會(huì)計(jì)學(xué)-萬科企業(yè)股份有限公司風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略管理研究

ResearchonRiskStrategicManagementofVankeEnterpriseCo.,LtdAbstract:WiththecontinuousexpansionofChina'sreformandopeningup,realestateenterprisesarenotonlyanimportantpartofproductionandlife,butalsoacommodity,whichhasbecomeanimportantinvestmentandfinancingtool.Inthiscase,therealestateindustryhasachievedrapiddevelopment,andhasbecomeanimportantforceaffectingoureconomyandsociety.However,intheprocessofdevelopment,realestateenterprisesarealsofacingmanypressures.ThispaperselectsVanke,theleaderoftherealestateindustry,tostudythefinancialrisk.OnthebasisofthetheoreticalstudyofthefinancialriskofChineseenterprises,thispaperidentifiesandanalyzesthefinancialriskofVankefromthefourcapitalflowlinksoffinancing,investment,operationanddistribution,andputsforwardthetargetedsolutionsbasedontheactualsituationofthedevelopmentofChineseenterprises.Intermsoffinancing,Vankeshouldbroadenitsfinancingchannels,doagoodjobinassetliabilitymanagement,andavoidthesituationofcapitalchainbreaking;intermsofinvestment,Vankeshouldpayattentiontoprojectinvestmentrisks,conductresearchonpartners,andavoidinfluencingpublicpraise;intermsofoperation,Vankeshouldimproveitsprofitability,strengthencostcontrol,andconstantlycreatevalue;intermsofdistribution,VankeshouldbalancewellTheinterestsofallparties,toavoidcontroldisputes,thusaffectingthenormaloperationofthecompany.Keywords:Vanke;financialrisk;riskmanagement目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章引言 第1章引言1.1研究的背景與意義1.1.1研究的背景我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)的壓艙石，發(fā)展速度、規(guī)模均居行業(yè)前列。我國也產(chǎn)生了一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，如保利、萬科、恒大等。企業(yè)的發(fā)展與社會(huì)環(huán)境，經(jīng)濟(jì)、政治政策密切相關(guān)李江濤.成本控制為主還是新項(xiàng)目投入為主——試論出版企業(yè)成本控制的策略[J].科技與出版，2009(11).21-22.，房地產(chǎn)企業(yè)尤為明顯。目前，我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出既要培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，確保房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展；又要調(diào)控房地產(chǎn)市場，避免房價(jià)過快增長李江濤.成本控制為主還是新項(xiàng)目投入為主——試論出版企業(yè)成本控制的策略[J].科技與出版，2009(11).21-22.朱毅誠.ML房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].西安建筑科技大學(xué),2016.1.1.2研究的意義一方面，隨著我國房價(jià)的持續(xù)攀升，我國房地產(chǎn)市場面臨著嚴(yán)苛的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，去庫存與去杠桿的壓力也在擠壓房地產(chǎn)市場的生存空間。在這種情形下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)加快行業(yè)洗牌，房地產(chǎn)公司的每一次選擇都將面臨著生死挑戰(zhàn)何順林何順林.經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的政策風(fēng)險(xiǎn)研究[D].重慶理工大學(xué),2013.另一方面，企業(yè)的良性發(fā)展廣受學(xué)界的關(guān)注，如何通過提高企業(yè)的內(nèi)部控制來風(fēng)范企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是學(xué)術(shù)界關(guān)注的重點(diǎn)話題馮松權(quán).商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué),2015.馮松權(quán).商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué),2015.1.2研究的內(nèi)容與方法1.2.1研究的內(nèi)容論文主體分為五個(gè)組成部分。第一部分為緒論，主要介紹本文對萬科風(fēng)險(xiǎn)研究的背景及意義，并且總結(jié)和分析本文的研究思路，為本文奠定背景基礎(chǔ)。第二部分為萬科企業(yè)概況及風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀研究，通過分析萬科的基本情況及風(fēng)險(xiǎn)管理的情況，為后文的研究奠定實(shí)踐基礎(chǔ)。第三部分為萬科風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評價(jià)，從籌資、投資、營運(yùn)和收益四個(gè)方面識(shí)別萬科存在的風(fēng)險(xiǎn)，并且對這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及評價(jià)。第四部分為對策研究，根據(jù)前文的研究結(jié)果，從籌資、投資、營運(yùn)和收益四個(gè)方面對萬科的風(fēng)險(xiǎn)問題提出針對性的意見，從而為完善萬科管理檢驗(yàn)獻(xiàn)策。第五章為結(jié)論，通過總結(jié)和分析萬科在風(fēng)險(xiǎn)管理過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為以后的研究奠定基礎(chǔ)。1.2.2研究的方法本文使用的主要研究方法有：對比分析法、系統(tǒng)分析法、定性與定量相結(jié)合的方法。1.3文獻(xiàn)綜述1.3.1國外文獻(xiàn)綜述關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的研究，F(xiàn)itzpatrick通過對正常企業(yè)和破產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究后凈資產(chǎn)負(fù)債率和凈資產(chǎn)收益率能夠有效預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。Ross等認(rèn)為償債風(fēng)險(xiǎn)是公司中最主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)陳軍.H民營房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理優(yōu)化對策研究[D].湖南大學(xué),2017.。Louis認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對股票的價(jià)格產(chǎn)生重要的影響陳軍.H民營房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理優(yōu)化對策研究[D].湖南大學(xué),2017.王萌萌.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文獻(xiàn)綜述[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2016(02):210.關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的研究，Steven認(rèn)為可以通過完善內(nèi)控系統(tǒng)來防范風(fēng)險(xiǎn)王俊籽,劉瀾濤.基于Logistic模型的我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究[J].經(jīng)濟(jì)與管理評論,2017,33(02):86-95.。Eswaran等通過對多個(gè)財(cái)務(wù)變量進(jìn)行分析后，建立了一套追蹤體系，能夠有效完善公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制王俊籽,劉瀾濤.基于Logistic模型的我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究[J].經(jīng)濟(jì)與管理評論,2017,33(02):86-95.張瑾.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的對策建議[J].中國總會(huì)計(jì)師,2017(04):128-129.1.3.2國內(nèi)文獻(xiàn)綜述劉瀅（2020）通過對萬科輕資產(chǎn)模式下的財(cái)務(wù)績效進(jìn)行了分析及評價(jià)，探討了萬科在運(yùn)營過程中存在的諸多問題，并給出了相應(yīng)的建議。鄭萌萌（2019）在政府相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景下，通過對萬科企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，針對性的提出解決萬科風(fēng)險(xiǎn)的建議[丁紅梅丁紅梅.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題研究[J].哈爾濱師范大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào),2017,8(02):59-66.綜上，我國有關(guān)萬科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究較多，但是很少有學(xué)者站在資金流的角度，從籌資、投資、營運(yùn)及分配四個(gè)維度對萬科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究。本文基于前人的研究，站在資金流的角度，對萬科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，期望能夠?yàn)橥晟迫f科的風(fēng)險(xiǎn)管理建言獻(xiàn)策。

第2章萬科企業(yè)概況及風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀分析2.1萬科企業(yè)概況萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，2013年，萬科提出了“輕資產(chǎn)，重運(yùn)營”的企業(yè)運(yùn)營目標(biāo)和“小股操盤”的發(fā)展模式張永志張永志.關(guān)于對房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題的探討[J].納稅,2019,13(04):185.一元專業(yè)化一元專業(yè)化住宅開發(fā)商環(huán)境變化與政策限制多元化城市建設(shè)與生活服務(wù)商住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)物流倉儲(chǔ)租賃住宅教育業(yè)務(wù)圖3.1萬科轉(zhuǎn)型示意圖2.2萬科企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀根據(jù)萬科《第九屆監(jiān)事會(huì)對2019年度內(nèi)部控制自我評價(jià)報(bào)告的意見》及畢馬威出具的萬科《2019內(nèi)部控制審計(jì)報(bào)告》，萬科公司制定了專門的《風(fēng)險(xiǎn)管理制度》，用于保證公司安全、文件的運(yùn)行，提高公司的經(jīng)營水平。風(fēng)險(xiǎn)管理的負(fù)責(zé)人為董事長，日常負(fù)責(zé)人為總裁，各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對各個(gè)業(yè)務(wù)條線的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析，需要制定《XX部門風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃書》，來識(shí)別本部門本年度的核心風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施。萬科將風(fēng)險(xiǎn)分為三級(jí)，如果屬于三級(jí)風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)當(dāng)在8小時(shí)內(nèi)向公司的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)。如果屬于二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)當(dāng)向公司高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，其在12個(gè)小時(shí)內(nèi)需要完成風(fēng)險(xiǎn)處理方案設(shè)計(jì)。如果屬于一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)當(dāng)立即向全體領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)，并成立臨時(shí)處理工作組，來處理相關(guān)事宜。由此可見，萬科的風(fēng)險(xiǎn)管理傾向于事中或者事后管理，事前管理的內(nèi)容較少，雖然部門需要制定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警計(jì)劃，但是卻是按年度計(jì)劃來制定的，而一年中的風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生多次變化，這樣就無法有效的識(shí)別和評估風(fēng)險(xiǎn)。

第3章萬科企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評價(jià)3.1萬科企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別3.1.1籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別萬科在實(shí)施輕資產(chǎn)模式之前，其資金來源主要是銀行貸款及自身銷售收入，特別是在我國尚未出臺(tái)土地融資限制政策之前，萬科憑借優(yōu)秀的品牌資源和土地資源，能夠輕易的從銀行獲得貸款吳媚吳媚,朱家明.基于AHP的房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)[J].上海商學(xué)院學(xué)報(bào),2019,20(03):56-67.從表3.1可以看出，萬科的流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨和應(yīng)收賬款的占比均較大，而存貨的變現(xiàn)依賴于銷售情況，如果銷售情況不佳，就很難盡快完成變現(xiàn)，償還債務(wù)。同時(shí)，通過對現(xiàn)金比率進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，萬科集團(tuán)的現(xiàn)金比率呈現(xiàn)出先上升，后下降的趨勢，2017年達(dá)到最高，為20.55%，隨后就急劇下降，到2019年9月，僅有8.92%，這意味著萬科在采用輕資產(chǎn)運(yùn)營之后，雖然在短時(shí)間內(nèi)提高了公司的償債能力，但是長期來看，效果并不明顯。同時(shí)，公司的資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢，2019年9月，更是高達(dá)85.06%。表3.1萬科2013-2019年6月償債能力指標(biāo)表資產(chǎn)負(fù)債率（%）流動(dòng)比率速動(dòng)比率現(xiàn)金比率（%）2013年781.340.3413.492014年77.21.340.4318.142015年77.71.30.4312.692016年80.541.240.4415.082017年83.981.20.5020.552018年84.591.150.4916.792019年9月85.061.130.418.92數(shù)據(jù)來源：萬科年度財(cái)務(wù)報(bào)告，作者整理3.1.2投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別小股操盤的風(fēng)險(xiǎn)2014年，萬科提出小股操盤，這意味著公司在拿到土地之后，并不會(huì)追求土地的絕對控制權(quán)，而是通過與合作方進(jìn)行合作，從而既能夠獲得股權(quán)收益外，還能夠獲得品牌溢價(jià)收益刁淑燕刁淑燕.試論在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)與措施研究[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào),2019(26):86-87.萬科萬科小股操盤小股：萬科并不對土地所有公司進(jìn)行控股，持股比例甚至降低至10%操盤：由萬科及其團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際管理，其他合作方不能干預(yù)收益分配：根據(jù)技術(shù)和管理能力收取管理費(fèi)按照股權(quán)比例分享股權(quán)收益當(dāng)利潤超過一定限額時(shí)，收取超額分紅收益圖3.2萬科“小股操盤”模式示意圖但是，小股操盤的項(xiàng)目并非沒有弊端，通過天眼查查詢，萬科在小股操盤過程中也面臨著各種法律糾紛，如萬科與深華發(fā)A、中恒集團(tuán)合作的深圳城市項(xiàng)目，萬科將合作方告上法庭，因?yàn)槠湮绰男泻贤嚓P(guān)約定。這意味著小股操盤仍然存在弊端。營業(yè)收入從萬科歷年的財(cái)務(wù)報(bào)告來看，雖然萬科宣稱自己從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)收入從2014年的98.05%下降至2019年6月的95.46%。物業(yè)服務(wù)呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢，但是，物業(yè)服務(wù)的利潤率卻已經(jīng)進(jìn)入瓶頸期，基本在16%-17.5%之間徘徊。而萬科的其他增值服務(wù)，如倉儲(chǔ)物流、教育等收入則存在明顯的波動(dòng)，這就說明萬科在轉(zhuǎn)型的過程中存在困境。表3.2萬科2014-2019年6月的房地產(chǎn)收入占比年份房地產(chǎn)收入物業(yè)服務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入房地產(chǎn)收入占比2014年1435.3019.888.6998.05%2015年1902.1329.7023.6697.27%2016年2341.4042.6020.7797.36%2017年2330.1371.2627.5795.93%2018年2846.2197.9632.6395.61%2019年6月1329.9052.8310.4795.46%數(shù)據(jù)來源：萬科財(cái)務(wù)報(bào)告，作者整理表3.3萬科2014-2019年6月物業(yè)服務(wù)利潤率年份物業(yè)服務(wù)利潤率2014年13.24%2015年17.38%2016年17.22%2017年16.18%2018年17.44%2019年6月15.46%數(shù)據(jù)來源：萬科財(cái)務(wù)報(bào)告，作者整理成長能力風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別表3.4萬科與同行業(yè)的成長能力對比表2014年2015年2016年2017年2018年?duì)I業(yè)總收入同比增長(%)萬科8.133.5822.981.0122.55保利18.0813.1825.39-5.4532.66招商蛇口30.778.2129.1518.6916.25綠地控股-87.64-20.7819.2117.3920.08華夏幸福27.6642.5840.410.840.52平均-2.7810.8028.5410.3627.38歸屬凈利潤同比增長(%)萬科4.1515.0816.0233.4420.39保利13.521.210.625.820.92招商蛇口15.0151.3697.5427.5420.42綠地控股-623.6123.644.6625.425.86華夏幸福30.335.7135.2235.2632.88平均-141.2027.9834.5128.5025.02數(shù)據(jù)來源：萬科、保利、招商蛇口、綠地控股、華夏幸福財(cái)務(wù)報(bào)告，作者整理從萬科的營業(yè)總收入增長率來看，在2015年以后，基本低于行業(yè)平均水平的，雖然萬科的營業(yè)收入位居同行業(yè)前列，但是，增長速度卻不如同行業(yè)。特別是2017年，萬科的增長率僅為1.01%，而同行業(yè)則達(dá)到10.8%。萬科在過程中，營業(yè)收入受到了一定的挑戰(zhàn)。從凈利潤同比增長率來看，萬科也低于同行業(yè)水平。但是，從數(shù)據(jù)來看，萬科正在逐步趕上同行業(yè)的平均水平。從數(shù)據(jù)分析，同行業(yè)凈利潤同比增長率基本在25%-30%之間，萬科在轉(zhuǎn)型之后，歸屬凈利潤增長率逐步上升，特別是2017年增長率達(dá)到33.44%，高于行業(yè)平均水平28.50%。3.1.3營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別周轉(zhuǎn)率風(fēng)險(xiǎn)如果房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)率較好，就能夠獲得更優(yōu)質(zhì)的評價(jià)，從而有利于企業(yè)的長期發(fā)展。從表3.5可以看出，萬科存貨周轉(zhuǎn)率在剛實(shí)施輕資產(chǎn)模式之后，及2014-2016年有所上升，但是在2017年之后，卻呈現(xiàn)出下降趨勢，2019年9月更是達(dá)到歷史新低，從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來看，在2016年之后也出現(xiàn)了明顯下滑，這可能是由于存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)走低導(dǎo)致的，這需要引起萬科的重視。從應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率來看，萬科在采用輕資產(chǎn)模式后，周轉(zhuǎn)率大幅提升，雖然2019年9月有所下滑，但是仍然高于行業(yè)的平均水平。表3.5萬科周轉(zhuǎn)率評價(jià)體系年份存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2013年0.3254.540.322014年0.3258.870.32015年0.4088.790.352016年0.41104.880.332017年0.30138.480.242018年0.28197.210.222019年9月0.24172.170.16數(shù)據(jù)來源：萬科、保利、招商蛇口、綠地控股、華夏幸福財(cái)務(wù)報(bào)告，作者整理盈利能力風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別表3.6萬科與同行業(yè)盈利能力數(shù)據(jù)分析表2014年2015年2016年2017年2018年攤薄凈資產(chǎn)收益率(%)萬科17.8618.0918.5321.1421.68保利19.8717.2613.9214.6115.50招商蛇口19.0610.4016.9817.8720.08綠地控股-19.5512.9712.8114.4516.23華夏幸福36.1235.4925.6023.6726.83平均13.8819.0317.3317.6519.66攤薄總資產(chǎn)收益率(%)萬科3.914.643.933.733.66保利4.194.373.923.383.39招商蛇口4.114.245.285.155.15綠地控股-5.412.431.411.721.70華夏幸福4.043.532.952.813.00平均1.733.643.393.273.31數(shù)據(jù)來源：萬科、保利、招商蛇口、綠地控股、華夏幸福財(cái)務(wù)報(bào)告，作者整理從表3.6來看，萬科攤薄凈資產(chǎn)收益率、攤薄總資產(chǎn)收益率均高于行業(yè)平均水平。但是，凈資產(chǎn)收率的增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平的。從2014年到2018年，萬科攤薄凈資產(chǎn)收益率增長率為21.39%，而同行業(yè)增長率為41.64%,已經(jīng)達(dá)到萬科凈利潤增長率的一倍。期間費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別本文通過對保利、招商蛇口、綠地控股和華夏幸福的期間費(fèi)用率平均值與萬科進(jìn)行對比后發(fā)現(xiàn)，萬科的期間費(fèi)用率低于行業(yè)平均水平，這說明萬科能夠有效控制自身成本。但是通萬科的銷售費(fèi)用率高于同行業(yè)的平均水平，這說明萬科在發(fā)展的過程中，需要加大品牌的宣傳，從而提高銷售。同時(shí)，萬科的管理費(fèi)用率較同行業(yè)水平相比較低，這說明萬科在小盤操股等輕資產(chǎn)的模式下，通過降低人工成本，實(shí)現(xiàn)了管理費(fèi)用的減少。表3.72014-2019年9月期間費(fèi)用率對比表2014年2015年2016年2017年2018年2019年9月萬科6.19%4.79%5.64%6.83%8.13%14.71%保利4.95%5.62%5.20%6.20%6.17%13.95%招商蛇口6.37%7.92%5.76%4.88%6.26%18.50%綠地控股4.73%6.69%5.53%5.16%5.98%5.58%華夏幸福10.17%9.89%11.26%17.49%12.99%10.18%平均值6.55%7.53%6.94%8.43%7.85%12.05%數(shù)據(jù)來源：萬科、保利、招商蛇口、綠地控股、華夏幸福財(cái)務(wù)報(bào)告，作者整理表3.82014-2019年9月銷售費(fèi)用對比表2014年2015年2016年2017年2018年2019年9月萬科3.09%2.12%2.15%2.58%2.64%8.82%保利2.20%2.21%2.29%2.65%3.04%8.13%招商蛇口2.29%2.28%1.85%1.96%1.76%10.16%綠地控股1.87%2.39%1.94%2.06%2.12%1.44%華夏幸福3.55%3.22%3.48%3.29%2.25%1.82%平均值2.48%2.53%2.39%2.49%2.29%5.39%數(shù)據(jù)來源：萬科、保利、招商蛇口、綠地控股、華夏幸福財(cái)務(wù)報(bào)告，作者整理表3.92014-2019年9月管理費(fèi)用對比2014年2015年2016年2017年2018年2019年9月萬科2.67%2.43%2.83%3.40%3.47%2.37%保利1.58%1.52%1.46%1.93%1.80%3.05%招商蛇口2.05%2.49%1.68%1.77%1.73%4.20%綠地控股1.85%2.77%2.46%2.56%2.70%2.80%華夏幸福6.52%6.66%6.73%12.56%9.60%6.94%平均值3.00%3.36%3.08%4.70%3.96%4.25%數(shù)據(jù)來源：萬科、保利、招商蛇口、綠地控股、華夏幸福財(cái)務(wù)報(bào)告，作者整理3.1.4收益分配風(fēng)險(xiǎn)萬科股利分配表3.102013-2018年萬科股利分配情況年份凈利潤現(xiàn)金分紅股利支付率2013年779,590451,61357.93%2014年1,188,673552,40246.47%2015年994,995794,81979.88%2016年1,277,715872,09368.25%2017年1,243,722993,52479.88%2018年2,298,6351,181,18951.39%數(shù)據(jù)來源：萬科財(cái)務(wù)報(bào)告，作者整理從萬科的利潤分紅來看，2013-2014年利潤分配相對穩(wěn)定，在50%左右。但是，2014年以后，股利支付率大幅上漲，到2017年達(dá)到73.94%，這意味著公司很大一部分的利潤并沒有留存，而是隨著分紅流出企業(yè)。而2018年，我國房地產(chǎn)金融政策發(fā)生變化，萬科也出現(xiàn)了資金短缺問題，所以才會(huì)大幅降低企業(yè)的利潤支付率，獲得大量的留存現(xiàn)金，降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。萬科凈利潤分配表3.11萬科凈利潤變化趨勢年份凈利潤歸屬于母公司凈利潤歸屬少數(shù)股東凈利潤數(shù)據(jù)（億元）增長率數(shù)據(jù)（億元）增長率2013年180.3151.229.12014年192.9157.54.17%35.421.65%2015年259.5181.215.05%78.3121.19%2016年283.5210.216.00%73.3-6.39%2017年372.1280.533.44%91.624.97%2018年492.7337.720.39%155.069.21%2019年551.3388.715.10%162.64.90%數(shù)據(jù)來源：萬科財(cái)務(wù)報(bào)告，作者整理從萬科對歸屬于母公司及歸屬于少數(shù)股東利潤的增長率變化來看，歸屬于母公司的凈利潤增長率相對平緩，除2017年增長幅度較大之外，其余年份保持在15%-20%的增長率之間。但是，對于少數(shù)股東凈利潤而言，每年都沒有固定的增長率，變化幅度較大，這并不利于少數(shù)股東的財(cái)務(wù)計(jì)劃。3.2萬科企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的分析與評價(jià)3.2.1籌資風(fēng)險(xiǎn)分析及評價(jià)萬科屬于房地產(chǎn)行業(yè)，該行業(yè)具有周期長、資金回籠緩慢的特點(diǎn)。從房屋的建設(shè)到最終的銷售，都需要資金支持。而我國的金融市場不夠發(fā)達(dá)，企業(yè)的融資渠道相對匱乏，受銀行政策的影響較大。LongZhang,LihongWang.Riskapplicationresearchonriskwarningmechanisminorganizationalcrisismanagement–takingVankeRealEstateCo.Ltd.,asanexample[J].Chaos,SolitonsandFractals:theinterdisciplinaryjournalofNonlinearScience,andNonequilibriumandComplexPhenomena,2016,89.萬科的銀行貸款相對簡單。從萬科的融資情況來看，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率逐年升高，到2019年9月已經(jīng)達(dá)到了85.06%。與此同時(shí)，萬科存貨、應(yīng)收賬款占比逐漸提高，現(xiàn)金比率雖然在萬科轉(zhuǎn)型之后有所上升，但是隨后又繼續(xù)下降。而一旦房地產(chǎn)形勢發(fā)生變化，如地方政府限購、房價(jià)下跌、疫情等不可控因素影響等，就會(huì)極大限度的萬科的償債能力，從而對萬科的籌資造成極大的風(fēng)險(xiǎn)。3.2.2投資風(fēng)險(xiǎn)分析及評價(jià)首先，“小股操盤”風(fēng)險(xiǎn)。萬科改變傳統(tǒng)絕對控股的房地產(chǎn)開發(fā)模式，而是改用了“少量股份+絕對控制”的模式。在這種情形下，一是由于信息不對稱，其可能采取會(huì)計(jì)手段，隱瞞自身財(cái)務(wù)問題，為萬科與其合租瞞下風(fēng)險(xiǎn)。二是合作方可能存在道德風(fēng)險(xiǎn)，在合作的過程中，故意做出違約行為，從而影響到雙方的合作關(guān)系，甚至可能在房屋質(zhì)量上偷工減料，從而影響萬科的口碑，造成萬科聲譽(yù)的影響。其次，萬科轉(zhuǎn)型過程中的投資風(fēng)險(xiǎn)。萬科在轉(zhuǎn)型的過程中，需要降低房地產(chǎn)在收入中的比重，提高物業(yè)服務(wù)、租賃服務(wù)等增值業(yè)務(wù)的占比。但是，從萬科收入占比來看，萬科仍然以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，2019年6月，房地產(chǎn)收入的占比仍然占95.46%。而萬科物業(yè)服利潤率卻有所下滑。這意味著萬科在轉(zhuǎn)型的過程中遇到了問題。如果放棄轉(zhuǎn)型目標(biāo)，那么就會(huì)使得前幾年的轉(zhuǎn)型成本變成無效成本，如果不放棄轉(zhuǎn)型，那么就很有可能出現(xiàn)投資不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。最后，萬科與同行業(yè)的公司相比，企業(yè)的發(fā)展速度較低，這可能受到萬科轉(zhuǎn)型的影響。萬科的營業(yè)收入增長率較低，再加上萬科正處于轉(zhuǎn)型期間，同行業(yè)的其他企業(yè)就可能迎頭趕上，從而造成萬科的增長壓力。3.2.3營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)分析及評價(jià)首先，周轉(zhuǎn)率風(fēng)險(xiǎn)，萬科轉(zhuǎn)型之后，其存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率基本處于平穩(wěn)的狀態(tài)。但是，2018年以來出現(xiàn)了下滑態(tài)勢，一方面是由于國家對房地產(chǎn)政策調(diào)控，另一方面是萬科內(nèi)部的控制權(quán)之爭帶來的營運(yùn)不確定風(fēng)險(xiǎn)。在這種情形下，萬科仍然選擇增加房屋庫存，這就為萬科的周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。其次，萬科盈利能力風(fēng)險(xiǎn)。從盈利能力來看，萬科攤薄凈資產(chǎn)收益率、攤薄總資產(chǎn)收益率均高于行業(yè)平均水平，能夠?yàn)槠髽I(yè)的長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。但是，凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率的增長率卻較低，這就說明同行業(yè)的其他企業(yè)可能迎頭趕上，從而給公司的經(jīng)營造成壓力。萬科的期間費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。從萬科整體的期間費(fèi)用來看，萬科的期間費(fèi)用率低于行業(yè)的平均水平，這說明萬科在費(fèi)用控制上效果顯著。通過進(jìn)一步分析，銷售費(fèi)用卻高于行業(yè)平均水平，這說明萬科在轉(zhuǎn)型的過程中，通過提高銷售費(fèi)用來提高企業(yè)的影響力，但這樣就很容易造成浪費(fèi)。3.2.4收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析及評價(jià)首先，萬科在轉(zhuǎn)型之后，大幅提高股利支付率，這雖然對投資者而言是一件好事，能夠確保其現(xiàn)金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但一方面容易造成投資者的依賴心理，如果萬科突然降低對投資者的支付比例，就會(huì)造成股票市場上的波動(dòng)，從而影響聲譽(yù)。Liu,Ren,Liu.Housingpricefluctuationsandfinancialrisktransmission:aspatialeconomicmodel[J].AppliedEconomics,2019,51(53).另一方面，萬科大幅提高對投資者的股利支付率，使得萬科的留存現(xiàn)金降低，而國家一旦出臺(tái)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資限制，就會(huì)對萬科造成巨大的影響。Liu,Ren,Liu.Housingpricefluctuationsandfinancialrisktransmission:aspatialeconomicmodel[J].AppliedEconomics,2019,51(53).其次，萬科不同股東之間的關(guān)系。從萬科歸屬于母公司凈利潤來看，萬科每年歸屬母公司的凈利潤增長率相對固定，基本在15%-20%之間。但是，歸屬于少數(shù)股東的凈利潤增長率就不穩(wěn)定，漲跌幅度較大，這可能影響到少數(shù)股東對萬科的投資，從而對萬科在股票市場的表現(xiàn)造成影響。

第4章完善應(yīng)對萬科企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的建議4.1加強(qiáng)籌資管理首先，萬科應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮自身市場地位，采用國內(nèi)外的融資渠道，從而降低融資成本。如萬科在2019年3月發(fā)行“中信金石—深圳龍崗萬科廣場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)行規(guī)模為21.16億元，票面利率在5.4%—6.4%之間。通過Reits等新型融資渠道進(jìn)行融資，充分發(fā)揮公司優(yōu)勢，不斷降低公司的成本。其次，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對公司內(nèi)部資產(chǎn)負(fù)債比的管控。萬科的資產(chǎn)負(fù)債率逐年攀升，對運(yùn)營產(chǎn)生了影響，也會(huì)對投資者造成影響。因此，萬科應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部償債能力的管控，確保其負(fù)債水平低于其能夠承擔(dān)的范圍，避免出現(xiàn)擠兌風(fēng)險(xiǎn)。最后，萬科應(yīng)當(dāng)提高資金利用率。萬科不應(yīng)當(dāng)盲目的進(jìn)行融資，而是應(yīng)當(dāng)衡量企業(yè)的項(xiàng)目，有計(jì)劃地開展籌資活動(dòng)。在籌集資金后，不應(yīng)出現(xiàn)資金閑置的情況。4.2加強(qiáng)投資管理4.2.1衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)萬科需要認(rèn)真衡量自己的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，通過與合作方的談判，將風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)，并且在雙贏的前提下，盡可能提高自己企業(yè)的收入。首先，萬科應(yīng)當(dāng)認(rèn)真衡量并且控制合作方的風(fēng)險(xiǎn)。在“小股操盤”的模式下，萬科的合作方既可能是資金方，也可能是土地所有方。他們的訴求并不完全一致，因此，萬科在選擇合作方的時(shí)候，需要仔細(xì)了解合作方的訴求，并且選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，但是運(yùn)營能力較弱的合作方進(jìn)行合作，從而提高萬科在整個(gè)合作過程中的話語權(quán)。在確定合作前，萬科還需要對合作方的誠信、經(jīng)營、資金等方面進(jìn)行調(diào)查，從而避免信息不對稱的風(fēng)險(xiǎn)。其次，在整個(gè)交易模式的設(shè)計(jì)中，萬科需要與合作方簽署完善的合作協(xié)議，明確各方職責(zé)，避免合作爭議，從而影響整個(gè)項(xiàng)目的正常開展。4.2.2優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)從萬科的收入結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)收入仍然占據(jù)其收入比例的最大一部分，占比超過95%。而萬科目前采取的是輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，這就說明萬科的營業(yè)模式與營業(yè)收入存在較大差異，這可能對萬科的長期發(fā)展造成影響，從而導(dǎo)致企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，萬科需要調(diào)整營業(yè)收入的結(jié)構(gòu)，從而提高收入質(zhì)量。首先，萬科要進(jìn)行分析，找出各項(xiàng)業(yè)務(wù)的優(yōu)勢部分及不足之處。既要充分發(fā)揮業(yè)務(wù)的優(yōu)勢，又要盡快對劣勢部分進(jìn)行調(diào)整，從而提高各項(xiàng)業(yè)務(wù)的有效性。其次，萬科要將資金投向非房地產(chǎn)項(xiàng)目中，逐漸降低銷售商品房占收入的比重，不斷開發(fā)新的增值項(xiàng)目，從而提高萬科利潤率。通過有序的管理，降低項(xiàng)目成本，從而增加盈利能力。第三增加收入來源，目前萬科的主要收入是房地產(chǎn)的預(yù)售或者應(yīng)收賬款，收入來源較單一。萬科在擴(kuò)展業(yè)務(wù)的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，拓寬收入渠道，從而使得公司的收入水平得到優(yōu)化。4.2.3完善輕資產(chǎn)運(yùn)營的策略目前，萬科的成長能力仍然高于行業(yè)平均水平，但是存在被趕上的風(fēng)險(xiǎn)，這樣就可能導(dǎo)致萬科的長期發(fā)展受到影響，無法獲得優(yōu)質(zhì)的市場競爭地位。萬科應(yīng)當(dāng)重新審慎評估現(xiàn)有輕資產(chǎn)運(yùn)營策略，根據(jù)國家、社會(huì)、行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及萬科近幾年輕資產(chǎn)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，評估現(xiàn)有策略是否符合萬科的長期發(fā)展。并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展趨勢，增加新的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，如恒大在推廣“恒房通”APP，既能夠擴(kuò)大恒大的知名度，又能夠減少銷售費(fèi)用的支出，從而降低公司的銷售成本。萬科也應(yīng)當(dāng)采取多種模式，來推廣品牌，建立品牌優(yōu)勢，從而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。4.3加強(qiáng)營運(yùn)管理4.3.1降低庫存風(fēng)險(xiǎn)通過對萬科流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的分析，發(fā)現(xiàn)萬科存貨周轉(zhuǎn)率偏低。雖然存貨屬于流動(dòng)資產(chǎn)，但是房屋的變現(xiàn)能力并不強(qiáng)，特別是當(dāng)房地產(chǎn)政策收緊的時(shí)候，就可能影響企業(yè)的運(yùn)營。目前，我國政府對于房地產(chǎn)市場采取了較嚴(yán)的政策，在“降杠桿、去庫存”、“一城一策”等政策的影響下，我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了存貨擠壓的現(xiàn)象。因此，萬科應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市不同政策及消費(fèi)者的不同需求，減少房屋的庫存量，從而提高企業(yè)的周轉(zhuǎn)效率，避免因?yàn)閹齑媪窟^大，而影響公司的經(jīng)營。4.3.2加強(qiáng)企業(yè)成本控制目前，萬科的盈利能力處于行業(yè)前列。但是，銷售費(fèi)用卻高于行業(yè)的平均水平。在這種情形下，萬科想要保持凈利潤的優(yōu)勢，就需要加強(qiáng)企業(yè)的成本控制，減少企業(yè)不必要支出，從而提高企業(yè)的凈利潤水平。首先，萬科在銷售的過程中，應(yīng)當(dāng)以顧客的滿意度為銷售的標(biāo)準(zhǔn)，通過對市場、消費(fèi)者等進(jìn)行分析，建立標(biāo)準(zhǔn)化的銷售模式，通過各種宣傳途徑進(jìn)行房屋宣傳，既要提高萬科品牌的知名度，又要降低萬科的銷售成本。其次，萬科在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，要做好成本控制工作，從而使得公司發(fā)展利潤率較高的項(xiàng)目。在項(xiàng)目的初始階段，萬科要仔細(xì)分析項(xiàng)目的基本情況及未來發(fā)展趨勢，建立可行性分析，從而確保項(xiàng)目的切實(shí)可行。在項(xiàng)目的運(yùn)營過程中，嚴(yán)格把握運(yùn)營成本，減少不必要的支出，提高項(xiàng)目的運(yùn)營效率，定期或者不定期的檢查項(xiàng)目開支情況。在確保項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，要不斷降低項(xiàng)目成本。在結(jié)束階段，萬科要進(jìn)行成本分析，總結(jié)此次項(xiàng)目的優(yōu)勢和不足，為之后的項(xiàng)目建設(shè)奠定基礎(chǔ)。4.4加強(qiáng)收益分配管理對于萬科的利潤分配來說，存在著利潤分配率變化較大，股東利益糾葛之間的利益問題。在股權(quán)不穩(wěn)定的情況下，就可能導(dǎo)致萬科的運(yùn)營受到影響。首先，萬科應(yīng)當(dāng)建立明確的股利分配制度，向社會(huì)公布不同情況下萬科的股利支付率選擇的原因，避免因?yàn)楣衫Ц堵势呋蛘咂徒o資本市場造成錯(cuò)誤的信號(hào)，從而引發(fā)公司股票價(jià)值的劇烈波動(dòng)，影響公司的長期發(fā)展。其次，萬科應(yīng)當(dāng)平衡大股東與小股東、員工之間的關(guān)系，完善不同股東之間的溝通機(jī)制，避免再次出現(xiàn)“萬寶之爭”這類影響公司運(yùn)營的事件出現(xiàn)。因此，萬科應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注證券市場的變化，避免因?yàn)楣蓹?quán)變動(dòng)造成經(jīng)營異常。4.5完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系萬科雖然已經(jīng)有了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系。但無論是寶萬之爭，還是在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中都存在明顯的風(fēng)險(xiǎn)。這說明萬科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系并不健全。因此，萬科應(yīng)當(dāng)完善自身的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系，避免風(fēng)險(xiǎn)的再次發(fā)生。萬科要根據(jù)企業(yè)的情況不同，對公司的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定義，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的不同，建立數(shù)學(xué)模型，從而建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及評價(jià)體系，使得萬科的風(fēng)險(xiǎn)管理具備客觀性、科學(xué)性的特征。同時(shí)，如果萬科出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)警示，并且及時(shí)處理相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，從而使得風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。當(dāng)然，萬科的風(fēng)險(xiǎn)體系并不是一勞永逸的，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展不斷進(jìn)行調(diào)整，從而及早發(fā)現(xiàn)并且處理風(fēng)險(xiǎn)。

第5章結(jié)論5.1預(yù)期研究成果本文通過對萬科的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評價(jià)，并且結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，針對性的提出指導(dǎo)性的意見。本文主要取得以下成果。一是在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別階段，可以以資金循環(huán)為識(shí)別的線索，從籌資、投資、運(yùn)營及分配四個(gè)維度來識(shí)別公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而使得公司的風(fēng)險(xiǎn)在可控的范圍之內(nèi)。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的過程中，通過分析發(fā)現(xiàn)，萬科在籌資階段，存在資產(chǎn)負(fù)債率過高、償債能力存疑的風(fēng)險(xiǎn)；在投資階段，萬科存在收入分配不均衡、增值項(xiàng)目發(fā)展緩慢及項(xiàng)目可控性差的風(fēng)險(xiǎn)。在運(yùn)營階段，萬科存在庫存較大、成本控制不力的風(fēng)險(xiǎn)。在分配階段，萬科存在股利支付率波動(dòng)大、各類股東訴求不一的風(fēng)險(xiǎn)。二是結(jié)合萬科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，從籌資、投資、運(yùn)營及分配這四個(gè)維度，針對性的給出相應(yīng)的建議。同時(shí)，基于萬科現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)情況，認(rèn)為萬科應(yīng)當(dāng)完善風(fēng)險(xiǎn)體系的建設(shè)，認(rèn)真衡量及評估自身風(fēng)險(xiǎn)，使得風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。當(dāng)然本文也有不足之處。一是僅對萬科進(jìn)行了研究，而沒有對房地產(chǎn)行業(yè)的其他企業(yè)進(jìn)行研究，部分建議可能不適用于全部房地產(chǎn)企業(yè)。二是萬科目前正處于重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過程中，相關(guān)數(shù)據(jù)并不完善，只能反映轉(zhuǎn)型過程中的風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)此提出相應(yīng)的建議，而無法對萬科的長期發(fā)展提出更具有建設(shè)性的意見。5.2展望未來本文