借款合同審查要點(diǎn)

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篇一：貸款合同法律審查要點(diǎn)

貸款合同法律審查要點(diǎn)

貸款法律審查是指銀行對(duì)擬簽訂的借款合同和擔(dān)保合同的合法性、合規(guī)性進(jìn)行的書面審查以及在借款合同和擔(dān)保合同履行過程中對(duì)有關(guān)法律問題進(jìn)行檢查。實(shí)踐中，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上，貸款法律審查要突出“四大要點(diǎn)”，達(dá)到以下要求：借款合同及擔(dān)保合同主體合格、內(nèi)容合法、擔(dān)保有效以及法律文書規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)。

一、主體合格

主體真實(shí)性審查。如果是企業(yè)類借款人，要審查該企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明、法人代碼證、貸款卡(證)等法律文件;審查上述法律文件是否在有效期限內(nèi)辦理的年檢手續(xù);是否發(fā)生內(nèi)容、名稱變更;是否已吊銷、注銷、聲明作廢等。要注意審查部分企業(yè)“一套人馬、多塊牌子”以及產(chǎn)權(quán)不清，管理混亂的情形。如果是個(gè)人借款，要審查個(gè)人身份證原件以及借款申請(qǐng)書上是否是本人的簽字或蓋章。

主體合法性審查。要審查法人及法定代表人印章使用是否合法;經(jīng)辦人是否超越職權(quán)使用法人公章及法定代表人印章;法人及法定代表人授權(quán)委托是否真實(shí)，授權(quán)內(nèi)容、期限、事項(xiàng)是否清楚;審查法定代表人、經(jīng)辦人身份證號(hào)碼，核對(duì)法人及法定代表人蓋章與預(yù)留印鑒是否相符;審查有關(guān)合同和文件是否有法定代表人、經(jīng)辦人簽字，合伙組織是否有各合伙人簽字蓋章等。

主體資信程度審查。審查企業(yè)(或個(gè)人)、關(guān)聯(lián)企業(yè)、公司股東及其配偶在金融機(jī)構(gòu)貸款情況，以親朋名義在金融機(jī)構(gòu)貸款情況，對(duì)外擔(dān)保情況，有無不良信用記錄，有無大額或有負(fù)債或重大涉訟案件等;審查公司法人代表或個(gè)人有無賭博、吸毒、賴賬不還等劣跡，有無道德風(fēng)險(xiǎn)等。審查報(bào)告中要對(duì)以上情況作專門介紹，并在征信系統(tǒng)中查詢記錄附后佐證。

二、內(nèi)容合法

貸款項(xiàng)目合法性審查。在對(duì)主體合格審查的過程中，要審查借款人的借款的用途;屬于特種行業(yè)的是否持有有效的特種行業(yè)從業(yè)許可證;屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的是否持有齊全的資質(zhì)證件;貸款項(xiàng)目是否符合國家政策，是否為高耗能、高污染、產(chǎn)能過剩行業(yè)，以及其他商業(yè)銀行已退出的領(lǐng)域;審查個(gè)人經(jīng)營項(xiàng)目是否合法合規(guī)等。

資料及文本簽字審查。要審查貸款調(diào)查時(shí)是否二人以上，調(diào)查人是否在采集的每份資料上加蓋“調(diào)查核對(duì)，資料真實(shí)”章，并簽名。目前部分金融機(jī)構(gòu)蓋的是“與原件核對(duì)相符”章，貸前調(diào)查關(guān)鍵是調(diào)查資料的真實(shí)性，而“與原件核對(duì)相符”章僅是形式審查，并不能證明該資料是否真實(shí)，也不是調(diào)查人對(duì)資料真實(shí)性的承諾，因此，統(tǒng)一改蓋“調(diào)查核對(duì)，資料真實(shí)”章為宜。此外，所有簽名只能由本人手寫，不能代

簽，不許蓋私人名章。調(diào)查報(bào)告、審查報(bào)告等落款處除調(diào)查人、審查人簽字外，還應(yīng)加蓋部門公章，凸顯部門行為，弱化個(gè)人色彩。凡未按以上要求蓋章簽字或一人調(diào)查的申報(bào)資料，一律不予受理。

審查是否是雙人簽字。審查調(diào)查報(bào)告的審查人、調(diào)查人是否到位，是否堅(jiān)持“雙人四眼”并雙人簽字原則。按照有關(guān)貸款管理規(guī)定，上報(bào)有權(quán)機(jī)構(gòu)的大額貸款，客戶經(jīng)理、主辦信貸員、信貸業(yè)務(wù)經(jīng)理等都必須由本人簽名，以示負(fù)責(zé)。同時(shí)，審查申報(bào)資料內(nèi)容之間是否銜接，資料為復(fù)印件的是否清晰等。

三、擔(dān)保有效

擔(dān)保是否有效審查。審查保證擔(dān)保貸款時(shí)，必須以審慎性原則考察保證人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資產(chǎn)負(fù)債情況和資信程度以及有無實(shí)際代償能力。此外，根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定：精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人擔(dān)保無效;醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體擔(dān)保無效;國家機(jī)關(guān)，法人分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)授權(quán)擔(dān)保無效;法律、法規(guī)規(guī)定對(duì)外保證合(:借款合同審查要點(diǎn))同應(yīng)當(dāng)經(jīng)國家主管部門批準(zhǔn)的，未批準(zhǔn)擔(dān)保無效。

公司擔(dān)保審查。首先審查公司提供擔(dān)保行為是否符合該公司章程規(guī)定;審查被擔(dān)保人與擔(dān)保人關(guān)系，被擔(dān)保人是否為公司股東或公司實(shí)際控制人。其次審查公司章程對(duì)擔(dān)保額度的限制以及簽訂擔(dān)保合同的簽訂人有無該公司的法定授權(quán)。最后是在接受公司提供的擔(dān)保時(shí)，要審查公司對(duì)外提供擔(dān)保行為是否依照規(guī)定經(jīng)公司董事會(huì)或股東會(huì)決議，如不履行審慎注意義務(wù)可能要承擔(dān)擔(dān)保債權(quán)落空的法律后果。

抵押貸款審查。首先，審查抵押物權(quán)利證書真實(shí)性。其次，審查抵押物詳細(xì)清單。包括：產(chǎn)權(quán)人、抵押物名稱、用途、建造年份、房產(chǎn)證號(hào)、土地證號(hào)、購置價(jià)、賬面價(jià)、評(píng)估價(jià)、抵押價(jià)等。最后，審查抵押物的價(jià)值依據(jù)?，F(xiàn)實(shí)中，特別要關(guān)注政府有關(guān)部門對(duì)土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場(chǎng)發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃等方面的政策，實(shí)時(shí)了解土地價(jià)值狀況，避免因土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

四、法律文書規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)

1、要約和承諾。

要約、承諾是借款合同成立必須經(jīng)過的兩個(gè)階段。所謂要約，就是合同一方當(dāng)事人向另一方提出合同的主要條款，希望對(duì)方接受并簽訂合同的意思表示。訂立借款合同，借款人向貸款人遞交借款申請(qǐng)的行為，即為要約。所謂承諾，是指被要約人(受約方)同意接受要約內(nèi)容，決定與要約方就要約的內(nèi)容訂立合同的意思表示。對(duì)要約

內(nèi)容提出修改意見或補(bǔ)充的答復(fù)都不是承諾，而是一種反要約或新要約。實(shí)踐中，借款合同的訂立往往是要約、反要約直到最后承諾，是反復(fù)蹉商的過程。

2、借款合同的主要條款。

借款合同的主要條款包括：借款種類，即根據(jù)借款人所屬行業(yè)、借款用途等確定的類別;借款用途，即借款人使用貸款的范圍;借款數(shù)額，即合同標(biāo)的;借款利率，即一定時(shí)期內(nèi)利息量與本金的比率;借款期限，即借款使用期限;還款資金來源及還款方式，即借款人歸還貸款的資金渠道;擔(dān)保條款，即債權(quán)實(shí)現(xiàn)的保障條款。同時(shí)包括借貸雙方約定的其它條款。

3、借款合同的簽訂與生效。

借款合同必須采用書面形式。我國《合同法》規(guī)定合同生效的方式有：合同自成立時(shí)生效;合同自標(biāo)的物交付之日起生效;附生效條件(期限)的合同，自條件成就(期限屆滿)時(shí)生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，自辦妥批準(zhǔn)或登記手續(xù)之日起生效。

4、借款合同的變更與解除。

借款合同有效成立后，當(dāng)事人可以就合同的內(nèi)容達(dá)成修改或補(bǔ)充的協(xié)議。借款合同的變更主要是合同內(nèi)容的變更。任何一方未經(jīng)對(duì)方同意，擅自變更借款合同內(nèi)容，將構(gòu)成違約，原借款合同繼續(xù)有效。如果合同變更的內(nèi)容不明確的，視為未變更。借款合同的解除包括約定解除和法定解除。約定解除是指借款合同當(dāng)事人可以通過其約定或行使約定的解除權(quán)而導(dǎo)致借款合同的解除;法定解除是指借款合同有效成立后，沒有履行或沒有履行完畢以前，當(dāng)事人一方行使法定解除權(quán)而使借款合同效力消滅的行為。

篇二：合同審查要點(diǎn)關(guān)鍵

一、詢問之前該類合同或類似合同存在過的爭(zhēng)議、現(xiàn)在可能或會(huì)存在在的爭(zhēng)議和風(fēng)險(xiǎn)、將來可能或會(huì)存在的爭(zhēng)議和風(fēng)險(xiǎn)；

二、提供審查要點(diǎn)、工作目標(biāo)、背景情況；

三、內(nèi)在問題的審查：

1、對(duì)主體合格性的審查⑴對(duì)于營業(yè)執(zhí)照（實(shí)際中更重要的是對(duì)企業(yè)代碼證的審查）的審查，應(yīng)注意根據(jù)其原件判斷相對(duì)人的經(jīng)營期限、經(jīng)營范圍、是否年檢等信息，以判定其身份是否符合工商法規(guī)的規(guī)定；

⑵對(duì)于資質(zhì)等級(jí)的判斷，應(yīng)審查其相關(guān)的資質(zhì)證書，以確定其是否合法、有效及是否在合法的范圍之內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)；

⑶對(duì)于某些特定交易內(nèi)容，應(yīng)審查其是否符合相關(guān)的生產(chǎn)許可或經(jīng)營許可等相關(guān)許可制度，以確定合同是否存在效力問題；

⑷對(duì)于涉及從業(yè)人員專業(yè)資格的交易，應(yīng)結(jié)合委托人的需要或合同履行的需要，審查履行合同過程中所需的特定人員是否具備相應(yīng)的專業(yè)資格。

注：1、對(duì)法人的資格審查。對(duì)法人資格審查主要從以下幾方面進(jìn)行：審查（1）是否依法成立；（2）有沒有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)；（3）是否有自己的名稱、組織結(jié)構(gòu)和場(chǎng)所；（4）是否能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。判斷一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織是否具有法人資格，主要是看其是否有國家工商行政管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

2、對(duì)非法人單位的資格審查。非法人單位是指未取得法人資格，但依法定程序和條件取得營業(yè)執(zhí)照，法律允許其從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的組織。對(duì)這類組織，應(yīng)審查其是否按規(guī)定登記并取得營業(yè)執(zhí)照。有些法人單位設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)或經(jīng)營單位，可以在授權(quán)范圍內(nèi)，以其所從屬的法人單位的名義簽訂合同，產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)由該法人單位承受，對(duì)這類組織，主要審查其所從屬的法人單位的資格及其授權(quán)。

3、對(duì)外方當(dāng)事人的資格審查。對(duì)方當(dāng)事人如果是外國的企業(yè)、組織的，對(duì)其主體資格的審查更應(yīng)該慎重，應(yīng)搞清其法律地位和性質(zhì)。審查的內(nèi)容主要有三項(xiàng)：

（1）該企業(yè)或組織是否合法存在，（2）法定名稱、地址、法定代表人姓名、國

籍以及企業(yè)或組織注冊(cè)地；（3）企業(yè)是有限公司還是無限公司，是否具備法人條件。

4、對(duì)自然人個(gè)人的資格審查。對(duì)自然人的資格審查主要是對(duì)自然人的自然狀況的了解，確定其是否具有相應(yīng)的民事行為能力。如果該自然人所簽合同是依法不能獨(dú)立訂立的合同，應(yīng)及時(shí)取得該自然人的法定代理人的追認(rèn)。

5、對(duì)保證人的資格審查。合同的簽訂要求有保證人擔(dān)保時(shí)，還應(yīng)審查保證人的主體資格的合法性。首先作為保證人必須具有民事行為能力；其次，保證人必須具有代為清償主債務(wù)的能力；最后，保證人還必須符合以下規(guī)定：一、國家機(jī)關(guān)不得作為保證人，但是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國政府或國際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外；二、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得作為保證人；三、企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)（除有書面授權(quán)）、職能部門不得作為保證人。

6、對(duì)代訂立合同的代理人的資格審查。所謂代訂立合同是指代理人在授權(quán)范圍內(nèi)以被代理人的名義與第三人簽訂合同，所簽訂合同的法律后果由被代理人承擔(dān)。因此，在審查合同時(shí)一定要審查代理人的代理身份和代理資格即是否有被代理人簽發(fā)的授權(quán)委托書，其代理行為是否超越了授權(quán)范圍，最后審查其代理權(quán)是否超出了代理權(quán)限。

7、對(duì)于特殊行業(yè)的當(dāng)事人，從事一些重要的生產(chǎn)資料或特殊商品的生產(chǎn)和經(jīng)營，法律或行政法規(guī)要求取得生產(chǎn)許可證、經(jīng)營許可證或相應(yīng)的資質(zhì)。在這種情況下，企業(yè)法律顧問在審查合同主體資格合法性的時(shí)候，還應(yīng)要求對(duì)方出示相應(yīng)的證明。

2、對(duì)內(nèi)容合法性的審查

審查合同的合法性應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家法律、國務(wù)院行政法規(guī)、地方性法規(guī)、各類規(guī)章、相關(guān)國際條約（如有）的規(guī)定，其中審查合同是否可能無效只能依據(jù)國家法律及國務(wù)院行政法規(guī)。此類審查工作主要包括：

⑴審查合同條款及簽訂合同的過程中，是否涉嫌存在合同法中所規(guī)定的合同無效、免責(zé)條款無效、可申請(qǐng)變更或撤銷的情況；

⑵合同中的約定是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；

⑶審查合同中所用的法律術(shù)語、技術(shù)術(shù)語是否規(guī)范；

⑷審查交易標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律的明確規(guī)定；

⑸審查合同名稱與合同內(nèi)容、屬性是否一致，特別是有名合同的名稱與合同內(nèi)容是否存在沖突。

對(duì)于某些合同，必須結(jié)合合同主體資格的審查，判斷其是否違法或無效。

注：合法性的審查除內(nèi)容、主體外外還應(yīng)包括：

一、審查合同形式是否合法

合同的形式應(yīng)當(dāng)符合要求。當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。如果法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。例如《合同法》、《擔(dān)保法》規(guī)定：融資租賃合同、建設(shè)工程合同、技術(shù)開發(fā)合同和技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同及借款合同（自然人借款另有約定的除外）保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同等，定金應(yīng)以書面形式約定。如果當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，也應(yīng)當(dāng)采用書面形式。但如果法律、法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定采用書面形式的，當(dāng)事人未采取書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。同樣，采用合同形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。有些情況，同一個(gè)合同采用不同的形式，其法律后果是不一樣的。如，對(duì)于一般的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，但是對(duì)于經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不得隨意撤銷贈(zèng)與。對(duì)于企業(yè)來說，合同一般都是比較重大、復(fù)雜的，一般也不是即時(shí)清結(jié)的，所以應(yīng)該盡量采用書面形式。

二、審查合同訂立程序是否合法

審查合同訂立程序是否合法，應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

1、審查合同是否需要經(jīng)過有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或登記或備案，如果有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定需要履行上述手續(xù)的，應(yīng)審查是否履行了上述手續(xù)；

2、如合同中約定經(jīng)公證合同方能生效，應(yīng)審查合同是否經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證；

3、如果合同附有生效期限，應(yīng)審查期限是否屆至；

4、如果合同約定第三人為保證人的，應(yīng)審查是否有保證人的簽字或蓋章，采取抵押方式擔(dān)保的，如法律規(guī)定或合同要求必須辦理抵押物登記的，應(yīng)審查是否辦理了登記手續(xù)；采取質(zhì)押方式擔(dān)保的，應(yīng)按合同中約定的質(zhì)物交付時(shí)間，審查當(dāng)事人是否履行了質(zhì)物交付的約定。

5、審查合同雙方當(dāng)事人是否在合同上簽字或蓋章；簽名或印章上的企業(yè)名稱是否和當(dāng)事人姓名或者名稱一致；簽字人是否是企業(yè)法定代表人或其授權(quán)代表；簽字蓋章的方式是否符合法律規(guī)定或合同的約定等等。

3、對(duì)條款實(shí)用性的審查

根據(jù)委托人的行業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)品特性、相對(duì)人情況等，審查合同中是否具備避免爭(zhēng)議或明確權(quán)利義務(wù)的實(shí)用性條款。如果合同審查只是日常性的審查或委托人并無此項(xiàng)需要，可不進(jìn)行此類審查。此類審查包括下列內(nèi)容：

⑴是否根據(jù)交易所涉行業(yè)的特點(diǎn)界定雙方各自的責(zé)任；

⑵是否根據(jù)標(biāo)的的特點(diǎn)設(shè)定避免爭(zhēng)議的條款；

⑶是否根據(jù)違約特點(diǎn)設(shè)定界定責(zé)任的條款；

⑷是否根據(jù)交易相對(duì)人的情況設(shè)定實(shí)用性條款；

⑸合同中履行方式及順序、履行地點(diǎn)等對(duì)委托人交易安全的影響；

⑹合同中明示的或隱含約定的管轄等條款對(duì)委托人的影響。

4、對(duì)權(quán)益明確性的審查

在審查合同時(shí)，應(yīng)注意合同中的權(quán)利義務(wù)是否明確，以避免當(dāng)事人因權(quán)利義務(wù)不明而喪失權(quán)益或?qū)е聯(lián)p失。此類審查包括可識(shí)別性、明確性。

⑴交易內(nèi)容是否明確、具體、可識(shí)別、可履行；

⑵交易程序是否明確、具體且定有時(shí)限、義務(wù)歸屬；

⑶爭(zhēng)議處理方式是否明確具體且有時(shí)限、義務(wù)歸屬；

⑷條款之間是否由于配合問題而存在權(quán)利義務(wù)不明確的缺陷；⑸是否由于表述不嚴(yán)謹(jǐn)而存在權(quán)利義務(wù)不明確；

⑹權(quán)利義務(wù)及違約是否具備可識(shí)別性；

⑺附件內(nèi)容是否明確、是否與合同正文沖突，如有沖突是否有解釋順序。

5、對(duì)需求滿足性的審查

實(shí)現(xiàn)交易目的是合同的意義所在，但如委托人未提供相應(yīng)的背景或要求，則可以不進(jìn)行此類審查。此類審查包括：

⑴判斷合同條款能否達(dá)到委托人所要求的目的；

⑵判斷標(biāo)的、交易方式、交易期限等能否滿足委托人的交易目的。

四、對(duì)合同外在問題的審查

1、對(duì)結(jié)構(gòu)體系性的審查

建立合同結(jié)構(gòu)體系的目的在于確定合同條款間的秩序，使之符合閱讀的習(xí)慣，從而便于合同的閱讀、理解。對(duì)于結(jié)構(gòu)體系性的審查一般僅針對(duì)委托人自行制訂并用于長(zhǎng)期使用的合同文本，除非委托人有明確要求，對(duì)于相對(duì)人提供的文本一般不進(jìn)行此項(xiàng)審查。此類審查包括如下內(nèi)容：

⑴是否將合同內(nèi)容分成若干主題，以便于內(nèi)容的安排及理解和使用；

⑵各主題之間是否條理清晰、劃分合理、內(nèi)容相互分開；

⑶各主題之間是否存在合同履行中的時(shí)間順序或先后順序，從而便于履行。

如果審查合同時(shí)需要，可輔助性地標(biāo)注出合同的結(jié)構(gòu)體系，以便后續(xù)工作的開展，確保效率及質(zhì)量。

2、對(duì)條款完備性的審查

此項(xiàng)審查的目的，是通過對(duì)合同已經(jīng)設(shè)立的各層標(biāo)題，判斷合同條款是否完備，檢查是否缺少影響合同履行及權(quán)利義務(wù)明確的條款。

對(duì)于篇幅較大但未設(shè)立標(biāo)題體系的合同，可先整理出不同層級(jí)的標(biāo)題，然后進(jìn)行此項(xiàng)審查。此類整理僅為輔助審查之用，也可用于后續(xù)的修改。

⑴判斷各層級(jí)的標(biāo)題體系是否合理、完整；

篇三：信貸審查要點(diǎn)

信貸資產(chǎn)是我們農(nóng)合行主要生息資產(chǎn)和收入來源，只有貸款“放得出，收得回，有效益，無風(fēng)險(xiǎn)”,實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)，信用合作事業(yè)才會(huì)不斷向前發(fā)展。近年來，一些不良貸款戶利用合法的途徑、合規(guī)的手續(xù)，采取“一戶多貸”，“多社串貸”等不正當(dāng)方式,大肆套取農(nóng)合行的貸款，讓各級(jí)信貸管理部門束手無策。出現(xiàn)這種違規(guī)違紀(jì)貸款問題的根本癥結(jié)，就在于我們放松了貸款審查。特別是當(dāng)前農(nóng)村農(nóng)合行大額貸款日益增多,如果貸款投放把關(guān)不嚴(yán)，信貸資產(chǎn)質(zhì)量低劣，不良貸款積累到一定限度，便會(huì)拖垮一個(gè)農(nóng)合行，甚至總行，使多年經(jīng)營成果付之東流，嚴(yán)重危及到農(nóng)合行的生存,阻礙農(nóng)合行的發(fā)展。加強(qiáng)貸款審查就是要消除事實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)盡可能把可以預(yù)見的貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在最低限度,縮短與其他商業(yè)銀行在信貸管理上的差距，提高我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，根據(jù)新時(shí)期農(nóng)合行信貸管理工作的新情況和新要求，切實(shí)加強(qiáng)貸款審查顯得尤為重要。

一、基本資料審查要點(diǎn)

（一）準(zhǔn)入條件審查。受理貸款時(shí)審查其主體是否符合農(nóng)合行貸款準(zhǔn)入條件，是決定貸款的關(guān)鍵性問題，如果客戶主體不符合規(guī)定要求，則可直接退審，不必進(jìn)入下一審查環(huán)節(jié)。按照有關(guān)法律和農(nóng)合行管理規(guī)定，準(zhǔn)入條件審查主要有以下三個(gè)方面：

一是確認(rèn)客戶真實(shí)性。審查公司類客戶其經(jīng)營證照是否真實(shí)，有無涂改等造假現(xiàn)象，是否在有效期限內(nèi)，是否辦理年檢等；個(gè)人客戶要審查其身份證是否真實(shí)。

二是審查貸款項(xiàng)目的政策性、合法性。屬于特種行業(yè)的審查是否持有有效的特種行業(yè)從業(yè)許可證；屬于房地產(chǎn)開業(yè)企業(yè)的審查是否持有齊全的資質(zhì)證件；審查貸款項(xiàng)目是否符合國家政策，是否為高耗能、高污染、產(chǎn)能過剩行業(yè)的劣質(zhì)企業(yè)，以及商業(yè)銀行已退出的領(lǐng)域；審查個(gè)人經(jīng)營項(xiàng)目是否合法合規(guī)；審查公司或個(gè)人經(jīng)營是否正常，有無虧損；審查產(chǎn)品銷售合同是否真實(shí)等。三是審查公司（或個(gè)人）資信程度。審查公司（或個(gè)人）、關(guān)聯(lián)企業(yè)、公司股東及其配偶在金融機(jī)構(gòu)貸款情況，以親朋名義在農(nóng)合行貸款情況，對(duì)外擔(dān)保情況，有無不良信用記錄，有無大額或有負(fù)債或重大涉訟案件等；審查公司法人代表或個(gè)人有無賭博、吸毒、賴帳不還等劣跡，有無道德風(fēng)險(xiǎn)等。審查報(bào)告中要對(duì)以上情況作專門介紹，并將人行和農(nóng)合行查詢記錄附后佐證。

（二）資料完整性審查。主要是對(duì)照省聯(lián)社大額貸款申報(bào)資料目錄，看資料是否齊全完整，特別是關(guān)鍵性資料是否缺漏，缺漏資料應(yīng)作理由充分的說明。

（三）資料合規(guī)性審查。

一是審查資料及文本簽字要求。審查調(diào)查是否二人以上，調(diào)查人是否在調(diào)查采集的每份資料右上角加蓋“調(diào)查核對(duì)，資料真實(shí)”章，并簽名。目前多數(shù)聯(lián)社蓋的是“與原件核對(duì)相符”章，貸前調(diào)查關(guān)鍵是調(diào)查人承諾調(diào)查資料的真實(shí)性，而“與原件核對(duì)相符”章僅是確認(rèn)和辨別資料是否真實(shí)的一個(gè)環(huán)節(jié)，并不能證明該資料是否真實(shí)，也不是調(diào)查人對(duì)資料真實(shí)性的承諾，統(tǒng)一改蓋“調(diào)查核對(duì)，資料真實(shí)”章為宜。此外，所有簽名只能由本人手寫，不能代簽，不許蓋私人名章。貸款申報(bào)審批書、調(diào)查報(bào)告、審查報(bào)告等落款處除負(fù)責(zé)人、調(diào)查人、審查人簽字外，還應(yīng)加蓋部門公章，凸顯部門行為，弱化個(gè)人色彩。凡未按以上要求蓋章和簽字或一人調(diào)查的申報(bào)資料，一律不予受理。二是審查調(diào)查報(bào)告應(yīng)參加調(diào)查人是否到位，是否簽字。按照省、市有關(guān)貸款管理規(guī)定，上報(bào)辦事處大額貸款，分管信貸領(lǐng)導(dǎo)、聯(lián)社業(yè)務(wù)科長(zhǎng)等都必須參加調(diào)查，調(diào)查報(bào)告落款要注明參加調(diào)查人單位、職務(wù)，并由本人簽名，以示負(fù)責(zé)。

三是審查申報(bào)資料內(nèi)容是否銜接一致；資料是復(fù)印件的是否模糊不清等。

二、抵押貸款審查要點(diǎn)

（一）審查抵押物權(quán)利證書的真實(shí)性。股東會(huì)同意抵押的決議是否符合公司章程規(guī)定，是否符合法律文書要求；財(cái)產(chǎn)共有人是否出具有效的同意抵押的承諾。

（二）審查抵押物詳細(xì)清單。內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產(chǎn)證號(hào)、土地證號(hào)、購置價(jià)（指購買價(jià)或建造成本價(jià)）、賬面價(jià)（指在報(bào)表上反映的價(jià)值）、評(píng)估價(jià)（指評(píng)估公司評(píng)定價(jià)值或農(nóng)合行初步評(píng)定價(jià)值）、抵押價(jià)（指農(nóng)合行在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上，最終核定確認(rèn)的抵押作價(jià)或與產(chǎn)權(quán)人商定的抵押價(jià)，主要是防止評(píng)估公司估價(jià)虛高及通盤考慮變現(xiàn)能力）。

（三）審查抵押物價(jià)值依據(jù)。《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第十三條規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場(chǎng)發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃等方面的政策和研究，實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)”。所以說，貸款審查中必須防止房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值虛增風(fēng)險(xiǎn)。

抵押物價(jià)值有自行認(rèn)定和評(píng)估認(rèn)定兩種：

1、自行認(rèn)定。自行認(rèn)定抵押物價(jià)值主要有三種方法：一是取得抵押物的對(duì)價(jià)支付依據(jù)。如：購買合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，建筑承包合同、自建購買材料等付款憑據(jù)、交易收據(jù)，企業(yè)固定資產(chǎn)帳等。二是抵押物同地段近期已售房地產(chǎn)價(jià)格。三是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門在報(bào)紙等媒體掛牌轉(zhuǎn)讓的土地價(jià)格。以上有關(guān)資料要復(fù)印作證明。

2、評(píng)估認(rèn)定。謹(jǐn)慎采用評(píng)估公司評(píng)估數(shù)據(jù)，必須以購置價(jià)為基礎(chǔ)，評(píng)估價(jià)為參考，合理核定抵押價(jià)，防范抵押物虛高風(fēng)險(xiǎn)。審查中對(duì)一貫缺乏職業(yè)道德，瞎評(píng)亂估的評(píng)估公司要予抵制，對(duì)其評(píng)估結(jié)果一律不予認(rèn)可。此外，不同品種抵押物抵押率的計(jì)算評(píng)估，按省聯(lián)社[20XX]35號(hào)文件及相關(guān)管理辦法執(zhí)行。

（四）審查抵押物狀況及抵押限制。

除《擔(dān)保法》規(guī)定的不能抵押的情形之外，審查抵押物時(shí)還應(yīng)關(guān)注以下情況：1.抵押物是否為違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設(shè)施；2．抵押物權(quán)屬是否有爭(zhēng)議；房主抵押意圖；抵押物變現(xiàn)能力；3．以出讓方式取得土地使用權(quán)，滿二年未動(dòng)工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)；4．未按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金或取得《國有土地使用證》的；5．按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25％以上的，屬于成片開發(fā)土地的未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；6．以劃撥的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，未取得有權(quán)人民政府批準(zhǔn)同意的；劃撥土地不得單獨(dú)抵押，以劃撥土地抵押的在計(jì)算抵押率時(shí)因剔減出讓金因素；7.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國有土地的；8、在建工程抵押的，抵押合同應(yīng)載明以下內(nèi)容：（1）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的編號(hào)；（2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；（3）已投入在建工程的工程款；（4）施工進(jìn)度及工程竣工日期；（5）已完成的工作量和工程量；（6）抵押后對(duì)抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或改變抵押房地產(chǎn)用途的限制等。

（五）審查是否提供抵押物實(shí)景彩色照片。由于貸咨會(huì)成員一般不親臨抵押物現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，將抵押物拍成實(shí)景彩色照片，主要是為了加深貸咨會(huì)成員對(duì)抵押物的直觀認(rèn)識(shí)和了解。所以凡提交辦事處的抵押物照片不要裝訂入申報(bào)資料中，以便供貸咨會(huì)成員傳閱。抵押物實(shí)景彩色照片以15厘米乘20厘米為宜。

三、保證貸款審查要點(diǎn)

（一）無效擔(dān)保。審查保證擔(dān)保貸款時(shí)，必須審慎考察保證人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資產(chǎn)負(fù)債情況和資信程度，是否具有實(shí)際的代償能力。但實(shí)際工作中，一些農(nóng)合行追求表面上的擔(dān)保手續(xù)合規(guī)，而忽視債務(wù)擔(dān)保的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，出現(xiàn)以小保大、以弱保強(qiáng)，交叉擔(dān)保、連環(huán)擔(dān)保等假性擔(dān)保現(xiàn)象,即使擔(dān)保有效，也難以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保目的。此外，并非所有具有代為清償債務(wù)能力的單位和個(gè)人都可以作為擔(dān)保人，以下為無效擔(dān)保行為:（1）精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人所作的擔(dān)保；（2）醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體所作的擔(dān)保；（3）國家機(jī)關(guān)所作的擔(dān)保；（4）法人分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)授權(quán)所作的擔(dān)保;（5）董事、經(jīng)理以公司名義為股東擔(dān)保或個(gè)人貸款所作的擔(dān)保；（6）法律、法規(guī)規(guī)定對(duì)外保證合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)國家主管部門批準(zhǔn)的，未經(jīng)批準(zhǔn)所作的擔(dān)保。

（二）公司擔(dān)保審查

1、注意審查公司提供擔(dān)保行為是否符合公司章程規(guī)定；審查被擔(dān)保人與擔(dān)保人關(guān)系，被擔(dān)保人是否為公司股東或公司實(shí)際控制人；股東會(huì)決議是否符合法律規(guī)定，避免因股東會(huì)決議無效而帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2、審查公司章程對(duì)擔(dān)保額度的限制。如果公司章程規(guī)定擔(dān)?？傤~或單項(xiàng)擔(dān)保限額的，應(yīng)注意審查董事會(huì)或股東大會(huì)決議所同意的擔(dān)保額度有無超過公司章程的限額規(guī)定，同時(shí)還要注意審查決議所同意擔(dān)保的款項(xiàng)是否為對(duì)應(yīng)的貸款；訂立擔(dān)保合同的訂約人有無公司授權(quán)。

3、接受公司提供的擔(dān)保時(shí)，要注意審查公司對(duì)外提供擔(dān)保行為是否依照公司章程規(guī)定經(jīng)公司董事會(huì)或股東會(huì)決議，如不履行審慎注意義務(wù)將可能導(dǎo)致?lián)鶛?quán)落空的法律后果。

四、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表要點(diǎn)

（一）必須提供近兩年及借款人申請(qǐng)貸款日上月資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，但跨月上報(bào)辦事處的貸款，必須提供辦事處實(shí)際收到貸款申報(bào)資料日期上月報(bào)表，并對(duì)報(bào)表科目作明細(xì)分析。辦理了年度審計(jì)的應(yīng)提供上年度審計(jì)報(bào)告，關(guān)注其年度審計(jì)報(bào)告反映的問題，并審查其提供會(huì)計(jì)師事務(wù)所的報(bào)表與本行報(bào)表是否一致。

（二）審查資產(chǎn)負(fù)債表和損益表。報(bào)表必須字跡清晰，有單位公章及相關(guān)負(fù)責(zé)人簽章；按照“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”的會(huì)計(jì)平衡公式，審查借貸方是否平衡、上年結(jié)轉(zhuǎn)是否真實(shí)、近兩年來財(cái)務(wù)變動(dòng)異常情況等。

（三）重點(diǎn)審查科目。應(yīng)重點(diǎn)審查的科目包括：應(yīng)收及其他應(yīng)收款、存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、短期及長(zhǎng)期負(fù)債、應(yīng)付及其他應(yīng)付款，所有者權(quán)益和損益類科目等。

（四）審查要求。應(yīng)收及其他應(yīng)收款，應(yīng)付及其他應(yīng)付款進(jìn)行帳齡統(tǒng)計(jì)、列出大戶名單；存貨分類統(tǒng)計(jì)、存貨積壓的原因分析；固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)分類統(tǒng)計(jì)、固定資產(chǎn)清單、購置價(jià)值、入帳價(jià)值等；短期及長(zhǎng)期負(fù)債明細(xì)，包括貸款行社名、借款方式、借款金額、借款期限等；所有者權(quán)益和損益類科目是否真實(shí)合理。

（五）現(xiàn)金流分析。分析現(xiàn)金流要從兩個(gè)方面考慮：一是現(xiàn)金流的數(shù)量，如果企業(yè)總的現(xiàn)金流為正，則表明企業(yè)的現(xiàn)金流入能夠保證現(xiàn)金流出的需要。二是現(xiàn)金流的質(zhì)量，這包括現(xiàn)金流的波動(dòng)情況、企業(yè)的管理情況，如銷售收入的增長(zhǎng)是否過快，存貨是否已經(jīng)過時(shí)或流動(dòng)緩慢，應(yīng)收帳款的可收回性等等。最后是企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境，如行業(yè)前景，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)格局，產(chǎn)品的生命周期等。所有這些因素都會(huì)影響企