房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究-以德江縣居住用房為例

PAGEPAGEIII房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究——以德江縣居住用房為例摘要：經(jīng)過10年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟重要的組成部分。作為一種高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的發(fā)展具有高度的敏感性，同時它又是一種高風(fēng)險、高收益的產(chǎn)業(yè)，具有許多不確定性，這些不確定性對房地產(chǎn)開發(fā)的成敗起著決定性的作用。因此要避免房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，就需要在投資決策以前科學(xué)地、最大限度地分析和預(yù)測風(fēng)險，對未來可能發(fā)生的風(fēng)險狀態(tài)、影響因素和變化趨勢做出分析和判斷，為風(fēng)險應(yīng)對決策和管理奠定基礎(chǔ)。只有對風(fēng)險做出科學(xué)預(yù)測，預(yù)先采取有效的措施，才能做到有的放矢，將風(fēng)險控制在最低限度，提高開發(fā)經(jīng)濟效益。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；風(fēng)險管理；德江縣；居住用房Abstract:after10yearsofrapiddevelopmentrealestateindustryhasbecomeanimportantpartofourmarketeconomy.Asakindofcomprehensiveindustrywithhighvalueadded,realestateindustryhashighsensitivitytoeconomicdevelopment,meanwhileitisalsoakindofhighriskandhighprofitindustrywithmanyuncertainties.Theseuncertaintiesplayadecisiveroleinthesuccessorfailureofrealestatedevelopment.Therefore,avoidingrisksofrealestatedevelopmentrequiresscientificandmaximumanalysisandpredictionofrisksbeforeinvestmentdecisionmaking,andanalyzingandjudgingpossibleriskstatus,influencingfactorsandchangingtrendsinfuture.Laythefoundationforriskresponsedecisionmakingandmanagement.Onlyscientificallypredictingrisksandadoptingeffectivemeasuresbeforehandcanachievetargetedriskcontrolatminimumandimproveeconomicefficiency.Keywords:realestate;developmentproject;riskmanagement;DejiangCounty;residentialhousing

目錄前言 1一、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理概述 1（一）房地產(chǎn)開發(fā) 11.開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想 12.可行性研究 13.申請項目用地 24.項目設(shè)計 25.征地及拆遷安置 26.籌措資金 27.建設(shè)工程招標(biāo) 28.工程建設(shè) 39.市場營銷與策劃 310.租售管理 3（二）全面風(fēng)險管理的基本概念 31.項目全過程的風(fēng)險管理 32.對全部風(fēng)險的管理 43.全方位的管理 44.全面的組織措施 4（三）房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理 51.調(diào)查、預(yù)測、確認開發(fā)過程中存在的風(fēng)險，分析風(fēng)險產(chǎn)生原因，找出風(fēng) 52.對已識別的風(fēng)險進行分析，評價整體風(fēng)險以及個體風(fēng)險對企業(yè)的影響。 53.制定風(fēng)險管理措施，選擇風(fēng)險管理方案;編制風(fēng)險管理計劃以及應(yīng)急工 54.組織實施風(fēng)險管理計劃，全面安排企業(yè)各項保險事務(wù)。 65.做好風(fēng)險處理記錄、總結(jié)，協(xié)調(diào)各部門風(fēng)險管理行動，促進風(fēng)險管理信息交流。 66.負責(zé)企業(yè)風(fēng)險管理機構(gòu)的行政管理工作。 6二、居住用房開發(fā)風(fēng)險分析——以德江縣為例 6（一）德江縣居住用房簡介 6（二）德江縣居住用房開發(fā)項目風(fēng)險估計 61.計量標(biāo)度 62.風(fēng)險事件發(fā)生概率的估計 73.風(fēng)險事件后果的估計 84.風(fēng)險估計的不確定性與偏向 9（三）德江縣居住用房開發(fā)項目風(fēng)險評價 91.項目風(fēng)險評價的內(nèi)容 92.風(fēng)險評價的層次分析法 103.層次分析法的應(yīng)用 13三、德江縣居住用房風(fēng)險管理對策 16（一）風(fēng)險監(jiān)督 16（二）風(fēng)險控制 17（三）制定應(yīng)急計劃 17四、結(jié)論 18參考文獻 19致謝 20PAGE18前言進入21世紀(jì)，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，風(fēng)險機制逐步確立，風(fēng)險機制通過風(fēng)險收益的誘惑和巨額風(fēng)險損失的殘酷作用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。本論文在風(fēng)險理論研究的基礎(chǔ)上，基于房地產(chǎn)項目開發(fā)的特性，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的必要性和緊迫性。隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展和人類社會工程實踐的不斷深入，項目已經(jīng)普遍存在我們的工作和生活之中，并對社會的發(fā)展和我們的工作、生活產(chǎn)生了重要影響。項目總是在復(fù)雜的自然和社會環(huán)境中進行，面臨了多種因素影響，風(fēng)險無時不在，無處不在。為了防止風(fēng)險的發(fā)生，降低項目的損失，人們開始對項目進行風(fēng)險管理。一、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理概述（一）房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指由特定的經(jīng)濟實體仁具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行投資、建設(shè)、管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段：1.開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。2.可行性研究開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究，可能有兩種結(jié)果:一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么這個開發(fā)項目就此結(jié)束;二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以進行到最后的階段。3.申請項目用地土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步，由于在我國土地資源是極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的關(guān)鍵條件。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，目前只有少數(shù)幾種情況可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。4.項目設(shè)計根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個具體步驟。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書。開發(fā)商依據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表，方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建筑工程的初步設(shè)計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及其有關(guān)材料進行審查合格后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。5.征地及拆遷安置在取得建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，就需要進行征地及拆遷安置工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。6.籌措資金取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量，再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。7.建設(shè)工程招標(biāo)工程項目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場的重大舉措之一。通過招標(biāo)，開發(fā)商可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。8.工程建設(shè)為確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動工。主要的項目工作由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督。項目施工完成后，還要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。9.市場營銷與策劃開發(fā)商在項目即將完工之前，就可以考慮進行所開發(fā)項目的市場營銷工作。如果符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳材料、培訓(xùn)銷售人員，參加必要的房展會，選擇廣告的方式等。10.租售管理如果開發(fā)商決定用所開發(fā)的項目進行租賃業(yè)務(wù)，或者開發(fā)商自己進行管理，或者委托專業(yè)化的物業(yè)管理公司進行有效的物業(yè)管理，既保證在租賃市場上的競爭優(yōu)勢，又可以獲得可觀的租金收入并保證所開發(fā)項目的保值增值。即使開發(fā)商是為了出售，若在所開發(fā)項目的業(yè)主委員會建立之前為未來的客戶選擇服務(wù)水平高且收費合理的物業(yè)管理公司，對于所開發(fā)的物業(yè)的銷售是大有益處的。（二）全面風(fēng)險管理的基本概念全面風(fēng)險管理首先是在軟件開發(fā)項目管理中應(yīng)用的，它是用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進行風(fēng)險控制，以減少項目過程中的不確定性。它不僅使各層次的項目管理者建立風(fēng)險意識、重視風(fēng)險問題，防患于未然，而且在各階段、各個方面實施有效的風(fēng)險控制，形成一個前后連貫的管理過程。1.項目全過程的風(fēng)險管理全面風(fēng)險管理首先是體現(xiàn)在對項目全過程的風(fēng)險管理上，即在項目的整個生命周期中對項目的不確定因素進行管理。（1）在項目目標(biāo)設(shè)計階段，就應(yīng)對影響項目目標(biāo)的重大風(fēng)險進行預(yù)測，尋找實現(xiàn)目標(biāo)的風(fēng)險和可能的困難。風(fēng)險管理強調(diào)事前的識別、評價和預(yù)防措施。（2）在可行性研究中，對風(fēng)險的分析必須細化，進一步預(yù)測風(fēng)險發(fā)生的可能性和規(guī)律性，同時必須研究各風(fēng)險因素對項目目標(biāo)的影響程度，即項目的敏感性分析。（3）隨著技術(shù)設(shè)計的深入，實施方案也逐步細化，項目的結(jié)構(gòu)分析也逐漸清晰。這時風(fēng)險分析不僅要針對風(fēng)險的種類，而且必須細化到各項目結(jié)構(gòu)單元直到最低層次的工作包上。（4）在項目實施階段加強風(fēng)險的控制。包括建立風(fēng)險監(jiān)控系統(tǒng)，能及時地發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，及早做出反應(yīng);及早采取預(yù)防措施，控制風(fēng)險的影響范圍和影響程度，以減少項目的損失;在風(fēng)險狀態(tài)下，采取有效措施保證工程正常實施，及時修改方案，調(diào)整計劃，減少損失。（5）項目結(jié)束后，應(yīng)對整個項目的風(fēng)險、風(fēng)險管理進行評價，作為以后進行同類項目的經(jīng)驗和教訓(xùn)。2.對全部風(fēng)險的管理在每一個階段進行風(fēng)險管理都要羅列各種可能的風(fēng)險，并將它們作為管理對象，不能有遺漏和疏忽。3.全方位的管理（1）對風(fēng)險要分析它對各方面的影響，例如對整個項目、對項目的各個方面，包括工期、成本、質(zhì)量等的影響。（2）采用的對策措施也必須綜合考慮，如從合同、經(jīng)濟、組織、技術(shù)、管理等各個方面確定解決方法。4.全面的組織措施對已被確認的有重要影響的風(fēng)險，應(yīng)落實專人負責(zé)風(fēng)險管理，并賦予相應(yīng)的職責(zé)、權(quán)限和資源。在組織上全面落實風(fēng)險控制責(zé)任，建立風(fēng)險控制體系，將風(fēng)險管理作為項目各層次管理人員的任務(wù)之一。讓大家都有風(fēng)險意識，都來參與風(fēng)險的監(jiān)控工作。（三）房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理風(fēng)險管理是開發(fā)商全員參與的一種有目的的管理活動，只有明確目標(biāo)，才能確定風(fēng)險管理的方向，落實風(fēng)險管理方案并且對風(fēng)險管理的效果做出評價。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的目標(biāo)是為在損失發(fā)生前作經(jīng)濟保證和損失發(fā)生后有令人滿意的復(fù)原，其設(shè)置必須與企業(yè)目標(biāo)一致，而且還要與企業(yè)內(nèi)外環(huán)境緊密聯(lián)系。一般地說，風(fēng)險管理目標(biāo)分為損失前目標(biāo)和損失后目標(biāo)，其總目標(biāo)就是以最小的成本獲得最大的安全保障。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理作為一項涉及規(guī)劃、勘察、設(shè)計、施工、材料、設(shè)備供應(yīng)、市政等眾多部門，投入資金高達上千萬元，耗時長達幾年系統(tǒng)工程，其管理目標(biāo)必須通過良好組織系統(tǒng)才能實現(xiàn)。因此在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中設(shè)立風(fēng)險經(jīng)理，建立相關(guān)組織機構(gòu)非常重要。風(fēng)險經(jīng)理的具體職責(zé)為:1.調(diào)查、預(yù)測、確認開發(fā)過程中存在的風(fēng)險，分析風(fēng)險產(chǎn)生原因，找出風(fēng)險因素。2.對已識別的風(fēng)險進行分析，評價整體風(fēng)險以及個體風(fēng)險對企業(yè)的影響。3.制定風(fēng)險管理措施，選擇風(fēng)險管理方案;編制風(fēng)險管理計劃以及應(yīng)急工作計劃。4.組織實施風(fēng)險管理計劃，全面安排企業(yè)各項保險事務(wù)。5.做好風(fēng)險處理記錄、總結(jié)，協(xié)調(diào)各部門風(fēng)險管理行動，促進風(fēng)險管理信息交流。6.負責(zé)企業(yè)風(fēng)險管理機構(gòu)的行政管理工作。圖1房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理目標(biāo)二、居住用房開發(fā)風(fēng)險分析——以德江縣為例（一）德江縣居住用房簡介本項目建筑用地規(guī)劃定為二類居住用地，地形呈長方形，用地西南臨軍二路，西臨趙渡路，東臨里河路，北臨白茆路。東西寬約287米，南北長約366米，總用地面積84077平方米。用地現(xiàn)狀為農(nóng)田和部分民房及水塘。地形較為平坦（二）德江縣居住用房開發(fā)項目風(fēng)險估計1.計量標(biāo)度計量是為了取得有關(guān)數(shù)值或排列順序。計量使用標(biāo)識、序數(shù)、基數(shù)和比率四種標(biāo)度。（1）標(biāo)識標(biāo)度標(biāo)識標(biāo)度是標(biāo)識對象或事件的，可以用來區(qū)分不同的風(fēng)險，但不涉及數(shù)量。不同的顏色和符號都可以作為標(biāo)識標(biāo)度。在尚未充分掌握風(fēng)險的所有方面或同其它已知風(fēng)險的關(guān)系時，使用標(biāo)識標(biāo)度。例如，項目班子如果感到項目拖延的后果非常嚴重，可用紫色表示進度拖延風(fēng)險；如果感到很嚴重用紅色表示；如果感到嚴重，則用桔色來表示。（2）序數(shù)標(biāo)度事先確定一個基準(zhǔn)，然后按照與這個基準(zhǔn)的差距大小將風(fēng)險排出先后順序，使之彼此區(qū)別開來。利用序數(shù)標(biāo)度還能判斷一個風(fēng)險是大于、等于還是小于另一個風(fēng)險。但是序數(shù)標(biāo)度無法判斷各個風(fēng)險之間的具體差別大小。這里所說的基準(zhǔn)可以是主觀的，也可以是客觀的。將風(fēng)險分為已知風(fēng)險、可預(yù)測風(fēng)險和不可預(yù)測風(fēng)險用的就是序數(shù)標(biāo)度。（3）基數(shù)標(biāo)度使用基數(shù)標(biāo)度不但可以把各個風(fēng)險彼，此區(qū)別開來，而且還可以確定它們彼此之間差別的大小。如項目進度拖延10天造成600萬元損失，項目超支180力'元用的是基數(shù)標(biāo)度。（4）比率標(biāo)度此標(biāo)度不但可以確定風(fēng)險彼此之間差別的大小，還可以確定一個計量起點。風(fēng)險發(fā)生的概率就是一種比率標(biāo)度。有些類型的風(fēng)險，常常要用多種標(biāo)度。正確地選用計量標(biāo)度在風(fēng)險估計中非常重要。2.風(fēng)險事件發(fā)生概率的估計風(fēng)險事件發(fā)生的概率和概率分布是風(fēng)險估計的基礎(chǔ)。一般講來，風(fēng)險事件的概率分布應(yīng)當(dāng)根據(jù)歷史資料來確定。當(dāng)項目管理人員沒有足夠歷史資料來確定風(fēng)險事件的概率分布時，通過對理論概率分布的補充或修正來進行估計。有時由于項目活動是前所未有的，根本就沒有可以利用的數(shù)據(jù)，項目-管理人員就要根據(jù)自己的經(jīng)驗猜測風(fēng)險事件發(fā)生的概率或概率分布，這樣得到的概率叫主觀概率。這種在沒有歷史數(shù)據(jù)可用時主觀確定的概率。在項目的進行過程中，項目管理人員經(jīng)常會獲得有關(guān)信息，這時就可以利用概率論中的貝葉斯公式來改善對風(fēng)險后果出現(xiàn)概率的估計。風(fēng)險事件發(fā)生概率的估計通常有以下四種方法：（1）歷史資料法在基本相同的條件下，項目管理人員通過觀察各個潛在的風(fēng)險在長期已經(jīng)發(fā)生的次數(shù)，就能估計每一個可能事件的概率，此概率其實就是每一事件過去己經(jīng)發(fā)生的概率。（2）理論分布法當(dāng)歷史資料不充分或不可信時，風(fēng)險經(jīng)理可以根據(jù)理論上的某些概率分布來補充或修正，從而建立風(fēng)險的分布圖。常用的風(fēng)險概率分布有正態(tài)分布、離散分布、等概率分布、梯形分布、二項分布、三角形分布等。（3）主觀概率法主觀概率就是在一定條件下，對未來風(fēng)險事件發(fā)生可能性大小的一種主觀相信程度的度量。主觀概率的大小是根據(jù)人們長期積累的經(jīng)驗，對項目活動及其有關(guān)風(fēng)險事件的了解來估計。（4）貝葉斯后驗概率法考慮到項目的階段性和項目風(fēng)險管理的動態(tài)性，貝葉斯后驗概率法應(yīng)在項目風(fēng)險管理中受到特別的重視。在項目初期，大量的概率都是先驗概率，這種主觀概率背后總是隱藏著較大的不確定性。要減少不確定性，就應(yīng)充分利用項目進行過程中出現(xiàn)的新信息，利用貝葉斯估計來改善原有的概率估計。3.風(fēng)險事件后果的估計風(fēng)險事故造成的損失大小要從三個方面來衡量：損失性質(zhì)、損失范圍和損失的時間分布。損失性質(zhì)指損失是屬于政治性的、經(jīng)濟性的還是技術(shù)性的。損失范圍包括：嚴重程度、變化幅度和分布情況，嚴重程度和變化幅度分別用損失的數(shù)學(xué)期望和方差表示，而分布情況則表明了是哪些項目參與方的損失。時間分布指風(fēng)險事件是突發(fā)的還是隨著時間的推移逐漸顯露出來。風(fēng)險事件后果估計的常用方法有兩種：盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析又稱量本利分析，是通過分析項目的產(chǎn)量、成本、利潤三者關(guān)系，確定盈虧平衡點，判斷項目的風(fēng)險程度。敏感性分析是通過計算一個或多個不確定因素的變化所導(dǎo)致項目經(jīng)濟效果評價指標(biāo)的變化程度I判斷項目預(yù)期目標(biāo)受各個不確定性因素變化的影響程度，即風(fēng)險狀況4.風(fēng)險估計的不確定性與偏向估計的本質(zhì)是在信息不完全情況下的一種主觀評價。因此，進行風(fēng)險估計時有兩個問題需要注意。（1)不管使用哪種標(biāo)度，都需要有某種形式的主觀判斷。所以風(fēng)險估計的結(jié)果必然帶有一定程度的不確定性。（2)計量本身也會產(chǎn)生一定程度的不確定性。項目變數(shù)（如成本、進度、質(zhì)量、規(guī)模、產(chǎn)量、貸款利率、通貨膨脹率）不確定性程度依賴于計量系統(tǒng)的精確性和計量的準(zhǔn)確性^風(fēng)險估計還涉及信息資料問題。人們一般不能從收集到的信息資料直接獲得有關(guān)風(fēng)險大小、后果嚴重程度和發(fā)生頻率的信息。在傳播過程中，信息資料的意義常常被人們歪曲地理解或解釋。如果事件給人留下的印象深，則其損失容易被髙估，而傳播少的事件則被低估。人們對事物的感知是有選擇的。這種選擇性傾向使人們戴上了有色眼睛。符合自己思路的信息資料容易被接受，而不符合的則容易被大腦過濾掉或排斥掉。這種偏向的另一種表現(xiàn)是對專家的迷信。對事物感知的選擇性或偏向性還表現(xiàn)在人們往往只依賴一種信息資料。當(dāng)然可以使用德爾菲法減少或消除這些不確定性和估計偏向。把各種潛在的有關(guān)問題、想法、意見和見解盡可能地都提出來，并讓多人分別進行仔細認真的考慮，最后取得集體意見的一致，提高風(fēng)險估計的準(zhǔn)確性。（三）德江縣居住用房開發(fā)項目風(fēng)險評價1.項目風(fēng)險評價的內(nèi)容項目風(fēng)險評價的基本任務(wù)是對項目的風(fēng)險進行比較和評價，確定它們的先后順序；從項目整體出發(fā)，弄清各個風(fēng)險事件之間確切的因果關(guān)系；綜合各階段單個風(fēng)險，確定項目整體風(fēng)險水平；對比項目主體對風(fēng)險的承受能力，評價項目風(fēng)險是否在可接受的范圍內(nèi)。（1）確定風(fēng)險評價基準(zhǔn)風(fēng)險評價基準(zhǔn)就是項目主體針對每一種風(fēng)險后果確定的可接受水平。單個風(fēng)險和整體風(fēng)險都需要確定評價基準(zhǔn)，可分別稱為單個評價基準(zhǔn)和整體評價基準(zhǔn)。風(fēng)險的可接受水平可以是絕對的，也可以是相對的。評價基準(zhǔn)和項目目標(biāo)密不可分。項目目標(biāo)量化后，就可以選作評價基準(zhǔn)。以“銷售量最大”目標(biāo)為例，可以把某個銷售收入金額或產(chǎn)品的某個售出數(shù)目定作評價基準(zhǔn)。（2）確定項目整體風(fēng)險水平風(fēng)險的可預(yù)見性、發(fā)生概率和后果大小三個方面可以多種方式組合。使項目的整體風(fēng)險評價變得十分復(fù)雜。帕累托原理表明，20%的風(fēng)險構(gòu)成了對項目嚴重威脅的80%。一般情況下，項目面臨的各種風(fēng)險的嚴重性和發(fā)生頻率都呈現(xiàn)這種分布規(guī)律，即后果嚴重的風(fēng)險出現(xiàn)的機會少，可預(yù)見性低；出現(xiàn)機會多的風(fēng)險，后果不嚴重，可預(yù)見性也相當(dāng)高。項目的所有風(fēng)險中只有一小部分對項目威脅大，才會造成項目停頓。但是如果一種風(fēng)險雖然可預(yù)見性很高，但損失或損害后果卻相當(dāng)嚴重，那么就必須要考慮其中是否有風(fēng)險的耦合作用。（3）風(fēng)險水平與評價基準(zhǔn)比較風(fēng)險評價的最后一步是將項目整體風(fēng)險水平與整體評價基準(zhǔn)、各單個風(fēng)險水平同單個評價基準(zhǔn)比較。比較之后無非有三種可能。風(fēng)險是可以接受的、不能接受和不可行的。當(dāng)項目的整體風(fēng)險小于或等于整體評價基準(zhǔn)時，風(fēng)險是可以接受的，項目可以按照計劃繼續(xù)進行。這時如果有個別單個風(fēng)險大于相應(yīng)的評價基準(zhǔn),則可以進行成本效益分析或其它方法權(quán)衡，是否有其它風(fēng)險小的替代方案可用。當(dāng)項目整體風(fēng)險比整體評價基準(zhǔn)大出很多時，風(fēng)險不能接受，因此，要認真考慮是不是放棄這個項目。如果項目整體風(fēng)險大出整體評價基準(zhǔn)不多，則可以考慮擬定新的項目整體方案。2.風(fēng)險評價的層次分析法層次分析法（AHP,theAnalyticalHierarchyProcess)是20世紀(jì)70年代美國學(xué)者T.L.Saaty提出的，是一種在經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)中廣泛應(yīng)用的方法。層次分析法可以將無法量化的風(fēng)險按照大小排出順序，把它們彼此區(qū)別開來。運用AHP方法評價項目風(fēng)險，能綜合考慮主客觀因素，從而避免了單靠直覺與經(jīng)驗進行評價的影響。圖1表達了應(yīng)用AHP方法進行項目風(fēng)險分解的過程。圖1AHP方法風(fēng)險分解過程(1)建立可描述項目的概念：這些概念就是復(fù)雜系統(tǒng)的組成部分或因素。依據(jù)這些因素就可把整個項目分解成可管理的工作包，然后進入第二步。建立項目概念或項目各因素，最好的方法就是WBS。(2)建立項目的遞階層次并進行風(fēng)險辨識。根據(jù)第一步建立的概念構(gòu)造項目的遞階層次結(jié)構(gòu)，然后應(yīng)用適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險識別方法對每一個工作包進行風(fēng)險辯識，并根據(jù)所識別的風(fēng)險整理出該工作包的風(fēng)險圖。(3)構(gòu)造風(fēng)險因素判斷矩陣，就每一個上層元素對與其有邏輯關(guān)系的下層元素進行一對一的成對比較，即通過分析，判斷確定下層元素就上層某一元素而言的相對重要性。判斷準(zhǔn)則可按表1進行。表1評判準(zhǔn)則表2表示Ak是上層某元素，它是判斷矩陣得以建立的比較判斷準(zhǔn)則;Bi是下層元素，但它與Ak有邏輯關(guān)系。Bij是就Ak而言，Bi與Bj的相對重要性。Bij取1~9的整數(shù)或倒數(shù)。判斷矩陣有互反的性質(zhì)，即hij=l/hji,bji=1。上述判斷方法仍采用德爾菲法。表2判斷矩陣（4）構(gòu)造各風(fēng)險因素嚴重程度的判斷矩陣，嚴重程度可用高、中、低風(fēng)險三個標(biāo)準(zhǔn)來表達，從而求出各子風(fēng)險因素相對危害程度值。（5）利用AHP計算機軟件，對專家判斷進行一致性檢驗，一致性檢驗通不過則需重新評判，然后再檢驗，直至通過。（6）層次總排序，把各子風(fēng)險的相對危害程度統(tǒng)一起來，就可求出工作包的風(fēng)險處于高、中、低各等級的概率值，由此可判斷各風(fēng)險包的風(fēng)險大小，然后按照AHP合成權(quán)重的計算方法求出總排序，合成后即可得出項目總的風(fēng)險水平。3.層次分析法的應(yīng)用以下通過天津市某項目建設(shè)階段的風(fēng)險分析來探討層次分析法的應(yīng)用。（1）通過風(fēng)險識別和風(fēng)險估計找出項目建設(shè)階段的主要風(fēng)險因素，將這些因按其隸屬關(guān)系構(gòu)造階梯層次模型，如圖2所示。圖2項目建設(shè)階段風(fēng)險因素結(jié)構(gòu)模型（2）構(gòu)造風(fēng)險判斷矩陣公司組成了5個人的風(fēng)險評價專家組，他們來自企業(yè)內(nèi)部、咨詢部門和業(yè)界資深人士，他們都具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)經(jīng)驗，對風(fēng)險管理具有比較深刻的認識。按照層次分析法的步驟，比較子風(fēng)險因素對總風(fēng)險因素的重要程度和在各子風(fēng)險因素下各風(fēng)險因子兩兩相比的系列判斷矩陣。表3項目建設(shè)階段風(fēng)險判斷矩陣及權(quán)重（專家評分）表4工期風(fēng)險各子風(fēng)險因素的判斷矩陣及權(quán)重（專家評分)表5質(zhì)量風(fēng)險各子風(fēng)險因素的判斷矩陣及權(quán)重（專家評分)表6成本風(fēng)險各子風(fēng)險因素的判斷矩陣及權(quán)重c專家評分)表7技術(shù)風(fēng)險各子風(fēng)險因素的判斷矩陣及權(quán)重（專家評分)（3）從表8中可以看出該項目建設(shè)階段的主要風(fēng)險為質(zhì)量風(fēng)險與成本風(fēng)險。同時結(jié)合單個風(fēng)險的權(quán)重進行排序，得出建設(shè)階段的高風(fēng)險、中風(fēng)險、低風(fēng)險。其中設(shè)計變更引起的成本風(fēng)險以及人員素質(zhì)引起的質(zhì)量風(fēng)險為高風(fēng)險，材料價格變更引起的成本風(fēng)險以及非承包商原因引起的工期風(fēng)險為中風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)在風(fēng)險應(yīng)對計劃中進一步考慮，其余風(fēng)險屬于低風(fēng)險。表8項目建設(shè)階段風(fēng)險評價指標(biāo)分析表三、德江縣居住用房風(fēng)險管理對策（一）風(fēng)險監(jiān)督不管預(yù)先計劃好的策略和措施是否付諸實施，風(fēng)險監(jiān)督都一日不可缺。如果發(fā)現(xiàn)已作出的決策是錯誤的，就一定要盡早承認，及時采取糾正行動。如果決策正確，但是結(jié)果不好，這時也不要驚慌，不要過早地改變正確的決策。頻繁地改變主意，不僅會減少應(yīng)急用的后備資源，而且還會大大增加項目階段風(fēng)險事件發(fā)生的可能性，加重不利后果。監(jiān)督風(fēng)險之所以非常必要，是因為時間的影響是很難預(yù)計的，一般來說，風(fēng)險的不確定性隨著時間的推移而減小。這是因為風(fēng)險存在的基本原因是由于缺乏信息和資料，隨著項目的進展和時間的推移，有關(guān)項目風(fēng)險本身的信息和資料會越來越多，對風(fēng)險的把握和認識會變得越來越清楚。（二）風(fēng)險控制風(fēng)險控制是為了最大限度地降低風(fēng)險事故發(fā)生的概率和減小損失幅度而采取的風(fēng)險處置技術(shù)，以改變項目管理組織所承受的風(fēng)險程度。為了控制工程項目的風(fēng)險，美國學(xué)者認為可采取以下措施：根據(jù)風(fēng)險因素的特性，采取一定措施使其發(fā)生的概率接近于零，從而預(yù)防風(fēng)險因素的產(chǎn)生；減少已存在的風(fēng)險因素：防止已存在的風(fēng)險因素釋放能量；改變風(fēng)險因素的空間分布，從而限制其釋放能量的速度；在時間和空間上把風(fēng)險因素與可能遭受損害的人、財、物隔離：借助人為設(shè)置的物質(zhì)障礙將風(fēng)險因素與人、財、物隔離；改變風(fēng)險因素的基本性質(zhì)；加強風(fēng)險部門的防護能力；做好救護受損人、物的準(zhǔn)備。這些措施有的可用先進的材料和技術(shù)達到，此外，還應(yīng)有針對性地對實施項目的人員進行風(fēng)險教育以增強其風(fēng)險意識，還應(yīng)制定嚴格的操作規(guī)程以控制因疏忽而造成不必要的損失。（三）制定應(yīng)急計劃風(fēng)險監(jiān)控的價值體現(xiàn)在保持項目管理在預(yù)定的軌道上進行，不致發(fā)生大的偏差，造成難以彌補的重大損失^但風(fēng)險的特殊性對風(fēng)險監(jiān)控的有效性提出了更高的要求。為了保持項目有效果有效率地進行，必須對項目實施過程中各種風(fēng)險（已識別的或潛在的）進行系統(tǒng)管理，并對項目風(fēng)險可能的各種意外情況進行有效管理，制定應(yīng)對各種風(fēng)險的應(yīng)急計劃是項目風(fēng)險監(jiān)控的一項重要工作。應(yīng)急計劃是為控制項目實施過程中有可能出現(xiàn)或發(fā)生的特定情況做好準(zhǔn)備,例如，一種外部風(fēng)險的引入，項目預(yù)算削減20%。應(yīng)急計劃包括風(fēng)險的描述，完成計劃的假設(shè)，風(fēng)險發(fā)生的可能性，風(fēng)險影響以及適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)等。一個有效的應(yīng)急計劃往往把風(fēng)險看作是由某種觸發(fā)器(Trigger)引起的，即項目中的風(fēng)險存在著某種因果關(guān)系。在項目管理中，僅僅接受風(fēng)險而不重視風(fēng)險原因只會鼓勵作出反應(yīng)，而不是預(yù)先行動，計劃應(yīng)對風(fēng)險來源作出判斷。觸發(fā)器在項目風(fēng)險監(jiān)控中是一個十分有用的概念，觸發(fā)器可提供3種基本的控制功能：第一是激活，觸發(fā)器提供再次訪問風(fēng)險行動計劃（或?qū)φ沼媱澣〉玫倪M展）的警鈴：第二是解除，觸發(fā)器可用于發(fā)送信號，終止風(fēng)險應(yīng)對活動；第三是掛起，觸發(fā)器可用于暫停執(zhí)行風(fēng)險行動計劃。以下4種觸發(fā)器用于提供不可接受風(fēng)險級別的通知：（1）定期事件觸發(fā)器，提供活動通知，進度安排的項目事件（如每月管理報告、項目評審和技術(shù)設(shè)計評審）是定期事件觸發(fā)器的基礎(chǔ)。（2）已逝時間觸發(fā)器，提供日期通知，B程表（如距今30天以后、本季度末、財政年度的開端）是過去時間觸發(fā)器的基礎(chǔ)，也可用具體日期作為以時間為基礎(chǔ)的觸發(fā)器。（3）相對變化觸發(fā)器，提供在可接受值范圍外的通知，相對變化是預(yù)先確定的定量目標(biāo)與實際值之間的