寶雞市眉縣房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研分析報(bào)告

成果形式：調(diào)查報(bào)告成果名稱(chēng)：校內(nèi)實(shí)踐及眉縣房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研報(bào)告寶雞市眉縣房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研分析報(bào)告一、實(shí)踐目的1.了解更全面的知識(shí)（1）我校新校區(qū)的基本建設(shè)情況，了解一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的準(zhǔn)備工作（2）對(duì)我校新建的體育館進(jìn)行了參觀，了解一些新型材料的使用（3）對(duì)眉縣房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研，了解房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)（4）了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)價(jià)格及基本情況（5）了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所需項(xiàng)目成本（6）了解樓盤(pán)所處地理位置與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系2.理論與實(shí)踐相結(jié)合3.提高自身的自我修養(yǎng)4.鍛煉能力、開(kāi)闊視野增加經(jīng)驗(yàn)二、實(shí)踐內(nèi)容1.講座、參觀（1）對(duì)我校新校區(qū)的基本建設(shè)情況做了介紹。通過(guò)老師的講解我們了解了我校新校區(qū)從項(xiàng)目啟動(dòng)一直到現(xiàn)在以及未來(lái)的一個(gè)規(guī)劃。（2）新型建筑材料在我校新校區(qū)建設(shè)中的應(yīng)用（外墻、一體化板為例）外墻的外保溫技術(shù)——在垂直的外墻上對(duì)建筑物施工保溫層，簡(jiǎn)而言之就是將建筑物的外墻以及露出來(lái)的構(gòu)件都包裹在保溫層中，建筑物與外部環(huán)境之間形成一定的保溫隔熱系統(tǒng)，這種做法目前成為國(guó)內(nèi)外建筑墻體節(jié)能的首選方法之一。主要的分類(lèi)、特點(diǎn)及不足（1）分類(lèi)按使用的材料分為：無(wú)機(jī)保溫材料、有機(jī)保溫材料、復(fù)合保溫材料。無(wú)機(jī)保溫材料有：巖棉、膨脹珍珠巖、玻璃棉氈；有機(jī)保溫材料有：EPS(可發(fā)性聚苯乙烯泡沫塑料)、XPS（絕熱用擠塑聚苯乙烯泡沫塑料）、酚醛發(fā)泡材料、聚氨酯發(fā)泡材料等。（2）特點(diǎn)與不足無(wú)機(jī)保溫材料比重較大，耐火與阻燃性較好；表面空隙較多，降低或者失去保溫作用。復(fù)合保溫材料水泥聚苯材料比重較小，但阻燃及耐火性能較差，不易受潮及吸濕。（3）泳池水處理設(shè)備、泳池通風(fēng)除濕設(shè)備在長(zhǎng)安校區(qū)游泳館的應(yīng)用室內(nèi)恒溫的游泳池主要存在的問(wèn)題為以下幾方面：（1）有害物質(zhì)危害人體健康（2）建筑和裝飾腐蝕。我校的室內(nèi)游泳館則是將除濕功能、空氣調(diào)節(jié)功能以及池水加熱功能都放置于同一個(gè)機(jī)器中，便于之后的操作，并且冬天的時(shí)候可以有效的回收室內(nèi)空間的熱氣，通過(guò)控制機(jī)器的按鈕可以轉(zhuǎn)換為春夏秋冬季節(jié)兩種模式運(yùn)行，這樣可以有效保持室內(nèi)游泳池處于恒定的溫度、恒定的濕度以及通風(fēng)舒適的合理并且機(jī)器的能源損耗遠(yuǎn)比傳統(tǒng)模式低。（4）聲、光、電等音視頻設(shè)備在我校新校區(qū)建設(shè)中的應(yīng)用——以大學(xué)生活動(dòng)中心多功能廳為例系統(tǒng)選型主要包括三種。（1）單聲道擴(kuò)聲：主要適用語(yǔ)言擴(kuò)聲場(chǎng)所（會(huì)議室、報(bào)告廳等）簡(jiǎn)單、經(jīng)濟(jì)、易控制。（2）立體聲擴(kuò)聲：主要適用有多媒體文件演示及演出場(chǎng)所（演藝廳、歌舞廳等）聲像與視像統(tǒng)一，逼真的立體感與空間感。（3）多聲道擴(kuò)聲：主要適用多功能場(chǎng)所（多功能廳、多功能影劇院、劇院、劇場(chǎng)等）進(jìn)一步加強(qiáng)空間立體感。2.體育館參觀游泳池位于體育館一層，機(jī)房位于負(fù)一層。泳池規(guī)格50m*21m*2(H)m。本次設(shè)計(jì)采用逆流循環(huán)、硅藻土過(guò)濾、分流量式全程式臭氧+長(zhǎng)效氯消毒、采暖季采用板換間接加熱。還考慮了整個(gè)泳池空間的除濕系統(tǒng)。（1）游泳館的消毒系統(tǒng)游泳池消毒采用分流量全程式臭氧+長(zhǎng)效氯。優(yōu)點(diǎn)（1）臭氧的氧化速度是氯的三千倍以上，臭氧可有效地氧化有機(jī)物，避免氯胺的結(jié)合、氯的形成使游泳場(chǎng)地周?chē)鷽](méi)有難聞的氣味。（2）減少維護(hù)費(fèi)用（3）減少化學(xué)藥品消耗（4）提高水的清澈度、可減少頻繁換水吸污。所有管道采用upvc管道。優(yōu)點(diǎn)：管道具有重量輕這樣有便于之后運(yùn)輸方便、耐腐蝕性和柔軟性好因而特別適用于供水管道。不足：管道會(huì)受到溫度的影響并且在60℃以上環(huán)境抗拉強(qiáng)度下降（2）游泳館的循環(huán)加熱系統(tǒng)循環(huán)加熱系統(tǒng)的管道為橡塑。主要的兩個(gè)作用是給地暖加熱、提供熱水。循壞方式：本系統(tǒng)采用逆流式循壞。優(yōu)點(diǎn)：（1）能有效去除池水外表面污物（2）池底均勻安裝了給水口能達(dá)到水流均勻，避免渦流（3）能均勻有效地使池水替換更新，提高池水的處置成效（4）池水溫度均勻，不會(huì)呈現(xiàn)出不同水深的溫差（5）池水水位穩(wěn)定，不會(huì)因過(guò)濾器用池水進(jìn)行反沖洗而影響池面水位變化（6）池底沉淀物極少，因此采用逆流循環(huán)。（3）游泳館的除濕系統(tǒng)、過(guò)濾系統(tǒng)除濕器的作用：冬天給空氣加熱、夏天降溫。該機(jī)器主要設(shè)置為夏季和冬季兩個(gè)模式，操作簡(jiǎn)單一鍵開(kāi)機(jī)即可正常工作。具有節(jié)能、積水排放、熱量回收等優(yōu)點(diǎn)。過(guò)濾系統(tǒng)：采用3臺(tái)燭式硅藻土過(guò)濾器，過(guò)濾面積不小于29.4m2,過(guò)濾量不小于147m3/h，304不銹鋼板罐體，厚度不小于6mm。過(guò)濾棒采用優(yōu)質(zhì)ABS配件，過(guò)濾布采用優(yōu)質(zhì)尼龍專(zhuān)用濾布。特點(diǎn)：（1）過(guò)濾精度高（2）設(shè)備使用壽命長(zhǎng)（3）使用過(guò)程中濾料需要定期反沖洗（4）產(chǎn)品性能穩(wěn)定、技術(shù)成熟、故障較少。（4）游泳館泳道泳池符合國(guó)內(nèi)省級(jí)比賽，總共有8泳道2100方，訓(xùn)練館沒(méi)有看臺(tái)。（5）頂部、地磚設(shè)計(jì)冬夏兩季溫差很大，導(dǎo)致屋面板有較大的溫度變形，而鋁鎂錳合金材料具有較強(qiáng)的伸縮、延展性能。地磚為防滑地磚，防止滑到摔傷。地磚下均有地暖，由于冬天溫差較大，防止人踩到地磚上不適應(yīng)因此設(shè)計(jì)地暖。（6）籃球館設(shè)計(jì)采用微孔鋁板、玻璃棉、屋面保溫棉。訓(xùn)練館有通氣排氣扇但是沒(méi)有空調(diào)系統(tǒng)（對(duì)羽毛球有影響）。地板采用運(yùn)動(dòng)木地板（加拿大楓木）特點(diǎn):美觀度、舒適度、安全度；重點(diǎn)是彈性好。上部有采光帶防止對(duì)運(yùn)動(dòng)員眼睛刺傷。2.讀圖、CAD及夢(mèng)龍軟件的學(xué)習(xí)（1）讀圖（以下圖為例）實(shí)踐周的第二周由尚老師和孫老師給我們講解了讀圖的基本要求。首先我們要看要求以及建筑用料說(shuō)明對(duì)我們之后的造價(jià)工作做好基礎(chǔ)。首先看圖紙是否完整，第一：看底層平面圖可以知道軸線之間的距離門(mén)窗的個(gè)數(shù)及其設(shè)計(jì)的位置；第二：看南立面圖可知有挑檐結(jié)合底層平面圖與南立面圖得到具體的數(shù)據(jù)信息；第三：看基礎(chǔ)平面布置圖可知有基礎(chǔ)然后看1-1剖面圖可知門(mén)窗的高度接著看獨(dú)立基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)以及整個(gè)基礎(chǔ)的配筋。（2）CAD及夢(mèng)龍軟件的學(xué)習(xí)實(shí)踐周接著由劉老師給我們講解了CAD畫(huà)圖的基本操作和如何去開(kāi)始快速畫(huà)圖和讀懂圖以及何老師給我們先對(duì)夢(mèng)龍軟件進(jìn)行了介紹之后講解了夢(mèng)龍軟件的基本操作指令例如：添加、引入、修改、調(diào)整、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)關(guān)、里程碑事件、輔助工作、組件、虛工作、區(qū)域劃分以及文件命名。3.校外實(shí)踐調(diào)研——寶雞市眉縣房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研分析報(bào)告（1）眉縣城市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析眉縣也可以稱(chēng)做“眉?jí)]”位居與關(guān)中西部，占地總面積863平方公里，總?cè)丝?2.6萬(wàn)，其中眉縣城占地10平方公里，縣城人口大約有7萬(wàn)人，縣城居住人口占少數(shù)，難以有效的帶動(dòng)眉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)以及銷(xiāo)售。眉縣距離西安市120公里、距寶雞市65公里；國(guó)道310、省道217線、西寶高速，構(gòu)成了眉縣交通的主力線路。眉縣位居于陜西關(guān)中的平原西部，“五橫九縱”的公路交織，是銜接了眉縣的西南、西北、中原的交通要道。隴海鐵路、西寶高鐵、連霍高速、京昆高速（在建中）、法湯旅游公路、西寶中線、南線、關(guān)中旅游環(huán)線以及姜眉公路穿境而過(guò)，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。近幾年眉縣的GDP總值始終穩(wěn)定上升，為眉縣的房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展提供了一定的基礎(chǔ)，居民人均的收入逐年提高，購(gòu)買(mǎi)力雖然較以前有了快速的提升，然而人均收入尚處于中等低水平，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售和價(jià)格的提升會(huì)受限于區(qū)域經(jīng)濟(jì)薄弱的影響。根據(jù)GDP的增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況以及城市建設(shè)和人口的聚集，眉縣的房地產(chǎn)處于快速發(fā)展時(shí)期以及很快會(huì)到達(dá)興盛時(shí)期。（2）眉縣房地產(chǎn)分布及概況目前房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中在平陽(yáng)街、美陽(yáng)街以東的區(qū)域。主要開(kāi)發(fā)在相對(duì)比較熱鬧的區(qū)域，周?chē)沫h(huán)境及其設(shè)施都配套比較完善，例如：學(xué)校、托管所、醫(yī)院等，人口較為密集的地區(qū)。由于目前眉縣的制造業(yè)、農(nóng)業(yè)發(fā)展的快速提升，有益于四周的村民提高收益，隨著城鄉(xiāng)一體化的不斷發(fā)展，購(gòu)買(mǎi)房屋的人群不斷的擴(kuò)大而且眉縣的房地產(chǎn)發(fā)展空間很大。（3）眉縣房地產(chǎn)簡(jiǎn)介名稱(chēng)發(fā)展規(guī)劃雅合新秀項(xiàng)目規(guī)劃6棟6F多層，3棟22F，分兩期開(kāi)發(fā)，一期2010年初開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售率約44%逸城泊墅項(xiàng)目住宅為小高層，規(guī)劃用戶1193戶、18層，建筑面積為112983m2，主要為3室戶型和4室戶型惠豐佳苑項(xiàng)目規(guī)劃34棟多層，4棟小高層，分為兩期開(kāi)發(fā)，目前在售一期，二期待售，銷(xiāo)售率44%天龍家園項(xiàng)目規(guī)劃地下一層，地上33層，車(chē)庫(kù)為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積48540m2,幼兒學(xué)期智力培訓(xùn)中心為框架結(jié)構(gòu)地上四層，分兩期開(kāi)發(fā)泰旭花園項(xiàng)目規(guī)劃分兩期開(kāi)發(fā)，一期已售罄，目前在售二期最后2棟樓，分別為1、2#，銷(xiāo)售率約90%東圣小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃為高層建筑，商住樓、辦公樓均為框剪結(jié)構(gòu)地上11層，建筑面積約為44700m2，分兩期開(kāi)發(fā)（4）眉縣商品房土地市場(chǎng)年份成交幅數(shù)成交面積（畝）成交金額（萬(wàn)）2015232.60445.12016145.26773.2520173141.222731.5520182178.56728.49從上述圖表能夠反映出，眉縣房屋的土地市場(chǎng)年成交量為2-3幅，商品房的成交面積少而且土地市場(chǎng)比較平淡，因此可以看出眉縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，隨著產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展眉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大和提升。眉縣由于農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、工業(yè)的發(fā)展所以土地的價(jià)格以及成交金額有所提升。（5）眉縣商品房?jī)r(jià)格近幾年來(lái)，眉縣的經(jīng)濟(jì)快速在全方面發(fā)展的推動(dòng)下，房屋的售價(jià)也逐年上升，由于房屋售價(jià)的價(jià)格逐步上升，有利于提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平、產(chǎn)品質(zhì)量等方面存在的問(wèn)題。（6）眉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)特征近幾年的調(diào)查反映出，眉縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有達(dá)到興盛時(shí)期，房屋的年銷(xiāo)售量較少，主要原因在于眉縣城市的居住人口較少因此需要的房屋數(shù)量較少以及市場(chǎng)上存在一些私人產(chǎn)權(quán)房屋導(dǎo)致市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)較為混亂而且競(jìng)爭(zhēng)的力度較大；修建的建筑物立面都以現(xiàn)代風(fēng)格的格調(diào)為主要類(lèi)型，整體檔次看起來(lái)不高大，戶型整體比較普通，房屋的面積過(guò)大導(dǎo)致總價(jià)高。（7）市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格概況及戶型產(chǎn)品概況上圖為眉縣雅合新秀的戶型圖，分別為三室兩廳和兩室一廳。三室兩廳的面積為133平方米，單價(jià)為2923元/平米，售價(jià)為39萬(wàn)。目前多層的售價(jià)為3877元/平米，高層一樓售價(jià)為3000元/平米，三樓的起價(jià)為2977元/平米，均價(jià)3900元/平米。雅合新秀的建筑立面為現(xiàn)代建筑風(fēng)格以及配有現(xiàn)代園林景觀。上圖為眉縣逸城泊墅的戶型圖，逸城泊墅位于濱河新區(qū)鳳泉路逸城路。分為三室兩廳和四室兩廳。住宅3900元/平米（單價(jià)范圍3500-4000元/m2）,住宅43萬(wàn)一套，工程仍在建設(shè)中。上圖為眉縣惠豐佳苑戶型圖，主要的戶型分為三室一廳和兩室一廳。三室一廳戶型方正實(shí)用，客廳直接連接生活陽(yáng)臺(tái)；兩室一廳建筑面積為88平方米。從上述幾個(gè)例子可以看出，目前眉縣房地產(chǎn)的市場(chǎng)主要以三室一廳的戶型為主，一室一廳的戶型為輻；兩房面積從83-96m2不等，三房面積集中在110-135m2，超過(guò)140m2以上的戶型客戶的接受程度比較低，主要由于房屋的面積大總價(jià)高而且居住人口較少。四、實(shí)踐體會(huì)專(zhuān)題講座的課程使我們對(duì)于我校新校區(qū)的概況有個(gè)大致了解、體育館的游泳館的具體結(jié)構(gòu)做了詳細(xì)的介紹、燈光的布置以及音響的大小有了更加專(zhuān)業(yè)的了解。工地參觀以我校體育館為參觀對(duì)象，在專(zhuān)業(yè)老師的講解下我們對(duì)游泳館的具體工作系統(tǒng)、游泳池、游泳館上部構(gòu)造；體育館