資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程第1章

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院第一章總論第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的目的與價(jià)值類型第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)與程序第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)及其特點(diǎn)（一）資產(chǎn)的定義及其特征資產(chǎn)一般是指企業(yè)過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的、企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。（1）資產(chǎn)是企業(yè)擁有或控制的經(jīng)濟(jì)資源。（2）資產(chǎn)是企業(yè)所擁有或者控制的。（3）資產(chǎn)能帶來(lái)收益流或現(xiàn)金流。（4）資產(chǎn)是一種能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源。

價(jià)格形成的要素：效用、相對(duì)稀缺性、有效需求

4資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)對(duì)資產(chǎn)定義的區(qū)別：（1）會(huì)計(jì)中要求資產(chǎn)需要占用資金，資產(chǎn)評(píng)估強(qiáng)調(diào)現(xiàn)實(shí)存在；（2）會(huì)計(jì)中強(qiáng)調(diào)歷史成本計(jì)價(jià)，資產(chǎn)評(píng)估要求模擬市場(chǎng)。（3）會(huì)計(jì)通過(guò)累加單項(xiàng)資產(chǎn)得到整體資產(chǎn)價(jià)值，資產(chǎn)評(píng)估將整體資產(chǎn)看作整體盈利能力的價(jià)值。

資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的特征：（1）現(xiàn)實(shí)性（2）控制性（3）有效性（4）稀缺性（5）合法性5（二）資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的分類1.根據(jù)評(píng)估資產(chǎn)的存在形式，分為有形資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)2.按被估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)與整體資產(chǎn)1）定義單項(xiàng)資產(chǎn)——單臺(tái)（件）資產(chǎn)；評(píng)估的是單個(gè)生產(chǎn)要素的價(jià)格整體資產(chǎn)——一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體，例如企業(yè)；評(píng)估的是資產(chǎn)綜合體的獲利能力62）整體與單項(xiàng)的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)：一是看是否由多個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)組成；二是看能否單獨(dú)計(jì)算獲利能力。3）企業(yè)單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的價(jià)值總和并不一定等于企業(yè)整體資產(chǎn)的價(jià)值企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值=∑單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值+不可確指的商譽(yù)（或資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值）73.按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在將資產(chǎn)分為可確指資產(chǎn)與不可確指資產(chǎn)。可確指資產(chǎn)包括有形資產(chǎn)與除商譽(yù)外無(wú)形資產(chǎn)。4.根據(jù)資產(chǎn)的法律意義，分為動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、合法權(quán)利5.根據(jù)資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系，分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)與非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)進(jìn)一步分為有效資產(chǎn)與無(wú)效資產(chǎn)。8（一）資產(chǎn)評(píng)估的基本涵義

資產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員，按照法律、法規(guī)額資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過(guò)程。二、資產(chǎn)評(píng)估的含義及其要素9（二）資產(chǎn)評(píng)估的基本要素1、評(píng)估主體（自然人或法人）2、評(píng)估客體（資產(chǎn)）3、評(píng)估依據(jù)（法律法規(guī)等）4、評(píng)估目的（抵押貸款、破產(chǎn)清算等）5、評(píng)估原則6、評(píng)估程序（評(píng)估必須遵循的規(guī)則與程序）7、評(píng)估價(jià)值類型（公允價(jià)值、投資價(jià)值等）8、評(píng)估方法（成本法、收益法、市場(chǎng)法）10三、資產(chǎn)評(píng)估的種類1.按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容不同，分為一般評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢。2.按資產(chǎn)評(píng)估與評(píng)估準(zhǔn)則關(guān)系不同，分為完全評(píng)估與限制評(píng)估。3.按評(píng)估對(duì)象與適用原則分類，分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估與整體資產(chǎn)評(píng)估11四、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一）市場(chǎng)性模擬市場(chǎng)條件下，對(duì)資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)、報(bào)告。1、評(píng)估資料源于市場(chǎng)2、評(píng)估結(jié)果接受市場(chǎng)檢驗(yàn)（二）公正性（客觀性）

評(píng)估機(jī)構(gòu)與人員應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)的當(dāng)事人無(wú)利害關(guān)系——組織保證。

評(píng)估必須按法定的程序、準(zhǔn)則進(jìn)行——技術(shù)保證。12（三）技術(shù)性（專業(yè)性）：要求評(píng)估人員具備專業(yè)知識(shí)。（四）咨詢性（五）綜合性（六）責(zé)任性（七）現(xiàn)實(shí)性（1）反映現(xiàn)狀以現(xiàn)實(shí)為依據(jù)（2）以現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)反映未來(lái)（3）強(qiáng)調(diào)客觀存在。13第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與發(fā)展14一、資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生與發(fā)展三階段論（一）原始評(píng)估階段特點(diǎn)：直觀性；非專業(yè)性；無(wú)償性（二）經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段特點(diǎn)：一定專業(yè)性；有償性；主觀性；責(zé)任性（三）科學(xué)評(píng)估階段特點(diǎn)：機(jī)構(gòu)公司化；手段科學(xué)化；范圍擴(kuò)大化；人員專業(yè)化。15二、發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)狀資產(chǎn)評(píng)估主體公司化；評(píng)估管理科學(xué)化；行業(yè)從業(yè)人員多層次化；評(píng)估業(yè)務(wù)的多元化。三、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的歷史、現(xiàn)狀和前景1.建立健全評(píng)估規(guī)章2.成立行業(yè)組織3.建立注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度4.規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)管理5.資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系逐漸形成。16四、資產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的功能1、為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價(jià)值尺度（最基本）2、界定與維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益（1）在考核經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)方面具有重要作用。（保護(hù)資產(chǎn)所有者與經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益）（2）在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中能夠發(fā)揮保護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。（3）在期權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)制度下能夠在期權(quán)定價(jià)上起到重要作用。

173、優(yōu)化資源配置（1）資產(chǎn)評(píng)估是生產(chǎn)要素、產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的必要條件，資金、資產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深層內(nèi)核。（2）在資產(chǎn)評(píng)估，按最優(yōu)使用原則對(duì)資產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算，有利于資產(chǎn)的優(yōu)化配置和流動(dòng)。4、促進(jìn)企業(yè)賬實(shí)相符合資產(chǎn)完整5、防止國(guó)有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革順利進(jìn)行18第三節(jié)評(píng)估的目的與價(jià)值類型一、資產(chǎn)評(píng)估的目的（一）資產(chǎn)評(píng)估目的的分類

資產(chǎn)評(píng)估目的一般目的：資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值特定目的20非法令評(píng)估資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動(dòng)房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)合并、分設(shè)、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出租土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會(huì)計(jì)處理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)資產(chǎn)清算咨詢服務(wù)資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)財(cái)務(wù)報(bào)表訴訟法令評(píng)估稅收國(guó)家征用不動(dòng)產(chǎn)（補(bǔ)償評(píng)估）21（二）資產(chǎn)評(píng)估目的在資產(chǎn)評(píng)估中的重要地位（1）資產(chǎn)評(píng)估目的是界定評(píng)估對(duì)象的基礎(chǔ)（2）資產(chǎn)評(píng)估目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型選擇具有約束作用（3）資產(chǎn)評(píng)估目的決定了資產(chǎn)評(píng)估方法、程序與遵守的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)22二、資產(chǎn)的價(jià)值類型（一）對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解1.資產(chǎn)的價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。2.價(jià)值與價(jià)格、成本價(jià)格——為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值價(jià)格成本不一定與價(jià)值相等23市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值：（1）資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，是公開市場(chǎng)條件還有非公開市場(chǎng)條件。（2）資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用還是非正常使用。（3）資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來(lái)源，是公開市場(chǎng)的信息資料還是非公開市場(chǎng)的信息資料。241.賣方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論(二）資產(chǎn)價(jià)值形成理論資本勞動(dòng) 的報(bào)酬土地

供給（生產(chǎn)）決定價(jià)值

薩伊定律

生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用商品的價(jià)值量25生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的啟示：（1）資產(chǎn)的價(jià)值由生產(chǎn)或創(chuàng)建該項(xiàng)資產(chǎn)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定。（2）在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，需考慮技術(shù)性貶值。（3）從資產(chǎn)的供給角度度量資產(chǎn)價(jià)值。262.買方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀邊際效用學(xué)派認(rèn)為商品的價(jià)值來(lái)自消費(fèi)者對(duì)商品的主觀評(píng)價(jià)。以?shī)W地利學(xué)派為代表的心理學(xué)派認(rèn)為資產(chǎn)具有價(jià)值必須滿足兩個(gè)條件：有用性與稀缺性，而決定商品價(jià)值量的是人們對(duì)商品價(jià)值的主觀評(píng)價(jià)尺度的邊際效用。側(cè)重從需求方的角度進(jìn)行評(píng)估。

效用價(jià)值論是收益法的理論基礎(chǔ)。273.供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀均衡價(jià)格需求價(jià)格：消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià)供給價(jià)格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價(jià)在均衡價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價(jià)格的兩個(gè)均等因素，說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購(gòu)建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價(jià)值論是市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)。28（三）資產(chǎn)評(píng)估中常見的價(jià)值類型1.公允市場(chǎng)價(jià)值（fairmarketvalue)指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開市場(chǎng)上的交易價(jià)格。

公開市場(chǎng)價(jià)格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時(shí)間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人292.投資價(jià)值（investmentvalue）指某項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)于某個(gè)特定購(gòu)買者（或所有者）的價(jià)值，表現(xiàn)為該資產(chǎn)相對(duì)于特定購(gòu)買者的價(jià)值。對(duì)不同的潛在購(gòu)買者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)格可能不同。因?yàn)橘Y產(chǎn)的投資價(jià)值主要取決于其獲利能力，而一項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價(jià)值創(chuàng)造直接有關(guān)。成交價(jià)=公允市價(jià)+“價(jià)值創(chuàng)造”的一部分30影響投資價(jià)值的具體因素：1.可以預(yù)計(jì)到的協(xié)同作用和價(jià)值創(chuàng)造機(jī)會(huì)2.購(gòu)買者進(jìn)入新市場(chǎng)的愿望3.對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和對(duì)盈利能力變化規(guī)律的掌握4.購(gòu)買者的納稅地位5.購(gòu)買者的信心313.賬面價(jià)值（bookvalue）指資產(chǎn)的賬面原值減去累計(jì)折舊，或賬面價(jià)值減去負(fù)債（對(duì)企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價(jià)值具有客觀性和可審計(jì)性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。原因：（1）財(cái)務(wù)報(bào)告中的資產(chǎn)是以歷史成本計(jì)價(jià)的（2）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價(jià)值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項(xiàng)目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。324.內(nèi)在價(jià)值（intrinsicvalue）

指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值。

對(duì)于能夠在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，若市場(chǎng)是完善的，公允市場(chǎng)=內(nèi)在市場(chǎng)

內(nèi)在價(jià)值

資產(chǎn)的獲利能力賬面價(jià)值

資產(chǎn)的創(chuàng)建成本內(nèi)在價(jià)值缺乏客觀性和可審計(jì)性，但卻是投資決策時(shí)考慮的主要因素。內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值335.重置價(jià)值（replacementvalue）

指在現(xiàn)時(shí)條件（市場(chǎng)、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。資產(chǎn)重置價(jià)值一般按照完全重置價(jià)值減去各種損耗來(lái)確定。導(dǎo)致資產(chǎn)重置價(jià)值變動(dòng)的因素主要有價(jià)格變動(dòng)、技術(shù)進(jìn)步、有形損耗及資產(chǎn)外部環(huán)境變動(dòng)。。一般在非市場(chǎng)和有限市場(chǎng)條件下運(yùn)用。

346.清算價(jià)值指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。強(qiáng)制清算與有序清算與公允市場(chǎng)的區(qū)別：1、買賣雙方地位不平等2、沒有充足的時(shí)間詢價(jià)清算價(jià)格屬于非正常市價(jià)，因此評(píng)估值低于正常市價(jià)357.在用價(jià)值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價(jià)值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值。36一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)（一）交易假設(shè)基本前提假設(shè)（二）公開市場(chǎng)假設(shè)指被估資產(chǎn)可在公開市場(chǎng)上出售適宜做公開市場(chǎng)假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有通用性第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與資產(chǎn)評(píng)估原則37（三）繼續(xù)使用假設(shè)指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。這一假設(shè)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)對(duì)未來(lái)的有效性。采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益。（2）轉(zhuǎn)換用途能實(shí)現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟(jì)上可行。

（四）清償假設(shè)企業(yè)破產(chǎn)，資產(chǎn)被強(qiáng)制出售38二、資產(chǎn)評(píng)估原則（一）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則由于資產(chǎn)評(píng)估或多或少總存在一定的主觀性，因此，為保證評(píng)估結(jié)果相對(duì)公正、合理，要求評(píng)估人員在定價(jià)時(shí)遵循一定的原則：1.獨(dú)立性原則資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)收取的費(fèi)用應(yīng)只與工作量有關(guān)2.客觀性原則（真實(shí)性）3.科學(xué)性原則4.專業(yè)性原則5.可行性原則39（二）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則1.預(yù)期收益原則2.供求原則3.替代原則4.貢獻(xiàn)原則（重要性原則）5.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則6.一致性原則7.最高最佳使用原則（容積率）4041三、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系（一）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的關(guān)系（1）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系在特定的情況下，資產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告會(huì)利用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論資產(chǎn)評(píng)估需要參照會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料。（2）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別1、基本職能不同2、資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)價(jià)依據(jù)不同3、兩者目標(biāo)不同42（二）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的關(guān)系（1）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系1.資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)清查階段，就其工作方法而言，包括對(duì)委托方申報(bào)的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行核實(shí)和界定，有相當(dāng)部分工作采用了審計(jì)的方法，具有“事實(shí)判斷”的性質(zhì)。

2.根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)要求，流動(dòng)資產(chǎn)及企業(yè)負(fù)債也被納入企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍之內(nèi)，而流動(dòng)和負(fù)債的評(píng)估有相當(dāng)部分可借鑒審計(jì)的方法進(jìn)行。

3.在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，經(jīng)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

4.審計(jì)審核會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)要大量運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)和方法。

43（2）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別1.基本職能：公證性與公平性2.依據(jù)的原則：現(xiàn)實(shí)性與真實(shí)、合法、有效性3.注重歷史成本與注重預(yù)期收益44第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)與程序一、資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)（一）行為依據(jù)（業(yè)務(wù)約定書等）（二）法規(guī)依據(jù)（《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》、《土地管理法》等）（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)（房產(chǎn)證、土地證等）（四）取價(jià)依據(jù)參照物資料（