調(diào)研報(bào)告范文

1/1調(diào)研報(bào)告范文

中國整體養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)滯后。同時(shí)，老年人存在發(fā)病率高、帶病生存時(shí)間長、對衛(wèi)生保健依賴性強(qiáng)、醫(yī)療花費(fèi)高等特點(diǎn)。當(dāng)前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在整體資源不足、分布不均、缺少專業(yè)化、服務(wù)單一、無法滿足老年人群醫(yī)療保健特殊需求等問題。現(xiàn)就主要問題進(jìn)行分析，并針對醫(yī)院試點(diǎn)建立混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出相關(guān)建議和意見。

一、現(xiàn)階段醫(yī)養(yǎng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)化體系建設(shè)存在的主要問題

（一）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)化程度低，與醫(yī)院銜接程度不高

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要依靠設(shè)施建設(shè)來實(shí)現(xiàn)基本養(yǎng)老服務(wù)功能，特別是能夠針對失能、半失能的老人提供專業(yè)養(yǎng)護(hù)服務(wù)，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)其生活照料、康復(fù)護(hù)理、緊急救援等功能。然而，在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)過程中，我國醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)二者相互獨(dú)立，面對老年人生活自理能力下降的客觀現(xiàn)象，醫(yī)療機(jī)構(gòu)無法配合滿足其需求?，F(xiàn)有患病老人不得不奔波于醫(yī)院與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或家庭之間，不僅耽擱治療時(shí)間，往往由于得不到有效的休息而形成小病變重的情況，增加了治療費(fèi)用，老年人需要長期護(hù)理的問題已經(jīng)提到議事議程。

（二）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)獨(dú)立盈利能力較弱，依靠國家補(bǔ)貼情況嚴(yán)重

目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在可持續(xù)性發(fā)展過程中面臨的主要問題在于市場模糊、盈利困難、營銷不暢和持續(xù)性差。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在一定程度上屬于公益性質(zhì)，盈利能力較弱，社會(huì)資本關(guān)注度低。目前進(jìn)入該行業(yè)的民營資本普遍規(guī)模小、資金實(shí)力弱、經(jīng)營穩(wěn)定性差，屬于相對“弱勢”資本。由于目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沒有清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃前景，很多養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資成本高居不下，同時(shí)又面臨著老年人一方面經(jīng)濟(jì)承受能力相對有限，不可能承受高昂的養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用，另一方面認(rèn)知、行動(dòng)能力下降等客觀因素，屬于傷病高發(fā)“弱勢”人群。雖然一些資金實(shí)力較強(qiáng)的房產(chǎn)商頻頻試水養(yǎng)老地產(chǎn)，但未有明確的盈利模式，沒有理清養(yǎng)老“地產(chǎn)”與養(yǎng)老“服務(wù)”之間的關(guān)系。

（三）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)高端企業(yè)管理和護(hù)理等專業(yè)人才缺乏，流動(dòng)性強(qiáng)，可持續(xù)性發(fā)展程度低

養(yǎng)老人才短缺已為老年服務(wù)機(jī)構(gòu)快速增長的瓶頸。國內(nèi)還沒有高端、專業(yè)完善的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，無論在團(tuán)隊(duì)管理還是人員培訓(xùn)方面，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)缺乏足夠的專業(yè)性和發(fā)展的可持續(xù)性。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：

（1）養(yǎng)老高端企業(yè)管理和護(hù)理專業(yè)人才嚴(yán)重缺乏、隊(duì)伍結(jié)構(gòu)不合理。

（2）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人員流動(dòng)性較強(qiáng)，不利于企業(yè)持續(xù)性發(fā)展。養(yǎng)老服務(wù)需要醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，醫(yī)院屬于資本和人才密集型企業(yè)，已經(jīng)分享過了國家改革開放的紅利，發(fā)展勢頭良好，目前的現(xiàn)狀養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與之相比發(fā)展落差較大。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)作為一個(gè)單獨(dú)的機(jī)構(gòu)短時(shí)間內(nèi)無法與醫(yī)院形成有效的平等對接。

（四）多頭管理現(xiàn)象不利于醫(yī)養(yǎng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)化服務(wù)體系建設(shè)

我國在養(yǎng)老服務(wù)方面“多頭管理”的現(xiàn)象十分突出，各地養(yǎng)老相關(guān)問題的管理工作分散在老干部局、民政局、人力資源和社會(huì)保障局、醫(yī)療衛(wèi)生部門、老齡委、消防、公安、防疫、街道等多個(gè)部門和單位。此外，婦聯(lián)、青聯(lián)、工會(huì)、殘聯(lián)等等機(jī)構(gòu)也或多或少地介入了養(yǎng)老的服務(wù)保障和管理工作。由于這些部門和單位的工作具有獨(dú)立性，部門之間缺少足夠的協(xié)作與溝通，管理過程中很難形成合力。

二、建議

（一）政府發(fā)揮主導(dǎo)作用

建議政府：首先明確醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的監(jiān)管責(zé)任主體，為醫(yī)院試點(diǎn)建立的混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，設(shè)立監(jiān)管制度，出臺(tái)和完善相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，建立等級評定制度和評估制度。同時(shí)，利用服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的提高加強(qiáng)市場競爭，減少人為控制因素，通過制定醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入、退出機(jī)制，規(guī)范醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)的市場行為，形成“寬建嚴(yán)管”健康的監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)性發(fā)展。

（二）建立健全行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范

建議：推動(dòng)醫(yī)院為主體的混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，利用醫(yī)院現(xiàn)有的規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化制度和現(xiàn)有養(yǎng)老政策法規(guī)，整合成一套標(biāo)準(zhǔn)性、可實(shí)施的服務(wù)規(guī)范指南。同時(shí)，強(qiáng)化誠信優(yōu)質(zhì)服務(wù)，樹立品牌效應(yīng)。通過一系列制度和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，形成一套組合拳。

（三）鼓勵(lì)多方社會(huì)資源參與

建議：破除思想上的禁錮和政策上的壁壘，鼓勵(lì)靈活運(yùn)用公有制資本和非公有制資本。不同所有制的資本對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展有不同形式的促進(jìn)。如：

（1）引入國企，如中國醫(yī)藥集團(tuán)等公有制資本不僅可以有效利用資本，促進(jìn)國有資本保值，而且能夠利用其行業(yè)的專業(yè)特性針對性研究養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品，同時(shí)利用老人對國企的信任提高了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的品牌效應(yīng)，抵御運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

（2）引入民間資本等非公有制資本，利用非公有制資本的靈活性和高效性，通過董事會(huì)的決策，從一定程度上激發(fā)醫(yī)院在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)領(lǐng)域的活力，提高決策質(zhì)量，規(guī)范經(jīng)營、加強(qiáng)精細(xì)化管理，使醫(yī)院的公有制資產(chǎn)產(chǎn)生一加一大于二的產(chǎn)業(yè)效益。

（3）允許養(yǎng)老機(jī)構(gòu)員工持股，不僅大大增強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)人員的積極性，使員工的發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展緊緊的聯(lián)系在一起。甚至可以引入“眾籌”的概念，允許需要養(yǎng)護(hù)的老人和兒女入股養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，使需要養(yǎng)護(hù)的老年人既是消費(fèi)者又是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的股東，不僅能夠在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增長中獲得紅利，在養(yǎng)老的同時(shí)又有一種家的感覺。

（四）充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用

建議：引入市場競爭機(jī)制，充分的發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用。評選出管理規(guī)范、服務(wù)專業(yè)，能夠盈利的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。同時(shí)，政策應(yīng)該給予這個(gè)市場充分的、公平的競爭環(huán)境，各種形式的混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過“市場化”的方式運(yùn)營醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。這樣，經(jīng)營理念各異、運(yùn)營模式不同的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為生存、盈利各盡所能的尋找出口。通過養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的競爭和規(guī)模化發(fā)展，必定會(huì)在要求苛刻的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)中脫穎而出一批收費(fèi)合理，服務(wù)到位，口碑良好的可持續(xù)性發(fā)展勢頭的企業(yè)。從而使我國在市場競爭的風(fēng)浪中找到最適合我國發(fā)展的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的道路。國家也可以從現(xiàn)有繁雜的補(bǔ)助提供中抽身出來，通過購買服務(wù)的方式履行國家責(zé)任，減少國家負(fù)擔(dān)。

（五）調(diào)動(dòng)醫(yī)保、社保等配套政策支持

建議：給予一定的醫(yī)保、社保、科技等配套政策支持，推動(dòng)醫(yī)院參與的混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的快速建設(shè)。結(jié)合醫(yī)院多年的“收支平衡、略有結(jié)余”醫(yī)保經(jīng)驗(yàn)，和大醫(yī)院醫(yī)保額度較高的特點(diǎn)，通過規(guī)?；?、專業(yè)化管理鏈條的梳理，降本增效，努力消化參股養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所增加的醫(yī)保額度，減少給國家增加醫(yī)保管理成本上的負(fù)擔(dān)。但需要考慮到，畢竟現(xiàn)階段我國醫(yī)養(yǎng)結(jié)合體系建設(shè)不夠成熟，“包袱”性的甩給醫(yī)院，容易大大降低了醫(yī)院在參股的混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的積極性，況且醫(yī)院涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體上屬于起步階段，經(jīng)驗(yàn)不足。

政府應(yīng)在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合領(lǐng)域與醫(yī)院建立定期對話機(jī)制，利用醫(yī)院在人口與健康領(lǐng)域具有一定的專業(yè)性，政府可以完善并適度提供一系列醫(yī)保、社保、科技等方面的鼓勵(lì)性政策，適當(dāng)提高積極參股養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)院在老年病方面的醫(yī)保額度。同時(shí)，對現(xiàn)有醫(yī)保制度進(jìn)行進(jìn)一步改革，在完善本市基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度基礎(chǔ)上，逐步建立老年人相關(guān)疾病的補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)制度。

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按照部黨組的統(tǒng)一部署，我們先后對天津、河北、江蘇、浙江、廣東等五省市的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場問題進(jìn)行了深入調(diào)研，同時(shí)委托中國土地勘測規(guī)劃院赴江蘇、浙江兩省進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)研。調(diào)研工作重點(diǎn)圍繞城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用和土地市場現(xiàn)狀、存在問題、原因及對策進(jìn)行了分析，現(xiàn)將調(diào)研情況匯報(bào)如下：

一、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場現(xiàn)狀與問題

城鄉(xiāng)結(jié)合部是土地交易最活躍的地區(qū)之一，具有隱形交易、非法交易量大、交易秩序混亂的基本特征。具體表現(xiàn)在：城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控，各類用地交錯(cuò)、市場交易主體復(fù)雜，隱形交易突出、交易秩序混亂，土地交易形式多、數(shù)量大，違法用地和違法交易大量存在等幾方面。

（一）城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控

（二）各類用地交錯(cuò)、市場交易主體復(fù)雜

（三）土地交易形式多樣，隱形交易突出、交易秩序混亂

（四）違法用地和違法交易大量存在

二、產(chǎn)生問題的原因分析

城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場混亂的現(xiàn)狀是長期以來城市建設(shè)自發(fā)擴(kuò)展、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。

（一）工業(yè)化、城市化帶動(dòng)了城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹，是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場混亂的外部推動(dòng)力

工業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，需要相應(yīng)規(guī)模的土地作支撐。城鄉(xiāng)結(jié)合部是受城市發(fā)展和農(nóng)村工業(yè)化、城市化發(fā)展沖擊最大的地區(qū)。隨著城市化和工業(yè)的外移，民營經(jīng)濟(jì)和個(gè)體工商戶的發(fā)展，對生產(chǎn)經(jīng)營、生活場所提出了新的需求。一方面大量的國有企業(yè)、外資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營企業(yè)發(fā)展，加大了建設(shè)用地的需求，使城鎮(zhèn)向外擴(kuò)張的速度加快；另一方面也帶動(dòng)了城市第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，進(jìn)一步加劇了建設(shè)用地需求。這些快速增長的建設(shè)用地需求迅速涌入城鄉(xiāng)結(jié)合部，致使城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地需求急劇增加，其用地特征呈現(xiàn)出：農(nóng)業(yè)用地不斷減少和非農(nóng)建設(shè)用地快速增加，土地供應(yīng)總量失控。

其最根本的原因是，對于用地者而言，在城鄉(xiāng)結(jié)合部取得土地和房屋的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城區(qū)，帶動(dòng)了用地需求；而對于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶而言，轉(zhuǎn)讓、出租土地、房屋獲取的經(jīng)濟(jì)收益又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)收入，在比較利益的驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶往往樂于把農(nóng)用土地私自轉(zhuǎn)為建設(shè)用地或建房出售、出租，牟取高額回報(bào)。同時(shí)，外來人口蜂擁而至，價(jià)格低廉的私宅成了他們的安居所在，在一定程度上使農(nóng)村私宅租賃有愈演愈烈。

（二）集體土地產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)益不清、多頭代表，是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場混亂、違法交易和隱形交易的內(nèi)因

當(dāng)前，集體土地所有權(quán)權(quán)利設(shè)置不完整、權(quán)利內(nèi)容不全以及國家對土地的管理權(quán)與土地所有權(quán)的界定不清，致使集體所有土地的產(chǎn)權(quán)代表不清，集體土地使用權(quán)權(quán)能與權(quán)益不明，從根本上限制了集體對其所擁有的土地所有權(quán)行使處分權(quán)和收益權(quán)。按照新法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地實(shí)際上存在三類形式：村農(nóng)民集體所有、村內(nèi)兩個(gè)以上的集體經(jīng)濟(jì)組織和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。實(shí)際上，農(nóng)村集體所有土地產(chǎn)權(quán)歸屬并不明確、清晰。由于任何一個(gè)農(nóng)民都不是所有者，而集體經(jīng)濟(jì)組織并無專門機(jī)構(gòu)也不具備獨(dú)立的主體資格，村農(nóng)民集體、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織就成為抽象的、空虛的概念。

由于具體的土地所有人事實(shí)上很難落實(shí)，集體土地的權(quán)益如何得到保障？集體土地的收益應(yīng)如何分配？集體成員行使土地所有、使用、經(jīng)營、收益和處置等權(quán)利與責(zé)任如何體現(xiàn)？"集體"違法使用本集體所有的土地應(yīng)該如何處罰？村長、村委能否代表集體土地的權(quán)益、產(chǎn)權(quán)？"三分之二以上村民會(huì)議成員或三分之二以上村民代表"如何保障和體現(xiàn)？村民個(gè)體對土地的權(quán)益如何確認(rèn)？正是這些基本的問題沒有得到明確，出現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的"多頭"所有者代表，村書記、村長認(rèn)為自己是代表，處置村集體土地理所當(dāng)然，村民個(gè)人認(rèn)為就是自己的土地，其他人管不著，甚至部分土地使用者認(rèn)為自己用的地就是自己的。這種"多頭"代表，又都不代表的狀況，驅(qū)動(dòng)利益各方私自建設(shè)、私自處置、隱形交易、違法交易，牟取私利。

（三）土地收益分配機(jī)制不合理，是產(chǎn)生城鄉(xiāng)結(jié)合部土地問題的直接動(dòng)因

在市場經(jīng)濟(jì)體制下，任何經(jīng)營行為首先考慮到的步是經(jīng)濟(jì)利益問題。農(nóng)民在集體土地上從種水稻到種菜，由種菜到建大量廠房、私宅，集體土地由合法到違法利用等，可以說根源就在于土地收益在其間起了決定性的作用，也就是地租的作用。農(nóng)用土地收益除上交國家農(nóng)業(yè)稅外，農(nóng)民實(shí)得收益較低，而非農(nóng)用途收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)用途收益，比較利益促使農(nóng)民從心理上愿意變農(nóng)地為非農(nóng)地。另一方面，隨著工業(yè)化程度越來越高，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要投入大量資金，僅靠鎮(zhèn)級人民財(cái)政收入或有限的國有土地收益返還，完善鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地的市政及公共設(shè)施，鎮(zhèn)能級政府有相當(dāng)大的困難。同時(shí)，國家建設(shè)征用農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償辦法是根據(jù)年產(chǎn)值核算，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，而不是按價(jià)補(bǔ)償，農(nóng)民不愿意國家征地，因此，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府一方面鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織大力發(fā)展工業(yè)，招商收資，從而通過增加稅收、勞動(dòng)力管理費(fèi)等方式增加財(cái)政收入，對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織違法用地、隱形交易采取默認(rèn)和縱恿，從而加劇了集體隱形市場的大量存在和違法用地的形成。

（四）政策不明，管理薄弱，加劇了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場的混亂和隱形交易

國家的有關(guān)法律法規(guī)對城市國有土地管理的規(guī)定及具體操作來說，已相對比較詳盡和完善，但對于城鄉(xiāng)結(jié)合部用地，尤其是集體建設(shè)用地和集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)缺乏明確的操作指導(dǎo)，管理力度十分薄弱。如《土地管理法》第六十二條規(guī)定："農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)"，但并未對農(nóng)民房屋出售、出租的范圍和宅基地的土地權(quán)利性質(zhì)作出明確地界定。第六十三條規(guī)定"農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外"。但存量集體建設(shè)用地能否流轉(zhuǎn)、如何流轉(zhuǎn)，破產(chǎn)、兼并除外的該如何處理又缺乏明確規(guī)定。上述這些法律、法規(guī)規(guī)定的欠缺或不明確，為集體土地所有者、使用者、農(nóng)戶等各方違法用地、隱形交易、違法交易提供了借口；而對于土地行政主管部門而言，由于缺乏明確管理依據(jù)，往往采用全面禁止或放任自流，城鄉(xiāng)結(jié)合部恰恰成了管理的禁區(qū)或灰色地帶，進(jìn)一步加劇了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場的混亂。

三、規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場的對策與建議

隨著新《土地管理法》的頒布實(shí)施，耕地保護(hù)國策得以法制化，建設(shè)占用農(nóng)用地的成本和難度加大，各地開始注重城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用的調(diào)整和管理，以此解決城市建設(shè)對土地的需求。

各地在城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用和土地市場管理上進(jìn)行多方面的探索，并取得了一定的進(jìn)展：

開展城鄉(xiāng)結(jié)合部集體建設(shè)用地整治和流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。杭州市以"兩進(jìn)"推進(jìn)"一化"，即"農(nóng)戶進(jìn)公寓小區(qū)"（在土地利用規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)取消農(nóng)民個(gè)人建房，由政府主導(dǎo)，企業(yè)化運(yùn)作，統(tǒng)一建住宅小區(qū)，城市用地范圍外則取消單家獨(dú)院建房，實(shí)行多家集中聯(lián)建），"鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)工業(yè)園區(qū)"，"推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部城市化進(jìn)程"。蘇州市出臺(tái)了《蘇州市農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，對城市規(guī)劃區(qū)、縣城鎮(zhèn)及省以上開發(fā)區(qū)范圍外的集體建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可以依法流轉(zhuǎn)。湖州市結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)制，在明晰集體土地所有者的前提下，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。唐山市和秦皇島市對"城中村"改造出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)政策，鼓勵(lì)集體土地所有者、農(nóng)戶和開發(fā)商三方面自愿組合，對"城中村"進(jìn)行改造，按規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)住宅小區(qū)。

強(qiáng)化城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地總量控制和市場公開。杭州市對城鄉(xiāng)結(jié)合部的國有劃撥地入市實(shí)施了"政府土地收購儲(chǔ)備制度"，并探討將政府收購儲(chǔ)備范圍擴(kuò)展到城市內(nèi)現(xiàn)有集體建設(shè)用地。廣東、江蘇等地設(shè)立了有形土地市場，要求包括城鄉(xiāng)結(jié)合部在內(nèi)的土地使用權(quán)交易進(jìn)場公開掛牌交易，規(guī)范市場。

探討城鄉(xiāng)結(jié)合部集體建設(shè)用地向國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)化。浙江省對部分城市城鄉(xiāng)結(jié)合部鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的集體建設(shè)用地，在土地補(bǔ)償?shù)轿弧⑹褂谜咧鲃?dòng)申請、所有者同意（村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意），報(bào)經(jīng)省國土資源廳批準(zhǔn)后，不再辦理征用手續(xù)，直接轉(zhuǎn)為國有土地使用權(quán)。蘇州市、杭州市等地探討了調(diào)整現(xiàn)行征地補(bǔ)償辦法，采用按價(jià)征購的辦法轉(zhuǎn)為國有。

上述這些探索和實(shí)踐，為進(jìn)一步規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場起到了很好的示范作用。

通過調(diào)研，我們認(rèn)為，規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場的根本出路是：在嚴(yán)格實(shí)行用途管制，控制新增建設(shè)用地?cái)U(kuò)張的前提下，進(jìn)一步明晰城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)有建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體和土地權(quán)益（所有者、使用者之間的利益關(guān)系），區(qū)分土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)、外，制訂相應(yīng)的政策，明確管理者、所有者和用地者之間的利益關(guān)系，調(diào)動(dòng)各方積極性，采用市場化運(yùn)作方式，大力開展市地整理和市地置換，通過規(guī)范的土地市場實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)有建設(shè)用地的易主（改變所有者、使用者）、易位（改變位置、置換）、易用（改變用途），解決城市建設(shè)用地需求。

（一）完善城市建設(shè)用地總量控制制度。要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，科學(xué)圈定城市建設(shè)用地規(guī)模，城市規(guī)劃必須與土地利用總體規(guī)劃相銜接，嚴(yán)格控制城市發(fā)展跨過或繞過城鄉(xiāng)結(jié)合部向外盲目擴(kuò)張。運(yùn)用年度土地利用計(jì)劃和用途管制等手段，嚴(yán)格限制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量，并采用經(jīng)濟(jì)手段和政策調(diào)控措施，提高新增建設(shè)用地取得成本，鼓勵(lì)用地者利用城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)有建設(shè)用地。

（二）加強(qiáng)土地登記工作，明晰城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)。

加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表和相應(yīng)的權(quán)益，加快土地登記進(jìn)度，通過確權(quán)和土地登記，分清國有土地和集體土地、建設(shè)用地和農(nóng)用土地界限，集體建設(shè)用地要明確土地所有者主體及相應(yīng)的土地使用者，同時(shí)結(jié)合土地證書年檢，保持城鄉(xiāng)結(jié)合部土地登記資料的現(xiàn)勢性。

（三）制度創(chuàng)新，鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)，規(guī)范管理。區(qū)分土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)外，分別制訂政策，規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地管理。

城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市和相鄰農(nóng)區(qū)的結(jié)合部，橫跨土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)外，即城鄉(xiāng)結(jié)合部按照土地利用總體規(guī)劃可以分為"圈內(nèi)""圈外"兩部分。這兩部分的土地利用方向是不一樣的，"圈內(nèi)"土地主要是作為城市建設(shè)用地；"圈外"土地主要是作為農(nóng)用土地及少部分集體建設(shè)用地。因此，必須區(qū)分"圈內(nèi)""圈外"，制訂不同的利用政策和管理對策：

1、對于城鄉(xiāng)結(jié)合部屬于"圈內(nèi)"的部分，其土地利用和管理政策必須有利于向城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)化，即必須納入城市用地統(tǒng)一管理、統(tǒng)一轉(zhuǎn)用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)。

第一，對于已列入城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的地區(qū)，取消農(nóng)戶個(gè)人建農(nóng)民住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)新占農(nóng)用地，新增建設(shè)用地實(shí)行統(tǒng)一轉(zhuǎn)用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)，推行農(nóng)戶進(jìn)住宅小區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)工業(yè)園區(qū)。即："圈內(nèi)"農(nóng)戶申請新建住宅的，一律不再批準(zhǔn)農(nóng)戶建住宅，一律進(jìn)居住小區(qū)，符合宅基地申請條件的農(nóng)戶，其宅基地指標(biāo)可折為相應(yīng)的價(jià)款抵扣所購買的商品房價(jià)；"圈內(nèi)"鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)需要增加建設(shè)用地的，一律進(jìn)工業(yè)園區(qū)使用國有土地，并在土地出讓金等方面給予優(yōu)惠。

第二，對于已列入城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的存量集體建設(shè)用地（農(nóng)民住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地），則應(yīng)制訂相應(yīng)政策和措施，結(jié)合市地整理、政府收購儲(chǔ)備等工作，采用"轉(zhuǎn)權(quán)讓利"的辦法，鼓勵(lì)其轉(zhuǎn)為國有土地進(jìn)入市場依法流轉(zhuǎn)。其中，存量農(nóng)民住宅用地可結(jié)合市地整理，由開發(fā)商、所有者、使用者三方面自由組合進(jìn)行城中村改造，建商住小區(qū)，政府在出讓金收取上給予一定的優(yōu)惠；也可以由政府主導(dǎo)，企業(yè)化運(yùn)作招標(biāo)建設(shè)，對城中村進(jìn)行改造建現(xiàn)代化小區(qū)，建設(shè)中各項(xiàng)規(guī)費(fèi)按農(nóng)村宅基地標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，農(nóng)戶原宅基地和農(nóng)房折換為相應(yīng)的價(jià)款，以調(diào)產(chǎn)權(quán)或貨幣安置的辦法進(jìn)行補(bǔ)償，土地相應(yīng)轉(zhuǎn)為國有土地，農(nóng)戶以調(diào)產(chǎn)權(quán)方式取得或以成本價(jià)方式購買的小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)戶所有，允許出租，也可比照經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易。對于"圈內(nèi)"已有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，鼓勵(lì)其向工業(yè)小區(qū)轉(zhuǎn)移，符合規(guī)劃的，土地補(bǔ)償?shù)轿?、使用者自愿、所有者同意的，?bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，也可轉(zhuǎn)為（或征為）國有土地使用權(quán)后依法流轉(zhuǎn)。

2、對于未列入土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地，即"圈外"土地，在土地利用上，要保證以農(nóng)用地和少量集體建設(shè)用地為主導(dǎo)，即嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，盤活存量建設(shè)用地。

第一，嚴(yán)格控制增量建設(shè)用地。停止圈外城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)戶單家獨(dú)院式分散建房，實(shí)行多戶連片的集中式建房；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)需要新用地的，一律進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)或利用現(xiàn)有存量建設(shè)用地。

第二，圈外符合規(guī)劃且經(jīng)依法批準(zhǔn)取得的集體建設(shè)用地，在嚴(yán)格管理的條件下，應(yīng)允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在不改變權(quán)利性質(zhì)的情況下流轉(zhuǎn)，即"保權(quán)讓利促流轉(zhuǎn)"。具體而言，現(xiàn)有農(nóng)民集體建設(shè)用地可以通過土地置換或建新拆舊等方式，遷村并點(diǎn)