的展現(xiàn)。獨立私人書房套房配套衛(wèi)生間觀景式浴室簡易走入式衣柜這套樣板房的戶型確實是比較有優(yōu)勢，特別是在于每間套房外都有觀景陽臺，對于居住者生活環(huán)境的要求完全滿足，再看下圖中的臥室套房間，床上的物品的色系運用豐富，與之相對應(yīng)的墻面的色彩很單一，只是在純色墻紙上懸掛裝飾品，視覺效果的穿插很明顯，另外采用移門的方式擴大整個房間的采光范圍。上圖中的臥室套房，應(yīng)該是一間主臥，沒有過多色彩的運用，而是簡單的加入了綠化盆栽作為點綴。比較引人注意的是床的四個角的裝飾，不過對于喜歡這種風格的人來說會覺得不錯，反之亦然。整體家具擺放的位置，充分利用臥室的空間寬度，并且采用了透明玻璃推門的方式連接臥房和陽臺。鴻堡（組團名）

阿爾罕布拉宮（別墅名稱）

建筑面積：562㎡戶型概述：陽光層（地下一層）：首層雙玄關(guān)入口，家庭娛樂廳設(shè)計，下沉式庭院，雙車位獨立車庫直接入戶，設(shè)計全地下行車系統(tǒng)?；▓@一層（地上一層）：超大客廳、餐廳連為一體，與后庭花園相連，超大私家庭院，南北雙向采光，鏈接私家庭院書房?；▓@二層（地上二層）：豪華景觀套房，附帶獨立衛(wèi)生間和超大露臺，精致套房的獨立衛(wèi)生間和玄關(guān)衣櫥俱全，超大豪華主臥套房，設(shè)置入門玄關(guān)，附帶主衛(wèi)、更衣間和露臺。上圖為該樣板間一層的私家花園，采光空間完全釋放，并且與書房和客廳連接，設(shè)置比較合理，給人非常好的體驗。下圖為超大豪華客廳，不僅體現(xiàn)在客廳的面積大小，而是在整體空間設(shè)計元素的體現(xiàn)，沙發(fā)和桌椅的擺放，無不體現(xiàn)大氣風格。相比客廳的大氣，餐廳就感覺整體較窄，上圖中的餐廳，也許只是簡單作為一個中式家庭的用餐使用，去除復(fù)雜的現(xiàn)代類配套（如：電視機等）。上面這間是次臥，相對來說風格較為簡陋，可能適合年紀大的人居住，房間內(nèi)裝飾也不是太復(fù)雜，舒適度還是不錯的。下面這間主臥樣板間，相對同層的兩間次臥套房在在裝飾和配套上都有比較大風格變動。上圖的套房與簡易次臥有異曲同工之處，都采用簡約設(shè)計風格，判斷應(yīng)該是作為客房使用，包括房間內(nèi)墻上的裝飾都不太復(fù)雜。全透明的大面積落地玻璃用來裝飾樓梯，確實在此類風格的別墅中是不錯的設(shè)計；

在別墅中單獨設(shè)計一個房間作為影音室，會給主人和客人帶來舒適、功能全的感覺。進門后走過玄關(guān)便走進寬敞的客廳，這套樣板房的客廳背景裝飾采用帶燈的裝飾柜，擺放一些藝術(shù)品之類，增添雅致生活的氣氛，但是擺放過于繁多，又會較凌亂，另外客廳休息區(qū)的朝向直接對著樓梯口，覺得應(yīng)該稍微調(diào)整一下?，F(xiàn)代風格的裝飾，將整個臥室凸顯的雅致而溫馨。大扇的內(nèi)平開窗，配上紗