G3地塊可行性研究報(bào)告

G3地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

G3號(hào)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、項(xiàng)目基本情況……………………3二、北京市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研…………4北京寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程回顧………………42001年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)回顧……………62002年北京寫字樓市場(chǎng)展望…………………12（四）北京CBD寫字樓市場(chǎng)分析………………19（五）北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析…………37三、G3號(hào)地塊項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研…………44四、G3號(hào)地塊的價(jià)格定位………………48五、項(xiàng)目投資成本預(yù)算…………52（一）項(xiàng)目發(fā)展基本數(shù)據(jù)……………52（二）項(xiàng)目成本預(yù)算依據(jù)……………52（三）項(xiàng)目投資成本預(yù)算……………52六、租賃方案財(cái)務(wù)分析…………54（一）租賃方案初步設(shè)想……………54（二）營(yíng)業(yè)收入估算…………………55（三）營(yíng)業(yè)成本估算…………………56（四）預(yù)算期內(nèi)損益狀況……………56（五）現(xiàn)金流量及動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析……56（六）盈虧平衡點(diǎn)分析………………56（七）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論…………57七、租售方案財(cái)務(wù)分析……………58（一）租售方案初步設(shè)想……………58（二）銷售收入估算…………………58（三）營(yíng)業(yè)收入估算…………………58（四）營(yíng)業(yè)成本估算…………………59（五）預(yù)算期內(nèi)損益狀況……………60（六）現(xiàn)金流量及動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析……60（七）盈虧平衡點(diǎn)分析………………60（八）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論…………61八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方式……………61九、項(xiàng)目可行性綜合評(píng)述及相關(guān)建議………………62十、附表………63項(xiàng)目基本情況G3號(hào)地塊位于馳名中外的歷史文化名街――王府井大街商業(yè)區(qū)中心，與改造后的王府井天主教堂相對(duì)，教堂廣場(chǎng)地面寬闊，雕塑小品與綠草紅花相映成趣，是游人和購(gòu)物者在王府井步行街最主要的休閑場(chǎng)所。項(xiàng)目西臨規(guī)劃中的G7地塊，南至韶九胡同，北臨燈市口西街，地理位置得天獨(dú)厚。本項(xiàng)目地段燈市口站就有803、211、104、103等多路公交車經(jīng)過，而且距離北京火車站也很近，地鐵站口就位于王府井大街與長(zhǎng)安街交界處，交通極為便利。本項(xiàng)目地塊上現(xiàn)有建筑主要為舊式的四合院住宅。面臨王府井大街上有一些臨街鋪面，它們是：體育用品商店、王府快餐、品客多、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、情訂奇緣婚紗攝影、柯達(dá)快速?zèng)_印、運(yùn)動(dòng)之足、星巴克咖啡等。G3號(hào)項(xiàng)目所在地王府井大街是一條具有悠久歷史文化的名街，改造后的大街中段為商業(yè)步行街，每天來自全國(guó)和世界各地的人流匯聚于此，川流不息。G3號(hào)地塊附近主要的商業(yè)建筑有北京市百貨大樓、新東安市場(chǎng)、世都百貨、東方廣場(chǎng)、王府井女子百貨、丹耀商場(chǎng)、喜樂迪視聽歌唱廣場(chǎng)、利生體育用品大廈等。項(xiàng)目周邊五星級(jí)酒店環(huán)伺，包括王府井大飯店、天倫王朝飯店、北京飯店、和平賓館、北京國(guó)際藝苑皇冠飯店等；政府機(jī)關(guān)及金融機(jī)構(gòu)密集；本項(xiàng)目臨近故宮名勝，游人如鯽；交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，占盡地利人和，真可謂是日進(jìn)萬金的風(fēng)水寶地。G3號(hào)地塊占地4,500平方米，其中建設(shè)用地3,800平方米，原用地已有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，且已審定通過。規(guī)劃建筑面積為:地上九層約26,000平方米，地下四層約10,700平方米，地下車庫(kù)可停車110輛。初步確定為商業(yè)和寫字樓物業(yè)，地下一層、地上一、二層為商場(chǎng)、地上三至九層為寫字樓。王府井大街市政改造工程已順利完工，各種管線已鋪設(shè)完畢，周邊市政條件良好。北京市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研北京寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程回顧北京的寫字樓市場(chǎng)從1993年開始有了較快的發(fā)展，由于改革開放的不斷深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開始步入軌道，外商、外資的大量進(jìn)入促進(jìn)了北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，使北京寫字樓市場(chǎng)迎來了第一個(gè)開發(fā)高潮。當(dāng)時(shí)的一些寫字樓都賣出了天價(jià)，如萬通新世界廣場(chǎng)、西單國(guó)際大廈等項(xiàng)目，租賃價(jià)格也水漲船高。正因?yàn)檫@些原因，更加吊起各路發(fā)展商胃口，紛紛跑到北京圈地、建樓，以期分得一杯羹。一時(shí)間洛陽紙貴，使得北京寫字樓項(xiàng)目遍地開花，到處都有在建的寫字樓，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。當(dāng)年利達(dá)行代理銷售的萬通新世界廣場(chǎng)，在1993年12月開盤僅三天，一、二期即告售罄，并從一期的USD2,200／平方米賣到了三期的USD3,500／平方米。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，北京寫字樓的租金當(dāng)時(shí)僅次于香港和日本，高居亞洲第三位，國(guó)貿(mào)中心寫字樓的租金更高達(dá)USD100／平方米/月。1998、1999年，由于受東南亞金融危機(jī)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，北京寫字樓市場(chǎng)從1998年開始逐步走向低谷，寫字樓大量空置，市場(chǎng)一片蕭條。1996年底京泰大廈以USD20／平方米/月（含物業(yè)管理費(fèi)）推出，致使中糧廣場(chǎng)、恒基中心、中服大廈等物業(yè)的租金從USD30－32／平方米/月降至USD22－25／平方米/月，降幅近30%。1998年底到1999年初，此類寫字樓平均租金低至USD13／平方米/月，有的寫字樓還提供裝修期免租金，甚至有長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月的免租期等情況的出現(xiàn)。租售價(jià)格一跌再跌，東方廣場(chǎng)一度傳出了15美金／月／平方米的“驚喜價(jià)”。此時(shí)的北京寫字樓市場(chǎng)面臨著一場(chǎng)激烈的淘汰賽。那些當(dāng)初頭腦發(fā)熱，圈到了高價(jià)地塊的開發(fā)商所建項(xiàng)目無法再賣出高價(jià)，甚至到了賠錢也無人買的尷尬境地，使得北京出現(xiàn)大量爛尾樓盤，讓人們目睹了一幕盲目上馬的寫字樓發(fā)展商的慘烈景象。直到今天，我們?nèi)钥梢钥吹侥承皻v史遺跡”：位于西直門北的銀都大廈用了十年的時(shí)間才封頂；而位于公主墳的中都大廈（原公主墳綜合商業(yè)大廈）則至今無法啟動(dòng)。1999年11月，中美簽署世貿(mào)雙邊準(zhǔn)入?yún)f(xié)議。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)狀況的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，尤其是新興IT行業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、各大金融機(jī)構(gòu)、新剝離的大型國(guó)企公司、機(jī)構(gòu)等，消化了大量寫字樓，成為支撐北京寫字樓市場(chǎng)的生力軍。尤其是互聯(lián)網(wǎng)公司的蓬勃發(fā)展，吸納了大量的北京寫字樓，為2000年北京寫字樓市場(chǎng)的回升做出了較大的貢獻(xiàn)。隨著前幾年的空置面積進(jìn)一步消化，北京寫字樓市場(chǎng)從2001年開始漸漸向春天走來。很具代表性的項(xiàng)目如遠(yuǎn)洋大廈、國(guó)企大廈、航華科貿(mào)等，都出現(xiàn)了少有的出售好、出租好的景象。北京寫字樓市場(chǎng)從1993、1994年的大干快上，到1997、1998年步入低谷，緊接著2001年又承“申奧”成功和“入世”利好東風(fēng)，以及北京的CBD、金融街、中關(guān)村三大商務(wù)區(qū)地位的確定，使得北京的寫字樓市場(chǎng)又迎來了新一輪的上升期。正是看好目前北京寫字樓市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，眾多開發(fā)商開始大規(guī)模向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展，包括有實(shí)力的外地房地產(chǎn)企業(yè)，如金地集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)。2001年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)回顧如果說房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，那么寫字樓就是房地產(chǎn)的晴雨表。對(duì)于2001年的北京寫字樓市場(chǎng)來說，無疑是“里程碑式”的一年：中關(guān)村西區(qū)修改方案的確定、CBD規(guī)劃方案的出臺(tái)、金融街中心區(qū)規(guī)劃的公布、中國(guó)移動(dòng)和中國(guó)電信進(jìn)駐金融街、CCTV和BCTV的東移、微軟的出村東遷等等。北京申奧成功、APEC會(huì)議在上海的圓滿舉行、中國(guó)加入世貿(mào)組織等重大事件使得世界關(guān)注中國(guó)，全球都在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好表現(xiàn)而喝彩。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局頒布的資料顯示，2001年我國(guó)第一季度的GDP增長(zhǎng)率為8.1%，上半年為7.9%，前三個(gè)季度為7.6%，全年預(yù)測(cè)為7.4%。在上述利好的刺激下，2001年以來，北京寫字樓市場(chǎng)逐漸趨于活躍，尤其是在上半年再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，無論租價(jià)、售價(jià)都出現(xiàn)了較大的漲幅，如遠(yuǎn)洋大廈最高售價(jià)達(dá)到3,500美金／平方米，租價(jià)達(dá)到38美金／月／平方米，與2000年相比整整翻了一番。但進(jìn)入2001年下半年，美國(guó)、歐盟、日本經(jīng)濟(jì)放緩和“9?11”事件對(duì)中國(guó)的負(fù)面影響開始顯現(xiàn)，尤其是高科技企業(yè)（IT）長(zhǎng)期萎靡不振，對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的影響巨大，在一片入世利好的歡呼聲中，北京寫字樓市場(chǎng)卻進(jìn)入價(jià)跌量縮，旺季不旺的調(diào)整階段，與2001年上半年相比，平均租金下降了8.3%。綜合來看，2001年北京甲級(jí)寫字樓全年供應(yīng)量達(dá)到150萬平方米（詳見表1-1），銷售（租賃）量在68萬平方米。截止2001年12月北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)16,100元/平方米，與2000年相比上漲5%；平均租金23.5美元/平方米/月，與2000年相比上漲17.5%。從市場(chǎng)來分析呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、大量成交成為市場(chǎng)主流2001年初中國(guó)移動(dòng)和中國(guó)電信整棟購(gòu)買了金融街C區(qū)10萬平方米的寫字樓，2000年成立的中國(guó)最大的證券公司中國(guó)銀河證券購(gòu)買了國(guó)際企業(yè)大廈東段3.5萬平方米的寫字樓面積（詳見表1-2），以上大單成交直接影響了市場(chǎng)的供給，在某種程度上導(dǎo)致西部市場(chǎng)供不應(yīng)求的緊張局面。另外，位于中關(guān)村的科技會(huì)展中心二期寫字樓也售出85％。國(guó)興大廈寫字樓客戶主要是國(guó)有大中型企業(yè)和他們的計(jì)算機(jī)服務(wù)部門，銷售率在80%以上。而華通大廈二期銷售率接近100%。比較而言，東城區(qū)及朝陽區(qū)賣盤主要有浙江省政府購(gòu)買了浙江大廈3.4萬平方米，中國(guó)絲綢購(gòu)買了匯置通大廈2萬平方米的寫字樓面積。表1-1：2001年北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)狀況區(qū)域項(xiàng)目名稱面積（萬平方米）海淀區(qū)數(shù)碼科技大廈7融科資訊中心5騰達(dá)大廈7.5國(guó)興大廈4.8太平洋大廈6清華同方科技廣場(chǎng)11朝陽區(qū)中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心6瑞城中心13中國(guó)人壽大廈9數(shù)碼013新亞大廈7凱特達(dá)利10名人廣場(chǎng)7遠(yuǎn)大中心8.5西城區(qū)太運(yùn)大廈2北京國(guó)際金融中心6.9富凱大廈11皇冠大廈11東城區(qū)東方廣場(chǎng)15總計(jì)151表1-2：2001年上半年甲級(jí)寫字樓大單成交精選項(xiàng)目名稱購(gòu)買方購(gòu)買寫字樓面積（平方米）凱旋大廈國(guó)家糧食儲(chǔ)備局20,000國(guó)際金融中心某政府機(jī)構(gòu)20,000國(guó)際企業(yè)大廈中國(guó)銀河證券35,000金融街C區(qū)中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信100,000浙江大廈浙江省政府34,000匯置通大廈中國(guó)絲綢20,000信通大廈內(nèi)蒙古某機(jī)構(gòu)20,000皇冠大廈某政府機(jī)構(gòu)20,0002、西區(qū)租售量超過東區(qū)西區(qū)市場(chǎng)（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場(chǎng)的62%以上，從而以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成為2001年北京寫字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)。3、北京寫字樓的需求市場(chǎng)主力發(fā)生變化2001年高科技企業(yè)（IT）對(duì)北京寫字樓的需求量出現(xiàn)回落，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)、外地機(jī)構(gòu)（主要是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)）重新成為寫字樓需求主力，市場(chǎng)需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。從需求結(jié)構(gòu)上看，根據(jù)北京甲級(jí)寫字樓2001年入住率的變化分析得出，許多實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)在銷售市場(chǎng)上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場(chǎng)份額。其中電信公司和金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成了中資機(jī)構(gòu)需求的主體。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國(guó)際化進(jìn)程的加快。外資企業(yè)在租賃市場(chǎng)上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力，占據(jù)40％左右的市場(chǎng)份額。需要指出的是，今年北京寫字樓客戶群出現(xiàn)如下特點(diǎn)：第一，以高科技、電信、保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)為代表的中資機(jī)構(gòu)成為寫字樓市場(chǎng)需求的主力。第二，東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)"東遷與西移"互動(dòng)跡象。如在2001年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的"東遷"和部分高科技外企、上市公司的"西移"就證明了這一點(diǎn)。第三，外地機(jī)構(gòu)包括外地政府機(jī)構(gòu)和投資集團(tuán)、企業(yè)“進(jìn)京”的步伐在逐漸加快，如內(nèi)蒙古某機(jī)構(gòu)整棟購(gòu)買了位于北京火車站的信通大廈。（三）2002年北京寫字樓市場(chǎng)展望1、市場(chǎng)供應(yīng)：300萬平方米寫字樓誰來消化？據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的最新調(diào)查，近幾年北京在建、擬建寫字樓面積將達(dá)到1,200萬平方米以上,其中300多萬平方米將在2002年推出，是2001年市場(chǎng)供應(yīng)量的兩倍，加上2001年一部分未消化的寫字樓存量，市場(chǎng)供應(yīng)量偏大，按片區(qū)劃分，調(diào)查數(shù)據(jù)如下：朝陽區(qū)有16個(gè)項(xiàng)目，約有500多萬平方米的潛在供應(yīng)量，主要集中在CBD地區(qū)和亞運(yùn)村地區(qū)。外地房地產(chǎn)巨頭也大多選擇這一熱點(diǎn)地區(qū)投資做他們進(jìn)京的招牌項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)2002年將有金地、萬達(dá)、財(cái)富中心等大型項(xiàng)目入市，供應(yīng)量達(dá)150萬平方米以上。西城區(qū)的項(xiàng)目主要集中在金融街及附近區(qū)域共8個(gè)項(xiàng)目，有150萬平方米的供應(yīng)量，主要為甲級(jí)寫字樓。預(yù)計(jì)2002年將有中證大廈、金融城等項(xiàng)目推出，供應(yīng)量在50萬平方米。海淀區(qū)隨著中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃確定，中關(guān)村東區(qū)規(guī)劃也浮出水面，加上各大院校的存儲(chǔ)土地，中關(guān)村潛在供應(yīng)量在300萬平方米以上。預(yù)計(jì)2002年供應(yīng)量在60萬平方米。宣武區(qū)、崇文區(qū)這兩個(gè)區(qū)域以前一直為高檔項(xiàng)目的禁地，高檔項(xiàng)目較少。有2個(gè)項(xiàng)目為前幾年的存量（荷華國(guó)際、中環(huán)廣場(chǎng)），大約在2002年也會(huì)推向市場(chǎng)。隨著南城市政的改造，也出現(xiàn)了象中融城市廣場(chǎng)（88萬平方米綜合）這樣的大項(xiàng)目。該區(qū)未來供應(yīng)量為60萬平方米，預(yù)計(jì)2002年供應(yīng)量在30萬平方米。豐臺(tái)區(qū)的項(xiàng)目多集中在西客站周圍，像海天廣場(chǎng)等項(xiàng)目。供應(yīng)量約在40萬平方米左右，而且大多為中檔項(xiàng)目。在北京各區(qū)還有一些面積稍小或潛在的在建、擬建項(xiàng)目。預(yù)計(jì)供應(yīng)量大約在200萬平方米左右。2、市場(chǎng)需求：誰將撐起寫字樓市場(chǎng)一片天？北京，作為中國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，作為國(guó)際性的大都市，每年寫字樓的吸納量在60萬平方米以上，相對(duì)于上海和廣州，北京的魅力就在于歷年都有大單寫字樓客戶成交的案例，顯示出強(qiáng)大的集團(tuán)購(gòu)買力和承接力。那么2002年誰將撐起寫字樓市場(chǎng)一片天？讓我們先來回憶過去五年內(nèi)認(rèn)購(gòu)一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交案例調(diào)查。根據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的調(diào)查，1997至2001年五年內(nèi)認(rèn)購(gòu)一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達(dá)到66家，認(rèn)購(gòu)面積達(dá)150萬平方米以上。（1）.區(qū)域特點(diǎn)從大單客戶認(rèn)購(gòu)區(qū)域看，西城：31家，占46.96%，認(rèn)購(gòu)面積69.8萬平方米；海淀：5家，占7.6%，認(rèn)購(gòu)面積15.5萬平方米；東城：17家，占25.76%，認(rèn)購(gòu)面積27.1萬平方米；朝陽：12家，占18.18%，認(rèn)購(gòu)面積33.9萬平方米；豐臺(tái)：1家，占1.5%，認(rèn)購(gòu)面積3.8萬平方米。（2）.行業(yè)特點(diǎn)從大單客戶行業(yè)構(gòu)成看，金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)24家，占調(diào)查結(jié)果的34.37％；其次是大型集團(tuán)公司14家，占調(diào)查結(jié)果的21.22％；通訊電信企業(yè)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％；部委機(jī)關(guān)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％；外國(guó)公司9家，占調(diào)查結(jié)果的13.65％；外省／市公司3家，占調(diào)查結(jié)果的4.5％。（3）.面積特點(diǎn)從認(rèn)購(gòu)面積來看，認(rèn)購(gòu)10,000－30,000平方米面積的大單客戶共48家，認(rèn)購(gòu)30,000－50,000平方米的客戶15家，認(rèn)購(gòu)50,000平方米以上面積的大單客戶3家。從以上分析，我們發(fā)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)在北京每年均有整棟購(gòu)置寫字樓的案例，且購(gòu)買面積在逐年增加；部委機(jī)構(gòu)購(gòu)置寫字樓的面積多在一萬至兩萬平方米之間，市場(chǎng)需求趨旺；國(guó)內(nèi)集團(tuán)公司在過去三年內(nèi)購(gòu)置了一定數(shù)量的寫字樓，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)以及日益國(guó)際化，有實(shí)力的集團(tuán)公司不斷涌現(xiàn)，在寫字樓的需求方面存在巨大潛力。此外，我們還應(yīng)注意這樣幾個(gè)特點(diǎn)：第一，隨著中國(guó)“申奧”成功和加入WTO，國(guó)外公司對(duì)寫字樓，尤其是位于CBD區(qū)域的高檔寫字樓的需求（租賃為主）呈上升勢(shì)頭。第二，外省市的駐京機(jī)構(gòu)及集團(tuán)公司需求旺盛，近兩年有向北京擴(kuò)大的趨勢(shì)。第三，大單客戶在購(gòu)買寫字樓時(shí)，主要考慮的因素依次是相對(duì)獨(dú)立性、公司形象、樓盤檔次、位置交通、特殊需求及配套設(shè)施等等，同時(shí)區(qū)域因素也十分重要。第四，西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機(jī)構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點(diǎn)，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國(guó)家部委政府機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。第五，中資國(guó)有企業(yè)和中資機(jī)構(gòu)大面積地消化了北京寫字樓物業(yè),是大單客戶的主流。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）的原因。第六，目前北京寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在9%~11%之間，與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)5%左右的回報(bào)率相比是非?？捎^的，加上國(guó)內(nèi)銀行按揭已經(jīng)進(jìn)入商品房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)將有一部分以投資為目的的買家進(jìn)入市場(chǎng)。這里，我們不難得出2002年誰將撐起寫字樓市場(chǎng)一片天的結(jié)論。一個(gè)無法否認(rèn)的事實(shí)是：中資機(jī)構(gòu)無論是過去、現(xiàn)在，還是將來，都將是支撐北京寫字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。3、市場(chǎng)格局：三分天下誰最美？2002年北京寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)首先是三大商務(wù)板塊的競(jìng)爭(zhēng)。隨著國(guó)家對(duì)中關(guān)村建設(shè)的大力扶持，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開，我們可以斷言，北京寫字樓市場(chǎng)的三大熱點(diǎn)商圈已見雛形。這也符合北京作為國(guó)際大都市多元化格局發(fā)展的需要。中關(guān)村、金融街、CBD三大板塊理論上雖說各自功能定位和目標(biāo)客戶定位不盡相同，但由于種種原因?qū)嶋H上這三大商務(wù)板塊之間的重疊之處是致命的，如CBD和金融街就都把金融、電信列入了勢(shì)力范圍，而金融街和中關(guān)村則把電信、金融納入了目標(biāo)客戶群，因此我們認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，而且將十分激烈。（1）.中關(guān)村前景不容樂觀盡管我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將促進(jìn)中關(guān)村寫字樓物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的進(jìn)一步提高。但是以下幾個(gè)問題同樣不容忽視：第一，中關(guān)村未來三年內(nèi)有近300萬平方米的供應(yīng)量，是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。第二，由于租金高企，交通和商務(wù)配套的瓶頸，據(jù)報(bào)道中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊(cè)地辦公，加上市場(chǎng)上風(fēng)傳最后一個(gè)外企微軟計(jì)劃“出村東遷”，使人們開始重新審視中關(guān)村的定位。目前政府在硬件――道路建設(shè)軟件――平抑價(jià)格方面制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦，以期能把分散在北京各處的高新技術(shù)企業(yè)吸引回中關(guān)村。但那些分散在外的高新技術(shù)企業(yè)已在當(dāng)?shù)匦纬闪艘欢▍^(qū)域認(rèn)同感，能不能把它們吸引回來，應(yīng)該說是一個(gè)未知數(shù)。第三，國(guó)內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。第四，該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當(dāng)一部分中小型高科技企業(yè)客源。因此，可以預(yù)見，未來幾年中關(guān)村的寫字樓市場(chǎng)形式最為嚴(yán)峻。租金、售價(jià)“跳水”的可能性最大。（2）.金融街將是最大贏家金融街地區(qū)未來幾年內(nèi)將有150萬平方米的供應(yīng)量，而目前存量尚少，此地區(qū)一向有金融、電信等中資機(jī)構(gòu)的大單客戶支持，中小客戶的追捧，相信將是最具競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū)。首先金融街板塊是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國(guó)家各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部，證券、保險(xiǎn)及電信和移動(dòng)等行業(yè)，這些企業(yè)今后也會(huì)選擇金融街作為辦公首選。其次證券、保險(xiǎn)及電信等都是進(jìn)入WTO后將率先開放的行業(yè)，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶，對(duì)于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來說都是十分有利的。但金融街的缺點(diǎn)是服務(wù)設(shè)施的缺乏，我們相信如果做好開發(fā)過程的控制，使各不同類型的物業(yè)開發(fā)達(dá)到合理的安排，這些缺點(diǎn)都將可以得到有效彌補(bǔ)。相信中國(guó)的發(fā)展必須依靠中國(guó)的大型企業(yè)、機(jī)構(gòu)的騰飛，從這一點(diǎn)上來說，金融街地區(qū)在經(jīng)歷了低調(diào)、穩(wěn)健、奮起的“陣痛”之后，必將顯示出應(yīng)有的魅力。（3）.CBD熱點(diǎn)加上難點(diǎn)據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)調(diào)查，CBD在建、擬建的寫字樓項(xiàng)目將占整個(gè)市場(chǎng)總量的一半，也就是500萬平方米，是目前該區(qū)寫字樓存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年內(nèi)帶來三倍的客源無疑是個(gè)未知數(shù)。入世后大量外企將蜂涌而至，但外企客戶向來以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國(guó)公司大面積購(gòu)買寫字樓的案例。而北京的寫字樓市場(chǎng)恰恰是由大面積成交客戶支撐起來的。另一方面，從客戶群體來講，由于CBD是一個(gè)商貿(mào)區(qū)，實(shí)際上許多行業(yè)入世之前就已經(jīng)進(jìn)來了，包括世界500強(qiáng)有1／3都已入住CBD了。而外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)有一個(gè)時(shí)間準(zhǔn)入的問題，同時(shí)又面臨金融街的有力競(jìng)爭(zhēng)。這些都將是制約CBD寫字樓市場(chǎng)的主要因素。如此則不難推斷，CBD是未來三年內(nèi)北京寫字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)，但也是難點(diǎn)。根據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)認(rèn)為2002年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求量將呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但發(fā)展商們應(yīng)該保持一份清醒，重視產(chǎn)品的品質(zhì)、重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品的定位、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃以及物業(yè)管理等等方面以提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，不至于被競(jìng)爭(zhēng)的大潮所淹沒。（四）北京CBD寫字樓市場(chǎng)分析CBD（CentralBusinessDistrict）――中央商務(wù)區(qū)，是指大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動(dòng)高度集中，并附有購(gòu)物、娛樂、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心地區(qū)。CBD起源于二十世紀(jì)20年代的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，并形成了不同的發(fā)展模式，如：高強(qiáng)度開發(fā)戰(zhàn)略――紐約曼哈頓；軸線發(fā)展戰(zhàn)略――巴黎德高斯；自由企業(yè)區(qū)戰(zhàn)略――倫敦道克蘭；多核心城市結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略――東京。中國(guó)在改革開放后經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，許多城市已開始醞釀甚至在實(shí)施CBD的規(guī)劃建設(shè)，北京在二十世紀(jì)90年代初就提出了建設(shè)CBD的設(shè)想。1993年經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》中明確提出：“在朝陽門至建國(guó)門、東二環(huán)至東三環(huán)一帶建設(shè)有金融、保險(xiǎn)、信息、咨詢、商業(yè)、辦公等多種服務(wù)功能的商務(wù)中心區(qū)?！蓖?，北京市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制了商務(wù)中心區(qū)的初步規(guī)劃。1998年北京市規(guī)劃局對(duì)商務(wù)中心區(qū)重新確定的范圍為西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽路（東三環(huán)以西到關(guān)東店北街）之間約3.99平方公里的區(qū)域。2000年6月5日，商務(wù)中心區(qū)建設(shè)被納入北京市“十五”計(jì)劃，朝陽區(qū)政府和北京市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行前期調(diào)研及規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。8月北京市政府召開第82次市長(zhǎng)辦公會(huì)議，決定全面加快北京商務(wù)中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。12月15日北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)管理辦公室召開北京CBD規(guī)劃設(shè)計(jì)方案征集發(fā)布會(huì)，正式啟動(dòng)商務(wù)中心區(qū)的規(guī)劃工作。2001年4月12日，CBD整體規(guī)劃方案征集評(píng)審活動(dòng)揭曉，最終方案已于2001年9月確定。預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)總體可利用土地面積約為300萬平方米，商務(wù)設(shè)施總建筑面積可達(dá)1,000萬平方米。其中，寫字樓面積占50%，約為500萬平方米；高檔公寓占25%，約為250萬平方米；其他服務(wù)設(shè)施配套占5%，約為250萬平方米。北京CBD發(fā)展史主要表現(xiàn)為該地區(qū)的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展史。CBD是北京市高檔寫字樓發(fā)展最早的區(qū)域，也是北京市目前高檔寫字樓最為集中的區(qū)域之一，其市場(chǎng)變化可以說是北京市寫字樓市場(chǎng)的晴雨表。1、市場(chǎng)供應(yīng)CBD作為北京中央商務(wù)區(qū)核心，有優(yōu)越的人文環(huán)境和商業(yè)氛圍，一直是優(yōu)秀企業(yè)辦公的首選之地，對(duì)于開發(fā)商、客戶來說，擁有CBD的樓盤已成為一種地位的象征。（1）高檔物業(yè)集中，寫字樓供應(yīng)比例過半。從1990年京廣中心一期和國(guó)貿(mào)中心一期寫字樓投入使用以來，經(jīng)過10多年的發(fā)展，CBD興建了大量的高檔物業(yè)，形成了擁有十多個(gè)高檔寫字樓、公寓、商場(chǎng)、酒店等總建筑面積達(dá)180萬平方米的國(guó)際商務(wù)區(qū)，其中寫字樓的面積93萬平方米，占51%（詳見表2-1、2-2）。表2-1北京市現(xiàn)有CBD高檔物業(yè)構(gòu)成高檔物業(yè)構(gòu)成面積（萬平方米）比例（%）寫字樓面積9351其它物業(yè)面積8749表2-2北京CBD寫字樓供應(yīng)量一覽寫字樓名稱供應(yīng)量（萬平方米）京廣中心4.4國(guó)貿(mào)中心17.6科倫大廈2.3漢威大廈9.45航華科貿(mào)中心26中服大廈2.9嘉里中心8.4華彬國(guó)際大廈5三立大廈5數(shù)碼013和喬大廈3.83現(xiàn)代城6.1（2）寫字樓供應(yīng)漸趨穩(wěn)定1993－1995年是北京CBD寫字樓市場(chǎng)的黃金年代，區(qū)域內(nèi)寫字樓主要由京廣一期和國(guó)貿(mào)一期提供，供應(yīng)量約12.8萬平方米。1996年市場(chǎng)行情開始反轉(zhuǎn)，區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量卻增加了2.3萬平方米，1998年供應(yīng)量較1997年減少近20萬平方米。1999年國(guó)貿(mào)二期投入使用，加上其它寫字樓的供應(yīng)量與1998年基本持平，2000年市場(chǎng)行情再度回升，但僅有7萬平方米入伙，相對(duì)于前兩年供應(yīng)量有所回落，2001年的供應(yīng)量為17.1萬平方米，是2000年供應(yīng)量的兩倍多。1990-2001年北京CBD供應(yīng)量變化如表2-3所示。表2-3CBD寫字樓供應(yīng)量狀況（單位：萬平方米）年份199019911992199319941995199619971998199920002001年供應(yīng)量12.8000002.334.4514.8414.8717.1總供應(yīng)量12.812.812.812.812.812.815.149.5564.3979.1986.1999.292001年CBD寫字樓市場(chǎng)除京匯大廈40,988平方米外，基本沒有新的寫字樓可以投入使用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前CBD在售的寫字樓僅有現(xiàn)代城寫字樓和數(shù)碼01大廈，而數(shù)碼01大廈的可售面積已不足1,000平方米，雖然已售面積中部分為投資性客戶所購(gòu)買，并將在下半年重新投入租賃市場(chǎng)，但由于數(shù)碼01總面積為30,000平方米，可租面積也將十分有限。三個(gè)項(xiàng)目總供應(yīng)量為13.1萬平方米。（3）建筑設(shè)計(jì)水平較高，獨(dú)特、有個(gè)性CBD的寫字樓大多品質(zhì)優(yōu)良，外型美觀，大堂氣派，造型獨(dú)特，在很大程度上體現(xiàn)了CBD寫字樓的較高品質(zhì)。從表2-4可見一斑。（4）物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高CBD部分寫字樓聘請(qǐng)了專業(yè)的物業(yè)管理公司，如嘉里中心聘請(qǐng)第一太平戴維斯、京匯中心聘請(qǐng)戴德梁行等，但大部分寫字樓仍屬自管。一方面反映市場(chǎng)上專業(yè)一流的物業(yè)管理公司欠缺，另一方面也反映CBD寫字樓在物業(yè)管理方面觀念還需要更新，服務(wù)水平還有進(jìn)一步提高的空間。大廈與其物業(yè)管理公司情況見表2-5。表2-4北京CBD項(xiàng)目外立面及大堂裝修情況項(xiàng)目名稱外立面造型大堂京廣中心京城最高建筑206米，藍(lán)色玻璃幕墻加鋁合金掛板大堂設(shè)計(jì)典雅、裝修精良、格調(diào)高尚,具時(shí)代氣息國(guó)貿(mào)中心高155米，規(guī)模宏大，風(fēng)格各異無柱式鋼結(jié)構(gòu)建筑，富麗堂皇嘉里中心大廈外墻采用單元式玻璃幕墻大堂高8.3米，室內(nèi)瀑布，華麗莊重，時(shí)代感強(qiáng)航華科貿(mào)中心曲面全景玻璃幕墻、梁柱貼墻漢威大廈兼有歐洲古典建筑與中華民族建筑風(fēng)格富麗華美、莊重偉岸中服大廈高126米，京城第四高建筑，造型獨(dú)特、淺藍(lán)色單面鍍膜玻璃幕墻華彬國(guó)際大廈紅色鋁板帆形屋頂1100平方米夏威夷熱帶風(fēng)情全玻璃大堂和喬大廈歐式建筑風(fēng)格、單元式湖藍(lán)色反光玻璃窗中庭大堂高達(dá)16.6米，面積近1700平方米，熱帶自然風(fēng)光數(shù)碼01大廈大廈通體透明，落地雙層中空玻璃幕墻表2-5北京CBD寫字樓物業(yè)管理狀況物業(yè)名稱物業(yè)管理國(guó)貿(mào)中心國(guó)貿(mào)大廈物業(yè)管理公司嘉里中心第一太平戴維斯招商局大廈北京招商局物業(yè)管理有限公司京匯大廈戴德梁行京廣大廈京廣物業(yè)管理公司漢威大廈漢威大廈物業(yè)管理公司科倫大廈科倫大廈物業(yè)部華彬國(guó)際大廈北京招商局物業(yè)管理有限公司數(shù)碼01大廈濟(jì)人公司中服大廈中服大廈經(jīng)營(yíng)管理中心2、市場(chǎng)需求（1）客戶構(gòu)成①有實(shí)力的外資機(jī)構(gòu)是CBD寫字樓市場(chǎng)的主力目前進(jìn)駐北京的世界500強(qiáng)企業(yè)有160多家，其中入駐CBD的有91家，比例為58.3%，其中包括整棟購(gòu)買寫字樓的美國(guó)惠普公司、摩托羅拉公司和DELL電腦公司、英特爾公司及瑞典愛立信（中國(guó)）公司、諾基亞、蓋洛普公司等（詳見表2-6）。表2-6知名企業(yè)/機(jī)構(gòu)入駐CBD商廈狀況大廈名稱知名企業(yè)/機(jī)構(gòu)國(guó)貿(mào)中心殼牌公司、福特、日本三井株式會(huì)社、杜邦、Oracle、德國(guó)大眾、美國(guó)德納京廣中心美國(guó)施樂公司、法國(guó)布爾電腦公司嘉里中心柯達(dá)、英特爾、尼桑、高通、普華永道、戴爾電腦、新加坡大使館、佳能、新聞集團(tuán)、奧林巴斯?jié)h威大廈愛立信、美國(guó)GE、中美史克、3M、霍尼威爾、阿爾斯通航華科貿(mào)中心摩托羅拉、HP、渣打銀行、韓國(guó)三星、赫斯特、新加坡投資發(fā)展公司華彬大廈紅牛集團(tuán)、中國(guó)對(duì)外貿(mào)易交流協(xié)會(huì)和喬大廈施耐寶全球控股、葛蘭素威康（中國(guó)）、太古企業(yè)、智威湯遜中喬廣場(chǎng)科倫大廈加德士石油、新西蘭羊毛局、牛奶公司、怡和集團(tuán)、UPS國(guó)際速遞、標(biāo)致汽車、日本JVC、香港電訊這些知名企業(yè)是CBD寫字樓需求市場(chǎng)的重要組成部分，不但消化了大面積的寫字樓，還成為CBD吸引其它國(guó)內(nèi)外企業(yè)入駐的招牌。②新興產(chǎn)業(yè)對(duì)CBD寫字樓青睞有加1999年底北京寫字樓市場(chǎng)的觸底反彈和2000年寫字樓市場(chǎng)的回升，是由于以電子商務(wù)和通訊信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的新經(jīng)濟(jì)突發(fā)性需求所直接導(dǎo)致。出于樹立企業(yè)形象和吸引資金的考慮，CBD成為國(guó)內(nèi)各大網(wǎng)站的首選辦公地點(diǎn)，如億唐、網(wǎng)易、263首都在線、酷必得等20多家大小網(wǎng)站云集于嘉里中心。具有雄厚實(shí)力的外資計(jì)算機(jī)、通訊信息技術(shù)企業(yè)則繼續(xù)進(jìn)入或擴(kuò)張，如2000年10月戴爾公司在嘉里中心租用面積達(dá)1,600平方米，愛立信在漢威大廈租用600平方米，高通公司進(jìn)駐嘉里中心。新興的服務(wù)性行業(yè)發(fā)展較快，擴(kuò)張勢(shì)頭也較為迅猛，如2000年9月和11月UPS在國(guó)貿(mào)中心共租用近1,000平方米的寫字間。由于新興產(chǎn)業(yè)背后往往有雄厚的資金實(shí)力支持，所以它們對(duì)寫字樓的要求都較高，而在目前北京市寫字樓市場(chǎng)只有CBD能夠從各個(gè)方面滿足他們的要求。③傳統(tǒng)行業(yè)與新行業(yè)“共舞”。2000年上半年，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)在CBD寫字樓的市場(chǎng)上大顯身手，但在下半年便開始進(jìn)行大幅度的調(diào)整，對(duì)寫字樓的需求也大大萎縮。而信息、咨詢、廣告、醫(yī)療器械、影視制作、律師事務(wù)所等新興行業(yè)大量涌現(xiàn)，成為CBD寫字樓的重要吸納者。2001年以來，由于可租面積不在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)突發(fā)性需求所引致的泡沫成份擠壓縮小以后，傳統(tǒng)行業(yè)對(duì)寫字樓的吸納面積雖然不大，卻顯得穩(wěn)重實(shí)在。2000年下半年進(jìn)入國(guó)貿(mào)近6年的Ford公司又進(jìn)行了擴(kuò)租，F(xiàn)ord公司和MCI（媒體器材制造）公司在CBD又分別租用了近200平方米的面積。（2）需求特征①對(duì)寫字樓的要求普遍較高表2-7CBD各樓宇配套及設(shè)備情況項(xiàng)目名稱配套設(shè)施樓宇設(shè)備京廣中心郵局、員工餐廳（地下二層）、韓國(guó)餐廳、航空公司、華夏銀行、美容美發(fā)6部日本原產(chǎn)東芝電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)，綜合網(wǎng)絡(luò)布線，設(shè)國(guó)際衛(wèi)星接收天線，自動(dòng)煙感噴淋系統(tǒng)航華科貿(mào)中心銀行、員工餐廳、停車場(chǎng)、商務(wù)中心、商場(chǎng)等充裕的IDD線路，光纜網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)、三洋中央空調(diào)系統(tǒng)、“江森”樓宇自控系統(tǒng)、“能美”消防報(bào)警系統(tǒng)嘉里中心商務(wù)中心、郵局、商場(chǎng)超市、銀行、航空售票、私人會(huì)所、康體休閑、美食天地、印刷公司衛(wèi)星接收系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)地板；HVAC新風(fēng)系統(tǒng)；國(guó)際先進(jìn)通訊電纜；28部電梯（含24部三菱牌客用梯）；先進(jìn)的防火消防系統(tǒng)；電腦化之樓宇自動(dòng)監(jiān)察系統(tǒng)（BMS）國(guó)貿(mào)中心中國(guó)大飯店、國(guó)貿(mào)地鐵站、國(guó)貿(mào)商城、餐廳、室內(nèi)游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)、溜冰場(chǎng)、健身房、咖啡廳、酒吧、會(huì)展中心、會(huì)議廳、高級(jí)公寓等一系列現(xiàn)代化生活設(shè)施16部富士達(dá)高速客用電梯、另有先進(jìn)的HVAC空調(diào)系統(tǒng)、通訊、數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)，可靈活運(yùn)用的樓層空間。北京最大的復(fù)合型樓宇停車場(chǎng)以及電力、保安系統(tǒng)等多種完備的配套設(shè)施，完全達(dá)到并超過國(guó)際5A級(jí)商務(wù)大廈標(biāo)準(zhǔn)漢威大廈銀行、郵局、員工餐廳（地下二層）、停車場(chǎng)、商務(wù)中心、商場(chǎng)、完善的康體娛樂設(shè)施等日本原產(chǎn)三菱客、貨、消防電梯達(dá)20多部；充足的IDD國(guó)際電話線路，另設(shè)有衛(wèi)星天線，進(jìn)口中央集中空調(diào)系統(tǒng)，進(jìn)口高檔火災(zāi)報(bào)警、噴淋系統(tǒng)及保安監(jiān)控系統(tǒng)等?？苽惔髲B銀行、郵局、倉(cāng)庫(kù)、票務(wù)中心、員工餐廳、咖啡廳基礎(chǔ)設(shè)施具全，高素質(zhì)管理人員提供24小時(shí)保安服務(wù)、先進(jìn)消防系統(tǒng)和喬大廈多功能廳、商務(wù)中心、餐廳、咖啡廳、俱樂部、診所等六部電腦控制進(jìn)口快速升降電梯直達(dá)大廈各層；SANYO中央空調(diào)系統(tǒng)，設(shè)獨(dú)立室溫調(diào)控裝置；日本進(jìn)口防火系統(tǒng)，包括自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、電子煙霧探測(cè)器、自動(dòng)防火報(bào)警系統(tǒng)、消防柜及消防軟管系統(tǒng)；IDD國(guó)際電話、ENTERNET接駁、預(yù)留微波通訊設(shè)備、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電腦接地線預(yù)留中服大廈餐廳、郵局、停車場(chǎng)、商務(wù)中心、銀行、機(jī)票代理美國(guó)原裝OTIS電梯；開利中央空調(diào)系統(tǒng)；日本日探消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)，保安監(jiān)控系統(tǒng)，閉路電視系統(tǒng)及衛(wèi)星接收系統(tǒng)；擁有充足的IDD、DDD電話線路及地下車庫(kù)；每層均備熱水沐浴華彬國(guó)際大廈展覽、餐飲、商務(wù)中心、銀行、會(huì)議室、多功能廳、停車場(chǎng)三菱高速客梯9部，美國(guó)產(chǎn)快速豪華觀光客梯2部，均為VVVF方式，分組群控；美國(guó)產(chǎn)YORK中央空調(diào)系統(tǒng)，配以每單位獨(dú)立之恒溫控制；大廈擁有高速綜合布線系統(tǒng)及可視電話，光纜入戶并開通3000電話外線，ISDN（商網(wǎng)）系統(tǒng)同時(shí)開通，用戶可任選開通IDD、DDD數(shù)碼01大廈首層和二層擬建商業(yè)配套及其它計(jì)算機(jī)通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)計(jì)高容量光纖線路“千兆主干、百兆交換到桌面”、日本富士達(dá)電梯、雙路供電、變頻供水、ICP的Tempstar戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、先進(jìn)的消防與保安監(jiān)控系統(tǒng)。②大面積租購(gòu)隨著500強(qiáng)等跨國(guó)公司的逐漸進(jìn)入，大面積甚至整棟租購(gòu)寫字樓的情形多次發(fā)生。隨著CBD建設(shè)進(jìn)程的加快，相信這樣的案例以后還會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)。③區(qū)域功能分離擴(kuò)散主要體現(xiàn)在現(xiàn)階段CBD作為中央商務(wù)區(qū)，實(shí)際上是北京市的國(guó)際商務(wù)區(qū)，而其中金融功能和IT信息功能部分分離。國(guó)內(nèi)的銀行、證券和保險(xiǎn)業(yè)大多選址在金融街辦公，IT通信產(chǎn)業(yè)多首先考慮落戶中關(guān)村。因此，金融和IT信息方面對(duì)CBD寫字樓的需求將主要來源于國(guó)外公司。3、市場(chǎng)價(jià)格由于處于較為敏感的位置，隨著這些年市場(chǎng)供給和需求的變化，以及國(guó)內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)變化的影響，CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格特別是租金市場(chǎng)波動(dòng)較大。CBD寫字樓價(jià)格理性回歸改革開放后尤其是80年代底90年代初，大量的外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京，對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了大量需求。由于當(dāng)時(shí)北京的寫字樓供應(yīng)量極為有限，導(dǎo)致寫字樓的租金一路上升。1990－1995年CBD僅有京廣中心和國(guó)貿(mào)中心兩個(gè)項(xiàng)目不足20萬平方米的供應(yīng)量，寫字樓市場(chǎng)租金更是步步走高，1996年國(guó)貿(mào)寫字樓租金曾高達(dá)$120/平方米*月。1998年以后，一方面受亞洲金融危機(jī)的影響，另一方面北京寫字樓大量集中上市，寫字樓市場(chǎng)下滑并逐漸步入市場(chǎng)周期的谷底。隨著亞洲金融危機(jī)的結(jié)束，國(guó)民經(jīng)濟(jì)通貨緊縮緩解和市場(chǎng)供應(yīng)量的減少，以及1999年度新經(jīng)濟(jì)的崛起，北京市和CBD寫字樓市場(chǎng)開始復(fù)蘇。經(jīng)過1996年以前的快速上揚(yáng)和1998年的大滑坡，到1999年底的探底回升，CBD寫字樓的價(jià)格目前正處于一個(gè)顯著的理性價(jià)值回歸過程。近期租金走勢(shì)平穩(wěn)在最近的租賃案中，N.M.RothschildInvestment在國(guó)貿(mào)中心1座租用了338平方米（使用面積）的寫字間，價(jià)格約為$42.8/平方米*月。CBD寫字樓租金如表2-8（均不含物業(yè)管理費(fèi)，其中國(guó)貿(mào)中心按使用面積）。表2-8近期CBD寫字樓租金項(xiàng)目名稱租金（$/平方米*月）京廣中心27國(guó)貿(mào)中心1座50.5國(guó)貿(mào)中心2座63科倫大廈24漢威大廈24.5中服大廈23華彬國(guó)際大廈22三立大廈24和喬大廈22京匯大廈26嘉里中心34（3）投資性購(gòu)買活躍，銷售價(jià)格溫和上漲隨著投資性購(gòu)買的相對(duì)活躍，CBD寫字樓的銷售價(jià)格略有上漲，平均售價(jià)由2000年下半年的$2,000/平方米上漲到2001年的$2,200/平方米左右。2000年3月29日，中國(guó)銀行北京市分行與現(xiàn)代城在現(xiàn)場(chǎng)銷售中心簽署了金融服務(wù)協(xié)議，為購(gòu)買現(xiàn)代城寫字樓的客戶提供最高可達(dá)7成15年的按揭貸款及一系列的金融服務(wù)。數(shù)碼01大廈在銷售過程中也推出了長(zhǎng)達(dá)30年按揭。在寫字樓市場(chǎng)緩步回升的今天，能獲得成數(shù)和年度如此高的按揭支持，標(biāo)志著寫字樓投資市場(chǎng)將獲得一定的金融政策支持，也意味著CBD寫字樓將走向活躍。（4）物業(yè)管理費(fèi)本片區(qū)寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)多為$3.5/平方米*月，詳見表2-9。表2－9北京CBD寫字樓物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)情況項(xiàng)目名稱物業(yè)管理費(fèi)（$/平方米*月）京廣中心3.5國(guó)貿(mào)中心5（按使用面積）科倫大廈2.5漢威大廈3.5航華科貿(mào)中心3.5中服大廈3.5嘉里中心3.5華彬國(guó)際大廈3.5三立大廈3.3和喬大廈3.54、區(qū)域評(píng)價(jià)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北京城市國(guó)際化的發(fā)展進(jìn)程大步向前推進(jìn)，作為其城市功能重要標(biāo)志的CBD建設(shè)已顯滯后，并面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。CBD寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)①初具國(guó)際商務(wù)交流中心區(qū)域的雛形，并已開始發(fā)揮商務(wù)中心區(qū)的功能CBD具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，分布有眾多的涉外機(jī)構(gòu)和設(shè)施，包括各國(guó)大使館、外銷公寓等；有既定的商業(yè)基礎(chǔ)，交通相對(duì)方便，離機(jī)場(chǎng)只有半小時(shí)的路程，國(guó)際交往便利，商務(wù)活動(dòng)頻繁，發(fā)形成CBD的基礎(chǔ)條件。②具有強(qiáng)有力的政府支持北京市政府的推動(dòng)是CBD形成的主要?jiǎng)恿?。在北京市和朝陽區(qū)政府的大力支持下，CBD從無到有，漸已云集高檔寫字樓、飯店、公寓，已確立其在北京市寫字樓市場(chǎng)、公寓市場(chǎng)的龍頭地位。③可開發(fā)空間較大，投資開發(fā)政策優(yōu)惠多、限制少CBD區(qū)域內(nèi)90%以上的土地都是國(guó)有工廠企業(yè)，均為正在進(jìn)行的本市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中“優(yōu)二興三”的外遷項(xiàng)目，為商務(wù)區(qū)的建設(shè)提供了及時(shí)而充分的用地條件，因此本區(qū)域完全有條件興建更多的甲級(jí)寫字樓。④信息發(fā)達(dá)，交流便利CBD區(qū)域是外企和網(wǎng)絡(luò)企業(yè)最集中的地方，信息量大而集中，獲取速度也快，這都極有利于企業(yè)的發(fā)展，有利于國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)文化的交流，有利于吸引投資。（2）CBD寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的劣勢(shì)①拆遷規(guī)模大，安置難度較高CBD內(nèi)集中了29家中央和市屬企業(yè)，都是要搬遷的企業(yè)，這既為中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)提供了一個(gè)相對(duì)充裕的用地條件和建設(shè)動(dòng)力，但拆遷規(guī)模大，安置難度較高，這已經(jīng)成為CBD建設(shè)中面臨的較大難題。②土地開發(fā)成本高，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)根據(jù)規(guī)定，以后CBD區(qū)域內(nèi)將不再批準(zhǔn)零星小面積開發(fā)。因此CBD開發(fā)將面臨大面積土地開發(fā)，總成本高，拆遷難度大，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的問題。③銀行對(duì)CBD區(qū)域的介入不夠，支持力度小在國(guó)外，CBD的發(fā)展是由銀行支撐起來的，銀行往往是CBD的大買家，并構(gòu)成CBD寫字樓的主要客戶。由于受政策限制，外國(guó)銀行進(jìn)駐CBD需要一定的時(shí)間，大型投資商沒有介入途徑，而國(guó)內(nèi)銀行也基本集中到了金融街。另一方面，銀行對(duì)寫字樓的貸款政策較為嚴(yán)格，也讓一部分客戶對(duì)CBD可望而不可及。（3）CBD寫字樓市場(chǎng)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)①國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響CBD作為北京進(jìn)行國(guó)際商務(wù)交流活動(dòng)的主要場(chǎng)所，受國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的影響相當(dāng)大。隨著2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了關(guān)鍵的一年，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)的問題也暴露出來，是繼續(xù)復(fù)蘇，在周期波動(dòng)的上升軌道中運(yùn)行，還是再次走低，甚至衰退，將從根本上決定CBD寫字樓后市的發(fā)展。②加入WTO的影響中國(guó)加入WTO，必將擴(kuò)大市場(chǎng)開放，推進(jìn)北京市經(jīng)濟(jì)的全球化發(fā)展及金融、貿(mào)易、信息技術(shù)全方位商務(wù)活動(dòng)的全面擴(kuò)展，中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)面臨極好機(jī)遇，將可以加快其發(fā)展進(jìn)程。③商務(wù)功能分散的影響目前北京市CBD寫字樓市場(chǎng)來自中關(guān)村和金融街的競(jìng)爭(zhēng)十分明顯。國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)主要集中在金融街，信息技術(shù)企業(yè)的理想地是中關(guān)村高科技園區(qū)，形成CBD金融和信息功能的分離擴(kuò)散與削弱，將影響CBD作為中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的進(jìn)程。上海陸家嘴金融區(qū)等也將會(huì)與北京CBD在吸引外資進(jìn)入方面構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)。5、市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)北京市CBD的規(guī)劃，在3.99平方公里的CBD區(qū)域內(nèi)將要建設(shè)1,000萬平方米的高檔建筑。其中，寫字樓與公寓的比例為2：1，從近年CBD寫字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)和CBD周邊地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，CBD寫字樓呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，在良好的規(guī)劃前提下，CBD寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入長(zhǎng)期穩(wěn)定向上、持續(xù)發(fā)展的階段。供應(yīng)方面：①近期供應(yīng)量較少，潛在供應(yīng)量較大CBD寫字樓的供應(yīng)量在3至5年內(nèi)將大量增加，但在短期內(nèi)增加不會(huì)太明顯。2001年能夠入住的寫字樓僅有京匯大廈和三立大廈，2002年也僅有數(shù)碼01大廈和現(xiàn)代城。預(yù)期CBD寫字樓的大量面市最早也得在2002年下半年以后。②寫字樓的硬件和軟件配套水平將有待進(jìn)一步的提高北京CBD的建筑設(shè)計(jì)將引進(jìn)更先進(jìn)的方案，辦公區(qū)的自然采光 將力求更充分、辦公室區(qū)域內(nèi)將采用局部可調(diào)控新風(fēng)系統(tǒng)、在寫字樓上建停機(jī)坪（北京已有先例）、智能化更加先進(jìn)，配套設(shè)施更加齊全等。需求方面：①500強(qiáng)中已進(jìn)駐CBD的極具實(shí)力的企業(yè)構(gòu)成CBD寫字樓需求市場(chǎng)的極大支撐。在市場(chǎng)低谷時(shí)期，這些企業(yè)積極擴(kuò)充，在市場(chǎng)上升時(shí)期這些企業(yè)繼續(xù)租購(gòu)，是CBD寫字樓市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。②尚未進(jìn)駐CBD的500強(qiáng)企業(yè)將是CBD寫字樓客戶的重要發(fā)展對(duì)象。隨著中國(guó)加入WTO，意圖在中國(guó)市場(chǎng)分得一杯羹的跨國(guó)公司不會(huì)放棄中國(guó)市場(chǎng)。③中國(guó)加入WTO后，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)虎視眈眈已久的外資銀行、金融、保險(xiǎn)、證券等機(jī)構(gòu)將能如愿以償，他們將構(gòu)成大面積消化寫字樓的生力軍。④新興行業(yè)需求占一定比例。新興的服務(wù)性企業(yè)如律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所和其它咨詢機(jī)構(gòu)等是CBD商務(wù)區(qū)的重要組成部分。它們對(duì)CBD寫字樓的需求將占整個(gè)需求市場(chǎng)的相當(dāng)比例。這部分服務(wù)性企業(yè)將主要是外資或合資企業(yè)。價(jià)格方面：①下行空間小經(jīng)過1996－1999年大幅度的跌落和2000年市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)回升，可以看出CBD寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格下行已沒有多大空間。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大調(diào)整的情況下，CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格將沒有過多回調(diào)的可能性。②上行動(dòng)力弱，壓力大在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整后，2001年來市場(chǎng)缺乏類似的強(qiáng)力需求。通信技術(shù)信息產(chǎn)業(yè)充當(dāng)了其后續(xù)力量，力度雖穩(wěn)定但較弱。因此CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格目前也不存在大幅上揚(yáng)的基礎(chǔ)。③市場(chǎng)價(jià)格將長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展目前市場(chǎng)供應(yīng)量實(shí)在有限，而需求穩(wěn)定放大，構(gòu)成市場(chǎng)向上的基礎(chǔ)，而潛在的市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較大，將對(duì)CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格上行產(chǎn)生一定的壓力，所以CBD寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格將在目前的基礎(chǔ)上有相當(dāng)時(shí)間的平穩(wěn)發(fā)展。（五）北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析商業(yè)用房市場(chǎng)的界定商業(yè)用房市場(chǎng)是地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分之一，這里所講的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。一般來說，商業(yè)建筑的規(guī)模等級(jí)是根據(jù)其建筑面積和營(yíng)業(yè)額的大小來劃分的，這里為了簡(jiǎn)化問題，按商鋪和店鋪的建筑面積將其劃分為大、中、小三種類型：大型商鋪（或店鋪）一般是指建筑面積在10,000平方米以上的商業(yè)建筑，通常分布在城市一級(jí)或二級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，該類建筑的裝修和設(shè)備都比較高檔。中型商鋪（或店鋪）一般是指建筑面積在5,000－10,000平方米的商業(yè)建筑，通常分布在城市二級(jí)或三級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，該類建筑的裝修和設(shè)備為中檔水平。小型商鋪（或店鋪）一般是指建筑面積在5,000平方米以下的，分布在城市各級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，尤其是居住小區(qū)內(nèi)的商業(yè)建筑，如便民連鎖超市、臨街商鋪等。我們將主要分析近幾年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商鋪或店鋪發(fā)展情況。北京商鋪（或店鋪）市場(chǎng)的供需分析隨著北京市住宅市場(chǎng)和寫字樓市場(chǎng)的升溫，北京的商業(yè)用房市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)中趨旺之勢(shì)。這幾年來，北京的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年增長(zhǎng)率一直在百分之十左右，居民對(duì)消費(fèi)品的需求逐年上升。與此同時(shí)，居民的消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)近幾年持續(xù)下降。目前北京的消費(fèi)品市場(chǎng)逐漸走出低迷，形成了城市假日消費(fèi)市場(chǎng)、晚間消費(fèi)市場(chǎng)、家居消費(fèi)市場(chǎng)、服裝消費(fèi)市場(chǎng)等。這些良好的發(fā)展勢(shì)頭大大推動(dòng)了北京商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展。（1）北京商業(yè)用房的市場(chǎng)供應(yīng)同住宅、寫字樓市場(chǎng)相比，北京商業(yè)用房市場(chǎng)的供應(yīng)增長(zhǎng)量較低，但其增幅逐漸平穩(wěn)，規(guī)模與分布更趨理性化。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，大型物業(yè)供應(yīng)比重較大，如1999年全年共有甘家口商場(chǎng)、方圓大廈等十多個(gè)大型零售物業(yè)竣工投入市場(chǎng)，面積達(dá)29萬平方米，因此，大型商鋪和倉(cāng)儲(chǔ)式超市是供應(yīng)量的市場(chǎng)主力。中型商鋪、小型商鋪（或店鋪）的供應(yīng)量較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。除此之外，還有一些重新定位或重新裝修的商場(chǎng)上市。另外，商業(yè)中心街面店出租情況不太理想，東單銀街上出現(xiàn)著名品牌專賣店撤出的現(xiàn)象。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1999－2000年間北京新增商業(yè)用房面積60多萬平方米，使北京商業(yè)用房面積累計(jì)達(dá)到260多萬平方米。1999年至2000年，北京大、中型商業(yè)用房市場(chǎng)供應(yīng)量如下表（見表3-1）：表3-11999－2000年北京主要商鋪一覽表商鋪名稱位置物業(yè)面積（建筑平方米）完工/開業(yè)時(shí)間萬通小商品批發(fā)市場(chǎng)阜成門1999年東環(huán)廣場(chǎng)新中街45,0001999年國(guó)貿(mào)一期建國(guó)門外13,7001999年寶鼎廣場(chǎng)臺(tái)基廠13,0001999年首都時(shí)代廣場(chǎng)西單南大街30,0001999年底方圓大廈西城34,9001999年下半年甘家口大廈海淀55,0001999年下半年家樂福馬連道店宣武20,0001999年下半年信通大廈東城19,0001999年下半年勁松綜合樓朝陽10,8001999年下半年航華綜合樓朝陽7,8001999年下半年嘉里中心光華路35,0002000年東方廣場(chǎng)東長(zhǎng)安街100,0002000年秋盈科中心工體北路35,0002000年5月國(guó)貿(mào)商城（二期）建國(guó)門外40,0002000年5月新世界二期崇文門外40,0002000年秋西單文化廣場(chǎng)西單39,0002000年2月北京科技會(huì)展中心北三環(huán)西路3,0002000年3月（2）北京商業(yè)用房的市場(chǎng)需求從需求上看，北京市場(chǎng)對(duì)商業(yè)用房的需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)分布，從大型購(gòu)物中心、高檔綜合商場(chǎng)、家居商場(chǎng)、電器店等到各種中、小型店鋪的數(shù)量增長(zhǎng)較快，年租賃成交量也較大，對(duì)商業(yè)用房的需求增長(zhǎng)較快。按行業(yè)分類，北京市對(duì)商業(yè)用房的消費(fèi)集中分布在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)。從近幾年的發(fā)展來看，超市連鎖業(yè)需求量最為強(qiáng)勁。超市傾向于在新建或在建住宅小區(qū)，尤其是有規(guī)模的住宅小區(qū)附近建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。高檔綜合商場(chǎng)也是超市投資者的重新選擇對(duì)象。對(duì)商業(yè)用房需求較大的另一行業(yè)是餐飲服務(wù)業(yè)。許多名牌餐廳往往投入巨資鋪設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，達(dá)到占領(lǐng)市場(chǎng)的目的。除了超市連鎖和餐飲業(yè)以外，服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房市場(chǎng)的重要需求者。地處繁華的大型商鋪（或店鋪）是許多服裝服飾品牌店的首選對(duì)象。這一趨勢(shì)可以通過市場(chǎng)數(shù)據(jù)來說明（見表3-2）：表3-2北京商業(yè)用房需求分布商業(yè)用房類別比例（%）服裝服飾業(yè)25%餐飲業(yè)（包括酒吧、快餐店等）20%超市30%其它（如通訊、家具等）25%（3）北京商業(yè)用房的市場(chǎng)吸納與出租情況北京商業(yè)用房市場(chǎng)供應(yīng)量在1999年累計(jì)達(dá)到260多萬平方米，近兩年來北京大型商業(yè)用房的年供應(yīng)量有所上升，1999－2000年間北京新增商業(yè)用房面積60多萬平方米，但同前幾年相比，增長(zhǎng)幅度要小得多。同期的年吸納量也較前幾年下跌達(dá)百分之四十多（此處吸納量是相對(duì)空置率而言的一個(gè)概念，由吸納量可以算出空置率）。但小型商鋪（或店鋪）及居民小區(qū)內(nèi)的零售商鋪的年供應(yīng)量與吸納量都有上升之勢(shì)?？傮w而言，北京商業(yè)用房的空置率降幅較小。在新建的商鋪中，出租率較高的只有北京國(guó)貿(mào)中心二期，其余項(xiàng)目業(yè)績(jī)一般。北京商業(yè)用房市場(chǎng)的區(qū)域分布長(zhǎng)期以來北京的商業(yè)中心一直集中在舊北京城的中心。王府井、西單、前門三足鼎立的格局是北京傳統(tǒng)商業(yè)中心分布的重要特征。隨著城市規(guī)模的逐步擴(kuò)大，購(gòu)買人流的增加，這種分布格局漸漸瓦解，并形成新的分布態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)新的發(fā)展特色。通過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)北京的商鋪（或店鋪）分布有以下特點(diǎn)：（1）商鋪（或店鋪）分布多中心化城市人口的增加、居住郊區(qū)化的日漸形成，現(xiàn)有的王府井、西單和前門三大購(gòu)物中心面對(duì)全市上千萬人口和300多萬流動(dòng)人口顯然滿足不了需求，不僅給購(gòu)物帶來了不便，更使城市交通不堪重負(fù)。因此，商業(yè)中心必須向多元化趨勢(shì)發(fā)展，這一趨勢(shì)的重要表現(xiàn)就是商鋪（或店鋪）分布的多中心化。原有商業(yè)購(gòu)物中心的商鋪（或店鋪）通過原地改造，提高服務(wù)檔次，提升品牌內(nèi)涵，挖掘自身潛力，煥發(fā)商鋪新的生機(jī)，如西單購(gòu)物中心；新建的高檔商鋪（或店鋪）和商業(yè)街一般選擇在舊城外人流集中、交通便利、環(huán)境較好的地段開展服務(wù)，他們服務(wù)品種齊全、經(jīng)營(yíng)特色明顯、設(shè)施先進(jìn)，如北京的燕莎、賽特、中關(guān)村等；城市大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大都出現(xiàn)在居民集中、地段便宜的城市中心區(qū)的邊緣，如北太平莊、和平里等。此外，小型超市連鎖店、零售店大多數(shù)布置在居民區(qū)內(nèi)或住宅小區(qū)附近，并形成了一定的集聚點(diǎn)。（2）北京業(yè)已形成的商業(yè)用房市場(chǎng)中，不同商業(yè)地段具有不同的經(jīng)營(yíng)特色。這其中既有歷史原因，如傳統(tǒng)風(fēng)味小吃一條街形成的餐飲一條街，又有現(xiàn)代科技形成的原因，如高?？蒲袡C(jī)構(gòu)周圍形成的電腦一條街等。（詳見表3-3）表3-3北京商業(yè)地段經(jīng)營(yíng)特色調(diào)查表服務(wù)經(jīng)營(yíng)業(yè)經(jīng)營(yíng)地段地區(qū)市場(chǎng)占有率餐飲服務(wù)業(yè)方莊70%東直門80%服裝服飾業(yè)西單70%東四80%通訊經(jīng)營(yíng)業(yè)公主墳60%西直門80%電腦、IT業(yè)中關(guān)村95%4、北京商業(yè)用房市場(chǎng)的租金走勢(shì)分析盡管市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，北京各大商鋪的發(fā)展商對(duì)租客挑選仍表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度。據(jù)有關(guān)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，發(fā)展商一般只對(duì)非常適合他們定位的客戶開出談判租賃條件。在租金模式上，北京商業(yè)用房采用租金和提成相結(jié)合的辦法，最后收取兩者之中較高的一種。近幾年的市場(chǎng)發(fā)展資料顯示，商業(yè)用房市場(chǎng)中的固定租金和最低保證金呈下降趨勢(shì)，但下降幅度較小。（1）不同服務(wù)類型商業(yè)用房的租金分析市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，在各類型的商業(yè)用房中，服裝服飾業(yè)的租金較高，護(hù)膚品次之，美發(fā)美容業(yè)最低（同見表3-4）。這其中與不同行業(yè)的利潤(rùn)有關(guān)，另一方面也與商業(yè)用房的地段位置有關(guān)。表3-4北京不同服務(wù)類型商業(yè)用房租金調(diào)查表服務(wù)行業(yè)地區(qū)店鋪位置樓層租金（$/使用平方米*月）服裝服飾朝陽東三環(huán)路G/F100護(hù)膚品西城西單G/F65餐飲朝陽東三環(huán)路G/F30服裝服飾東城長(zhǎng)安街G/F100展廳東城長(zhǎng)安街G/F60美容美發(fā)東城建國(guó)門外G/F20（2）不同地段商業(yè)用房的租金分析不同地段區(qū)域特點(diǎn)不同，土地的商業(yè)價(jià)值也各不一樣，因此不同商業(yè)用房租金也各有差別。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，經(jīng)過改造后的王府井地區(qū)的租金仍然是全北京市最高的，而位于北京城南的方莊、宣武門的租金則較低。當(dāng)然除了地價(jià)的差異外，還與各區(qū)域商鋪的供需水平、競(jìng)爭(zhēng)程度、商鋪的行業(yè)特性有關(guān)系。5、北京商業(yè)用房市場(chǎng)的未來發(fā)展預(yù)測(cè)根據(jù)國(guó)外對(duì)寫字樓、商業(yè)用房的租金變化與城市GDP的變化關(guān)系研究，結(jié)果表明二者的變化規(guī)律是趨于一致的。從這個(gè)意義上說，商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展與整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)密切相關(guān)。商業(yè)用房的投資和消費(fèi)依托于整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費(fèi)水平的增減。目前北京商業(yè)用房市場(chǎng)還處于發(fā)展的初期階段，還不具備成熟市場(chǎng)的發(fā)展條件。但隨著中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，北京成功申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，中國(guó)加入世貿(mào)組織，預(yù)計(jì)北京居民的消費(fèi)水平會(huì)有進(jìn)一步的提高，中資和外資的企業(yè)會(huì)對(duì)北京商業(yè)用房市場(chǎng)充滿信心。位置好、品質(zhì)優(yōu)的大型商鋪（或店鋪）將是他們的首選對(duì)象。而小型零售商鋪或街面店鋪的發(fā)展將依然迅速，并隨新建住宅小區(qū)向城市邊緣外移。估計(jì)今后北京主要是商鋪集中于以下地段（見表3-5）。就租金走勢(shì)而言，未來北京商鋪的租金將會(huì)隨著城市GDP的增長(zhǎng)呈上升趨勢(shì)。表3-5北京未來商業(yè)用房集聚預(yù)測(cè)區(qū)位方向商用物業(yè)集聚圈未來潛力（星級(jí)）中西部方位王府井★★★★★西四★西單★★★★★復(fù)興門★★★西直門★公主墳★★★★中關(guān)村★★南部方位宣武門★前門★★★崇文門★方莊★北部方位東四★★★東單★★★★建國(guó)門外★★★★朝外大街★★★★燕莎橋★★★亞運(yùn)村★京廣★★東直門★望京★三、G3地塊周邊寫字樓市場(chǎng)調(diào)研由于王府井大街主要以商業(yè)為主，因而本項(xiàng)目周邊的寫字樓供應(yīng)量并不多，比較集中的寫字樓主要有東方廣場(chǎng)、新東安市場(chǎng)、世紀(jì)大廈和王府世紀(jì)這四個(gè)商廈?，F(xiàn)就這四個(gè)商廈的情況分述如下：東方廣場(chǎng)：東方廣場(chǎng)由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔、中銀、中保及東方海外合作開發(fā)，由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)之下屬公司進(jìn)行整個(gè)廣場(chǎng)的物業(yè)管理，位于東長(zhǎng)安街1號(hào)，且側(cè)面與王府井大街相鄰，幾十條公交線路和地鐵在此門前停靠，交通和地理位置極為優(yōu)越。東方廣場(chǎng)是北京市新建的標(biāo)志性建筑，已經(jīng)成為顯赫的中央商貿(mào)區(qū)的核心。東方廣場(chǎng)共有四幢高檔公寓，一棟大酒店，其余八幢為甲級(jí)辦公大樓及完善的商業(yè)設(shè)施，包括視象會(huì)議室、培訓(xùn)廳、產(chǎn)品展覽中心和商務(wù)中心，其他如銀行、郵政、快遞、票務(wù)等設(shè)施一應(yīng)俱全。整個(gè)東方廣場(chǎng)二期的寫字樓面積為15萬平方米，與之相配套的“東方新天地”商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)10萬平方米，便利店、書店、影音店、文具店、電腦器材店等應(yīng)有盡有?，F(xiàn)寫字樓租金為30美元/平方米＊月（包含物業(yè)管理費(fèi)）。新東安市場(chǎng)：新東安市場(chǎng)位于王府井大街中段――商業(yè)步行街，側(cè)面為金魚胡同，是車輛進(jìn)入步行街區(qū)域的主要交通要道。新東安市場(chǎng)由北京市東安集團(tuán)公司和香港新鴻基地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)。整個(gè)大廈分為3座，地下部分為3層，地上部分為11層，地下二、三層為停車場(chǎng)，地下一層和地上一至六層為商場(chǎng)，地下七至十一層為寫字樓。其中商場(chǎng)包括餐館、美食廣場(chǎng)和電影院。停車場(chǎng)部分共配有3,500個(gè)自行車車位和446個(gè)私家車車位。整個(gè)寫字樓的建筑面積為38,936平方米，樓層高度每層為3.5米，寫字樓吊頂高度為2.5米，公共走廊吊頂高度為2.2米。寫字樓室內(nèi)不帶裝修，使用率為80%，現(xiàn)租金狀況為$25/平方米＊月（含物業(yè)管理費(fèi)）。新東安市場(chǎng)公共裝修及大樓設(shè)備狀況公共部分：結(jié)構(gòu)：強(qiáng)化混凝土結(jié)構(gòu)、實(shí)心墻結(jié)構(gòu)、椽木基層結(jié)構(gòu)室外用料/覆面保護(hù)層瓷磚外墻鋁質(zhì)窗框配反光玻璃室內(nèi)用料入口大堂：地臺(tái)及墻壁：高級(jí)花崗巖、大理石及不銹鋼天花：石膏批蕩鑲金屬板配合隱蔽式電燈系統(tǒng)入口大堂天花高度：7.07米寫字間單位墻身：高級(jí)乳膠漆大門：鑲砌12毫米厚玻璃地臺(tái)：水泥沙批蕩天花：400＊1200毫米厚之優(yōu)質(zhì)隔音天花吊板玻璃窗：雙層反光玻璃設(shè)計(jì)寫字樓升降機(jī)大堂地臺(tái)及墻身：高級(jí)花崗巖及大理石大樓設(shè)備：空調(diào)系統(tǒng)冷暖空調(diào)（HVAC）、鮮風(fēng)加風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)配合衡溫器、中央水冷系統(tǒng)、租賃單位分內(nèi)外區(qū)域、冷暖空調(diào)可因季節(jié)變化而調(diào)校照明系統(tǒng)完全隱蔽式燈位設(shè)計(jì)，配以高效率拋物線型之日光照明系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)辦公桌高度之光度達(dá)450lux電力裝置電力高達(dá)每平方米41W、電壓供應(yīng)為380伏特3相及220伏特單相、每租戶均有獨(dú)立電表設(shè)置于電表房、3部后備發(fā)電機(jī)供大樓應(yīng)急之用。防火設(shè)施物業(yè)結(jié)構(gòu)中每部分均采用高級(jí)防火物料建成、每層均有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)裝置、全電腦化防火感應(yīng)器及消防自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、各寫字間單位內(nèi)均裝設(shè)噴淋頭及煙溫感應(yīng)器中央監(jiān)察系統(tǒng)全電腦化物業(yè)管理系統(tǒng)（BMS）、公共廣播系統(tǒng)（PA）（每層設(shè)有廣播器作緊急通訊之用）保安系統(tǒng)彩色閉路電視系統(tǒng)（CCTV）監(jiān)察升降機(jī)、入口大堂、商場(chǎng)、停車場(chǎng)及出口等太平門防盜警報(bào)及24小時(shí)電腦監(jiān)察系統(tǒng)世紀(jì)大廈：世紀(jì)大廈是距離本項(xiàng)目最近的一個(gè)商場(chǎng)、寫字樓和公寓齊全的混合型綜合大廈，大廈于1999年建成并投入使用。大廈地下為三層，地上部分為九層，其中地下二、三層為停車場(chǎng)及設(shè)備用房；地下一屋及地上一至四層為商場(chǎng)；五到九層為寫字樓和公寓混用，其中公寓部分僅占整個(gè)大廈總面積的五分之一，公寓與寫字樓連通，但公寓特設(shè)有一個(gè)獨(dú)立的出入口。世紀(jì)大廈的公寓和寫字樓部分均為出售后由業(yè)主委托物業(yè)管理公司另行出租。寫字樓公共部分裝修一般，各種配套設(shè)備也很平常，室內(nèi)無裝修，此大廈與高檔甲級(jí)寫字樓有很大的差距。寫字樓面積大都在56－180平方米之間，現(xiàn)租金為$19/平方米＊月（含物業(yè)管理費(fèi)），出租率為90%。王府世紀(jì)：王府世紀(jì)是集商業(yè)和商務(wù)辦公于一體的大型綜合物業(yè)，位于北京東城區(qū)東安門大街，與中國(guó)規(guī)模最大、配套設(shè)施最齊全、客流量最大的王府井中央商業(yè)區(qū)為鄰，周邊星級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心林立。王府世紀(jì)總建筑面積為53,188平方米，分為地下5層，地上9層。地上8、9層為商務(wù)公寓、會(huì)所、錯(cuò)落式空中花園；地上4－7層為甲級(jí)寫字樓；地上2－3層為商業(yè)、大型餐飲；地上一層為大堂、銀行、證券大廳；地下一層為員工餐廳、健身、娛樂、商務(wù)中心等；地下5－2層為停車場(chǎng)，一共配有500個(gè)車位，采用中央管理系統(tǒng)的JSCC－II型感應(yīng)式智能IC卡收費(fèi)管理系統(tǒng)。大廈擁有先進(jìn)的科技平臺(tái)，真正締造5A智能型物業(yè)。包括采用先進(jìn)的綜合布線系統(tǒng)，IDD、DDN、ISDN綜合業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)網(wǎng)，衛(wèi)星接收，有線電視，每層設(shè)有視頻電纜輸出端口。電梯傳送系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電力系統(tǒng)及樓宇自控系統(tǒng)等，處處體現(xiàn)科技帶來的方便與快捷。王府世紀(jì)的商場(chǎng)和寫字樓內(nèi)部裝修為純毛坯，目前寫字樓售價(jià)最低為2,000美元/平方米，租金為$23/平方米＊月（含物業(yè)管理費(fèi)），車位租金為￥600元/平方米＊月，寫字樓的使用率為70%。商場(chǎng)一層的租金為￥15元/平方米＊日，二層的租金為￥12元/平方米＊日，地下一層的租金為￥10元/平方米＊日，商場(chǎng)的使用率為65%。王府世紀(jì)的裝修及設(shè)備情況外裝修德國(guó)產(chǎn)鋁合金板配飾以比利時(shí)產(chǎn)現(xiàn)代藍(lán)玻璃幕墻電梯系統(tǒng)商業(yè)6部扶梯；寫字樓4部客梯，2部貨梯，均采用日本原裝三菱電梯電氣設(shè)備雙路供電2000KVA＊2，并具備應(yīng)急照明系統(tǒng)，主要采用ABB及美國(guó)AD產(chǎn)品空調(diào)采暖兩管制中央空調(diào)，配以新風(fēng)系統(tǒng)。冷水機(jī)組為美國(guó)開利，風(fēng)機(jī)盤管采用松下精工長(zhǎng)城產(chǎn)品消防系統(tǒng)美國(guó)SENTROL－8000智能消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)電信系統(tǒng)備有充足的直線電話，客戶可自行申請(qǐng)ISDN、DDN綜合分析，王府井片區(qū)的寫字樓供應(yīng)量稀少，不是寫字樓比較集中的區(qū)域，相對(duì)整個(gè)北京市寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量來說，此地的供應(yīng)量極少，且寫字樓的水平參差不齊，從而導(dǎo)致租金的差別也較大。但從出租情況來看，此區(qū)域的寫字樓出租情況良好，出租率基本在85%以上，說明這里的寫字樓還是有一定的市場(chǎng)需求。現(xiàn)將王府井片區(qū)寫字樓租金及出租狀況分列如下（見下表）：王府井片區(qū)寫字樓租金及出租率情況物業(yè)名稱租金（$/平方米＊月）出租率（%）東方廣場(chǎng)3085新東安市場(chǎng)2595世紀(jì)大廈1990王府世紀(jì)2385G3號(hào)地塊的價(jià)格定位由于本項(xiàng)目周邊現(xiàn)售的寫字樓相當(dāng)缺乏，所以我們以本項(xiàng)目周邊寫字樓的現(xiàn)行租金狀況為參考對(duì)象，用租金收益的還原法來折算出本項(xiàng)目的現(xiàn)時(shí)售價(jià)和租金。在折算售價(jià)時(shí)，依據(jù)市場(chǎng)通行的做法，租金回報(bào)率以10年作為本項(xiàng)目的回報(bào)周期。（一）寫字樓售價(jià)1、選取可類比性樓盤由于世紀(jì)大廈是先出售后出租項(xiàng)目，每個(gè)業(yè)主回報(bào)的期望值有很大的差別，因而總體的租金水平偏低，而且此項(xiàng)目的硬件設(shè)備和軟件環(huán)境都與北京市甲級(jí)寫字樓有較大的差距，因而與本項(xiàng)目沒有太多的可比性，所以我們不取它作為本項(xiàng)目的可比案例?，F(xiàn)取A：東方廣場(chǎng)、B：新東安市場(chǎng)和C：王府世紀(jì)作為本項(xiàng)目的可比個(gè)案來確定本項(xiàng)目的租金及售價(jià)。2、進(jìn)行案例比較案例比較類別標(biāo)準(zhǔn)案例本項(xiàng)目東方廣場(chǎng)新東安市場(chǎng)王府世紀(jì)大樓設(shè)計(jì)88887外立面88887寫字樓規(guī)模86867大堂98988電梯88888位置87877交通86767物業(yè)管理99988停車場(chǎng)86787硬件配置99987層高99888使用率88777得分100929690883、進(jìn)行權(quán)重比較由于王府世紀(jì)項(xiàng)目為新近開發(fā)的集公寓、寫字樓和商場(chǎng)于一體的綜合性大廈，現(xiàn)沒有入伙，預(yù)計(jì)到2002年5月分全面入住。發(fā)展商為了吸引客戶入住本大廈，提高大廈的出租率和使用率，因而在寫字樓的租金水平方面短期內(nèi)期望值不高，其市場(chǎng)租金明顯低于市場(chǎng)同類甲級(jí)寫字樓的租金水平。本項(xiàng)目預(yù)測(cè)租金為正常市場(chǎng)條件下較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的租金水平，因而王府世紀(jì)的現(xiàn)行租金水平與本項(xiàng)目的可比性不大，故取權(quán)重較小，為10%。新東安市場(chǎng)和東方廣場(chǎng)是已建幾年的項(xiàng)目，寫字樓租賃市場(chǎng)已經(jīng)相對(duì)很成熟，而且其租金和自身的軟硬件狀況已經(jīng)被市場(chǎng)所認(rèn)知，能夠比較客觀的反映王府井片區(qū)寫字樓的正常水平，因而對(duì)于本項(xiàng)目的可比性較大，所取權(quán)重分別為50%和40%?？紤]到本項(xiàng)目的軟硬件可能與新東安市場(chǎng)有很大的相似性，因而取其權(quán)重為最大。案例a=權(quán)重b=租金c=得分d=a*be=a*cA40%30961238.4B50%259012.545C10%23882.38.8合計(jì)100%――――26.892.24、求取比準(zhǔn)租金G3地塊寫字樓的比準(zhǔn)租金＝(26.8×92)÷92.2≈27（美元/平方米/月）由于各比較個(gè)案的租金收益中都含有物業(yè)管理費(fèi)，因而我們測(cè)算出來的比準(zhǔn)租金里也含有物業(yè)管理費(fèi)，而北京市甲級(jí)寫字樓一般的物業(yè)管理費(fèi)為3.5美元/平方米/月，所以G3地塊的實(shí)際租金收益為23.5美元/平方米/月。則G3地塊寫字樓的實(shí)際銷售均價(jià)為：23.5×12×10＝2820美元/平方米＝22560元/平方米（二）商場(chǎng)租金我們結(jié)合王府世紀(jì)商場(chǎng)的租金情況并結(jié)合東方廣場(chǎng)商場(chǎng)部分的租金情況來確定G3地塊商場(chǎng)部分的租金。由于王府世紀(jì)不在王府井大街上，與其有一定的距離，而在王府井大街上購(gòu)物已經(jīng)成為人們的一種時(shí)尚，相對(duì)來說，王府世紀(jì)的購(gòu)物人流就會(huì)少很多。而一個(gè)商業(yè)地段是否興旺是與其人流密切相關(guān)的，人流少，消費(fèi)少，從而此地的租金水平就會(huì)少。王府世紀(jì)現(xiàn)在商場(chǎng)的租金情況是地下一層為￥10元/平方米*日，地下一層為￥15元/平方米*日，地上二層￥12元/平方米*日，三者均不包含物業(yè)管理費(fèi)；我們?cè)俳Y(jié)合東方廣場(chǎng)的租金，東方廣場(chǎng)現(xiàn)行的租金為￥28元/平方米*日，其地段比本項(xiàng)目和王府世紀(jì)都要優(yōu)越，因而租金也應(yīng)該最貴。本項(xiàng)目位于王府井大街，且對(duì)面為東教堂的休閑廣場(chǎng)，地理位置相比王府世紀(jì)要好得多，因此我們折中，取￥20元/平方米*日作為本項(xiàng)目商場(chǎng)一層的租價(jià)，￥18元/平方米*日作為二層的租價(jià)，￥15元/平方米*日作為地下一層的租價(jià)。（三）車位租金王府井片區(qū)現(xiàn)在的車位非常緊張，在此購(gòu)物車輛需要停在很遠(yuǎn)的地方，雖然現(xiàn)在王府井停車大樓正在建設(shè)中，但即使將來投入使用，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足停車的需要，可以預(yù)見這里車位的租金將會(huì)不斷上漲。通過我們市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)丹耀公寓的車位租金為￥800元/月/位，其他物業(yè)的車位租金狀況與其相差不大，因而我們?nèi)。?00元/月/位作為本項(xiàng)目目前的車位租價(jià)。五、項(xiàng)目投資成本預(yù)算（一）項(xiàng)目發(fā)展基本數(shù)據(jù)按照規(guī)劃，G3號(hào)地塊地上建筑面積26,000平方米，地下四層10,700平方米，地下停車位110個(gè)。根據(jù)初步設(shè)想，地下二層作車庫(kù)，地下三層作為設(shè)備用房，地下一層及地上一、二層為商場(chǎng)，地上三至九層為寫字樓。寫字樓面積20,222平方米，商場(chǎng)面積共計(jì)8,453平方米。項(xiàng)目建設(shè)期為二年。（二）項(xiàng)目成本預(yù)算依據(jù)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)部分按照開發(fā)商提供的地塊資料進(jìn)行計(jì)算；建安費(fèi)用參照北京市同類項(xiàng)目預(yù)算價(jià)格；其他費(fèi)用以北京市有關(guān)部門規(guī)定的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或參考市場(chǎng)平均計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。項(xiàng)目投資成本預(yù)算土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地出讓金、市政配套費(fèi)、電貼費(fèi)四項(xiàng)，共計(jì)20,920萬元，樓面地價(jià)8,046元/㎡。1）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)：根據(jù)雙方協(xié)議，G3地塊土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)為10,000萬元;2）土地出讓金：根據(jù)政府制定的區(qū)域出讓價(jià)范圍，暫時(shí)按地上建筑面積3,500元/㎡計(jì)算（含四源費(fèi)），共計(jì)9,100萬元；3）市政配套費(fèi)：按地上建筑面積550元/㎡計(jì)算,共計(jì)1,430萬元；4）電貼費(fèi)：按地上建筑面積150元/㎡計(jì)算,共計(jì)390萬元。建筑安裝工程費(fèi)建安費(fèi)用參考市場(chǎng)同類項(xiàng)目預(yù)算價(jià)格，地上、地下綜合考慮，以總建筑面積3,000元/平方米（含電氣、給排水、采暖、消防、公共部分裝修）計(jì)算，總計(jì)11,010萬元。前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括工程報(bào)建、勘探設(shè)計(jì)費(fèi)等，以建安費(fèi)的3.5%計(jì)算，共計(jì)385萬元?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括室外道路及綠化工程等費(fèi)用，以建安費(fèi)的1%計(jì)算，共計(jì)110萬元。不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)以上述1—4項(xiàng)費(fèi)用之和的3%計(jì)算，共計(jì)973萬元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括工程管理費(fèi)及公司管理費(fèi)，以建安費(fèi)用的2.5%計(jì)算,共計(jì)275萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用以15,000萬元計(jì)算，建設(shè)期內(nèi)計(jì)息，貸款利率按6%計(jì)算，共計(jì)利息1,854萬元。上述7項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成G3地塊項(xiàng)目的開發(fā)成本，總額為35,527萬元（詳見附表1）。六、租賃方案財(cái)務(wù)分析（一）租賃方案初步設(shè)想項(xiàng)目建成后，不對(duì)外銷售，采取租賃方式經(jīng)營(yíng)，以每年的租金收益作為公司的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入來源。商場(chǎng)部分對(duì)外整體出租，寫字樓部分整體出租或散戶出租，由于車位較少，因此車位主要滿足于寫字樓租戶租用。營(yíng)業(yè)收入估算營(yíng)業(yè)收入主要指商場(chǎng)部分及地下停車位的出租收入。財(cái)務(wù)預(yù)算期從項(xiàng)目建成投入使用開始，按15年計(jì)算。商場(chǎng)部分出租收入根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查，確定本項(xiàng)目商場(chǎng)出租價(jià)格。地下一層2,675平方米，以15元/㎡.天計(jì)算；地上一層2,889平方米，以20元/㎡.天計(jì)算；地上二層2,889平方米，以18元/㎡.天計(jì)算?？紤]王府井商業(yè)街獨(dú)特的商業(yè)地位，租金每三年上漲10%，出租率按100%計(jì)算。寫字樓部分出租收入根據(jù)王府井片區(qū)寫字樓出租價(jià)格情況，確定本項(xiàng)目寫字樓出租價(jià)格為23.5美元/㎡.月，折合人民幣188元/㎡.月，可出租面積為20,222平方米?？紤]寫字樓市場(chǎng)價(jià)格有漲有跌，因此在計(jì)算期內(nèi)寫字樓價(jià)格不變。出租率在租賃經(jīng)營(yíng)期內(nèi)第一年為70%，第二年為80%，從第三年起每年出租率為85%。停車位出租收入根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，地下共有停車位110個(gè)，相對(duì)較少。因此出租壓力不大，主要為寫字樓租戶提供。按現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格在租賃經(jīng)營(yíng)期內(nèi)第一年以800元/位.月計(jì)算，從第二年起每年上漲5%，出租率為100%。4、營(yíng)業(yè)稅及其附加根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，所有營(yíng)業(yè)收入均需繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加稅，結(jié)合北京市規(guī)定，合計(jì)稅率為5.55%。在財(cái)務(wù)預(yù)算期內(nèi)，項(xiàng)目每年有超過8,000萬元的租金收入，十五年內(nèi)共計(jì)租金收入153,381.43萬元，項(xiàng)目收