商品房買賣合同

商品房買賣合同條款分析修正

GF—2000—0171浙江星韜律師事務所涂妍娜商品房買賣合同包括以下主要內(nèi)容第一條工程建立根據(jù);第二條商品房銷售的根據(jù);第三條買受人所購房屋的根本情況;第四條計價方式與價款;第五條面積確認及面積差別處置;第六條付款方式及期限;第七條買受人逾期付款的違約責任;

第八條交付期限;第九條出賣人逾期交付房屋的違約責任;第十條規(guī)劃設計變卦的商定;第十一條交接;第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債務債務糾紛;第十三條出賣人關于裝飾、設備規(guī)范承諾的違約責任;第十四條出賣人關于根底設備、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾;第十五條關于產(chǎn)權(quán)登記的商定;第十六條保修責任;第十七條雙方就小區(qū)、樓字命名權(quán)、屋面、外墻運用權(quán)的商定;第十八條買受人合理運用房屋、公共部位和設備的運用權(quán);第十九條爭議處理方式;第二十條未盡事宜的商定。第五條面積確認及面積差別處置根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】〔本條款中均簡稱面積〕為根據(jù)進展面積確認及面積差別處置。當事人選擇按套計價的，不適用本條商定。合同商定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差別的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同商定面積發(fā)生差別，雙方贊同按第＿＿種方式進展處置：1．雙方自行商定：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿2．雙方贊同按以下原那么處置：〔1〕面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)〔含3％〕的，據(jù)實結(jié)算房價款；〔2〕面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同商定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)〔含3％〕部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承當，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)〔含3％〕部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=合同商定面積因設計變卦呵斥面積差別，雙方不解除合同的，該當簽署補充協(xié)議。房屋實際面積與合同約定面積產(chǎn)生誤差大于3%買受人繼續(xù)履行合同實際面積小于合同面積絕對值小于3%的部分據(jù)實結(jié)算絕對值大于3%的部分超過房價款的部分由出賣人雙倍返還實際面積大于合同面積絕對值小于3%的部分據(jù)實結(jié)算絕對值大于3%的部分房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人買受人解除合同

返還已付房款及利息房屋實際面積與合同約定面積產(chǎn)生誤差小于3%據(jù)實結(jié)算問題及容易產(chǎn)生糾紛點1、期房銷售中經(jīng)常出現(xiàn)面積差別的問題。面積的描畫不清楚。有3種購買方式：按建筑面積、按套內(nèi)面積、按套計算。2、合同中第五條關于面積差別的處置方法存在問題，銷售商經(jīng)常將面積差別處置直接格式化為“多退少補、據(jù)實結(jié)算〞等，這樣的商定本質(zhì)上剝奪了消費者選擇適用法定“3%處置規(guī)那么〞的能夠，限制了消費者的合法權(quán)益。該條修正建議調(diào)整面積差別處置兩種選擇方式的先后順序。將<商品房銷售管理方法>中規(guī)定的“3%處置規(guī)那么〞，即合同中該條第2項調(diào)整為第1項，作為優(yōu)先選擇項.該商品房【合同商定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米，陽臺面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方米〔有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成闡明見附件〕。雙方商定以套內(nèi)建筑面積為根據(jù)進展面積確認及面積差別處置。合同商定計價套內(nèi)建筑面積與實測計價套內(nèi)建筑面積有差別的，以實測計價套內(nèi)建筑面積為準。建筑面積的最終確定以具有測繪資歷的測繪單位丈量的建筑面積結(jié)果為準。應添加假設由于出賣人的緣由呵斥買受人契稅承當添加的，添加部分的契稅也應有出賣人承當。第六條付款方式及期限買受人按以下第＿＿種方式按期付款：1．一次性付款2．分期付款3．其他方式問題及容易產(chǎn)生糾紛點1、按揭付款購房者容易由于貸款不勝利，這種情況出現(xiàn)怎樣辦，合同中并沒有闡明？2、或者貸款金額和實踐的貸款金額不一致的情況出現(xiàn)這種情況如何處置？該條修正建議開發(fā)商該當告知按揭貸款的流程和相關的資料等，如沒有仔細告知那么該當承當違約責任，該當在合同中寫清楚貸款不勝利的后果，由于誰的緣由就由誰來承當違約責任。懇求按揭購房的經(jīng)常會由于合同的貸款金額和實踐的貸款金額不一致的情況，為防止辦理合同的變卦手續(xù)，可在合同中商定，余款買受人可懇求按揭貸款，缺乏的部分由現(xiàn)金補足。第十條規(guī)劃、設計變卦的商定經(jīng)規(guī)劃部門同意的規(guī)劃變卦、設計單位贊同的設計變卦導致以下影響到買受人所購商品房質(zhì)量或運用功能的，出賣人該當在有關部門同意贊同之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：〔1〕該商品房構(gòu)造方式、戶型、空間尺寸、朝向；〔2〕＿＿＿＿＿；買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出能否退房的書面回答。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面回答的，視同接受變卦。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，該當與出賣人另行簽署補充協(xié)議。問題及容易產(chǎn)生糾紛點1、對于規(guī)劃、設計變卦的商定過于簡單，只需經(jīng)過規(guī)劃部門或設計單位的贊同并在10日內(nèi)通知購房者，開發(fā)商便可不負完全的違約責任，不利于維護購房人權(quán)益。2、關于房屋采光平安的變卦能否屬于規(guī)劃，設計中的變卦，為防止此類糾紛的發(fā)生，該當示范文本中并沒有對房屋采光、平安遭到影響的此類隱性損失商定如何賠償，法律、法規(guī)對此也未明確規(guī)定。3、別墅的環(huán)境情況往往比普通房屋要復雜，購房者對此的要求也比較高，開發(fā)公司往往在預售伊始建造了環(huán)境優(yōu)美的樣板區(qū)吸引購房者，但到交房時，實踐的環(huán)境規(guī)范卻大大低于樣板區(qū)規(guī)范該條修正建議

取消該條內(nèi)容，開發(fā)商一方變卦規(guī)劃或設計，應屬于違約行為，并商定一定違約金額。第十五條關于產(chǎn)權(quán)登記的商定。出賣人該當在商品房交付運用后＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方贊同按以下第＿＿項處置：1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起＿＿日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的＿＿％賠償買受人損失。2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的＿＿％向買受人支付違約金。3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿問題及容易產(chǎn)生糾紛點：1、在未履行有關辦證義務時應按已付房價款的固定比率支付違約金。但不論逾期辦證的時間有多長，出賣人所承當?shù)倪`約責任都一樣。2、該條款僅商定了出賣人辦證資料的登記備案義務，并沒有對其他義務作出商定。3、該條款商定買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)獲得房屋權(quán)屬證書的，這里所指的“規(guī)定期限〞是多長期限？該條修正建議可思索將商定的違約金的計算方法改為按日支付已交付房價