房地產(chǎn)濟(jì)學(xué)書稿2018年3月修改

第六章

房地產(chǎn)價格第一節(jié)房地產(chǎn)價格的基本理論從價格的第一層內(nèi)涵來看，房地產(chǎn)價格是指在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所耗費的全部社會必要勞動所形成的價值及土地所有權(quán)價格綜合的貨幣表現(xiàn)。從價格的第二層內(nèi)涵看，房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，它既反映了房地產(chǎn)資源的稀缺程度，也反映了市場對這種商品的有效需求規(guī)模，由房地產(chǎn)市場的需求和供給共同作用形成。房地產(chǎn)商品作為實物、權(quán)益與區(qū)位的綜合體，其價格還具有一些顯著特征：（一）地域性（二）異質(zhì)性（三）趨升性（四）權(quán)益性（五）政策性（六）多樣性中國住宅的成本價格主要包含但不限于以下幾部分：（一）土地費用（二）前期工程費（三）建筑安裝工程費（四）市政公共設(shè)施費用（五）管理費用（六）貸款利息（七）稅費（八）其它費用衡量房地產(chǎn)價格的主要統(tǒng)計指標(biāo):（一）房地產(chǎn)指數(shù)（二）房價收入比（三）空置與吸納指標(biāo)（四）租售比值（五）住房消費支出比率第二節(jié)房地產(chǎn)價格的分類房地產(chǎn)價格種類繁多，不同的分類方式以及不同的價格形式，起到的作用也各不相同:一、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格二、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府確定價三、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格四、土地價格、建筑物價格和房地價格五、總價格、單位價格和樓面地價

六、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格七、買賣價格、租賃價格、典當(dāng)價格、抵押價格、保險價格、課稅價格和征用價格八、現(xiàn)房價格和期房價格九、起價、標(biāo)價、成交價和均價十、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價十一、拍賣價格、招標(biāo)價格和協(xié)議價格第三節(jié)房地產(chǎn)價格與其他變量的關(guān)系房地產(chǎn)價格與土地價格——房地產(chǎn)市場的供需情況決定了土地市場的供需情況，房屋的價格決定了土地的價格。房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)租金馬克思的地租理論以及迪帕斯奎爾—惠頓模型（D—W模型）。兩種理論均假設(shè)房價和租金處于同一個成熟的市場環(huán)境下，沒有相互區(qū)隔，從而得出房價和租金成正比的關(guān)系，即利率主要從以下幾個方面影響房地產(chǎn)價格的漲跌：其一，投資角度看，房地產(chǎn)作為重要的投資品之一，當(dāng)利率下降時，資金存入銀行的吸引力減弱，流動資金及抵押貸款將快速進(jìn)入房地產(chǎn)市場。其二，消費角度看，銀行抵押貸款利率是房地產(chǎn)消費的重要成本之一。尤其是普通住宅的消費對實際利率更為敏感。其三，價值角度看，房地產(chǎn)商品的價值是房地產(chǎn)未來預(yù)期收入的現(xiàn)值之和。本國貨幣升值與國內(nèi)房地產(chǎn)價格上升往往同時發(fā)生的原因在于：第一，流動性效應(yīng)與預(yù)期效應(yīng)。第二，財富效應(yīng)與擠出效應(yīng)。第三，溢出效應(yīng)。房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)量的關(guān)系主要在于：房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要土地和資金的雙重支持，當(dāng)一國央行不斷增加貨幣供應(yīng)量，并且超過實體經(jīng)濟(jì)的增長速度時，實體經(jīng)濟(jì)中的資金就可能充裕甚至過量，這些多余的資金必然尋求投資獲益的機(jī)會，而房地產(chǎn)市場往往就充當(dāng)了這個載體。多余的資金通過市場需求者的按揭和市場供給者的貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這同時帶來兩種后果：一是經(jīng)濟(jì)繁榮，收入提高，房產(chǎn)的需求進(jìn)一步增長；二是貸款過剩，價格增長過快，市場風(fēng)險增加。反之，當(dāng)央行貨幣供應(yīng)量減少會造成房地產(chǎn)需求的萎縮和價格的下降。股票價格走勢與房地產(chǎn)價格走勢之間并不存在確定無疑的規(guī)律，但兩者之間的關(guān)系仍可從理論方面進(jìn)行一些分析：第一，財富效應(yīng)。第二，擠出效應(yīng)。第三，替代效應(yīng)。房地產(chǎn)價格與市場預(yù)期的關(guān)系主要在于：市場參與主體不僅僅以房地產(chǎn)價值和自己的收入狀況作為決策依據(jù)，而且會根據(jù)他們對未來市場價格的預(yù)期做出決策。房地產(chǎn)市場的需求者自然分離為自住和投資兩類，這由房地產(chǎn)既是消費品又是資產(chǎn)的雙重屬性決定的。市場中如果形成價格上漲的預(yù)期，自住需求者會認(rèn)為現(xiàn)期不買的話將來更難以承受不斷上漲的價格，其行為就表現(xiàn)為盡量提前購買，這會放大現(xiàn)期需求量，推高價格。投資需求者則認(rèn)為價格的進(jìn)一步上漲能抵償還貸壓力并帶來財富增長，其行為也表現(xiàn)為盡量更多購買，這也放大了現(xiàn)期需求量。短期內(nèi)需求量的迅速膨脹與房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期及土地的有限供給之間必然產(chǎn)生矛盾，這種供求矛盾決定價格的快速上漲，進(jìn)而，價格的上漲又進(jìn)一步強(qiáng)化市場參與者的預(yù)期。反之亦然。第四節(jié)房地產(chǎn)價格評估房地產(chǎn)價格評估的含義：房地產(chǎn)價格評估是房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價格進(jìn)行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。房地產(chǎn)價格評估按評估對象的種類，可分為：房產(chǎn)評估、地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估；按評估對象的完整性，可分為單項評估與整體評估房地產(chǎn)價格評估的特點：（1）科學(xué)性（2）藝術(shù)性（3）綜合性房地產(chǎn)價格評估的原則：1.供求原則2.機(jī)會成本原則3.替代原則4.競爭原則5.時點原則6.合法原則7.變動原則8.適合原則地產(chǎn)價格評估的基本程序：主要包含以下步驟：第一，獲取估價業(yè)務(wù)；第二，確定房地產(chǎn)估價的基本事項；第三，擬訂評估作業(yè)計劃；第四，實地勘察和收集整理資料；第五，選擇估價方法；第六，確定估價結(jié)果（最終估價）；選擇估價方法有三個根據(jù)：資料特點；估價對象的特點；估價方法的適用條件，一般采用多種方法。第七，完成估價報告。房地產(chǎn)價格評估在其發(fā)展過程當(dāng)中，出現(xiàn)過很多方法，主要的有市場比較法（TheComparativeMethod）、收益折現(xiàn)法（eCapitalizationMethod）、成本估價法（TheContractorsMethod)、剩余法（ResidualMethod），下面主要介紹前三種主要的方法：（一）市場比較法（二）收益折現(xiàn)法（三）成本估價法綜合練習(xí)一、本章基本概念價格；房地產(chǎn)價格；房地產(chǎn)指數(shù)；房價收入比；空置率；租售比值；住房消費支出比重；成交價格；市場價格；理論價格；土地價格；房地產(chǎn)價格評估二、本章基本思考題1.