長沙湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目前期策劃課件

長沙湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目前期策劃2019年5月由于近期國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策頻繁出臺,市場觀望態(tài)度持續(xù),總體呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢。本項(xiàng)目開發(fā)不僅要實(shí)現(xiàn)在政策和市場上的突圍,更要取得現(xiàn)金回流和銷售利潤的突破。本提案將從項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略層面出發(fā),為集中解決這一核心問題對項(xiàng)目定位、產(chǎn)品開發(fā)策略作出深入的解析。為節(jié)省寶貴的時(shí)間,本提案內(nèi)容只抓重點(diǎn)、難點(diǎn),重在策略,希望能對本項(xiàng)目定位開發(fā)有所啟發(fā)。三個(gè)同題放起如何看待當(dāng)前的形勢,對項(xiàng)目有哪些錯(cuò)鑒宏觀政策層面、城市宏觀發(fā)展如何,項(xiàng)目區(qū)城發(fā)展如何,區(qū)域的發(fā)展對房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了哪些影響。項(xiàng)目地塊區(qū)域未來發(fā)展如何研判,以及對本項(xiàng)目將產(chǎn)生哪些影響?關(guān)鍵詞:新政解讀、新南城板塊、紅星商圈、環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園二、如何看待不成熟區(qū)臧與高容積率產(chǎn)品之間的矛盾?項(xiàng)目位于一個(gè)目前擁對不成熟區(qū)域,屬高容積率中等規(guī)模樓盤,高容積率決定了地塊必須集約用地開發(fā)高層,開發(fā)成本不低,一定程度上提高置業(yè)門檻,歷地塊價(jià)值度目前不高,區(qū)域(群購買力有限,如何看待這一矛盾關(guān)鍵詞:項(xiàng)目屬性界定、高容積率、價(jià)值重新審視三、項(xiàng)目整盤如何定俊?項(xiàng)目總體量中等,且商業(yè)比重過大,從表面上看無明顯的特點(diǎn)及優(yōu)勢。這樣的一個(gè)項(xiàng)目該如何定位(形象定位、產(chǎn)品定位、客群定位),如何讓客戶快速認(rèn)知項(xiàng)目,并從認(rèn)知到偏愛項(xiàng)目。如何制定科學(xué)的開發(fā)策略,把握有利市機(jī),最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流與銷售利潤的最大化?關(guān)鍵詞:SWoT分析、案例分析、方向研判、開發(fā)策略帶著這些主要問題我們作深入的分析和思考。項(xiàng)目環(huán)境解讀「1、樓市新政核心闡述2019.929中央政府在銀行信貸、土地增值稅、保障性住房建設(shè)等多方面再下調(diào)控重手,主要涵蓋限購、信貸、稅收、供給、監(jiān)管等方面,從多方面調(diào)控房價(jià)2019.1.26國務(wù)院出臺“新國八條”,進(jìn)一步強(qiáng)化對房產(chǎn)市場的調(diào)控201934長沙出臺了本地特色的限購細(xì)則,3.31又出臺了限漲目標(biāo)2019.3.22,國家發(fā)改委再發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》,要求5月1日起實(shí)行一房一標(biāo)近期中央和地方政府為遏制房價(jià)過快上漲,政策出臺頻率和嚴(yán)厲程度視為歷史之最,對2019年及今后房地產(chǎn)發(fā)展形勢平添了許多不確定因素,近期核心新政有以下幾條、首套:自住房且套型建筑面積90m以上的家庭,首付款不低于30%。2、二套:首付款不得低于60%,利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。3、三套:商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放貸款。4、外地購房:在長沙市區(qū)已擁有2套含以上住房的家庭、擁有套含以上住房的外地家庭,不能提供本市居住證的外地家庭,暫停在本市主城區(qū)購買90平方米含以下新建商品住房。啟示:政策發(fā)布之頻繁表明政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心很強(qiáng),但這并不是說政府要扼殺行業(yè),而更多的是為了促進(jìn)行業(yè)長期健康發(fā)展。德思勤的市場觀點(diǎn)是:短期冷靜、抑投寬剛、總體平穩(wěn)發(fā)展。2、樓市新政重點(diǎn)解讀政策解讀這套政策“組合拳”包括:差別化房貸、契稅調(diào)整、市場監(jiān)管、限購令、開發(fā)企業(yè)監(jiān)管、一房一價(jià),總體劍指當(dāng)前房市存在的幾個(gè)最突出矛盾,具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)針對性,對長沙來說,雖然長沙房價(jià)并不高,但其他大城市的房價(jià)上漲受到制約會對長沙房地產(chǎn)消費(fèi)者造成降價(jià)預(yù)期,再加上支撐房地產(chǎn)的主力—投資性購房需求的衰減,將對長沙房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售速度帶來嚴(yán)重挑戰(zhàn),對溢價(jià)利潤帶來嚴(yán)重侵蝕,我們必須提前應(yīng)對。出于國人對不動(dòng)產(chǎn)的偏愛,風(fēng)險(xiǎn)相對較低的中小戶型、臨街商鋪面臨市場形式相對較好。啟示:就全國而言,一線城市價(jià)格以及成交量均急劇下降,而二、三線城市則繼續(xù)上演最后的瘋狂;就長沙而言,短期進(jìn)入相持階段、價(jià)格堅(jiān)挺,但未來幾個(gè)月商品房成交量勢必呈下滑的趨勢,房價(jià)的走勢取決