珠海三舊改造政策分析

珠?！叭f”改造政策分析PAR1珠海市“三舊”改造政策法律依據(jù)《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府【2009】78號）《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（粵府辦【2009】122號）《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》（珠府【2019】32號）《轉(zhuǎn)發(fā)市國土資源局關(guān)于推進舊工業(yè)廠房用地改造的實施辦法的通知》（珠府辦【2019】21號）《轉(zhuǎn)發(fā)市國土資源局關(guān)于推進舊城鎮(zhèn)用地改造的實施辦法的通知》（珠府辦【2019】22號）《轉(zhuǎn)發(fā)市國土資源局關(guān)于推進舊村改造的實施辦法的通知》（珠府辦【2019】23號）關(guān)于印發(fā)加快推進“三舊”改造促進東部城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型若干措施（試行）的通知》（珠府辦【2019】58號）政策分析︱項目發(fā)展適用政策工業(yè)廠房改造方式內(nèi)容特點改建利用工業(yè)廠房、倉儲用房興辦現(xiàn)代服務業(yè)，原有建筑物不拆除，按新的用途和要求進行建筑裝修的方式。改造快，地價收益暫不征收拆建將原建筑物整體拆除，再按新的用途和要求重新進行建設的方式。方法靈活，地價有抵扣和優(yōu)惠，可控性高收購市場主體根據(jù)改造規(guī)劃，采取市場方式收購舊工業(yè)廠房用地進行改造的方式。引導投資者參與改造收回需要進行城市基礎設施和公共服務設施建設的用地、為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用的土地、擬進行商品住宅及其配套商業(yè)建設的用地、未開發(fā)建設的國有劃撥用地和其他依法應當收回的用地，經(jīng)市政府批準后，予以收回。住宅用地唯一途徑，但可控性差“三舊”改造審批工作流程圖“三舊”改造項目審批流程圖珠海“三舊”改造工作進展情況PAR2珠海市“三舊”改造工作進展情況珠海市：擬改造地塊為525宗，總用地面積5.91萬畝（合計39.40平方公里）其中，舊城鎮(zhèn)、城中村擬改造地塊146宗，擬改造用地總面積為1.53萬畝；舊工業(yè)區(qū)、舊廠房擬改造地塊218宗，擬改造用地總面積為2.47萬畝；舊村莊擬改造地塊161宗，擬改造用地總面積為1.91萬畝。2019年6月2019年6月7日，珠海市計劃啟動開展“三舊”改造項目24個，用地面積45.88畝。其中，5個項目改造方案已獲批準，正在辦理用地批準手續(xù)（建設用地批準書）、規(guī)劃許可等開工建設手續(xù)。這5個項目包括：珠華商業(yè)廣場項目（舊城鎮(zhèn)拆建改造項目）、珠海經(jīng)濟特區(qū)三聯(lián)企業(yè)（集團）有限公司關(guān)于南山工業(yè)區(qū)舊工業(yè)廠房拆建改造項目、橫琴新家園（首期）項目、成山集團有限公司關(guān)于拱北港一路舊工業(yè)廠房拆建改造項目、博康藥業(yè)有限公司舊廠房拆建改造項目。包括梅溪股份合作公司梅溪工業(yè)區(qū)舊廠房拆建改造項目在內(nèi)的10個項目改造方案已初步集體研究同意，確定納入“三舊”改造。另外，9個項目正在開展前期工作，擬訂改造方案：包括拱北口岸地區(qū)商業(yè)中心改造項目（拆建改造項目）以及一批平沙農(nóng)場舊城鎮(zhèn)改造項目。珠海市“三舊”改造工作進展情況2019年9月目前正在實施的“三舊”改造共有22個改造項目，地塊總面積為2469.86畝，其中7個舊工業(yè)廠房改造項目已辦理改建審批手續(xù)，正在實施改造，用地面積45.88畝：包括精研科技（珠海）有限公司及吉鑫科技有限公司關(guān)于置業(yè)大廈改建、開隆投資開發(fā)有限公司關(guān)于南山工業(yè)區(qū)一號廠房改建、珠海市郵電局僑光郵局改建、豐利毛衫制衣廠舊廠房改建等項目。另外，還有15個屬于城中舊村拆建改造項目，用地面積2423.98畝：包括五洲花城（山場村改造）、新光御景山（吉大村S3地塊改造）、華夏中廣城（夏村改造）、寶地康泰（紅山村改造）項目、吉大村（S1、S2地塊）改造等項目。2019年11月2019年9月底珠海全是“三舊”改造工作座談會召開后，各區(qū)（經(jīng)濟功能區(qū)）進一步加大”三舊“改造工作推動力度，截至11月中旬，全市2019年已經(jīng)啟動、計劃年內(nèi)啟動及計劃跨年度啟動的

“三舊”改造項目共計75個，用地面積共計350萬平方米（3.5萬平方公里），已啟動31個“三舊”改造項目（用地面積85.51萬平方米），其中，10個項目已完成改造（用地面積23.10萬平方米，總建筑面積11.72萬平方米），全部屬于采用改建方式（即原建筑物主體結(jié)構(gòu)不變，改為酒店、辦公樓、培訓中心等其他用途使用）對原有舊工業(yè)廠房進行改造的項目。計劃2019年內(nèi)啟動7個項目（用地面積46.37萬平方米），另有37個項目（用地面積218.44萬平方米）計劃跨年度啟動，合計約占全市“三舊”擬改造地塊總用地面積（39.40平方公里）8.9%。其中，香洲區(qū)處于土地資源緊缺的城市中心區(qū)域，工作推進力度較大，總體進度較快。橫琴新區(qū)的舊村整治力度強，整體推進工作有序。地址項目/公司名稱面積（畝）類型改造后的用途珠華大廈、銀隆大廈、吉大供電招待所珠華廣場32.49舊城鎮(zhèn)商業(yè)、酒店、辦公聯(lián)安、關(guān)閘、高沙拱北口岸商業(yè)中心300舊城鎮(zhèn)、城中村商業(yè)、辦公、住宅世邦商貿(mào)物流中心世邦商貿(mào)物流中心254.99舊廠房商業(yè)、服務、辦公、住宅、城市基礎設施九州大道中段慶華集團總部10.12舊城鎮(zhèn)酒店、辦公、城市基礎設施粵海西路港一路成山集團華南總部基地23.62舊廠房商業(yè)、酒店、辦公、城市基礎實施南山工業(yè)區(qū)內(nèi)三聯(lián)集團13.65舊廠房商業(yè)、服務、辦公、住宅、城市基礎設施博康藥業(yè)舊廠房寶萊康酒店18.32舊廠房商業(yè)、服務、辦公、酒店、城市基礎設施灣仔海灣村海灣村舊村改造111.44舊城鎮(zhèn)、城中村商業(yè)、服務、辦公、住宅、城市基礎設施梅溪工業(yè)區(qū)梅溪股份合作公司1119.99舊廠房、舊工業(yè)區(qū)商業(yè)、服務、辦公、住宅、城市基礎設施蘭埔工業(yè)區(qū)C區(qū)中海地產(chǎn)集團有限公司134.29舊廠房、舊工業(yè)區(qū)辦公、商務公寓、酒店、商業(yè)、城市基礎設施吉大石花園路北側(cè)珠海財富貿(mào)易有限公司12.18舊廠房辦公吉大九洲大道、景山路珠海金鴻業(yè)投資有限公司15.32舊城鎮(zhèn)辦公、商業(yè)大廈前山翠前路西側(cè)舊貨調(diào)劑市場有限公司25.33舊城鎮(zhèn)辦公、商業(yè)、倉儲前山三臺石路西側(cè)前山供銷社綜合樓項目6.30舊城鎮(zhèn)酒店、辦公后環(huán)舊村改造136.45舊村莊住宅、城市基礎設施東岸舊村改造563.71舊村莊住宅、城市基礎設施平沙鎮(zhèn)美平社區(qū)農(nóng)科所舊址英利房產(chǎn)67.50舊城鎮(zhèn)商住平沙鎮(zhèn)糖廠舊區(qū)改造恒基或雅居樂132.3舊廠房、舊工業(yè)區(qū)商住平沙鎮(zhèn)農(nóng)機廠舊區(qū)改造/48舊廠房、舊工業(yè)區(qū)商住南水鎮(zhèn)鐵爐村聯(lián)社/18舊廠房、舊工業(yè)區(qū)商業(yè)以及服務業(yè)南水鎮(zhèn)金龍村聯(lián)社/9.62舊廠房、舊工業(yè)區(qū)商業(yè)以及服務業(yè)南水鎮(zhèn)南水企業(yè)集團公司/15.5舊廠房、舊工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)以及服務配套嘉豪水運公司/38舊廠房商業(yè)住宅2019年啟動的24個項目2019年前珠海市將有4個舊改項目規(guī)模超過90萬平方米達入市條件。2019年前面市2019-2019年面市2019年后面市2019年啟動的24個項目分布及面市時間香洲區(qū)“三舊”改造進展情況香洲區(qū)：舊工業(yè)廠房改造為重點符合“三舊”改造條件的項目283個，共190個地塊，總用地約1096.33萬㎡2019年11月，轄區(qū)符合改造條件的項目共283個，涉及190個地塊，總用地面積約1096.33萬平方米；其中舊工業(yè)廠房改造用地面積約533.44萬平方米；舊城鎮(zhèn)改造用地面積約406.08萬平方米；城中舊村改造用地面積約156.81萬平方米。香洲區(qū)的“三舊”改造工作以舊工業(yè)廠房改造為重點根據(jù)當前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展狀況，2019年香洲區(qū)的“三舊”改造工作以舊工業(yè)廠房改造為重點，鼓勵業(yè)主引入戰(zhàn)略投資者進行整體策劃改造，打造新的商業(yè)中心、創(chuàng)意園區(qū)，同時著力引進

一批大型商貿(mào)、酒店、總部辦公項目，為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供項目平臺。目前，總占地面積約2.86萬平方米的進明科技綜合樓等6個改建項目已動工；基建總投資額超過43億元、占地面積達6.3萬平方米的珠華商業(yè)中心、三聯(lián)集團總部、成山集團華南總部、慶華集團大洲大廈改造、博康藥業(yè)寶萊康酒店等5個拆建項目已獲市政府審議通過，正在抓緊辦理立項及報建手續(xù)；總占地面積達44.67萬平方米的世邦商貿(mào)物流中心、梅溪工業(yè)區(qū)舊廠房拆建、優(yōu)特電力廠房拆建等10個改造項目已通過市政府初步審核，年內(nèi)力爭能拆除舊廠房。近期正計劃申報總占地面積達113.84萬平方米的匯達豐舊工業(yè)區(qū)等15個改造項目?！叭f”改造改造案例PAR3項目原名稱：珠海興利電子廠土地用途：工業(yè)用地項目原用途：南山工業(yè)區(qū)一號廠房項目權(quán)屬：珠海開隆投資開發(fā)有限公司用地面積：1187.59平方米建筑面積：7077.06平方米投資資金：1500萬元改造方式：改建功能定位：經(jīng)濟型酒店案例1：珠海錦江之星連鎖酒店發(fā)展定位：引入珠海新工聯(lián)酒店管理有限公司，對原有廠房進行重新裝修改造，加盟上海錦江之星旅館有限公司。項目動態(tài)：已改造完成，酒店于2019年10月25日正式開業(yè)運營。市場價值及社會影響：預計酒店的年營業(yè)收入可達400萬元，同時還提供了數(shù)十個就業(yè)崗位，創(chuàng)造價值大大提升了。由舊廠房轉(zhuǎn)變?yōu)榉招袠I(yè)，盤活了閑置低效的土地資產(chǎn)，也符合香洲區(qū)的產(chǎn)業(yè)新格局，為產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級騰挪新空間，“為單體舊廠房改建提供了示范”。項目背景：位于珠海市九洲大道的錦江之星連鎖酒店的前身是建于1989年的珠海興利電子廠，產(chǎn)權(quán)人為珠海開隆投資開發(fā)有限公司。2009年初，由于興利電子廠受《珠海市環(huán)境保護條例》限制而遷至南屏工業(yè)園，廠房由此處于閑置狀態(tài)。香洲“三舊”改造首個建成項目案例2：珠海城市客棧拱北店項目背景：城市客棧拱北店位于桂花路拱北和夏灣交界處的黃金地段，其前身是舊工業(yè)廠房夏灣大廈，改造前一半閑置，一半作為汽修、針織廠廠房，城市空間資源十分浪費。2009年，香洲區(qū)啟動城市“三舊”改造先行先試，夏灣大廈成為首個試點。項目原名稱：夏灣大廈土地用途：工業(yè)用地項目原用途：舊工業(yè)廠房地塊權(quán)屬：屬珠海經(jīng)濟特區(qū)華昌企業(yè)發(fā)展總公司用地面積：3459.7平方米建筑面積：約12000平方米投資資金：5000萬元投資方：珠海市兆宏盛世實業(yè)股份有限公司改造方式：改建功能定位：商務酒店發(fā)展定位：在不拆不建、保留廠房原貌基礎上進行整治改造，成功地將原本破舊的廠房改建成擁有162間精品客房和2000多平方米商務功能區(qū)的時尚、舒適、便捷的商務酒店。改建前改建后拱北港昌路百安居項目位于拱北港昌路的3棟舊工業(yè)廠房，引進世界500強企業(yè)百安居，改造成為營業(yè)面積達9000平方米的家居建材裝飾城。翠寶大廈改造項目位于翠香銀樺路的翠寶大廈，建筑面積約1.1萬平方米，經(jīng)珠海市六和昌強醫(yī)療器械公司重新包裝升級，改建為六和醫(yī)院和配套六和酒店（四星級），統(tǒng)一構(gòu)建六和醫(yī)療服務中心?！咐?：其他佛山1506創(chuàng)意城位于佛山市禪城區(qū)季華三路，原址由建國廠、電爐廠等8間舊工廠、800戶舊民居和擁有500年歷史龍窯的南風古灶以及石灣公園組團形成，占地1000畝，改造舊廠房舊民居共計30多萬平方米、新建50萬平方米。打造生態(tài)之城、創(chuàng)意之城、陶文化之城、休閑之城、時尚之城，最終形成國際化、時尚、前衛(wèi)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意之都?！鲰椖恳黄跒閯?chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，原址為佛山電器廠及佛山開關(guān)廠，占地約100畝，建筑面積約8萬平方米（即將擴建至占地170畝，建筑面積20萬平方米）。佛山1506創(chuàng)意園區(qū)，是由政府支持，民營企業(yè)全額投資和運營的市場化主體，由十二家舊工廠改造而成，是以陶瓷文化創(chuàng)意及陶瓷工業(yè)設計為切入點的人居創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。佛山市政府將屬下的三間舊廠房按基準地價掛牌出讓給1506創(chuàng)意城，禪城

區(qū)政府按三舊改造政策，同意該創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園按基準地價補交出讓金后將建筑物的工業(yè)用途改為辦公商業(yè)綜合用途。事實證明，佛山市政府、禪城區(qū)政府的全力支持對佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園規(guī)模的迅速擴張起了關(guān)鍵作用。在佛山市委市政府，禪城區(qū)委區(qū)政府的強力支持下，該產(chǎn)業(yè)園以秉承文化是魂，產(chǎn)業(yè)是根，平臺是關(guān)鍵的宗旨，打造了知識產(chǎn)權(quán)保護平臺，文化創(chuàng)意交易平臺，國際交流平臺，生活后勤保障平臺等九大平臺。從2019年3月29日開始至今，現(xiàn)已吸納接近700家企業(yè)入駐(其中包含陶藝品，古玩，創(chuàng)意品商店300家)，入