新蔡商業(yè)市場分析暨神華世紀廣場綜合體定位營銷策劃推廣提案

新蔡縣神華世際廣場商業(yè)工程營銷籌劃提案PART1工程與城市屬性研究PART2工程開發(fā)目標研究PART3工程面臨問題研究PART4整體商業(yè)業(yè)態(tài)分析PART5競爭市場分析PART6工程業(yè)態(tài)布局研究PART7工程整體定位PART8工程推廣思路PART9工程銷售思路PART10工程招商思路

前言神華世際廣場是新蔡第一個真正意義上的城市綜合體，究其本質而言，不僅僅是一個工程的名稱，亦不僅僅代表本工程與它旗下的各個子業(yè)態(tài)，它所代表的是一種全新的城市形態(tài)和生活方式。它的出現(xiàn)，就相當于王府井百貨至于北京王府井大街，百聯(lián)世貿之于上海南京路的意義，它不僅僅是一個城市綜合體工程的名稱，也不僅僅是一個地標，而是在人們的腦海中已經抽象出來，成為一個品牌的概念，成為一面旗幟成為一個城市的標簽。前言“一座城市一個中心一面旗幟〞前言打造新蔡首席時尚生活體驗式購物中心為新蔡優(yōu)雅及高品質生活的倡導者、引領者。營造隨意舒適的個性空間，創(chuàng)造多項選擇擇、高標準的商業(yè)物業(yè)；塑造新蔡時尚生活的地標。5關鍵點一：如何合理有效地解決與核心成熟商圈之間的關系？商業(yè)雙刃劍，帶來人流也帶來競爭。工程應該充分考慮人流和競爭，形成自身特色主題，吸引消費。城北區(qū)老城區(qū)城西新區(qū)產業(yè)園區(qū)——

借力老商圈資源體系引導與新商圈的融合——

優(yōu)化商業(yè)功能的組合配置創(chuàng)新獨立個性與特色人流競爭特色主題、吸引消費關鍵點二：從特色角度出發(fā)，甄選初步定為方向，構建核心競爭力商業(yè)特質研究市場容量調查與判斷商業(yè)終端特質調查分析目標商戶分布點情況調查分析各主要商業(yè)實體的分布于規(guī)模，市場空間品牌檔次的拓展意愿與布點關乎本案可實現(xiàn)商業(yè)定位設計空間品質的商業(yè)定位，提升產品的影響力關鍵詞—品質領導并主導未來城市主流商業(yè)地產的業(yè)態(tài)關鍵詞—領先依賴主題特色打造，擴大影響輻射區(qū)域關鍵詞—個性/特色研究整體市場和競爭對手功能、檔次、客群等形成有自身競爭力的定位方案現(xiàn)有市場格局競爭空間消費需求特征招商競爭節(jié)點相對弱勢點市場關注點？關鍵點三：從個性和領先角度來看。重點在優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，平衡多方利益各方認可、效益可觀的定位策略消費者、經營者是商業(yè)地產工程落地變化的必要元素，是尋求價值最大化的前提。需要了解需求依據(jù)—現(xiàn)有市場分布于類別現(xiàn)有市場產品的優(yōu)缺點現(xiàn)有競爭者市場策略與實際成效定位研究分析—服務對象選取與資源關聯(lián)性招商資源爭奪主要針對贏利模式//總價差異/形態(tài)差異/增值條件展開營銷不同產品類別產出效益有異、權衡市場要求與主觀要求關鍵點四：從品質形象特色化要求我們的產品更符合業(yè)態(tài)需求，更具功能完善打造工程自身的優(yōu)越條件，賦予工程特色主題，到達對商業(yè)品質及形象塑造的目的建筑設計格局較好最適合的才是最好的，運營條件較好如何展示最大的商業(yè)價值，提高投資收益地處新蔡新老城區(qū)核心，享有高規(guī)?？腿浩焚|特色形象本工程應充分考慮物業(yè)結構，創(chuàng)造良好的運營條件，通過特色化目的性的商業(yè)主題導入來提升工程的商也吸引力，打造具備高尚品質、良好形象、深入人心的商業(yè)新標桿PART1工程與城市屬性研究工程與城市屬性研究分析工程與區(qū)域屬性研究分析工程與城市關系工程與城市屬性界定——城市開展從城市角度，新蔡迎來快速開展期，而新城門戶價值彰顯，老城價值需要重塑，對工程而言，在開展期占據(jù)市場領先地位，是奠定后期開展的最好選擇外部驅動內在支撐并入省直管縣政策支持工業(yè)化城市化進程推動磁鐵礦探明推動經濟開展城市功能根底設施拓延中原經濟區(qū)規(guī)劃開展加快黃淮四市開展借勢沿海地區(qū)產業(yè)轉移糧食產地核心區(qū)建設開展

城市向西，聚焦新城規(guī)劃7.2萬方新城市新蔡城市向西進程加速實施新城帶動戰(zhàn)略加快新城區(qū)根底配套建設引導產業(yè)園區(qū)產業(yè)集群建設新蔡城市開展迎來較好的市場機遇，城市空間價值著重于城市新城城市向西新城集聚核心彰顯本項目開發(fā)處于新老城市價值交匯區(qū)，新城開發(fā)起勢，老城再建重塑，搶占了兩個核心價值區(qū)域的中樞位置。項目價值所處階段產業(yè)園區(qū)根基未穩(wěn)新蔡老城煥發(fā)新顏新蔡新城強勢出擊工程與城市關系工程與城市屬性界定——板塊競爭從板塊角度，新城占據(jù)高地直面而來，老城后發(fā)優(yōu)勢不明顯，為防止后期競爭壓力加大，短期內快速建立區(qū)域價值，贏得市場時機顯得尤為重要。新蔡三大板塊競爭現(xiàn)狀三大板塊未來發(fā)展認知新蔡老城產業(yè)聚集區(qū)新蔡新城占位城市高點（確定高品質開發(fā)能級）傳承老城新貌（價值重塑伊始）集聚產業(yè)發(fā)展（增強配套服務屬性）工程與城市關系工程與城市屬性界定——物業(yè)類型從物業(yè)角度，本案區(qū)域價值依次為商業(yè)空間釋放較大、其次為辦公公寓配套相應提升、居住價值上幅有限；選擇商業(yè)為工程核心驅動，對于贏得市場時機和效益的首要選擇，形成知名度及片區(qū)開發(fā)商業(yè)釋放空間較大辦公公寓相應提升居住價值上幅有限工程與城市關系工程與城市屬性界定——經濟根底從經濟角度，3年后預期人均GDP約3000美元，城鎮(zhèn)化率45%以上，商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)多元多中心化，抓住3年飛躍期，就抓住了新蔡商業(yè)市場的核心位置。經濟持續(xù)發(fā)展消費水平提升城市化發(fā)展1經濟基礎2收入消費3消費特征品質追求提升檔次需求提升精神需求滿足受到經濟持續(xù)高速開展、城市化進程加快等因素驅動，整個城市消費規(guī)模和消費檔次面臨升級的需求，商業(yè)地產規(guī)模進入放量提升階段繁華記憶、留下產業(yè)地緣情節(jié)，歸屬感述求給漂泊留后路抓住節(jié)假日客戶主力老城外延返鄉(xiāng)置業(yè)進城變身工程與城市關系工程與城市屬性界定——客戶特征從客戶角度，新蔡城區(qū)分流、進城客戶以及在外回歸客戶是置業(yè)投資的主要類型?？蛻粢?guī)模有限的特征也要求我們快速消化，防止戰(zhàn)線過長。有錢不知道怎么花，借不信、存利薄，主動下鄉(xiāng)，影響到終端中心城區(qū)人口分流；原有城市空間落后，城市外部拓展與延伸，許多人開始走出老城區(qū)，到新興熱點區(qū)域投資置業(yè)；例如：整體改善需求群體到新區(qū)、濱河等置業(yè)。進入城市安家落戶：這些人原屬周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的外鄉(xiāng)人，而在其后的結婚生育、將工作與生活搬入新蔡城區(qū)從此融入城市；例如：很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕人群來城市投資商鋪、住宅等。在外地工作回歸故里：約30萬人在外工作，他們在新蔡有親朋，他們離人不離家，返鄉(xiāng)置業(yè)光宗耀祖例如：大量在江浙、廣東、上海外出工作人口，他們具有一定的財富根底，他們的家仍在新蔡。城區(qū)置業(yè)投資需求特征工程與城市關系工程與城市屬性界定——界定小結1、城市角度新蔡迎來發(fā)展機遇，城市擴容新城凸顯，要求我們應該在發(fā)展期間盡快奠定市場領先贏得機遇2、板塊角度新老交匯，老城具有先天優(yōu)勢，新城占據(jù)后天競爭優(yōu)勢，迅速樹立板塊價值挖掘市場機會尤為重要3、物業(yè)角度選擇商業(yè)物業(yè)作為項目核心驅動，要求我們?yōu)楹笃谏虡I(yè)氛圍培育和運營管理提供贏得時間空間4、客戶角度作為城市本土客戶和進城返鄉(xiāng)客戶的主力客群，客戶規(guī)模和擴大能力有限，要求我們縮短戰(zhàn)線從四個角度來看，我們工程以商業(yè)為核心，要求快速成型，縮短戰(zhàn)線PART2工程開發(fā)目標研究工程整體目標分析工程目標達成分析工程開發(fā)目標工程開發(fā)目標界定——開發(fā)目標開發(fā)目標把握項目商住物業(yè)部分的價值關聯(lián)，以項目全局為著眼點，通研不同物業(yè)間的發(fā)展?jié)摿?，明確項目整體開發(fā)方向在確定核心驅動的基礎上，挖掘本項目自身資源條件，發(fā)掘市場空間，確定業(yè)態(tài)類型，保證項目的有效運作。綜合考量本項目的業(yè)態(tài)布局、戰(zhàn)略發(fā)展及后期運營的可行性，確定項目規(guī)劃設計，提高業(yè)態(tài)與產品的匹配度。目標一目標二目標三開發(fā)目標工程開發(fā)目標工程開發(fā)目標界定——物業(yè)選型選擇物業(yè)在以商業(yè)為核心驅動模式下，本工程區(qū)域商業(yè)氣氛上升，具備良好的區(qū)位條件，使得商業(yè)、酒店、辦公公寓符合業(yè)態(tài)推動階梯式開發(fā)。工程開發(fā)目標工程開發(fā)目標界定——價值開掘物業(yè)考量本項目特征關鍵詞開發(fā)形成綜合表現(xiàn)工程成熟度不高城市開展的核心區(qū)域主干沿線旁，交通便捷未來設施先進的商業(yè)社區(qū)未來功能完善的核心商圈酒店商業(yè)商務辦公現(xiàn)狀

未來工程目前區(qū)域成熟度不高，但位于城市開展核心，給未來商業(yè)配備酒店物業(yè)，推動區(qū)域功能完善隨著城西品質居住環(huán)境上升，對商業(yè)配套的需求日漸加大，商業(yè)空間開展帶來契機，推動城市商業(yè)能效進一步加大，功能進一步完善隨著周邊的成熟度越來越高，商住辦公需求日益加大，商住兩用功能與商業(yè)功能形成互補，提升整體檔次商業(yè)先行帶動全局商業(yè)先行推出，迅速提升工程知名度，催熟區(qū)域板塊，為工程核心競爭優(yōu)勢。工程處于未來核心，即將形成成熟商業(yè)環(huán)境，招商具備一定根底，推動未來城市商業(yè)導向商業(yè)規(guī)模較大，酒店設施、商住辦公完善；商業(yè)環(huán)境表達，整體價值得到客戶認同商業(yè)核心提升酒店完善功能商務辦公價值放大工程開發(fā)目標工程開發(fā)目標界定——達成策略通過市場可知，推開工程核心商業(yè)租售先行。完成投資保障，將酒店和商住辦公物業(yè)置后，在不做分期開發(fā)的前提下，結合經濟指標，可適當?shù)姆謺r序推出各類產品，由此實現(xiàn)杠桿效益。功能完善+購物環(huán)境+業(yè)態(tài)豐富=商業(yè)人流通過核心商業(yè)設施的打造，形成良好的商業(yè)環(huán)境和氣氛、人流、增強工程知名度。通過租售比例設置保證投資和運營酒店設施+商住配套商業(yè)以及形成一定的人流支撐酒店和商務辦公功能實現(xiàn)品質價值銷售價值得以表達，完成收益提高。商業(yè)+酒店+商務辦公整體配套和設施完善。相關配套效勞需求具備一定空間配套設施完善的條件下，配套效勞商業(yè)價值表達配套商業(yè)1價值指標各功能市場表現(xiàn)各產品所承擔的價值2可操作性指標政府的規(guī)劃要求對基礎設施的要求3經濟型指標資金占用情況開發(fā)回收要求4相關性指標對地塊的依賴性對外部環(huán)境的依賴性考量標準結合指標分析，分步驟逐步確定工程開發(fā)目標工程開發(fā)目標界定——目標小結開發(fā)目標研究物業(yè)價值方向，明確項目發(fā)展整體核心發(fā)現(xiàn)物業(yè)市場空間，確定業(yè)態(tài)類型保障投資確定項目規(guī)劃設計，提高業(yè)態(tài)與產品匹配度商業(yè)與酒店、商務辦公物業(yè)類型復合開發(fā)商業(yè)租售先行保障投資，酒店商務等待提高收益商業(yè)提升能效、酒店商務完善功能，綜合價值提升目標分析PART3工程面臨問題研究工程優(yōu)劣勢狀況分析工程戰(zhàn)略要點分析工程面臨問題工程優(yōu)劣勢分析——商業(yè)能級商業(yè)能效提升空間和交通導入條件較好，但也面臨著消費人口目前對工程的支撐度、中高消費人口欠缺及公共交通的引導。商業(yè)消費客群資源：目前新蔡城鎮(zhèn)人口缺乏15萬，且集中于老城區(qū)，距離周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有一定距離，吸聚能力有限。新城區(qū)雖然在建樓盤不少，短時間內不能形成氣候。工業(yè)路附近企業(yè)雖然較多，但支撐中高檔消費市場能效有限。商業(yè)區(qū)位交通屬性：工程位于城區(qū)東西主干道人民路旁，距南北主干道開元大道200米，新老兩個汽車站都位于人民路，但城市區(qū)域內公共交通欠缺，客流引導效能較低。商業(yè)消費競爭環(huán)境：新蔡商貿路沿線是老城區(qū)原有商圈，現(xiàn)今老城區(qū)改造，百家福升級提升、在售的仁義財富廣場、占據(jù)老城區(qū)天然形成商圈的優(yōu)勢，截留老城區(qū)消費人群。工程面臨問題工程優(yōu)劣勢分析——客戶通路結合客源的來源通路等條件分析，縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶目前依舊集中在老城區(qū)，外在人氣有一定時間節(jié)點的限制，未來新城區(qū)樓盤工程及周邊工業(yè)企業(yè)的集中是本案首要客源通路?？驮赐芬豢驮赐范驮赐啡驮赐匪耐?：新蔡私營業(yè)主，公務員等高收入人群通路2：縣城個體工商戶，普通企業(yè)事業(yè)單位等客戶通路3：來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶通路4：在外工作返鄉(xiāng)客群工程面臨問題工程優(yōu)劣勢分析——資源價值結合目前工程未來區(qū)域特點及現(xiàn)有道路交通優(yōu)勢，樹立起區(qū)域品牌，建立特色消費、引導消費習慣，擴展工程客戶群體，拉升資源優(yōu)劣的長短板。商業(yè)6分區(qū)位8分資源7分交通7分從商業(yè)價值判斷角度而言，本工程在規(guī)劃招商初期以專業(yè)家電賣場、兒童主題賣場、家居賣場等目的性消費來引導人群、加大餐飲、娛樂配比提升商業(yè)氣氛。樹立商業(yè)消費標桿。依托區(qū)位優(yōu)勢，配以交通、配套條件，將輻射范圍擴散至更為廣泛的消費群體與區(qū)域。26工程面臨問題工程優(yōu)劣勢分析——戰(zhàn)略選擇SO增長性戰(zhàn)略WO扭轉型戰(zhàn)略ST多元化戰(zhàn)略WT防御性戰(zhàn)略充分發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，把握新蔡商業(yè)能級提升的趨勢，借助新蔡舊城改造更新的機遇，打造區(qū)域內緊缺的，領先于市場的一站式體驗購物中心及現(xiàn)代化商業(yè)效勞社區(qū)。對微觀動線的更具體驗設置要求，譬如設置連廊、緩坡、豎向交通等，每周增加內外廣場節(jié)點活動，盡可能的豐富工程的微觀動線。此外，通過引入專業(yè)管理團隊，提高整體的管理運營能力，實現(xiàn)人氣活潑。規(guī)模空間導入多形態(tài)商業(yè)建筑的組合規(guī)劃及設計理念，引導拓展外部消費客流，打造獨特的商業(yè)休閑消費綜合體利用多元化產品組合，擴張消費賣點；提升城市接駁空間。考慮資源有限，經營管理弱勢和消費引導的周期，采用全盤營銷策略，以招帶銷，先旺市再旺鋪的思想，防止未來商業(yè)競爭的威脅，同時躲避自身商業(yè)資源有限的劣勢，保證長遠經營和持續(xù)旺場。27工程面臨問題工程優(yōu)劣勢分析——要點提煉要點一：通過各種方法提高商業(yè)附加值提升商業(yè)整體品質，體現(xiàn)物業(yè)與商業(yè)價值強調定位與業(yè)態(tài)使用功能的滿足，有效對接客戶需求導入主題式商業(yè)概念，引領商業(yè)發(fā)展新潮流區(qū)別于市場一站式概念的泛濫28工程面臨問題工程優(yōu)劣勢分析——要點提煉要點二：他山之石、可以攻玉——創(chuàng)造輻射整個城市的商業(yè)影響力產品概念征服商業(yè)影響突圍全市站位直面新蔡成熟商圈競爭能夠征服以至超越利用城市改造的契機，整合重鑄新蔡商圈29PART4整體商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)分析總結30商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)業(yè)態(tài)分析——整體業(yè)態(tài)“零售獨大，功能單一〞是新蔡商業(yè)整體業(yè)態(tài)的顯著特征，餐飲單店面積較低,缺乏規(guī)模品質性，休閑娛樂業(yè)態(tài)落后，整體商業(yè)的聚眾功能缺失由市場報告可以得知,新蔡縣主要以超市賣場+商業(yè)街為主的商業(yè)形態(tài),以零售為主普遍缺乏業(yè)態(tài)組合。雖然餐飲有一定市場表現(xiàn),但缺乏規(guī)模性特色性餐飲,單體面積偏小,娛樂休閑業(yè)態(tài)缺失嚴重.功能單一,缺乏商業(yè)凝聚作用。商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)業(yè)態(tài)分析——零售業(yè)態(tài)服裝，超市賣場，家具建材是新蔡零售業(yè)態(tài)最突出的局部，食品和孕童,家電,數(shù)碼與黃金珠寶緊隨其后.作為新蔡零售商業(yè)的核心優(yōu)勢，對于我們業(yè)態(tài)布局具有極大的借鑒意義。由市場報告可以得知,服裝內衣是新蔡各大商業(yè)街和賣場的主營業(yè)態(tài),我們工程比鄰新城區(qū)，周邊樓盤眾多，選擇建材、家具、家電可以作為主要業(yè)態(tài)選擇，同時食品、孕嬰童消費也是主要考慮的業(yè)態(tài)。32商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)業(yè)態(tài)分析——零售業(yè)態(tài)——服飾類服裝作為新蔡最顯著的商業(yè)業(yè)態(tài)，工程可以以中高端定位為切入點,〞品牌,質量,環(huán)境,體驗〞迎合品牌店的形象要求和消費者對服裝裝品牌與質量的要求,快速形成知名度業(yè)態(tài)分布與規(guī)模業(yè)態(tài)檔次與品牌項目市場空間與啟示服飾類集中分布商貿路、蔡州商城、和平街、勝利街等街區(qū)。蔡州商城的臟亂差和低端產品,百家福的過度擁擠已經無法滿足品牌需要,服裝價格上漲,消費者對服飾更關注質量和品牌.服飾在新蔡作為最顯著的業(yè)態(tài),整體檔次偏低，面臨著低檔數(shù)量過多,高端品牌較難存活問題,相對中高端品牌店在新蔡經營狀況較好，如七匹狼、勁霸、秋水伊人等國內知名品牌服飾，價位在1000-5000元之間。面對消費需求的高端體驗,項目可以在新蔡優(yōu)異的朋裝業(yè)態(tài)上,以中高品牌質量服裝業(yè)態(tài)匯集,良好購物環(huán)境和體驗空間,快速形成商業(yè)知名度,樹立新蔡城西的高檔次、高質量的消費環(huán)境。服裝經營面積約1.5萬方，市場空間繼續(xù)擴大，檔次需求逐漸提高.33商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)業(yè)態(tài)分析——零售業(yè)態(tài)——服飾類作為重要的大額零售商業(yè)業(yè)態(tài)，新蔡家電市場代理品牌分散,對于本工程來講,可以形成家電市場,引進蘇寧或國美等家電品牌,集中大小家電品種,成為城鄉(xiāng)家電購物首選市場。經營面積0.3萬方，市場空間繼續(xù)擴大，品類逐漸豐富34商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)業(yè)態(tài)分析——零售業(yè)態(tài)——皮鞋箱包類鞋皮箱包業(yè)態(tài)表現(xiàn)為整體消費需求走高和經營空間缺乏的特點，整體為中檔品牌消費氣氛,可以借勢形成中高定位,推動皮鞋箱包業(yè)態(tài)向上開展.經營面積0.31萬方，規(guī)模出現(xiàn)提升，檔次品牌整體向上35商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)業(yè)態(tài)分析——零售業(yè)態(tài)——化裝品類作為女性消費群體的重要消費業(yè)態(tài)，整體經營規(guī)模擴大趨勢明顯,雖然經營面積規(guī)模有限,但對工程而言,能夠形成較好消費吸引力,達成共贏.經營面積0.09萬方，總體規(guī)模不大，形成連鎖擴張形態(tài)36商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)業(yè)態(tài)分析——零售業(yè)態(tài)——IT數(shù)碼類數(shù)碼產品的更新?lián)Q代與新蔡整體經營落后形成反差,對工程而言可以用時尚來吸引,以品類來傳播;但對于原人民東路的原有市場距離如何拉近,成為營銷重點.經營面積0.19萬方，經營反差較大。37商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)業(yè)態(tài)分析——零售業(yè)態(tài)——食品百貨/建材家居新蔡食品百貨市場具備較好市場優(yōu)勢,對于工程而言可以借鑒成熟食品市場形成一定市場規(guī)模;家居市場已經形成一定集中規(guī)模和市場競爭,家紡布藝具備一定市場空間。分布規(guī)模:分布在居住氣氛濃厚的居民區(qū),以沿街商業(yè)為主,自發(fā)攤位數(shù)量較多,缺乏精品和品質。工程啟示:成熟的食品市場以會聚特色農土特產品和相關煙酒,糧油,茶葉,糖果進口產品等形成多品類,多地區(qū),批零兼售的專業(yè)市場.對本工程而言,可以形成一定規(guī)模分布規(guī)模:新蔡的家居建材市場集中分布在城北商圈,市場經營狀況一般,產品品牌一般,但家紡布藝市場具有較好表現(xiàn)工程啟示:城西北新住宅小區(qū)數(shù)量較多,家具建材市場已經形成一定集中度,且偉利國際具有大批量上市,競爭難度較大,但家紡布藝市場具有一定市場空間。38商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)業(yè)態(tài)分析——零售業(yè)態(tài)——孕嬰童孕嬰童是新蔡消費市場的重要局部,隨著城鎮(zhèn)化進程加快，單獨二胎政策的放開。城西北樓盤婚房的剛性需求，城鎮(zhèn)人口的激增；這些都意味著市場的需求量大幅增加。經營面積0.30萬方，消費出眾，相關附屬消費呈現(xiàn)擴大39商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)業(yè)態(tài)分析——零售業(yè)態(tài)——超市/黃金珠寶超市賣場是商業(yè)人氣和人流的重要吸引局部,對本工程而言,引入知名超市賣場,可以樹立較好商業(yè)形象，而黃金珠寶市場競爭劇烈,品牌與店面形象不匹配，但可以通過本案提升其品牌形象。分布規(guī)模:新蔡超市賣場規(guī)模都較小，百家福超市完成裝修升級后成為新蔡最大超市,其他規(guī)模有限,經營品類繁雜,產品檔次較低。新增奧斯卡名品廣場地下超市.工程啟示:超市賣場是增加商業(yè)人氣,人流的良好根底,同時賣場的產品品類、,質量和效勞決定工程檔次,對于本工程而言,超市賣場引入是必備的,可以引入新瑪特,丹尼斯,大潤發(fā)等知名超市賣場,增添工程商業(yè)良好形象。分布規(guī)模:新蔡的黃金珠寶市場有較好的市場表現(xiàn),同時市場競爭劇烈。工程啟示:新蔡黃金珠寶市場規(guī)模有限,無法形成主力商業(yè)業(yè)態(tài),但承租能力較強,后期商業(yè)人流形成一定規(guī)模后,可以作為主要招商對象40商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)業(yè)態(tài)分析——餐飲業(yè)態(tài)新蔡餐飲業(yè)上下兩級極端開展,距離成熟商業(yè)15-20%的業(yè)態(tài)比例還有有一定市場開展空間,對工程而言可以樹立正餐為主的主力店,匹配中端特色餐飲,休閑餐飲,以推動商業(yè)氣氛的凝聚成形。經營面積約1萬方，兩極分化，中間市場規(guī)模迎來空間41商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)業(yè)態(tài)分析——娛樂業(yè)態(tài)新蔡休閑娛樂業(yè)態(tài)開展落后,KTV夜總會和足浴休閑形式單調,對習本工程而言,可以整合新蔡娛樂休閑,運健身空間,形成城市高端娛樂會所和中端群眾娛樂休閑第一目的地。夜總會式的形勢不符合家庭娛樂消費需求，群眾娛樂和城市高端存在市場空間42商業(yè)業(yè)態(tài)分析新蔡商業(yè)市場分析小結娛樂落后，形式單調服裝數(shù)量突出,消費升級家電代理單一,品牌分散黃金經營良好,競爭激烈鞋包消費走高,經營有限食品攤位眾多,類少質平超市三國爭霸,檔次落后家居匯集城北,供應巨大化妝能效擴大,連鎖成型數(shù)碼經營有別,落差較高孕童空間良好,鏈條不整零售獨大，功能失衡餐飲兩極，分化嚴重突出分散競爭走高擴大匯集爭霸眾多落差良好……服裝品質環(huán)境體驗家電購物首選市場娛樂休閑第一目的地成熟餐飲特色美食超市珠寶招商重點孕童文教獨特競爭力食品百貨規(guī)模配套鞋包借勢引擎推動IT數(shù)碼時尚潮流匯化妝家居愛美愛家43PART5競爭市場分析競爭分析消費需求定位44市場競爭分析未來上市總規(guī)模到達約30萬方，零售購物競爭劇烈，家居建材市場空間廣闊。偉利主題建材市場與本工程商業(yè)購物形成關聯(lián)互動，為本工程帶來人流支撐御景園和奧斯卡集中商業(yè)均未入市，產品規(guī)劃有亮點，但商業(yè)價值未得到最大化表達新百家福超市主力明確走現(xiàn)有品牌“聯(lián)盟開展〞渠道，較好知名度，商業(yè)運營管理水平一般本工程建立專業(yè)賣場通過目的性消費帶動人氣，在規(guī)劃產品，多業(yè)態(tài)互動，運營管理水平提升，主動出擊+聯(lián)合互動+良好運營=成就商業(yè)標桿餐飲休閑娛樂+專業(yè)賣場的組合在先期可做主導方向市場競爭分析消費需求定位消費需求特征消費者認為新蔡最為缺少的消費場所是百貨超市和特色的商業(yè)街區(qū)消費者消費結構中，購物消費比例約50%，餐飲消費占比達40%。餐飲飲消費需求突出。從消費者主要消費的類型來看，生活用品、服飾、餐飲占據(jù)前三位。其次是超市賣場和休閑娛樂消費者對于新蔡休閑娛樂的消費意愿較低，與新蔡娛樂休閑的類型結極單一不符合需求有關。消費者對休閑娛樂設施關注點：咖啡、茶樓、運動設施等方面。著重與家庭親子型，朋友聚會型等零售業(yè)態(tài)中，生活用品和休閑服飾的需求最多。餐飲類中，休閑餐飲和美食廣場需要最多。消費需求關鍵詞百貨商業(yè)街區(qū)購物餐飲親朋休閑娛樂家庭生活運動生活用品休閑服飾美食廣場特色餐飲從消費考需求導向可以看出，以百貨和特色商業(yè)街區(qū)形態(tài)最受消費者青睞。消費者傾向生活消費、服飾和餐飲。46市場競爭分析消費需求定位消費行為特征選擇出行方式多為電動車，其次是步行，整體消費半徑距離較近。消費者購物頻率集中1-2次/周，占比40%，其次是3次/周，半徑小，販物頻率較高。消費者單次購物金額在100-200元；單次餐飲、娛樂消費金額均在50-100元左右；消費者偏愛的外出消費的場所集中在新百家福、蔡州商城、商貿路；對于百家福的認可居于首位。在價格和質量的前提下，效勞、距離和環(huán)境是消費考選擇比較關注的消費因素。周末和節(jié)假日期間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城消費者是重要的組成局部，同時駐馬店、鄭州是城市高端消費外溢的主要地方；為子女孫等消費也是重要的組成局部；消費特征關鍵詞消費半徑小消費頻率較高消費意愿較強電動車出行核心商圈、家庭消費消費者行為特征：消費半徑小會注意距離因素，消費單額小，但消費頻率高，具備商業(yè)支撐力度；高端外溢，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城是重要表現(xiàn)，縮短交通時間，那么可以吸引更多消費者消費信息獲得渠道方面，傳單和短信排名前兩位，網絡傳遞成為一種重要的信息獲得得渠道。效勞和距離高端外溢鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費較高比重傳統(tǒng)渠道+網絡傳播47市場競爭分析消費需求定位——小結特色商業(yè)開展機遇消費者關注生活類、特色類和休閑類業(yè)態(tài)比例的提升及品質的創(chuàng)新。消費者對于超市、服裝、休閑餐飲、美食廣場、運動健身、超市賣場業(yè)態(tài)的需求最多。消費者關注購物價格、質量品質，期待注重效勞水平、距離遠近、購物環(huán)境。消費者對于交通條件的關注度一般，主要出行方式依然以電動車為主，通達性較高。消費半徑較小，對于本工程而言，商業(yè)氣氛培育期較長，既是利好，又是運營壓力。高檔消費外溢，高端消費場所集中地級市和省內地區(qū)，本工程的面世，可起到截留消費外溢的作用。消費者普遍傾向于本工程為百貨和商業(yè)街的類型。老商圈的影響力較大，餐飲消費需求突出，是商圈內消費者需求最為迫切的商業(yè)形態(tài)。由于休閑娛樂功能匱乏，以及本區(qū)域休閑娛樂業(yè)態(tài)的需求，本工程可開展體驗式購物中心及特色商業(yè)街，以餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)為先驅主導，在其帶著下，吸引市區(qū)及全縣消費人群，打響市場知名度。48PART6工程業(yè)態(tài)布局研究業(yè)態(tài)布局研究業(yè)態(tài)規(guī)模分析49工程業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局研究——比照數(shù)據(jù)比照幾組業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)：工程業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局研究——比照數(shù)據(jù)借鑒工程業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)：工程開展初期：零售比例40%-50%餐飲比例20%-30%娛樂比例10%-20%服務比例10%-20%運營成熟后期：零售比例50%-70%餐飲比例10%-20%娛樂比例5%-20%服務比例5%-10%51工程業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局研究——業(yè)態(tài)細分及規(guī)模定位本章節(jié)需具體測算商業(yè)面積及調研新蔡詳盡商業(yè)零售消費數(shù)據(jù)得出52PART7工程整體定位工程整體定位工程功能定位53工程定位分析定位分析——總體定位總體定位新蔡首席時尚生活體驗式購物中心工程定位分析定位分析——總體定位總體概念詮釋新蔡首席時尚生活體驗式購物中心55工程定位分析定位分析——總體定位總體概念詮釋“一座城市一個中心一面旗幟〞廣州-北京路-名盛廣場上海-南京路-百聯(lián)世貿國際北京-王府井大街-王府井百貨56工程定位分析定位分析——總體定位總體概念詮釋品質生活+時尚天地+休閑坐標每個城市都有一個會聚餐飲、休閑、生活而繽紛閃耀的地標57工程定位分析定位分析——形象定位總體概念詮釋享受休閑的休憩廣場駐留、小憩、漫步，有繁華的流動，有心靈的放飛58工程定位分析定位分析——商業(yè)定位商業(yè)功能定位打造集餐飲、休閑娛樂、購物消費為一體的生活型商業(yè)消費中心，為本工程核心功能。商業(yè)性質城市商業(yè)能級屬性主題特色商業(yè)屬性品質生活中心商業(yè)時尚繽紛休閑商業(yè)商業(yè)功能商業(yè)功能集聚——集餐飲、休閑、娛樂、購物、親子、家庭體驗等為一體的生活中心與時尚天地59工程定位分析定位分析——商業(yè)定位經營主題定位精品時尚休閑商業(yè)集購物、餐飲、休閑、娛樂消費為一體的繽紛商業(yè)消費場所60工程定位分析定位分析——商業(yè)定位經營主題詮釋彰顯時尚與藝術品位的商業(yè)形象精品購物主題打造：通過時尚化單體建筑設計，融入現(xiàn)代化、時尚化、藝術化、國際化元素，打造優(yōu)秀主題店面，提供最豐富場所，刺激視覺和聽覺。61工程定位分析定位分析——商業(yè)定位經營主題詮釋打造獨具特色的休閑餐飲聚集地饕餮美食主題打造：從地道餐飲小食到各地特色食品，依靠工程自身的綠化景觀優(yōu)勢，打造獨具特色的休閑餐飲的聚集地，最大限度擴大工程輻射力，吸引全縣消費者親臨體驗。62工程定位分析定位分析——商業(yè)定位經營主題詮釋優(yōu)化體驗消費，情景式商業(yè)開發(fā)典范體驗休閑主題打造：以體驗式、情景式商業(yè)滿足區(qū)域消費者需求。將消費體驗從功能型體驗層次提升至情感型體驗層次。結合廣場設計、綠化設計、夜間照明設計等，增加工程體驗的豐富度。63工程定位分析定位分析——商業(yè)定位時尚的品類，難忘的味道，休閑的時光，多元化的功能配置，全方位復合功能設計，讓商業(yè)更貼心！充滿綠化的開放式街區(qū)商業(yè)時尚的設計、綠化、美陳、人性化設計64工程定位分析定位分析——商業(yè)定位經營目標群體掃描根據(jù)目標客群定位總結本工程目標客群為三大類：區(qū)域居住人群、政企/商務人士、目的型消費客群。區(qū)域內和中距離居住人口全市的政企和事業(yè)單位個體人士餐飲休閑娛樂的目的性客群消費特征及需求把握鑒于月亮灣社區(qū)的建立及周邊樓盤社區(qū)這些人群當做區(qū)域性購物消費的首選。通過大賣場、社區(qū)效勞配套商業(yè)抓住此類客群“群眾生活消費需求〞。具有較高的政務、商貿和商務交流需要，附帶購物需求以及日常生活需求，通過休閑餐飲、體驗購物、商務宴請等業(yè)態(tài)，建立工程“對于中高端品質追求的區(qū)域向心力〞。以目的性消費為主要消費訴求，通過本工程打造時尚生活中心而確立對區(qū)域的認知。依靠打造休閑體驗商業(yè)、餐飲娛樂聚集地，強化工程形象定位，塑造時尚、品質的商業(yè)消費場所，形成“目的型消費聚集地〞。65工程定位分析定位分析——商業(yè)定位經營目標群體掃描消費客群的需求與本工程時尚休閑生活中心的主題定位相契合，突出以餐飲娛樂休閑為主的商業(yè)功能。周邊區(qū)域客源以及政企/個體人士對餐飲及休閑娛樂需求較高，這局部人群對餐飲及休閑娛樂的消費需求是本工程未來業(yè)態(tài)消費主要力量。周邊居民的購物需求也是本工程未來業(yè)態(tài)設置的重要考量。餐飲和娛樂需求比較突出，購物逛街也有一定的需求。業(yè)態(tài)定位提示66工程定位分析定位分析——商業(yè)定位經營目標群體掃描本工程定位新老城區(qū)核心商圈商業(yè)，以區(qū)域內各類居民為目標群。通過效勞周邊核心范圍內的居民，提高商業(yè)影響力和輻射力，吸引目的性和消費人群和中高端消費。中短期目標客群：以周邊居民家庭生活客群為主、城鄉(xiāng)遠距離居民為輔，生活購物，餐飲娛樂為主。中遠期目標客群：周邊居民生活型客群、娛樂休閑人士并重以及局部高端消費者，帶動城市中高端購物物消費提升。67工程定位分析定位分析——商業(yè)定位經營目標群體詮釋68工程定位分析定位分析——商業(yè)定位經營檔次詮釋消費檔次：以中高檔為目標，通過豐富生活購物和餐飲娛樂效勞逐步培育與提升商業(yè)檔次。定位依據(jù)周邊客群消費力支撐現(xiàn)新蔡城區(qū)消費者人群根底已經形成一定規(guī)模，隨著整體收入的提高，消費能級逐漸走高，工程仍以中檔為主滿足主要生活需求；整體市場運營檔次狀況新蔡整體市場經營水平較好的集中在中檔水平，因此本工程商業(yè)的整體定位應領先于整體市場，以中高端樹立工程形象；與老城區(qū)市中心形成差異化競爭商貿路、和平街已經形成中等品牌規(guī)模集聚，樹立差異化檔次競爭，吸引城市中高檔消費客群主力消費群極成逐步發(fā)化，應漸進式實現(xiàn)中高檔的定位目標。69工程定位分析定位分析——商業(yè)定位銷售目標群體掃描綜合考慮本工程地塊定位和各個客戶群的特點，篩選本工程主要目標客群如下：70PART8工程推廣思路工程推廣策略工程推廣主題工程推廣方案71工程推廣思路推廣策略：確立本案成就城市未來中心的形象站位；通過一系列話題造勢引起全城關注；與政府緊密聯(lián)合，同時將工程價值賣點直接傳遞給消費者，引起市場共鳴，驅動銷售。系統(tǒng)組合，各個擊破線上——主流媒介話題造勢，引起全城關注線下——營銷活動蓄積客戶，提高認同度小眾——各大節(jié)點提醒客戶，加深印象深入解讀確立高度傳遞價值推廣策略工程推廣思路推廣策略推廣四大平臺媒介活動現(xiàn)場媒介組合渠道營銷節(jié)點活動事件炒作導示系統(tǒng)實景展示神華會員活動平臺會刊73工程推廣思路推廣主題——借勢拋磚引玉，讓眼光集體聚焦第一階段：借勢借助政府之勢信心支持最大化借助城市西擴之勢前景優(yōu)勢直觀化借助項目開發(fā)規(guī)模之勢信心的貼心化74工程推廣思路推廣主題——借勢攻勢配合公關活動：與政府相關部門邀請投資客戶、商家召開新蔡開展規(guī)劃方向研討會。軟文：新蔡，你在哪里？沒有商業(yè)中心，新蔡還不算一座城。新蔡110萬消費力集體等待！新蔡需要一個中心。神華世際廣場，一個時代的起點。75工程推廣思路推廣主題——借勢靈蛇出動，販賣價值第二階段：造勢第一式山雨欲來新蔡有沒有真正意義上的商業(yè)中心？第二式風生水起創(chuàng)造傳奇締造一個中心的榮耀第三式風云際會新蔡為商誰主中心76工程推廣思路推廣主題——借勢公關配合公關活動：政府公關+行業(yè)運營軟文：一座城市只有一個中心新蔡，我們的中心在哪里？城市向西，新蔡商業(yè)一路向西一座城市的期望。神華世際廣場，一個城市的起點通過神華集團的人脈關系，召開新聞性的記者會，邀請新蔡政府相關領導前來發(fā)言；邀請群眾媒體、門戶網站、對記者會前后進行跟蹤報道，引起關注，形成媒體跟風態(tài)勢。通過記者會的發(fā)布和媒體對工程的專題報道，將“新蔡商業(yè)第一城〞的概念推向高潮。在記者會后，組織相關骨干，對大商家進行一對一的談判，強勢推動招商工作。物料——銷售招商手冊/海報/現(xiàn)場包裝/DM/燈杠道旗，等77工程推廣思路推廣主題——品牌附加第三階段：品牌附加收式—前景引導劃城為疆我在中心共贏天下商領新蔡將商業(yè)進行到底78工程推廣思路攻勢配合DM單，夾報，短信，郵政直投宣傳車等。推廣主題——品牌附加79PART9工程銷售思路營銷目標銷售模式銷售策略推售節(jié)奏銷售價格80工程銷售思路打造成為新蔡的首席名盤、商業(yè)標桿工程目標提升企業(yè)及工程品牌美譽度，提升神華世際在駐馬店甚至是豫東南的影響力。工程完美銷售，快速回籠資金，實現(xiàn)量與價的雙豐收，為后期開發(fā)提供現(xiàn)金流。銷售目標品牌目標營銷目標工程銷售思路銷售模式目前市場上商業(yè)工程的銷售方式主要有以下三種：從降低后續(xù)經營風險、以及價值最大化、銷售周期等角度綜合考慮天略建議：銷售方式采取直接銷售+帶租約銷售相82工程銷售思路銷售模式招銷方式：天略認為工程片區(qū)商業(yè)處于成長期，既要控制整體經營方向，又要實現(xiàn)銷售風險最小化建議選擇招售聯(lián)動的模式83工程銷售思路銷售策略1：分區(qū)租售、以租帶售，互為根底一局部功能面積實行先租后售，另一局部面積先售后租，獨立操作互為根底，最終到達工程租售雙贏的目標。銷售策略3：少量屢次少量屢次的入市銷售，制造產品的持續(xù)熱銷，嚴格控制銷售節(jié)奏，保證每次熱銷，建立良好的市場口碑。銷售策略3：集中銷售針對商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，結合招商，針對不同行業(yè)的集中式銷售，利用招商中的品牌商家，帶動銷售，到達聚集人氣，提高檔次，實現(xiàn)快銷的目的。銷售策略4：立體銷售小面積鋪和大面積鋪以合理比例進行搭配銷售；嚴格控制臨街商鋪和首層商鋪的鋪源數(shù)量，根據(jù)銷售情況逐步放開，防止出現(xiàn)普通鋪位無人問津的局面。銷售策略84工程銷售策略銷售策略5：一、二層捆綁銷售二層和一層打通捆綁銷售，聯(lián)動銷售解決傳統(tǒng)二層經營和銷售的難題；一、二樓打通捆綁銷售，提升二層的價值；加快抗性房源的去化。銷售策略6：鋪王拍賣選擇數(shù)個位置好、面積大的價值最大最好的作為鋪王進行拍賣，制造工程標桿，吸引客戶眼球。銷售策略7：活動銷售利用周末、節(jié)假日等舉辦各種類型的活動，促進銷售；利用老客戶，通過舉辦老帶新活動促進銷售。銷售策略8：資源銷售利用甲方和我司積累的客戶資源進行資源銷售；利用當?shù)亟鹑?、服飾、餐飲等行業(yè)商會協(xié)會資源進行銷售。銷售策略85工程銷售策略根據(jù)工程進度，首先進行專業(yè)商場的銷售；利用百貨商場銷售資金進行后續(xù)工程開發(fā)。根據(jù)區(qū)域成熟度，其次進行企業(yè)總部的銷售。通過借勢政府，企業(yè)入駐等，炒作該區(qū)域，吸引人流，聚集人氣，區(qū)域成熟之后，進行其他商業(yè)銷售，最后銷售寫字樓局部。專業(yè)商場--企業(yè)總部--室內主題商街+室外步行街--公寓式寫字樓備注：后期如果急需資金，可先銷售專業(yè)商場、內外步行街，然后銷售企業(yè)總部和寫字樓推售節(jié)奏86工程銷售策略推售節(jié)奏1期：專業(yè)商場3期：室內主題商街+室外步行街4期：公寓式寫字樓2期：企業(yè)總部科研樓星級酒店87工程銷售策略銷售價格價格策略：低開高走，螺旋上升以最弱產品先行入市，逐步推售，最后推出綜合質素最強的產品，給市場逐步走高，物業(yè)升值的感覺，同時也符合消費者的購置心理。通過一批性價比較高的單位來吸引客戶，并在每個階段都預留了升值空間，形成螺旋式上升，為工程帶來更多客源、高成交率、高額利潤。備注：針對一期專業(yè)商場的銷售價格，具體的銷售價格待市調后根據(jù)市場實際情況而定88工程銷售策略銷售價格定價原那么：分批次，分特點；小步快跑商業(yè)價值最高為首層外鋪金角銀邊處，價值其二為臨街外鋪，其三為內鋪、最次為內鋪二層及以上商業(yè)，根據(jù)這個價值原那么由高到低進行定價。②一層往往是主力店所在區(qū)域，所以價格適當調高。根據(jù)人流動線劃分鋪位，人流多的鋪位價格高于人流量低的鋪位。招商中招到的品牌商家以及主力店具有以點帶面的帶動效益，能帶動整體商業(yè)街運營，所以臨近品牌商家及主力店的商鋪價格要適當調高。備注：針對一期專業(yè)商場的銷售價格，具體的銷售價格待市調后根據(jù)市場實際情況而定89PART10工程招商思路招商資源招商原那么招商策略招商進度招商業(yè)態(tài)招商渠道招商手段90工程招商思路招商資源商家資源：擁有超市、百貨、影院、餐飲、娛樂、建材、家具、服裝、小商品、鋼材五金、機電、汽車摩配、電腦通訊、糧油果蔬等百余個行業(yè)的30萬精品商戶資源。豐富的商家資源優(yōu)勢，更能夠為每一個地產工程的成功運作提供強有力的后臺支持，使工程價值快速實現(xiàn)。

招商①資源

超市類：丹尼斯、永輝超市、世際華聯(lián).、大潤發(fā).....餐飲類：德克士、肯德基、面點王、木桶三國、川豫小巷、豪客來等影院類：奧斯卡、奧納電影城、中州影院

服裝鞋帽小商品類：銀基、世貿、錦榮、天隆等服裝批發(fā)市場，金林、鄭州國際等小商品批發(fā)市場及各鞋城紡織品市場。

建材家具類：紅星美凱龍、歐凱龍、居然之家、鳳凰城、中博、升龍金泰城、新家園、裝家兵、天榮建材港、華豐燈飾界、圃田陶瓷城、鄭州國際窗簾布藝城等專業(yè)市場。

汽車摩配類：中博汽車廣場、汽配大世界、北環(huán)汽配大世界、電動車航母城、裕華豫港汽車廣場、

鋼材鋁材五金類：中原鋼、金馬、信泰等鋼材交易、物流市場，金海馬、銘功路、豐樂等五金機電市場。

糧油生鮮副食類：南北茶城、國香茶城、萬客來、黃河路食品城，各大蔬菜水果副食批發(fā)市場及鄭州調味品城等。

電腦通訊類：河南科技市場、百腦匯、賽博數(shù)碼港、中關大廈、隴海路中原通訊數(shù)碼城、通迅大世界......還有鄭州圖書城、家電城、古玩城、陳寨花卉市場、大河寵物園、河南婚慶城，鄭州種子、保健品、中草藥批發(fā)市場，中原、中力廣告材料市場，裕豐國際酒店用品城、廚具大市場、南陽路、京廣路眼鏡城......

招商團隊：天略運營招商團隊成功對歐凱龍、鳳凰城、曼哈頓、寶