物業(yè)市場(chǎng)拓展課件-綜合管理部1105

物業(yè)市場(chǎng)拓展海丁格爾1一、目的二、適用范圍三、職責(zé)四、市場(chǎng)拓展目標(biāo)五、拓展業(yè)務(wù)范圍六、拓展洽商要素七、項(xiàng)目拓展流程市場(chǎng)拓展工作指引物業(yè)管理投標(biāo)指引一、投標(biāo)工作的基本流程

二、招標(biāo)文件研究決策三、投標(biāo)小組組建和分工四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架五、投標(biāo)事項(xiàng)審核六、投標(biāo)項(xiàng)目答辯流程與要領(lǐng)2物業(yè)管理想贏利就必須走規(guī)模化經(jīng)營(yíng)之路，就要不斷的拓展市場(chǎng)。擴(kuò)張是企業(yè)發(fā)展壯大的必經(jīng)之路。企業(yè)充分利用自身資源，有節(jié)制最大限度地?cái)U(kuò)大管理面積和管理領(lǐng)域，科學(xué)地確立自身的管理成本和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在一個(gè)適度界定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，最大化的占有市場(chǎng)份額，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。市場(chǎng)拓展工作指引3一、目的

為開(kāi)拓全方位信息渠道，主動(dòng)性拓展公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍，提高公司的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和影響力，充分調(diào)動(dòng)員工積極性，增加外接項(xiàng)目、顧問(wèn)項(xiàng)目、工程業(yè)務(wù)等各種多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。二、適用范圍

適用于物業(yè)公司各部門(mén)、各項(xiàng)目員工與項(xiàng)目拓展有關(guān)的組織行為，均可參與及推薦4三、職責(zé)1、總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司項(xiàng)目拓展工作目標(biāo)，總經(jīng)理室對(duì)物業(yè)拓展工作進(jìn)行指導(dǎo)和評(píng)審。2、各部門(mén)、管理處積極推薦、引進(jìn)相關(guān)合作單位，為項(xiàng)目拓展的經(jīng)營(yíng)工作提供支持。3、行政人事部面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)廣泛宣傳公司的企業(yè)公眾形象，并負(fù)責(zé)相關(guān)的策劃、宣傳工作。4、資產(chǎn)管理部根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，市場(chǎng)調(diào)研，制訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)范圍、開(kāi)發(fā)渠道、開(kāi)發(fā)策略。5、綜合管理部組織深入調(diào)查、收集信息，在進(jìn)行綜合分析、預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上制訂切實(shí)可行的物業(yè)市場(chǎng)拓展計(jì)劃。6、各部門(mén)聯(lián)合評(píng)估拓展計(jì)劃執(zhí)行情況，向總經(jīng)理室匯報(bào)，并適時(shí)調(diào)整規(guī)劃。7、公司在接到物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)邀請(qǐng)(或議標(biāo)書(shū)邀請(qǐng))后，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的分析，考慮公司實(shí)際情況決定參加投標(biāo)，由公司總經(jīng)理組建投標(biāo)小組，其分工如下：（1）綜合管理部負(fù)責(zé)及時(shí)全面地收集擬接項(xiàng)目的信息；

（2）資產(chǎn)管理部從資產(chǎn)價(jià)值考慮，對(duì)擬接項(xiàng)目作全面分析，發(fā)掘一切可以增加物業(yè)價(jià)值及減低營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。并向各方提供策略性的建議；（2）行政人事部、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)開(kāi)辦費(fèi)用、管理成本、預(yù)期效益的測(cè)算；

（3）行政人事部、綜合管理部負(fù)責(zé)人員配置，設(shè)備/設(shè)施配置，工作方案和難點(diǎn)的編寫(xiě)；（4）綜合管理部負(fù)責(zé)匯總編制擬接管物業(yè)的標(biāo)書(shū)、管理方案（相關(guān)部門(mén)協(xié)同）；（5）總經(jīng)理指定擬接項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；管理處培養(yǎng)經(jīng)理及專(zhuān)業(yè)主管，儲(chǔ)備擬接項(xiàng)目人員。8、各部門(mén)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他拓展相關(guān)工作。5市場(chǎng)拓展組織架構(gòu)批準(zhǔn)公司項(xiàng)目拓展工作目標(biāo)，對(duì)物業(yè)拓展工作進(jìn)行指導(dǎo)和評(píng)審。積極推薦、引進(jìn)相關(guān)合作單位，為項(xiàng)目拓展的經(jīng)營(yíng)工作提供支持。面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)廣泛宣傳公司的企業(yè)公眾形象，相關(guān)的策劃工作。進(jìn)行綜合分析、預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上制訂切實(shí)可行的物業(yè)市場(chǎng)拓展計(jì)劃。及時(shí)全面地收集擬接項(xiàng)目的信息，考慮公司實(shí)際情況決定參加投標(biāo)；評(píng)估拓展計(jì)劃執(zhí)行情況，提供建議，適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。發(fā)掘一切可以增加物業(yè)價(jià)值及減低營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)?？偨?jīng)理室管理處行政人事部財(cái)務(wù)部拓展負(fù)責(zé)人（副總）綜合管理部資產(chǎn)管理部6四、市場(chǎng)拓展目標(biāo)（一）定位1、數(shù)量定位：公司各部門(mén)按照公司要求，有能力、有機(jī)會(huì)的要爭(zhēng)取接管更多項(xiàng)目。2、模式定位：外接項(xiàng)目模式包括項(xiàng)目全權(quán)委托（全面顧問(wèn)咨詢(xún)）模式，不管采用何種模式對(duì)外拓展管理，均屬于外接項(xiàng)目有效管理面積。3、領(lǐng)域定位：商業(yè)項(xiàng)目、政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校教學(xué)樓、醫(yī)院及工業(yè)園區(qū)等（中高檔型住宅是否考慮？）。4、戰(zhàn)略定位：依據(jù)物業(yè)品牌和多年經(jīng)驗(yàn)和資源，對(duì)外進(jìn)行項(xiàng)目拓展，不求多，只求精，以達(dá)到培

養(yǎng)品牌和業(yè)務(wù)建設(shè)的目的。5、盈利定位：接管任何物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目必須以盈利為前提，根據(jù)物業(yè)類(lèi)型及面積的不同進(jìn)行盈利測(cè)算。7（二）拓展原則：（1）具有一定盈利的各類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目，包括商業(yè)、政府辦公樓及學(xué)校等，要積極爭(zhēng)取接管；（2）普通項(xiàng)目但對(duì)新百物業(yè)品牌發(fā)展有一定影響力的，在能保證合同期內(nèi)收支基本平衡的，也要積極爭(zhēng)取接管；（3）個(gè)別盈利不高或略有虧損的項(xiàng)目，但對(duì)品牌發(fā)展有一定影響力的，經(jīng)總經(jīng)理審批同意后，可以接管；（4）積極主動(dòng)將新百模式引入到拓展項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理中，促進(jìn)對(duì)外拓展項(xiàng)目管理形成常態(tài)化；（5）物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需投入大量資金的項(xiàng)目不接；（6）外接項(xiàng)目管理，物業(yè)服務(wù)簽約期限不得少于1年，一般建議2-3年，若管理穩(wěn)定正常，爭(zhēng)取延長(zhǎng)或續(xù)簽管理年限；（7）曾因工程問(wèn)題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目不接；（8）以客滿意為基礎(chǔ)，建立品牌核心價(jià)值，規(guī)劃品牌系統(tǒng)，塑造品牌形象。四、市場(chǎng)拓展目標(biāo)8物業(yè)管理全委托

服務(wù)方式：

全委托管理，從物業(yè)的前期介入、物業(yè)的入伙到物業(yè)的日常管理如客戶服務(wù)、秩序維護(hù)、環(huán)境管理、公共房屋維護(hù)管理、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)管理等管理服務(wù)均全面進(jìn)行管理并全權(quán)負(fù)責(zé)，根據(jù)服務(wù)費(fèi)收取方式不同，可分為“包干制”和“傭金制”二種。

服務(wù)特色：

（1）積極的前期介入。從物業(yè)管理角度，協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及有關(guān)設(shè)施設(shè)備的選型。

（2）營(yíng)銷(xiāo)推廣的配合。以一流的物業(yè)管理品牌，幫助開(kāi)發(fā)商或客戶對(duì)未來(lái)生活品質(zhì)和服務(wù)檔次的信心。

（3）高品質(zhì)的物業(yè)管理，員工具備高水準(zhǔn)的職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)知識(shí)與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)；

（4）提供行業(yè)內(nèi)性能價(jià)格比的高品質(zhì)服務(wù)；

（5）過(guò)硬的技術(shù)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)，確保大廈和園區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的現(xiàn)場(chǎng)安全及各類(lèi)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行；

（6）客戶服務(wù)中心的運(yùn)作模式與服務(wù)方式確保管理服務(wù)水平；

（7）ISO管理體系與信息化平臺(tái)，保證服務(wù)質(zhì)量和管理效率。

五、拓展業(yè)務(wù)范圍9六、拓展洽商要素（一）先人后事，與對(duì)方相關(guān)人的關(guān)系極為重要，否則很有可能為他人作嫁衣；（二）要從多方面盡可能掌握對(duì)方信息，了解對(duì)方的需求，這是確定是否拓展、采取哪種方式的基礎(chǔ)；（三）知己知彼，盡量了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)項(xiàng)弱勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短；（四）要以?xún)?nèi)部了解和外部公關(guān)的方式，以方案的制作質(zhì)量為基礎(chǔ)，小事多作讓步，以退為進(jìn)；（五）簽定顧問(wèn)合同時(shí)應(yīng)同時(shí)正確引導(dǎo)對(duì)方，明確顧問(wèn)內(nèi)容及條款（尤其是我方的義務(wù)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)）；（六）如對(duì)方提出的要求與法律相?；蛭曳阶陨砟芰υ蚨荒芙邮軙r(shí)，應(yīng)直接提出，以免日后發(fā)生爭(zhēng)議，不能委曲求全，使自己陷入被動(dòng)；（七）根據(jù)對(duì)方項(xiàng)目實(shí)際情況，依據(jù)盈利定位要求來(lái)確定測(cè)算結(jié)果。10七、項(xiàng)目拓展流程（一）獲取信息（1）實(shí)地收集新建、在建或已建物業(yè)的項(xiàng)目信息；（2）集團(tuán)、物業(yè)管理主管部門(mén)及政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的推介；（3）中介機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)之各類(lèi)企業(yè)單位的推介；（4）公私關(guān)系之熟人、朋友及已簽約開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）的推介；（5）主動(dòng)上門(mén)聯(lián)絡(luò)的開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）；（6）參加項(xiàng)目的公開(kāi)招投標(biāo)或邀請(qǐng)招投標(biāo)；（7）業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)公司的項(xiàng)目信息；（8）其他途徑。11（二）甄選信息，確定目標(biāo)客戶

1、綜合樓（高層）面積少于**平米項(xiàng)目不接，小區(qū)（多層）面積少于**平方米項(xiàng)目不接；

2、物業(yè)管理費(fèi)用過(guò)低的不接；

3、業(yè)主委員會(huì)非原則問(wèn)題與物業(yè)公司糾纏不清的項(xiàng)目不接（限于成熟小區(qū)）；

4、維修基金不足或不到位的項(xiàng)目不接（限于成熟小區(qū)）；

5、物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金的項(xiàng)目不接；

6、檔次過(guò)低的項(xiàng)目不接；

7、曾因工程問(wèn)題引起業(yè)主公憤、媒體多次爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的項(xiàng)目不接；

8、開(kāi)發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)業(yè)主超過(guò)二家的項(xiàng)目不接；9、公司資源配置達(dá)不到客戶滿意要求的項(xiàng)目不接。七、項(xiàng)目拓展流程12（三）項(xiàng)目調(diào)查1、要從多方面盡可能掌握項(xiàng)目信息，了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和主要目的，這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎(chǔ)，否則很有可能為他人作嫁衣;2、知已知彼，盡量了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)項(xiàng)弱勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短。調(diào)查對(duì)象調(diào)查內(nèi)容開(kāi)發(fā)商政府開(kāi)發(fā)商各地區(qū)政府對(duì)物業(yè)管理的重視程度是否有地方保護(hù)主義思想等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)和資歷、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、項(xiàng)目質(zhì)量、品牌知名度物業(yè)項(xiàng)目位置、價(jià)格、配套、項(xiàng)目質(zhì)量、交通狀況、城市規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、戶型設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售情況、停車(chē)位數(shù)量、物業(yè)管理業(yè)主/物業(yè)人收入水平、文化水準(zhǔn)、安全需求、環(huán)境需求、服務(wù)需求、精神需求、物業(yè)保值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手從事物業(yè)管理時(shí)間、管理規(guī)模、管理物業(yè)的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、專(zhuān)業(yè)化程度、綜合因素七、項(xiàng)目拓展流程13（四）制作方案的具體步聚七、項(xiàng)目拓展流程1、明確意向性目標(biāo)后，由公司分管副總或部門(mén)經(jīng)理組織相關(guān)人員考察物業(yè)現(xiàn)

場(chǎng)，管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)；2、與開(kāi)發(fā)商或甲方作進(jìn)一步溝通，細(xì)化方案內(nèi)容；3、制定方案:方案內(nèi)容根據(jù)招標(biāo)文件要求或項(xiàng)目的實(shí)際情況制作，

（詳見(jiàn)

后頁(yè)

投標(biāo)項(xiàng)目方案）4、擬接項(xiàng)目談判要素：確定物業(yè)管理辦公用房，物業(yè)辦公用品及管理工具、

用具的購(gòu)置，確定小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、設(shè)備，房屋交付使用后保修期內(nèi)的費(fèi)

用問(wèn)題等；5、合同簽訂：根據(jù)談判結(jié)果，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)后，與開(kāi)發(fā)商或委托方

簽訂合同，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求，制定相關(guān)工作計(jì)劃。14物業(yè)管理投標(biāo)是一系統(tǒng)性性工作，是需整合公司資源、相關(guān)單位或部門(mén)全力協(xié)助的工程。物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，都有需要注意一些特別的工作事項(xiàng)。物業(yè)管理投標(biāo)指引15內(nèi)容提綱：一、投標(biāo)工作的基本流程二、招標(biāo)文件研究決策三、投標(biāo)小組組建和分工四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架六、投標(biāo)項(xiàng)目答辯流程與要領(lǐng)五、投標(biāo)事項(xiàng)審核16一、投標(biāo)工作的基本流程一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理投標(biāo)工作，分為以下九個(gè)步驟：123接到招標(biāo)信息后，進(jìn)行項(xiàng)目資料整理，根據(jù)公司市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略，擬定項(xiàng)目投標(biāo)意向，請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)確定投標(biāo)意向后，購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件。確定投標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)理，組建以項(xiàng)目經(jīng)理為核心骨干的項(xiàng)目投標(biāo)工作小組。投標(biāo)工作小組認(rèn)真研究招標(biāo)文件，細(xì)化投標(biāo)計(jì)劃并分組分工，初步討論項(xiàng)目管理特點(diǎn)。制作送標(biāo)答辯總結(jié)研究招標(biāo)特點(diǎn)組織現(xiàn)場(chǎng)勘查編制管理方案提交領(lǐng)導(dǎo)審核確定招標(biāo)信息組建投標(biāo)小組制作送標(biāo)答辯總結(jié)17一、投標(biāo)工作的基本流程456789組織現(xiàn)場(chǎng)勘查和現(xiàn)場(chǎng)答疑，充分把握項(xiàng)目管理的特殊性。擬定標(biāo)書(shū)大綱，確定主體管理理念和思路，討論管理理念在各章節(jié)的貫徹體現(xiàn)，按照分工展開(kāi)標(biāo)書(shū)撰寫(xiě)工作。方案經(jīng)投標(biāo)組多稿修改后提交公司領(lǐng)導(dǎo)審閱，并對(duì)管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)進(jìn)行研討決策；標(biāo)書(shū)進(jìn)入后期制作期，投標(biāo)組依據(jù)招標(biāo)文件進(jìn)行裝幀、蓋章后送標(biāo)。組織投標(biāo)組人員進(jìn)行項(xiàng)目答辯的籌備工作，制作答辯所需的文字及電腦演示材料。結(jié)合投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行工作總結(jié)，指導(dǎo)下一步的投標(biāo)工作。18二、招標(biāo)文件研究決策

招標(biāo)文件是業(yè)主單位招標(biāo)要求的信息綜合體。投標(biāo)工作成功的前提就是要仔細(xì)研究好招標(biāo)文件，避免因文件研究疏漏導(dǎo)致投標(biāo)失敗。招標(biāo)文件規(guī)定對(duì)投標(biāo)后果影響較大的有以下幾個(gè)方面。1、投標(biāo)資格規(guī)定及評(píng)分規(guī)則關(guān)鍵點(diǎn)之一：投標(biāo)資格關(guān)于投標(biāo)資格的要求，直接關(guān)系著企業(yè)是否有資格參與投標(biāo)。很多項(xiàng)目招標(biāo)，會(huì)對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)及同類(lèi)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)做出要求。這是比較正常的?，F(xiàn)在物業(yè)管理市場(chǎng)暗箱操作較多，具體的也會(huì)直接體現(xiàn)在投標(biāo)資格要求上。例如，200萬(wàn)合同金額的項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)要求投標(biāo)單位注冊(cè)資本必須達(dá)到3000萬(wàn)元。辦公樓項(xiàng)目招標(biāo)卻要醫(yī)院項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。同一個(gè)城市的項(xiàng)目招標(biāo)一定要在該城區(qū)注冊(cè)的公司等等。這些匪夷所思的招標(biāo)條件預(yù)示著業(yè)主單位和某物業(yè)公司已經(jīng)達(dá)成合作意向，招標(biāo)條件就是為該企業(yè)量身定做。這樣的項(xiàng)目就不要去參與。19關(guān)鍵點(diǎn)之二：評(píng)分細(xì)則評(píng)分細(xì)則一般直接顯示出業(yè)主單位的偏好。評(píng)分細(xì)則一般分成商務(wù)、技術(shù)、價(jià)格、答辯四個(gè)部分。也有略去答辯環(huán)節(jié)的。四個(gè)部分的分?jǐn)?shù)權(quán)重，顯示業(yè)主單位關(guān)注哪些環(huán)節(jié)哪些方面。投標(biāo)文件編制就需要做出相應(yīng)的響應(yīng)。如果價(jià)格分偏高，就意味著價(jià)格低就很可能中標(biāo)。如果商務(wù)分偏高，就意味著業(yè)主單位更看重單位的資質(zhì)、資歷、品牌和經(jīng)驗(yàn)。如果評(píng)分細(xì)則中具有大量與項(xiàng)目實(shí)際管理需要不相干的因素占據(jù)高分，則意味著很強(qiáng)的暗箱操作傾向。二、招標(biāo)文件研究決策2、物業(yè)管理需求信息物業(yè)管理需求信息一般包括物業(yè)項(xiàng)目各類(lèi)參數(shù)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)人員編制要求等。物業(yè)項(xiàng)目各類(lèi)參數(shù)，如建筑面積、樓棟數(shù)、綠化面積、設(shè)備數(shù)量等以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，直接關(guān)系到人力編制和成本測(cè)算，需要仔細(xì)研究。對(duì)于招標(biāo)文件中比較模糊的要點(diǎn)，一定要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查和答疑來(lái)解決掉。20二、招標(biāo)文件研究決策一般來(lái)說(shuō)，由于業(yè)主單位不太了解物業(yè)管理運(yùn)作細(xì)節(jié)，往往會(huì)忽略一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)和責(zé)任區(qū)分界線，需要通過(guò)答疑來(lái)提出解答。容易被忽略的要點(diǎn)主要包括以下內(nèi)容：設(shè)備數(shù)量和保修期。出入口及監(jiān)控設(shè)施。物業(yè)管理辦公用房及設(shè)施。物業(yè)服務(wù)人員宿舍。維修責(zé)任及其費(fèi)用。外墻清洗面積和頻次?；S池容積和清理頻次。垃圾清運(yùn)及市政衛(wèi)生費(fèi)用。四害消殺標(biāo)準(zhǔn)。室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)。維修基金使用。業(yè)主公約。停車(chē)位及其收費(fèi)。標(biāo)書(shū)格式及數(shù)量要求。標(biāo)書(shū)包裝及提交要求。投標(biāo)公司需要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查和答疑結(jié)果，對(duì)管理思路、人力編制和預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。21三、投標(biāo)小組組建和分工投標(biāo)工作小組的組建，一般由公司牽頭，以擬任項(xiàng)目經(jīng)理為核心骨干，抽調(diào)公司安保、工程、保潔、綠化方面的專(zhuān)業(yè)人員組成投標(biāo)小組。擬任項(xiàng)目經(jīng)理作為核心骨干全程跟蹤投標(biāo)過(guò)程，一方面有利于項(xiàng)目經(jīng)理掌握項(xiàng)目情況、策劃思路、管理方案，為投標(biāo)答辯做準(zhǔn)備，另一方面，為項(xiàng)目順利接管奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。擬投標(biāo)項(xiàng)目方案策劃財(cái)務(wù)測(cè)算專(zhuān)業(yè)技術(shù)相關(guān)服務(wù)22三、投標(biāo)小組組建和分工1、方案策劃組

主要任務(wù)是制定計(jì)劃、項(xiàng)目調(diào)研，擬定調(diào)研報(bào)告；策劃項(xiàng)目的整體管理思路，確定管理方式，負(fù)責(zé)標(biāo)書(shū)框架體系的設(shè)計(jì)；投標(biāo)書(shū)文稿的綱要梳理、主要章節(jié)編寫(xiě)與通稿修正。2、專(zhuān)業(yè)技術(shù)組分為專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員及設(shè)計(jì)人員；主要為協(xié)助文案組擬定各專(zhuān)業(yè)服務(wù)方案、服務(wù)所需裝備、專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目管理養(yǎng)護(hù)成本預(yù)測(cè)；設(shè)計(jì)人員負(fù)責(zé)投標(biāo)書(shū)的封面封底、標(biāo)書(shū)格式、掃描及編排設(shè)計(jì)，與專(zhuān)業(yè)制作廠家建立合作關(guān)系，并協(xié)調(diào)標(biāo)書(shū)后期制作等事務(wù)。3、相關(guān)服務(wù)組包括公關(guān)協(xié)作服務(wù)、后勤事務(wù)等；公關(guān)服務(wù)即公司利用公司資源優(yōu)勢(shì)，調(diào)動(dòng)一切公關(guān)力量為項(xiàng)目投標(biāo)服務(wù)；后勤事務(wù)服務(wù)是指負(fù)責(zé)標(biāo)書(shū)校對(duì)、投標(biāo)采購(gòu)、標(biāo)書(shū)制作封裝及送標(biāo)等方面予以支持。其他部門(mén)專(zhuān)業(yè)提供管理組織架構(gòu)及管理運(yùn)作方式的基本建議、人員配置計(jì)劃及人工福利標(biāo)準(zhǔn)等；4、財(cái)務(wù)測(cè)算組該組人員由公司人資或財(cái)務(wù)部指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，在投標(biāo)工作組提交上述專(zhuān)業(yè)建議書(shū)、裝備清單及項(xiàng)目養(yǎng)護(hù)成本等基礎(chǔ)上，根據(jù)招標(biāo)書(shū)要求進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)服報(bào)價(jià)測(cè)算及管理處年度收支經(jīng)營(yíng)測(cè)算及盈虧分析。23商務(wù)標(biāo)技術(shù)標(biāo)經(jīng)濟(jì)標(biāo)正式的物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)一般分成四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架24招標(biāo)項(xiàng)目（全委）的方案大體包括以下幾個(gè)方面：四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架1、公司簡(jiǎn)介2、項(xiàng)目分析和整體服務(wù)策劃3、項(xiàng)目管理機(jī)制架構(gòu)，包括：提高管理服務(wù)水平的新設(shè)想。（針對(duì)實(shí)際情況，提出一些如何提高該區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的措施和同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的設(shè)想及投標(biāo)單位的合理要求，既要?jiǎng)?wù)實(shí)，又力求創(chuàng)新）。擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備情況。管理方式，包括（但不限于，下同）：內(nèi)部管理架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制、自我約束機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制。工作計(jì)劃，包括：管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、交通工具以及通訊、安全防范裝備及辦公用品等。管理人員的配備、培訓(xùn)、管理管理人員的配備，包括：管理處正副主任簡(jiǎn)歷，各類(lèi)人員數(shù)量、文化素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、各崗位人員的配置等。管理人員的培訓(xùn)，包括：對(duì)各類(lèi)人員的培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)及言行規(guī)范、儀容儀表、公眾形象等。管理人員的管理，包括：錄用及考核，淘汰機(jī)制，協(xié)調(diào)關(guān)系，服務(wù)意識(shí)，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作等。254、物業(yè)項(xiàng)目的前期介入：需制訂有相應(yīng)實(shí)施方案，列明前期人員、工作方式、工作內(nèi)容等。5、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算，包括：應(yīng)列明收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算，有文件規(guī)定的按文件規(guī)定，無(wú)文件規(guī)定的按市場(chǎng)價(jià)測(cè)定。另外應(yīng)列出年度盈虧情況測(cè)算和增收節(jié)支措施。6、物業(yè)項(xiàng)目的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：1）機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理：制定有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、期等定期維修保養(yǎng)檢修以及日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)；制定有各類(lèi)應(yīng)急搶修、處理方案；制定有詳盡的設(shè)備設(shè)施經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，保證設(shè)備設(shè)施高效經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行。2）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施：根據(jù)房屋各部分的使用年限和房屋本體維基金的建立情況，提出對(duì)房屋各部分的定期維護(hù)和日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果。根據(jù)公共設(shè)施的使用年限和公共設(shè)施公共設(shè)施專(zhuān)用基金的建立情況，提出公共設(shè)施的定期維護(hù)和日常維護(hù)計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果。四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架263）各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施。各項(xiàng)管理指標(biāo)，包括：房屋及配套設(shè)施完好率、房屋零修、急修及時(shí)率、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率、綠化完好率、清潔保潔率、停車(chē)庫(kù)完好率、公共設(shè)施設(shè)備完好率、主要機(jī)電設(shè)備完好率、治安案件發(fā)生率、火災(zāi)發(fā)生率、有效投訴率與處理率、管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率、維修服務(wù)回訪率、使用人滿意率、其他有關(guān)指標(biāo)。以上各項(xiàng)指標(biāo)均需注明有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)和計(jì)算測(cè)定依據(jù)以及承諾所采取的措施。7、管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理1）管理規(guī)章制度，包括：公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。2）檔案的建立與管理，包括：竣工驗(yàn)收資料、房屋的單體竣工圖、物業(yè)使用人檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視記錄、運(yùn)行檔案、投訴與回訪記錄、其它管理服務(wù)活動(dòng)記錄及檔案。四、投標(biāo)主要內(nèi)容和框架278、公共秩序的維護(hù)結(jié)合項(xiàng)目的具體情況和環(huán)境特點(diǎn)，提供行之有效的維持物業(yè)管理區(qū)域公共安全及周?chē)刃虻姆桨?；?duì)消防、公共安全、公共衛(wèi)生等方面的突發(fā)性事件有應(yīng)急預(yù)案。9、保潔服務(wù)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際情況，制定有合理的公共區(qū)域日常清潔保潔、消殺、垃圾處理的工作計(jì)劃及區(qū)域工作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程等。10、綠化養(yǎng)護(hù)管理根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際情況，制定合理的綠化養(yǎng)護(hù)方案，有