2023年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析?？碱A測題庫

2023年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分

析模考預測題庫（奪冠系列）

單選題（共80題）

1、以下文件擴展名中，（）不是視頻文件格式。

A.MPEG

B.AVI

C.VOC

D.RM

【答案】c

2、下列標準代號中，（）表示國際標準。

A.GJ

B.IE

C.GB/T

D.ANSI

【答案】B

3、下列關于面向?qū)ο蟪绦蛟O計的敘述，正確的是（）。

A.對象是類的模板

B.“封裝”就是生成類庫的標準

C.一個類至少有一個實例

D.一個類可以繼承其父類的屬性和方法

【答案】D

4、關于對象封裝的敘述，正確的是（）。

A.每個程序模塊中都封裝了若干個對象

B.封裝可實現(xiàn)信息隱藏

C.封裝使對象的狀態(tài)不能改變

D.封裝是把對象放在同一個集合中

【答案】B

5、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土

地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的

買賣、交換、贈與等。

A.假設開發(fā)法

B.比較法

C.收益法

D.成本法

【答案】C

6、一組無邏輯關系的語句在程序中多處出現(xiàn)，為了節(jié)省存儲空間，

把這些語句放在一個模塊中，該模塊的內(nèi)聚是（）。

A.邏輯內(nèi)聚

B.偶然內(nèi)聚

C.過程內(nèi)聚

D.通信內(nèi)聚

【答案】B

7、()：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.

A.Area

B.Disk

C.Buffer

D.File

【答案】c

8、在面向數(shù)據(jù)流的軟件設計方法中，一般將信息流分為()。

A.變換流和事務流

B.變換流和控制流

C.事務流和控制流

D.數(shù)據(jù)流和控制流

【答案】A

9、程序中將多處使用的同一個常數(shù)定義為常量，其目的是為了

()o

A.提高程序的運行速度

B.提高程序的可讀性以及可維護性

C.縮短源程序代碼長度

D.便于進行程序測試

【答案】B

10、在軟件開發(fā)的各個階段中，對軟件開發(fā)成敗影響最大的是()。

A.需求分析

B.概要設計

C.詳細設計

D.編碼

【答案】A

11、In(),theonlyelementthatcanbedeletedor

removedistheonethatwasinsertedmostrecently.

A.aline

B.aqueue

C.anarray

D.astack

【答案】D

12、某計算機中采用48x48數(shù)字化點陣字模表示一個漢字，字模中

的每一個點在存儲器中用一個二進制位存儲。那么，存儲1024個漢

字要求的存儲空間應為0K字節(jié)。

A.196

B.244

C.288

D.312

【答案】C

13、為提高xx機場航油保障能力，保障擴建后的XX機場航油供應,

中國航空XX油料有限責任公司經(jīng)相關部門批準鋪設場外輸油管線。

此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設置定向鉆穿越入土點，在地下鋪

設輸油管。根據(jù)《XX市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心

線兩側(cè)各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、

構(gòu)筑物的，應當在征得市空港辦的同意，按有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。

為了解相關的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生

了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。

A.區(qū)分鋪建管線前、后條件下土地收益年限的影響

B.區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響

C.區(qū)分鋪建管線前、后條件下凈收益減少的影響

D.區(qū)分鋪建管線前、后條件下生產(chǎn)條件的影響

【答案】B

14、Everyvalidcharacterinacomputerthatuseseven()

mustalwayshaveanevennumberor1bits.

A.parity

B.check

C.test

D.compare

【答案】A

15、Insufficient()cancauseaprocessortoworkat50%

orevenmorebelowitsperformancepotential.

A.mouse

B.I/O

C.document

D.memory

【答案】D

16、若原始數(shù)據(jù)序列(23,4,45,67,12,8,19,7)采用直接插

入排序法(順序地將每個元素插入到它之前的適當位置)排序，則

進行完第4趟后的排序結(jié)果是()。

A.4,8,45,23,67,12,19,7

B.4,7,8,12,23,45,67,19

C.4,12,8,19,7,23,45,67

D.4,12,23,45,67,8,19,7

【答案】D

17、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的xx酒樓

的市場價值進行評估。該酒樓位于XX市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的

老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入

為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務成本

和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，

市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平

均年利潤率為10%。該酒樓房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。

A.1512.40

B.1554.96

C.1938.00

D.1980.56

【答案】A

18、以下關于軟件工程的敘述中，錯誤的是（）。

A.軟件工程是開發(fā)、運行、維護軟件的系統(tǒng)方法

B.軟件工程把系統(tǒng)的、規(guī)范的、可度量的途徑應用于軟件開發(fā)、運

行、維護過程

C.軟件工程將工程技術(shù)、工程管理和工程經(jīng)濟融入軟件開發(fā)過程

D.軟件工程就是以工業(yè)流水線生產(chǎn)方式開發(fā)軟件的過程

【答案】D

19、面向?qū)ο蟪绦蛟O計的基本思想是通過建立與客觀實際相對應的

對象，并通過這些對象的組合來創(chuàng)建具體的應用，其中對象是指

()。

A.數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的封裝體

B.數(shù)據(jù)以及在其上操作的封裝體

C.程序功能模塊的封裝體

D.一組有關事件的封裝體

【答案】B

20、設一組語句需要在程序中多處出現(xiàn)，按照模塊獨立性原則，把

這些語句放在一個模塊中，則該模塊的內(nèi)聚是()。

A.邏輯內(nèi)聚

B.瞬時內(nèi)聚

C.偶然內(nèi)聚

D.通信內(nèi)聚

【答案】C

21、旅館房地產(chǎn)有其自身特點，對旅館房地產(chǎn)進行估價時需結(jié)合自

身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。

A.客房服務是星級酒店的主要功能，客房收益可通過市場調(diào)查獲取

房間單價/天.入住率.平均價格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取

B.星級酒店的商場一般采用出租經(jīng)營，其收益根據(jù)租金水平求取

C.星級酒店出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或比較法求取

D.不同功能用房應根據(jù)其具有的不同功能及經(jīng)營狀況.收益能力分別

估算其收益

【答案】B

22、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；

土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)

的買賣、交換、贈與等。

A.假設開發(fā)法

B.比較法

C.收益法

D.成本法

【答案】C

23、正規(guī)式(l|3|5)(202)(c|de)表示的正規(guī)集合中元素數(shù)目為()

()是該正規(guī)集合中的元素。

A.135202cde

B.1202c

C.302cde

D.52c

【答案】B

24、若某二叉樹的先序遍歷序列和中序遍歷序列分別為PBECD、

BEPCD,則該二叉樹的后序遍歷序列為（）。

A.PBCDE

B.DECBP

C.EBDCP

D.EBPDC

【答案】C

25、軟件測試中的c（測試由用戶在軟件開發(fā)者指導下完成，這種測

試屬于（）階段的測試活動。

A.單元測試

B.集成測試

C.系統(tǒng)測試

D.確認測試

【答案】D

26、（）：Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeof

themostcommoncommands.

A.Titlebar

B.Toolbar

C.Statusbar

D.Scrollbar

【答案】B

27、Most()measuresinvolvedataencryptionandpassword.

A.security

B.hardware

C.display

D.program

【答案】A

28、根據(jù)過去的一些數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗模型，人們往往可以總結(jié)出某種

規(guī)律。按照這種規(guī)律，又可以對不久的未來做大致的預測。例如，

已知f(0)=1,f(l)=l,f(2)=2,如果f(x)大致為二次多項式，則

f(3)大致為()。

A.2

B.3

C.5

D.4

【答案】D

29、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋,

首層建筑面積為2000m2,二層建筑面積為1500m2,該房屋于2010

年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝

修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲

公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2011年

接受委托，對房屋進行了抵押估價。

A.由于該房屋已出租，抵押人甲公司未告知銀行，所以抵押價值中

不考慮租賃的影響

B.雖然該房屋已出租，若甲公司不能按期還貸，在處置抵押房地產(chǎn)

時，該租賃合同對新的受讓人沒有約束

C.該房屋的抵押建筑面積應為3500m2

D.該房屋的抵押建筑面積應為4000m2

【答案】C

30、系統(tǒng)測試計劃應該在軟件開發(fā)的（）階段制定。

A.需求分析

B.概要設計

C.詳細設計

D.系統(tǒng)測試

【答案】A

31、在獲取與處理音頻信號的過程中，正確的處理順序是（）。

A.采樣、量化、編碼、存儲、解碼、D/A變換

B.量化、采樣、編碼、存儲、解碼、A/D變換

c.編碼、采樣、量化、存儲、解碼、A/D變換

D.采樣、編碼、存儲、解碼、量化、D/A變換

【答案】A

32、在Word編輯狀態(tài)下，將正文中所有"internetexplorer"

改寫為“InternetExplorer",常選用編輯子菜單上的（）命

令；單擊“工具”欄中的“（）”按鈕可以在光標所在處插入超

鏈接。

A.“修訂”

B.“替換”

C.“定位”

D.“粘貼”

【答案】B

33、常見的軟件開發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉

模型等。其中，（）適用于需求明確或很少變更的項目，（）主要用

來描述面向?qū)ο蟮能浖_發(fā)過程。

A.瀑布模型

B.演化模型

C.螺旋模型

D.噴泉模型

【答案】A

34、在（）時，一般需要進行兼容性測試。

A.單元測試

B.系統(tǒng)測試

C.功能測試

D.集成測試

【答案】B

35、繼承關系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機制，子類都是

父類的特例。當一個類只能有一個父類時，稱為（）；當一個類有兩

個或兩個以上的類作為父類時，稱為（請作答此空）。

A.單重繼承

B.多態(tài)

C.混合繼承

D.多重繼承

【答案】D

36、房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務，房地產(chǎn)估價報告寫作，

是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房

地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的

檢驗標準。

A.句子簡潔，概括性強

B.搭配得當

C.邏輯嚴密

D.用詞簡練、標準

【答案】D

37、關于用戶界面（UI）測試的敘述中，不正確的是（）。

A.UI測試的目的是檢查界面風格是否滿足用戶要求，用戶操作是否

友好

B.由于同一軟件在不同設備上的界面可能不同，UI測試難以自動化

C.UI測試一般采用白盒測試方法，并需要設計測試用例

D.UI測試是軟件測試中經(jīng)常做的、很繁瑣的測試

【答案】C

38、若程序P經(jīng)編譯并鏈接后可執(zhí)行，則（）。

A.P是正確的程序

B.P中沒有語法錯誤

C.P中沒有邏輯錯誤

D.P在運行中不會出錯

【答案】B

39、創(chuàng)建型設計模式與對象的創(chuàng)建有關，按照所用的范圍分為面向

類和面向?qū)ο髢煞N。其中，（）模式是創(chuàng)建型類模式。

A.工廠方法(FactoryMethod)

B.構(gòu)建器(Builder)

C.原型(Prototype)

D,單例(Singleton)

【答案】A

40、在TCP/IP體系結(jié)構(gòu)中，()協(xié)議實現(xiàn)IP地址到MAC地址的轉(zhuǎn)化。

A.ARP

B.RARP

C.ICMP

D.TCP

【答案】A

41、創(chuàng)建型設計模式抽象了實例化過程，它分為面向類和面向?qū)ο?/p>

兩種。其中，()模式是保證一個類僅有一個實例，并提供一個訪

問它的全局訪問點。

A.工廠(Factory)

B.構(gòu)建器(Builder)

C.原型(Prototype)

D,單例(Singleton)

【答案】D

42、Oneofthegreatestfeaturesofahome()isthe

abilitytoshareoneInternetconnectionsimultaneously

overtwoormorecomputers.

A.computer

B.device

C.network

D.work

【答案】c

43、專業(yè)程序員小王記錄的編程心得體會中，（）并不正確。

A.編程工作中記錄日志很重要，腦記憶并不可靠

B.估計進度計劃時寧可少估一周，不可多算一天

C.簡單模塊要注意封裝，復雜模塊要注意分層

D.程序要努力文檔化，讓代碼講自己的故事

【答案】B

44、以下關于類繼承的說法中，錯誤的是（）。

A.通過類繼承，在程序中可以復用基類的代碼

B.在繼承類中可以增加新代碼

C.在繼承類中不能定義與被繼承類（基類）中的方法同名的方法

D.在繼承類中可以覆蓋被繼承類（基類）中的方法

【答案】C

45、為在網(wǎng)上搜索內(nèi)容而輸入關鍵詞時，常可能打錯別字。當系統(tǒng)

顯示沒有匹配項后，有些系統(tǒng)還會向你推薦某些關鍵詞。為實現(xiàn)這

種推薦，采用（54）方法更有效。

A.聘請一批專家，對每個常用關鍵詞給出一些易錯成的詞

B.聘請一批專家，對每個常輸錯的關鍵詞給出糾正后的詞

C.查閱有關的詞典，對每個常用的關鍵詞找出易錯成的詞

D.利用系統(tǒng)內(nèi)記錄的用戶操作找出用戶糾錯詞的對應關系

【答案】D

46、以下關于程序員職業(yè)素養(yǎng)的敘述中，不正確的是（）。

A.面對程序中出現(xiàn)的問題，采用的解決方式和反思的深度體現(xiàn)程序

員的素養(yǎng)

B.職業(yè)素養(yǎng)強調(diào)的不是天賦的神秘和技藝的高超，而是持續(xù)積淀的

結(jié)晶

C.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員會對經(jīng)理為了趕工期而降低程序質(zhì)量的要求

說〃不〃

D.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員對用戶提出的任何需求變更和功能調(diào)整說”是

【答案】D

47、()：Anerrorcanbecausedbyattemptingtodivideby0.

A.Interrupt

B.Default

C.Underflow

D.Overflow

【答案】D

48、以下關于CMM的敘述中，不正確的是()。

A.CMM是指軟件過程能力成熟度模型

B.CMM根據(jù)軟件過程的不同成熟度劃分了5個等級，其中，1級被認

為成熟度最高，5級被認為成熟度最低

C.CMMI的任務是將已有的幾個CMM模型結(jié)合在一起，使之構(gòu)成〃集

成模型”

D.采用更成熟的CMM模型，一般來說可以提高最終產(chǎn)品的質(zhì)量

【答案】B

49、操作數(shù)"00000101"與"00000101”執(zhí)行邏輯()操作后,運

算結(jié)果"00000000"

A.或

B.與

C.異或

D.與非

【答案】C

50、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityisto

changeyour()regularly.

A.name

B.computer

C.device

D.password

【答案】D

51sEveryvalidcharacterinacomputerthatuseseven()

mustalwayshaveanevennumberor1bits.

A.parity

B.check

C.test

D.compare

【答案】A

52、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，抽象類是()。

A.接口

B.沒有方法的類

C.沒有子類的類

D.至少有一個未定義消息的類

【答案】D

53、黑盒測試不能發(fā)現(xiàn)（）。

A.不正確或遺漏的功能

B.初始化或終止性錯誤

C.程序的某條路徑存在邏輯錯誤

D.錯誤的處理結(jié)果

【答案】C

54、使用獨立測試團隊的最主要原因是（）。

A.有利于項目人員分工

B.減少相關人員之間的矛盾

C.可以更徹底地進行軟件測試

D.只有測試人員最熟悉測試方法和工具

【答案】C

55、從下列名詞中區(qū)分類和對象。其中，（）全部是類，（）

全部是對象。

A.電影、序列號為SW1987532的電影膠片、足球賽

B.電影、足球賽、電影膠片

C.影片"卡薩布蘭卡”、足球賽

D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號為SW1987532的電影膠片

【答案】D

56、請從下列名詞中區(qū)分類和對象。其中，（）全部是類，（）

全部是對象。

A.電影、序列號為SW1987532的電影膠片、足球賽

B.電影、足球賽、電影膠片

C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽

D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號為SW1987532的電影膠片

【答案】B

57、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建

設一辦公樓，總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用，辦公

樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建

成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面

積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦

公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時

該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%,

年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%,報酬率為10%。問：

A.159.12

B.175.03

C.187.24

D.195.12

【答案】A

58、在軟件開發(fā)過程中，軟件設計包括四個既獨立又相互聯(lián)系的活

動，分別為體系結(jié)構(gòu)設計、（）、數(shù)據(jù)設計和過程設計。

A.文檔設計

B.程序設計

C.用戶手冊設計

D.接口設計

【答案】D

59、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校瑢ο笾g通過發(fā)送（）進行通信，當其發(fā)送

給某個對象時，包含要求接收對象去執(zhí)行某些活動的信息。

A.協(xié)作

B.依賴

C.消息

D.封裝

【答案】C

60、（）不是我國著作權(quán)法所保護的對象。

A.計算機程序

B.計算機保護條例

C.計算機文檔

D.Flash軟件制作的動畫

【答案】B

61、從5本不同的書中任意取出兩本，結(jié)果有（）種。

A.10

B.14

C.20

D.25

【答案】A

62、若信息為32位的二進制編碼，至少需要加（）位的校驗位才

能構(gòu)成海明碼。

A.3

B.4

C.5

D.6

【答案】D

63、對具有n個元素的有序序列進行二分查找時，（）。

A.查找元素所需的比較次數(shù)與元素的位置無關

B.查找序列中任何一個元素所需要的比較次數(shù)不超過［log2（n+1）］

C.元素位置越靠近序列后端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少

D.元素位置越靠近序列前端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少

【答案】B

64、在UML中有4種事物:結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋

事物。其中，（請作答此空）事物表示UML模型中的名詞，它們通

常是模型的靜態(tài)部分，描述概念或物理元素。以下（）屬于此類事

物。

A.結(jié)構(gòu)

B.行為

C.分組

D.注釋

【答案】A

65、關于對象和類的敘述，正確的是（）。

A.如果兩個對象的所有成員變量的值相同，則這兩個對象是同一對

象

B.編寫代碼時，不允許使用匿名類

C.不同的對象一定屬于不同的類

D.每個對象都有惟一標識，以彼此區(qū)分

【答案】D

66、HTML頁面的“title主頁/title”代碼應寫在（）標記內(nèi)。

A.body/body

B.head/head

C.font/font

D.frame/frame

【答案】B

67、商務辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑

物及其附屬設施和相關場地。商務辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊

之處。

A.集聚程度

B.交通條件

C.樓層

D.租戶類型

【答案】D

68、著作權(quán)法中，計算機軟件著作權(quán)保護的對象是（）。

A.硬件設備驅(qū)動程序

B.計算機程序及其開發(fā)文檔

C.操作系統(tǒng)軟件

D.源程序代碼

【答案】B

69、DoS攻擊的目的是（）。

A.獲取合法用戶的口令和帳號

B.使計算機和網(wǎng)絡無法提供正常的服務

C.遠程控制別人的計算機

D.監(jiān)聽網(wǎng)絡上傳輸?shù)乃行畔?/p>

【答案】B

70、軟件工程項目質(zhì)量管理不包括（）。

A.質(zhì)量計劃

B.質(zhì)量保證

C.質(zhì)量控制

D.質(zhì)量評級

【答案】D

71、（）服務器一般都支持SMTP和POP3協(xié)議，分別用來進行電子

郵件的發(fā)送和接收。

A.Gopher

B.Telnet

C.FTP

D.E-mai1

【答案】D

72、程序排錯是排除經(jīng)測試發(fā)現(xiàn)出錯的程序中錯誤的措施，其中測

試排錯法發(fā)現(xiàn)和排除錯誤的主要手段是利用（）。

A.跟蹤程序執(zhí)行

B.測試實例比較

C.實現(xiàn)邏輯推斷

D.路徑徑反向搜索

【答案】B

73、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地

產(chǎn)估價機構(gòu)被選定為征收評估機構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有

一處住房。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】C

74、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，

為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某

委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。

一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由

其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：

妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

A.該房屋租賃關系不能對抗已登記的抵押權(quán)

B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定

C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無效

D.如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力

【答案】D

75、完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)

節(jié)需要完成相應的估價文書。

A.制定估價報告內(nèi)部審核表可以保證審核標準的一致性、完整性和

規(guī)范性

B.估價師在完成估價項目時，應盡可能的親自進行實地查勘

C.估價中的主要不同意見有助于估價機構(gòu)和估價師總結(jié)估價經(jīng)驗

D.估價報告交接單要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等

【答案】B

76、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價公司對xx市xx區(qū)xx路xx號的

在建商業(yè)大廈進行了抵押評估。

A.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，適宜比較法

B.臨街商業(yè)房地產(chǎn)出租實例較多，適宜收益法

C.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，出租實例多，既可選用比較法也可

選用收益法

D.臨街商業(yè)房地產(chǎn)的建造成本資料完善，適宜成本法

【答案】C

77、（請作答此空）模式定義一系列的算法，把它們一個個封裝起來,

并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨立于使用它們的客戶而

變化。以下（）情況適合選用該模式。①一個客戶需要使用一組相

關對象②一個對象的改變需要改變其他對象③需要使用一個算法的

不同變體④許多相關的類僅僅是行為有異

A.命令（Command）

B.責任鏈（ChainofResponsibility）

C.觀察者（Observer）

D.策略（Strategy）

【答案】D

78、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校ǎC制是對現(xiàn)實世界中遺傳現(xiàn)象的模擬。

A.封裝

B.繼承

C.多態(tài)

D.抽象接口

【答案】B

79、治療漏肩風兼有氣滯血瘀者，可配穴為

A.合谷、條口

B.合谷、風池

C.足三里、氣海

D.內(nèi)關、合谷

【答案】D

80、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建

設一辦公樓，總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用，辦公

樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建

成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面

積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦

公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時

該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%,

年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%,報酬率為10%。問：

A.30

B.34

C.36

D.40

【答案】B

大題（共10題）

一、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，

于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原

為福利商品房，于2008年1月10日補足地價和配套費，全部為業(yè)

主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2016年1

月10日的市場價格。計算公式如下：房地產(chǎn)價格=土地重新取得成

本+建筑物重置總價-建筑物折舊1.土地重新取得成本的計算。根

據(jù)土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使

用期限的樓面地價為280元/m2,現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑

物樓面地價為260元/m2,則土地重新取得成本為：土地重新取得成

本二樓面地價x建筑面積=280x93.88=26286.4（元）

2.建筑物重置總價的計算。房產(chǎn)管理部門2014年1月1日公布的

《房屋重置價格標準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3200元/m2,

房產(chǎn)管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中破混

結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3500元/m2,房產(chǎn)管理部門2016年1月1日

公布的《房屋重置價格標準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為4000元

/m2。則估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價x

建筑面積=3500x93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計算。建筑物

折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為：建筑物折舊=建筑物

重置總價x（1-成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定

人員和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。

則建筑物折舊額為:建筑物折舊=328580、（1-70%）=98574（元）4.

估價對象價格的計算。估價對象房地產(chǎn)價格為：房地產(chǎn)總價

=26286.4+328580-98574=25629

2.4阮）

【答案】1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應為：土

地重新取得成本二樓面地價x建筑面積=260x93.88=24408.8（元）；

2.建筑物重置總價計算錯誤，應使用16年公布的重置單價，估價對

象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價x建筑面積

=4000x93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時，“建筑物為完

好房、七成新”有誤，應將完好房改為基本完好房。

二、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤本次估價背景情況如下

估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)

抵押價值。估價委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價師在

實地查勘和市場調(diào)查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取

了相關成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價報告中估價假設和限制條

件內(nèi)容片斷：估價的假設條件價值時點2009年6月18日的房地產(chǎn)

市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法

前提下，按設計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來

可持續(xù)經(jīng)營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、

合法、完整、準確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實，由此產(chǎn)生的估

價結(jié)果失真，本估價機構(gòu)不承擔責任。估價對象土地用途為商貿(mào)綜

合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用

年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房

地產(chǎn)（未單獨辦理土地權(quán)屬證書），設定其土地使用權(quán)年限自價值時

點起為40年。估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用

年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價對象完

全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。任何有關估價對象的

運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律、法規(guī)政策等。

【答案】（1）錯誤：本次估價以XX建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)

真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人

（或XX房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準

確為前提。（2）錯誤：設定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為40年。

改為：設定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為44年。（3）錯誤：自

本報告價值時點起半年內(nèi)有效。改為：自本報告出具之日起半

年內(nèi)有效。（4）錯誤：不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地

查勘的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況

與實地查勘的狀況保持一致。

三、李某于2014年7月預購了一幢別墅（總售價為120萬元），并

先后向開發(fā)商支付了“4萬元。該別墅于2015年7月30日竣工后,

李某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修

設施，進行了重新裝修，又花費了40萬元。2015年9月為籌集資

金，作其他投資，欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2015年9月

10日委托估價機構(gòu)進行估價。此時同類型（指重新裝修前）別墅的

正常市場售價為130萬,李某希望評估價值為2015年9月同類型別

墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元?，F(xiàn)估

價人員掌握的資料有：（1）李某與開發(fā)商于2015年7月30簽訂的

正式合同原件；（2）李某的購房發(fā)票；（3）商品房預售許可證復印

件；（4）其他市場資料。問：1.上述資料用于抵押估價是否齊全

2.估價人員可否承諾按170萬元進行估價3.可否按2015年9月的

同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值

為什么

【答案】1.上述資料用于抵押估價尚不齊全，?比如缺李某裝修花費

的證明、拆除裝修部分的成本等。

2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價；估價機構(gòu)應按照

獨立、客觀、公證的原則進行估價，不能為了承攬業(yè)務而迎合估價

委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同類

型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用來確定評估值，

因為重新裝修時會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以裝

修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應按別墅裝修后的社

會平均成本進行估價才是科學合理的。

四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤本次估價背景情況如下

估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)

抵押價值。估價委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價師在

實地查勘和市場調(diào)查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取

了相關成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價報告中估價假設和限制條

件內(nèi)容片斷：估價的假設條件價值時點2009年6月18日的房地產(chǎn)

市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法

前提下，按設計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來

可持續(xù)經(jīng)營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、

合法、完整、準確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實，由此產(chǎn)生的估

價結(jié)果失真，本估價機構(gòu)不承擔責任。估價對象土地用途為商貿(mào)綜

合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用

年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房

地產(chǎn)（未單獨辦理土地權(quán)屬證書），設定其土地使用權(quán)年限自價值時

點起為40年。估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用

年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價對象完

全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。任何有關估價對象的

運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律、法規(guī)政策等。

【答案】（1）錯誤：本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)

真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人

（或xx房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準

確為前提。（2）錯誤：設定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為40年。

改為：設定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為44年。（3）錯誤：自

本報告價值時點起半年內(nèi)有效。改為：自本報告出具之日起半

年內(nèi)有效。（4）錯誤：不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地

查勘的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況

與實地查勘的狀況保持一致。

五、張某計劃用自有閑置資金10。萬元購買一套房屋用于長期投資,

擬持有一段時間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向其推薦了市場價格均

為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。

經(jīng)了解，普通住宅的市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000

元/年的固定收益委托經(jīng)營。張某認為，普通住宅的投資回報率是

5000x12/1000000=6%,而酒店式公寓的投資回報率是

70000/1000000=7%,所以選擇購買酒店式公寓。＜1＞、張某的選擇

是否正確？＜2＞、針對兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營特點，注冊房地產(chǎn)估

價師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議？

【答案】1.本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報

率高于普通住宅的收益率；如按報酬率考慮，張某的選擇可能不正

確，因為酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二,

應該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異；第三，還

應考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜

合考慮上述情況基礎上作出判斷。

2.如選擇酒店式公寓，一是區(qū)位選擇非常重要，二是配套服務設施

要齊全，三是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務很重要。如選擇普通住宅，除

考慮投資回報率外，重點要關注它的升值空間大小。

六、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦

公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國

有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠

房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬

以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價

機構(gòu)評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？

在估價測算過程中應關注哪些特點？

2.針對該估價對象特點，變現(xiàn)能力分析中重點分析說明哪些問題？

【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產(chǎn)價值=

房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價測算過程中應關注下列問題：（1）

計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌

凈化設備兩部分。（2）計算折舊時，關注可能存在的物質(zhì)折舊、功

能折舊和經(jīng)濟折舊。

2.估價對象變現(xiàn)能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價

對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越

窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨立使用性，估價對

象為無菌制藥廠房，設計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分

割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。

（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況

等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點分析假定

估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值

或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現(xiàn)的時間長短以及費用、

稅金的種類和清償順序。

七、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商

業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2,占地2900m2,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥,

房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。現(xiàn)政

府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過

調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為

2萬元/m2,商品住宅銷售均價為L2萬元/m2。據(jù)此，估價師擬定

了以下兩種估價思路：L以商品住宅銷售均價為基礎估價；

2.以商業(yè)用途土地價格為基礎估價。＜1＞、上述兩種估價思路中哪種

較合適？并說明理由。＜2＞、針對你所選的估價思路，描述其估價技

術(shù)路線。

【答案】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。若

轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎估價較合適，或若

轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。理

由：估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應以商業(yè)用

途價格為基礎估價?；蚬纼r對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，

應以住宅銷售均價為基礎估價。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技

術(shù)路線及難點處理。估價技術(shù)路線：（1）選擇估價方法，（2）方法

運用中的具體處理，（3）確定估價結(jié)果。

八、某市舊城改造需對某沿街房屋進行征收，房地產(chǎn)管理部門公示

了有資質(zhì)的征收估價機構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后，前往

其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價

師在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前

被改造為自營副食店。＜1＞、應通過何種途徑選擇估價機構(gòu)？＜2＞、

你應如何確定作為征收估價依據(jù)