房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力-房屋買賣

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力-房屋買賣[單選題]1.全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律組織是（?）。A.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部B.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會C.房地產(chǎn)行（江南博哥）政主管部門D.人力資源社會保障部正確答案：B參考解析：房屋買賣市場的參與者包括：①賣方；②買方；③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)；④其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)；⑤房地產(chǎn)市場管理者。其中，房地產(chǎn)市場管理者主要是行政主管部門和行業(yè)自律組織。全國性的房地產(chǎn)市場管理部門是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律組織是中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會。[單選題]2.“沒有只漲不跌或者只跌不漲的房地產(chǎn)價格，沒有永遠火爆的房地產(chǎn)市場”描述的是房屋買賣市場的（?）特點。A.壟斷競爭性B.區(qū)域性C.周期性D.易于形成泡沫正確答案：C參考解析：房屋買賣市場的特點包括：①壟斷競爭性。房地產(chǎn)不像普通商品可以做到標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、市場上存在大量可替代的產(chǎn)品、相互之間競爭充分，房地產(chǎn)商品各不相同，具有壟斷競爭的特征。②區(qū)域性。房屋買賣市場是典型的區(qū)域市場，不同的城市之間房地產(chǎn)市場的規(guī)模、價格水平等差異很大。③周期性。房地產(chǎn)市場周期主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格、成交量、房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標(biāo)的周期性變化，沒有只漲不跌或只跌不漲的房地產(chǎn)價格，沒有永遠火爆的房地產(chǎn)市場。④易于形成泡沫。過度的投機炒作會使房價大幅上漲，偏離其實際價值，產(chǎn)生價格泡沫。[單選題]3.房地產(chǎn)買賣市場的特點不包括（?）。A.完全競爭性B.區(qū)域性C.周期性D.易于形成泡沫正確答案：A參考解析：由于房地產(chǎn)具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品的特性，房屋買賣市場主要具備以下特點：①壟斷競爭性；②區(qū)域性；③周期性；④易于形成泡沫。[單選題]4.新建商品房預(yù)售應(yīng)達到的條件不包括（?）。A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件D.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期正確答案：C參考解析：新建商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)達到下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；④取得《商品房預(yù)售許可證》。C項屬于商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件。[單選題]5.通常情況下，房屋共有分為按份共有房屋和共同共有房屋，對二者在買賣時的描述錯誤的是（?）。A.通常情況下，按份共有人可以隨時請求分割共有房屋，并自由處分分割所得份額B.共同共有人只有在共有基礎(chǔ)喪失或有重大理由需要分割共有房屋時，才可請求分割C.除另有約定外，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意D.除另有約定外，按份共有人處分共有房屋，經(jīng)占份額1/2以上的按份共有人同意即可正確答案：D參考解析：根據(jù)《物權(quán)法》，按份共有的房屋和共同共有的房屋在買賣時有所不同：①按份共有房屋的份額處分更為靈活。通常情況下，按份共有人可隨時請求分割共有房屋，并自由處分分割所得份額，而且即便在共有條件下，按份共有人也可轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；而共同共有人只有在共有基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時，才可請求分割。②共同共有房屋的買賣條件較為嚴(yán)苛。除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意；而按份共有人處分共有房屋，需經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。[單選題]6.按份共有人處分共有房屋時，須經(jīng)（?）按份共有人同意。A.全體B.占份額1/2以上的C.占份額2/3以上的D.占份額1/3以上的正確答案：C參考解析：共同共有房屋的買賣條件較為嚴(yán)苛。除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意；而按份共有人處分共有房屋時，經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。[單選題]7.2015年，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）開發(fā)商品住房，乙企業(yè)負責(zé)建設(shè)。2013年5月，甲企業(yè)以建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物向丙銀行貸款3000萬元，辦理了抵押登記。2016年6月甲企業(yè)將在建工程向丁銀行抵押貸款3000萬元，也辦理了抵押登記。2017年10月，甲企業(yè)開始預(yù)售住房，王某購得建筑面積為70m2住房一套。2018年3月，甲企業(yè)到期不能償還債務(wù)，法院拍賣底層營業(yè)用房。關(guān)于題中已設(shè)定抵押的房屋的買賣，下列說法正確的是（?）。A.須經(jīng)過甲企業(yè)同意B.須經(jīng)過乙企業(yè)同意C.須經(jīng)過銀行同意D.須經(jīng)過甲企業(yè)和乙企業(yè)同意正確答案：C參考解析：根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，買賣已設(shè)定抵押的房屋，須經(jīng)過抵押權(quán)人（一般是銀行）同意。抵押權(quán)人同意買賣的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。[單選題]8.購買經(jīng)濟適用住房不滿（?）年，不得直接上市交易。A.5B.7C.8D.10正確答案：A參考解析：經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。個人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房需要受到年限限制，并補交相關(guān)價款。根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號），購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。[單選題]9.程某購買某住宅樓的一套現(xiàn)房簽訂的商品房買賣合同中不需要明確的是（?）。A.房屋的使用期限B.當(dāng)事人名稱或者姓名和住所C.交付使用條件及日期D.公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬正確答案：A參考解析：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：①當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；②商品房基本狀況；③商品房的銷售方式；④商品房價款的確定方式發(fā)總價款、付款方式、付款時間；⑤交付使用條件及日期；⑥裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；⑦供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；⑧公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；⑨面積差異的處理方式；⑩辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項。[單選題]10.存量房買賣的一般流程不包括（?）。A.買賣雙方當(dāng)面商談價格B.買賣雙方簽訂房屋買賣合同C.買賣雙方按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費D.買賣雙方申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記正確答案：A參考解析：存量房買賣可以自行成交，也可以通過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)居間成交，無論哪種成交方式，房屋買賣的一般流程如下：①買賣雙方簽訂房屋買賣合同；②經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或買賣雙方到房地產(chǎn)管理部門申請房源核驗與購房資格審核及辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽（如有）；③買賣雙方辦理交易資金監(jiān)管及購房貸款（如需要）；④買賣雙方按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；⑤買賣雙方申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；⑥買方領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)屬證書，賣方收款、交付物業(yè)。[單選題]11.“房地產(chǎn)在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)或其他權(quán)利”描述的房地產(chǎn)價格特點是（?）。A.房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切B.房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格C.房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格D.房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)價格的特點包括：①房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切。②房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅是依照法律規(guī)定登記，因此房地產(chǎn)在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)或其他權(quán)利。③房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格。④房地產(chǎn)價格易受交易者的個別情況影響。⑤房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長。[單選題]12.（?）是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行和價格變動的核心理論。A.需求彈性理論B.價值理論C.供求理論D.組織行為理論正確答案：C參考解析：供求理論是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行和價格變動的核心理論。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，價格隨著供求關(guān)系的變化而上下浮動，與供給負相關(guān)，與需求正相關(guān)。房地產(chǎn)價格作為價格的一種，同樣受房地產(chǎn)市場供求的影響，即當(dāng)房地產(chǎn)供給大于需求時，房地產(chǎn)價格將下跌，當(dāng)房地產(chǎn)供給滿足不了需求時，房地產(chǎn)價格將上漲。[單選題]13.房地產(chǎn)價格影響因素中的區(qū)域因素包括（?）。A.社會因素B.新舊程度C.周圍環(huán)境和景觀因素D.用途正確答案：C參考解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：①一般因素；②區(qū)域因素；③個別因素。其中，區(qū)域因素是指對某一特定范圍的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素，包括：①交通因素；②外部配套設(shè)施因素；③周圍環(huán)境和景觀因素等。A項屬于一般因素；BD兩項屬于個別因素。[單選題]14.下列屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的行政因素的是（?）。A.社會治安狀況B.政治安定狀況C.城市化D.城市發(fā)展戰(zhàn)略正確答案：D參考解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：①一般因素；②區(qū)域因素；③個別因素。其中，一般因素即對國家或某城市房地產(chǎn)價格普遍產(chǎn)生影響的因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素、人口因素等。其中，行政因素是指影響房地產(chǎn)價格的法律法規(guī)、制度、政策、行政措施等，主要有：①房地產(chǎn)制度；②房地產(chǎn)價格政策；③行政隸屬變更；④特殊政策；⑤城市發(fā)展戰(zhàn)略；⑥城市規(guī)劃；⑦土地利用規(guī)劃；⑧稅收政策；⑨交通管制等。ABC三項屬于社會因素。[單選題]15.下列影響房地產(chǎn)價格因素中，屬于社會因素的是（?）。A.城市化B.居民收入C.土地利用規(guī)劃D.房地產(chǎn)制度正確答案：A參考解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：①一般因素；②區(qū)域因素；③個別因素。其中，一般因素即對國家或某城市房地產(chǎn)價格普遍產(chǎn)生影響的因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素、人口因素等。其中，社會因素包括：①政治安定狀況；②社會治安狀況；③城市化等。B項屬于經(jīng)濟因素；CD兩項屬于行政因素。[單選題]16.存量房中特有的價格是（?）。A.成交價B.心理價C.掛牌價D.市場價正確答案：C參考解析：掛牌價是存量房中特有的價格，是指業(yè)主在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)媒介掛牌時定下的房屋價格。掛牌價一般在專門的房地產(chǎn)網(wǎng)站、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的網(wǎng)站中發(fā)布，由于存在議價空間，一般略高于真實成交價。[單選題]17.楊某在某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)網(wǎng)站上以100萬元的價格發(fā)布其一套房屋的出售信息，這個價格是（?）。A.心理價B.成交價C.掛牌價D.貸款評估價正確答案：C參考解析：掛牌價是存量房中特有的價格，指業(yè)主在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)媒介掛牌時定下的房屋價格。掛牌價一般在專門的房地產(chǎn)網(wǎng)站、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的網(wǎng)站中發(fā)布，由于存在議價空間，一般略高于真實成交價。本題中，楊某是在某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)網(wǎng)站上發(fā)布出售信息的，則100萬元是掛牌價。[單選題]18.期房價格與現(xiàn)房價格二者之間的關(guān)系是（?）。A.期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償B.期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值＋風(fēng)險補償C.現(xiàn)房價格＝期房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償D.現(xiàn)房價格＝期房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值＋風(fēng)險補償正確答案：A參考解析：對應(yīng)期房和現(xiàn)房的交易價格就是期房價和現(xiàn)房價。在期房和現(xiàn)房品質(zhì)相同的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。期房價格和現(xiàn)房價格二者的關(guān)系為：期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償?，F(xiàn)實中通常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)、付款進度不相同，如期房的戶型和環(huán)境較好、不需要現(xiàn)在付清全款等。[單選題]19.房地產(chǎn)交易中，（?）是最常用的房地產(chǎn)價格分析法。A.成本法B.比較法C.收益法D.回歸分析法正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)交易中，最常用的房地產(chǎn)價格分析法為比較法，即將擬交易的房地產(chǎn)與類似的已成交的房地產(chǎn)進行比較，進而得出擬交易房地產(chǎn)的價格。在對房地產(chǎn)價格進行比較分析時應(yīng)注意：①交易實例的選??；②建立比較基礎(chǔ)；③調(diào)整確定房地產(chǎn)價格。[單選題]20.借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來的房地產(chǎn)的價格的趨勢分析方式是（?）。A.指數(shù)平滑法B.長期趨勢法C.趨勢外推預(yù)測法D.回歸分析法正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)價格趨勢分析是確定擬交易房地產(chǎn)價格的一種方法，最常用的即為長期趨勢法，是指根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在，而推測未來的房地產(chǎn)的價格。這種方法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。[單選題]21.在房租由市場決定及經(jīng)濟正常發(fā)展的情況下，房價與年房租之比，一般為（?）。A.5倍～10倍B.10倍～15倍C.100倍～120倍D.120倍～180倍正確答案：B參考解析：因租金比房價更能反映真實的房地產(chǎn)供求狀況，房價租金比可以反映房價合理程度。該指標(biāo)的計算公式為：房價租金比＝商品房市價總值/該房出租月（年）收入。房價租金比有一個合理的倍數(shù)。在房租由市場決定及經(jīng)濟正常發(fā)展的情況下，房價與年房租（或月房租）之比，一般為10倍～15倍（或120倍～180倍）。[單選題]22.王某預(yù)購了某項目的一套住宅，并通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的協(xié)助，申請了個人住房組合貸款。一年后，該項目竣工并交付使用，王某辦理了入住手續(xù)，并通過由開發(fā)企業(yè)代繳的方式，交納了產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)稅費、住宅專項維修資金等。王某購房過程中應(yīng)繳納的稅金為（?）。A.契稅B.土地增值稅C.個人所得稅D.印花稅正確答案：A參考解析：A項，新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據(jù)，采用比例稅率，適用稅率為3％～5％，具體稅率由地方規(guī)定。B項，轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。C項，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人應(yīng)繳納所得稅，本題中，王某是普通購買者，不用繳納。D項，新建商品房買賣，由訂立合同的雙方當(dāng)事人，按照0.05％的比例繳納印花稅。買受人應(yīng)繳納每證5元的權(quán)證印花稅。自2008年11月1日起，對個人銷售和購買住房免征印花稅。[單選題]23.納稅人銷售不動產(chǎn)，增值稅稅率為（?）。A.11％B.13％C.15％D.17％正確答案：A參考解析：《增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)，增值稅稅率為11％。[單選題]24.轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納（?）。A.土地增值稅B.契稅C.印花稅D.城市維護建設(shè)稅正確答案：A參考解析：轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額算征稅（這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。[單選題]25.新建商品房買賣中，土地增值稅實行（?）級超率累進稅率。A.三B.四C.五D.六正確答案：B參考解析：轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率：①增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；②增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；③增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；④增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。[單選題]26.自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房，面積為90m2以上的，減按（?）的稅率征收契稅。A.1％B.1.5％C.2％D.2.5％正確答案：B參考解析：新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據(jù)，采用比例稅率，適用稅率為3％～5％，具體稅率由地方規(guī)定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90m2及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5％的稅率征收契稅。[單選題]27.2017年3月，張某預(yù)購建筑面積為45m2的普通用房，總價50萬元，契稅稅率為1％。張某購買普通用房，應(yīng)繳納契稅（?）元。A.0B.500C.4500D.5000正確答案：D參考解析：新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據(jù)，采用比例稅率，適用稅率為3％～5％，具體稅率由地方規(guī)定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90m2及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5％的稅率征收契稅。本題中，張某購買的普通用房，且其建筑面積為45m2，總價50萬元，契稅稅率為1％，則應(yīng)繳納的契稅為：500000新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據(jù)，采用比例稅率，適用稅率為3％～5％，具體稅率由地方規(guī)定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90m2及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5％的稅率征收契稅。本題中，張某購買的普通用房，且其建筑面積為45m2，總價50萬元，契稅稅率為1％，則應(yīng)繳納的契稅為：500000×1％＝5000（元）。[單選題]28.土地增值稅的扣除項目不包括（?）。A.建筑物的評估價格B.建房貸款超期支付的利息C.房地產(chǎn)開發(fā)成本D.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金正確答案：B參考解析：轉(zhuǎn)讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目包括如下幾項：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②房地產(chǎn)開發(fā)成本；③房地產(chǎn)開發(fā)費用；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑤其他扣除項目；⑥舊房及建筑物的評估價格。[單選題]29.對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（?）的，免征土地增值稅。A.20％B.30％C.50％D.60％正確答案：A參考解析：計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額算征稅（這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。[單選題]30.個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人所得稅（?）。A.免征B.全額征收C.差額征收D.差額減半正確答案：A參考解析：個人轉(zhuǎn)讓住房，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。[單選題]31.出賣人（非居民企業(yè)）轉(zhuǎn)讓存量房以其收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額的，按（?）稅率繳納個人所得稅。A.5％B.10％C.20％D.25％正確答案：C參考解析：出賣人轉(zhuǎn)讓存量房以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，因出賣人主體類型不同而不同，個人與非居民企業(yè)適用稅率為20％，居民企業(yè)適用稅率為25％。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。[單選題]32.某地區(qū)商品住宅建筑安裝工程每平方米造價為2萬元，一商品住宅的業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積為120m2，則該業(yè)主交付首期住宅專項維修資金的數(shù)額不可能為（?）萬元。A.12B.15C.17D.20正確答案：D參考解析：住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施沒備保修期滿后的大中維修和更新、改造。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％～8％，所以該業(yè)主交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為12～19.2萬元。[單選題]33.住宅專項維修資金不能用于（?）。A.電梯的維修B.路燈照明的維修C.業(yè)主下水道維修D(zhuǎn).走廊通道維修正確答案：C參考解析：住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中維修和更新、改造。[單選題]34.以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，一般按照房地產(chǎn)的價格總額采?。?）計收。A.等額定率B.差額定率分檔累進C.超定額累進加價制D.等額定率分檔累進正確答案：B參考解析：銀行貸款中發(fā)生的評估費用一般由貸款人承擔(dān)，而為確定房地產(chǎn)稅費繳納額發(fā)生的評估費用則由有關(guān)主管部門承擔(dān)。以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，一般按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進計收，如評估價格100萬元以下部分收取評估結(jié)果的0.5％，以上部分0.25％。[單選題]35.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，已交存的住宅專項維修資金應(yīng)（?）。A.退還給業(yè)主B.隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移C.上交給業(yè)主大會D.上交給業(yè)主委員會正確答案：B參考解析：住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中維修和更新、改造。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，轉(zhuǎn)讓房屋時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。[單選題]36.下列關(guān)于房屋登記費的說法錯誤的是（?）。A.住房登記每件80元B.非住房登記每件550元C.住房登記一套為一件D.住房登記核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書收取證書工本費10元正確答案：D參考解析：按照《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)面積、體積或者價款的比例收取。目前，國家尚未出臺不動產(chǎn)登記收費標(biāo)準(zhǔn)。按照房屋登記收費的標(biāo)準(zhǔn)，住房登記收費標(biāo)準(zhǔn)為80元；非住房房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。住房登記一套為一件；非住房登記的房屋權(quán)利人按照規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)中包含一本房屋權(quán)屬證書費，但每增加一本征收加收證書工本費10元。[單選題]37.賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，訂立的房屋買賣合同導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款（?）的賠償責(zé)任。A.一倍B.兩倍C.三倍D.五倍正確答案：A參考解析：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，訂立的房屋買賣合同導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。[單選題]38.（?）是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。A.掛牌價B.成交價C.貸款評估價D.市場價正確答案：D參考解析：市場價是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格，一般以一些類似房地產(chǎn)的成交價格為基礎(chǔ)測算，但不能對這些成交價格直接采用平均的方法進行計算，而是在平均之前剔除偶然的和不正常的因素造成的價格偏差，并消除房地產(chǎn)之間的狀況不同造成的價格差異。[單選題]39.買賣共有房屋，應(yīng)提交（?）同意出售的證明。A.共有人的證明人B.其他共有權(quán)人C.共有人的委托人D.其他承租人正確答案：B參考解析：“共有”分為“按份共有”和“共同共有”。共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意；而按份共有人處分共有房屋，經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。[單選題]40.下列不屬于房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的是（?）。（）。A.金融機構(gòu)B.房地產(chǎn)估價機構(gòu)C.行政主管部門D.律師事務(wù)所正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)市場的參與者包括房地產(chǎn)交易雙方、為交易雙方提供服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，以及對交易等行為進行管理的行政主管部門和行業(yè)組織。其中，其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)主要包括金融機構(gòu)、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所和房地產(chǎn)估價機構(gòu)。選項C屬于房地產(chǎn)市場的管理者。@##[單選題]41.房屋買賣市場不能實現(xiàn)完全競爭的最主要原因，是其具有（?）的特性。A.獨一無二B.易受限制C.供給有限D(zhuǎn).難以變現(xiàn)正確答案：A參考解析：由于房地產(chǎn)具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品的特性，房屋買賣市場主要具備壟斷競爭性、區(qū)域性、周期性、易于形成泡沫的特點。其中，由于房屋買賣市場的壟斷競爭性，房地產(chǎn)市場上在售的房地產(chǎn)商品各不相同，不存在大量可替代的產(chǎn)品，競爭往往不夠充分，因此不能實現(xiàn)完全競爭。[單選題]42.下列關(guān)于新房市場和存量房市場的說法，正確的是（?）。A.按照房地產(chǎn)的檔次，房屋買賣市場可以分為新房市場和存量房市場B.新房市場的銷售主體是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個人或單位等所有者C.存量房市場的銷售主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位D.新房市場又稱增量房市場，是指新建商品房等房地產(chǎn)的初次交易市場正確答案：D參考解析：按照房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分，房屋買賣市場可以分為：①新房市場，又稱增量房市場，是指新建商品房等房地產(chǎn)的初次交易市場，其市場銷售的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位；②存量房市場，又稱二手房市場，是指已經(jīng)發(fā)生過一次或多次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)的交易市場，其市場銷售主體是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個人或單位等所有者。[單選題]43.在存量商品房中，出賣人出賣房屋，應(yīng)至少提前（?）通知承租人。A.7日B.15日C.30日D.60日正確答案：B參考解析：最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二十四條規(guī)定：出賣人出賣房屋，應(yīng)至少提前15日通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以向人民法院請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。[單選題]44.按照房屋登記收費的標(biāo)準(zhǔn)，購買的普通住房在房屋登記時一般需要繳納（?）元。A.10B.80C.90D.550正確答案：B參考解析：按照《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)面積、體積或者價款的比例收取。目前，國家尚未出臺不動產(chǎn)登記收費標(biāo)準(zhǔn)。按照房屋登記收費的標(biāo)準(zhǔn)，住房登記收費標(biāo)準(zhǔn)為80元；非住房房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。住房登記一套為一件；非住房登記的房屋權(quán)利人按照規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)中包含一本房屋權(quán)屬證書費，但每增加一本征收加收證書工本費10元。[多選題]1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)常用的分類方式包括（?）。A.房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)B.房地產(chǎn)的投資途徑C.房地產(chǎn)的用途D.交易時房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀態(tài)E.房地產(chǎn)的檔次正確答案：ACDE參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)常用的分類方式包括：①按照房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分，房屋買賣市場可以分為新房市場和存量房市場；②按照房地產(chǎn)的用途分類，房地產(chǎn)市場可以分為居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場；③按照交易時房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀態(tài)分類，房地產(chǎn)市場可以分為現(xiàn)房市場和期房市場；④按照房地產(chǎn)的檔次，房地產(chǎn)市場可以分為高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場。[多選題]2.2017年12月，王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱甲公司），擬以總價100萬元在中心城區(qū)購買一套三室一廳的住房。因王某的委托價格明顯低于市場行情，甲公司委派的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張某一直未能為王某買到他所想要的住房，但張某也并未放棄與王某的聯(lián)系。2018年3月，張某通過與王某多次溝通，最終使王某同意以總價120萬元的價格購買客戶陳某的住房。隨后，王某、陳某和甲公司簽署了三方買賣合同，并完成了所有的交易過戶手續(xù)。張某為王某所購買的房屋市場類型是（?）。A.新房市場B.存量房市場C.現(xiàn)房市場D.期房市場E.居住房地產(chǎn)市場正確答案：BCE參考解析：A項，新房市場也稱為增量房市場，是指新建商品房等房地產(chǎn)的初次交易市場，其市場銷售的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位。B項，存量房市場又稱二手房市場，是指已經(jīng)發(fā)生過一次或多次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)的交易市場，其市場銷售主體是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個人或單位等所有者。C項，現(xiàn)房市場是指已經(jīng)整體竣工并通過驗收，購買后就可以入住的房地產(chǎn)。D項，期房即預(yù)售商品房，是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證可以公開銷售開始，直至竣工交付之前的商品房。本題中，張某為王某所購買的房屋市場類型為存量房市場、現(xiàn)房市場、居住房地產(chǎn)市場。[多選題]3.按照房地產(chǎn)用途（功能），房地產(chǎn)市場可分為（?）。A.區(qū)域房地產(chǎn)市場B.居住房地產(chǎn)市場C.存量房地產(chǎn)市場D.非居住房地產(chǎn)市場E.新房市場正確答案：BD參考解析：按照房地產(chǎn)用途分類，房地產(chǎn)市場可以分為：①居住房地產(chǎn)市場；②非居住房地產(chǎn)市場。居住房地產(chǎn)市場主要是住房交易的市場，非居住房地產(chǎn)市場又可以分為商業(yè)房地產(chǎn)市場、寫字樓市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場等。[多選題]4.房地產(chǎn)買賣市場的參與者主要有房地產(chǎn)市場中的賣方、買方和（?）。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)B.金融機構(gòu)C.房地產(chǎn)市場的管理者D.律師事務(wù)所E.當(dāng)?shù)卣_答案：ABCD參考解析：房地產(chǎn)買賣市場參與者包括：①賣方又稱房地產(chǎn)供給者，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房屋所有權(quán)人；②買方又稱房地產(chǎn)的需求者，任何單位和個人都可以成為房地產(chǎn)買方；③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，是房屋買賣的中間商，在房屋買賣中的作用主要是提供房源、客源、價格信息，促成交易，協(xié)助訂立買賣合同，代辦貸款、登記手續(xù)和房屋交驗等；④其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，如金融機構(gòu)提供貸款服務(wù)，房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供抵押評估服務(wù)，律師事務(wù)所提供法律咨詢服務(wù)等；⑤房地產(chǎn)市場的管理者，主要是行政主管部門和行業(yè)自律組織。[多選題]5.房地產(chǎn)買賣市場不同于一般商品市場的特性有（?）。A.完全競爭性B.區(qū)域性C.周期性D.易形成泡沫E.壟斷競爭性正確答案：BCDE參考解析：由于房地產(chǎn)具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品的特性，房屋買賣市場主要具備以下特點：①壟斷競爭性。房地產(chǎn)市場上在售的房地產(chǎn)商品各不相同，競爭往往不夠充分，具有壟斷競爭的特征。②區(qū)域性。不同的城市之間，甚至同一城市的不同區(qū)域之間房地產(chǎn)市場情況可能差異很大。③周期性。房地產(chǎn)市場周期主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格、成交量、房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標(biāo)的周期性變化上。④易形成泡沫。房地產(chǎn)具有很好的投資品質(zhì)性，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)投機。過度的投機炒作會使房價大幅上漲，偏離其實際價值，產(chǎn)生價格泡沫。[多選題]6.關(guān)于新建商品房銷售，理解正確的有（?）。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房C.不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用D.商品住宅不得分割拆零銷售E.商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計正確答案：BCDE參考解析：新建商品房銷售中禁止的行為主要有：①不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用，不得參加展銷活動。②商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。④商品住房嚴(yán)格實行購房實名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。⑤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。⑥商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。⑦房地產(chǎn)廣告的房源信息應(yīng)當(dāng)真實，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積。[多選題]7.下列房屋中，屬于不得買賣的有（?）。A.已出租的房屋B.權(quán)屬有爭議的房屋C.被司法機關(guān)查封的房屋D.未成年人擁有的房屋E.共有權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)正確答案：BC參考解析：A項，已出租的房屋可以買賣，但不影響房屋租賃合同的效力，所謂“買賣不破租賃”。BCDE四項，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，不得轉(zhuǎn)讓的存量房屋主要有下列幾類：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；②依法收回土地使用權(quán)的房屋。③共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的；④權(quán)屬有爭議的房屋；⑤未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋；⑥未經(jīng)抵押權(quán)人同意的已抵押房屋；⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。[多選題]8.下列關(guān)于政策性住房買賣的描述，正確的有（?）。A.職工以市場價購買的公有住房，可以自由買賣B.職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，可以自由買賣C.職工以成本價購買的公有住房，出售時應(yīng)補交相應(yīng)價款D.購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易E.一般而言，限價商品房在滿足一定條件后是可以直接上市交易的正確答案：ACDE參考解析：A項，職工以市場價購買的公有住房，實際上已變成了私有住房，取得了房屋所有權(quán)證書，可以自由買賣。B項，職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，出售時可以先按成本價補足房價款及利息，取得全部產(chǎn)權(quán)后按成本價購房的政策出售，也可以直接上市出售，按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后，由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分成。C項，職工以成本價購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，出售時需要交納有關(guān)稅費和土地收益。D項，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。E項，國家沒有制定限價商品住房的統(tǒng)一政策，而是由各地根據(jù)具體情況指定并實施。一般而言，限價商品房在滿足一定條件后是可以上市交易的。[多選題]9.存量房買賣的流程包括（?）。A.買賣雙方簽訂房屋買賣合同B.買賣雙方辦理交易資金監(jiān)管及購房貸款（如需要）C.買賣雙方按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費D.買賣雙方申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記E.買方簽訂商品房認(rèn)購書，交付定金正確答案：ABCD參考解析：存量房買賣可以自行成交，也可以通過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)居間成交，無論哪種成交方式，房屋買賣的一般流程如下：①買賣雙方簽訂房屋買賣合同；②經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或買賣雙方到房地產(chǎn)管理部門申請房源核驗與購房資格審核及辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽（如有）；③買賣雙方辦理交易資金監(jiān)管及購房貸款（如需要）；④買賣雙方按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；⑤買賣雙方申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；⑥買方領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)屬證書，賣方收款、交付物業(yè)。E項屬于新建商品房買賣流程。[多選題]10.房地產(chǎn)價格區(qū)別于普通商品價格的特性包括（?）。A.房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大B.房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格C.房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格D.房地產(chǎn)價格通常不受交易者個別因素的影響E.房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長正確答案：ABCE參考解析：房地產(chǎn)價格與普通商品價格既有共同之處，如均為價格，用貨幣表示；都有波動，受供求因素的影響等。但由于房地產(chǎn)的特性，決定了房地產(chǎn)價格又具有自身特點：①房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切；②房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；③房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格；④房地產(chǎn)價格易受交易者的個別情況影響；⑤房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長。[多選題]11.決定房地產(chǎn)供給的基本因素有（?）。A.該種房地產(chǎn)的價格水平B.該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)擁有者對未來的預(yù)期E.消費者的收入水平正確答案：ABCD參考解析：決定房地產(chǎn)供給的基本因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)擁有者對未來的預(yù)期。E項屬于影響房地產(chǎn)市場需求的基本因素。[多選題]12.下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有（?）。A.行政因素B.經(jīng)濟因素C.交通因素D.外部配套設(shè)置因素E.社會因素正確答案：ABE參考解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為一般因素、區(qū)域因素及個別因素。其中，一般因素即對國家或某城市房地產(chǎn)價格普遍產(chǎn)生影響的因素，包括：①社會因素；②經(jīng)濟因素；③行政因素；④人口因素等。CD兩項屬于區(qū)域因素。[多選題]13.下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于人口因素的有（?）。A.經(jīng)濟發(fā)展B.人口數(shù)量C.人口結(jié)構(gòu)D.人口素質(zhì)E.居民收入正確答案：BCD參考解析：影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括：①社會因素；②經(jīng)濟因素；③行政因素；④人口因素等。其中，人口因素可分為：①人口數(shù)量；②人口結(jié)構(gòu)；③人口素質(zhì)。AE兩項屬于經(jīng)濟因素。[多選題]14.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格分析的說法，正確的有（?）。A.房地產(chǎn)交易中，最常用的房地產(chǎn)價格分析法為長期趨勢法B.房地產(chǎn)價格趨勢分析是確定擬交易房地產(chǎn)價格的另一種方法，最常用的即為比較法C.房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)一般難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢D.房地產(chǎn)投資收益率反映的是房地產(chǎn)的投資收益能力及投資風(fēng)險的大小E.房價與年房租（或月房租）之比，一般為10倍～15倍，警戒線為100倍正確答案：CD參考解析：A項，房地產(chǎn)交易中，最常用的房地產(chǎn)價格分析法為比較法，即將擬交易的房地產(chǎn)與類似的已成交的房地產(chǎn)進行比較，進而得出擬交易房地產(chǎn)的價格。B項，房地產(chǎn)價格趨勢分析是確定擬交易房地產(chǎn)價格的另一種方法，最常用的即為長期趨勢法，即根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來的房地產(chǎn)價格。E項，房價與年房租（或月房租）之比，一般為10倍～15倍（或120倍～180倍）。[多選題]15.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在為賣方提供價格建議時的步驟包括（?）。A.確定談判空間B.調(diào)查擬購買房地產(chǎn)所在區(qū)域的價格C.判斷整體房地產(chǎn)市場走勢D.調(diào)查擬交易房地產(chǎn)所在區(qū)域的價格E.對擬交易房地產(chǎn)價格進行調(diào)整正確答案：CDE參考解析：在為賣方提供價格建議時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以按照如下步驟進行：①判斷整體房地產(chǎn)市場走勢；②調(diào)查擬交易房地產(chǎn)所在區(qū)域的價格；③對擬交易房地產(chǎn)價格進行調(diào)整；④預(yù)留議價空間，確定掛牌價格。AB兩項屬于在為買方提供價格咨詢建議時房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的工作步驟。[多選題]16.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布的廣告不得含有（?）。A.以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置B.房地產(chǎn)升值或投資回報的承諾C.違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定D.商品房項目位置示意圖E.商品房項目距離市中心的距離正確答案：ABC參考解析：房地產(chǎn)廣告的房源信息應(yīng)當(dāng)真實，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：①升值或者投資回報的承諾；②以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；③違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定；④對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。[多選題]17.商品房預(yù)售的條件包括（?）。A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期D.取得《商品房預(yù)售許可證》E.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實正確答案：ABCD參考解析：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；④取得《商品房預(yù)售許可證》。E項屬于商品房現(xiàn)售的條件。[多選題]18.按照對存量商品房買賣的規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的存量房屋有（?）。A.權(quán)屬有爭議的房屋B.登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋C.已經(jīng)列入拆遷公告范圍的房屋D.夫妻共有的房屋，未取得配偶的書面同意E.經(jīng)抵押權(quán)人同意的已抵押房屋正確答案：ACD參考解析：根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，不得轉(zhuǎn)讓的存量房屋主要包括：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；②依法收回土地使用權(quán)的房屋；③共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的；④權(quán)屬有爭議的房屋；⑤未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋；⑥未經(jīng)抵押權(quán)人同意的已抵押房屋；⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。[多選題]19.下列關(guān)于已抵押房屋買賣的描述，正確的有（?）。A.買賣已設(shè)定抵押的房屋，須經(jīng)過抵押權(quán)人同意B.抵押權(quán)人同意買賣的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存C.轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有D.轉(zhuǎn)讓的價款不足債權(quán)數(shù)額的部分由債務(wù)人清償E.二手房買賣時，賣方需在辦理買賣合同網(wǎng)簽前提前還清貸款正確答案：ABDE參考解析：根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，買賣已設(shè)定抵押的房屋，須經(jīng)過抵押權(quán)人（一般是銀行）同意。抵押權(quán)人同意買賣的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部