美國開樸顧問-惠州淡水半島灣項目定位及概念設(shè)計提示

惠州淡水半島灣

工程定位及概念設(shè)計提示2021-6-9目錄一、市場調(diào)研分析局部P2-9二、工程地塊價值分析P10-13三、產(chǎn)品定位概述P14-48四、工程規(guī)劃概念設(shè)計提示P五、工程銷售收入預(yù)測P011.惠陽房地產(chǎn)市場簡要分析

1.1宏觀市場1.2微觀市場1.3綜合結(jié)論2.上述分析對本案的啟示02市場調(diào)研分析局部03惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)深圳龍崗區(qū)惠東縣惠城區(qū)中央列島SN58公里全程高速貫穿后只需1.5小時車程惠陽城市規(guī)劃定位中海殼牌、南海石化工程生活后勤配套效勞基地。淡水于惠陽的區(qū)位功能將建設(shè)以淡水為核心的

區(qū)域性商貿(mào)流通效勞中心1.1惠陽房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境04-07年，房地產(chǎn)投資和施工竣工面積大幅增長，房價上漲迅猛。08年10月以來，受經(jīng)濟危機影響，惠陽商品房銷售面積和銷售金額均出現(xiàn)負增長，市場需求明顯萎縮。041.2惠陽房地產(chǎn)市場微觀環(huán)境目前惠陽區(qū)的樓盤開發(fā)主要集中在淡水市政廣場中心點至澳頭方向新城地段，08年在售的主要有中銘豪園、東方國際、本因坊寶家園、中區(qū)華府、錦江國際、尚城世家、半島一號、棕櫚島等工程。惠陽商品房住宅市場可以明顯劃分為三大類：資源性高品位產(chǎn)品中心區(qū)物業(yè)投資型工程05本案周邊高端工程產(chǎn)品分析06項目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積（㎡）容積率戶型（㎡）園林配套半島一號（一期）獨棟、雙拼、疊拼別墅、洋房、小高層41萬共六期首期14萬二期17萬1.12別墅：210㎡左右洋房：70㎡兩房、120-130㎡三房西班牙風(fēng)格，風(fēng)情商業(yè)街、會所、泳池等棕櫚島疊加別墅高檔公寓均價：18000元/㎡340000.83別墅：200㎡左右公寓：108-180㎡東南亞風(fēng)情，會所、27洞國際高爾夫球場、鄉(xiāng)村俱樂部等東方新城獨棟、合院、雙拼別墅、小高層、多層洋房、豪華公寓24萬0.75獨立別墅320-470㎡雙拼別墅210-300㎡洋房：132㎡的三房170㎡的五房85.3-91.28㎡的兩房美式風(fēng)格，引入生態(tài)水系，社區(qū)規(guī)劃為“兩島、一洲、一灣”的獨特布局。1、產(chǎn)品以別墅為主，以公寓洋房為輔。2、大戶型面積是主流，中小戶型是補充。3、園林精致，配套完善，適合居家與度假等多方面需求。4、建筑風(fēng)格異域風(fēng)情盛行，多樣化趨勢明顯。5、客戶來源廣泛，外地客戶〔尤其深圳客戶〕較多聯(lián)排：7000元/㎡疊加：6000元/㎡小高層：4000-4500元/㎡中心區(qū)物業(yè)市場分析1.集中分布在以區(qū)政府為中心的中心區(qū)。2.建筑指標(biāo)傾向居家需求：容積率平均在3.2左右，園林綠化綠平均在50%左右，規(guī)模適中，是典型的居家型物業(yè)。3.戶型單一，三房四房是主流，面積在100-150㎡。4.中小戶型搶手，大戶型銷售速度相對較慢。5.注重園林主題風(fēng)格的塑造，但精致化程度有待挖掘。6.價格比較健康，并在穩(wěn)步上漲。7.營銷水平落差較大，市場整體營銷水平仍有很大的提高空間。8.客戶以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎植科焚|(zhì)較高產(chǎn)品吸引深圳投資客戶。071.3惠陽房地產(chǎn)市場分析綜合總結(jié)〔1〕物業(yè)類型呈現(xiàn)出“三類并行，兩端走好〞趨勢。資源性高品位產(chǎn)品、中心區(qū)物業(yè)、投資型工程成為目前惠陽住宅市場的三條主線。而資源性高品位產(chǎn)品和投資性工程均預(yù)支未來惠陽經(jīng)濟開展前景，成為市場主流產(chǎn)品?！?〕中小戶型供給相對較少，面對中小戶型客戶對產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境配套、附加效勞等要求的不斷提高，如何提高產(chǎn)品質(zhì)量、為客戶創(chuàng)造物超所值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將是中小戶型成敗的關(guān)鍵?！?〕據(jù)不完全統(tǒng)計，未來幾年市場總供給總量約在200萬平方米以上，數(shù)量非常巨大，供給主流是大社區(qū)、大戶型工程，但局部大盤將調(diào)整目前開發(fā)思路，向度假、投資復(fù)合功能方向扭轉(zhuǎn)，躲避巨大供給量帶來的泡沫風(fēng)險。082.上述分析對本案的啟示〔1〕在產(chǎn)品路線的選擇上，走投資型與高檔次、高品質(zhì)相結(jié)合，中間產(chǎn)品自然過渡的路線。短期內(nèi)利用經(jīng)濟前景看好趨勢開發(fā)高檔次與投資性強的產(chǎn)品，比方洋房、高檔別墅，效勞式公寓，滿足投資客與局部度假居住者的需求。中長期開發(fā)高層與小高層產(chǎn)品，滿足經(jīng)濟開展帶來的人口增加對住房的需求?！?〕在產(chǎn)品品質(zhì)的打造上，力求創(chuàng)新，防止同質(zhì)化與粗放型傾向，以符合市場潮流又適當(dāng)超出市場潮流的精致產(chǎn)品來贏得市場的認可?！?〕除了走產(chǎn)品多樣化道路以外，還可以把住宅跟其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來開發(fā)，走復(fù)合型開發(fā)道路，比方跟商業(yè)、休閑等產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來開發(fā)，提升工程的附加值，增加產(chǎn)品的競爭力。0910工程地塊價值分析1.地塊區(qū)位價值2.地塊資源價值3.高容積率對工程定位的挑戰(zhàn)

1.區(qū)位表達價值工程地處惠陽淡水城市開展的中心地塊，該片區(qū)當(dāng)前已經(jīng)成為惠陽最具有價值高檔次居住生活片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)的市政配套已經(jīng)逐步成熟。半島一號、棕櫚島等高檔居住工程正在建成，綜合配套與居住氣氛正在完善。該區(qū)域是淡水的中心城區(qū)所在，已成為高收入和政府定位的城市形象高度。11工程地塊現(xiàn)狀周邊趨向成熟2.資源決定檔次該區(qū)域內(nèi)獨一無二的河道資源從工程基地穿過，天然河流的灣道使得工程擁有最多的自然景色，具備了高檔次的濱水居住的根底條件。12工程地塊的河景資源、體育館、半島一號工程地塊周邊已經(jīng)成熟有棕櫚島高爾夫別墅、超大型社區(qū)半島一號3.高容積率對工程定位提出了挑戰(zhàn)工程在2.5和3.0的容積率與周邊的半島一號與棕櫚島形成反差，對規(guī)劃高檔次居住提出了設(shè)計挑戰(zhàn)，需要在規(guī)劃設(shè)計上進行創(chuàng)新，定位中高檔產(chǎn)品組合。13工程地塊與半島一號的空間關(guān)系14產(chǎn)品定位概述1.工程檔次定位2.目標(biāo)客戶群定位3.規(guī)劃布局定位4.建筑風(fēng)格定位5.戶型面積定位6.園林景觀定位7.工程開發(fā)分期8.價格定位1.工程檔次定位具有高性價比的綠色節(jié)能環(huán)保社區(qū)

所謂綠色節(jié)能環(huán)保住宅，就是節(jié)能、環(huán)保、健康舒適、講求效率的居住建筑，它將改變現(xiàn)行的設(shè)計觀念，使建筑由高能耗向低能耗方向轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)一定程度上的能源自給自足，創(chuàng)造可持續(xù)開展的建筑模式。中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會副主任開彥指出:

建設(shè)綠色住宅是一個系統(tǒng)工程，包括節(jié)能、環(huán)保、節(jié)水等多方面。

綠色住宅應(yīng)注重使用保溫材料，利用太陽能等綠色能源，提高建筑熱環(huán)境性能。綠色住宅在整體規(guī)劃中建立雨水收集系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)，利用中水澆花、洗車，甚至通過建立循環(huán)系統(tǒng)回送到住戶家庭來沖洗衛(wèi)生潔具，減少水資源浪費，提高住戶生活質(zhì)量。15綠色住宅六條標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計合理，建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)，房間光照充足，通風(fēng)良好，廚房、衛(wèi)生間異味氣體能快速散發(fā)；房屋圍護結(jié)構(gòu)御寒隔熱，門窗密封性能及隔音效果符合標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)；供熱、制冷等盡量利用清潔能源、自然能源或可再生能源，全年日照在2500小時以上的地區(qū)，普遍安裝太陽能設(shè)備；飲用水符合國家標(biāo)準(zhǔn)，排水深度凈化，到達可循環(huán)利用標(biāo)準(zhǔn)，新建小區(qū)鋪設(shè)中水系統(tǒng)；室內(nèi)裝修簡潔適用，化學(xué)污染低于環(huán)保規(guī)定指標(biāo)；有足夠的戶外活動空間，小區(qū)綠化覆蓋率不低于40％，無裸露地面。16消費者喜愛的綠色節(jié)能房子是?珠珠〔26歲國企職員〕：我的房子像變色龍，懂得冬暖夏涼我理想中的房子是這樣的：冬天，房子會主動穿上一件厚衣，即使不開暖氣，也能感到暖暖的春意。夏天，房子會自動換上無袖衣，為炎熱的夏日增添一絲涼意。房子還應(yīng)配備大大的陽臺和落地窗戶，這樣既能最大限度地采用自然光，又能透風(fēng)透氣。作為配搭，房子周圍要一片融融綠意，有生機盎然的小區(qū)花園，讓每天在石頭森林奔波忙活的我們，下班后能感受到一份“采菊東籬下，悠然見南山〞的寫意。綠色房子說：

“外墻外保溫〞、“地溫中央空調(diào)〞是目前建筑市場上比較成熟的保溫技術(shù)，可以很好地到達節(jié)能保溫的目的，提高室內(nèi)居住環(huán)境的舒適度。有資料顯示，集成自然通風(fēng)、自然采光、低能耗圍護結(jié)構(gòu)，中水回收等高新技術(shù)，到達節(jié)能60%的建筑，造價只比普通建筑高5到7個百分點，住宅總能耗就能減少一半以上，冬夏兩季所用空調(diào)的耗電量就會大幅減少。投資預(yù)計在使用5到8年后可以收回，但它大大減少了對資源的消耗和環(huán)境的污染。17阿君〔24歲媒體從業(yè)人士〕：讓陽光照進夢想我心目中的“綠色房子〞，只需用太陽能，就能解決我的一切生活能源需要。這樣就可以擺脫沉重的電費開支，須知陽光是取之不盡的。我將來的房子最好位于市郊，這樣能最大限度地吸取大自然的陽光。要有山，在房間里可以看清山上的每一棵樹。最好，我的房子還能有入戶花園或者屋頂花園，這樣，我就可以在那里種茉莉花，同時，我希望小區(qū)花園到處都綠意盎然，這綠色不是簡單的一片紅花、幾塊綠草，而是從其地處的自然環(huán)境、園林設(shè)計到室內(nèi)綠化的全方位的立體綠色。綠色房子說：

太陽能的利用方式包括光伏發(fā)電、光熱發(fā)電、日光照明和太陽能熱利用等。前者如太陽能灶、太陽能熱水器在中國為大家所熟知；光電技術(shù)指的是光伏發(fā)電，是根據(jù)光生伏特效應(yīng)原理，利用太陽能電池將太陽光能直接轉(zhuǎn)化為電能。比較而言，光伏發(fā)電更高端，前景更好，在太陽能利用上將是主流。消費者喜愛的綠色節(jié)能房子是?北京當(dāng)代MOMA18當(dāng)代MOMA也是當(dāng)代置業(yè)科技主題地產(chǎn)的延續(xù)與開展，在萬國城Moma實現(xiàn)"高舒適度、低能耗"的根底上，將大規(guī)模使用可再生的綠色能源。從可持續(xù)開展的觀點出發(fā)，當(dāng)代MOMA適當(dāng)?shù)母呙芏取矎姸取抽_發(fā)利用土地與大規(guī)模使用可再生的綠色能源是大城市開展的方向，是真正"節(jié)能省地型"工程。192.目標(biāo)客戶群定位深圳香港及惠陽城市中高收入階層

目標(biāo)客群特點分析：工程客戶將以深圳各區(qū)、香港、東莞等外地客戶為主，將超過70%左右，購置物業(yè)的原因是由于工程具有非常高價格性能比，刺激著購置需求，目的在于以投資增值為主兼顧度假旅游需求?；蓐柋镜氐淖宰】蛻艏s占30%左右，主要有私營業(yè)主，企業(yè)事業(yè)的高管人員，以自住為主。203.規(guī)劃布局定位社區(qū)開放組團封閉/產(chǎn)品最大利用景觀通透軸線貫穿東西

1、尊重地域特色及城市環(huán)境規(guī)劃應(yīng)以尊重地塊特色為前提，充分考慮地塊及周邊環(huán)境的關(guān)系，與之相協(xié)調(diào)。對于本工程而言，首先應(yīng)充分考慮的濱水的自然環(huán)境，充分利用水資源，使工程和城市開展及即將開發(fā)的其它工程形成互融。2、充分利用地塊形狀規(guī)劃提升工程價值。在考慮地塊周邊環(huán)境的同時，還應(yīng)關(guān)注地塊內(nèi)部地形地貌，并加以充分利用。對于本工程而言，我們應(yīng)當(dāng)利用地塊的特有的形狀與地勢特點，設(shè)計出層次豐富的建筑群落，打造理想的空間形式，以此提升工程價值。21本案規(guī)劃設(shè)計理念3、注重與城市交通肌理的融合本工程臨水又臨路，周邊以大橋與外界聯(lián)通，建議地塊可采用社區(qū)開放，組團封閉的布局形式，通過開放式的社區(qū)，與城市交通達成互融，形成便利。4、必須注重建筑、戶型及園林等細部的整體設(shè)計從建筑群體到建筑裝飾細部、從各功能空間的面積大小到室內(nèi)交通組織、從景觀等等，這些都需要設(shè)計者整體考慮。通過精心的設(shè)計，創(chuàng)造從室內(nèi)到室外，從私人空間到開放空間、到城市公共空間這樣一系列舒適宜人的空間，提高整個社區(qū)居住品質(zhì)。22本案規(guī)劃設(shè)計理念20方案一：容積率：2.523惠州市淡水工程主要指標(biāo) 占地面積120330㎡容積率 2.5 總建筑面積 計入容積率建筑面積300825㎡配套設(shè)施 13500㎡幼兒園 1500㎡商業(yè) 9000㎡會所 3000㎡ 地下停車庫 60000㎡住宅總面積房型戶型面積套數(shù)面積(㎡)面積比套數(shù)比二房87272236648%13.63%三房12390811168438%45.51%四房1604507200024%22.56%五房2352706345022%13.53%頂層大復(fù)式2201226401%0.60%別墅25083207507%4.16%

總套數(shù)

1995100%100%總面積

294188

高層均價：4500元/m2高層小戶型均價：5000元/m2別墅均價：12000元/m2〔景觀朝向均優(yōu)于容

積率3.0的方案〕預(yù)計總銷售金額：約1491303000元24方案二：容積率：3.025惠州市淡水工程主要指標(biāo) 占地面積120330㎡容積率 3.0 總建筑面積 計入容積率建筑面積359556㎡配套設(shè)施 14000㎡幼兒園 1500㎡商業(yè) 9500㎡會所 3000㎡ 地下停車庫 60000㎡

住宅總面積房型戶型面積套數(shù)面積(㎡)面積比套數(shù)比公寓58322186765%11%二房903743366010%13%三房120136616392047%48%四房15569610788031%25%頂層空中別墅4101249201%0%別墅25066165005%2%總套數(shù)

2836

100%總面積(㎡)

345556100%

高層均價：4300元/m2高層小戶型均價：5000元/m2頂層空中別墅均價：4500元/m2別墅均價：10000元/m2預(yù)計總銷售金額：約1593998000元容積率3.0的方案比2.5的方案多賣102695000元264.建筑風(fēng)格定位新型現(xiàn)代中式元素的建筑風(fēng)格

由于本工程容積率決定主力產(chǎn)品為小高層和高層，但工程前期為了對目標(biāo)市場有更準(zhǔn)確的把握，為了以更獨特優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品吸引消費者，需要通過各種不同類型的物業(yè)去“試水〞。因此，工程首批推出的產(chǎn)品類型應(yīng)當(dāng)豐富。

我們建議：多層、小高層、高層選用清新簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格，花園洋房和疊拼別墅選用經(jīng)典雅致的歐陸風(fēng)格。27〔一〕現(xiàn)代風(fēng)格建筑設(shè)計建議1、總體設(shè)計要求現(xiàn)代風(fēng)格建筑應(yīng)健康、時尚、清新、明快，表達積極向上的精神風(fēng)貌。強調(diào)建筑的經(jīng)濟性和實用性，積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，并在建筑設(shè)計中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性。堅決擺脫過時的建筑樣式，放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格。通過簡潔的處理手法和純潔的體型，從而在建筑外觀上獲得新的視覺效果，而這也恰好符合我們對于本工程的整體形象定位。在設(shè)計時我們建議：崇尚采用靈活均衡的非對稱構(gòu)圖，簡潔的處理手法和純潔的體型，在建筑外觀上獲得新的視覺效果。并以不對稱構(gòu)圖手法突出建筑風(fēng)格，強化高層差異。崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果。多層、小高層建筑可盡量采用一梯2-3戶的板式設(shè)計，但后期為了提高容積率，小高層、高層單體也可以設(shè)計成蝶形。282、建筑要素設(shè)計建筑立面：要注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)本錢身的形式美，造型簡潔，采用表現(xiàn)主義手法，在確保建筑經(jīng)濟實用的同時，適當(dāng)融入象征、寫意手法。以不對稱構(gòu)圖手法突出建筑立面風(fēng)格，強化高層差異；如雙層陽臺設(shè)計等。色彩：以白色為根本主調(diào)，以跳躍的紅、黃、藍等暖色涂料粉刷陽臺、窗臺或裝飾線等建筑構(gòu)件作為點綴，使建筑既具強烈的現(xiàn)代感，又不失美觀大方。如深圳的中海陽光棕櫚園，就非常能夠表達整個社區(qū)的現(xiàn)代氣息。建筑色彩搭配結(jié)合材料自身質(zhì)地和裝飾作用，在考慮宜昌市歷史文化氣氛和區(qū)域氣候條件的同時，也考慮主力消費群的生活習(xí)性，以充分迎合消費群的消費心理。建議可在小高層和高層中采納。292、建筑要素設(shè)計天際線：在小區(qū)內(nèi)部，利用各種類型建筑的高差，形成具有一定節(jié)奏韻律的豐富的天際線走勢，彰顯本工程的遠觀形象；建筑高度由小區(qū)中心向外圍逐漸升高，這樣一方面可以充分保證中心園林的景觀視線，二那么可以在內(nèi)部保持一個開敞的共享空間；沿小區(qū)的主景觀軸線上布置上下錯落、起伏有序的建筑層高，營造空間視覺感官的收縮和膨脹；在立面上構(gòu)成跌宕起伏的建筑天際線。302、建筑要素設(shè)計底層：局部住宅底層架空——與組團中心園林相鄰建筑局部底層架空，以通透的架空綠化實現(xiàn)景觀的延伸。利用道路的迂回曲折，營造“曲徑通幽〞的意境。或者可以利用建筑的底層架空設(shè)置成活動場所，形本錢工程獨具特色的泛會所。局部住宅底層設(shè)置私家花園——花園洋房和疊拼別墅的底層應(yīng)考慮業(yè)主入住后會進行自我家園的美化綠化，適當(dāng)留出一局部空地，滿足這局部購房者的需求。沿街商鋪——在開展大道沿線，多層和小高層住宅的底層設(shè)置成沿街商鋪，打造風(fēng)情商業(yè)街。31中海陽光棕櫚園2732中海陽光棕櫚園26底層架空長廊325.戶型面積定位

創(chuàng)新寬景舒適的中大戶型我司分別以容積率3.0和容積率2.5計算了兩種戶型需求配比1、容積率：3.033產(chǎn)品形態(tài)戶型面積（㎡）戶型面積比例（%）戶型分級比例（%）兩房85-9010%10%三房經(jīng)濟型105-11518%43%舒適型125-13525%四房經(jīng)濟型140-14320%35%舒適型160-18015%五房舒適型190-2006%10%(樓王或sky-house)高尚型210-2404%Townhouse230-2502%2%注：1、建議各面積區(qū)間段對應(yīng)贈送面積不少于15%；2、戶型建議的面積根據(jù)總平面可以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整比例；3、兩房比例為10%，考慮了投資客戶需求2、容積率：2.534產(chǎn)品形態(tài)戶型面積（㎡）戶型面積比例（%）兩房85-9010%三房105-11515%125-13525%四房140-14320%160-18015%五房190-2006%210-2404%Townhouse230-2505%商業(yè)

配套休閑商業(yè)與知名品牌的特色餐飲結(jié)合，商業(yè)與會所形成展現(xiàn)生活方式的情景體驗區(qū)。占總面積3—5%特點：定位中高端，同時有多種產(chǎn)品結(jié)合/規(guī)劃濱水別墅，提升工程品位35別墅戶型36一梯二戶型一梯三折角戶型37一梯三戶型38一梯三四戶型39

工程戶型配比補充說明1、戶型平均面積綜合考慮各在售樓盤的戶型設(shè)計、銷售情況以及消費者實際的居住需求，結(jié)合工程地塊價值的判斷，認為本工程的平均戶型面積應(yīng)定為140㎡左右。2、整體戶型配比建議從統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果來看120㎡—140㎡左右的三房兩廳兩衛(wèi)為絕對主力戶型，第二主力戶型是90㎡左右的兩房兩廳一衛(wèi)。這兩種戶