荊門電銷中心項目前期定位方案

國華人壽保險股份有限公司荊門電銷中心項目前期定位方案

智慧締造價值，專業(yè)鑄就品牌祥弘(深圳)SunHome（SHENZHEN）投標方案組成項目本體與使命項目本體分析，我們的使命1市場層面解析住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店市場特征，尋求市場機會4外圍案例借鑒5定位層面需求復核項目自身特征的定位6戰(zhàn)略層面定位之下的戰(zhàn)略形成原因7整體開發(fā)戰(zhàn)略8策略層面項目價值主張，開發(fā)策略體系9祥弘的服務階段及質量保障體系10解析市場方面特征，尋求市場機會3解析城市宏觀環(huán)境層面特征，尋求市場機會201項目本體我們的使命項目本體1項目概況大規(guī)模，依附荊門新城核心圈，以新城開發(fā)為基礎的城市擴展的大型綜合體開發(fā)；項目區(qū)域發(fā)展滯后，心理認知低，交通、生活配套缺失，但未來規(guī)劃起點較高；地塊相對集中，分四大塊，開發(fā)性質各不相同，開發(fā)整合難度大。區(qū)位優(yōu)勢奠定了項目的先天高價值和深厚發(fā)展?jié)摿ΓF(xiàn)有環(huán)境帶來了直接可見的負面影響……項目周邊環(huán)境項目周邊1KM范圍內為荒地，農村種植、居住用地，拆遷工作尚未展開，土地征收已完成；地塊內有一小山體，山體與平地落差在30—40米之間；區(qū)域板塊與宏基生態(tài)運功廣場、超級大盤楚天城遙相相望；區(qū)域內主干道漳河大道正在施工過程中。項目SWOT分析Strength—優(yōu)勢Opportunity—機會項目位于城市西拓新城行政新核板塊，是荊門未來發(fā)展核心，未來居住人群和商務人群集中，為項目提供龐大的消費支撐；項目緊鄰新區(qū)主要動脈——漳河快車道，比肩深圳深南大道，是未來新區(qū)最重要的城市交通干道；項目北面為市政府新政中心，南面為新火車站站前廣場，行政領域與交通樞紐領域的交匯，荊門門戶與荊門核心的融合；項目主樓為荊門地標性建筑，前后為市民廣場和站前廣場，可視性和展示面較佳，是荊門城市名片，為荊門首個純商務寫字樓；湖北省級政府重點扶植，保險電銷產業(yè)導入為本案注入全新的活力；國華人壽開發(fā)商有著雄厚的背景實力，品牌效應極佳。荊門產業(yè)基礎雄厚，經濟發(fā)展勢頭良好，城市向南發(fā)展，掇刀區(qū)成為荊門樓市最熱門板塊；荊門商貿物流環(huán)境、道路交通設施日漸完善。地處荊門門戶，鄂中位置，周邊城市都市圈方興未艾；政府對新城的規(guī)劃的實施，使區(qū)域行政、商務氛圍得到極大的培育，使其發(fā)展成為荊門行政、商務、商業(yè)、物流新城；漳河快車道、新火車站、站前廣場、市政府、市民廣場、公務員小區(qū)等系列工程規(guī)劃落實逐步到位；項目未來輻射較廣，將成為荊門未來城市中心。在開發(fā)節(jié)奏和營銷策略上充分把握；區(qū)域運營，規(guī)劃上考慮項目與市政府、站前廣場的接駁關系；合理的商業(yè)檔次定位和業(yè)態(tài)定位，最大限度發(fā)揮商業(yè)部分的商業(yè)價值充分發(fā)揮地標商務樓的形象展示價值，最大限度實現(xiàn)開發(fā)商利潤目標；開發(fā)策略項目SWOT分析Weakness—劣勢Threat—威脅周邊區(qū)域開發(fā)尚未啟動，征地工作剛完成，市民對片區(qū)認知度尚淺；項目周邊的交通、商務、居住氛圍需要進一步加強；項目商業(yè)、寫字樓、電銷中心、住宅多種物業(yè)開發(fā)，綜合條件復雜新區(qū)首個進駐項目，項目開發(fā)與市場認知、需求銜接難度大。漳河快車道、新火車站、站前廣場、市政府搬遷等進度將直接影響到本案的開發(fā)進度；區(qū)域人口導入、產業(yè)導入的情況將直接影響到本案的成敗；目前區(qū)域內已興起星球商業(yè)中心、楚天城等具有影響力的項目，對未來客戶分流產生影響；區(qū)域內規(guī)劃的其他綜合體也將對本案造成一定的沖擊。突出產品特色和優(yōu)勢，突出其商業(yè)、地標性質，避免落入同質化競爭；裙樓商業(yè)與周邊項目進行錯位競爭，充分利用項目特性；在產品開發(fā)和營銷推廣上把握時機，發(fā)揮產品自身良好的品質效應；聯(lián)合其他開發(fā)商與政府溝通，進行區(qū)域化運營，加快新城發(fā)展進度；充分利用項目保險電銷基地優(yōu)勢，以保險金融產業(yè)帶動其他產業(yè)的進駐；運用策略屬性界定項目屬性關鍵字：城市行政新核心區(qū)域綜合性條件復雜新城開發(fā)——城市擴展典范大規(guī)模區(qū)域性城市綜合體開發(fā)項目屬性定位：多方面條件影響，區(qū)域成熟度有待發(fā)展，城市新城核心城市綜合體區(qū)域開發(fā)的項目屬性使得我們面臨如下問題如何在新城發(fā)展與項目自主開發(fā)相結合的發(fā)展中贏得客戶，突破競爭？新城發(fā)展與自主開發(fā)的開端與延續(xù)兩者之間相互配合物業(yè)與配套的客戶滿足對市場競爭的反應—新城發(fā)展與自主發(fā)展關系的處理？—規(guī)劃上如何產品細分？—客戶群體如何細分？問題初判怎樣利用優(yōu)勢資源進行形象和功能更新及提升，將綜合運營價值最大化？如何借助區(qū)位規(guī)劃優(yōu)勢打造自身的復合價值體系單一物業(yè)體系的價值最大化復合物業(yè)體系的互動與互補—城市新城發(fā)展的定位決定規(guī)劃—各種物業(yè)類型的開發(fā)時序如何符合新城發(fā)展規(guī)律看似兩個不同的問題，其實有著殊途同歸的思考方向300畝，在荊門新城意味著什么——項目已超脫樓盤開發(fā)概念，進入區(qū)域開發(fā)范疇著眼大勢，影響城市的板塊格局更新產業(yè)，推動保險金融業(yè)的全面聚焦發(fā)展塑造價值，推動區(qū)域價值重塑與升級引領需求，荊門富人區(qū)從此開啟……首先，300畝的項目，我們不應該一開始就掉落到細節(jié)層面上的問題300畝，之于掇刀區(qū)新城板塊，之于整個荊門，意味著什么從區(qū)域價值看……300畝，城市新城啟動（首個）新城城市核心價值依托形式稀缺價值稀缺并且作為首個進駐新城板塊項目——得到政府部門的大力支持，現(xiàn)已被評為湖北省的重點建設項目在城市向外擴展之時——坐擁新城核心，新火車站、站前廣場、行政服務中心、漳河快車道……縱使區(qū)域不成熟、城市地位提升尚需時日，但大規(guī)模新城開發(fā)，更多從挖掘比較價值優(yōu)勢、尋找稀缺入手，為區(qū)域賦予新的價值使命從中部城市圈版圖看襄樊全力建設名副其實的省城副中心城市“武漢8+1城市圈”初具規(guī)模宜昌沖刺“世界水電旅游名城”群雄并起……中國之中，中部之中，中心腹地荊門的城市地位，奠定了打造作為全國電銷中心的可行性300畝的城市新城大型綜合體開發(fā)意味著，它應該是……對外——為荊門掇刀區(qū)賦予“城市靈魂”，為區(qū)域塑造“城市居住、商業(yè)價值的峰值”；對內——為企業(yè)提供利潤，培養(yǎng)團隊與人才，提供一個成功且經典的開發(fā)模式提起荊門掇刀區(qū)——整體形象相對落后、外來人口聚集區(qū)、人口密度小、商業(yè)繁華度較弱、檔次低現(xiàn)在的荊門掇刀區(qū)，缺乏支撐區(qū)域靈魂的項目，沒有能代言城市的區(qū)域名片東寶區(qū)有中天街，掇刀區(qū)呢，環(huán)球商業(yè)中心、大漢龍城…..，還只是個空殼子核心價值定位——著眼全市，占位高度！決定區(qū)域發(fā)展未來代言荊門——城市行政新核區(qū)域的新極點！

——城市保險金融產業(yè)的新起點！

——荊門門戶，CBD中心，商業(yè)中心！區(qū)域的使命和區(qū)域的定位使得城市行政新核的價值是我們的第一價值；荊門人都城市生活的向往也要求本項目打造都市感強的項目；大規(guī)模和區(qū)域定位要求我們必須配置大量的商業(yè)、生活配套和設施；大量配套、人口注入，使得我們最終成為荊門重塑形象和靈魂的城市稀缺項目。02市場層面特征與機會城市特征與機會挖掘2襄樊全力建設名副其實的省城副中心城市“武漢8+1城市圈”初具規(guī)模宜昌沖刺“世界水電旅游名城”荊門城市發(fā)展機遇地處荊楚交通要道，在中部城市崛起中意義重大荊楚門戶北通京豫南達湖廣東瞰吳越西帶川秦東至武漢260KM西至宜昌129KM南至荊州82KM一條國道（207國道）、兩條高速（杭蘭、澳太高速公路）、三條鐵路（焦枊、滬渝、荊沙鐵路）、四個機場（武漢天河、三峽國際、襄樊、沙市機場）環(huán)繞。規(guī)劃:一心兩區(qū)，南北雙城。新老城區(qū)。重點向南，適當向東。東寶區(qū)掇刀區(qū)荊門高新技術產業(yè)區(qū)文化、商業(yè)中心，北城區(qū)綜合服務中心荊門傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)荊門市級行政中心南城區(qū)綜合服務中心物流中心城市綠心以石油化工、電力等傳統(tǒng)工業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，適當設置居住、倉儲用地市級商業(yè)、文化中心，重要的居住區(qū)市級行政辦公中心和綜合服務區(qū)專業(yè)市場和物流中心高新技術產業(yè)為主的新城區(qū)掇刀區(qū)規(guī)劃面積718平方公里建成區(qū)面積44.18平方公里城市人口38.1萬人常住人口30.5萬人掇刀區(qū)規(guī)劃一湖：城中湖，鳳凰湖；四心：荊門市級行政文化中心；南城區(qū)商業(yè)文化體育綜合中心工業(yè)區(qū)配套服務設施中心；鳳凰湖濱水休閑特色中心。五軸：兩條城市空間景觀軸三條城市發(fā)展軸八區(qū)：五個居住片區(qū)一個鳳凰湖片區(qū)兩個工業(yè)片區(qū)一湖四心、五軸八區(qū)本案處于城市重點發(fā)展的新城區(qū)內，即掇刀區(qū)。產業(yè):雄厚的產業(yè)基礎，為荊門發(fā)展提供持續(xù)源動力。支柱產業(yè)：荊門是一座新興的現(xiàn)代化工業(yè)城市，現(xiàn)已形成以多家大中型企業(yè)為骨干，以石油化工、機械電子、食品、建材為支柱的跨越32個行業(yè)門類的工業(yè)體系。主導產品：成品油、水泥、啤酒、化肥、包裝機械、聚丙烯、布洛芬、電子元器件等。工業(yè)年產值：大力實施工業(yè)“3+4計劃”，石化、磷化、食品、建材、機電、輕紡、新能源等產業(yè)可實現(xiàn)銷售收入1037億元，規(guī)模工業(yè)企業(yè)達到1173家，億元企業(yè)達到188家。知名企業(yè)：荊門石化、新洋豐肥業(yè)、國寶橋米、廣源食品、中糧、中集、中海油、李寧、福耀、雨潤、匯源、正邦、京山包裝機械、鐘祥農產品加工、東寶磷化等。2010年主要經濟指標地區(qū)生產總值增長15.6%農民人均純收入增長16.7%規(guī)模工業(yè)增加值增長25%固定資產投資增長41.4%消費品零售總額增長20.8%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長10.2%地方一般預算收入增長28.2%地方財政總收入增長32.5%2010年荊門經濟表現(xiàn)出強勁的增長勢頭經濟:荊門經濟的快速發(fā)展，市民購買力越發(fā)增強從城市宏觀環(huán)境特征研究中挖掘項目開發(fā)的機會機會點1：荊楚門戶，交通要道；機會點2：城市重點，南城崛起；機會點3：產業(yè)雄厚，永續(xù)發(fā)展；機會點4：經濟強勁，勢頭良好。政策層面機會挖掘32004年2005年2006年全國方面土地閘門收緊，“8.31大限”全面清理土地上海全面實行網上銷售備案制度禁止期房轉讓經濟運行快速，部分行業(yè)投資過度宏觀調控開始進行上海人均GDP突破7000美圓首次加息房地產投資、開工均在增加，但市場出現(xiàn)相當?shù)南郜F(xiàn)象，房地產預售量反而減少市場虛擬需求規(guī)模過大，拉動房價上漲過快3月17日房貸新政；5月區(qū)分非普通住宅2年征營業(yè)稅；非普通住宅3%契稅上海禁止轉按揭上海提出兩個1000萬工程全國經濟“高增長、低通脹”上海人均GDP超過8000美圓7月21日匯率制度改革全年均價仍在上升，供求關系形成供略大于求房地產開工面積減少，團購、團退成為調控前后一大市場現(xiàn)象5月連續(xù)出臺國六條、九部委十五條、營業(yè)稅二轉五7月強調70/90政策，征收個人所得稅兩次加息、三次上調存款準備金率十一五開局之年，經濟增速加快，經濟總量世界第四人民幣不斷升值上海人均GDP突破9000美圓受調控影響，供應微減，成交平穩(wěn)增長全年均價出現(xiàn)回落；房地產開工面積再度減少2007年2008年2009年物權法通過，1月土地增值稅

3月兩會保持房地產投資規(guī)模，9月第二套房貸新政上海：1月取締群租；11月土地使用稅經濟增速快過，上海GDP連續(xù)第16年兩位數(shù)增長股市火爆，上指漲幅93.74%；美國次貸危機爆發(fā)市場供應連續(xù)縮減；需求爆發(fā)；嚴重供不應求，房價漲幅明顯地王頻現(xiàn)，面粉貴過面包；排隊購房、捂盤等現(xiàn)象頻現(xiàn)調控從從緊轉為寬松；5次降息；5次上調又4次下調存款準備金率四萬億投資次貸危機轉化為國際金融危機國內經濟從偏快急轉為偏冷一手房市場成交持續(xù)下滑，市場低迷遠甚05年，二手住宅成交首次超過一手市場兩個中心獲批，大大刺激上海宏觀經濟南匯并入浦東直接拉升南匯房價十大產業(yè)規(guī)劃大虹橋、迪斯尼逐步落實經濟持續(xù)增長，通脹壓力積累房地產產業(yè)回暖迅速，房地產投資和交易快速攀升地王頻現(xiàn)，住宅用地價格呈倍數(shù)增長豪宅市場成交火爆，市場整體價格一漲再漲政策面經濟面市場面08年全球金融危機，09年政府大力扶持，房地產重拾信心，10年調控防過熱2010年國四條、國11條、上調準備金率等政府組合拳連連出擊，抑制樓市過熱房貸明顯下降房地產投資力度明顯有所下調部分投資客緊急拋售新鎮(zhèn)供應減少，成交量亦下降清退央企：國資委責令78家不以房地產為主業(yè)的央企15天退出房地產業(yè)務。土地新政19條：開發(fā)商競買土地保證金最少兩成、1月內付清地價50%等19條土地調控政策，加大開發(fā)商拿地資金。國十一條

：二套房貸款首付不得低于40%，加大房地產貸款窗口指導。9·29新政(國五條)

：首套房貸不分大小均要求首付不得低于30%；二套房貸首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；三套房和外地購房全部停發(fā)房貸；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)等。

第一次加息（10月20日）：央行宣布上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，一年存款利率由2.25%提高到2.50%，貸款利率由5.31%提高到5.56%。第二次加息（12月26日）：央行宣布上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，一年存款利率由2.50%提高到2.75%，貸款利率由5.56%提高到5.81%。2010.3.182010.3.102010.1.102010.9.29公積金貸款收緊：全面叫停第三套住房公積金貸款，第二套住房公積金個人住房貸款首付提至5成且利率上浮10%。限外令：境外個人只能在境內購買一套用于自住的住房，境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。銀行加息：年內二兩次加息，也是去年以來第四加息收縮流動性：自2010年，12次上調存款準備金率，由15.5%提升到21.5%的歷史高位全面限購：限購政策由一線城市向二三線城市蔓延4·17新政(新國十條)：二套房貸首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，部分地區(qū)可暫停發(fā)放三套房貸，外地購房受到限制等。2010.4.172010.11.32010.11.15201120102011年為中央政府換屆之際，住房作為最大民生問題是老一屆政府一直以來有待攻克的難題，作為新一屆政府，維穩(wěn)和穩(wěn)定民心是首要任務，樓市的調控必將加強。一系列針對樓市的調控手段反映政府打擊投資、投機行為，遏制房價過快上漲的堅定決心。2011年為政策調控年，限購、限貸、加息、上調準備金率、保障性住房成為年度政策關鍵字……從房地產政策研究中挖掘項目開發(fā)的機會機會點1：一線城市，限購成風；

三線城市，正值春風；機會點2：銀根收緊，住宅受限；

省府扶植，商業(yè)抬頭；市場特征與機會挖掘4發(fā)展階段:荊門房地產市場處于高速發(fā)展階段，改善型需求開始抬頭單位：%GDP增速與房地產發(fā)展關系小于4%萎縮4—5%停滯5—8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800—30003000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型單位：美元近年來，荊門房地產穩(wěn)步發(fā)展，吸引眾多外來知名企業(yè)進駐，房價歷年保持著較高的增長速度房價年增長率在20%—30%之間，房價上漲速度較快，市場處于高速發(fā)展期；荊門房價在5月份有較大幅度的增長，房價在3500元/㎡以上穩(wěn)定運行;市場整體供大于求，施工供應量與需求量保持著兩旺的態(tài)勢；荊門樓市穩(wěn)步發(fā)展，眾多品牌開發(fā)商紛紛進駐，如碧桂園、星球置業(yè)、宏基等；荊門樓市市場競爭激烈，大盤林立，超20萬㎡盤有碧桂園、星球商業(yè)中心、西山林語、葡萄園-城市花園、香格里拉、天鵝山莊、漢通-楚天城、長龍-中央公園、等；荊門市場產品主要以小高層和高層為主，低密度住宅較少，存在別墅物業(yè)的樓盤只有碧桂園、香格里拉等少數(shù)樓盤；商業(yè)物業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，大型集中式商業(yè)相對較少；東寶區(qū)掇刀區(qū)西山林語（3600—4000）錦繡紫荊城（3600）公興·城市領域（3500—3600）萬豪國際（未定）葡萄園·城市花園（3800—4000）楓雅麗舍（2700—3000）東澄花園（未定）中建·金象廣場（4000—4400）金地廣場（3600—4000）香格里拉2期·江山閱（4400—5000）天鵝山莊3期（3900—4100）新世界中心（4500—5100）碧水麗園（3650—3950）長龍·中央公園（4100—4300）大漢龍城（4000—4400）星球商業(yè)中心（4900—5100）億達世紀花園4期（3600—3700）半山豪苑2期（4200—4350）飛揚·知春里（3400—3750）奧林雅苑（3300—3600）多輝·怡景新城（3000—3200）星源·楚天豪都（3300—3600）楚天城（3600—3800）碧桂園（雙拼4600—5100）從在售樓盤統(tǒng)計看，東寶區(qū)在售樓盤主要集中在城市外沿的象山邊緣，且大多處于尾盤銷售段；掇刀區(qū)在售樓盤主要集中在象山大道、虎牙關大道、深圳大道兩側，后續(xù)房源量較大；東方雅苑（3500—3600）從樓盤分布看，隨著荊門城市規(guī)劃及老城區(qū)用地限制，樓盤呈現(xiàn)出向外沿發(fā)展和向南城區(qū)（掇刀區(qū)）發(fā)展的態(tài)勢從存量房盤點情況看，供求兩旺，掇刀區(qū)開始占據(jù)市場供應主角2011年市場供應65.3萬㎡，銷售50.7萬㎡。市場新增供應量及市場去化量均保持著穩(wěn)步增長的態(tài)勢，市場處于供大于求的狀態(tài)，市場供求比處于合理水平。目前市場存量房11812套，122.67萬㎡，其中住宅存量房7161套。今年新增存量房4013套，合計45.32萬㎡；年初轉結存量房7799套，合計77.36萬㎡。掇刀區(qū)存量房5417套，住宅存量3489套，東寶區(qū)存量房4486套，住宅存量2500套，屈家?guī)X存量房1909套，住宅存量1172套。項目項目情況西山林語38萬方，一期15萬平，2011年5月開盤，8月加推，一期銷售四成錦秀·紫荊城30萬方，二期小高層4月28日開盤，剩少量房源，百合苑37#，38#樓7月28日開盤葡萄園·城市花園60萬方，聽濤居7月23日開盤，銷售兩成凱凌·香格里拉38.8萬方，分三期開發(fā)，一期交房，二期江山閱140套7月17日開盤，銷售三成天鵝山莊25萬方，一二期10萬方已建成，三期30—32#樓165套7月16日開盤，銷售兩成長龍·中央公園22萬方，梅、蘭、竹、菊四個組團，多層梅園9月份開盤，蘭園單位尾盤在售星球商業(yè)中心30萬方，住宅15萬，商業(yè)15萬，剩余200套在售大漢龍城5萬方，5月28日開盤，銷售兩成左右怡景新城二期15萬方，前期已售罄，二期預計9月推出東方雅苑5萬方，10年12月8日開盤，銷售6成公興·城市領域3.4萬方，4月30日開盤，銷售4城萬豪國際四期100套認籌中楓雅麗舍6.5萬方，7月10日，8月7日開盤，銷售7成東澄花園13.6萬方，6#、7#開盤在即中建·金象廣場5.57萬方，一期售罄，二期年底開盤新世界中心8萬方，1月16日開盤，銷售5成碧水麗園9.4萬方，銷售6成奧林雅苑5.8萬方，一期售罄，二期明年初開盤星源·楚天豪都8.25萬方，前期已售罄，二期年底推半山豪苑2期10.6萬方，二期銷售6城從未來供應態(tài)勢看，大盤供應占主角，小盤數(shù)量眾多項目<40405060708090100110120130140150160170180190>190西山林語

錦秀·紫荊城

葡萄園·城市花園

凱凌·香格里拉

天鵝山莊

長龍·中央公園

星球商業(yè)中心

大漢龍城

怡景新城二期

東方雅苑

公興·城市領域

萬豪國際

東澄花園

中建·金象廣場

金地廣場

新世界中心

碧水麗園

飛揚·知春里

奧林雅苑

星源·楚天豪都

半山豪苑2期

從在售房源戶型結構看，供應產品集中在80—130平，同質化嚴重，高檔別墅產品成空缺個盤表現(xiàn)（漢通·楚天城）漢通·楚天城開發(fā)商：荊門漢通置業(yè)

價格：3800元/㎡樓盤地址：掇刀區(qū)壓碑堰路西側

占地：1613.79畝，一期281250㎡建面：200萬方，一期555851.52㎡（其中地下室建筑面積109452.0㎡，建筑計容總面積446399.52㎡）。規(guī)劃要點：一期包括18F住宅19棟、11+1F住宅20棟、低層住宅19棟、多層洋房住宅19棟、公寓樓一棟；配套的教育設施有幼兒園；管理設施有居委會、物業(yè)管理；配套的服務設施有：商業(yè)樓、商業(yè)街、地下停車場、衛(wèi)生站、變電所、調壓站、垃圾站等服務設施。開盤時間：二批單位110套即將在9月份開盤戶型：108－１３4平米

銷售情況：前期房源售罄，二期100多套9月份推出，現(xiàn)認籌登記中主要賣點：市政配套豐富、超級大盤、錯層戶型設計營銷活動：3萬元認籌金，優(yōu)惠政策未定選擇理由：距離本案最近，為城市西拓代表樓盤之一。項目啟示：城市西拓利好；200萬方造城運動；配套先行，華僑城開發(fā)模式；產品創(chuàng)新，首創(chuàng)錯層產品；開發(fā)商品牌尚可。個案表現(xiàn)（星球商業(yè)中心）星球商業(yè)中心開發(fā)商：湖北荊門星球置業(yè)

價格：4900元/㎡樓盤地址：荊門掇刀區(qū)虎牙關大道星球路18號

占地：77450m2

建面：30萬㎡，其中商業(yè)15萬㎡，住宅15萬㎡（1038戶）規(guī)劃要點：集大型商業(yè)購物中心、高檔住宅、五星級酒店、城市最大節(jié)慶廣場于一體，是荊門史上最大規(guī)模城市綜合體工程開盤時間：多層梅園組團214套9月份開盤，戶型：122和134平米帶入戶花園的三房兩廳銷售情況：15號樓正熱銷，上半年開盤，項目整體剩余200套房源，滯銷房源主要為158大戶型以及部分高樓層單價高和14、24樓層號碼不好單位。主要賣點：萬達開發(fā)模式、一站式商業(yè)航母、品質感強、整體規(guī)劃好、戶型贈送較多、星球品牌。營銷活動：一次性99，按揭98選擇理由：掇刀區(qū)30萬城市綜合體開發(fā)，與本案相近。項目啟示：荊門首個一站式商業(yè)航母項目,集大型商業(yè)中心、高檔住宅、五星級酒店、城市節(jié)慶廣場于一體的城市綜合體；萬達開發(fā)模式；星球品牌、規(guī)模尚可；山景資源利用。個案表現(xiàn)（凱凌·香格里拉）凱凌·香格里拉開發(fā)商：荊門市凱凌房地產開發(fā)有限公司

價格：4500元/㎡樓盤地址：天鵝廣場四干渠西側占地：248805m2

建面：35萬㎡（2753戶）規(guī)劃要點：項目整個地塊位于天鵝廣場西側，分三期開發(fā)５０００平方米大型會所一棟。

開盤時間：二期140套7月份開盤戶型：130平米三房七層電梯洋房銷售情況：熱銷中，項目整體剩余80套房源，滯銷房源主要為部分高樓層單價高和個別景觀不良單位。主要賣點：位于市中心旁、配套豐富、7層電梯洋房設計、市中心低密度高綠化超級大盤。營銷活動：一次性99，按揭98項目啟示：荊門首席7層電梯花園洋房;品牌開發(fā)商；城市中央低密度高綠化超級大盤；打造荊門第一山景豪宅。選擇理由：35萬低密度超級大盤，與未來城市中心的本案相媲美。個案表現(xiàn)（西山林語）西山林語開發(fā)商：湖北洋豐逸居置業(yè)股份有限公司

價格：4000元/㎡樓盤地址：荊門市白龍山新村1號占地：21萬m2

建面：38萬㎡（1352戶）規(guī)劃要點：項目分為瑞景苑、賞景苑、慧景苑、御景苑、觀景苑、峰景苑、麗景苑、翠景苑等8大景觀住宅組團；設計了多層、小高層、高層、花園洋房、別墅、學生公寓等3000余戶80—300平米的各面積的戶型及大型商務會所、幼兒園等配套建筑。開盤時間：西山林語麗景苑、龍泉公寓5月1日開盤戶型:80—300平米的各面積的戶型銷售情況：滯銷房源主要為少量復式產品主要賣點：先天地理優(yōu)勢，配合精品歐式建筑，遠可俯瞰全城，近可飽覽無敵山林美景，是荊門城市中心鬧中取靜的絕版生態(tài)園林社區(qū)！營銷活動：一次性99，按揭98選擇理由：山地大盤，產品類別豐富，與本案類似項目啟示：1公里生活圈，坐擁地利之便，坐享各項優(yōu)勢資源，精品歐式建筑，無敵山林美景，城市中心鬧中取靜的絕版生態(tài)園林社區(qū)！客戶分析：地緣客戶為主，客戶出現(xiàn)以兩房、三房為主，高品質樓盤客戶需求大面積戶型也逐漸增多。荊門樓盤主要分布在三個板塊：東寶象山板塊、虎牙關大道板塊、深圳大道板塊，各板塊客戶地緣性質較強；虎牙關大道板塊為目前荊門高檔居住板塊；客戶置業(yè)特征：以區(qū)域內置業(yè)為主，跨區(qū)域置業(yè)較少，且僅以簡單的價吸引為驅動，客戶表現(xiàn)出對城市中心的強烈向心力；置業(yè)年齡特征：兩房置業(yè)年齡兩房置業(yè)者年齡在25—34歲為主；三房以上置業(yè)者年齡在35—45歲為主；別墅類產品置業(yè)者年齡在39—55歲為主。置業(yè)能力特征：八成購房者支付能力在30萬以內，支付能力有限；但有少數(shù)高端客戶經濟基礎較強。面積需求特征：以90—110㎡和110—120㎡的三房為主，其次為80—90㎡的兩房，主流戶型需求依次是3*2*1,2*2*1,3*2*2為主。少部分客戶需求高端品質大盤，面積在160㎡以上。表明客戶朝兩極分化，大部分在注重住房地段、功能的同時，關注總價高低。有少部分客戶強調樓盤品質，追求身份的認同感。置業(yè)目的特征：8成以上客戶已擁有住房，改善型需求很強。東寶組團：東寶為主，原住民、個體戶、私企業(yè)主虎牙關大道組團：東寶和掇刀客戶為主，高檔自住客、投資客深圳大道大道組團：掇刀客戶為主，原住民、進城農民、園區(qū)打工者從住宅房地產特征研究中挖掘項目開發(fā)的機會機會點1：供求兩旺，樓價猛漲；機會點2：名企進駐，大盤崛起；機會點3：同質競爭，別墅空白；機會點4：掇刀雄起，東寶漸靡；機會點5：地緣需求，價格驅動；機會點6：個案有先，開發(fā)有底。荊門市商業(yè)網點規(guī)劃：1個市級商業(yè)中心、1個區(qū)級商業(yè)中心、5個商業(yè)片區(qū)和20個社區(qū)商業(yè)點的四級商業(yè)網絡商業(yè)中心級別主要商業(yè)網點1個市級商業(yè)中心由中天街、象山一路、長寧大道、北門路所圍合形成的商業(yè)圈內，由集都市休閑、旅游購物、文化娛樂為一體的中天街商業(yè)步行街、現(xiàn)代化的購物中心、百貨店、新華書店、精品專賣店和專業(yè)店等構成。1個區(qū)級商業(yè)中心由深圳大道與虎牙關大道相交接所形成的商業(yè)圈，作為對城市發(fā)展所需商貿體系的配套完善，集中發(fā)展由現(xiàn)代購物中心、大型百貨超市、文化娛樂、電子商務、旅游服務等商貿設施。5個片區(qū)商業(yè)中心金蝦路與象山三路交叉口為核心的區(qū)域；月亮湖路與白廟路交叉口為核心的區(qū)域；月亮湖路中段為核心的區(qū)域；花園路與新城路交叉口為核心的區(qū)域；龍井路與金南一路交叉口為核心的區(qū)域。特色商業(yè)街規(guī)劃（已有）中天街商業(yè)步行街、工商街美食一條街、月亮湖路建筑材料一條街、?；勐肺幕粭l街、長寧大道南端電腦一條街、長寧大道北端通訊電器一條街、南臺路日雜五金一條街、虎牙關大道建筑材料一條街、老萊路商品一條街、金蝦南路精品服飾一條街。近遠期內我市將重點建設和完善具有鮮明特色商業(yè)影響力的8條特色街，分別為：九淵路美食一條街、漢正街商業(yè)步行一條街、名泉路美食一條街、金南路文化一條街、龍井建筑材料一條街、白廟路南美食一條街、虎牙關大道西電腦一條街、虎牙關大道北汽車銷售一條街中天街商圈虎牙關商圈荊門市商圈分布圖中天街商圈：東方百貨大廈（南樓+北樓）；荊門中商百貨（百貨商場+平價超市）；新金城（金城時代+金城大廈）；東方家電；金地廣場；中天街商業(yè)步行街；百盛鞋城；荊門華隆小商品批發(fā)市場；雅斯購物廣場；大同服飾城；王子鞋城；虎牙關商圈：星球商業(yè)中心；大漢龍城商業(yè)街；掇刀五星建材大市場；荊門市港澳零關稅批發(fā)城；掇刀義烏市場；掇刀招商城；荊門市商圈特征：市級商圈+區(qū)級商圈中天街商圈歷史最為悠久，商業(yè)飽和度大，市場輻射廣；商業(yè)物業(yè)體量巨大，業(yè)態(tài)涵蓋服飾、美食、百貨等；荊門主要消費場所，主要消費群體為本地居民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)荊門主要商圈虎牙關商圈新興發(fā)展商圈，發(fā)展尚不成熟，市場輻射面小；深圳大道主要以建材、小商品等批發(fā)市場為主；虎牙關大道以星球商業(yè)中心啟動為契機打造首個shoppingmall;是荊門掇刀區(qū)未來主要消費場所，主要消費群體為掇刀當?shù)鼐用?、周邊居住小區(qū)、工業(yè)園區(qū)職工等。荊門市主要商圈概況：傳統(tǒng)商圈PK新興商圈荊門市商圈比較分析：傳統(tǒng)商圈PK新興商圈商圈中天街商圈虎牙關商圈知名度高一般發(fā)展歷史形成早，商圈成熟2001年后快速發(fā)展商業(yè)定位中低檔+中高檔中高檔主要形式大型商場綜合經營+商業(yè)步行街shoppingmall+專業(yè)市場+社區(qū)商鋪主營業(yè)態(tài)服裝、鞋類、珠寶等生活用品、建材交通條件便利便利消費特征綜合購物主要消費群體荊門低、中、高消費群體掇刀消費群體租金水平40—180元/月30—60元/月荊門市大型百貨商場研究——東方百貨東方百貨(南樓+北樓)位置：東寶區(qū)長寧大道、解放路和北門路交界處；開業(yè)時間：1997年9月；2009年擴建；營業(yè)面積：40000平方米；檔次：中低檔年銷售額：4.5億元員工數(shù)量：1200人業(yè)態(tài)組合：（北樓）B1：手機數(shù)碼/文化用品/健身器材；F1：化妝品/東方超市/VIP客服中心；F2：男女皮鞋/箱包皮件/休閑飲吧；F3：精品男裝；F4：運動休閑裝/時尚男裝；F5：精品女裝；F6：少淑女裝/名品女裝；F7：平價服飾廣場（南樓）F1：黃金鉑金/名表/黃金加工/手表維修；F2：鉆石/翡翠/銀飾；F3：床品/羊毛衫/家居用品；F4：針織內衣/精品羊絨；F5：童裝/嬰兒用品；F6：童鞋/玩具/室內外游樂場/休閑飲吧；F7：黨委辦公室荊門市大型百貨商場研究——新金城新金城(金城時代+金城大廈)位置：北門路30號；開業(yè)時間：1996年；檔次：中高檔營業(yè)面積：46000平方米；年銷售額：6.0億元員工數(shù)量：2000人業(yè)態(tài)組合：（金城時代）B1：停車場；F1：黃金/珠寶/化妝品/鐘表/皮鞋；F2：商務休閑裝/時尚休閑裝/正裝；F3：流行少女裝/時尚淑女裝；F4：精品女裝/時尚女裝/飾品；F5：運動裝/運動鞋/健身器材；F6：童裝/童鞋/童車/電玩；F7：粵菜/湘菜/川菜/地方菜。（金城大廈）F1：食品/日雜/煙酒/茶葉/藥品；F2：男士正裝/休閑裝/皮鞋皮具；F3：成熟女裝/時尚女裝/飾品；F4：床上用品/羊毛衫/內衣；F5：家電通訊/大眾服飾/羽絨天地荊門市大型百貨商場研究——荊門中商百貨荊門中商百貨(百貨+大賣場)位置：中天街天鵝廣場；開業(yè)時間：2001年；檔次：中低檔營業(yè)面積：17000平方米；年銷售額：——億元員工數(shù)量：1057人業(yè)態(tài)組合：（平價超市）+（百貨）F1：小家電/數(shù)碼名表/時尚女鞋/黃鉑金/珠寶/化妝品/香水；F2：男士用品/男鞋/精品皮具/商務男裝/時尚男裝；F3：少女裝/淑女裝/精品女裝/知性女裝/潮流飾品；F4：童裝童鞋/床上用品/蜜衣/都市休閑/國際國內運用荊門市主要商業(yè)街街區(qū)研究——中天街商圈中天街與象山大道交界處80—100元/㎡.月中段：150—280元/㎡.月白云路交匯100—150元/㎡.月海慧路與象山大道交界處60—80元/㎡.月中段80—100元/㎡.月金蝦路中天街交匯處100—200元/㎡.月中天街商圈以服飾、商城、金融為主，租金60—280元/㎡.月?；菥频赅]局運動服飾中商百貨金伯利鉆石婚紗攝影業(yè)態(tài)占比商城20%服飾20%鞋類10%餐飲5%教育5%婚紗攝影5%藥店5%金融20%其他10%合計100%東方百貨農業(yè)銀行東方家電大廈農業(yè)銀行中國銀行新華書店大同酒店雅斯購物廣場攝影銀行農業(yè)銀行?；葜袑W咖啡鞋城南熏門藥房服飾服飾荊門市主要商業(yè)街街區(qū)研究——月亮湖路、長寧路街區(qū)五金、建材為主，租金40—60元/㎡.月五金裝飾建材荊門商業(yè)城45—60元/㎡.月40—60元/㎡.月30—40元/㎡.月50—80元/㎡.月40—50元/㎡.月長寧路五金電器占比80%與象山大道一路交界處50—80元/㎡.月中段：40—50元/㎡.月月亮湖路裝飾建材占比90%與白云大道交界處45—60元/㎡.月中段40—50元/㎡.月荊門商業(yè)城百貨批發(fā)100%外街40—60元/㎡.月內街30—40元/㎡.月月亮湖路和長寧路屬于次級商圈，以五金電器和裝飾建材為主要業(yè)態(tài)，租金水平40—60元/㎡.月，次級商圈主要以細分的行業(yè)市場為集群產生規(guī)模，租金價格與集群成熟度有關。虎牙關大道汽車銷售美容占比80%35—40元/㎡.月星球商業(yè)中心裝飾建材占比90%40—50元/㎡.月社區(qū)高檔商業(yè)、集中式商業(yè)未開張金銀島建材城百貨批發(fā)100%40—60元/㎡.月掇刀區(qū)屬于外圍商圈，距離老城區(qū)遠，人口密度較小，商圈不夠成熟，租金水平在35—50元/㎡.月左右，隨著荊門經濟中心不斷南移，其租金水平在不斷提高。荊門市主要商業(yè)街街區(qū)研究——掇刀區(qū)零散街區(qū)汽車美容、建材/小商品為主，租金35—50元/㎡.月金銀島建材城星球商業(yè)中心汽車美容35-40元/㎡·月40-45元/㎡·月40-50元/㎡·月荊門市在售商業(yè)研究——售價水平8000~15000荊門在售商鋪價格集中在8000—15000元/㎡，主要以社區(qū)商鋪為主；專業(yè)市場商鋪價格4000—5000元/㎡，市中心商鋪可破3萬大關從商業(yè)房地產特征研究中挖掘項目開發(fā)的機會機會點1：商業(yè)網點，現(xiàn)狀集中；機會點2：新舊商圈，舊飽新靡；機會點3：百貨超市，量少牌土；機會點4：星球商業(yè)，shoppingmall；機會點5：沃爾瑪駐，新格局創(chuàng)。荊門市寫字樓市場研究——發(fā)展階段萌芽階段啟動階段發(fā)展階段動因：辦公需要表現(xiàn)形式：住宅改辦公客戶：草率型企業(yè)產品：住宅/商住樓客戶關注點：無寫字樓處于萌芽階段，以住宅、商住樓形式存在.成熟階段動因：改善環(huán)境表現(xiàn)形式：住宅立項、商務辦公客戶：成長型中小企業(yè)產品：第一代商務公寓客戶關注點：位置/價格/交通/使用成本動因：追求形象表現(xiàn)形式：純商務形象客戶：迅速發(fā)展中小企業(yè)/初具規(guī)模企業(yè)產品：純寫字樓開始出現(xiàn)客戶關注點：位置/配套/硬件/商務氛圍動因：需求多樣化表現(xiàn)形式：客戶價值多元客戶：各種類型企業(yè)產品：純寫字樓與新一代商務公寓并存客戶關注點：地段/服務/軟環(huán)境/健康、風景荊門市寫字樓市場研究——分布特征中天街工商街路段

海智路轉盤處

白云大道

新一佳超市附近

文化宮附近中天街—工商街路段金凱大廈凱凌紫竹苑金地廣場吉興大廈等?；勐忿D盤處華僑大廈國際天香白龍社區(qū)等新一佳超市附近金象小區(qū)等；白云大道附近現(xiàn)代花園錦繡江南新世界中心等荊門市寫字樓市場研究——產品特征金凱大廈１５層的商住兩用房２—４層為寫字樓，５—１５層為住宅樓。５—８層住宅改寫字樓。錦繡江南一二樓為寫字樓，３樓為賓館，４樓以上為商品房帝豪大廈1—4層為商業(yè)三四層為辦公樓。御景天城１－３層為商場，４－５層為酒店，６層為寫字樓，７－２７層為居住樓新世界中心1-5層商務辦公，6-26是住宅建筑荊門還沒有比較大型的、集中的商業(yè)辦公專用寫字樓，只有商住兩用的樓盤，比如山水龍城、金凱大廈、華僑大廈等，寫字樓在物業(yè)、功能配備等硬軟件方面都難以匹配商住兩用荊門市寫字樓市場研究——市場需求銀行、保險、政府機關等單位均有自建寫字樓；目前出租寫字樓主要集中在律師、化妝品、女性美容、食品保健等行業(yè)未來商貿、金融、咨詢、ＩＴ等新興行業(yè)的不斷發(fā)展，需求強大商貿金融IT咨詢新興行業(yè)不斷發(fā)展律師化妝品美容食品保健市場需求格局未來目前從寫字樓特征研究中挖掘項目開發(fā)的機會機會點1：萌芽階段，潛力巨大；機會點2：商住兩用，缺乏純粹；機會點3：功能缺失，弊端已現(xiàn)；機會點4：行業(yè)漸善，需求漸多；荊門市酒店市場研究——分布特征老城區(qū)板塊星球商業(yè)中心附近虎牙關大道與深圳大道交界附近百度一下荊門酒店主要分布在老城區(qū)（東寶區(qū)）板塊、星球商業(yè)中心板塊、虎牙關大道與深圳大道交界處板三個區(qū)域；老城區(qū)板塊:荊一快捷酒店/天和人緣酒店/金富德酒店加州公寓酒店/大同商務酒店/香格里拉盈豐酒店/奧龍商務酒店/華僑賓館/五月花商務酒店……星球商業(yè)中心附近：飛龍賓館/新南方酒店/聯(lián)欣賓館/金鳳苑酒店/經典賓館/頂尚花賓館/玉泉山賓館……虎牙關大道與深圳大道交界附近：金王子大酒店/常發(fā)大酒店/掇刀賓館/東方酒店/萊富賓館/凱麗大酒店/一夜賓館/清靜賓館/三合酒店/龍逸賓館….酒店多如繁星,星級酒店主要位于旅游景點區(qū)，郊區(qū)位置荊門市酒店市場研究——房型研究酒店房型面積武漢格林豪泰酒店大床房A24大床房B24標準間24套房45豪華套房80鐘祥東方國際大酒店標準間25標準間（帶電腦）25豪華單間25豪華單間（帶電腦）25行政套房32商務套房50總統(tǒng)套房189荊門華僑賓館行政雙人房16行政單人房14豪華雙人房20行政套人房30荊門避暑山莊國賓酒店田園標間30田園單間30湖景標間30湖景單間30情侶房35田園套房70海逸城市酒店普通標準間25鐘祥莫愁湖國際大酒店豪華山景標間20豪華湖景標間20商務山景標間20商務湖景單間20商務湖景標間20荊門金王子大酒店豪華單人間（無早）22-25豪華標準間（無早）22-25豪華單人間22-25豪華標準間22-25商務套房35荊門財富酒店普通標間26普通單間26商務大床房26休閑房26休閑房小套42休閑房套55小豪套150大豪套170荊門碧桂園鳳凰酒店高級大床房20高級雙床房28豪華大床房30豪華雙床房30豪華套房40-50商務套房40-50兩房別墅200四房別墅300八房別墅300荊門國際大酒店普通標準間30普通單人間30豪華標準間30豪華單人間30普通間面積20—30平，情侶房/休閑房面積35—40平，套房面積40—50平，豪華房、總統(tǒng)套房、別墅房量較少，面積普遍在150平以上荊門市酒店市場研究——床型研究酒店房型床型武漢格林豪泰酒店大床房A大床1.5米大床房B大床1.8米標準間雙床1.2米套房大床1.8米豪華套房大床1.8米鐘祥東方國際大酒店標準間雙床1.2米標準間（帶電腦）雙床1.2米豪華單間圓床直徑2.1米豪華單間（帶電腦）圓床直徑2.1米行政套房雙床1.2米商務套房大床1.8米總統(tǒng)套房大床1.8米荊門華僑賓館行政雙人房雙床1.2米行政單人房大床1.5米豪華雙人房雙床1.2米行政套人房大床2米荊門避暑山莊國賓酒店田園標間雙床1.1米田園單間大床1.5米湖景標間雙床1.1米湖景單間大床1.5米情侶房圓床直徑1.5米田園套房大床2.0米海逸城市酒店普通標準間雙床1.0米鐘祥莫愁湖國際大酒店豪華山景標間雙床1.2米豪華湖景標間雙床1.2米商務山景標間雙床1.2米商務湖景單間大床1.8米商務湖景標間雙床1.2米荊門金王子大酒店豪華單人間（無早）大床1.8米豪華標準間（無早）雙床1.2米豪華單人間大床1.8米豪華標準間雙床1.2米商務套房大床2.0米荊門財富酒店普通標間雙床1.2米普通單間大床1.5米商務大床房大床1.5米休閑房大床1.5米休閑房小套大床1.8米休閑房套大床1.8米小豪套大床1.8米大豪套大床1.8米荊門碧桂園鳳凰酒店高級大床房大床1.5米高級雙床房雙床1.2米豪華大床房大床1.8米豪華雙床房雙床1.2米豪華套房大床1.8米商務套房大床1.8米兩房別墅雙床1.8米四房別墅四張大床1.8米八房別墅八張大床1.8米荊門國際大酒店普通標準間雙床1.2米普通單人間大床1.8米豪華標準間雙床1.2米豪華單人間大床1.8米標間雙人房小床1.2米，單人房大床1.5米，套房大床1.8米，豪華套房大床2.0米，圓床2.1米，以標間小床和單人房大床為主流。荊門市酒店市場研究——房價研究普通間170—200元，大床房/休閑房/套房250—300元，豪華房一般在400元以上，大多可加床，加床價格80—100元酒店房型價格武漢格林豪泰酒店大床房A169大床房B188標準間207套房283豪華套房587鐘祥東方國際大酒店標準間168標準間（帶電腦）188豪華單間238豪華單間（帶電腦）258行政套房318商務套房458總統(tǒng)套房3500荊門華僑賓館行政雙人房198行政單人房198豪華雙人房228行政套人房318荊門避暑山莊國賓酒店田園標間358田園單間358湖景標間398湖景單間398情侶房458田園套房598海逸城市酒店普通標準間140鐘祥莫愁湖國際大酒店豪華山景標間258豪華湖景標間258商務山景標間378商務湖景單間393商務湖景標間418荊門金王子大酒店豪華單人間（無早）188豪華標準間（無早）208豪華單人間248豪華標準間268商務套房428荊門財富酒店普通標間200普通單間200商務大床房232休閑房232休閑房小套260休閑房套280小豪套1160大豪套1520荊門碧桂園鳳凰酒店高級大床房288高級雙床房338豪華大床房388豪華雙床房388豪華套房1060商務套房1680兩房別墅2380四房別墅3380八房別墅4880荊門國際大酒店普通標準間228普通單人間228豪華標準間268豪華單人間268荊門市酒店市場研究——附加選擇研究自助早餐大多酒店均有自助早餐服務，住客可自住選擇消費，大多租房時附加在房費中，大多自助早餐價格在20元以下，部分高檔星級酒店自助早餐價格在25元以上。酒店服務項目武漢格林豪泰酒店商務中心服務/大堂免費報紙/會議廳/公共音響系統(tǒng)/接機服務/免費停車場/前臺保險柜/行李存放服務/叫醒服務鐘祥東方國際大酒店大堂吧/禮賓服務/樓層管家服務/大堂免費報紙/會議廳/旅游票務服務/免費停車場/出租車/行李存放服務/叫醒服務荊門華僑賓館商務中心服務/會議廳/旅游票務服務/免費停車場/前臺保險柜/專職行李員/洗衣服務/行李存放服務/叫醒服務/免費旅游交通圖荊門避暑山莊國賓酒店大堂免費報紙/多功能廳/會議廳/公共音響系統(tǒng)/多媒體演示系統(tǒng)/接機服務/免費停車場/郵政服務/商場/理發(fā)美容室/前臺保險柜/專職行李員/洗衣服務/一次性帳單結帳/行李存放服務/叫醒服務/無線上網公共/免費旅游交通圖荊門海逸城市酒店會議廳/旅游票務服務/免費停車場/前臺保險柜/洗衣服務/一次性帳單結帳/行李存放服務/叫醒服務/自動取款機鐘祥莫愁湖國際大酒店商務中心服務/會議廳/外幣兌換/旅游票務服務/免費停車場/商場/理發(fā)美容室/前臺保險柜/專職行李員/洗衣服務/行李存放服務/叫醒服務/無線上網公共區(qū)荊門金王子大酒店商務中心服務/免費停車場/前臺保險柜/叫醒服務荊門財富酒店商務中心服務/大堂吧/禮賓服務/大堂免費報紙/多功能/會議廳/公共音響系統(tǒng)/多媒體演示系統(tǒng)/旅游票務服務/免費停車場/前臺保險柜/專職行李員/洗衣服務/行李存放服務/叫醒服務/免費旅游交通圖荊門碧桂園鳳凰酒店商務中心服務/大堂吧/大堂免費報紙/多功能廳/會議廳/公共音響系統(tǒng)/多媒體演示系統(tǒng)/接機服務/旅游票務服務/免費停車場/郵政服務/汽車租賃服務/專職行李員/洗衣服務/行李存放服務/叫醒服務/無線上網公共區(qū)/免費旅游交通圖荊門國際大酒店商務中心服務/會議廳/外幣兌換/旅游票務服務/免費停車場/郵政服務/商場/出租車/洗衣服務荊門市酒店市場研究——服務項目研究大多酒店均具有基本的商務中心、叫醒服務、免費停車、票務等基本服務功能，服務水準已達到相當高度。荊門市酒店市場研究——房間設施研究酒店房間設施武漢格林豪泰酒店國內長途電話/拖鞋/雨傘/24小時熱水/電熱水壺/免費瓶裝水/中央空調/針線包/有線/衛(wèi)星電視/中央空調/全部房間吹風機/液晶電視機/房間內圈椅/手動窗簾/床具：毛毯或被子鐘祥東方國際大酒店拖鞋/雨傘/110V電壓插/浴室化妝放大鏡/4小時熱水/免費瓶裝水/中央空調/獨立寫字臺/針線包/有線/衛(wèi)星電視/部分房間小冰箱/單一規(guī)格電源插座/淋浴或者盆浴加淋浴噴頭/中央空調/全部房間吹風機/部分房間保險箱/電視機/房間內圈椅/手動窗簾/床具/毛毯或被子/免費報紙/免費洗漱用品(6樣以上)荊門華僑賓館國內長途電話/國際長途電話浴室化妝放大鏡/24小時熱水/電熱水壺/咖啡壺/茶壺/獨立寫字臺/分體空調/吹風機（隨叫隨到）荊門避暑山莊國賓酒店大堂免費報紙/多功能廳/會議廳/公共音響系統(tǒng)/多媒體演示系統(tǒng)/接機服務/免費停車場/郵政服務/商場/理發(fā)美容室/前臺保險柜/專職行李員/洗衣服務/一次性帳單結帳/行李存放服務/叫醒服務/無線上網公共區(qū)/免費旅游交通圖荊門海逸城市酒店國內長途電話/拖鞋/雨傘/24小時熱水/電熱水壺/咖啡壺/茶壺/獨立寫字臺/針線包/收費電影/有線/衛(wèi)星電視/房間迷你酒吧/全部房間迷你酒吧/單一規(guī)格電源插座/獨立的浴缸和淋浴/分體空調/吹風機（隨叫隨到）/電視機/房間內沙發(fā)椅/手動窗簾/床具：毛毯或被子/免費報紙（隨叫隨到）/免費洗漱用品（6樣以下）鐘祥莫愁湖國際大酒店國內長途電話/拖鞋/雨傘/110V電壓插/浴室化妝放大鏡/24小時熱水/電熱水壺/咖啡壺/茶壺/免費瓶裝水/中央空調/獨立寫字臺/全部房間迷你酒吧荊門金王子大酒店國內長途電話/拖鞋/110V電壓插/浴室化妝放大鏡/24小時熱水/電熱水壺/獨立寫字臺/全部房間浴衣/全部房間吹風機/免費洗漱用品(6樣以上)荊門財富酒店國內長途電話/國際長途電話/拖鞋/110V電壓插/浴室化妝放大鏡/24小時熱水/電熱水壺/咖啡壺/茶壺/中央空調/獨立寫字臺/遮光窗簾/針線包/有線/衛(wèi)星電視/全部房間迷你酒吧/多種規(guī)格電源插座/中央空調/全部房間吹風機/全部房間保險箱/液晶電視機/房間內沙發(fā)椅/床具：鴨絨被荊門碧桂園鳳凰酒店國內長途電話/國際長途電話/拖鞋/110V電壓插/浴室化妝放大鏡/24小時熱水/電熱水壺/咖啡壺/茶壺/中央空調/獨立寫字臺/遮光窗簾/有線/衛(wèi)星電視/全部房間迷你酒吧/全部房間小冰箱/全部房間浴衣荊門國際大酒店國內長途電話/國際長途電話/拖鞋/浴室化妝放大鏡/24小時熱水/電熱水壺/免費瓶裝水/中央空調/全部房間浴衣/多種規(guī)格電源插座/淋浴或者盆浴加淋浴噴頭房間設施完善度較高荊門市酒店市場研究——餐飲及休閑娛樂設施研究酒店餐飲設施休閑娛樂武漢格林豪泰酒店中餐廳/茶室棋牌室鐘祥東方國際大酒店中餐廳/西餐廳/咖啡廳/大堂吧/茶室/限時送餐服務卡拉OK廳/棋牌室/按摩室荊門華僑賓館中餐廳/西餐廳/酒吧/茶室交誼舞廳/卡拉OK廳/棋牌室/按摩室/桑拿浴室/夜總會荊門避暑山莊國賓酒店西餐廳/咖啡廳/大堂吧/茶室/燒烤/限時送餐服務棋牌室/桌球室/乒乓球室/日光浴場/網球場/健身室/桑拿浴室/沙灘排球/室內游泳池/足浴/籃球荊門海逸城市酒店中餐廳——鐘祥莫愁湖國際大酒店中餐廳/西餐廳/咖啡廳/大堂吧/酒吧/限時送餐服務卡拉OK廳/棋牌室/桌球室/乒乓球室/網球場/水上運動/健身室/按摩室/桑拿浴室/足浴/SPA荊門金王子大酒店中餐廳棋牌室/健身室荊門財富酒店中餐廳/咖啡廳/大堂吧——荊門碧桂園鳳凰酒店中餐廳/西餐廳/咖啡廳/大堂吧/酒吧/限時送餐服務卡拉OK廳/棋牌室/桌球室/乒乓球室/網球場/室外游泳池荊門國際大酒店中餐廳/西餐廳/酒吧/限時送餐服務交誼舞廳/迪斯科舞廳/卡拉OK廳/按摩室/桑拿浴室/夜總會/足球酒店一般采取餐飲+住宿+休閑娛樂的經營模式，餐飲、休閑娛樂越來越成為酒店附加價值的重要來源從酒店特征研究中挖掘項目開發(fā)的機會機會點1：荊門酒店，多如繁星；機會點2：高低搭配，市場飽和；機會點3：理念同步，功能完善；機會點4：布點隨市，新城待發(fā)；未來5年——規(guī)律化發(fā)展，外部擴張和內部補缺未來10年——外圍組團日漸成熟，城市中心再造

——中天街、新區(qū)政府附近將成為荊門兩大城市中心外擴區(qū)域市場城市——隨著城市發(fā)展需要，外擴市場項目和區(qū)域的配合度提升，項目自身和生活配套環(huán)境不斷改善，其將逐漸成為市場的主角；城市中心再造，價值抬頭——城市中心一般是跟著政府走，政府遷移將帶動周邊市政配套完善、形成政治、經濟、文化、商務的中心，擁有最強最廣泛吸引力的城市價值將在有開發(fā)基礎的項目上再次彰顯，其市場頂端效應再次放大。針對本項目，單依靠新城價值并不夠，需要從更高的角度，更廣泛的思維，更多元素，更新理念——區(qū)域運營！案例研究與借鑒5新城模式城市綜合體模式新城整體規(guī)劃本項目的建設行政中心新城副中心新城武漢東湖國際上海新天地深圳華僑城掇刀區(qū)市級行政新城規(guī)劃下的項目開發(fā)背景項目打造背景以保險金融為龍頭、以客運/物流為主導的產業(yè)聚集區(qū)；新城行政辦公區(qū)域的核心地標；由金融菁英拉動的，與新城行政辦公中心呼應的城市綜合體；為金融精英、行政權貴及社會上層人士專屬打造的高品質生活小區(qū)新城概念一種城市規(guī)劃的形式,目的在于通過大城市以外重新安置人口,設置住宅,醫(yī)院和產業(yè),設置文化,休憩和商業(yè)中心，形成新的,相對獨立的社區(qū)。

——不列顛百科全書新城概念新城類型產業(yè)新城工業(yè)園或產業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)(英國利物浦PortSunlight,日本筑波的筑波科學城)副中心新城分擔核心區(qū)部分城市功能來實現(xiàn)城市多中心結構的目標行政中心新城一國首都以及相關政府機關的遷移建立起來的,作為國家新政治中心的城市(巴西首都巴伐利亞，澳大利亞首都堪培拉)田園新城政府主導下的由新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設的新城(英國倫敦MiltonKeynes)邊緣新城大都市郊區(qū)化發(fā)展的必然結果(美國馬里蘭州Columbia)TOD新城TOD新城——以捷運系統(tǒng)導向發(fā)展理念為指導的新城建設(日本大阪的千里新城,中國香港的沙田新市鎮(zhèn))1913年開始興建1927年正式遷都“天然美都”之美譽面積約為2330平方公里人口約31萬(2000年6月)離悉尼328公里離墨爾本690公里行政中心新城——澳大利亞堪培拉1913年3月12日拉開建設序幕1913~1956年”緩慢”建設期城市建設緩慢少量工程完工1957~1975年“飛奔”建設期建成許多主要工程建立4個衛(wèi)星城市1957年,全國資本發(fā)展委員會的成立1962年,第一個新鎮(zhèn)Woden開建健全的城市功能是經濟發(fā)展的前提和基礎政府成為堪培拉經濟發(fā)展的支柱跟隨政府的服務業(yè),日益發(fā)達專業(yè)人士是推動經濟發(fā)展的動力淵源成功因素行政中心新城——澳大利亞堪培拉為經濟發(fā)展創(chuàng)造良好的社會環(huán)境政府角色大力支持私有企業(yè)的發(fā)展打造產業(yè)鏈,培育產業(yè)集群順應并推動社會結構的轉變推進教育和培訓計劃,提供后備軍行政中心新城——澳大利亞堪培拉副中心新城——杭州錢江新城位于杭州市老城區(qū)的東南部規(guī)劃面積15.8平方公里核心區(qū)塊4.02平方公里距離西湖風景區(qū)4.5公里距蕭山國際機場18公里2000年啟動錢江新城的開發(fā)建設規(guī)劃定位核心區(qū)占地面積4平方公里可建建筑面積650萬平方米八個功能區(qū)核心區(qū)商務發(fā)展軸即平行于錢塘江的富春江路，發(fā)展成為新城最長最繁華的景觀道路以市民中心為核心向江形成中軸線兩側建設杭州大劇院等標志性建筑具有低密度、高容積率、高綠化率的特點副中心新城——杭州錢江新城規(guī)劃建設特點區(qū)域位置優(yōu)越，地標特色明顯重點工程先行，分步推進實施辦事不出城，實行封閉式開發(fā)建設管理體制自求平衡資金，籌資機制多樣政策支持到位，發(fā)展理念超前功能定位：杭州CBD，天堂新地標，服務業(yè)主平臺副中心新城——杭州錢江新城至06.3出90公頃,20%政府項目，15%住宅用地，65%核心功能用地目前困難和壓力:將新城建成得到社會各界認同、肯定的CBD02.7新城動工,70余個重點項目總投資1700億,其中軌道交通達140億04.6新城整體方案出臺,定位為浙商總部及杭州行政金融保險中心07核心區(qū)域中國際會議中心等初具雛形,杭州大劇院和棋院已對外開放副中心新城——杭州錢江新城目的規(guī)劃定位發(fā)展城市空間拓展管理機制創(chuàng)新產業(yè)重構與中心城區(qū)應保持便捷的交通聯(lián)系注重城市設計和景觀環(huán)境設計應有特色產業(yè)的支撐注重現(xiàn)狀和背景的分析按照規(guī)劃，做總體定位根據(jù)時間節(jié)點做各時期的定位建設規(guī)劃產業(yè)導入人口導入新城模式交通人口產業(yè)方便快捷的交通干線是新城發(fā)展的前提條件適度的人口規(guī)模為新城的發(fā)展帶來巨大的動力特色的產業(yè)支撐成為新城發(fā)展的強有力支柱新城模式選擇標準住宅為主定位城市中的經濟地理位置相似（城市中心區(qū)域）借鑒成功因素功能定位與項目發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域運營操作手法住宅與商業(yè)形態(tài)武漢武昌中北路武重項目——東湖國際東西向三大干道：

徐東大街

洪山路+東湖南路珞獅路南北向兩大干道中北路+中南路東湖路中北路與中南路聯(lián)通武昌兩大商業(yè)區(qū)，東湖路為景區(qū)迎賓大道地塊以北三號門將修建一條新的市政規(guī)劃路地塊以南武重倉庫緊鄰東湖路東西向延伸段項目所處于武漢三鎮(zhèn)的武昌區(qū)，政務與文教結合的城市核心區(qū)域總用地面積：527934㎡凈用地面積：465321㎡用地性質：居住用地用地位置：武昌區(qū)中北路147號建筑面積：約1060000㎡容積率：2.29以內建筑密度：不大于20％建筑高度：由中北路向東湖方向依次遞減綠化率：按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行特殊要求：用地內控制的中小學規(guī)模應符合控制要求，位置可結合規(guī)劃方案進行適當調整；武重大門按現(xiàn)狀進行保留；地塊內植被盡量保留或移栽，外部綠化帶保留套型建筑面積90㎡以下的住房建設面積不低于住宅總建筑量的60％；建面100余萬㎡的規(guī)則地塊，原為武重機床廠，處于區(qū)域舊改區(qū)域中心從城市功能看，政務區(qū)、文教區(qū)和東湖風景區(qū)是最突出的區(qū)域價值定位初始，秉承自身區(qū)域優(yōu)勢，結合對比區(qū)域的特點，打造區(qū)域的新峰東湖、武昌武漢、漢口內斂歷史人文景觀張揚繁華時尚標簽時尚、標簽、繁華的東湖讓本區(qū)域成為“整個東湖最華麗的一英里”地塊與外界的關系對價值及布局造成的影響地塊北面是與城市價值聯(lián)系最緊密的區(qū)域地塊南面是最主要的景觀面，對建筑高度需要有一定的限制根據(jù)地塊分析的結果，根據(jù)價值布置合理的物業(yè)形態(tài)本項目將通過建立區(qū)域DIS系統(tǒng)的方式將整合區(qū)域價值的貢獻顯性化整體發(fā)展戰(zhàn)略思路最終成果——08年開盤創(chuàng)造武昌核心區(qū)樓盤價格新高，已成為整個武漢明星項目之一時間11月22日開盤12月報8日加推產品多層多層、高層面積130-200多層130-200；高層層150-160元/成交均價8400元多層層1-1.3萬元/高層6500元/銷售情況開盤日推出120套，開盤周累計銷售達85%加推30套多層和85套高曾，多層已售謦，高層銷售52%上海新天地城市核心區(qū)商業(yè)更新選擇標準商業(yè)區(qū)定位城市中的經濟地理位置相似（城市中心區(qū)域）借鑒成功因素功能定位與項目發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)態(tài)比例與商業(yè)形態(tài)改造模式與改造順序城市核心區(qū)更新的經典：上海新天地舊改啟動項目新天地為上海太平橋改造的啟動項目城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬㎡太平橋改造的范圍緊鄰淮海中路商務圈－－北至太倉路－－西至馬當路－－南至自忠路－－東至西藏南路原自然街坊23個原居住人口7萬人新天地改造歷程改造前的上海新天地破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。富有特色的石門建筑元素，體現(xiàn)上海20年代建筑特色，是建筑修繕的基礎上海新天地項目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能構成客戶定位具有shoppingmall功能功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海