“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)”項目定位策劃報告

“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞工程定位籌劃報告“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞工程定位籌劃報告PAGEPAGE8“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞工程定位籌劃報告第一章、“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞工程概況及建設意義一、橫溪鎮(zhèn)旅游度假地產(chǎn)的開展背景橫溪鎮(zhèn)歷史悠久，人文薈萃，靈山秀水美不勝收。以鎮(zhèn)域內(nèi)的山水文化和村落文化為依托，傾力打造“鄞南福地，東南佛苑〞鄉(xiāng)村休閑旅游區(qū)，是鎮(zhèn)政府的一個戰(zhàn)略規(guī)劃。因此，如何利用橫溪的山水優(yōu)勢，使得橫溪的自然資源轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟開展的動力，就成為橫溪鎮(zhèn)領導層思考的問題，也是招商引資的一個課題。今年上半年，按照鎮(zhèn)旅游開展總體規(guī)劃，在鎮(zhèn)領導的關心與支持下，旅游招商工作順利推進：五都頭休閑會所，即將開工；金峨溪生態(tài)景觀大道建設工程已完成招標；竹馬嶺漂流工程已通過開業(yè)前檢查；國際夏令營基地即將開業(yè)，招商工作成果喜人。二、“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞的工程概況“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞作為橫溪鎮(zhèn)最靠近東錢湖區(qū)域招商引資工程，擁有得天獨厚的地理優(yōu)勢與山水優(yōu)勢，非常適合開展旅游度假地產(chǎn)——事實上，這也是橫溪鎮(zhèn)政府的戰(zhàn)略開展定位，而且明確列在?橫溪鎮(zhèn)招商規(guī)劃?之中。

一〕、工程背景

櫟斜湖位于橫溪鎮(zhèn)東北側(cè)的櫟斜村，東鄰東錢湖風景旅游區(qū)，奉郭線穿村而過，交通十分便利。櫟斜湖周邊風景秀麗，四面青山環(huán)繞，湖面碧水蕩漾。此區(qū)域的負氧離子含量高，對人的身體非常有益，是休閑度假的佳地。

二〕、建設規(guī)劃

櫟斜湖休閑度假區(qū)分為濱水度假區(qū)、湖濱休閑區(qū)、瀑布觀光區(qū)三個功能區(qū)塊。以湖光山色、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和景點為依托，整合周邊的自然和人文資源，打造寧波南部以市民休閑、自駕旅游、山地養(yǎng)生為主要功能的度假區(qū)。

三〕、投資及合作方式

本工程總投資3000萬元，現(xiàn)匯投入，合作或獨資。預計投資回收期為8年。四〕、可單獨招商引資子工程之度假別墅區(qū)——蘭汀醉楓

林溪精舍該工程是本區(qū)域重點建設工程，位于櫟斜湖東岸濱水高地緩坡處。所在的櫟斜湖周邊風景秀麗，四面青山環(huán)繞，湖面碧水蕩漾，此處優(yōu)越的自然環(huán)境為開展休閑度假提供了有力條件。建議以小型分體式小木屋形式建設景觀別墅群。以櫟斜湖優(yōu)美的山水環(huán)境為依托，運用現(xiàn)代園林建筑手法，為游客打造舒適、愜意、富有詩意的休閑環(huán)境。

三、我們對“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞的工程的設想我們方案將該工程開發(fā)建設成寧波頂級私人會所式別墅區(qū)，為寧波身價億萬的頂級階層提供隱匿于絕版湖山之中的私人官邸。工程取名為“百億山莊〞，就是為100位寧波的頂級富豪量身定做100套私家別墅，每一套別墅擁有獨特的景觀，由一個設計師專門設計，每一幢別墅都是獨一無二的建筑精品，與無可復制的典藏品。這種別墅，既是溫馨奢華、獨一無二的典藏私人豪宅，也是舒適、隱秘的交際場所。能夠?qū)⑸?、交際、商務、運動、休閑、教育等諸多元素融合在一起的，為頂級人士提供全方位效勞的一流社區(qū)。這個定位，是經(jīng)過對工程的詳細考察，查閱相關政府文件，在努力學習、領悟橫溪鎮(zhèn)的開展規(guī)劃思想的情況下，經(jīng)過數(shù)次論證做出的，主要是基于三點：一是，基于促進鎮(zhèn)域經(jīng)濟開展的需要，將沉淀的自然資源轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟資源，引進高端工程，打造高端人才居住基地，不但創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益，擴大了橫溪鎮(zhèn)的影響，是雙贏的格局。二是，基于科學開展觀的引導，建設以度假為主的低密度住宅，不僅可以使得自然的山水更加適合人的居住，而且可以最大限度的保存原有的自然生態(tài)，減少對環(huán)境的破壞，實現(xiàn)可持續(xù)開展。三是，基于該地塊“群山繞一湖〞的優(yōu)勢，具備成為頂級別墅的天然特質(zhì)，而頂級別墅是寧波目前最稀缺的產(chǎn)品。四、“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞的工程的意義將“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞工程打造成寧波頂級的別墅度假區(qū)，對擴大橫溪鎮(zhèn)的影響，促進經(jīng)濟的開展具有重要的意義，同時對櫟斜村的開展起著極為關鍵的作用。第一，“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞工程建成后，將成為橫溪的一張光榮奪目的名片，將橫溪優(yōu)美的風景與生態(tài)居住的優(yōu)勢免費地宣傳到了整個寧波。橫溪是一個擁有豐富的歷史文化及景觀資源的城鎮(zhèn)，打造“千年古鎮(zhèn)，生態(tài)橫溪〞也是橫溪人的一貫追求，但是由于距離寧波較遠，很多寶藏還沒有得到充分的開發(fā)?！鞍賰|山莊〞是一個頂級別墅工程，在寧波的影響力尤其是高端階層的影響力是巨大的，所受到的關注必然得到提升。東錢湖旅游度假區(qū)的旅游地產(chǎn)以及別墅區(qū)的建設，就極大的改善了東錢湖鎮(zhèn)的經(jīng)濟面貌，促進了經(jīng)濟的快速開展。第二，“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞工程，將極大的拓展橫溪在寧波房地產(chǎn)市場的地位，分享旅游的開展以及房地產(chǎn)開發(fā)的巨大市場空間。在房地產(chǎn)開發(fā)的大潮中，橫溪根本上是置身度外的，其中巨大的經(jīng)濟成果難以分享。臨近的姜山、東錢湖等鎮(zhèn)，憑借房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮迅速改善了城鎮(zhèn)的面貌。橫溪具有優(yōu)良的自然資源，而且隨著交通的改善，與市區(qū)的融合十分迅速。開展旅游地產(chǎn)，具有得天獨厚的優(yōu)勢。譬如“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞工程，如果開展以茶園為主的農(nóng)業(yè)，優(yōu)勢難以表達；開展一般的旅游度假工程，競爭十分劇烈，行業(yè)利潤有限；如果開展房地產(chǎn)，投資就是上億級別的工程，經(jīng)濟效益就會實現(xiàn)攀升。而且，這個工程的運作模式一旦成功，對橫溪以后的開展具有很好的借鑒意義與示范意義，或許可以探索出一條適合橫溪旅游地產(chǎn)開展的道路。第三，“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞工程，將樹立“生態(tài)橫溪〞的一個典范。旅游地產(chǎn)與工業(yè)開展相比，更加符合時代的潮流，也符合“生態(tài)橫溪〞的開展定位?！皺敌焙鷳B(tài)休閑區(qū)〞工程將嚴格按照相關標準，注重對生態(tài)的保護，在保護青山綠水的前提下，完成第一產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)經(jīng)濟利益與生態(tài)效益的雙豐收。第四，“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞工程，將樹立橫溪招商引資的一個典范。加快經(jīng)濟建設和改善民生，是每一屆鎮(zhèn)領導集體的目標，招商引資的工作作為開展地方經(jīng)濟的一個有力手段，一直是鎮(zhèn)政府工作的重點之一?！皺敌焙鷳B(tài)休閑區(qū)〞工程是一個優(yōu)質(zhì)的投資工程，投資額大，操作難度高，影響廣泛，更重要的是面對的是整個寧波區(qū)域的頂級富豪，這些都是橫溪鎮(zhèn)各種招商工程的潛在投資者。因此，這個工程一旦運作成功，將樹立橫溪招商引資的一個典范，也將搭建橫溪鎮(zhèn)政府與投資者的一個溝通平臺。第五，“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞工程，將極大的促進櫟斜村的開展。櫟斜村主要以工業(yè)為支柱，以集體磚瓦廠、特色農(nóng)業(yè)、屋租賃為集體經(jīng)濟收入主要來源?！皺敌焙鷳B(tài)休閑區(qū)〞工程的引進，對促進櫟斜村的開展是一大利好。通過對沉睡山間的寶藏的開發(fā)，將自然資源轉(zhuǎn)變?yōu)閷崒嵲谠诘慕?jīng)濟利益，不僅可以促進經(jīng)濟的開展，也可以促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改善，將村域經(jīng)濟融合到寧波大市開展的進程中去。同時，隨著高端階層的入住，帶來的消費的增長與觀念的提升，對櫟斜的未來開展具有良好的促進作用。第二章、“櫟斜湖生態(tài)休閑區(qū)〞地塊籌劃的背景及任務別墅尤其是山水別墅，代表了居住的“最高境界〞，古今中外，概莫能外?，F(xiàn)在，寧波的國民收入已到達中等興旺國家水平，改革開放以來崛起的富裕階層財富實力雄厚，尤其是其中的高端階層對別墅的需求到達了一個頂峰，對別墅的品質(zhì)要求也到達了一個較高的境界，但是國家政策對別墅用地的禁令，無疑大大制約了寧波別墅市場的開展以及品質(zhì)的提升，同時也使得別墅市場處于供不應求的局面，在這種情況下，誰能夠拿下?lián)碛薪^版自然資源的別墅地塊，開發(fā)出適應市場需求的產(chǎn)品，誰就能成為寧波別墅市場的王者。櫟斜地塊毗鄰東錢湖度假區(qū)，群山抱湖，風景優(yōu)美，儼然世外桃源，是高端別墅工程的絕佳地塊。然而，做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場上才會受歡送？工程應該怎么規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？這些都是本籌劃案所主要闡述的。第三章、寧波別墅市場分析一、寧波別墅市場概述寧波最早的別墅區(qū)是江北的繁景花園與萊茵堡，而后寧波的別墅市場尤其是純別墅出現(xiàn)了一個較長的冰封期，其間根本上出現(xiàn)的都目前，寧波別墅市場推案量較大，同質(zhì)化較重，競爭劇烈。受土地市場的限制，在茶亭地塊流拍后，已經(jīng)根本沒有后續(xù)的山水別墅地塊，這對櫟斜工程是一個時機。寧波的別墅普遍缺乏個性，缺乏真正的頂級高尚別墅，所以未來別墅的開展，山水化，郊區(qū)化，高端化是一個必然的趨勢，而寧波真正意義上的別墅競爭的烽火將東錢湖燃起。如何從這些工程中脫穎而出，樹立自己獨特的風格是本籌劃案的重點，要通過對工程主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，在對市場精準分析的根底上，讓本工程在寧波別墅物業(yè)中獨樹一幟。二、競爭對手的分析與借鑒1〕城市別墅類：根本不構(gòu)成競爭江南一品：北靠江南路、南臨新暉路、西依楊木碶路，占地面積332畝，總建筑面積38萬多平方米，是目前寧波唯一的“城市純別墅群〞工程，由寧波興普房產(chǎn)開發(fā)。一期387套別墅，開盤價格在8500/平米，目前已經(jīng)交付。合生國際城：位于寧波鎮(zhèn)海莊市街道，鎮(zhèn)海新城南區(qū)高教園區(qū)核心區(qū)。占地面積約450畝，總建筑面積約55萬平米，其中前4期為別墅，一期聯(lián)排價格1.2萬/平米，屬于城市經(jīng)濟型別墅。2〕類山水別墅類：有限競爭對手東湖觀?。何挥谠荞R場地塊，土地面積500多畝，可開發(fā)住宅面積33萬平方米，預計總投資人民幣18億元。工程以聯(lián)排及雙拼物業(yè)為主，工程共分7期開發(fā)，前期以聯(lián)排為主。目前推出的是五期凱旋宮。英倫水岸：位于東湖觀邸東側(cè)，三面環(huán)水。總用地面積91514平方米。產(chǎn)品是以雙拼為主的純英倫風格別墅，容積率為0.65，戶型235-335平米之間不等，218席。一期16000元，二期未開。香頌灣：位于最具特色的景觀大道東錢湖大道旁，東湖觀邸南側(cè)，是由206戶西班牙風情別墅組成的純聯(lián)排別墅工程。600—700萬元每套，根本售罄。3〕山水別墅類：直接競爭對手卡納湖谷：位于東錢湖旅游度假區(qū)內(nèi)，近鄰環(huán)湖路，與效實中學東錢湖校區(qū)僅一路之隔。地塊三面環(huán)山，一面臨湖，總占地475.4畝，另有一約92畝的內(nèi)湖湖面，和一個73畝的小山，為東錢湖區(qū)域景觀資源最好的地塊。工程共400余套聯(lián)排別墅，分三期開發(fā)，目前一期去化50％以上，價格在2.5萬/平米。錢湖比華利：位于東錢湖北邊,雅戈爾動物園東側(cè),鄞州大道南邊.一期別墅區(qū)占地約330畝,建有純獨立的別墅148套,平均每幢占用土地資源2畝以上,依照資源特征分布,依山、臨水、花園三種別墅產(chǎn)品。2024年6月二期正式出售，價格在1.7萬/平米，目前根本去化完畢。九龍湖畔：位于鎮(zhèn)海九龍湖景區(qū)，距寧波市中心僅約18公里。工程總投資近30億，總占地3000余畝，總建筑面積50余萬方，工程由200余棟山水別墅、五星級度假酒店、山間私人會所、2000畝天然山林休閑公園等頂級物業(yè)及配套設施組成。工程一期共有66套別墅，預計08年底正式推出，面積在500-1300余平米之間，預計單套價格在700-1400萬元。4〕待開發(fā)地塊：潛在競爭對手茶亭地塊：位于東錢湖茶亭村,東北緊臨環(huán)湖南路,西南緊靠山麓。地塊329088平方米,容積率1.0，建筑限高9.0米，是一塊難得的豪宅地塊，5月拍賣因樓面價3940元/平方米低于底價，掛牌不成交。第四章、櫟斜湖地塊SWOT分析一、地塊現(xiàn)狀分析本工程位于寧波市鄞州區(qū)橫溪鎮(zhèn)櫟斜村，緊鄰東錢湖旅游度假區(qū)。規(guī)劃用地為一個獨立的山岙，分為兩個谷地，總面積約100公頃。櫟斜水庫約8公頃，水庫周邊(主要是南側(cè)平緩坡地)為可用建設用地，面積約25—30公頃，其余為山地。地塊尚未平整。二、地塊SWOT分析優(yōu)勢：1〕地理優(yōu)勢明顯，工程錢湖旅游度假區(qū)，是寧波近郊別墅聚集區(qū)，該工程為獨立山谷，私密性強，為高端別墅的上佳之選。2〕文化傳統(tǒng)深厚，櫟斜人文薈萃，有很多傳說，是歷史上巨富安家之地。3〕交通優(yōu)勢明顯，距離寧波12公里，只有半小時車程，環(huán)湖公路須臾即到；未來象山港大橋連接線櫟斜出口可以直上外環(huán)高速，交通便捷4〕擁有上佳的山水資源，青山環(huán)繞，而且有櫟斜水庫的百畝湖面。此外，山頂可觀錢湖勝景。5〕擁有絕佳的自然原生態(tài)，該地塊植被茂盛，唯一被開發(fā)的是水庫與茶園，所以這里是白鷺來翔，蝴蝶翩翩的世外桃源。6〕該地塊有天然的攀巖場地，登山路線，符合運動休閑的生活理念，是民間驢友的野營基地。7〕該地塊錯落有致，景觀層次感好。劣勢：1〕地塊較為封閉，局部交通不便，出入路線皆經(jīng)過普通村民居住區(qū)，與高端別墅區(qū)有沖突。2〕地塊處于原生態(tài)，開發(fā)技術難度較大，而且涉及生態(tài)保護，引用水源保護的問題。3〕本地塊還比較生疏，客戶要認識其價值，還需要較長時間的導入。時機：1〕頂級別墅尚處于市場空缺，前景看好。2〕東錢湖區(qū)域的開展迅速，別墅市場被寧波高端人士看好。3〕象山港大橋及連接線建成，將極大的改善工程交通，并擴大客戶的分部區(qū)域。威脅：1〕寧波剛剛經(jīng)過一輪別墅的爆發(fā)式增長，別墅市場競爭劇烈，風險加大。2〕該工程土地尚未推出，時間進度會比較長。第五章、櫟斜湖地塊別墅產(chǎn)品定位策略一、產(chǎn)品定位的設想本工程將開發(fā)建設成寧波頂級私人會所式別墅區(qū)，為寧波身價億萬的頂級階層提供隱匿于絕版湖山之中的私人官邸，既是溫馨奢華、獨一無二的典藏私人豪宅，也是舒適、隱秘的交際場所。能夠?qū)⑸?、交際、商務、運動、休閑、教育等諸多元素融合在一起的，為頂級人士提供全方位效勞的一流社區(qū)。這個社區(qū)，將配備酒店、會所、水上樂園、健身運動場所等設施，對住戶采取會員制，在保證私密性的同時，使得整個社區(qū)充滿生機與活力，防止了普通山水社區(qū)功能缺乏導致的風景絕佳卻冷冷清清難以久居的缺點，使得社區(qū)與建筑生活起來，運動起來。二、定位的背景寧波是一個民間資本極為雄厚的城市，但是別墅的開展卻明顯滯后于同級城市，身價億萬的龐大群體對高端別墅的需求無法獲得有效的滿足。對于北京上海杭州這樣級別的城市來說，高端別墅市場已經(jīng)非常成熟，北京的中央別墅區(qū)，上海的佘山別墅區(qū)，杭州的西溪別墅區(qū)已經(jīng)成型，出現(xiàn)了像世茂佘山莊園，北京東山墅等的千萬級以至億萬級的高端別墅工程，而寧波的東錢湖顯然還不夠成熟，也缺乏一個頂級的別墅工程。這個工程，可以有處于一個城市的高端別墅區(qū)，擁有無可比較的自然資源優(yōu)勢，而且是專為頂級階層準備的，設施，配套和效勞都是一流的。對于客戶來說，別墅不僅僅是一個居所和身份的象征，而且要像西方上流社會那樣可以辦舞會，開PARTY,可以有社交場所，有運動場地，最好是高爾夫。寧波目前缺少這樣一個工程，以后出現(xiàn)這樣的工程只能在東錢湖，而我們的工程無疑是優(yōu)勢最為明顯的地塊，這就是我們對工程進行定位的背景。三、定位的原那么從市場出發(fā),以根本市場盈利為最根本的經(jīng)營目的；從消費者的心理謀求定位，創(chuàng)造適度超前的合理的產(chǎn)品，而不是以生產(chǎn)或銷售者的立場來確定；針對特定目標市場，而非整個市場；充分考慮細分市場的容量以及市場進入風險；結(jié)合工程區(qū)位特點，充分發(fā)揮工程獨一無二的專屬優(yōu)勢。四、產(chǎn)品檔次定位規(guī)劃設計、環(huán)境配套、物業(yè)管理等綜合素質(zhì)一流的高品質(zhì)、高品味的低密度的頂級別墅區(qū)。五、產(chǎn)品形態(tài)定位：全部為獨幢別墅，數(shù)量方案為100套，面積在600㎡～1500㎡之間。仿造長城腳下的公社，一幢別墅由一個設計師精心打造，適應不同的地形與客戶的要求，突出每一套獨一無二的個性，與量身定做的專屬性。從地理位置的分布上，可以將別墅劃分為湖濱別墅，半山別墅與山頂別墅。但是，每一套都要突出三點特性：第一，每一幢都有獨特的景觀；第二，每一幢都有私人會所；第三，每一幢都有私人游泳池——不管優(yōu)劣，大小，類型。六、生活方式定位：任何形式的房子都是一種生活方式的載體，別墅也是如此。別墅所包容的經(jīng)濟、文化特質(zhì)更加遠遠超越了其他住宅產(chǎn)品的內(nèi)涵。對別墅的關注與追求，實那么是對一種全新的生活方式的向往表達。工程首先明確自己的定位方向是——創(chuàng)造需求，提供一種全新的，代表未來別墅生活方式的產(chǎn)品。工程應該滿足居者對自然的本能渴求，工程外部環(huán)境、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境表達自然藝術與人文藝術的和諧共存，為真正具有財富與品位的人提供一種別墅生活方式。社區(qū)生活方式設計：莊園生活〔自然之地，專屬莊園〕院落生活(私家花園,寬闊院落)社交生活(把會所功能放進住戶家中)有氧生活(登山道，步行，攀巖，高爾夫)動感生活(運動館，高爾夫，劃船等)七、景觀規(guī)劃建議一〕、做足山文章：1〕在山頂造會所，可以遠觀東錢湖全貌與城市遠景，一種“會當凌絕頂，一覽眾山小“的氣勢油然而生，表達了高端人士的氣度與胸懷！2〕建設登山步道，突出山地環(huán)境，倡導健康生活，激發(fā)運動熱情。3〕建設攀巖場所，這個原來就有，可以保存并加強平安設施。4〕建設山間的自行車道，可以方便的穿行各個區(qū)域，也是鍛煉與觀景的好線路。5〕建設山間的建筑小品，如亭臺座椅等。二〕、做足水文章：1〕將櫟斜水庫建設成水上樂園，并圍繞湖進行湖濱公園的建設，突出水的優(yōu)勢。2〕將谷地的小溪保存，并且加以美化與步道的建設，形成流動的景觀帶。3〕將鳧鷲飛瀑作為一個核心景點，具有非常好的宣傳作用，也突出了工程與東錢湖的天然聯(lián)系。三〕、做足生態(tài)的文章：1〕建設“百草園〞，將上百種花草聚集成園，突出工程的生態(tài)優(yōu)勢。2〕將原有茶園予以保存，做景觀，甚至綠化，保存歷史原貌。3〕做好所有道路的綠化，不要鋪大草皮，堅持原生態(tài)的東西，保持野味。四〕做足文化的文章：1〕將錢湖的歷史人物范蠡，櫟斜的傳奇富豪楊淼的傳說加以演繹，可以用雕塑的方式加以表現(xiàn)。2〕將玉缸山等取名的由來，樹碑紀念，增加小區(qū)的歷史底蘊。3〕可以圍繞教育，尤其是效實中學〔錢湖分?！匙鑫恼?，可以在會所內(nèi)辦國學班，提升書香氣氛。八、工程配套建議五星級設施標準的酒店——會議中心、商務客房、美食中心、室內(nèi)泳池山頂會所——咖啡廳、紅酒吧、雪茄私人館、美容中心、健康水療、桑拿浴商務運動館——室內(nèi)網(wǎng)球、壁球、羽毛球、乒乓球、臺球、橋牌俱樂部室外運動設施——登山步道、自行車景觀路、人造滑草場、攀巖處、室外網(wǎng)球場水上樂園——劃船、釣魚、水上娛樂生態(tài)休閑區(qū)——百草園、茶園、珍禽棲息地九、物業(yè)管理建議物業(yè)管理建議做成酒店式的管理，將所有的別墅當成酒店的客房，將所有的住戶當成是酒店的客戶，要突出自助式客戶效勞，提供的效勞包括：□多功能會所

□家居清潔

□汽車清潔

□衣服洗燙

□代聘鐘點工□代購商品

□代定車船票

□郵政效勞

□住宅外觀清洗

□保管行李效勞□花匠效勞

□上門廚師

□訂餐

□地毯清洗

□賓館預約效勞□代辦快遞效勞

□叫車效勞

□代辦搬家

□健身房預約

□叫醒效勞□商務中心預約：電腦/傳真效勞

□代訂書報十、生態(tài)保護建議該地塊是一塊未開發(fā)的處女地，基于生態(tài)保護，也基于企業(yè)的責任，同時也是工程的一大優(yōu)勢和賣點，因此采取各種舉措，加強生態(tài)的保護。1〕山林植被的保護，保存山體的植被；建筑依照地形的起伏建設，盡量減少對自然的破壞。2〕加強水源的保護，建設專門的管道排水排污，并采取相關有力舉措，禁止對水源的污染。3〕對既有的茶園采取局部保存措施，。4〕對道路，水系，園林的綠化，盡量保存原生態(tài)。5〕對山林的鳥類等物群加以保護，可以設喂鳥處等。第六章、工程目標客戶群分析

從本案的市場定位來看，本案在目標人群的定位上也有別于其他別墅類工程，它針對的大都是身價億萬的頂級人士。一、客戶的職業(yè)構(gòu)成背景寧波別墅市場占主導地位的主要消費群是民營企業(yè)主，行業(yè)范圍包括放紡織服裝，外貿(mào)，文具，家電，模具，電子信息等寧波優(yōu)勢行業(yè)；地域范圍包括寧波市以及周邊縣市。另外，也會有局部投資人士〔來歷比較復雜〕，別墅抗風險能力較強，增值潛力大，特別是依山傍水的別墅工程。但是由于社會文化背景、傳統(tǒng)生活習慣、知識文化水平、居住水平、居住觀念的差異，不同買家對別墅要求相差很大。二、客戶特征描述他們屬于社會上頂級階層，在各自的行業(yè)擁有較高的威望，具有顯赫的社會地位。他們含蓄內(nèi)斂、深藏不露，不事張揚，不愛露富；生活閱歷豐富，視野開闊，具有國際觀念，鐘情于純自然背景和高品質(zhì)建筑在釋放成功的同時，追求獨特的文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式；比較關注國家政治、經(jīng)濟新聞動態(tài)，以把握大局，掌控商界風云。三、客戶行為習慣分析工作比較繁忙，出差時機多，往返于市內(nèi)、機場、大城市之間；日常交際，高級應酬比較多，經(jīng)常出入高級消費場所，如星級酒店、俱樂部、高爾夫球場等；不喜愛太被關注，一般場合不愛露面，行蹤甚至有點詭秘。第七章、工程形象定位策略一、推廣案名1〕命名原那么別墅在古代又稱別業(yè)，本來是富人在鄉(xiāng)間的第二居所，是一個很中國化的名稱。但是近代建筑屬于西學東漸的產(chǎn)物，于是歐風美雨風行華夏，別墅的設計與名稱皆以西式為主，歐陸風情、西班牙風格、地中海元素遍地皆是，比華利山莊、卡納湖谷、英倫水岸這些案名與東錢湖的文化傳統(tǒng)與地域特色很難融合。東錢湖是寧波的一個風景名勝，既有文化基因，又有歷史傳說，是一個將入世與出世融合的很好的地方，是一個充滿財富傳奇與隱逸風氣的地方，一如范蠡，一如楊淼。所以，建議采取中式案名，突出工程的特色，并與東錢湖的歷史底蘊很好的融合。2〕案名推薦百億山莊

推薦指數(shù)★★★★★備用案名：百逸山莊百隱山莊推薦理由：本工程是為上百位億萬富豪量身定做的一百套私人會所式別墅，采用這個案名既大氣磅礴，富貴逼人，有可以明確工程定位。案名配套：“百〞在中國有一個圓滿的含義，圍繞這個可以做很多文章。首先，客戶是百位，是百里挑一的俊才；其次，百套別墅，是千萬級別的豪門大宅；百位設計師，是中國別墅設計的精英打造的獨一無二的典藏；百藝酒店，是五星級的專屬酒店；百逸會所，是百位富豪的私人空間。此外，游園有“百草園〞，登山有“百步人生〞的棧道，湖畔有“百子戲水〞的雕塑。天龍御墅

推薦指數(shù)★★★★備用案名：天龍湖畔天龍山莊龍隱山莊天龍谷臥龍山莊推薦理由：這是始于橫溪櫟斜一個民間傳說，櫟斜人楊淼在山間騎了醉臥路邊的天龍——玉皇大帝的坐騎，于是時運扭轉(zhuǎn)，做生意無往不利，終于成了富可敵國的大商人，僅在東錢湖就有20萬畝良田。工程地處櫟斜，環(huán)境優(yōu)美，天龍也偷下凡間游玩；這也是風水寶地，巨富的命運轉(zhuǎn)機之地，與棲居之地，與工程的定位，和東錢湖乃至櫟斜的歷史結(jié)合的天衣無縫，比起卡納湖谷的托斯卡納的故事講起來，更加貼合寧波人的口味。案名配套：可以將天龍的形象設為工程LOGO，將天龍的巨型石雕作為工程的點睛之筆與核心景觀，觸摸天龍可以帶來財運，也可以成為一大亮點，在開盤時可以采用。而且楊淼還有很多傳說，如斗富，嫁女等，都很有財富智慧與人生道理，可以作為一個系列，雕塑，書法等等表現(xiàn)形式。此外，天龍也有八部之說，可以做文章。二、工程核心價值體系的建立首先我們對別墅生活與別墅文化進行了一些思考：◆別墅生活是從物質(zhì)要求向精神要求的轉(zhuǎn)變：當物質(zhì)積累到達一定程度，對居所的要求不再是避風遮雨，而是借居所寄情山水，走上了神重于形，宅心玄遠的境界；◆別墅生活是力求在享受人生成功輝煌，與保持生活內(nèi)心的寧靜之間尋找到一種平衡。別墅生活是在享受悠游自然景觀的同時，也能孕養(yǎng)出主人的高雅、尊貴之心，享受物質(zhì)和精神上雙重的真正貴族生活。◆別墅以其舒展、尊貴的獨特空間，盡情呵護業(yè)主的人性要求：回歸自然，釋放自我；在最根本的舒適、平安之外，別墅生活尋求的是一種能真正滿足業(yè)主心靈渴望的生活質(zhì)感。但是，對于處于社會主義初級階段的中國來說，這一時期孕育產(chǎn)生的富豪群體，大都是經(jīng)歷創(chuàng)業(yè)時期的艱難，還沒有到可以像范蠡那樣蕩舟江湖過著悠閑的隱逸生活的地步，因此別墅還承載著身份的認同，與交往的平臺的作用。真正的大人物，工作與生活是難以明確界定的，家與辦公室也是難以區(qū)分的，這是時代的宿命，也是命運的羈絆。所以，任何人，尤其是處于日里萬機，處于各種漩渦之中的成功者，無不希望能夠左右逢源，輕松駕馭。所以，我們對這個工程的形象定位是雙重的：居住價值＋財富平臺別墅的居住價值，是稀缺的自然資源，有山有水，生態(tài)優(yōu)美，遠離塵囂；有專屬性，有私密性，還有文化底蘊，有成功感，榮耀感，歸屬感。在此要求之下，要獨幢，面積大，功能齊全，設計合理。別墅的財富平臺，是可以提升自己的身價，成為一個階層的標志，別墅可以擴大交往，帶來實際的功用。在此要求之下，別墅要配有會所，有寬敞的會客室，配套有會所，酒店等等，這些都是交往的平臺。具體來說，我們建筑的是一個頂級的私人會所式別墅，同時具有居住與交往的作用，圍繞這個形象定位，具體可以從以下幾個方面展開：山水：工程群山繞一湖，登山遠眺錢湖，駐足近看瀑布，風景優(yōu)美。建筑：百套別墅，百位頂級設計師設計，每一幢都是絕版，與工業(yè)化生產(chǎn)的別墅毫無個性有很大區(qū)別。會所：有可以俯瞰錢湖的山頂會所，也有每家配備的的私家會所，滿足客戶的交往需求。生態(tài)：湖水清清，密林隱隱，茶園遼闊，蟲鳥交鳴，是一個純生態(tài)，未開發(fā)的地方。文化：錢湖是一種獨特的自然資源，同時也是重要的文化資源，工程地處錢湖區(qū)域，要融入這個氣氛。傳說：櫟斜文化底蘊深厚，傳說眾多，楊淼觸龍等等，完全可以開掘演繹成風水天成，富豪棲身之地。休閑：社區(qū)內(nèi)有各種休閑場所，東錢湖周邊更是高爾夫，度假村，酒店等娛樂休閑場所。運動：社區(qū)內(nèi)有迷你高爾夫練習場，有攀巖場地，可以登山，網(wǎng)球，騎自行車，也有各種體育設施。養(yǎng)生：社區(qū)是原生態(tài)的，是一個天然的氧吧，酒店與會所也