中投合生創(chuàng)展望景集合資金信托計(jì)劃申報(bào)材料

中投信托有限責(zé)任公司信托工程申報(bào)書暨盡職調(diào)查報(bào)告指引PAGEPAGE6中投信托有限責(zé)任公司中投·合生創(chuàng)展房地產(chǎn)工程集合資金信托方案工程申報(bào)書暨盡職調(diào)查報(bào)告經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：北團(tuán)一部日期：2024年5月聲明與承諾參與盡職調(diào)查的全體人員鄭重聲明，謹(jǐn)對此盡職調(diào)查報(bào)告所陳述事實(shí)、涉及資料和數(shù)據(jù)的真實(shí)性、完整性、合法性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。信托經(jīng)理〔簽名〕：張乃欣、汪昆部門負(fù)責(zé)人〔簽名〕：信托工程要素表工程名稱中投·合生創(chuàng)展房地產(chǎn)工程集合資金信托方案信托經(jīng)理張乃欣、汪昆信托工程規(guī)模應(yīng)列明信托工程項(xiàng)下各類委托人所對應(yīng)的信托規(guī)模；明確上限與下限，屬系列性業(yè)務(wù)的，請注明系列設(shè)置方案。不超過4.5億元風(fēng)險(xiǎn)等級按照公司相關(guān)規(guī)定劃分風(fēng)險(xiǎn)等級。中級信托報(bào)酬〔年化率〕預(yù)計(jì)信托報(bào)酬為信托規(guī)模的1%〔每年〕收益率〔年化〕投資金額100萬元-300萬元的受益人預(yù)計(jì)收益率為10%；投資金額300萬元〔含〕以上的受益人預(yù)計(jì)收益率為11%〔由財(cái)富管理中心根據(jù)市場情況調(diào)整〕運(yùn)用方式信托貸款資金用途用于北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“麒麟社〞工程的建設(shè)信托工程期限不超過24個(gè)月，借款人可以于期滿18個(gè)月或期滿21個(gè)月時(shí)申請?zhí)崆斑€款，經(jīng)受托人同意，方可還款。借款人還款后，受托人進(jìn)入信托清算程序并向受益人兌付信托本金及分配信托收益。營銷方案由公司財(cái)富管理中心組織推薦√主動管理型業(yè)務(wù)；□被動管理型業(yè)務(wù)信托交易對手要求資金到位時(shí)間2024年6月底監(jiān)管銀行〔待定〕法律參謀北京兆源律師事務(wù)所評估機(jī)構(gòu)〕北京市首佳聯(lián)合資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 信托工程概述 5一、信托工程背景 5二、信托工程交易結(jié)構(gòu)說明 7三、信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用 8四、信托收益、費(fèi)用、報(bào)酬 9第二章盡職調(diào)查內(nèi)容 12一、交易對手——北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12二、其它交易主體信息 20三、投融資標(biāo)的工程信息 57第三章信托工程合規(guī)性分析 72一、交易對手合規(guī)性分析 72二、其他交易主體合規(guī)性分析 72三、投融資標(biāo)的工程合規(guī)性分析 73四、交易結(jié)構(gòu)合規(guī)性分析 73五、增信措施合規(guī)性分析 74六、合規(guī)性結(jié)論 74第四章信托工程可行性分析 75一、投融資標(biāo)的工程行業(yè)分析 75二、投融資標(biāo)的工程政策分析 79三、投融資標(biāo)的工程財(cái)務(wù)效益分析 81四、投融資標(biāo)的工程SWOT分析 85五、交易對手財(cái)務(wù)狀況分析 86六、可行性分析結(jié)論 87第五章信托工程風(fēng)險(xiǎn)揭示與應(yīng)對措施分析 87一、信用風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對措施 88二、市場風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對措施 88三、操作風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對措施 89四、其他風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對措施 89五、風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià) 90第六章必備法律文件及簽署節(jié)點(diǎn)安排 90第七章綜合結(jié)論 91第八章附件 91信托工程概述一、信托工程背景〔一〕信托工程名稱：中投·合生創(chuàng)展房地產(chǎn)工程集合資金信托方案〔二〕主要交易對手本指引所稱交易對手，是指實(shí)際使用投融資資金或?qū)π磐胸?cái)產(chǎn)承當(dāng)負(fù)債的主體本指引所稱交易對手，是指實(shí)際使用投融資資金或?qū)π磐胸?cái)產(chǎn)承當(dāng)負(fù)債的主體借款人：北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司〔以下簡稱“合生望景〞〕；保證人：北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司〔以下簡稱“合生北方〞〕、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司〔HK，0754，以下簡稱“合生創(chuàng)展〞〕抵押人：北京創(chuàng)合豐威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司〔以下簡稱“創(chuàng)合豐威〞〕〔三〕工程需求背景：1．近期，我部與北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得聯(lián)系，根據(jù)合生北方的融資申請，我部對合生北方及其子公司合生望景進(jìn)行了盡職調(diào)查，為其“合生麒麟社〞工程出具了融資方案。根據(jù)借款人的需要，該方案主要是為了解決“合生麒麟社〞工程的后續(xù)建設(shè)資金問題，為此，我部結(jié)合公司的業(yè)務(wù)要求及行業(yè)政策，在考察借款人及保證人以及該工程根本情況后，擬申請?jiān)O(shè)立本信托方案。2.合生北方系在香港上市的合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司〔股票代碼：0754，HK〕在內(nèi)地注冊設(shè)立的子公司。該公司成立于2024年6月25日，注冊地址是北京市朝陽區(qū)西大路23號，注冊資本22058萬美元，企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司〔外國法人獨(dú)資〕，法定代表人：鄭連群。詳細(xì)情況參見第二章盡職調(diào)查內(nèi)容。3.合生望景系合生北方的全資子公司，成立于2024年12月21日，注冊地址是北京市朝陽區(qū)廣渠路28號201號樓北B100號，法定代表人：陳文。詳細(xì)情況參見第二章盡職調(diào)查內(nèi)容?！菜摹辰灰捉Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)目的：我公司發(fā)起設(shè)立信托方案，募集不超過4.5億元資金，以信托貸款的方式運(yùn)用于合生望景開發(fā)的“合生麒麟社〞工程中，用于解決“合生麒麟社〞工程的后續(xù)建設(shè)資金。〔五〕工程設(shè)立的意義：通過本信托方案的實(shí)施，由受托人將全體委托人的信托資金集合起來，根據(jù)信托文件的約定，通過對信托資金的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)信托方案財(cái)產(chǎn)的增值，并以此作為信托利益的來源，按信托文件的約定向受益人分配信托利益。二、信托工程交易結(jié)構(gòu)說明〔一〕交易結(jié)構(gòu)圖〔二〕操作步驟：1.中投信托發(fā)行集合資金信托方案募集資金，委托人認(rèn)購信托方案份額；2.中投信托以信托方案所募集的資金向借款人合生望景發(fā)放貸款；3.創(chuàng)合豐威以其持有的北京市通州區(qū)國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)科研用地A號地塊南區(qū)國有出讓土地使用權(quán)為合生望景的本次信托融資提供抵押，為其提供增信；4.合生北方作為合生望景的控股股東，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司作為合生望景的實(shí)際控制人，分別為合生望景本次信托融資的還本付息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；5.合生望景按期歸還信托貸款利息，信托到期時(shí)歸還本金；6.信托方案終止時(shí)，以全部信托財(cái)產(chǎn)為限，在扣除應(yīng)由信托方案承當(dāng)?shù)南嚓P(guān)稅費(fèi)后,向全體受益人分配信托利益;7.本筆信托貸款發(fā)放日為“T日〞，T日到本信托方案到期清算完畢之日為信后管理期間。三、信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用〔一〕信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用方式：本信托方案項(xiàng)下之信托財(cái)產(chǎn)主要以發(fā)放信托貸款的方式，運(yùn)用于借款人合生望景公司開發(fā)的“合生麒麟社〞工程的后續(xù)建設(shè)中。借款人的關(guān)聯(lián)企業(yè)北京創(chuàng)合豐威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其持有的北京市通州區(qū)國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)科研用地A號地塊南區(qū)國有出讓土地使用權(quán)為合生望景公司的本次信托融資提供抵押；合生北方作為合生望景的控股股東，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司作為合生望景的實(shí)際控制人，分別為合生望景本次信托融資的還本付息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。信托存續(xù)期間，自信托貸款發(fā)放日起算〔T日〕，借款人應(yīng)于2024年12月21日支付第一次利息，此后，借款人按每滿半年付息一次，借款到期時(shí)利隨本清。借款人可以于本信托方案期滿18個(gè)月或期滿21個(gè)月時(shí)提前還款，但須提前30日向中投信托提出書面申請，經(jīng)中投信托同意后，借款人方可提前還款。如果借款人未申請?zhí)崆斑€款，那么借款人需于本筆信托貸款到期前3個(gè)月時(shí)向信托財(cái)產(chǎn)賬戶歸集還款資金，歸集進(jìn)度為20%、20%、60%，并于信托貸款到期日〔含〕前歸還完全部信托貸款本金，并結(jié)清應(yīng)付未付之利息。根據(jù)上述還款安排，如果借款人申請?zhí)崆耙淮涡赃€款，經(jīng)受托人批準(zhǔn)同意的，那么貸款利息計(jì)算至還款當(dāng)日；如借款人未在信托方案期滿18個(gè)月或21個(gè)月時(shí)提前還款，那么借款人于信托方案到期前3個(gè)月開始逐月歸集資金〔參見上文〕，歸集還款資金仍計(jì)算利息，借款利息均以借貸雙方簽訂的借款合同的最終貸款到期日計(jì)算，受托人不免除借款人提前歸集資金而劃入信托賬戶而計(jì)算的信托貸款利息。此處之規(guī)定將在本信托方案設(shè)立審批通過后，于相關(guān)合同文本中予以明確?！捕承磐胸?cái)產(chǎn)退出方式：本信托方案項(xiàng)下之信托財(cái)產(chǎn)以信托貸款本金及利息按時(shí)收回、收到為退出方式?！踩承磐胸?cái)產(chǎn)的歸屬與返還：信托方案終止時(shí)，信托方案財(cái)產(chǎn)扣除信托合同規(guī)定的信托報(bào)酬和其他稅費(fèi)后按信托方案文件約定歸屬受益人。四、信托收益、費(fèi)用、報(bào)酬〔一〕信托收益：1.信托利益來源：本信托方案項(xiàng)下信托利益主要來源于借款人按時(shí)還本付息所取得收入。在信托方案存續(xù)期間，本信托方案之財(cái)產(chǎn)賬戶中如有資金閑置，受托人可以以存放同業(yè)、協(xié)議存款、購置受托人管理的固定收益類信托產(chǎn)品、銀行理財(cái)產(chǎn)品、貨幣市場基金等方式運(yùn)用，為本信托方案財(cái)產(chǎn)保值增值。2.本信托方案之預(yù)計(jì)收益率、分配方式及受益權(quán)轉(zhuǎn)讓〔1〕本信托方案的預(yù)計(jì)收益率為：投資金額100萬元-300萬元的受益人預(yù)計(jì)年化收益率暫定為10.0%；投資金額300萬元〔含〕以上的受益人預(yù)計(jì)年化收益率暫定為11.0%。最終預(yù)計(jì)收益率在信托方案發(fā)行時(shí)由公司財(cái)富管理中心根據(jù)市場形勢確定?！?〕分配方式：本信托方案項(xiàng)下之信托利益按照現(xiàn)金方式進(jìn)行分配。首次分配時(shí)間為從本信托方案成立日〔T日〕起算，期滿12個(gè)月起的10個(gè)工作日內(nèi)。第二次分配日期為本信托方案到期日起的10個(gè)工作日內(nèi)?！?〕信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓：參見?信托合同?約定執(zhí)行。〔二〕信托費(fèi)用：本信托方案項(xiàng)下信托費(fèi)用包括但不限于以下一項(xiàng)或多項(xiàng)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況確定：〔1〕受托人的信托報(bào)酬；〔2〕信托保管費(fèi)〔托管費(fèi)〕、監(jiān)管費(fèi)、律師費(fèi)、資產(chǎn)或工程評估費(fèi)等中介費(fèi)用；〔3〕信息披露費(fèi)用；〔4〕信托方案終止時(shí)的清算費(fèi)用；〔5〕文件或賬冊制作、印刷費(fèi)用；〔6〕信托方案營銷及募集費(fèi)用；〔7〕銀行代理收付和賬戶效勞費(fèi)用；〔8〕信托財(cái)產(chǎn)管理和運(yùn)用過程中發(fā)生的稅費(fèi)；〔9〕受益人大會召開費(fèi)用；〔10〕按照有關(guān)規(guī)定可以列入的其他稅費(fèi)和費(fèi)用。〔三〕信托報(bào)酬：本信托方案項(xiàng)下信托報(bào)酬預(yù)計(jì)按照信托總規(guī)模的%〔每年〕計(jì)算。受托人可以預(yù)提信托報(bào)酬，也可以隨著信托方案存續(xù)期間提取相應(yīng)期間的信托報(bào)酬。首次提取信托報(bào)酬的時(shí)間是信托方案成立〔T日〕后的當(dāng)年內(nèi)〔即2024年12月21日前〕。受托人可以于首次提取信托報(bào)酬時(shí)預(yù)提第一個(gè)信托年度的信托報(bào)酬，即首次提取信托報(bào)酬金額=第一個(gè)信托年度的信托報(bào)酬=信托方案總規(guī)模*%第二章盡職調(diào)查內(nèi)容一、交易對手——北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司〔一〕根本情況1.主體資格借款人名稱北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立時(shí)間2024年12月21日注冊地址北京市朝陽區(qū)廣渠路28號201號樓北B100號注冊資本36499萬元實(shí)收資本36499萬元企業(yè)性質(zhì)有限責(zé)任公司〔外商投資企業(yè)法人獨(dú)資〕法定代表人陳文營業(yè)期限2024年12月21日至2037年12月20日法人營業(yè)執(zhí)照號碼110105010704236組織機(jī)構(gòu)代碼67058284-7稅務(wù)登記證110105670582847經(jīng)營范圍許可經(jīng)營范圍：無；一般經(jīng)營工程：房地產(chǎn)開發(fā)〔不含土地成片開發(fā)；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會議中心的建設(shè)、經(jīng)營；大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營〕；物業(yè)管理；園林綠化效勞；機(jī)動車公共停車場效勞。2.股權(quán)結(jié)構(gòu)和關(guān)聯(lián)關(guān)系：北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全資子公司，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由合生創(chuàng)展集團(tuán)通過南博置業(yè)在內(nèi)地設(shè)立的子公司。如以下圖所示：合生望景的母公司合生北方系合生創(chuàng)展集團(tuán)的北方區(qū)管理總部，承當(dāng)著合生創(chuàng)展在北京、天津等地的工程開發(fā)及機(jī)構(gòu)管理等職責(zé)；合生北方的唯一股東為南博置業(yè)有限公司〔注冊地英屬維京島〕，南博置業(yè)有限公司由在香港上市的合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司全資所有。3.公司治理：〔1〕合生望景內(nèi)部組織架構(gòu)董事會董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理營銷部行政綜合部財(cái)務(wù)部工程設(shè)計(jì)部〔2〕實(shí)際控制人、高級管理人員、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的根本情況1.實(shí)際控制人：朱孟依，男，1959年出生，52歲，廣東豐順縣人，全國政協(xié)委員，是中國房地產(chǎn)界的風(fēng)云人物。合生創(chuàng)展是朱孟依旗下的香港上市公司，除合生創(chuàng)展外，朱孟依家族還控制了珠江投資系列資產(chǎn)，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、根底設(shè)施、物流、金融等多個(gè)領(lǐng)域。朱孟依曾經(jīng)榮登2024胡潤慈善榜第2名；2024胡潤百富榜第10名；2024胡潤慈善榜第3名；2024年胡潤百富榜第5名。2.高管人員及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人情況：職務(wù)姓名性別出生日期學(xué)歷水平技術(shù)職稱現(xiàn)所效勞的機(jī)構(gòu)及職務(wù)法定代表人陳文女1963年5月中山大學(xué)會計(jì)系MBA會計(jì)師合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司華北片區(qū)財(cái)務(wù)與投資中心總監(jiān)，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，同時(shí)兼任合生望景公司的法定代表人?？偨?jīng)理陳文同上同上同上同上同上財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人何立濤男大學(xué)本科會計(jì)師現(xiàn)為合生望景公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。4.經(jīng)營管理：合生望景自成立以來主要承當(dāng)“合生麒麟社〞工程的開發(fā)工作，該工程總占地面積31139.764平方米〔約46.75畝〕，建筑面積151207平方米，主要業(yè)態(tài)為公寓、商業(yè)及文化廣場，參見本章“投融資標(biāo)的工程情況〞。合生望景除負(fù)責(zé)完成“合生麒麟社〞工程的日常管理、開發(fā)建設(shè)、銷售等工作外，在股權(quán)關(guān)系上直接隸屬于合生北方公司管理。該公司法人治理結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，近年無重大法律訴訟事項(xiàng)，為房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)?！捕承庞脿顩r經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，截至2024年4月18日，合生望景對外負(fù)債情況如下：業(yè)務(wù)種類(匯總)幣種(匯總)發(fā)生額(匯總)單位：元當(dāng)前余額(匯總)單位：元貸款人民幣300,000,000.00100,000,000.00該公司無未結(jié)清不良信貸信息、已結(jié)清不良信貸信息及欠息信息。此外，該公司無對外擔(dān)保。截至申報(bào)日，合生望景已歸還完畢上表中1億元貸款，目前無對外借款?！踩池?cái)務(wù)狀況1.交易對手主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘錄及說明合生望景資產(chǎn)負(fù)債表〔單位：元〕科目/年度2024年12月2024年12月2024年12月2024年4月貨幣資金30,710,526.833,692,307.2126,758,000.1521,970,844.55其他應(yīng)收款504,096,047.66864,206,792.961,374,523,991.801,277,236,240.50預(yù)付賬款496,629,242.62532,294,033.21603,218,860.32612,641,161.42存貨779,434,756.511,266,110,976.31738,566,979.30699,103,887.11流動資產(chǎn)1,810,870,573.622,666,304,109.692,743,211,553.572,610,675,434.83速動資產(chǎn)1,031,435,817.111,400,193,133.382,004,644,574.271,911,571,547.72固定資產(chǎn)180,096.941,148,307.28957,269.45882,802.45資產(chǎn)1,856,819,138.742,720,032,325.762,751,393,389.372,613,758,003.32應(yīng)付帳款4,260,000.008,779,416.407,960,106.53501,703,929.13預(yù)收帳款462,086,798.32783,755,369.0978,665,172.5977,997,887.72其他應(yīng)付款239,771,600.80399,587,722.24431,409,645.78936,174,969.87流動負(fù)債734,544,037.671,603,199,374.571,467,100,994.121,520,015,352.48長期借款500,000,000.00450,000,000.00190,000,000.000.00長期負(fù)債500,000,000.00450,000,000.00190,000,000.000.00負(fù)債1,234,544,037.672,056,036,463.931,735,439,255.741,593,818,317.83實(shí)收資本364,990,000.00364,990,000.00364,990,000.00364,990,000.00凈資產(chǎn)622,275,101.07663,995,861.831,015,954,133.631,019,939,685.49合生望景利潤表〔單位：元〕科目/年度2024年12月2024年12月2024年12月2024年4月主營業(yè)務(wù)收入0.00203,243,285.001,547,844,744.00111,018,456.98主營業(yè)務(wù)利潤0.0085,252,435.35522,710,482.4248,999,404.70營業(yè)利潤-17,985,297.1262,489,033.22497,793,953.726,217,391.11利潤總額-17,172,383.0855,627,681.01469,040,162.405,650,904.93凈利潤-17,172,383.0841,720,760.76351,958,271.804,238,178.69合生望景現(xiàn)金流量表〔單位：元〕科目/年度2024年12月2024年12月2024年12月經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-445,619,835.93231,569,350.74427,629,385.24投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額——-1,123,484.000.00籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額475,744,000.00-257,464,086.36-404,590,711.77現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額30,124,164.07-27,018,219.6223,065,692.94合生望景綜合財(cái)務(wù)分析指標(biāo)科目/年度2024年12月2024年12月2024年12月償債能力資產(chǎn)負(fù)債率〔%〕66.49%75.59%63.07%營運(yùn)資金〔萬元〕1,076,326,535.951,063,104,735.121,276,110,559.45現(xiàn)金比率〔%〕4.18%0.23%1.82%流動比率〔%〕246.53%166.31%186.98%速動比率〔%〕140.42%87.34%136.64%周轉(zhuǎn)能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(天)——4053.43636.28固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(天)——1.180.24應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(天)————1982.71存貨周轉(zhuǎn)率(天)——3527.88396.95盈利能力銷售利潤率〔%〕——41.95%33.77%資產(chǎn)回報(bào)率〔%〕-0.92%1.53%12.79%凈資產(chǎn)收益率〔%〕-2.76%6.28%34.64%2024年“合生望景〞重要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)附注說明：〔1〕其他應(yīng)收款1,374,523,991.80元，其中，占比擬大的前5家公司如下：債務(wù)人金額〔單位：元〕北京合生愉景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司512,141,052.12廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司314,204,823.49北京合生綠洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司122,286,843.77綏中海盛旅游置業(yè)開展有限公司53,682,625.50北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51,511,300.28以上5家公司占76.67%，全部為集團(tuán)內(nèi)部往來款。〔2〕預(yù)付賬款603,218,860.32元，其中占比擬大的三家公司如下：債務(wù)人金額〔單位：元〕中國建筑第四工程局有限公司220,000,000.00北京市朝陽田華建筑集團(tuán)公司125,675,250.00北京市電力公司105,726,480.32以上3家公司占74.83%，全部為支付工程款及架設(shè)電路管線等預(yù)付款。〔3〕存貨738,566,979.30元，主要構(gòu)成如下，占存貨98.58%；科目金額〔單位：元〕在建物業(yè)448,824,022.87完工物業(yè)279,259,986.89〔4〕預(yù)收賬款78,665,172.59元，全部為實(shí)現(xiàn)銷售但尚未到達(dá)收入確認(rèn)條件的預(yù)收款；〔5〕截至2024年年末，其他應(yīng)付款余額為431,409,645.78元，其中：債權(quán)人金額〔單位：元〕合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司190,219,069.33廣州合生逸景房地產(chǎn)有限公司78,640,608.78上海三象房產(chǎn)開展有限公司48,000,000.00以上3家公司占73.45%，全部為集團(tuán)內(nèi)部往來款。增加的其他應(yīng)付款主要為內(nèi)部往來款?！?〕預(yù)提費(fèi)用442,651,212.91元，其中工程款(416,931,779.74元)占94.19%。2.交易對手重大財(cái)務(wù)指標(biāo)分析“合生望景〞2024年總資產(chǎn)較2024年同比增長1.15%；流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)99.70%，同比增長2.88%；其他應(yīng)收款變動主要是與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來款增加所致。隨著銷售的逐步實(shí)現(xiàn)，其存貨在減??；由于公寓局部只剩少量尾房，大局部底商還沒有銷售，因此預(yù)收賬款減少；預(yù)提費(fèi)用同比增加，工程款增加為主要原因。償債能力：2024年流動比率為186.98%、速動比率為136.64%，上述兩項(xiàng)短期償債能力指標(biāo)較高，說明企業(yè)的短期償債能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小；資產(chǎn)負(fù)債率63.07%，剔除預(yù)收賬款因素，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為60.21%，該指標(biāo)根本處于房地產(chǎn)行業(yè)正常水平。存貨周轉(zhuǎn)率90.69%，說明其銷售回籠資金的速度根本上接近一年，這一比率符合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)。資產(chǎn)方面無明顯壞賬風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債方面主要是預(yù)收房款和關(guān)聯(lián)企業(yè)間的往來款，與其集團(tuán)公司對資金的統(tǒng)一調(diào)度與管理制度相符合，有利于財(cái)務(wù)平安。盈利能力：毛利率33.96%、凈利潤率22.74%，上述兩項(xiàng)指標(biāo)根本符合房地產(chǎn)工程的特點(diǎn)，說明公司具備較強(qiáng)盈利能力?，F(xiàn)金流方面：該公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流具有一定穩(wěn)定性，一方面是由于隨著其開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)入銷售期，回籠了大量資金，另一方面也說明企業(yè)合理的運(yùn)用了財(cái)務(wù)杠桿，適時(shí)引入開發(fā)貸款和信托貸款，從而使現(xiàn)金流與工程銷售回款相匹配。從各期財(cái)務(wù)報(bào)表期初、期末數(shù)的銜接及資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表相互科目之間的勾稽關(guān)系來看，根本可以判斷其相關(guān)信息具有可靠性。3.交易對手對外負(fù)債情況截至申報(bào)日，合生望景已歸還完畢對外負(fù)債表中1億元貸款，目前無對外借款。4.交易對手對外擔(dān)保情況經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，未發(fā)現(xiàn)借款人合生望景公司有對外擔(dān)保情況。二、其它交易主體信息保證人一——北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司〔一〕根本情況1.主體資格：名稱北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立時(shí)間2024年6月25日注冊地址北京市朝陽區(qū)西大望路23號注冊資本22058萬美元實(shí)收資本22058萬美元企業(yè)性質(zhì)有限責(zé)任公司〔外國法人獨(dú)資〕法定代表人鄭連群營業(yè)期限2024年6月25日至2032年6月24日法人營業(yè)執(zhí)照號碼110105010704236組織機(jī)構(gòu)代碼73935209-8貸款卡號110100000381574801經(jīng)營范圍許可經(jīng)營工程：以下工程限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營：為接受本酒店效勞的客人零售包裝食品、酒、飲料；住宿；洗衣效勞；美容效勞；制售中西餐〔含冷葷涼菜〕。一般經(jīng)營工程：開發(fā)、建設(shè)、出租、出售朝陽區(qū)大望路23號北京化工實(shí)驗(yàn)廠規(guī)劃確定的一、二期范圍內(nèi)及通州區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)通州園金橋科技產(chǎn)業(yè)基地環(huán)科中路5-150號的開發(fā)建設(shè)的房屋及物業(yè)管理；機(jī)動車公共停車場效勞；以下工程限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營：健身效勞；商務(wù)中心；為接受本酒店效勞的客人零售工藝美術(shù)品。歷史沿革合生北方公司是由南博置業(yè)有限公司獨(dú)資成立的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，于2002年6月25日在北京市工商局注冊，注冊資金為22058萬美元〔實(shí)收資本22058萬美元〕，法定代表人鄭連群先生。2.股權(quán)結(jié)構(gòu)和關(guān)聯(lián)關(guān)系：北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是合生創(chuàng)展在北京注冊成立的子公司，注冊于2024年，最初開發(fā)的工程為北京朝陽區(qū)西大望路的珠江帝景工程。目前合生北方公司主要負(fù)責(zé)合生創(chuàng)展在北京、天津等區(qū)域的工程的經(jīng)營管理。合生北方實(shí)際控制人為合生創(chuàng)展集團(tuán)，該公司股權(quán)結(jié)構(gòu)情況如下：南博置業(yè)本身并無其他主業(yè)，僅是形式上的合生北方的股東。合生創(chuàng)展出于便于工程投資、資本運(yùn)作考慮，多采用由一個(gè)投資控股公司對應(yīng)一個(gè)工程公司的方式，因此，合生創(chuàng)展旗下在境內(nèi)投資的房地產(chǎn)工程根本都采用此方式，以便于通過股權(quán)收購及轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)對工程的管理。3.公司治理：合生北方主要負(fù)責(zé)合生創(chuàng)展集團(tuán)北京、天津及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈工程的開發(fā)與管理，具體組織架構(gòu)如下：合生北方法人治理結(jié)構(gòu)完善，公司由總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常管理經(jīng)營，由董事會行使股東職責(zé)。公司高級管理人員、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的根本情況詳見下表。職務(wù)姓名性別出生日期學(xué)歷水平現(xiàn)所效勞的機(jī)構(gòu)及職務(wù)法定代表人鄭連群男1967年3月合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司華北片區(qū)總經(jīng)理，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人，總經(jīng)理。總經(jīng)理鄭連群男同上同上銷售總監(jiān)劉志龍男1974年2月中山大學(xué)MBA合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司華北片區(qū)市場經(jīng)營中心總監(jiān)，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售負(fù)責(zé)人。財(cái)務(wù)總監(jiān)陳文女1963年5月中山大學(xué)會計(jì)系MBA合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司華北片區(qū)財(cái)務(wù)與投資中心總監(jiān)，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，同時(shí)兼任合生望景公司的法定代表人。4.經(jīng)營管理：根據(jù)營業(yè)執(zhí)照記載的經(jīng)營范圍，合生北方近年主要開發(fā)了“珠江帝景〞及“合生世界村〞工程。該公司已納入上市公司板塊，經(jīng)營管理標(biāo)準(zhǔn)，符合上市公司法人治理結(jié)構(gòu)要求。該公司取得了房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)證書，主要業(yè)績有：〔1〕珠江帝景工程珠江帝景工程位于朝陽區(qū)西大望路，占地29.9公頃，開發(fā)面積約90萬平方米。珠江帝景遵循以“優(yōu)質(zhì)生活、完美表達(dá)〞的開發(fā)理念，將歐洲文化的精髓，歐洲生活的尊貴、舒適、精致的感覺和品位帶給業(yè)主，在北京城中呈現(xiàn)一個(gè)集星級住宅、酒店式商住公寓、甲級寫字樓、歐洲商業(yè)街、歐式學(xué)校于一體的歐洲城，到2024年底，珠江帝景工程實(shí)現(xiàn)銷售面積58.38萬平方米，銷售金額76億元，成為北京CBD區(qū)域的極具標(biāo)志性的地產(chǎn)工程，一舉奠定了合生創(chuàng)展在北京中高端地產(chǎn)的領(lǐng)先地位。〔2〕合生世界村工程合生世界村工程位于北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)，屬于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第二生活核心區(qū)板塊，工程具體四至為東至白村東路，西至環(huán)科大道，南至國家環(huán)保園園區(qū)大道，北至國家環(huán)保園大件路，是國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重點(diǎn)工程。合生世界村工程占地面積260383平米，總建筑面積635222平米，分別由E1、E2、H、I、D區(qū)和高爾夫公園6個(gè)規(guī)劃區(qū)組成，產(chǎn)品構(gòu)成為高檔住宅、loft公寓、loft綜合辦公、大型購物中心、豪華休閑會所等組成，并配套有占地30000平方米的的高爾夫主題公園，是集居住、辦公、購物消費(fèi)、休閑娛樂為一體的大型城市綜合題工程。工程一期〔E1、H區(qū)〕于2024年11月開盤銷售，創(chuàng)造了北京南城單日銷售9億元的記錄，一躍成為北京南城特別是亦莊區(qū)域的最具市場影響力的標(biāo)志性樓盤之一，截止到2024年年底，累計(jì)銷售面積為21萬平方米，累計(jì)銷售金額為21.99億元。2024年末合生北方總資產(chǎn)已到達(dá)102億元，比年上同期增長6%，所有者權(quán)益31.4億元，比上年同期增長31%。〔二〕信用狀況經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，截至2024年4月18日，合生北方對外負(fù)債情況如下：業(yè)務(wù)種類(匯總)幣種(匯總)發(fā)生額(匯總)單位：元當(dāng)前余額(匯總)單位：元貸款人民幣1,081,330,000.00799,642,337.59該公司無未結(jié)清不良信貸信息及已結(jié)清不良信貸信息，但有3筆欠息信息，目前已經(jīng)結(jié)清。經(jīng)與企業(yè)核實(shí)，欠息發(fā)生原因系因銀行結(jié)算系統(tǒng)出錯(cuò)，導(dǎo)致利息劃轉(zhuǎn)未能按時(shí)到賬，后及時(shí)處理，已結(jié)清應(yīng)付利息。具體明細(xì)如下：報(bào)告時(shí)間幣種欠息余額單位：元2024-09-25人民幣0.002024-04-29人民幣0.002024-02-21人民幣0.00該公司對外擔(dān)保情況如下：保證合同筆數(shù)合計(jì)(匯總)1保證擔(dān)保合同金額本外幣合計(jì)(匯總)單位：元500,000,000.00本擔(dān)保人保證擔(dān)保金額本外幣合計(jì)(匯總)單位：元500,000,000.00盡職調(diào)查核實(shí)，上表中對外擔(dān)保金額5億元，系對合生望景開發(fā)的“麒麟社〞工程在農(nóng)行申請的開發(fā)貸提供的擔(dān)保，現(xiàn)已結(jié)清?！踩池?cái)務(wù)狀況1.交易對手主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘錄及說明說明：合生北方報(bào)表系本部經(jīng)審計(jì)后報(bào)表，并未合并。經(jīng)與合生北方財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人核實(shí)，該公司長期股權(quán)投資下主要公司有：大連合生興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大連合生酒店投資管理有限公司、北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京金水岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津合生創(chuàng)展文化投資有限公司等，但根據(jù)合生北方的報(bào)表編制習(xí)慣，這些公司的報(bào)表均為并入合生北方，而合生創(chuàng)展的年報(bào)是將其開發(fā)的所有工程及持有的資產(chǎn)都納入其中進(jìn)行了合并，合生北方及合生創(chuàng)展聘請的會計(jì)師事務(wù)所對此未提出異議。合生北方資產(chǎn)負(fù)債表〔單位：元〕科目/年度2024年12月2024年12月2024年12月2024年4月貨幣資金992,992,336.5878,494,920.9361,643,263.51191,072,407.72應(yīng)收賬款11,063,279.775,277,261.407,126,166.049,583,800.94其他應(yīng)收款4,967,887,097.833,870,872,711.443,902,571,736.015,832,800,464.52預(yù)付賬款861,975,375.452,349,111,206.092,384,497,217.852,300,251,511.11存貨1,777,483,046.142,129,938,710.662,350,433,588.022,550,235,592.34流動資產(chǎn)8,611,359,302.868,435,122,374.028,707,526,317.7211,006,919,970.33速動資產(chǎn)6,833,876,256.726,305,183,663.366,357,092,729.708,456,684,377.99固定資產(chǎn)269,247,130.90239,073,538.42223,863,697.80212,177,693.67資產(chǎn)9,980,361,995.409,786,055,889.5210,170,091,734.5512,356,751,236.56應(yīng)付帳款10,986,981.4925,039,993.0949,543,640.88459,361,628.86預(yù)收帳款519,799,881.15855,980,282.901,604,751,277.032,095,746,839.91其他應(yīng)付款4,670,913,723.053,053,281,492.612,648,299,175.443,995,239,606.41流動負(fù)債5,783,547,487.245,878,895,233.144,861,167,611.076,627,572,067.79長期借款838,970,789.731,214,488,016.371,960,299,087.312,424,208,245.59長期負(fù)債838,970,789.731,214,488,016.371,960,299,087.312,424,208,245.59負(fù)債7,005,261,362.797,374,497,094.177,023,448,576.169,252,775,625.27實(shí)收資本649,033,200.41649,033,200.411,530,515,344.411,530,515,344.41凈資產(chǎn)2,975,100,632.612,411,558,795.353,146,643,158.393,103,975,611.29合生北方利潤表〔單位：元〕工程2024年12月2024年12月2024年12月2024年4月主營業(yè)務(wù)收入1,526,206,385.791,031,914,104.0485,045,353.4945,384,636.38主營業(yè)務(wù)利潤914,863,032.41298,172,190.06-17,893,501.8955,865,916.67營業(yè)利潤790,833,987.00165,824,986.44-171,838,487.91-30,290,760.61利潤總額736,722,291.10164,795,350.89-169,612,714.63-30,293,147.10凈利潤550,833,933.73123,928,410.62-169,612,714.63-30,293,147.10合生北方現(xiàn)金流量表〔單位：元〕工程2024年2024年2024年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1,118,092,527.13-1,228,120,905.59167,545,595.72投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-16,152,611.58-12,250,489.66-465,508,857.14籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-250,949,811.29325,873,979.60281,112,194.54現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額850,990,104.26-914,497,415.65-16,851,657.42合生北方綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析財(cái)務(wù)指標(biāo)2024年12月2024年12月2024年12月償債能力資產(chǎn)負(fù)債率〔%〕70.19%75.36%69.06%營運(yùn)資金〔萬元〕2,827,811,815.622,556,227,140.883,846,358,706.65現(xiàn)金比率〔%〕17.17%1.34%1.27%流動比率〔%〕148.89%143.48%179.12%速動比率〔%〕118.16%107.25%130.77%周轉(zhuǎn)能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(天)2209.713447.9242237.54固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(天)62.9488.67979.81應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(天)2.722.8526.25存貨周轉(zhuǎn)率(天)967.021047.808237.10盈利能力銷售利潤率〔%〕59.94%28.90%-21.04%資產(chǎn)回報(bào)率〔%〕5.52%1.27%-1.67%凈資產(chǎn)收益率〔%〕18.51%5.14%-5.39%2024年“合生北方〞重要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)附注說明：〔1〕其他應(yīng)收款3,902,571,736.01元，其中，占比擬大的5家公司為，合計(jì)占比77.26%：債務(wù)人金額〔單位：元〕合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司1,809,500,000.00大連合生興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司486,109,109.72廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司348,576,428.00廣東華南新城房地產(chǎn)有限公司209,500,000.00上海合創(chuàng)置業(yè)有限公司161,390,659.77〔2〕預(yù)付賬款2,384,497,217.85元，其中，以下6家公司占比達(dá)82.42%。債務(wù)人金額〔單位：元〕廣東韓江建筑安裝工程有限公司1,527,336,065.59北京市化工實(shí)驗(yàn)廠200,000,000.00北京市土地儲藏中心通州分中心114,513,200.00北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司41,000,000.00天津美新建筑設(shè)計(jì)有限公司48,829,355.00四川星星建設(shè)集團(tuán)有限公司33,672,980.00〔3〕存貨2,350,433,588.02元，主要構(gòu)成如下：科目金額〔單位：元〕在建物業(yè)1,413,884,136.92完工物業(yè)522,015,152.59土地儲藏412,880,445.35〔4〕應(yīng)付賬款49,543,640.88元，其中，占比達(dá)78.01%。債權(quán)人金額〔單位：元〕中國建筑第四工程局有限公司25,647,969.43廣州市祥瑞房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司13,000,000.00〔5〕預(yù)收賬款1,604,751,277.03元，構(gòu)成如下：債務(wù)人金額〔單位：元〕住宅1,315,716,331.94商鋪270,864,695.05車位18,068,679.94〔6〕其他應(yīng)付款2,648,299,175.44元，其中，占比達(dá)99.68%。債務(wù)人金額〔單位：元〕北京合生綠洲房地產(chǎn)開有限公司1,216,757,729.34北京新京潤房地產(chǎn)有限公司655,049,216.93廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司289,993,299.26合生〔廣州〕實(shí)業(yè)有限公司200,000,000.00北京東方文華國際置業(yè)有限公司174,435,000.00北京合生愉景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司103,457,503.38〔7〕預(yù)提費(fèi)用540,594,038.87元，其中主要構(gòu)成如下，占比達(dá)95.53%?？颇拷痤~〔單位：元〕工程款-地產(chǎn)板塊481,432,258.33財(cái)務(wù)費(fèi)用〔地產(chǎn)板塊〕35,028,974.502.交易對手重大財(cái)務(wù)指標(biāo)分析“合生北方〞2024年總資產(chǎn)較2024年同比增長3.92%；流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)85.62%，同比增長3.23%；其他應(yīng)收款、預(yù)付賬款有微增；在建物業(yè)增加71.4%，導(dǎo)致存貨增加；住宅預(yù)收款漲幅達(dá)82.23%、商鋪預(yù)售款增長1.36倍，使預(yù)收款增長幅度較大；長期借款的增加主要因?yàn)?024年新增的10億元借款。資產(chǎn)方面無明顯壞賬風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債方面主要是預(yù)收房款和關(guān)聯(lián)企業(yè)間的往來款，與其集團(tuán)公司對資金的統(tǒng)一調(diào)度與管理制度相符合，有利于財(cái)務(wù)平安。償債能力：2024年流動比率為179.12%、速動比率為130.77%，上述兩項(xiàng)流動比率較高，說明企業(yè)的短期償債能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小；資產(chǎn)負(fù)債率69.06%，剔除預(yù)收賬款因素，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為53.28%。2024年虧損原因分析：2024年北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共計(jì)銷售面積58786萬平方米，銷售金額為107741萬元，實(shí)收金額64373萬元，根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)那么，只有在工程完成竣工備案并給業(yè)主發(fā)放收樓通知書之后，公司才將銷售額確認(rèn)為當(dāng)年的主營業(yè)務(wù)收入，否那么計(jì)入當(dāng)年的預(yù)收賬款〔2024年增加的預(yù)售賬款為748,770,994.13元〕。由于合生北方開發(fā)的工程交樓集中在2024年末和2024年初，因此在2024年的報(bào)表中合生北方只記入了小局部金額為85,045,353.49元的主營業(yè)務(wù)收入。主營業(yè)務(wù)本錢是根據(jù)當(dāng)年確定的目標(biāo)本錢乘以交樓面積并與主營業(yè)務(wù)收入配比確定。由于2024年合生北方上調(diào)了目標(biāo)本錢，并在主營業(yè)務(wù)本錢中對以往年度的主營業(yè)務(wù)本錢進(jìn)行一次性集中追述調(diào)整，因此導(dǎo)致2024年的主營本錢大于當(dāng)年的主營業(yè)務(wù)收入，導(dǎo)致虧損，相關(guān)盈利能力指標(biāo)測算均為負(fù)值現(xiàn)金流方面：經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量結(jié)構(gòu)比率86.4%，該公司經(jīng)營活動現(xiàn)金回?cái)n大局部是主營活動發(fā)生，該公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流具有一定穩(wěn)定性；經(jīng)營活動現(xiàn)金流量成長性分析2024年凈流入為負(fù)數(shù)，2024年新增10億元長期借款，補(bǔ)充了現(xiàn)金流。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)兩年未付，與合生創(chuàng)展集團(tuán)整體經(jīng)營戰(zhàn)略相符合，在當(dāng)前國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控的力度的形勢下，合生創(chuàng)展采取了緊縮型戰(zhàn)略，減少了新建工程和拿地、收購工程的速度，防止高速擴(kuò)張，從而有利于穩(wěn)健經(jīng)營，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；I資活動現(xiàn)金流量凈額為正值，2024年較2024年減少，一方面說明其具有較強(qiáng)的融資能力，另一方面與其緊縮型經(jīng)營戰(zhàn)略相吻合，減少新上工程，減少資金投入量，從而總體降低經(jīng)營中的各類風(fēng)險(xiǎn)。從各期財(cái)務(wù)報(bào)表期初、期末數(shù)的銜接及資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表相互科目之間的勾稽關(guān)系來看，根本可以判斷其相關(guān)信息具有可靠性。3.交易對手對外負(fù)債情況〔1〕短期借款截至2024年4月30日，合生北方資產(chǎn)負(fù)債表顯示，短期借款期末余額為零，主要短期負(fù)債為預(yù)收賬款20.95億元。〔2〕長期借款長期借款余額24.24億元，構(gòu)成明細(xì)如下：名稱期末數(shù)〔單位：元〕到期日1.渤海銀行亞運(yùn)村支行159,642,337.592024年6月2.合生集團(tuán)有限公司24,565,908.003.光大銀行中關(guān)村支行240,000,000.002024年6月4.天津銀行北京朝外支行400,000,000.002024年12月5.中國華融資產(chǎn)管理公司1,000,000,000.002024年10月6.中信信托有限責(zé)任公司600,000,000.002024年1月合計(jì)2,424,208,245.594.交易對手對外擔(dān)保情況盡職調(diào)查核實(shí)，上表中對外擔(dān)保金額5億元，系對合生望景開發(fā)的“麒麟社〞工程在農(nóng)行申請的開發(fā)貸提供的擔(dān)保，該筆貸款目前已結(jié)清。保證人二——合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司〔一〕根本情況1.主體資格：名稱合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司成立時(shí)間1992年公司總部香港中環(huán)康樂廣場一號怡和大廈33樓3305-3309室上市時(shí)間1998年證券代碼00754主席朱孟依主要持股人朱孟依總股本173,600.38萬股港股股本173,600.38萬股2024年底總資產(chǎn)1098.97億港元2024年底凈資產(chǎn)440.66億港元公司業(yè)務(wù)集團(tuán)主要從事投資控股、物業(yè)開展、物業(yè)投資、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及酒店?duì)I運(yùn)。歷史沿革合生創(chuàng)展是一家注冊于百慕大群島的公司，1992年成立，1998年在香港聯(lián)交所主板上市。該公司是國內(nèi)較早進(jìn)入香港資本市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，開發(fā)重點(diǎn)為中高端工程，在國內(nèi)已經(jīng)形成了珠江、合生的強(qiáng)大品牌效應(yīng)。2.股權(quán)結(jié)構(gòu)和關(guān)聯(lián)關(guān)系：合生創(chuàng)展為香港上市公司，截至2024年末該公司最大股東為自然人朱孟依100%持股的新達(dá)置業(yè)，持股比例為59.47%，因此朱孟依為合生創(chuàng)展的實(shí)際控制人。朱孟依的簡歷詳見“交易對手：合生望景〞局部。3.公司治理：合生創(chuàng)展為香港上市公司，重要交易事項(xiàng)與企業(yè)經(jīng)營均需遵守香港上市公司相關(guān)規(guī)定，公司經(jīng)過多年開展，形成了較為成熟的經(jīng)營模式。盡管該公司設(shè)置多層級的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，但公司實(shí)行扁平化的管理體系，其具體組織架構(gòu)如下：此外，合生創(chuàng)展集團(tuán)內(nèi)部特設(shè)有審計(jì)部門，對內(nèi)部經(jīng)營進(jìn)行控制與管理，保證集團(tuán)的合法合規(guī)運(yùn)營。合生創(chuàng)展集團(tuán)高級管理人員、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的根本情況詳見下表。職務(wù)姓名性別年齡個(gè)人簡歷董事局主席朱孟依男52自1997年出任公司董事，為公司主席及集團(tuán)的其中一位創(chuàng)辦人。其在貿(mào)易、建筑、物業(yè)投資及開展方面擁有逾二十年經(jīng)驗(yàn)；為全國政協(xié)委員、廣東省梅州市榮譽(yù)市民和廣東企業(yè)開展策略研究院副會長。董事局副主席張懿男49于2024年1月參加中國工商銀行〔亞洲〕有限公司為助理總經(jīng)理，并于2024年12月擢升為該銀行副總經(jīng)理，于2024年3月獲委任為該銀行董事暨行政總裁，并擔(dān)任工銀亞洲全資附屬公司華商銀行董事及工銀亞洲投資管理有限公司董事長。張先生畢業(yè)于上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，獲貨幣銀行學(xué)碩士學(xué)位，并取得高級經(jīng)濟(jì)師資格。參加合生集團(tuán)前，張先生為中國工商銀行上海分行副行長。自2024年11月7日起，張懿先生獲委任為本公司執(zhí)行董事、副主席及財(cái)務(wù)總監(jiān)。董事局副主席項(xiàng)斌男65自2001年出任公司董事，為公司副主席及公司假設(shè)干附屬公司的董事。其擁有中國特級注冊職業(yè)經(jīng)理和高級工程師職稱；于2001年2月加盟集團(tuán)前，為一上市公司的高級管理人員；在建筑及行政管理方面有著超過37年經(jīng)驗(yàn)。常務(wù)副總裁朱桔榕女24就讀于中國人民大學(xué)金融學(xué)專業(yè)，具有扎實(shí)的金融理論知識和較全面的投資業(yè)務(wù)技能。從2024年3月起獲委任為本公司常務(wù)副總裁，于2024年11月獲委任為本公司執(zhí)行董事，在2024年和2024年擔(dān)任本集團(tuán)的實(shí)習(xí)生，于2024年至2024年任職總裁助理，并分管本公司財(cái)務(wù)、人力行政等方面工作，積累了一定的財(cái)務(wù)管理和人力資源管理等專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。法定代表歐偉建男54自1997年出任執(zhí)行董事，于1995年加盟集團(tuán)，并為集團(tuán)其他成員公司的董事。其畢業(yè)于廣州中山大學(xué)，在樓宇建造、城市規(guī)劃、地產(chǎn)投資及物業(yè)開展方面有著逾二十年經(jīng)驗(yàn)。副總裁廖假設(shè)清男47自2024年1月起出任執(zhí)行董事，亦為本集團(tuán)副總裁及本公司假設(shè)干附屬公司之董事。畢業(yè)于廣州中山大學(xué)并獲澳洲西悉尼大學(xué)碩士學(xué)位。于2024年加盟本集團(tuán)，曾在政府部門任職，從事房地產(chǎn)投資及經(jīng)營管理工作十余年，積累了豐富的對接政府部門及法律事務(wù)、投資開發(fā)工作的管理經(jīng)驗(yàn)。4.經(jīng)營管理：合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司〔以下簡稱“合生創(chuàng)展〞〕于1992年成立，1998年在香港聯(lián)合交易所有限公司主板上市〔股份代號：0754〕，是以開展中高檔大型住宅地產(chǎn)物業(yè)為主的大型地產(chǎn)集團(tuán)，主要涉及住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店及旅游度假產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理等領(lǐng)域。以土地儲藏計(jì)算，合生創(chuàng)展是我國最大型的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。自1995年以來，合生創(chuàng)展運(yùn)用適宜的企業(yè)策略及開展模式開始于全國范圍內(nèi)建立其優(yōu)質(zhì)品牌。其開展重心位于珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)及長江三角洲這三個(gè)核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域，并以廣州、北京、天津及上海作為其核心基地。在廣州及北京，合生創(chuàng)展已創(chuàng)立“珠江帝景〞、“駿景〞及“愉景〞等多個(gè)品牌，其效勞范圍涵蓋產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶效勞及設(shè)施，以符合不同社區(qū)文化及營運(yùn)模式的需要。截至2024年底，“合生創(chuàng)展〞總股本為173600.38萬股，流動股本為173600.38萬股，總資產(chǎn)為1098.97億港元，凈資產(chǎn)為440.66億港元，累計(jì)開發(fā)面積上千萬平方米，是中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一。根據(jù)國務(wù)院開展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家單位共同發(fā)布的?2024中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告?，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司位列2024中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)之列，其中綜合實(shí)力排名第9位，盈利性排名第5位。自2024年進(jìn)入北京市場以來，“合生創(chuàng)展〞在北京房地產(chǎn)市場上取得了迅猛的開展。截至2024年年底，“合生創(chuàng)展〞在北京地區(qū)已成功開發(fā)了四個(gè)住宅類地產(chǎn)工程，即珠江帝景家園、珠江綠洲家園、珠江羅馬嘉園、合生國際花園；目前在開發(fā)工程有：合生·霄云路8號、合生世界村、合生世界花園、合生濱江帝景、合生·麒麟社、合生德勝大廈等北京工程，以及大連江山帝景、秦皇島綏中天戴河、山西合生紫悅府等外地工程。截至2024年年底，合生創(chuàng)展在北京地區(qū)累計(jì)開發(fā)面積達(dá)466余萬平方米，累計(jì)銷售面積203余萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約278億元人民幣?！?〕公司戰(zhàn)略、經(jīng)營風(fēng)格和理念偏重中高檔樓盤、大規(guī)模樓盤的開發(fā)合生創(chuàng)展起家于廣州，其在廣州開發(fā)的房地產(chǎn)工程單體建筑面積大多在30萬平方米以上，且無論從工程位置還是品質(zhì)均定位為中高檔客戶群體。強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的本錢控制無論從拿地還是從融資，合生創(chuàng)展一直堅(jiān)持嚴(yán)格控制本錢的經(jīng)營風(fēng)格，在朱孟依個(gè)人看來，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要在于本錢控制不到位。從該公司歷年拿地情況來看，合生創(chuàng)展通過招拍掛方式取得的土地大都是由珠江進(jìn)行一級開發(fā)的工程，而該公司從未在招拍掛中以高價(jià)策略取得過土地，這也是合生創(chuàng)展集團(tuán)近幾年銷售收入被各家公司趕超的原因之一。經(jīng)營作風(fēng)穩(wěn)健合生創(chuàng)展雖然具有較多的土地儲藏，但其在拿地、工程開發(fā)過程中一直注重穩(wěn)健的作風(fēng)，對高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動非常謹(jǐn)慎。多元化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型合生創(chuàng)展2024年以來一直在進(jìn)行多元化的戰(zhàn)略調(diào)整，由于該公司較早登陸香港資本市場，受到香港大型開發(fā)商影響較大。2024年到2024年是合生創(chuàng)展進(jìn)行大規(guī)模土地儲藏的時(shí)期，2024年以來合生創(chuàng)展放慢了拿地的節(jié)奏，轉(zhuǎn)而將經(jīng)營重心轉(zhuǎn)向持有型物業(yè)以及相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)。持有型物業(yè)中，該公司主要是對位于北京、天津、上海以及廣州地區(qū)擁有的物業(yè)進(jìn)行整合，同時(shí)也在收購新的持有型物業(yè)工程，本信托方案中涉及的馬駒橋國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園即是該公司進(jìn)行長期持有的重要資產(chǎn)之一。在相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資方面，該公司于2024年取得了金隅股份4.79%的股權(quán)、2024年參股了廣州農(nóng)商行、北京農(nóng)商行各近5%的股權(quán)，近期該公司還有對境內(nèi)上市金融企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資的方案。多元化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型使該公司在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下依然保持了良好的經(jīng)營狀態(tài)，現(xiàn)合生創(chuàng)展集團(tuán)總體負(fù)債率仍然在60%以下，現(xiàn)金流也非常充裕。行事低調(diào)朱孟依作為曾經(jīng)進(jìn)入國內(nèi)百富榜排名前三位的超級富豪，極少接受媒體采訪，但其以及合生創(chuàng)展集團(tuán)一直與各級政府保持著良好的私人關(guān)系。合生創(chuàng)展是國內(nèi)最早進(jìn)入香港資本市場的房地產(chǎn)企業(yè)，2024年以來曾經(jīng)屢次在香港進(jìn)行資本市場融資，包括發(fā)行可轉(zhuǎn)債、引入老虎基金等戰(zhàn)略投資者，但在國內(nèi)很少進(jìn)行宣傳。合生創(chuàng)展在珠三角地區(qū)的市場占有率曾經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬科與富力?！?〕核心競爭力該公司核心競爭力主要有以下幾點(diǎn)：品牌合生創(chuàng)展作為國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，在廣州、北京、天津、上海均打造了許多知名工程，珠江系列、合生系列品牌的樓盤已深入人心，為該公司贏得了強(qiáng)大的品牌效應(yīng)。土地儲藏截至2024年末，合生創(chuàng)展共有土地儲藏3191萬平方米，以其2024年全年61萬平方米竣工面積計(jì)算，土地儲藏可滿足該公司未來52年開發(fā)使用；以其2024年全年137萬平方米竣工面積計(jì)算，土地儲藏可滿足該公司未來23年開發(fā)使用，且其儲藏的土地大都在珠三角以及北京、上海等地。人才優(yōu)勢合生創(chuàng)展是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)之一，通過集團(tuán)多年的經(jīng)營積累了一批高素質(zhì)的專業(yè)性人才，在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營性物業(yè)管理、投融資等方面均有強(qiáng)大的人才優(yōu)勢進(jìn)行支持。產(chǎn)業(yè)多元化合生創(chuàng)展的產(chǎn)業(yè)多元化并沒有脫離經(jīng)營主業(yè)，而是圍繞其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，在相關(guān)上市公司股權(quán)投資、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)投資以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造方面進(jìn)行重點(diǎn)投入，這也使得該公司在市場波動較大的情況下具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！?〕公司業(yè)績分析合生創(chuàng)展2024年以來進(jìn)行的業(yè)務(wù)調(diào)整，逐漸放緩了房地產(chǎn)開發(fā)板塊的節(jié)奏，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)進(jìn)行多元化投資，雖然從銷售規(guī)模上看該公司排名滑落較大，但從盈利能力來看，該公司2024—2024年實(shí)現(xiàn)凈利潤分別為19.49億港元、60.92億港元、62.93億港元，盈利能力超過了保利、招商、金地等，僅與萬科保持一定的差距。2024年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了嚴(yán)厲的調(diào)控，市場進(jìn)入深度調(diào)整期，嚴(yán)峻的市場環(huán)境對合生創(chuàng)展業(yè)績產(chǎn)生了一定影響，集團(tuán)營業(yè)額為80.08億港元，整體盈利14.30億港元。為應(yīng)對市場挑戰(zhàn)，合生創(chuàng)展更加注重穩(wěn)健經(jīng)營，逐步提高二、三線城市及持有型物業(yè)的業(yè)績奉獻(xiàn)，盡力分散集中市場和住宅業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。營業(yè)收入受限于一、二線城市嚴(yán)厲的市場調(diào)控，2024年合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)竣工交樓面積391277平方米，取得營業(yè)收入80.08億港元，確認(rèn)收入銷售均價(jià)為每平方米人民幣15175元；集團(tuán)取得合約銷售額共計(jì)人民幣99.40億元〔2024年為人民幣110.40億元〕，合約銷售均價(jià)為每平方米人民幣15110元〔2024年為每平方米人民幣15684元〕。經(jīng)營數(shù)據(jù)單位2024年2024年同比營業(yè)收入百萬港元800814379-44%年內(nèi)竣工面積平方米6115691366079-55%其中，華南區(qū)域、華東區(qū)域和華北區(qū)域分別奉獻(xiàn)了27.61億港元、19.64億港元及32.83億港元的營業(yè)收入，公司以三大經(jīng)濟(jì)圈為開發(fā)核心、業(yè)務(wù)均衡布局的戰(zhàn)略得到了表達(dá)。按區(qū)域劃分的營業(yè)收入：地區(qū)2024年2024年?duì)I收〔百萬港元〕比例〔%〕營收〔百萬港元〕比例〔%〕華北區(qū)域276134513536華南區(qū)域328341635244華東區(qū)域196425289220合計(jì)8008100143791002024年，物業(yè)銷售收入為71.70億港元，物業(yè)管理收入為4.9億港元，物業(yè)投資收入及酒店運(yùn)營收入分別為1.48億港元和2億港元，公司優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)、均衡收入來源的策略得到了表達(dá)。按主要工程劃分的營業(yè)收入：工程2024年2024年?duì)I收〔百萬港元〕比例〔%〕營收〔百萬港元〕比例〔%〕物業(yè)銷售7170901369695租金收入1482921物業(yè)管理收入49064113酒店?duì)I運(yùn)收入20021801合計(jì)800810014379100土地儲藏2024年，為維持產(chǎn)品平衡及進(jìn)一步豐富產(chǎn)品線，合生創(chuàng)展在北京、廣州、天津等一線城市新增三幅土地，可供開發(fā)面積1526674平方米，并在開展?jié)摿^大的二、三線城市新增一幅土地，可供開發(fā)面積160070平方米。2024年底，公司擁有土地儲藏3191萬平方米，足夠未來快速開展所需。2024年完成收購新增土地儲藏如下：工程名稱權(quán)益占比工程地點(diǎn)建筑面積〔平方米〕可供銷售面積〔平方米〕北京密云100%密云縣不老屯鎮(zhèn)山子水庫東側(cè)1232712327合生伴海100%太倉的龍江路588號160070160070東麗湖工程100%天津東麗區(qū)赤土鎮(zhèn)赤土村東11300001130000TIT工程〔產(chǎn)業(yè)園〕65%花都區(qū)炭步村鎮(zhèn)大渦村384347384347合計(jì)16867441686744〔4〕公司2024年經(jīng)營策略在國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)的背景下，2024年，合生創(chuàng)展將順應(yīng)政策形勢變化，繼續(xù)以沉著審慎的態(tài)度積極應(yīng)對內(nèi)外部挑戰(zhàn)，全年預(yù)計(jì)竣工面積157萬平方米，公司業(yè)績將在2024年根底上實(shí)現(xiàn)較大幅度提升。具體經(jīng)營策略如下：穩(wěn)健財(cái)務(wù)經(jīng)營，提升資產(chǎn)經(jīng)營管理水平公司將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健的總體財(cái)務(wù)經(jīng)營基調(diào)，同時(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作的集中統(tǒng)籌管理，完善內(nèi)部管理架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置及使用，強(qiáng)化經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升投資收益水平公司將繼續(xù)致力于整合優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以期盡可能躲避政策風(fēng)險(xiǎn)，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，順應(yīng)市場開展，提升投資業(yè)務(wù)的整體收益水平。同時(shí)將繼續(xù)提高產(chǎn)品質(zhì)量，通過優(yōu)化管理體系、嚴(yán)格工程驗(yàn)收，力爭為市場及消費(fèi)者創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)。加強(qiáng)品牌建設(shè)，提升品牌價(jià)值公司將繼續(xù)致力于加強(qiáng)品牌建設(shè)，使企業(yè)文化與品牌核心價(jià)值更加融合，并注入投資開發(fā)的每一個(gè)工程中，力爭為市場及消費(fèi)者奉獻(xiàn)更多高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)板塊的均衡開展公司將在繼續(xù)穩(wěn)固在地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資及股權(quán)投資方面所取得的業(yè)績，全力實(shí)現(xiàn)上述三項(xiàng)主要收益來源的均衡開展。審慎適度增加土地儲藏公司將以審慎態(tài)度及冷靜視角關(guān)注土地市場變化，積極尋求與集團(tuán)戰(zhàn)略開展規(guī)劃相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)土地資源，通過多種方式靈巧獲取土地，并在穩(wěn)固集團(tuán)在主要一線城市所取得業(yè)績的同時(shí)，繼續(xù)優(yōu)化二、三線城市投資布局，以滿足集團(tuán)未來三至五年的開展需求?！?〕公司目前主要業(yè)務(wù)合生創(chuàng)展是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)之一，其開發(fā)工程以規(guī)模大、品質(zhì)高而知名，其土地儲藏也大都選擇在城市核心區(qū)周邊的價(jià)值洼地地帶。合生創(chuàng)展主要業(yè)務(wù)市場分布于北京、廣州、上海、天津等一線城市，二三線城市相比照例較小。雖然國內(nèi)近年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控側(cè)重于一線城市，但從中長期來看一線城市的房屋、土地價(jià)格波動較小，市場風(fēng)險(xiǎn)也相對較小。此外合生創(chuàng)展除房地產(chǎn)開發(fā)外，還在一線城市持有了自行開發(fā)的酒店和寫字樓進(jìn)行出租。合生創(chuàng)展業(yè)務(wù)主要分為以下幾個(gè)板塊：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是合生創(chuàng)展的最主要業(yè)務(wù)板塊，目前正在國內(nèi)開發(fā)的工程主要有：北京地區(qū)：珠江帝景A區(qū)〔時(shí)代帝景〕、珠江羅馬嘉園、合生霄云路8號、合生麒麟社、合生世界村、通州永順地塊、玉河工程；天津地區(qū)：京津新城、天津合生國際公寓大連地區(qū)：旅順合生江山帝景太原地區(qū)：太原住宅工程秦皇島地區(qū)：天戴河廣州地區(qū)：駿景花園、逸景翠園、華南新城、駿景南苑、帝景山莊、君景灣、合生御景半山、南方花園、湖山國際惠州地區(qū)：合生高爾夫莊園、惠州帝景灣、合生國際新城、時(shí)代城、濱海城中山地區(qū)：帝景苑、彩虹工程、東坑工程上海地區(qū)：合生城邦、合生高爾夫公寓、佘山東紫園、合生郎庭園、合生國際花園、合生東郊別墅、合生御廷園、上海金山新城寧波地區(qū)：合生國際城慈溪地區(qū)：杭州灣工程酒店及寫字樓工程北京地區(qū)：北京東方文化工程、德勝大廈、帝景豪庭酒店天津地區(qū)：京津新城凱悅酒店、天津合生國際大廈廣州地區(qū)：廣州珠江帝景酒店、廣州珠江國際大廈、廣州嘉和商業(yè)城上海地區(qū)：合生國際廣場、合生財(cái)富廣場杭州地區(qū)：杭州合生國貿(mào)中心物業(yè)管理業(yè)務(wù)北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司、廣東康景物業(yè)效勞有限公司上市公司及金融股權(quán)投資北京農(nóng)村商業(yè)銀行、廣州農(nóng)村商業(yè)銀行、金隅股份〔已于近期售出〕〔6〕主要社會榮譽(yù)2024年，合生創(chuàng)展繼續(xù)圍繞價(jià)值投資這一主題，致力于提升品牌形象和品牌價(jià)值。在“中國房地產(chǎn)TOP10研究組〞發(fā)布的?2024年中國房地產(chǎn)上市公司研究成果?中，公司蟬聯(lián)“2024中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10〞的前三名和“2024中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10〞的前三名，并獲得“2024中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值TOP10〞的前五名，以及“2024中國大房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10〞的前三名。合生創(chuàng)展集團(tuán)品牌獲得市場及社會的高度贊譽(yù)，獲得“2024住交會CIHAF中國房地產(chǎn)名企〞稱號、“2024新華之星——地產(chǎn)名企〞、“2024中國房地產(chǎn)口碑榜——民意價(jià)值企業(yè)獎(jiǎng)〞、“領(lǐng)袖地產(chǎn)綜合實(shí)力十強(qiáng)〞、“2024中國地產(chǎn)年度總評榜年度金牌企業(yè)〞、“標(biāo)桿地產(chǎn)責(zé)任企業(yè)獎(jiǎng)〞、“影響力2024——最具影響力地產(chǎn)品牌〞、“粵派地產(chǎn)卓越奉獻(xiàn)——金鼎獎(jiǎng)〞、“南方致敬：年度公益創(chuàng)新企業(yè)〞。同時(shí)，合生創(chuàng)展各區(qū)域眾多工程市場聲譽(yù)卓著，取得了良好的市場及社會認(rèn)可，以北京地區(qū)為例，北京合生霄云路8號獲得“2024新華之星——地產(chǎn)名盤〞、“國宅典藏大獎(jiǎng)〞、“地產(chǎn)年度風(fēng)云工程〞大獎(jiǎng)；世界村工程獲得“影響力2024——10大熱銷工程〞、“領(lǐng)袖地產(chǎn)熱銷樓盤〞及“標(biāo)桿地產(chǎn)〞獎(jiǎng)；麒麟社工程獲“最受關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)〞獎(jiǎng)；世界花園工程獲得“2024中國地產(chǎn)年度總評榜——金牌工程〞、“標(biāo)桿地產(chǎn)——標(biāo)桿樓盤〞獎(jiǎng)項(xiàng)。〔二〕信用狀況合生創(chuàng)展為境外注冊公司，在大陸境內(nèi)沒有借貸記錄，該公司曾經(jīng)在香港發(fā)行可轉(zhuǎn)債，歷史資信記錄良好?！踩池?cái)務(wù)狀況1.交易對手主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘錄及說明﹡相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表見附件。合生創(chuàng)展近三年審計(jì)報(bào)告均來自于香港聯(lián)合交易所對外公布的公司年報(bào)，審計(jì)報(bào)告由普華永道會計(jì)師事務(wù)所出具。〔1〕資產(chǎn)負(fù)債表合生創(chuàng)展集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債表〔單位：萬港元〕科目2024年2024年2024年2024年收購?fù)恋仡A(yù)付款項(xiàng)614,299.9736,348.21,805,333.51,350,883.6可供出售之開展中物業(yè)3,055,417.33,055,660.73,196,775.64,906,453.5可供出售之已落成物業(yè)733,676.3783,5601,048,703.31,164,024.1按公平值透過損益列帳的財(cái)務(wù)資產(chǎn)1,165.51,108.31,169.31,145.6應(yīng)收賬款7,257.714,689.517,195.323,294.0預(yù)付款項(xiàng)、按金及其他流動資產(chǎn)152,856.8162,012.6256,502.6363,437.6應(yīng)收一間聯(lián)營公司之款項(xiàng)2,653.82,936.53,038.23,1890應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司之款項(xiàng)697.91,366.41,364.4618.8已抵押/押記銀行存款27,145016,847.912,367.1103,009.3現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物214,269.6654,614.4257,360.4261,816.1流動資產(chǎn)合計(jì)4,808,439.85,429,144.56,599,809.78,177,871.6土地本錢74,966.332,94462,219.371,496.7收購?fù)恋仡A(yù)付款項(xiàng)243,66326,696.220,979.513,122.1物業(yè)及設(shè)備240,562.3317,502.9319,984.5326,483.9投資物業(yè)285,609.4837,810.51,540,549.81,663,747.3持作長期投資之開展中物業(yè)1,285.6無形資產(chǎn)12,045.512,06612,483.74,124.5于聯(lián)營公司之投資4,220.14,092.54,343.315,168.5于一間共同控制實(shí)體之投資80,124118,869.2151,292.3175,300.4可供出售財(cái)務(wù)資產(chǎn)47,625267,171.9331,638.8520,333.5建議投資之按金56,021-遞延稅項(xiàng)資產(chǎn)17,337.819,128.716,754.122,024.0非流動資產(chǎn)合計(jì)1,018,7391,636,281.92,516,266.32,811,800.9總資產(chǎn)5,815,878.87,065,426.49,116,07610,989,672.5應(yīng)付賬款293,372.1294,142.4564,561.2521,000.6應(yīng)付土地本錢32,369.630,241.826,427.160,261.2借貸426,279.8623,226367,191.91,362,930.7遞延收入445,837.9726,053.8554,461.5967,904.8應(yīng)計(jì)款項(xiàng)及其他應(yīng)付款項(xiàng)224,986.4172,875.2219,620296,246.5應(yīng)付一間聯(lián)營公司之款項(xiàng)625.8626.9648.6680.8應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司之款項(xiàng)17,49217,372.134,405.78,170.4應(yīng)付一間共同控制實(shí)體之款項(xiàng)75,938184,228.9170,934.5157,413.5本期稅項(xiàng)負(fù)債416,223435,733.7464,300.3411,782.7流動負(fù)債總計(jì)1,933,124.62,484,500.82,402,550.83,777,391.2應(yīng)付土地本錢10,617.327,102.811,117.88,148.1借貸1,233,021.11,011,659.82,004,752.42,171,858.1應(yīng)付少數(shù)股東之款項(xiàng)4,998.341,941.143,232.343,984.1遞延稅項(xiàng)負(fù)債389,010.2450,274.3555,112.8581,680.1非流動負(fù)債總計(jì)1,637,646.91,530,9782,614,215.32,805,670.4負(fù)債總計(jì)3,570,771.54,015,478.85,016,766.16,583,061.62024年—2024年，合生創(chuàng)展總資產(chǎn)分別為581.59億港幣〔以下分析均為港幣單位〕、706.54億、911.6億、1099.0億。資產(chǎn)規(guī)模呈逐年遞增的趨勢。流動資產(chǎn)情況分析從資產(chǎn)構(gòu)成來看，流動資產(chǎn)占比擬高，2024年—2024年流動資產(chǎn)分別為480.84億、542.91億、659.98億、817.79億，分別占總資產(chǎn)的83%、77%、72%、74%。公司流動資產(chǎn)占比呈現(xiàn)下降趨勢，這主要與該公司2024年后調(diào)整開展戰(zhàn)略，逐步提高長期持有資產(chǎn)比例的經(jīng)營策略有關(guān)。流動資產(chǎn)中可供出售之開展中物業(yè)、可供出售之已落成物業(yè)、收購?fù)恋仡A(yù)付款項(xiàng)占比例較高。可供出售之開展中物業(yè)與可供出售之已落成物業(yè)。2024年—2024年該公司可供出售之開展中物業(yè)與可供出售之已落成物業(yè)的總額分別為378.81億、383.92億、424.55億、607.04億，占流動資產(chǎn)的比例分別為79%、71%、64%、74%，占流動資產(chǎn)比例在連續(xù)3年下降后出現(xiàn)增長。這是由于該公司為應(yīng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，業(yè)務(wù)板塊逐漸向上市公司、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)投資進(jìn)行轉(zhuǎn)移，而在2024年由于房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)大幅減少，導(dǎo)致存貨出現(xiàn)增長。收購?fù)恋仡A(yù)付款項(xiàng)。2024年—2024年該公司收購?fù)恋仡A(yù)付款項(xiàng)分別為61.43億、73.63億、180.53億、135.09億，分別占流動資產(chǎn)的13%、14%、27%、17%。在2024年大幅上漲后，2024年出現(xiàn)了減少，表達(dá)出該公司緊跟政府房地產(chǎn)調(diào)控政策對土地儲藏策略進(jìn)行調(diào)整，此外合生創(chuàng)展在拿地方面依然遵循了低價(jià)策略，極少參與地王地塊的投標(biāo)，且儲藏土地大多位于一線城市。非流動資產(chǎn)情況分析合生創(chuàng)展非流動資產(chǎn)占比擬低，2024年—2024年分別為101.87億、163.63億、251.63億、281.18億，占總資產(chǎn)的17%、23%、28%、26%。該公司非流動資產(chǎn)占比近年來穩(wěn)步提高，主要是公司加大了對投資物業(yè)持有的比例，從而調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，抵御更強(qiáng)的市場波動風(fēng)險(xiǎn)。非流動資產(chǎn)中占比擬高的為投資物業(yè)、物業(yè)及設(shè)備、可供出售財(cái)務(wù)資產(chǎn)。投資物業(yè)。2024年—2024年該公司投資物業(yè)分別為28.56億、83.78億、154.05億、166.37億，占非流動資產(chǎn)的28%、51%、61%、59%。充分反映了該公司在經(jīng)營策略上進(jìn)行的調(diào)整，投資物業(yè)中的酒店以及寫字樓當(dāng)前全部作為出租用途，但未來有出售方案，按照香港會計(jì)規(guī)那么投資物業(yè)每年可以進(jìn)行價(jià)值重估，增值局部表達(dá)為公司盈利。可供出售財(cái)務(wù)資產(chǎn)。2024年—2024年該公司可供出售財(cái)務(wù)資產(chǎn)分別為4.76億、26.72億、33.16億、52.03億，分別占非流動資產(chǎn)4.6%、16.33%、13.18%、18.50%。經(jīng)與該公司了解，其持有的可供出售財(cái)務(wù)資產(chǎn)包括北京農(nóng)商行和廣州農(nóng)商行的股權(quán)，此外該公司還持有金隅股份限售流通A股2.05億股，顯示該公司近年來進(jìn)行了較多的股權(quán)投資。合生創(chuàng)展2024—2024年負(fù)債總額分別為357.08億、401.55億、501.68億、658.31億。同期資產(chǎn)負(fù)債率分別為61%、57%、55%、60%。雖然公司負(fù)債總額在增加，但負(fù)債率一直維持在合理水平。流動負(fù)債分析從負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，2024—2024年，合生創(chuàng)展流動負(fù)債分別為193.32億、248.45億、240.26億、377.74億，占比分別為54%、62%、48%、57%。流動負(fù)債的波動主要是由應(yīng)付賬款、遞延收入、借貸以及稅項(xiàng)負(fù)債引起的。應(yīng)付賬款。合生創(chuàng)展從2024年至2024年應(yīng)付賬款分別為29.34億、29.41億、56.46億、52.10億，分別占當(dāng)年銷售額的27%、26%、39%、65%。應(yīng)付賬款主要是對其工程施工單位的應(yīng)付工程款，其中2024年末56.46億中有25.34億為對該公司關(guān)聯(lián)的廣東韓江建筑以及珠江系公司的應(yīng)付工程款。遞延收入。該公司2024年至2024年遞延收入分別為44.58億、72.61億、55.45億、96.79億，分別占當(dāng)年銷售額的45%、41%、65%、39%、121%。遞延收入主要是已售房屋未收回的購房款。借貸。該公司從2024年至2024年流動借貸分別為42.63億、62.32億、36.72億、136.29億，分別占當(dāng)年流動債務(wù)的22%、25%、15%、36%。該公司短期借貸全部為國內(nèi)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)借款。非流動