房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理押題練習(xí)試題A卷含答案

?房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理押題練習(xí)試題A卷含答案

單選題（共60題）1、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的（）中提出。A.《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》B.《設(shè)計(jì)方案審查意見》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【答案】A2、下列資金中，屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值B.開發(fā)建設(shè)投資C.長期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入【答案】B3、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為700萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為()萬元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6【答案】B4、敏感性分析是一種（）分析，是項(xiàng)目評估中不可或缺的組成部分。A.靜態(tài)確定性B.靜態(tài)不確定性C.動(dòng)態(tài)確定性D.動(dòng)態(tài)不確定性【答案】D5、租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.比較風(fēng)險(xiǎn)D.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)【答案】B6、下列說法不正確的是（）。A.利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2C.在國際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上D.一般來說，對于一個(gè)開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%～45%【答案】A7、房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營收入【答案】C8、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)【答案】D9、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時(shí)，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財(cái)政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。A.擴(kuò)張B.適度擴(kuò)張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A10、通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證【答案】A11、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年后的第6個(gè)月的還款額為（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元【答案】A12、在經(jīng)歷了2009～2010年中國城市住房價(jià)格普遍大幅度上漲、價(jià)格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查【答案】C13、國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是（）。A.注冊物業(yè)管理員B.注冊物業(yè)管理經(jīng)理C.注冊物業(yè)管理師D.高級物業(yè)管理師【答案】B14、（）是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.流動(dòng)比率【答案】B15、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.投資回報(bào)率C.成本利潤率D.資本金凈利潤率【答案】C16、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2016年末價(jià)值為1000萬元，預(yù)計(jì)2017年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項(xiàng)目，2016年末價(jià)值為1000萬元，2017年末價(jià)值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大C.甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)一樣大D.無法判斷【答案】B17、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實(shí)際收益率為12%，銀行貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C18、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價(jià)方法稱為()。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】B19、對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動(dòng)，并且無法預(yù)料它們將會(huì)采取什么行動(dòng)。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機(jī)型【答案】D20、一般用于評價(jià)開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目，但不宜用于評價(jià)開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是()。A.成本利潤率B.動(dòng)態(tài)投資回收期C.投資利潤率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率【答案】B21、根據(jù)國內(nèi)生產(chǎn)總值的（）形態(tài)看，GDP是所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價(jià)值超過同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價(jià)值的差額。A.價(jià)值B.收入C.產(chǎn)品D.貨幣【答案】A22、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表【答案】D23、竣工驗(yàn)收的工作程序一般分為三個(gè)階段，下列（）是竣工驗(yàn)收的工作程序的第一階段。A.單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收B.分部工程驗(yàn)收C.綜合驗(yàn)收D.單位工程驗(yàn)收【答案】A24、在寫字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D25、對市場需求與供應(yīng)情況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、市場供應(yīng)與需求、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評估和決策【答案】B26、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工許可證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有建設(shè)用地使用出讓合同D.商品房買賣合同【答案】B27、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極限值。A.利潤為零B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)C.最大費(fèi)用D.最大利潤【答案】B28、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿B.當(dāng)短期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率C.空置率是指準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例D.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署長期合約可以減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但不能排除通貨膨脹因素對這部分費(fèi)用的影響【答案】B29、某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場價(jià)值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D30、某人以12000元/m2的價(jià)格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C31、某城市2015年商品房銷售量的預(yù)測值為500萬m2，實(shí)際銷售量為450萬m2，如果平滑指數(shù)為0.7，則用指數(shù)平滑法預(yù)測該城市2016年商品房銷售量為（）萬m2。A.465B.485C.665D.915【答案】A32、小跨度廠房是指跨度小于或等于（）米的單層工業(yè)廠房。A.4B.8C.12D.15【答案】C33、關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個(gè)人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時(shí)，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計(jì)算利息D.我國個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價(jià)值的80%【答案】C34、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某小型普通住宅開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究時(shí)，不必涉及的研究內(nèi)容是（）。A.市場分析B.財(cái)務(wù)評價(jià)C.國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)D.規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案選擇【答案】C35、關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是（）。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用都包含在租金中D.在出租率達(dá)到100％時(shí)，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高【答案】C36、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)中，可用于判斷項(xiàng)目能夠承受最高貸款利率的是（）。A.成本利潤率B.資本金利潤率C.銷售利潤率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率【答案】D37、管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理合法經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括管理人員的工資和()。A.前期費(fèi)用B.房屋開發(fā)費(fèi)C.財(cái)務(wù)費(fèi)用D.辦公費(fèi)【答案】D38、李某的月均收入為4500元，購買小汽車每月須償還的貸款額為800元，住房抵押貸款月償還款為1440元，每月支出的物業(yè)管理費(fèi)用為120元。李某的所有債務(wù)與收入比是（）。A.32.00％B.34.67％C.49.78％D.52.44％【答案】D39、下列屬于會(huì)計(jì)恒等式的是（）。A.資產(chǎn)－費(fèi)用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益－收入B.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負(fù)債C.資產(chǎn)＋費(fèi)用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益＋收入D.負(fù)債＝資產(chǎn)＋所有者權(quán)益【答案】C40、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.債務(wù)融資B.已建成房地產(chǎn)抵押貸款C.權(quán)益融資D.建設(shè)貸款【答案】A41、下列因素或措施可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是()。A.提高抵押貸款利率B.降低抵押貸款利率C.降低首期付款比例D.通貨膨脹率上升【答案】A42、房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物的2m以外和項(xiàng)目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A.黃線B.紫線C.藍(lán)線D.紅線【答案】D43、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出【答案】B44、某人以12000元/m2的價(jià)格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C45、對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以下各項(xiàng)目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營收入D.經(jīng)營資金出資額【答案】D46、某企業(yè)2014年12月底，凈利潤為1500萬元，資產(chǎn)平均總額為6000萬元，負(fù)債為2000萬元。則該企業(yè)的資產(chǎn)報(bào)酬率是（）。A.20%B.25%C.33%D.50%【答案】B47、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。A.市場需求容量調(diào)查B.消費(fèi)者行為調(diào)查C.市場營銷因素調(diào)查D.競爭情況調(diào)查【答案】C48、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價(jià)值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價(jià)值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價(jià)值相同D.由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較【答案】A49、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D50、關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個(gè)人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時(shí)，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計(jì)算利息D.我國個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價(jià)值的80%【答案】C51、開發(fā)商若委托物業(yè)代理進(jìn)行物業(yè)銷售，則開發(fā)商要支付相當(dāng)于售價(jià)()的傭金。A.1%～3%B.0.5%～0.9%C.3.5%D.4%【答案】A52、（）承受起重機(jī)自重、起重機(jī)最大起重量以及起重機(jī)剎車時(shí)產(chǎn)生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護(hù)系統(tǒng)C.柱子D.基礎(chǔ)【答案】A53、某物業(yè)的購買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00【答案】C54、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D55、當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測價(jià)格時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測租售價(jià)格之間的差距（），說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。A.越大B.越小C.沒有關(guān)系D.無法判斷【答案】A56、關(guān)于評標(biāo)委員會(huì)組成的說法中，正確的是（）。A.評標(biāo)委員會(huì)由政府有關(guān)部門代表和技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專家組成B.評標(biāo)委員會(huì)成員可以為5人C.評標(biāo)委員會(huì)成員中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)指定【答案】B57、一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長【答案】C58、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資源的是（）。A.土地B.資本C.勞動(dòng)力D.技術(shù)革新【答案】D59、居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用屬于（）。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.建筑安裝工程費(fèi)D.其他工程費(fèi)【答案】B60、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力稱為（）。A.永久荷載B.可變荷載C.活載D.偶然荷載【答案】A多選題（共45題）1、政府對企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評估時(shí)，重點(diǎn)評估的內(nèi)容有（）。A.項(xiàng)目是否符合國家法律法規(guī)要求B.項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求C.項(xiàng)目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求D.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求E.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求【答案】ABC2、會(huì)計(jì)要素中，費(fèi)用能夠予以確認(rèn)的條件是（）。A.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加B.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少C.導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債增加D.導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債減少E.經(jīng)濟(jì)利益的流出額能夠可靠計(jì)量【答案】BC3、城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時(shí)，出讓地價(jià)款包括（）。A.市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)B.土地出讓金C.征地拆遷費(fèi)D.契稅E.公建配套設(shè)施費(fèi)【答案】BC4、下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)—銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有（）。A.土地費(fèi)用B.權(quán)益投資比率C.運(yùn)營費(fèi)用D.開發(fā)期E.貸款利率【答案】AD5、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照（）分類。A.經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)用途類型E.投資偏好【答案】ACD6、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有（）。A.項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A7、宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的擴(kuò)張過程包括（）。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復(fù)蘇E.重生【答案】AD8、反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)包括()指標(biāo)。A.供給B.需求C.空置量D.市場交易E存量【答案】ABD9、下列選項(xiàng)中，屬于工業(yè)物業(yè)市場的有（）。A.普通住宅B.公寓市場C.休閑旅游設(shè)施D.倉儲用房市場E.工業(yè)寫字樓【答案】D10、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益E.無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入【答案】AD11、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有()。A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用【答案】B12、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數(shù)，包括()。A.房屋銷售價(jià)格指數(shù)B.房屋租賃價(jià)格指數(shù)C.房屋抵押價(jià)格指數(shù)D.房屋消費(fèi)價(jià)格指數(shù)E土地交易價(jià)格指數(shù)【答案】B13、物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括()。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.資產(chǎn)管理D.運(yùn)營管理E組合投資管理【答案】ABC14、衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目清償能力的主要指標(biāo)包括（）。A.現(xiàn)金回報(bào)率B.利息備付率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.流動(dòng)比率E.速動(dòng)比率【答案】BC15、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運(yùn)營成本D.租金收入E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABC16、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率E速動(dòng)比率【答案】ACD17、在工業(yè)建筑設(shè)計(jì)中，工藝設(shè)計(jì)的評價(jià)指標(biāo)包括（）。A.凈現(xiàn)值B.凈年值C.建筑毛密度D.投資回收期E.內(nèi)部收益率【答案】ABD18、成本計(jì)劃可分解為（）方A.材料設(shè)備成本計(jì)劃B.管理費(fèi)成本計(jì)劃C.人工費(fèi)成本計(jì)劃D.不可預(yù)見成本計(jì)劃E.施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃【答案】ABC19、房地產(chǎn)投資之利包括()。A.較高的收益水平B.抵消通貨膨脹影響C.較少的投資D.可獲金融機(jī)構(gòu)支持E能夠得到稅收方面的好處【答案】ABD20、關(guān)于FIRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）的說法，正確的有（）。A.FIRR是評估項(xiàng)目清償能力的基本指標(biāo)B.FIRR可以通過內(nèi)插法求得C.FIRR表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率D.FIRR大于或等于貸款利率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的E.FIRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率【答案】BC21、經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時(shí)間類參數(shù)包括（）。A.開發(fā)期B.開發(fā)經(jīng)營期C.建設(shè)期D.出租率E.出租經(jīng)營期的起始點(diǎn)【答案】ABC22、實(shí)物期權(quán)類型主要包括（）。A.等待投資型期權(quán)B.成長型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.剛性期權(quán)E.柔性期權(quán)【答案】ABC23、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數(shù)，包括()。A.房屋銷售價(jià)格指數(shù)B.房屋租賃價(jià)格指數(shù)C.房屋抵押價(jià)格指數(shù)D.房屋消費(fèi)價(jià)格指數(shù)E土地交易價(jià)格指數(shù)【答案】B24、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備（）。A.可轉(zhuǎn)換性B.可區(qū)分性C.可營利性D.可實(shí)現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD25、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為()。A.隨機(jī)型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD26、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召弮錂C(jī)構(gòu)，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC27、對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式中，既可在處置物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以在以針對物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)的有（）。A.租金收益B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷售收入E.開發(fā)利潤【答案】BC28、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資特點(diǎn)的說法中，不正確的有（）。A.房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域?qū)ν顿Y者也很重要B.房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資C.不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)的重要特性，直接導(dǎo)致市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)D.房地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化能夠從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的弱點(diǎn)E.房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響【答案】CD29、房屋施工面積包括（）幾項(xiàng)。A.報(bào)告期新開工的面積B.上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積C.上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積D.上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC30、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.資產(chǎn)負(fù)債表E.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】ABCD31、工程量的概念中，物理計(jì)量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如（）等。A.米B.平方米C.立方米D.噸E.樘【答案】ABCD32、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)包括()價(jià)格指數(shù)。A.供給B.房屋銷售C.需求D.房屋租賃E土地交易【答案】BD33、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運(yùn)營成本D.開發(fā)費(fèi)用E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABCD34、土地出讓價(jià)款的影響因素主要包括（）。A.住房指數(shù)B.所在城市C.地段D.用途E.使用條件【答案】BCD35、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，清償能力指標(biāo)之中的()指標(biāo)的計(jì)算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動(dòng)比率D.償債備付率E速動(dòng)比率【答案】BD36、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性C.投資收益的長期性D.項(xiàng)目定位的科學(xué)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性【答案】AB37、甲程序員為乙軟件設(shè)計(jì)師開發(fā)的應(yīng)用軟件編寫了操作說明書，并已交付用戶使用，（）享有該應(yīng)用軟件的軟件著作權(quán)。A.甲程序員B.甲程序員和乙軟件設(shè)計(jì)師共同C.乙軟件設(shè)計(jì)師D.甲程序員和乙軟件設(shè)計(jì)師都不【答案】B38、政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B.調(diào)整銀行貸款利率C.調(diào)整公共住房政策D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進(jìn)程【答案】BCD39、會(huì)計(jì)錯(cuò)弊的特點(diǎn)是（）。A.故意的B.過失的C.有目的的D.有預(yù)謀的E.有針對性【答案】ACD40、下列投資形式中屬于房地產(chǎn)間接投資的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券C.房地產(chǎn)置業(yè)投資D.購買住房抵押支持證券E.購買房地產(chǎn)投資信托基金【答案】BD41、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查的有（）。A.房地產(chǎn)銷售價(jià)格調(diào)查B.房地產(chǎn)促銷策略調(diào)查C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調(diào)查D.城市人口地理分布調(diào)查E.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查【答案】AB42、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB43、按負(fù)擔(dān)室內(nèi)負(fù)荷所用的介質(zhì)分類，空調(diào)系統(tǒng)可分為（）。A.空氣水系統(tǒng)B.全空氣系統(tǒng)C.全水系統(tǒng)D.冷劑系統(tǒng)E.集中式系統(tǒng)【答案】ABCD44、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動(dòng)性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預(yù)期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD45、在工程項(xiàng)目施工階段，質(zhì)量管理的任務(wù)主要有（）。A.在施工過程中及時(shí)檢查施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定B.對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價(jià)C.對整個(gè)施工過程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評估D.將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判E.確定質(zhì)量管理的對象【答案】ABCD大題（共18題）一、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮慷辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價(jià)對象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】三、估價(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對象（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮克?、估價(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對象（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮课?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。六、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮科?、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮堪?、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價(jià)對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評估××商務(wù)樓市場價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮烤?、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮恳皇?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價(jià)對象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十二、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價(jià)對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評估××商務(wù)樓市場價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮恳皇?、（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十四、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的