物業(yè)糾紛案例

物業(yè)糾紛案例1.一、物業(yè)收費糾紛2.1、因物業(yè)公司的過錯致使業(yè)主不繳納物業(yè)費的馮女士因拖欠41個月物業(yè)費，被北京中億豪物業(yè)管理推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理效勞存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設啤酒銷售攤位等。法院如何判決？馮女士是否應付物業(yè)費？3.法院根據(jù)權(quán)利義務對等原那么，對物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實際違約情況確定為30％，馮女士須交41個月物業(yè)費的70％。案例解析：?物業(yè)管理條例?第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)效勞費用的義務，同時?物權(quán)法?第七十二條規(guī)定業(yè)主對建筑物專有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務，因此，業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)效勞就要承擔繳納物業(yè)效勞費的義務，即使物業(yè)公司提供的效勞有瑕疵，業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費，但可以要求物業(yè)公司在效勞瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費。4.〔2〕業(yè)主不滿物業(yè)效勞以物業(yè)效勞不到位為由拒不交納物業(yè)費原告世紀城物業(yè)管理訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購置了世紀城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業(yè)主交納欠費。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費的理由是因為房屋質(zhì)量存在問題長期得不到解決、物業(yè)效勞不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師那么認為，?物業(yè)管理條例?第67條規(guī)定:“違反物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)效勞費用的，業(yè)主委員會應當催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。〞也就是說，對于欠費業(yè)主應先由業(yè)委會催促交費，這是一個強制性條款，在沒有業(yè)委會催促交費的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費業(yè)主。

5.法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。法院經(jīng)審理認為，北京世紀金源物業(yè)管理與曹女士就物業(yè)管理事項簽訂了?物業(yè)管理公約?，在?物業(yè)管理公約?中雙方對于物業(yè)費標準及效勞內(nèi)容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責任。雙方所簽訂的上述?物業(yè)管理公約?，應視為是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故上述合同對于雙方當事人均有約束力。雙方當事人均應按照合同約定履行。6.?物業(yè)管理條例?第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)效勞費用的，業(yè)主委員會應當催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴〞。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會催促其交納物業(yè)費的情況下，無權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的?物業(yè)管理公約?的時間早于?物業(yè)管理條例?公布、施行的時間〔2007.10.1〕，在公約中已經(jīng)明確約定當一方違約時相對方可以申請調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時應當根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)?物業(yè)管理條例?第六十七條應當駁回世紀城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

7.曹女士提出世紀城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費的標準，但其中每項費用如何計算、世紀城物業(yè)公司所收取的相關(guān)費用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議，可向相關(guān)的主管機關(guān)提出投訴，由有權(quán)機關(guān)對此予以審查決定。在相關(guān)的主管機關(guān)沒有對世紀城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費的計算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據(jù)。?物業(yè)管理條例?第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)效勞費用的義務，此外，?中華人民共和國民法通那么?第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)效勞后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務。至于收費標準，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理效勞合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價局批準，根據(jù)自治原那么，被告應按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用，否那么就要承擔相應的違約責任。8.〔3〕以無人居住為由拒不交納物業(yè)費典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應該交物業(yè)管理費，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費，物業(yè)公司將柳先生告上法院。9.法院判決：柳先生應交物業(yè)費案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有局部空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有局部在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用局部仍然在運行,使用之中,而物業(yè)管理費的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用局部的正常運行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用局部的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當局部業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理效勞的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用局部的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,上下壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,平安檢查等工作量也不會減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理效勞工作量一樣也不會因局部業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.

10.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)效勞而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟成果.11.典型案例：某女士購置了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細部質(zhì)量問題，認為該房沒有到達入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費。12.

案例解析：該女士應交物業(yè)管理費。房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應當是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標準，因為根據(jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標的物的實際交付和權(quán)屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。

13.在?商品房買賣合同?第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的標準，如：要求開發(fā)商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗收合格的證明；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。

具體到該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況〔比方房屋根本未經(jīng)正式驗收合格等〕，同時又收下了房門鑰匙，那么說明該女士對房屋的交付已表示認可，她可以就房屋存在的細部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進行修補，但不能據(jù)此認為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物業(yè)費應及時交付。14.〔4〕業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費的交納爭議糾紛2005年4月，黃女士購置了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同，約定物業(yè)效勞費用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認為物業(yè)效勞費用應由實際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)效勞費用時遭拒絕，萬某認為物業(yè)效勞費用應由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務而無支付物業(yè)效勞費用的義務。15.物業(yè)費到底應該誰來付？16.案例解析：本案的焦點是應當由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)效勞費。?物業(yè)管理條例?第四十二條規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)效勞合同的約定交納物業(yè)效勞費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。因此，應當由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)效勞費用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)效勞費用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)效勞合同應盡的義務。支付物業(yè)效勞費用的義務直接源于物業(yè)效勞合同的約定，根據(jù)?合同法?第六十一條第一款的規(guī)定，當事人應當按照約定正確，全面，老實的履行合同設立的義務，本案業(yè)主應當按時交納物業(yè)效勞費。當然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務，那么業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應當按時交納物業(yè)效勞費。

17.物業(yè)效勞合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關(guān)系。承租人義務乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應當履行的是向出租人支付租金的義務，而不是依據(jù)物業(yè)效勞合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)效勞費的義務。承租人應當履行房屋租賃合同約定的義務，而業(yè)主應當履行的是物業(yè)效勞合同約定的義務。這兩種義務并非基于同以個合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務。根據(jù)?物業(yè)管理條例?第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)效勞費用，但業(yè)主應當負連帶責任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)效勞費用時，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)效勞費，業(yè)主在交納物業(yè)效勞費后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)效勞費用，因此，應當由黃女士支付物業(yè)效勞費用。18.〔5〕以未簽訂物業(yè)效勞合同為由拒不交納物業(yè)費的典型案例：艾明輝經(jīng)營的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務員小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂?省政府公務員小區(qū)物業(yè)管理委托合同?，規(guī)定物業(yè)管理提供效勞的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進行物業(yè)效勞，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費3611.6元，并承擔訴訟費。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點提供的效勞不多為由，拒絕交納物業(yè)費。19.法院判決：市法院審理認為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同的職責。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負有交納物業(yè)管理費的義務。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費3611.6元。20.案例解析：根據(jù)?物業(yè)管理條例?有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應受其約束，負有交納物業(yè)費的義務。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)效勞合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)效勞的，業(yè)主那么應按照實際發(fā)生的效勞價格向物業(yè)公司交納相應費用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費許可，業(yè)主要求確認合同無效，而拒交物業(yè)費問題。按照?合同法?的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應由行政管理機關(guān)進行處理，不能據(jù)此認定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實際提供了物業(yè)管理效勞，業(yè)主就應按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費。21.相關(guān)法律法規(guī)：?物業(yè)管理條例?第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行以下義務：〔一〕遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么；〔二〕遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；〔三〕執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；〔四〕按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；〔五〕按時交納物業(yè)效勞費用；〔六〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。?物業(yè)管理條例?第三十六條：物業(yè)效勞企業(yè)應當按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。?物業(yè)管理條例?第四十二條：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)效勞合同的約定交納物業(yè)效勞費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

22.?中華人民共和國民法通那么?第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.?合同法?第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。

?物權(quán)法?第七十二條：業(yè)主對建筑物專有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務。

23.物業(yè)收費糾紛中不得不注意的三個常識：

常識一：物業(yè)管理效勞不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費的主張是不合理的物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費包括很多具體工程，如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等。業(yè)主認為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實與物業(yè)效勞合同約定的標準差距明顯時，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)效勞費，但不能拒交，因為物業(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的效勞，業(yè)主拒交物業(yè)費的主張是不合理的。

24.常識二：業(yè)主委員會未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無權(quán)拒交物業(yè)管理費按照?物業(yè)管理條例?的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會決議，無論是物業(yè)管理委員會還是業(yè)主委員會，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。但即使這種情況發(fā)生了，單個業(yè)主也不能以物業(yè)公司進入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實際提供物業(yè)管理效勞的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費。因為由單個業(yè)主來否認物業(yè)管理企業(yè)與管委會或業(yè)委會訂立的物業(yè)效勞合同，本身就違法了。在?合同法?上，這種物業(yè)管理合同實際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設之后召開的業(yè)主大會決定成認這份合同，那么該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會最終決議否認了這份合同的效力，業(yè)主也應根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實效勞，交納相應的物業(yè)費。如果業(yè)主對物業(yè)公司的效勞存有異議，應通過建議召開業(yè)主大會的渠道解決，采取拒交物業(yè)費的方式不當。

25.常識三：與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)效勞合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費

根據(jù)?物業(yè)管理條例?規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的職責之一，作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同。這份合同對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進入小區(qū)提供物業(yè)管理效勞，只要與執(zhí)行業(yè)主大會決議的業(yè)主委員會訂立物業(yè)效勞合同即可，無需再與每位業(yè)主單獨訂立合同。

另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主均未訂立效勞合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實的物業(yè)效勞，業(yè)主事實上接受了效勞的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應的物業(yè)效勞費用。26.二、維修問題而引發(fā)的物業(yè)糾紛27.(1)因物業(yè)公司維修不及時所造成的損害

典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費、營養(yǎng)費及誤工補貼等相關(guān)費用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。28.法院判決：物業(yè)公司應當承擔責任。案例解析：根據(jù)?物業(yè)管理條例?及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內(nèi)局部，即戶門以內(nèi)的局部和設備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對公用水箱的滲漏，應及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應由物業(yè)管理公司對王某的損失給予賠償。29.物業(yè)公司要防止因維修不及時導致的賠償責任，就必須對職責范圍內(nèi)應及時維修的問題及時的維修，并建立維修責任人制度，對沒有盡到職責的相關(guān)責任人予以處分。30.〔2〕因維修費用的承擔引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：對業(yè)主自有部位的維修應由業(yè)主承擔維修費用去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。31.案例解析：根據(jù)?物業(yè)管理條理?及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內(nèi)局部，即戶門以內(nèi)的局部和設備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。根據(jù)?物業(yè)管理條例?第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)效勞合同約定以外的效勞工程，效勞報酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對其擁有的自用部位進行維修，維修費用應由業(yè)主承擔。32.

相關(guān)法律法規(guī):?物業(yè)管理條例?第三十六：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。?物業(yè)管理條例?|第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)效勞合同約定以外的效勞工程，效勞報酬由雙方約定。?物權(quán)法?第七十條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部享有所有權(quán)，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。?物權(quán)法?第七十一條：業(yè)主對其建筑物專有局部享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。?物權(quán)法?第七十二條：業(yè)主對建筑物專有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有局部享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。33.三、在物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務而引發(fā)的物業(yè)糾紛

34.

高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺上，當時上樓的通道暢通無阻，沒有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。下午5點多黃昏時分，高某上樓收取衣服，心急的他沒有多想直接上了天臺，沒想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院，經(jīng)過認真清理，他臉上大傷口3個被縫了近30針，其他小傷醫(yī)生實在無法下針只好作了消毒處理。經(jīng)過檢查，原來通往天臺的頂樓上有一道玻璃門，門較大上面也無任何標志，晚上時不知被誰關(guān)上了，高某沒發(fā)現(xiàn)就一頭撞了上去。第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業(yè)交涉，但物業(yè)公司認為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應當賠償，討說法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業(yè)公司起訴到了上海市青浦區(qū)人民法院。35.法院判決：小區(qū)物業(yè)承擔30%的責任。