房屋轉按揭貸款的流程

一、房屋轉按揭貸款的流程1、找到一家可以提供利率優(yōu)惠的接收銀行，向其提交轉按揭申請。2、與銀行簽訂貸款合同，與擔保公司簽訂擔保協議。一般來說，銀行會幫你找擔保公司。3、提供貸款審批所需資料給下家銀行，包括身份證、戶口本等。4、下家銀行審批通過后，擔保公司出擔保函。5、貸款者向原來的貸款發(fā)放銀行申請?zhí)崆叭~還貸。6、向原貸款發(fā)放銀行提前全額還貸并拿回抵押的他項權利證后，到交易中心去辦理抵押注銷。7、7天后，去交易中心辦理新的抵押。二、轉按揭注意事項轉按揭貸款的房產房齡必須在10年以內，有完全產權，能夠上市流通，取得產權共有人(其他權利人)同意，能依法轉讓的房產，原則上以住房為主。操作流程為：購房人提出申請→擔保公司提供擔?！y行審批并向購房人發(fā)放按揭貸款→將按揭貸款轉入原銀行售房人還款賬戶→辦理歸還原銀行借款手續(xù)并撤銷原抵押登記→辦理房產的交易過戶手續(xù)及以新的借款銀行為抵押權人的抵押手續(xù)。轉按揭會涉及到5個風險：1、原業(yè)主在銀行的貸款由新買家還清后，原業(yè)主突然改變主意，拒絕過戶；2、新買家拒絕還貸；3、銀行不同意放貸；4、交易完成后原業(yè)主無法順利拿到剩余房款；5、交易完成后新買家無法順利拿到房產證。交易雙方一定要仔細衡量并盡量避免這些風險。三、轉按揭貸款的設想與發(fā)達國家或地區(qū)相比，存在不少差距，離借款人的要求也還有一定距離，但畢竟邁出了可喜的一步。隨著我國二手房市場的日益發(fā)展和完善，城鎮(zhèn)居民對轉按揭的需求量會越來越大，政府主管部門、銀行應著手對現有業(yè)務流程和辦理方式進行改進，以促進該項業(yè)務的發(fā)展，下面提出兩點設想：1、合并相關業(yè)務環(huán)節(jié)。由前面的業(yè)務流程可以看出，無疑能節(jié)省時間，提高工作效率。一是實現新舊債務的連結，可以考慮在原有借款合同不變的基礎上，銀行、售房人、購房人簽定補充借款協議，將售房人的債務轉移給購房人。二是抵押擔保隨債務一并轉移，在房屋產權過戶的同時辦理變更抵押登記，將抵押人由原借款人更換為新借款人，改變先注銷舊抵押登記再辦理新抵押登記的做法。2、試辦跨行轉按揭。債務人不變、債權人發(fā)生變化的轉按揭基本沒有市場需求，但債務人和債權人同時發(fā)生變化的轉按揭則存在較大需求，這就要求銀行適時推出跨行轉按揭。原貸款銀行要撤銷抵押權，否則不能轉讓，而只有等到辦妥新的抵押登記，新貸款銀行對購房人發(fā)放了貸款，購房人才能支付房款給售房人，售房人才有錢償還原貸款，由于新舊貸款由不同銀行發(fā)放，原貸款銀行無法確保新貸款用于償還原貸款，所以不愿意開辦跨行轉按揭。要解決這個問題，可行的辦法是銀行之間簽訂合作協議，新貸款銀行承諾將售房款劃入售房人在原貸款銀行開立的賬戶上，確保用于優(yōu)先歸還銀行貸款，以避免因抵押擔保不落實給銀行貸款造成損失。