設(shè)計(jì)任務(wù)書附件產(chǎn)品策劃方案

青羊區(qū)西嶺路5號(hào)（車管所）地塊土地調(diào)研報(bào)告產(chǎn)品創(chuàng)意中心2015.01.23土地掛牌時(shí)間：2015年3月4日用地性質(zhì)：商業(yè)用地土地面積：20.6畝商業(yè)版V.1.0目錄CONTENTPART1.本體分析PART2.市場(chǎng)分析PART3.地塊定位地塊概況1.區(qū)位：內(nèi)金沙片區(qū)，臨二環(huán)路西二段，近成溫立交；2.現(xiàn)狀：地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，目前為臨時(shí)停車場(chǎng)。地塊位置圖地塊內(nèi)部圖地塊四至圖地塊內(nèi)部無不利因素北面毗鄰省國安廳，有安防要求東—農(nóng)科研究所北—龍嘴路西—二環(huán)路西二段宗地宗地南—西嶺路北—金沙世紀(jì)酒店地塊面積20.645175畝/13763.45㎡用地性質(zhì)商業(yè)用地其它用地指標(biāo)（不參與各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算）道路用地面積：6861.13㎡

綠地用地面積：270.90㎡計(jì)入容積率建筑面積≤82580.70㎡總?cè)莘e率6.0總建筑密度45%起拍樓面地價(jià)3546元/㎡建筑限高70m可突破到100m建筑間距/后退紅線/各類規(guī)劃控制線西：二環(huán)路道路紅線≥20m

北：國安廳主辦公區(qū)≥100m其余：《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2014）其它要求1、臨規(guī)劃道路布置出入口，臨二環(huán)路不宜設(shè)置機(jī)動(dòng)車出入口；2、建筑底層宜設(shè)置挑檐、挑廊、騎樓、檐廊等構(gòu)筑物；3、高層塔樓宜臨南側(cè)西嶺路布置，且以次要朝向正對(duì)省國安廳辦公樓；4、臨規(guī)劃道路配建建筑面積≥3000㎡文化活動(dòng)中心*1，≥400㎡社區(qū)用房*1，≥1000㎡社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；5、不得外銷及與涉外有關(guān)業(yè)態(tài)。1.容積率2.0-6.0，建筑密度45%-60%，限高100m，起拍價(jià)3546元/㎡；2.地塊商業(yè)建面約8萬㎡，容積率及建筑密度為階梯式反比關(guān)系，布局靈活多變，但受北面國安廳影響，高層建筑僅能布置于南側(cè)，且為次要朝向正對(duì)。地塊西側(cè)臨二環(huán)路約132m地塊進(jìn)深約107m地塊不利因素：地塊內(nèi)部：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)132m107m區(qū)域商業(yè)清江中路、光華村街與二環(huán)路、中環(huán)路形成的十字路口目前項(xiàng)目周邊商業(yè)缺乏以大眾消費(fèi)為主的綜合體區(qū)域規(guī)劃①峨影1958影視公園②建川商寓③浣花賓館④麥德龍超市⑤金沙時(shí)代生活廣場(chǎng)⑥烹專商業(yè)地塊⑦仁和春天百貨⑧天祥廣場(chǎng)⑨樂賓百貨⑩優(yōu)品道廣場(chǎng)?

金沙文化館?

西單百貨宗地①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩??地塊周邊居住人口密度較高，麥德龍超市為會(huì)員制超市業(yè)態(tài)封閉，峨影1958以電影文化主題包裝的中高端消費(fèi)餐飲娛樂休閑商業(yè)街區(qū)街區(qū)，宗地對(duì)面為生活廣場(chǎng)，區(qū)域缺乏一站式大眾消費(fèi)的生活商業(yè)中心。大型百貨：西單商場(chǎng)（中低端）、仁和春天百貨（中高端）、樂賓百貨（中端）；大型超市：人人樂超市（優(yōu)品道店）、人人樂超市（樂賓店）、家樂福超市（光華店）；電影院：萬達(dá)影院（文化宮店）、金沙紫荊電影院西南財(cái)經(jīng)大學(xué)交通動(dòng)線分析地鐵地鐵4號(hào)線約200m地鐵7號(hào)線約1.5kmBRT府南新區(qū)站約1km光華村口站約500m城市干道清江東路二環(huán)路無高架出入口地鐵4號(hào)線成溫立交站BRT府南新區(qū)站BRT光華村口站地鐵7號(hào)線清江路口站宗地宗地道路西側(cè)臨二環(huán)路，昭示性較好，交通較擁堵，有公交站臺(tái)；道路北側(cè)為規(guī)劃中道路，需設(shè)置出入口；道路南側(cè)為雙向單車道，道路等級(jí)較低；道路東側(cè)目前無道路。目錄CONTENTPART1.本體分析PART2.市場(chǎng)分析PART3.地塊定位土地信息呈現(xiàn)項(xiàng)目環(huán)域方位板塊出讓時(shí)間凈用地面積(畝)土地用途起拍總價(jià)(萬元)起拍單價(jià)(萬元/畝)可開發(fā)體量(萬㎡)商業(yè)占比上限(%)計(jì)算容積率成交總價(jià)(萬元)成交單價(jià)(萬元/畝)成交樓面地價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率(%)競(jìng)得者浣花香一～二環(huán)城西浣花溪2010-01-0828.26商業(yè)兼容住宅2826010007.536504.00005510719507312.595成都樂地投資朗詩西溪里一～二環(huán)城西撫琴--石人2013-04-1723.57住宅兼容商業(yè)23287.169884.4783102.850031792.41348.857099.2136.52朗詩天暉天祥廣場(chǎng)二～三環(huán)城西內(nèi)光華2010-12-0925.4住宅兼容商業(yè)30548.071202.688.1111104.790066435.582615.578190.72117.48上海天祥投資管理有限公司一環(huán)內(nèi)城中騾馬市2014-01-227.66商業(yè)14437.581884.84.08531008.000014437.581884.835340成都泰業(yè)投資開發(fā)有限公司泰豐國際廣場(chǎng)一環(huán)內(nèi)城中騾馬市2010-02-059.4商業(yè)2350025006.266710010.000023500250037500成都泰豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司藍(lán)光COCO蜜城二～三環(huán)城西內(nèi)光華2012-06-1954.13住宅兼容商業(yè)46605.9386111.3673103.150061387.871134.085400.3831.72藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司區(qū)域出讓土地較少，商業(yè)體量相對(duì)較大的土地，近5年來僅6宗；青羊區(qū)三環(huán)內(nèi)區(qū)域出讓純商業(yè)用地較少，主要集中于騾馬市商圈；大多數(shù)商業(yè)體量較大的地塊以二類住宅用地的形式呈現(xiàn)；2014年僅騾馬市有1宗商業(yè)用地成交；商業(yè)體量大、地段價(jià)值高的地塊，成交最高溢價(jià)率均在117%，成交單價(jià)約2600萬/畝；區(qū)域商業(yè)性質(zhì)用地出讓較少可用地塊資源稀缺內(nèi)光華內(nèi)金沙片區(qū)土地溢價(jià)率普遍較高土地信息朗詩·西溪里23.57畝容積率2.85商業(yè)兼容10%起拍：988萬/畝成交：1950萬/畝浣花香28.26畝容積率4商業(yè)兼容50%起拍：1000萬/畝成交：1950萬/畝天暉天祥廣場(chǎng)25.4畝容積率4.79商業(yè)兼容10%起拍：1202萬/畝成交：2615萬/畝泰豐國際廣場(chǎng)9.4畝容積率10商業(yè)兼容100%起拍：2500萬/畝成交：2500萬/畝藍(lán)光COCO蜜城54.13畝容積率3.15商業(yè)兼容10%起拍：861萬/畝成交：1134萬/畝車管所地塊（未拍）54.13畝容積率商業(yè)6二類住宅3.8兼容10%起拍：236.40萬/畝青羊烹專地塊本案商業(yè)氛圍良好，以社區(qū)生活配套、品牌百貨、特色餐飲為主；整體商務(wù)市場(chǎng)入住情況樂觀，商務(wù)需求旺盛。市場(chǎng)概況商鋪寫字樓區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)項(xiàng)目較少，多為已呈現(xiàn)商業(yè)，以天祥廣場(chǎng)、浣花香、白金瀚宮為代表的項(xiàng)目，商業(yè)1F入市售價(jià)達(dá)到5-8萬元/㎡，2F為3-5萬元/㎡，3F為3-4萬元/㎡；區(qū)域內(nèi)無商務(wù)辦公項(xiàng)目在售，目前已呈現(xiàn)的項(xiàng)目中，中高檔寫字樓租金水平達(dá)到70-130元/㎡，低端寫字樓/寫字間租金水平在50元/㎡左右，整體商務(wù)市場(chǎng)入住情況較樂觀，商務(wù)需求旺盛。天祥廣場(chǎng)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況項(xiàng)目名稱體量（㎡）建筑形態(tài)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)檔次銷售價(jià)格（元/平）天祥廣場(chǎng)（2012年）221004層底商、負(fù)1樓商業(yè)高端品牌零售、個(gè)人護(hù)理、輕餐飲中高檔1F：6-10萬2F：5-6萬3F：3-4萬4F：2-3萬-1F：2.8萬（返租）浣花香（2011年）280003層底商+負(fù)1樓商業(yè)大型超市、品牌服裝零售、特色餐飲、咖啡廳中檔返租1F：5-8萬2F：3-5萬白金瀚宮（2011年）100004層商業(yè)服裝、化妝品、珠寶、數(shù)碼、美容美發(fā)連鎖中檔返租1F：5-8萬2F：3-5萬3F：3-4萬區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況項(xiàng)目體量（㎡）面積區(qū)間物業(yè)級(jí)別售價(jià)/租金入住情況金沙萬瑞中心15萬100-4000偽甲級(jí)售：1.3-1.4萬元/㎡租：90元/㎡90%浣花香2.4萬100-1400偽甲級(jí)售：1.4-1.5萬元/㎡租：70元/㎡80%優(yōu)諾國際3萬150-1500偽甲級(jí)90元/㎡80%仁和春天1.1萬75-316偽甲級(jí)130元/㎡100%匯源大廈1萬200-1000低端寫字間45元/㎡90%彩舍大廈840080-1200低端寫字間50元/㎡80%恒遠(yuǎn)大廈700080-150低端寫字間50元/㎡100%浣花香白金瀚宮優(yōu)諾國際仁和春天匯源大廈彩舍大廈恒遠(yuǎn)大廈金沙萬瑞中心家樂福麥德隆好家鄉(xiāng)零售物業(yè)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)項(xiàng)目較少，多為已呈現(xiàn)商業(yè);以天祥廣場(chǎng)、浣花香、白金瀚宮為代表的項(xiàng)目，商業(yè)1F入市售價(jià)達(dá)到5-8萬元/㎡，2F為3-5萬元/㎡，3F為3-4萬元/㎡；項(xiàng)目對(duì)面金沙時(shí)代生活廣場(chǎng)，1F二手商鋪售價(jià)大約在4萬-4.5萬元/㎡，月租金60-200元/㎡·月。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況項(xiàng)目名稱體量（㎡）建筑形態(tài)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)檔次銷售價(jià)格（元/平）天祥廣場(chǎng)（2012年）221004層底商、負(fù)1樓商業(yè)高端品牌零售、個(gè)人護(hù)理、輕餐飲中高檔1F：6-10萬2F：5-6萬3F：3-4萬4F：2-3萬-1F：2.8萬（返租）浣花香（2011年）280003層底商+負(fù)1樓商業(yè)大型超市、品牌服裝零售、特色餐飲、咖啡廳中檔返租1F：5-8萬2F：3-5萬白金瀚宮（2011年）100004層商業(yè)服裝、化妝品、珠寶、數(shù)碼、美容美發(fā)連鎖中檔返租1F：5-8萬2F：3-5萬3F：3-4萬本案商鋪寫字樓天祥廣場(chǎng)浣花香白金瀚宮優(yōu)諾國際仁和春天匯源大廈彩舍大廈恒遠(yuǎn)大廈金沙萬瑞中心家樂福麥德隆好家鄉(xiāng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況項(xiàng)目體量（㎡）面積區(qū)間物業(yè)級(jí)別售價(jià)/租金入住情況金沙萬瑞中心15萬100-4000類甲級(jí)售：1.3-1.4萬元/㎡租：90元/㎡90%浣花香2.4萬100-1400類甲級(jí)售：1.4-1.5萬元/㎡租：70元/㎡80%優(yōu)諾國際3萬150-1500類甲級(jí)90元/㎡80%仁和春天1.1萬75-316類甲級(jí)130元/㎡100%匯源大廈1萬200-1000乙級(jí)45元/㎡90%彩舍大廈840080-1200乙級(jí)50元/㎡80%恒遠(yuǎn)大廈700080-150乙級(jí)50元/㎡100%寫字樓市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)無商務(wù)辦公項(xiàng)目在售;目前已呈現(xiàn)的項(xiàng)目中，中高檔寫字樓租金水平達(dá)到70-130元/㎡，低端寫字樓/寫字間租金水平在50元/㎡左右，整體商務(wù)市場(chǎng)入住情況較樂觀，商務(wù)需求旺盛。本案商鋪寫字樓天祥廣場(chǎng)浣花香白金瀚宮優(yōu)諾國際仁和春天匯源大廈彩舍大廈恒遠(yuǎn)大廈金沙萬瑞中心家樂福麥德隆好家鄉(xiāng)區(qū)域典型項(xiàng)目天暉·天祥廣場(chǎng)建筑面積128000㎡占地面積16931㎡容積率4.78綠化率31%商業(yè)銷售周期為2012年9月—2013年7月，約10個(gè)月；商業(yè)整體均價(jià)在5萬/㎡（含-1F）；1F均價(jià)在11萬/㎡。目錄CONTENTPART1.本體分析PART2.市場(chǎng)分析PART3.地塊定位SWOT分析Strengths優(yōu)勢(shì)Threats

威脅Weakness劣勢(shì)Opportunity機(jī)會(huì)200m地鐵4號(hào)線出口，臨二環(huán)路，昭示性及地塊通達(dá)性較好地塊地勢(shì)平坦，無拆遷，無高壓線；地塊位于成熟生活片區(qū)，傳統(tǒng)認(rèn)知高端板塊，人口密度大，生活人群消費(fèi)力較強(qiáng)；毗鄰西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，屬于校園經(jīng)濟(jì)商業(yè)圈。地塊僅兩面臨路，南側(cè)西嶺路道路等級(jí)較低，對(duì)整體商業(yè)價(jià)值有一定影響；地塊未來北側(cè)及東側(cè)均為單邊街，商業(yè)價(jià)值較低；地塊北側(cè)毗鄰國安廳，有一定的安防退距及朝向要求，不利于平面布局靈活多變；所臨二環(huán)路交通擁堵，對(duì)于車行消費(fèi)人群通達(dá)便利性有一定影響。區(qū)域居住人氣成熟，消費(fèi)水平較高；區(qū)域商業(yè)性質(zhì)土地出讓較少，可出讓土地資源稀缺，存在較大的市場(chǎng)空間；區(qū)域社區(qū)大眾生活型商業(yè)中心缺乏，清江東路存在商業(yè)升級(jí)換代需求，麥德龍為中高端會(huì)員制超市消費(fèi)；區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)對(duì)高端品質(zhì)甲級(jí)寫字樓存在需求。未來將推出臨近烹專地塊，對(duì)本項(xiàng)目有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；商業(yè)缺乏核心主力店可能導(dǎo)致客戶投資信心不足；交通動(dòng)線可能對(duì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生一定不利因素。地塊面積13763.45計(jì)容總建筑面積（㎡）82580.7容積率22.53456建筑密度60%57%54%51%48%45%總建筑面積27526.934408.6341290.3555053.868817.2582580.7基地投影面積（㎡）8258.077845.1677432.2637019.366606.4566193.553商業(yè)建筑面積（按平均4F計(jì)算）33032.2831380.6729729.0528077.4426425.8224774.21塔樓建筑面積-5505.383027.95911561.326976.3642391.4357806.49從商業(yè)價(jià)值最大化角度出發(fā)，用足指標(biāo)；可修建計(jì)容零售商業(yè)面積33000㎡；可修建計(jì)容塔樓面積（寫字樓/公寓/酒店）57000㎡。建議沿二環(huán)路及延西嶺路商業(yè)滿鋪，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化；兼顧公寓與寫字樓面積之間的平衡，從銷售速度出發(fā)，優(yōu)先選擇公寓產(chǎn)品，從高產(chǎn)值出發(fā)，優(yōu)先選擇寫字樓產(chǎn)品。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)定位思考1、地塊規(guī)劃指標(biāo)及交通人流動(dòng)線組織，不支撐大型盒式集中商業(yè)（如：大型超市、大型百貨等），商業(yè)街區(qū)形式可行性存在；2、地塊現(xiàn)有商業(yè)價(jià)值核心來源于：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)生人群、200m地鐵4號(hào)線、周邊高密度居住人群；3、項(xiàng)目具備充分打造校園商業(yè)的條件，學(xué)校附近存在著多個(gè)校園商業(yè)性項(xiàng)目，

如何打造銷售型升級(jí)版校園生活廣場(chǎng)，做足地塊商業(yè)價(jià)值？4、從項(xiàng)目自持方向思考，如果打造高價(jià)值自持型商業(yè)？藍(lán)潤(rùn)·金沙V客廣場(chǎng)立體校園生活中心體驗(yàn)式時(shí)尚潮人社交街區(qū)開發(fā)策略：1、本案定位于體驗(yàn)式時(shí)尚潮人生活街區(qū)，以學(xué)生及30歲以下青年人群為消費(fèi)核心客群，打造升級(jí)版校園生活廣場(chǎng)；2、核心開發(fā)物業(yè)：立體商業(yè)街區(qū)+精裝極小公寓+精品藝術(shù)主題酒店3、街區(qū)以時(shí)尚、精致、年輕品牌為主導(dǎo)，業(yè)態(tài)以時(shí)尚購物+創(chuàng)意休閑+世界美食+藝術(shù)酒店為主題，輔以功能型購物超市，公寓公共活動(dòng)配套，滿足學(xué)生及青年客群一站式需求，校園生活廣場(chǎng)升級(jí)典范。4、街區(qū)建筑藝術(shù)化主題包裝，全域WIFI覆蓋，多個(gè)公共活動(dòng)空間與社交平臺(tái)。項(xiàng)目定位一：銷售型物業(yè)方向項(xiàng)目定位酒店公寓商業(yè)街區(qū)廣場(chǎng)銷售策略開盤時(shí)間價(jià)格（元/平米）商業(yè)街區(qū)銷售價(jià)格快銷預(yù)計(jì)2015年10月精裝公寓10500寫字樓115001F：6萬2F：2.8萬，3F：2萬4F：1.8萬客觀預(yù)計(jì)2015年10月精裝公寓11000寫字樓12000積極預(yù)計(jì)2015年10月精裝公寓11500寫字樓12500主題酒店可考慮自持運(yùn)營，也可