商業(yè)租賃合同要點(diǎn)課件

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理培訓(xùn)之

商業(yè)租賃合同要點(diǎn)

1商業(yè)租賃的模式與種類(lèi)

目錄

2商業(yè)租賃合同的核心條款解讀

01PartOne商業(yè)租賃的模式與種類(lèi)

1、商業(yè)（零售百貨、綜合體）

按

場(chǎng)

地

類(lèi)

型

劃

分

2、獨(dú)立商鋪（商業(yè)街、社區(qū)底商）

3、非獨(dú)立場(chǎng)地（無(wú)固定邊界）

4、外墻位、廣告位

1、各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)租賃

按

租

賃

模

式

劃

分

2、售后包（返）租

3、定建租賃（主力店、整租）

4、帶租約銷(xiāo)售

租賃合同的相關(guān)費(fèi)用包含：租金、租賃保證金

租賃合同的計(jì)算租金收取方式主要分為兩類(lèi)：

1、固定租金

2、提成扣點(diǎn)租金（扣點(diǎn)分成和保底分成（兩者取高））

計(jì)租面積：

固定租金的計(jì)租面積為——建筑面積

提成扣點(diǎn)租金的計(jì)租面積為——實(shí)用面積

.決不能將物業(yè)管理費(fèi)與租金合并計(jì)算，因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)與租金的稅收政策及管理方式都不同，而且合并計(jì)算容易增加商戶(hù)心理帳戶(hù)反應(yīng)

（租金稅收12%，物業(yè)費(fèi)6%）

物管合同的相關(guān)費(fèi)用包含：物業(yè)費(fèi)、推廣費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、物業(yè)保證金、水電保證金、水電單價(jià)確定

物業(yè)費(fèi)的組成：

1、人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、固定資產(chǎn)折舊；

8、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

特殊租賃模式：售后包租

合法性風(fēng)險(xiǎn)

履約管理風(fēng)險(xiǎn)

收益模式風(fēng)險(xiǎn)

?現(xiàn)有立法的禁止性規(guī)定？

要按照地方法律制定合同

?各地地方性法規(guī)的不同態(tài)度？

?如何監(jiān)督受托的

經(jīng)營(yíng)管理方？

?如何解決產(chǎn)權(quán)分

散與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一的矛盾？

?如何安排合作協(xié)

議、次承租協(xié)議？

特殊租賃模式：大單訂建（整租）

合法性風(fēng)險(xiǎn)

履約風(fēng)險(xiǎn)

侵權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

?提前預(yù)租的認(rèn)定及責(zé)任承擔(dān)？

?訂建提前終止的風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任承擔(dān)方式？

?特殊交付條件可能對(duì)其他業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)？

特殊租賃模式：主力店、影院等

交付標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)

改造裝修風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)業(yè)選擇權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

?物理要求及行

政機(jī)關(guān)監(jiān)管要求？

?交叉施工界面劃

分及責(zé)任界定？

?一二次消防驗(yàn)收

同步與責(zé)任主體？

?承租方對(duì)開(kāi)業(yè)節(jié)

點(diǎn)及起租時(shí)間選

擇權(quán)的保留？

其他特殊租賃模式：帶租約銷(xiāo)售

合法性風(fēng)險(xiǎn)

交割轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

?預(yù)租合法性？

?銷(xiāo)售文件的安排

及約定？

?優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的排

除？

?所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)租

金、保證金、債權(quán)

的交割安排？

02PartTwo商業(yè)租賃合同的核心條款解讀

租賃合同主要風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)

關(guān)鍵條款

常見(jiàn)爭(zhēng)議及風(fēng)險(xiǎn)描述

控制建議

1、明確計(jì)租方式：區(qū)分出租物業(yè)是否已有獨(dú)立房地產(chǎn)權(quán)證或具備獨(dú)立測(cè)繪條件的出租物業(yè)；

2、明確合同涉及需要及面積計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用的計(jì)租面積不予調(diào)整；

3、事先協(xié)商確定公攤系數(shù)（商業(yè)物業(yè)并無(wú)國(guó)家統(tǒng)一測(cè)繪要求及標(biāo)準(zhǔn)）

租賃面積

1、計(jì)租面積的使用標(biāo)準(zhǔn)：承租面積or建筑面積？

2、計(jì)租面積的確定依據(jù)：房地產(chǎn)權(quán)證、測(cè)繪報(bào)告、實(shí)地測(cè)量+公攤系數(shù)

3、公攤系數(shù)的確定

物業(yè)用途

1、同時(shí)限定租戶(hù)用途及品牌、經(jīng)營(yíng)范圍；

2、承租方是否擁有該經(jīng)營(yíng)品牌貨產(chǎn)品的合法授權(quán)或自有知識(shí)產(chǎn)權(quán)？

3、承租方實(shí)際使用用途不符合法定用途是的風(fēng)險(xiǎn)提示及免責(zé)。

1、審查相應(yīng)授權(quán)文件或約定附條件生效要件；

2、用途不一致時(shí)區(qū)分民事責(zé)任及行政責(zé)任的不同后果。

租賃合同主要風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)

關(guān)鍵條款

常見(jiàn)爭(zhēng)議及風(fēng)險(xiǎn)描述

控制建議

免租期

1、免租期是否計(jì)入整體租賃期限；

2、不同免租期的優(yōu)惠條件范圍及幅度；

3、免租期的設(shè)置方式；

4、承租方過(guò)錯(cuò)提前解約時(shí)對(duì)免租期內(nèi)減免費(fèi)用的補(bǔ)償支付。

1、區(qū)分裝修免租期就經(jīng)營(yíng)免租期，

明確不同的免除范圍；

2、盡量避免絕對(duì)時(shí)間與相對(duì)時(shí)間雙重疊加適用；慎用開(kāi)業(yè)率標(biāo)準(zhǔn)；

3、明確承租方過(guò)錯(cuò)時(shí)的免租期補(bǔ)償方案。

租金計(jì)取

1、固定租金、營(yíng)業(yè)額提成租金、二者取高或1、不同計(jì)租模式的合理確定；

二者之和；

2、租金增長(zhǎng)幅度及比例的合理確定；

2、區(qū)分集中收銀、獨(dú)立收銀有POS3、營(yíng)業(yè)額提成租金方式中對(duì)營(yíng)業(yè)額的確認(rèn)聯(lián)網(wǎng)、獨(dú)立收銀無(wú)POS聯(lián)網(wǎng)的營(yíng)業(yè)額確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)方式；

的約定；

4、營(yíng)業(yè)額的審計(jì)監(jiān)督途徑及責(zé)任承擔(dān)。

3、承租人承擔(dān)營(yíng)業(yè)額獨(dú)立審計(jì)監(jiān)督的義務(wù)及補(bǔ)差賠償責(zé)任。

租賃合同主要風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)

關(guān)鍵條款

常見(jiàn)爭(zhēng)議及風(fēng)險(xiǎn)描述

1、開(kāi)業(yè)日期的確定（是租金、管理費(fèi)，各項(xiàng)設(shè)備使用費(fèi)、水電損耗等費(fèi)用的標(biāo)

志和起點(diǎn)）；正式開(kāi)業(yè)的標(biāo)志約定

2、開(kāi)業(yè)率的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：以開(kāi)業(yè)商家占全部商家數(shù)量的比例or以開(kāi)業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進(jìn)行計(jì)算?

控制建議

開(kāi)業(yè)時(shí)間及開(kāi)業(yè)率

1、明確開(kāi)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)業(yè)率的具體計(jì)算方式；

2、事先就逾期不能開(kāi)業(yè)的處理辦法、替代方案以及各方的違約責(zé)任做出明確的約定；

3、明確承租方延遲開(kāi)業(yè)時(shí)的責(zé)任承擔(dān)方式。

獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)

承租方提出保障其相同或類(lèi)似業(yè)態(tài)的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)，類(lèi)似業(yè)態(tài)進(jìn)駐時(shí)的糾紛及索賠。

1、明確獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義。某類(lèi)行業(yè)或者店鋪的名稱(chēng)、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進(jìn)的類(lèi)似行業(yè)的范圍。

2、明確違約責(zé)任，如獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)必須達(dá)到的業(yè)績(jī)和按時(shí)交納租金（或分成）、管理費(fèi)等的違約責(zé)任。

租賃合同主要風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)

關(guān)鍵條款

常見(jiàn)爭(zhēng)議及風(fēng)險(xiǎn)描述

控制建議

1、預(yù)留物管費(fèi)增長(zhǎng)的空間（備案價(jià)

格方案）；

2、區(qū)分是否有獨(dú)立分表、是否承擔(dān)能耗公攤）；

3、違約責(zé)任中明確有權(quán)停水停電的責(zé)任方式及行使權(quán)利的前提及后果；

4、明確營(yíng)銷(xiāo)廣告的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

5、收取統(tǒng)一推廣宣傳費(fèi)用，承擔(dān)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的相關(guān)義務(wù)。

1、物業(yè)管理費(fèi)的增長(zhǎng)幅度；

2、其他公用事業(yè)費(fèi)（含空調(diào)延時(shí)等）的繳納標(biāo)準(zhǔn)及方式；

物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用

3、外立面、公共區(qū)域及電梯內(nèi)等廣告營(yíng)銷(xiāo)的管理方式；

4、統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)的要求及與各商戶(hù)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)權(quán)的矛盾。

1、主力店的定建時(shí)間、方式及標(biāo)準(zhǔn)；

2、特殊業(yè)態(tài)交付的特殊要求

3、二次裝修改造提前進(jìn)行的銜接與責(zé)任界定；

4、承租方過(guò)錯(cuò)解約時(shí)的恢復(fù)要求及范圍；

房屋交付標(biāo)準(zhǔn)

1、定建條件或特殊業(yè)態(tài)對(duì)交付時(shí)間及交付標(biāo)準(zhǔn)需明確特殊約定；

2、提前進(jìn)場(chǎng)裝修下對(duì)竣工驗(yàn)收的免責(zé)約定；

3、特殊交付標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)特殊恢復(fù)標(biāo)準(zhǔn)及賠償方式。

租賃合同主要風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)

關(guān)鍵條款

常見(jiàn)爭(zhēng)議及風(fēng)險(xiǎn)描述

控制建議

1、在結(jié)果上通過(guò)違約責(zé)任條款追究違約方的違約責(zé)任之外；

2、從程序上明確承租方的及時(shí)通知及采取可能之有效措施防止缺陷的進(jìn)一步擴(kuò)大義務(wù)；

3、區(qū)分是否緊急事件明確維修履行期限及后果責(zé)任。

維修程序

1、出租人未予維修及未及時(shí)維修而導(dǎo)致承租人無(wú)法使用出租物業(yè)或遭受損失。

1、承租人法定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與所有權(quán)人向第1、明確約定放棄優(yōu)先權(quán)；

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及三人轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)的沖突；

優(yōu)先承租權(quán)

2、限定優(yōu)先權(quán)的形式期限、范圍及方式等。

2、承租人優(yōu)先承租權(quán)的約定不明及使用標(biāo)準(zhǔn)。

租賃合同主要風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)

關(guān)鍵條款

常見(jiàn)爭(zhēng)議及風(fēng)險(xiǎn)描述

控制建議

1、考慮合理、公平及補(bǔ)償原則設(shè)置

賠償標(biāo)準(zhǔn)。

2、一般原則上雙方均不得要求提前解除本合同。但在一定履約期限內(nèi)或租期即將屆滿(mǎn)前一定期限內(nèi)，合理設(shè)置任意解約權(quán)及對(duì)應(yīng)的賠償方。

1、單方解約權(quán)成就的情形；

2、違約行為下守約方行使提前解約權(quán)利

的提前退租或行使程序（強(qiáng)制清場(chǎng)）及賠償標(biāo)準(zhǔn)等；

解約

3、任意提前解約權(quán)（租戶(hù)）的設(shè)置及賠

償標(biāo)準(zhǔn)。

1、承租人逾期規(guī)劃物業(yè)時(shí)的收回方式；

2、收回時(shí)對(duì)物業(yè)內(nèi)遺留物品設(shè)備的處置方物業(yè)退還及式