上海市住宅價(jià)格波動(dòng)與泡沫研究

上海市住宅價(jià)格波動(dòng)與泡沫研究隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人們對(duì)于住宅的需求也越來越高，并且住房購(gòu)買已經(jīng)成為生活中重要的一環(huán)。上海作為人口和經(jīng)濟(jì)都非常發(fā)達(dá)的城市，其房?jī)r(jià)也受到了市場(chǎng)的關(guān)注。本文主要圍繞上海市住宅價(jià)格波動(dòng)與泡沫進(jìn)行研究和分析。一、上海市住宅價(jià)格波動(dòng)1.1市場(chǎng)變動(dòng)引起的波動(dòng)上海住宅價(jià)格的波動(dòng)率主要受到市場(chǎng)變動(dòng)的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)一般受到市場(chǎng)供求關(guān)系、政策影響、利率調(diào)整等因素的影響。由于市場(chǎng)需求的不斷變化，繼之而來的就是市場(chǎng)供給的變化。在供求的變化推動(dòng)下，價(jià)格波動(dòng)是不可避免的。從2015年開始，上海市房?jī)r(jià)的增速明顯超出了經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長(zhǎng)速度。特別是在2016年和2017年，上海市房?jī)r(jià)的漲幅最高達(dá)到70%以上，成為全國(guó)房?jī)r(jià)增速最快的城市之一。房?jī)r(jià)的快速上漲主要是由于供給不足、投機(jī)炒房等因素造成的。1.2城市更新帶來的波動(dòng)另外一個(gè)影響上海住宅價(jià)格的因素是城市更新帶來的波動(dòng)。為了給市民提供更好的居住環(huán)境，并改善城市內(nèi)部的交通流通和公共服務(wù)設(shè)施，上海市政府開展了大規(guī)模的城市更新計(jì)劃。這項(xiàng)政策的實(shí)施引發(fā)了多個(gè)新的樓盤的興建，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供大于求。城市更新也抬高了上海市周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)，因?yàn)橹苓叺貐^(qū)與市中心之間的交通流通逐漸便捷，同時(shí)也得到了更多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和政策支持，這也進(jìn)一步提高了該地區(qū)的居住環(huán)境和居民生活品質(zhì)，從而帶動(dòng)了周邊地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。1.3政策變化帶來的波動(dòng)政策變化也是影響上海住宅價(jià)格波動(dòng)的一個(gè)重要因素。政府的各種政策措施往往會(huì)產(chǎn)生一定的影響，引發(fā)價(jià)格的波動(dòng)。在過去的幾年中，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行了多次宏觀調(diào)控政策。政策調(diào)整的方向一般都是限制購(gòu)房需求，提高投資門檻和收緊銀行貸款，此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將變得更加謹(jǐn)慎和保守。二、上海市住宅價(jià)格泡沫房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮周期或者說房?jī)r(jià)的快速上漲可能帶來房地產(chǎn)泡沫的形成。泡沫是一種過度走向的市場(chǎng)現(xiàn)象，即房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，同時(shí)也超出了市場(chǎng)的承受能力。2.1高房?jī)r(jià)與低租金比例上海市住宅價(jià)格泡沫的表現(xiàn)主要是高房?jī)r(jià)，以及高房?jī)r(jià)與低租金的比例不相符。隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，租金沒有明顯上漲，而且租金回報(bào)率逐漸下降，這說明上海市房?jī)r(jià)顯然已經(jīng)過于高昂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了租金回報(bào)的實(shí)際價(jià)值。2.2投資利潤(rùn)過高另外一種房地產(chǎn)泡沫的表象是，房地產(chǎn)投資帶來的高利潤(rùn)。在住宅市場(chǎng)需求不足的情況下，一些房地產(chǎn)投資者進(jìn)行投機(jī)炒房，通過短期買賣來追逐高利潤(rùn)。這會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速上漲，并進(jìn)一步引發(fā)更多的房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)。2.3住房?jī)r(jià)值過高另外，房地產(chǎn)泡沫的特征之一是住房?jī)r(jià)值的虛高。住房的實(shí)際價(jià)值與其所在地區(qū)的地位、基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況等有很大關(guān)系。上海市的房?jī)r(jià)在近年來的上漲中，越來越多的房源面臨過度的虛高，已經(jīng)超出了實(shí)物價(jià)值。三、結(jié)論上海市住宅價(jià)格波動(dòng)與泡沫引起了國(guó)內(nèi)外學(xué)者的重視。本文從市場(chǎng)變動(dòng)、城市更新和政策變化三個(gè)方面進(jìn)行了闡述，并分析了上海市住宅價(jià)格泡沫主要表現(xiàn)形式。無論是價(jià)格波動(dòng)還是泡沫，都給上海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了不利的影響。價(jià)格波動(dòng)往往會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定狀況，而泡沫則會(huì)導(dǎo)致房