某地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)定位及招商策略報(bào)告

2024年4月10日謹(jǐn)呈：河源寶晟投資開展有限公司河源寶晟城工程商業(yè)定位及招商策略報(bào)告本工程工作分兩個(gè)階段完成，本報(bào)告是第一階段。應(yīng)開發(fā)商要求，將?工程招商策略報(bào)告?內(nèi)容提前完成，本報(bào)告包括市場調(diào)研、綜合定位及招商策略三局部內(nèi)容：工作成果工程整體工作內(nèi)容第一階段45天營銷目標(biāo)和戰(zhàn)略推廣執(zhí)行營銷活動(dòng)策招商階段劃分招商流程工作計(jì)劃表項(xiàng)目總體定位市場調(diào)研及分析招商策略租金策略合作模式推廣策略案例研究形象定位主題定位客戶定位業(yè)態(tài)定位宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)商圈發(fā)展調(diào)研區(qū)域市場調(diào)研客戶問卷調(diào)研商家需求調(diào)研第二階段工作說明：30天調(diào)研及分析說明：實(shí)地調(diào)研與踏勘調(diào)研內(nèi)容：……工程面臨的市場競爭工程客戶需求研究……調(diào)研區(qū)域：河源市區(qū)濱河新區(qū)周邊區(qū)域……商家訪談訪談對象：……未進(jìn)駐商家38家已進(jìn)駐商家5家問卷調(diào)研調(diào)研方式：定向投放和街頭攔訪……針對問題：消費(fèi)偏好消費(fèi)能力消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)者屬性……參考數(shù)據(jù)專業(yè)數(shù)據(jù)庫：……智信恒業(yè)數(shù)據(jù)庫……政府?dāng)?shù)據(jù)庫：河源統(tǒng)計(jì)網(wǎng)河源國土資源網(wǎng)河源統(tǒng)計(jì)年鑒……相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站：河源房地產(chǎn)信息網(wǎng)贏商網(wǎng)……工作說明：從城市開展的高度解讀工程背景，對城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、商圈進(jìn)行深度研究，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和有針對性的分析，為工程商業(yè)整體定位提供市場依據(jù)。河源東城·首席時(shí)尚中心一個(gè)中心，點(diǎn)亮一座城市輝煌>>開展目標(biāo)>>工程現(xiàn)況>>核心問題>>應(yīng)對思路核心問題1一、工程整體開展目標(biāo)36萬平米·河源東城·一站式時(shí)尚中心——大西北業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大、最具國際化的商業(yè)綜合體本工程商業(yè)開發(fā)核心目標(biāo)在于確立工程整體形象的突破和拔高，深挖工程10萬平米商業(yè)價(jià)值，奠定區(qū)域商業(yè)中心的核心地位，并對住宅銷售形成帶動(dòng)，為公司積累商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大開發(fā)品牌影響力。拔高整體價(jià)值和形象帶動(dòng)住宅銷售積累商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)培養(yǎng)豐富開發(fā)品牌突破現(xiàn)有格局全新定位破位二、工程面臨的核心問題工程診斷10萬平米總商業(yè)體量規(guī)模大，具有規(guī)模效應(yīng)商業(yè)全部為裙商，且商業(yè)主體工程已經(jīng)完工，定制化可能性小，不利于招商工作所在片區(qū)人口偏少，提振商家信心難度較大前期缺乏清晰定位，商業(yè)價(jià)值挖掘不夠，目前進(jìn)駐商家經(jīng)營狀況一般工程現(xiàn)況二、工程面臨的核心問題“位于城市開展的主動(dòng)脈，引領(lǐng)區(qū)域開展，在建筑品質(zhì)上具有超越感、前瞻性的標(biāo)志性建筑綜合體〞企業(yè)品牌核心問題4維分析模型區(qū)域明顯缺乏商業(yè)氣氛，當(dāng)前人氣導(dǎo)入有限，需要細(xì)心培養(yǎng)、引導(dǎo)。

整體定位不清晰，主題性不強(qiáng)，對客戶吸引力有限。

宣傳力度較弱，形象輸出渠道缺少，客戶關(guān)注度較低。工程目前影響力有限，暫時(shí)無法通過品牌資源提升商業(yè)經(jīng)營能力。區(qū)域氣氛營銷推廣工程定位工程診斷外部空間環(huán)境經(jīng)濟(jì)背景產(chǎn)業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境各利益方需求消費(fèi)者需求商家需求開展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境商圈界定地塊商業(yè)價(jià)值商業(yè)SWOT分析案例研究百事達(dá)·喜薈城COCOPark商業(yè)定位定位研究業(yè)態(tài)研究招商策略三、問題應(yīng)對邏輯說明：2外部環(huán)境分析>>城市宏觀分析>>城市產(chǎn)業(yè)分析>>城市商業(yè)格局研究>>外部環(huán)境總結(jié)客家古邑萬綠河源粵北生態(tài)文化名城城市名片中國綠色經(jīng)濟(jì)十佳城市最具開展?jié)摿鹑谏鷳B(tài)市中國十大特色休閑城市中國優(yōu)秀旅游城市國家園林城市國家信息化試點(diǎn)城市國家電子信息產(chǎn)業(yè)基地廣東省文明城市等國家衛(wèi)生城市一、城市宏觀分析→河源位置：河源市位于廣東省東北部，東江中上游，是客家人的主要聚居地之一。東江自北向南流經(jīng)市區(qū)，新豐江從西向東繞城而過，兩江在市區(qū)東面交匯，城市三面環(huán)水。下轄一區(qū)五縣，常住人口300萬?！鷳?zhàn)略要地，樞紐城市：河源作為廣東東北門戶城市，占據(jù)三省通衢戰(zhàn)略位置，成為粵東北樞紐型城市?！槿浅鞘腥夯洷焙诵慕M團(tuán)：河源市距廣州198公里、距深圳163公里、距東莞183公里、距汕頭396公里。是珠三角粵北組團(tuán)核心城市之一。1、河源城市概況河源200公里內(nèi)暢達(dá)廣、深；作為珠三角城市群的核心城市之一，生態(tài)資源豐富，已經(jīng)成為珠三角后花園名城之一，并占據(jù)戰(zhàn)略樞紐位置。一、城市宏觀分析河源是珠三角東北區(qū)向北往贛閩方向拓展的重要開展軸，是承接廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移核心區(qū)域。一、城市宏觀分析2、區(qū)位及交通河源已成為粵東北陸路交通樞紐，是連接珠三角與長三角的“黃金通道〞和橋頭堡。陸路交通：河惠高速、河梅高速、粵贛高速、廣河高速及未來汕昆高速、大廣高速聚集河源交通網(wǎng)；205國道、105國道貫穿全市；鐵路交通：南北大動(dòng)脈京九鐵路貫穿、廣梅汕鐵路并軌；航空交通：白云國際機(jī)場河源城市候機(jī)樓于2024年12月28日正式開通，實(shí)現(xiàn)無縫對接。水運(yùn)交通：東江水運(yùn)上至龍川，下通惠州、東莞、廣州。河源火車站粵贛高速汕湛（廣河）高速河惠高速京九鐵路205國道河梅高速本案一、城市宏觀分析河源國民經(jīng)濟(jì)開展勢頭強(qiáng)勁，開展速度在粵北區(qū)域乃至廣東全省均處于前列。良好的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢反映出城市經(jīng)濟(jì)活力和前景，是城市商業(yè)開展的前提和根底。3、經(jīng)濟(jì)概況一、城市宏觀分析2024年河源全市實(shí)現(xiàn)GDP615.26億元，比上年增長11.6%，增速排全省第5位。河源2024年經(jīng)濟(jì)增速比全國、全省分別快3.8%和3.4%。預(yù)計(jì)2024年人均GDP將首超4000美金。在粵北四城中，河源宏觀經(jīng)濟(jì)總量因行政區(qū)域和人口因素不占優(yōu)勢，但經(jīng)濟(jì)開展勢頭最為強(qiáng)勁，宏觀經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長。河源城鎮(zhèn)居民收入和購置力持續(xù)快速增加，消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺。社會(huì)消費(fèi)品零售保持兩位數(shù)高速增長，未來河源經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)快速開展，居民消費(fèi)潛力良好。2024年河源城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅超過12%，達(dá)16520元。城鎮(zhèn)居民收入保持快速增長態(tài)勢。截止2024年年末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額416.29億元，增長14.2%。2024年河源全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速超過13%，繼續(xù)保持連續(xù)多年的兩位數(shù)速度增長；總消費(fèi)金額首次超過200億元。3、經(jīng)濟(jì)概況一、城市宏觀分析用地規(guī)模：中心片區(qū)遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地面積到達(dá)40平方公里，包括東埔、老城和江東組團(tuán)。人口規(guī)模：中心城區(qū)人口約30萬〔戶籍人口〕常住人口35萬，2024年規(guī)劃中心城區(qū)人口50萬。人均居住面積：2024年人均居住面積27㎡；2024年人均居住面積33㎡。規(guī)劃方向：東拓西控，南北整合，中心提升。開展趨勢：城市整體呈帶狀開展，“產(chǎn)業(yè)往南，商住往東〞格局確定。4、城市整體規(guī)劃一、城市宏觀分析中心城區(qū)形成“一帶、兩軸、三片、四廊、六組團(tuán)〞的“舒展的緊湊型〞帶型組織機(jī)構(gòu)。本案河源經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)〔主要是商貿(mào)、旅游及其周邊產(chǎn)業(yè)〕全面快速開展，占比上升較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，城市商業(yè)開展氣氛向好。1、十二五規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二、城市產(chǎn)業(yè)分析十二五規(guī)劃：到2024年全市生產(chǎn)總值到達(dá)1000億元，年均增長15%以上。工業(yè)主導(dǎo)地位進(jìn)一步增強(qiáng)。2024年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為12.7:51.9:35.4，相比于2024年的13.4：54.9：31.7，第三產(chǎn)業(yè)上升3.7%。河源工業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為突出，第三產(chǎn)業(yè)由于旅游產(chǎn)業(yè)的快速開展，占比那么持續(xù)上升。休閑旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為河源國民快速增長主要經(jīng)濟(jì)點(diǎn)之一。2024年年末，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)382家，其中年產(chǎn)值超10億元的工業(yè)企業(yè)19家。礦產(chǎn)冶金、飲料制造、輕紡服裝、醫(yī)藥制造、建材陶瓷、機(jī)械制造、電子電器等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值187.8億元。重要產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及實(shí)施方向：廣東省手機(jī)生產(chǎn)基地、新興高端制造基地、綠色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、優(yōu)質(zhì)飲用水資源開發(fā)基地、生態(tài)旅游度假基地和泛珠三角物流基地。固定投資拉動(dòng)GDP增長比例低于50%，第三產(chǎn)業(yè)開展占比持續(xù)上升，城市經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)結(jié)構(gòu)健康，走勢良好。商品房市場需求旺盛，成交量價(jià)快速攀升處于快速開展階段。2、固定投資及房地產(chǎn)業(yè)二、城市產(chǎn)業(yè)分析2024年固定投資278.59億元，占全年實(shí)現(xiàn)GDP比例為45.28%。2024年河源房地產(chǎn)投資額為67.13億元，同比增速14.20%，其中2024年房地產(chǎn)投資因調(diào)控政策效應(yīng)出現(xiàn)大幅增長〔同比增速達(dá)153.7%〕，2024年回歸正常。2024年全年房地產(chǎn)銷售面積128.25萬㎡，成交金額50.2億元。全市商品房成交均價(jià)3914元/㎡。河源將旅游產(chǎn)業(yè)作為特色重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行打造，產(chǎn)業(yè)收入增長十分搶眼；并帶動(dòng)住宿和餐飲業(yè)相關(guān)行業(yè)開展，批發(fā)零售業(yè)那么繼續(xù)保持穩(wěn)定高速開展態(tài)勢。3、旅游及批發(fā)零售產(chǎn)業(yè)二、城市產(chǎn)業(yè)分析2024年河源旅游總收入進(jìn)入爆發(fā)增長階段，到達(dá)132.42億元，同比增速到達(dá)116%，實(shí)現(xiàn)總收入翻番。2024年住宿餐飲收入到達(dá)18.36億元，同比增速到達(dá)28.2%，商務(wù)和旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)該產(chǎn)業(yè)高速增長。2024年全市已評定星級飯店23家，其中五星級飯店1家，四星級飯店2家；A級景區(qū)8個(gè)，其中4A景區(qū)4個(gè)。批發(fā)零售產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，2024年全市批發(fā)和零售業(yè)零售額達(dá)191億元，增速達(dá)13.3%。當(dāng)前河源現(xiàn)有商圈主要分布在老城區(qū)，以大型購物中心為代表。城市整體商業(yè)格局朝東拓展，東城〔CBD區(qū)域〕板塊商業(yè)中心崛起，代表城市商業(yè)開展方向，將改寫河源整個(gè)商業(yè)戰(zhàn)略幅員。現(xiàn)有商圈：翔豐廣場商圈、廣晟商圈、廣百商圈、麗日百貨商圈；主要分布在中心城區(qū)，經(jīng)營方向?yàn)榘儇浟闶?，業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，整體缺乏特色經(jīng)營；普遍存在交通配套缺乏，存在升級換代潛力和需求。新商圈崛起：以堅(jiān)基和本案商業(yè)為驅(qū)動(dòng)核心，形成圈河源商業(yè)規(guī)模最大、定位最高，開發(fā)理念最先進(jìn)的新中心商圈，包括本案在內(nèi)將共同提振區(qū)域價(jià)值，奠定東城商業(yè)板塊在全城商業(yè)幅員中的標(biāo)桿地位。三、城市商圈格局研究1、現(xiàn)有商圈概況河源東城新商圈廣百新一城商圈廣晟廣場商圈翔豐廣場商圈麗日廣場商圈三、城市商圈格局研究2、商業(yè)開展研究→現(xiàn)有商圈相對分散并形成互相競爭局面；→目前河源尚缺乏真正意義上的大型購物中心并提供一站式購物體驗(yàn)，難以滿足河源市民日益提高的消費(fèi)需求；→各商圈格局均以單個(gè)購物中心為核心，輻射能力較弱，服裝、數(shù)碼、電訊、中西餐飲、KTV、院線等業(yè)態(tài)混雜，環(huán)境一般；→現(xiàn)河源市范圍內(nèi)尚缺乏個(gè)性鮮明的以休閑、娛樂、餐飲為主要業(yè)態(tài)集群的商業(yè)街區(qū)。廣百新一佳廣晟廣場翔豐廣場麗日廣場紅星西路建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里河源現(xiàn)有商業(yè)開展格局未能突破主城區(qū)的傳統(tǒng)格局，未能形成集群。商業(yè)業(yè)態(tài)和購物空間缺乏新意，一站式MALL或主題購物街區(qū)稀缺，傳統(tǒng)百貨及購物中心面臨升級換代趨勢；商業(yè)街區(qū)在綜合環(huán)境、規(guī)劃、業(yè)態(tài)等均有較大提升潛力。三、城市商圈格局研究3、代表性購物中心從翔豐到麗日，代表著河源商業(yè)購物中心開展水平的逐步提升；“綜合超市+百貨零售〞組合傳統(tǒng)常規(guī)，體量均在2-3萬㎡以內(nèi)規(guī)模有限；新商業(yè)中心逐步引入一線理念，注意空間優(yōu)化和購物環(huán)境?！谝淮徫镏行模簭V百經(jīng)營狀況較佳，周邊環(huán)境一般，配套缺乏；人流動(dòng)線缺乏引導(dǎo)，內(nèi)部空間舒適度一般?！诙徫镏行模合柝S商業(yè)廣場位于老城區(qū)核心地帶，人氣最旺。采取建筑主樓加輔樓和商業(yè)街的建筑組團(tuán)形式，空間豐富，但經(jīng)營業(yè)態(tài)多為根底品牌且集中略顯單一，周邊交通較為換亂，車位配套嚴(yán)重缺乏?！谌徫镏行模蝴惾召徫飶V場開業(yè)最晚，比較注重購物空間優(yōu)化和人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，業(yè)態(tài)檔次稍高。備注：以上購物中心劃分是按照商業(yè)主體規(guī)劃理念、空間形態(tài)和業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)界定，非按照其開業(yè)時(shí)間先后順序。翔豐廣場麗日廣場廣百新一城廣百新一佳廣晟廣場翔豐廣場麗日廣場三、城市商圈格局研究4、購物中心競爭格局紅星西路建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里傳統(tǒng)商圈競爭相當(dāng)劇烈：四大購物中心直面競爭，均位于中心城區(qū)3公里核心商圈輻射范圍內(nèi)，經(jīng)營業(yè)態(tài)和檔次定位同質(zhì)化度高，均以群眾根底品牌為主，缺乏時(shí)尚和特色品牌。河源東城新商圈傳統(tǒng)商圈內(nèi)休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)呈點(diǎn)狀分布，KTV、咖啡、足浴、影院、知名品牌餐飲及特色餐飲等業(yè)態(tài)主要圍聚在四大購物中心，整體布局疏散，未能集群形成規(guī)模效應(yīng)。5、未來商圈代表堅(jiān)基商業(yè)中心：→工程規(guī)劃用地23.8萬平米，總建筑面積80多萬平米。其中商業(yè)局部占地面積為14.3萬平米，建筑面積近60萬平米；該工程分三期開發(fā)，方案六年內(nèi)建成?！摴こ陶w定位較高，涵蓋大型購物中心、國際購物街區(qū)、高檔公寓、甲級寫字樓、星級酒店。目前處于首期施工階段?！靥嶤BD核心區(qū)域，是政府重點(diǎn)工程。整體規(guī)劃水準(zhǔn)高，將成為整個(gè)河源市最為高檔的一站式購物中心。三、城市商圈格局研究定位高，規(guī)模大，設(shè)計(jì)理念先進(jìn)：將依托80萬㎡堅(jiān)基商業(yè)中心及本案10萬㎡時(shí)尚商業(yè)中心，未來將形成河源最具標(biāo)桿性的東城新區(qū)商圈，樹立河源新一代商業(yè)標(biāo)桿。河源國民經(jīng)濟(jì)開展勢頭強(qiáng)勁，良好的經(jīng)濟(jì)根底和開展勢頭將逐步帶動(dòng)居民消費(fèi)需求的持續(xù)提升，有助于城市商業(yè)貿(mào)易環(huán)境的持續(xù)改善?！艚?jīng)濟(jì)環(huán)境四、外部環(huán)境總結(jié)◆產(chǎn)業(yè)環(huán)境◆商業(yè)環(huán)境河源承接廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基地效應(yīng)凸顯，已經(jīng)形成工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，同時(shí)生態(tài)旅游休閑產(chǎn)業(yè)全面崛起，對外輻射能力持續(xù)增強(qiáng)，帶動(dòng)相關(guān)效勞業(yè)進(jìn)入爆發(fā)式增長。城際、省際等完善便捷的交通暢達(dá)三省，河源依靠優(yōu)美環(huán)境和交通樞紐戰(zhàn)略位置，加速融入珠三角城市群，作為珠三角后花園生態(tài)名城具有號召力。◆城市環(huán)境城市居民收入快速增長推動(dòng)購置能力持續(xù)提高，消費(fèi)也存在升級需求；現(xiàn)有商業(yè)開展傳統(tǒng)，新商業(yè)正朝著休閑化方向開展，商業(yè)格局嬗變產(chǎn)生了全新的開展機(jī)遇。3內(nèi)部環(huán)境分析>>地塊區(qū)域分析>>地塊本體分析>>商業(yè)屬性界定>>核心價(jià)值提煉工程地處中心城區(qū)東部，是城市規(guī)劃開展的主軸方向，河源重點(diǎn)開展區(qū)域。該片區(qū)市政建設(shè)重點(diǎn)投入，片區(qū)開展勢頭加速推進(jìn)，板塊崛起呼之欲出！1、區(qū)位概況→工程地處城東板塊核心片區(qū)，是河源城市開展主軸方向和重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。→該區(qū)域定位為綜合效勞功能區(qū)，集休閑度假、商貿(mào)物流、房地產(chǎn)、濱江商務(wù)等生態(tài)產(chǎn)業(yè)為主。本案一、地塊區(qū)位分析城市向東主軸門戶，中心價(jià)值全面崛起老城區(qū)板塊沿江-江東板塊越王大道東城CBD板塊東城〔東源板塊〕中心區(qū)板塊河源堅(jiān)基商業(yè)中心本案二、地塊區(qū)位分析基于城市開展方向的區(qū)域價(jià)值：新城崛起，代言未來！與CBD整體融合為一體。工程所處區(qū)域緊鄰河源市CBD，交通便利；位于東城橋頭堡位置，門戶價(jià)值凸現(xiàn)；工程位于東城成熟中心區(qū)域，行政中心、教育中心、同時(shí)兼?zhèn)湫蓍e中心、商業(yè)中心；所在東源區(qū)域?yàn)楹釉撮_發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，各項(xiàng)交通配套完善可快速導(dǎo)入市區(qū)消費(fèi)群；區(qū)域內(nèi)目前尚缺乏核心商業(yè)集群，本工程為區(qū)域第一個(gè)成熟地段大型集中商業(yè)工程。承接CBD板塊并互為輻射、互為提振，東源正加速與主城區(qū)融合；城市肌理快速重組，將消抹一切行政板塊界線！二、地塊區(qū)位分析區(qū)域已有雅居樂、碧桂園、深業(yè)、堅(jiān)基等本外地眾多知名品牌開發(fā)商進(jìn)駐。全市標(biāo)桿性高端物業(yè)環(huán)繞周邊，如深業(yè)塞納灣、碧桂園、鴻大城、雅居樂花園、東江首府等。265134134562越王大道本項(xiàng)目7主城區(qū)住區(qū)價(jià)值認(rèn)同度高，已成為河源主流置業(yè)片。二、地塊區(qū)位分析2、區(qū)域認(rèn)同度工程總工分五期開發(fā)，總建筑面積36萬㎡；商業(yè)總規(guī)劃體量8萬㎡。三期配套建設(shè)有政府會(huì)議中心。商業(yè)為1-2層裙樓格局，四周均臨道路。全盤規(guī)劃住宅總套數(shù)2300余套，預(yù)計(jì)入住業(yè)主總?cè)藬?shù)近7000人。目前一至三期已根本售罄，即將推出四期、五期推出銷售。三、地塊本體分析三期一二期四五期具標(biāo)桿影響力的品質(zhì)大盤，8萬㎡巨量商業(yè)規(guī)模，區(qū)域商業(yè)中心位置難被撼動(dòng)。1、商業(yè)規(guī)?？图椅幕珗@越王大道贛粵高速東源入口老城區(qū)沿江路大學(xué)城東江畫廊風(fēng)景區(qū)工程可到達(dá)性高，多條城市交通干道交匯，周邊道路密集，各項(xiàng)交通十分便利。本案2、交通條件建設(shè)大道河源站新河大道205國道→中軸主干道，中心城區(qū)客流外溢的主要交通通道：經(jīng)越王大道3分鐘直達(dá)堅(jiān)基商業(yè)中心〔CBD〕，8分鐘路程直達(dá)市政府〔中心城區(qū)〕；→便捷出入省級交通：距離205國道2.7公里，距離贛粵高速東源入口3.5公里，距離京九鐵路河源站8公里，3-8分鐘分鐘內(nèi)進(jìn)入省級交通；→未來快捷交通：沿江路修通后，3分鐘直達(dá)老城區(qū)。三、地塊本體分析3、物業(yè)規(guī)劃一二三期四五期三、地塊本體分析一二三期與四五期為道路分割，商業(yè)均為1-2層裙樓商業(yè)。規(guī)劃形成兩條商業(yè)街區(qū)。37地塊東側(cè)：緊鄰東源最大的城市公園及東源縣政府；地塊南側(cè)：對臨東源中學(xué)，往西為霸王花小區(qū)。地塊西側(cè)：規(guī)劃市政道路以及東源縣局部行政事業(yè)單位。工程北側(cè)：東源小學(xué)。三、地塊本體分析4、地塊四至一二三期四五期東源第一小學(xué)東源公園東源中學(xué)霸王花小區(qū)東源縣政府東源人民醫(yī)院市政公園盡在咫尺，如何與公園有效互動(dòng)做足文章，又不致人氣分散，減少交通環(huán)島本身缺乏，是本工程營造商業(yè)氣氛的關(guān)鍵。本工程東源縣政府東源廣場東源中學(xué)東源小學(xué)東源人民醫(yī)院東源縣第一幼兒園東源核心片區(qū)（本案）客家文化公園CBD贛粵高速老城區(qū)大學(xué)城東江畫廊風(fēng)景區(qū)1、緊鄰東江畫廊風(fēng)景區(qū)和東江，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美；2、醫(yī)療、交通、教育、醫(yī)公園、商業(yè)等各項(xiàng)配套設(shè)施完整；3、周邊會(huì)聚了東源縣各主要行政機(jī)關(guān)單位。河源堅(jiān)基商業(yè)中心5、地塊周邊配套三、地塊本體分析→地塊四面均臨道路，客流導(dǎo)入無障礙。102路公交于工程門口設(shè)站，利于拓展對外輻射。→臨近廣場沿線自然展示面達(dá)250米，無高大樹木遮擋，同時(shí)緊鄰工程規(guī)劃主入口，商業(yè)展示面條件佳。→地塊東側(cè)緊鄰行政大道，是東源主要干道，展示面佳，缺乏在于政府單位人氣較少；→西側(cè)和南側(cè)緊鄰學(xué)校，次級干道同樣具有較好展示面；→廣場環(huán)島交通車流速度較快，需要進(jìn)行弱化。250米6、展示條件102路縣政府站行政大道三、地塊本體分析工程展示條件佳，重點(diǎn)利用朝向公園的寬度展示面，確立商業(yè)形象?！鄠€(gè)道路框定金邊銀角形成價(jià)值依托，使得工程商業(yè)街區(qū)整體價(jià)值較為均衡；→右側(cè)臨近東源廣場，視野開闊，昭示性強(qiáng)，廣場聚攏人氣，商業(yè)價(jià)值最優(yōu)?！鱾?cè)正對小學(xué)，學(xué)生及兒童類消費(fèi)需求旺盛，商業(yè)價(jià)值次優(yōu)。250米7、價(jià)值研判102路縣政府站行政大道AABBBBCCD評估等級示意商業(yè)街內(nèi)部商業(yè)價(jià)值相對均衡，臨近公園和商業(yè)街區(qū)主入口綜合價(jià)值最高，是工程未來商業(yè)主要形象展示面和人氣聚集地。三、地塊本體分析1、工程戰(zhàn)略使命工程使命：本工程主打差異化定位戰(zhàn)略，將與堅(jiān)基商業(yè)中心形成東城雙重商業(yè)中核，帶動(dòng)片區(qū)綜合價(jià)值上行并圈定城市新商圈形象，進(jìn)而圈定河源商圈東城“雙核〞戰(zhàn)略幅員。四、商業(yè)屬性界定→傳統(tǒng)商圈之外，目前河源整個(gè)東城板塊缺乏一個(gè)真正成熟的商業(yè)中心。城東板塊居住的人群仍然只能就遠(yuǎn)到傳統(tǒng)中心商圈進(jìn)行購物?！景干虡I(yè)開發(fā)體量具有規(guī)模效應(yīng)，高水準(zhǔn)提前介入規(guī)劃和招商，打造成河源東城首席時(shí)尚商業(yè)中心，可就近輻射片區(qū)乃至全市范圍中高端人群進(jìn)行消費(fèi)。→目前河源商業(yè)板塊缺乏真正意義上的娛樂休閑主題型大型商業(yè)中心。市場空白：目前區(qū)域缺乏大型成熟商業(yè)中心，客群消費(fèi)習(xí)慣也急需引導(dǎo)升級；商圈輻射：區(qū)域內(nèi)社區(qū)配套型商業(yè)較為常見，輻射面窄、體量小、業(yè)態(tài)根底，對外影響力相當(dāng)有限，無法發(fā)揮新商圈崛起的扛鼎作用；開發(fā)規(guī)模：本工程自身住宅規(guī)模較大，具備一定人氣支撐；人口因素：區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤較多，政府規(guī)劃到2024年，區(qū)域內(nèi)入住人口目標(biāo)到達(dá)16萬人。2、工程區(qū)域商業(yè)格局研判四、商業(yè)屬性界定。3公里核心商圈范圍內(nèi)，無直接競爭對手。本案所在片區(qū)已經(jīng)成熟，交通、教育、公園景觀、行政單位、醫(yī)療等綜合配套完善。本案一二三期已經(jīng)建成入住，商業(yè)已自成中心，同時(shí)具有良好市場口碑。周邊開發(fā)樓盤品質(zhì)較高，未來沿江路3分鐘暢達(dá)市中心，后勁足。商圈界定：“城市新區(qū)中心核心商圈〞形象呼之欲出。3、工程商圈屬性界定四、商業(yè)屬性界定五、商業(yè)SWOT分析SWOT優(yōu)勢〔Strengths〕劣勢〔Weakness〕時(shí)機(jī)〔Opportunities〕威脅〔Threats〕成熟地段，配套完善；8萬平米商業(yè)具有規(guī)模效應(yīng)；提前規(guī)劃定位，對接市場需求。目前片區(qū)尚缺乏人氣支撐；目前認(rèn)同度達(dá)不到預(yù)期，需要持續(xù)推廣植入，培養(yǎng)認(rèn)知。片區(qū)開發(fā)持續(xù)向好，城市戰(zhàn)略幅員東移全城關(guān)注；以堅(jiān)基為代表的代表性工程共同發(fā)聲，帶動(dòng)片區(qū)整體價(jià)值認(rèn)同度走高?？赡艿暮罄m(xù)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)；地塊周邊其他工程商業(yè)入市直接競爭。發(fā)揮優(yōu)勢，躲避劣勢利用時(shí)機(jī)，轉(zhuǎn)化威脅聯(lián)合發(fā)聲，深挖城市東移話題，強(qiáng)植新商圈形象。組合核心概念，倡導(dǎo)新理念和全新的商業(yè)體驗(yàn)。用實(shí)景說話，軟環(huán)境搭臺力引主力商家共唱大戲。合理定位，防止與直接競爭工程正面交鋒。把握市場需求，以精準(zhǔn)定位彌補(bǔ)現(xiàn)有缺乏。東城CRD：唯此36萬㎡醇居時(shí)尚綜合商住區(qū)六、核心價(jià)值分析城市東移：人口外溢板塊騰飛價(jià)值兌現(xiàn)提速先外后內(nèi)的核心價(jià)值體系組合：消費(fèi)升級：30萬河源人消費(fèi)習(xí)慣升級換代立足城市趨勢，戰(zhàn)略突圍；放眼未來，放大前景預(yù)期；銜接CBD，倡領(lǐng)CRD。CRD：〔RecreationalBusinessDistrict〕：以游憩與商業(yè)為主的各種設(shè)施〔購物、餐飲、娛樂、文化、交往、休閑等〕集聚的特定區(qū)域，三大核心功能：商務(wù)功能、商業(yè)零售功能和游憩功能。區(qū)域形象細(xì)分——河源真正的CRD：公園體驗(yàn)一站式的吃、喝、住、玩、樂、游綜合效勞區(qū)→旅游集散功能：緊鄰東江畫廊風(fēng)景區(qū)和客家公園，對接萬綠湖旅游和出入高速客群；→休憩交往功能：東源廣場，盡在咫尺的市政公園?！C合商務(wù)功能：區(qū)域內(nèi)唯一8萬㎡大型成熟集中商業(yè)，提供一站式購物、休閑、娛樂、餐飲街區(qū)體驗(yàn)；→品質(zhì)居住功能：36萬㎡綜合商住區(qū)，出那么繁華，入那么安寧，自在、閑適；→政務(wù)功能：周邊密集分布東源主要行政單位，帶動(dòng)會(huì)議、餐飲等相關(guān)政務(wù)功能需求，本工程內(nèi)社會(huì)議中心，可無縫對接。六、核心價(jià)值分析CRD價(jià)值轉(zhuǎn)換：新型購物體驗(yàn)以及新的生活方式引領(lǐng)者，寶晟城與國際領(lǐng)先LSC商業(yè)如出一轍。五、核心價(jià)值分析建筑精神契合：Lifestyle購物中心建筑形態(tài)是開放的易趣空間型商業(yè)街區(qū)核心資源依托：公園借題核心實(shí)施載體：差異定位＋河源全新生活主張商業(yè)靈魂契合：引導(dǎo)河源人由傳統(tǒng)消費(fèi)模式向休閑“生活方式〞傾斜各方需求分析4>>消費(fèi)者需求分析>>商家需求分析>>開發(fā)商需求分析>>各方需求總結(jié)一、消費(fèi)者需求分析調(diào)查方法：街頭問卷攔訪，定向投放訪問客戶：河源市市區(qū)居民

大學(xué)城老師東源縣居民調(diào)查方法訪問人員樣本量及甄別條件時(shí)間安排街頭攔訪問卷樣本：200份，實(shí)際回收192份，有效問卷156份。甄別條件：受訪者在18歲以上調(diào)查時(shí)間：2024年04月13-18日消費(fèi)者調(diào)查1、受訪消費(fèi)者主要特征一、消費(fèi)者需求分析受訪者性別分布受訪者家庭人口數(shù)量受訪者年齡分布受訪者職業(yè)特征分布受訪者家庭月收入分布受訪者生活區(qū)域分布問卷分析顯示，受訪者主要年齡在25-45歲間，家庭人口以4-6人居多，反映河源人觀念上注重家庭。職業(yè)以私企業(yè)主和自由職業(yè)居多，家庭年收入4-8萬元較為密集，生活區(qū)域集中在市區(qū)、河源鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其他，分布相對均衡，具有研究意義。2、消費(fèi)者主要消費(fèi)習(xí)慣一、消費(fèi)者需求分析到市中心逛街頻率通常每次逛街花費(fèi)時(shí)間平均每月在百貨商場〔不含家電、家居賣場/超市〕中購物支出受訪者到市中心購物消費(fèi)的頻率較多為每周一次；客單消費(fèi)額集中在100-500元/每次；通?；ㄙM(fèi)的購物時(shí)間集中在1-3小時(shí)內(nèi)，去百貨商場購物的頻率較多集中在每月一次，其次為每周一次及兩到三次間。去百貨商場〔不包括家電、家居賣場/超市〕購物的頻率一、消費(fèi)者需求分析受訪者到超市/家電、家具賣場每次消費(fèi)集中在50-300元范圍內(nèi)；去超市/家電、家具賣場購物頻次集中在每月一次甚至很少去，受訪者中這類消費(fèi)場所購物頻次較低。受訪者外出就餐集中在每周一到兩次，平均消費(fèi)多在10-30以及100-300元/次。每次去超市/家電、家居賣場的花費(fèi)去超市/家電、家具賣場購物頻率平均每周外出就餐次數(shù)平均每頓在外就餐花費(fèi)2、消費(fèi)者主要消費(fèi)習(xí)慣一、消費(fèi)者需求分析受訪者常去購物場所的首要原因是環(huán)境舒適，其次是因?yàn)橛邢矏鄣纳唐芬约胺N類多、價(jià)格合理；選擇商場首要考慮到的是該購物場所質(zhì)量是否能保證；而通常購置較多的商品分為生活用品、女裝、女鞋、休閑裝，購置商品較為根底。3、購物消費(fèi)習(xí)慣選擇商品時(shí)首要考慮的因素逛街時(shí)通常會(huì)購置的商品〔多項(xiàng)選擇〕喜歡常去的購物場所因素是〔多項(xiàng)選擇〕一、消費(fèi)者需求分析問卷分析顯示，受訪者最為熱衷的菜系是本地客家菜，其次為粵菜，其他菜系接受度那么一般問卷分析顯示，受訪者在外就餐選擇餐廳最為關(guān)注的因素是就餐環(huán)境以及口味，可見河源人餐飲消費(fèi)習(xí)慣較為保守。4、餐飲消費(fèi)習(xí)慣最喜歡的菜系在外就餐選擇餐廳時(shí)考慮的首要因素一、消費(fèi)者需求分析問卷分析顯示，受訪者陪同孩子選擇最多的休閑娛樂方式是逛公園，其次為書吧、室內(nèi)娛樂活動(dòng)，選擇電影院和外出也占一定比例問卷分析顯示，受訪者平時(shí)在室內(nèi)/半室內(nèi)主要的體育活動(dòng)為羽毛球以及兵乓球、籃球等活動(dòng)。5、娛樂消費(fèi)習(xí)慣陪同孩子平時(shí)主要有哪些休閑娛樂活動(dòng)平時(shí)主要有哪些室內(nèi)/半室內(nèi)體育活動(dòng)一、消費(fèi)者需求分析6、對本工程看法從受訪者對本工程物業(yè)的需求來看，客戶最接受工程物業(yè)分別為百貨商場、超市、家居用品，其次化裝品、兒童玩具珠寶也占一定比例。受訪者對工程的認(rèn)知認(rèn)為本工程適合做舒適性的、休閑、現(xiàn)代、時(shí)尚購物中心。一、消費(fèi)者需求分析6、對本工程看法受訪者對本工程娛樂需求主要為健康會(huì)所、國際影院、兒童樂園、兒童主題卡通館等。受訪者對本工程的商業(yè)需求主要為：美食廣場、大型中餐、西式快餐、休閑食品、自助餐。一、消費(fèi)者需求分析問卷受訪者職業(yè)和生活區(qū)域分布較廣，具有樣本研究意義。河源人購物需求目前仍然以中心城區(qū)購物中心為主，消費(fèi)習(xí)慣以日常生活必需品和根本時(shí)尚產(chǎn)品為主，消費(fèi)方式較為傳統(tǒng)，購物頻次不高；河源人對于購物中心的購物環(huán)境和舒適度逐漸較為注意，相比于特色功能的吸引力而言，價(jià)格導(dǎo)向依然突出；河源人外出就餐消費(fèi)習(xí)慣偏保守，以本地口味為主，對其他口味接受度一般，西式快餐接受度稍高。調(diào)研反映餐飲消費(fèi)中占據(jù)主流的是群眾餐飲，客單消費(fèi)金額較低，但200-300元/次中高檔消費(fèi)比例也較為可觀。河源人平時(shí)休閑娛樂方式較少或較為傳統(tǒng)，一方面反映出河源商業(yè)該特色類業(yè)態(tài)比較缺乏，無法滿足居民需求；同時(shí)也說明市場潛在需求較大，可以加以培育引導(dǎo)。7、消費(fèi)者需求小結(jié)1、商家需求分析說明二、商家需求分析商家需求主要采取電話訪問與拜訪的形式，根據(jù)工程具體情況以及商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)甄選局部商家進(jìn)行。訪問商家主要信息包括對片區(qū)的認(rèn)知度，進(jìn)駐意向以及需求經(jīng)營面積，租金要求等核心因素。本次電話訪問商家總共38家，初步表示意向的商家為11家〔已經(jīng)通過郵件發(fā)送有關(guān)工程的根本資料供其參考〕。其中意向較大可進(jìn)一步跟進(jìn)的商家為4家，進(jìn)一步觀望的為7家。訪問商家業(yè)態(tài)涵蓋百貨、超市、院線、餐飲以及休閑、KTV等。60→在38個(gè)訪問商家中，有意向進(jìn)駐的為4家，屬于觀望為7家，現(xiàn)階段無意向28家?！碳覠o意向主要原因是暫時(shí)無拓展方案，或認(rèn)為片區(qū)成熟度不高，缺乏人氣支撐；→商家觀望的主要原因是對片區(qū)了解不深，但有相關(guān)拓展方案，需要進(jìn)一步考察后進(jìn)行確定?！L問商家業(yè)態(tài)為休閑娛樂的是12家，超市6家，百貨零售7家，餐飲9家，建材家居2家，其他2家。2、商家訪談細(xì)分二、商家需求分析61→明確初步意向商家主要認(rèn)同片區(qū)未來前景，對具體規(guī)劃和租金較為敏感，不同業(yè)態(tài)需求面積大小不一，多采取租賃的方式。→商家普遍對工程所在區(qū)域人氣存在擔(dān)憂，認(rèn)為當(dāng)前人氣缺乏以支撐工程體量，經(jīng)營需要時(shí)間進(jìn)行培養(yǎng)，未來片區(qū)人氣趨旺后那么整體商業(yè)價(jià)值將提升認(rèn)同度；→目前受訪商家更愿意實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)，多個(gè)商家提出采取扣點(diǎn)或者業(yè)績分成的方式，尤其表達(dá)在電影院線和百貨，普遍愿意采取扣點(diǎn)形式；→國際連鎖品牌實(shí)力雄厚，更愿意采取租賃的方式。3、商家訪談概況二、商家需求分析4、代表性商家——電影院線二、商家需求分析金逸院線成立于2024年，處于中國電影院線五強(qiáng)〔票房〕的地位。截至2024年8月為止，金逸股份旗下的金逸院線共有108家影院，除金逸股份直接投資的80家已開業(yè)影院外，還包括28家加盟影院，經(jīng)營區(qū)域跨北京、上海、廣州等30多個(gè)城市。4、代表性商家——電影院線二、商家需求分析大地?cái)?shù)字影院整體定位中端，經(jīng)營需求較其他院線更為靈活?，F(xiàn)全國擁有直營影院150多家，未來一年將新建280家影院，已進(jìn)入河源本地。4、代表性商家——超市二、商家需求分析大潤發(fā)〔RT-MART〕由臺灣潤泰集團(tuán)于1997年創(chuàng)立，中國大潤發(fā)營業(yè)額位居外資零售業(yè)之冠。2024年于歐尚合并，擁有大潤發(fā)和歐尚市場占有率超過沃爾瑪，一躍成為國內(nèi)最大零售商。截止2024年年末，大潤發(fā)在中國各地門店超過185家。4、代表性商家——超市二、商家需求分析人人樂連鎖商業(yè)集團(tuán)成立于1996年，主營業(yè)務(wù)為大賣場、綜合超市〔人人樂〕和百貨〔崇尚百貨〕的連鎖經(jīng)營。截止2024年1月，已在全國開設(shè)門店108家。2024年13月人人樂購網(wǎng)正式上線運(yùn)營，成為中國第一家有實(shí)體店支撐的網(wǎng)上生活超市。4、代表性商家——百貨二、商家需求分析天虹商場堅(jiān)持“百貨+超市+X〞面向群眾的中高檔品牌業(yè)態(tài)組合模式，在此根底上根據(jù)目標(biāo)顧客的不同按照“城市中心店〞和“社區(qū)購物中心〞兩種模式經(jīng)營百貨商場，策略相對靈活。2024年該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入143.77億元，凈利5.87億。4、代表性商家——百貨二、商家需求分析成立于1993年，總部位于惠州，民營企業(yè)性質(zhì)。已開設(shè)有4家門店，迎接面積10萬平米，其中惠州2家，深圳1家，河源1家。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為“超市+百貨〞組合，目前正籌備在廣東開設(shè)其他分店。4、代表性商家——餐飲二、商家需求分析附：商家訪談跟詳表開發(fā)商需求三、開發(fā)商需求分析2打造河源最具特色和知名度的新生活方式中心，休閑娛樂消費(fèi)目的地。1整體持有，統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理，培養(yǎng)成寶晟集團(tuán)未來長期穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營效益奉獻(xiàn)點(diǎn)；注重點(diǎn)商戶消費(fèi)者開發(fā)商關(guān)注商業(yè)周邊人氣，對工程的差異化概念表示認(rèn)同對購物產(chǎn)品的豐富性和購物環(huán)境要求越來越高；打造領(lǐng)先的重量級商業(yè)工程，自持商業(yè)為主，控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)利益方對工程的影響商業(yè)氣氛培養(yǎng)需要特別注意在建筑設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商經(jīng)營悉心經(jīng)營，保證工程開發(fā)的高水準(zhǔn)制定出符合市場的商業(yè)定位，滿足消費(fèi)者多元化的需求，同時(shí)注意停車位等硬件配套設(shè)施的建設(shè)四、各方需求總結(jié)案例分析5>>案例選取原那么>>案例分析>>案例啟發(fā)一、案例選取選擇從工程區(qū)位、商業(yè)體量、區(qū)位條件以及根本價(jià)值等方面考量，與本工程契合度高，具有較高的借鑒意義。從工程商業(yè)定位清晰、業(yè)態(tài)組合落位合理，經(jīng)營良好，經(jīng)市場驗(yàn)證并獲得成功，可以為本工程提供操作借鑒性。甄選出深圳羅湖喜薈城以及COCOPARK商業(yè)模式研究作為借鑒。次級商業(yè)中心新區(qū)中心或中心商圈邊緣10萬㎡以內(nèi)區(qū)位商業(yè)規(guī)模商圈級別業(yè)態(tài)特色餐飲、休閑娛樂喜薈城COCOPARK模式裙商綜合體參考業(yè)態(tài)組合會(huì)聚人氣案例選擇依據(jù)百仕達(dá)樂湖是深圳百仕達(dá)集團(tuán)百仕達(dá)花園第五期。位于羅湖太寧路北側(cè)東樂路以西愛國路以東，靠近東湖公園，是一個(gè)集休閑購物，文化娛樂，特色餐飲，體育健身，酒店辦公樓等多功能于一體的建筑綜合體。物業(yè)組成：該工程占地面積4萬余平方米，總建筑面積超過30萬平方米，商業(yè)建面4萬余㎡。包括：四棟32-34層的住宅樓；裙樓商業(yè)—喜薈城；一棟代建的34層的酒店、寫字樓?！艄こ谈艣r百仕達(dá)樂湖二、案例分析——喜薈城居住氣氛濃厚：喜薈城位于羅湖百仕達(dá)片區(qū)，周邊主要被住宅小區(qū)圍繞，居住氣氛濃厚。交通便利：工程位于太寧路上與愛國路交匯處，周邊道路四通八大，附近有多條公交線路；規(guī)劃建設(shè)中的3條地鐵線——3、5、7號線縱橫交匯?！艄こ谈艣r二、案例分析——喜薈城商業(yè)定位——喜薈城在羅湖以區(qū)域型生活購物中心的型態(tài)出現(xiàn)，與傳統(tǒng)的人民南、東門、地王“金三角〞形成了很好互補(bǔ)，雙方的目標(biāo)客群、輻射商圈、功能定位、品牌組合均有差異，一主一次形成梯形互補(bǔ)。目標(biāo)客群——喜薈城以效勞于區(qū)域性家庭消費(fèi)需求為導(dǎo)向，致力于解決家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的中產(chǎn)消費(fèi)者假日購物休閑、提升生活品質(zhì)的需求。喜薈城的出現(xiàn)，正好填補(bǔ)了羅湖在次級商業(yè)中心上的空白，補(bǔ)齊了“羅湖東〞這個(gè)優(yōu)質(zhì)居住片區(qū)的“商業(yè)短板〞，使羅湖商業(yè)格局更為完善和合理。經(jīng)營特色——以時(shí)尚、親子、美食為三大主題，設(shè)計(jì)中參加藝術(shù)潮流元素?！羯虡I(yè)資料二、案例分析——喜薈城喜薈城采取“主力店+專門店〞的門店組合形式餐飲：漢拿山、星巴克、滿記、黃記煌、毛家飯店家居：全棉時(shí)代、你可居、服裝：G2000、ochirly、JACK&JONES、Levi’s、NIKE、CONVERSE、CROCS、護(hù)理/藥品：屈臣氏、二天堂、絲域養(yǎng)發(fā)館童裝/玩具：翻斗樂園、成長腳印、喜洋洋吉之島：日本永旺集團(tuán)下屬公司，是日本及亞洲知名的百貨零售企業(yè)。洲立影城：香港洲立影院，配備有5個(gè)高檔次影廳、500多個(gè)座位。圣豐城酒家：創(chuàng)于06年，主營“精美點(diǎn)心、經(jīng)典粵菜〞，粵菜經(jīng)典品牌。西湖春天：連鎖餐飲企業(yè)，創(chuàng)立于二十世紀(jì)八十年代中期，經(jīng)過二十余年不斷開展，創(chuàng)立了“西湖春天〞、“江南廚子〞、“江南味道〞三大品牌，完美美容：五星級連鎖美容纖體中心。GSD纖體塑身館喜薈城其它重要品牌喜薈城主力店鋪：◆業(yè)態(tài)組合二、案例分析——喜薈城主力店面積喜薈城主力店總面積約10570平方米，占總建筑面積的比例約25.9%，占總實(shí)用面積的39.2%。主力店較多，規(guī)模不集中，其中最大的是吉之島，約5766平方米；由于自身區(qū)位條件良好，覆蓋羅湖大局部住宅名盤的居民人氣旺。喜薈城的業(yè)態(tài)比例中，休閑娛樂的比例相對較低，零售業(yè)，餐飲的比例較高。◆主力店情況二、案例分析——喜薈城一層平面圖1層主力店與名品店結(jié)合分布，多為群眾型餐飲及中高檔服裝類店鋪，有利于聚集人氣。品牌：喜薈城一層主要分布的品牌有圣豐城、漢拿山、面點(diǎn)王、滿記、G2000、BASICHOUSE、ochirly，Levi’s、NIKE、CONVERSE、SELECTED等；定位：多為中高檔品牌，符合工程定位，樹立社區(qū)型家庭購物中心形象。布局：主力店及餐飲類品牌店主要分布在盡端處，多為靠近太寧路一側(cè)，有利于聚集人氣，拉動(dòng)人流平面流動(dòng)，提升鋪位整體價(jià)值；重要服裝類重要品牌店主要分布在中間段。客群：該層主要以20-35歲的年輕消費(fèi)人群為主；主出入口主出入口主出入口主力店圣豐城餐飲餐飲餐飲餐飲購物中心的左邊由于為地下室，為盡端，人流量較差，把主力店圣豐城酒家放于此，吸引人流，提升這邊的鋪位價(jià)值。把快餐店放于主入口，集聚人群，帶動(dòng)內(nèi)部商業(yè)發(fā)展，并更好的突出項(xiàng)目的整體定位。備注：由于地面的高低，不平整，黃色部分為地下室、深紅色部分為地上，即購物中心的一層高低◆業(yè)態(tài)分布二、案例分析——喜薈城品牌：二層主要分布有吉之島一層、洲立影院、西湖春天、星巴克、屈臣氏、JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、銀行等；吉之島一層主要為超級市場、家庭用品、小家電、個(gè)人護(hù)理品、茶酒等。定位：根本上都是國內(nèi)外群眾品牌，延續(xù)中高檔品牌，形成連貫性；客戶向上延伸。布局：餐飲和重要品牌店主要分布在兩端節(jié)點(diǎn)和中間節(jié)點(diǎn)，拉動(dòng)人流平面流動(dòng)；電影院放于中庭廣場正上方，昭示性較強(qiáng)，提高整個(gè)購物中心在消費(fèi)者心目中休閑娛樂的分量；銀行復(fù)式，使二層本身地段最差的鋪位，能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；客群：二層的客戶主要是25-35歲之間，是喜薈城的主力消費(fèi)客戶群體。2樓的特色主要是吉之島、洲立影院、餐飲、時(shí)尚女裝結(jié)合分布，引導(dǎo)人流平面與上下流動(dòng)。洲立影院西湖春天吉之島餐飲餐飲餐飲餐飲銀行二層平面圖◆業(yè)態(tài)分布二、案例分析——喜薈城品牌：三層主要分布有吉之島二層、洲立影院、完美美容、GSD纖體塑身館、反斗樂園、你可居、全棉時(shí)代、黃記煌、毛家飯店等；吉之島二層主要為中檔男女服裝、男女鞋包、餐飲等。定位：主要品牌大多延續(xù)中高端群眾檔次。布局：本層多為美容美體、餐飲、家庭生活和兒童類品牌店，品牌性較強(qiáng)，客戶主要為目的性消費(fèi)者，使本身相對獨(dú)立的店鋪，得到價(jià)值提升；同時(shí)拉動(dòng)人流橫向移動(dòng)?？腿海褐饕?5-40歲之間的家庭消費(fèi)者者，以女性為主。3樓主力店與餐飲結(jié)合分布，以美容美體作為主力店，完善業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，本層分布較多家庭生活、個(gè)人護(hù)理、兒童類品牌店。洲立影院吉之島餐飲美容美體反斗樂園個(gè)人護(hù)理、娛教中心餐飲三層平面圖◆業(yè)態(tài)分布二、案例分析——喜薈城COCOPark,深圳唯一公園情景式購物中心，CBD板塊新興商業(yè)代表。由福華三路、民田路、福華路和中心二路四條主干道合圍，緊鄰深圳國際會(huì)展中心，福田高端CBD寫字樓區(qū)，高星級酒店群，并與中心城通過地下連城廣場共享商業(yè)人流。COCOPark是深圳最具時(shí)尚氣質(zhì)的購物中心，集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體，總建筑面積85000平方米，共五層，擁有200余家國際國內(nèi)知名品牌。COCOPark擁有6000平方米的全敞開下沉式露天廣場，8大自然光中庭、12條折疊式街道和100米空中廊橋，彰顯都市休閑娛樂主題。二、案例分析——COCOPARK模式打造深圳首個(gè)情景式公園版休閑購物中心定位：時(shí)尚、休閑，集休閑、娛樂、購物、餐飲為一體。將現(xiàn)代都市與園林自然完美結(jié)合。目的:迎合第一商圈目標(biāo)顧客的購物休閑體驗(yàn)訴求突破常規(guī)購物中心開發(fā)思路，與中信廣場、萬象城等競爭對手形成鮮明的差異化經(jīng)營優(yōu)勢，同時(shí)借助優(yōu)越的公交網(wǎng)絡(luò)條件，有效擴(kuò)大輻射商圈。前瞻顧客追求生活品質(zhì)的需求，作出領(lǐng)先優(yōu)勢。二、案例分析——COCOPARK模式二、案例分析——COCOPARK模式清晰定位，找準(zhǔn)主要消費(fèi)客戶群，以滿足經(jīng)營要求推到商業(yè)定位；立足周邊消費(fèi)群的根底上，對外輻射。以主力店帶動(dòng)人氣，適當(dāng)提高餐飲比例輻射外圍人氣。招商品牌面向主流客戶群，時(shí)尚、群眾，覆蓋面廣，確保經(jīng)營。定位啟發(fā)三、案例啟發(fā)主力店在各層結(jié)合分布，且每層的主力店業(yè)態(tài)不同?？梢詮拇怪狈较蛲晟茦I(yè)態(tài)種類，拉動(dòng)人流垂直流動(dòng)。餐飲直接帶動(dòng)人氣，應(yīng)均勻分布在各層之間，多分布在兩端以及中間節(jié)點(diǎn)處。主要為中高端品牌，便利性餐飲及飲料咖啡等主要分布在1F昭示性強(qiáng)的位置，有利于聚集人氣，營造氣氛。除主力店以外，重要品牌店主要分布在各層兩端節(jié)點(diǎn)和中間節(jié)點(diǎn)，拉動(dòng)人流平面流動(dòng)。從類別分析，同類業(yè)態(tài)以及同類檔次、定位的品牌集中分布，形成聚集效應(yīng)。禮品/飾品/鐘表類商品分布在單層平面中間，防止消費(fèi)盲點(diǎn)，同時(shí)豐富單層業(yè)態(tài)種類，檔次中高端。業(yè)態(tài)分布啟發(fā)三、案例啟發(fā)商業(yè)定位6>>商業(yè)定位考慮因素>>商業(yè)定位>>商業(yè)主題定位>>商業(yè)客戶定位>>商業(yè)業(yè)態(tài)定位大型綜合商業(yè)商業(yè)街大型專業(yè)店餐飲休閑娛樂大型綜合超市

一、商業(yè)定位考慮因素

一站式的綜合性多元化生活時(shí)尚中心，打造出能代表河源市整體商業(yè)形象的商業(yè)購物公園結(jié)合商業(yè)步行街的融合產(chǎn)品，符合商業(yè)的開展方向案例研究自身狀況利益方關(guān)注點(diǎn)外部環(huán)境可以滿足開發(fā)時(shí)尚購物公園的根本條件借鑒案例的成功給我們提供了啟示和信心商家和消費(fèi)者對時(shí)尚商業(yè)中心的初步設(shè)想表示認(rèn)可，同時(shí)可以達(dá)成開發(fā)商愿景城市商業(yè)的開展水平，為商業(yè)的開展提供了機(jī)遇和空間一、商業(yè)定位考慮因素區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)傾向購物功能和一站式的方向開展，休閑娛樂和+休閑娛樂功能方向的工程缺乏，存在明顯的市場空白。休閑娛樂購物專業(yè)化〔=有限品種〕一站式購物〔=品種齊全〕堅(jiān)基商業(yè)中心農(nóng)批市場國美廣百廣晟百貨麗日市場空白點(diǎn)建材批發(fā)市場日用品市場一、商業(yè)定位考慮因素翔豐百貨特色化、現(xiàn)代化、時(shí)尚化是打造的競爭優(yōu)勢，差異化是核心競爭策略！一、商業(yè)定位考慮因素92自然的生態(tài)環(huán)境，營造開放式街區(qū)式購物公園特色商業(yè)街道形式加以公共廣場更多地設(shè)置聚集人氣游樂設(shè)施豐富的文化活動(dòng)創(chuàng)意零售空間，時(shí)尚聚集地

突出兒童主題，成為兒童樂園餐飲娛樂多姿多彩，休閑相聚好去處，河源購物天堂1、定位理念二、商業(yè)定位強(qiáng)烈的生態(tài)感、體驗(yàn)感，打造成為河源市特色鮮明的購物公園；工程在形象、業(yè)態(tài)組合、商戶品牌等方面應(yīng)力求給人營造體驗(yàn)感十足的印象，并力求使其體驗(yàn)后銘記于心；努力延長購物中心營業(yè)時(shí)間，確保餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)消費(fèi)需求得到充分釋放，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)夜間消費(fèi)的空白；充分挖掘工程室內(nèi)或室外的公共空間，在生態(tài)環(huán)保根底上營造舒適、寬松的氣氛，使得消費(fèi)者留戀往返。二、商業(yè)定位——休閑購物生活體驗(yàn)街區(qū)新生活時(shí)尚購物公園新生活時(shí)尚體驗(yàn)中心定位以快速時(shí)尚為商業(yè)核心理念，將兒童導(dǎo)向的家庭娛樂、品類趨優(yōu)休閑餐飲概念有機(jī)組合驅(qū)動(dòng)，以營造新的趨優(yōu)型時(shí)尚生活方式。二、商業(yè)定位新生活時(shí)尚購物公園通過將珠寶、飾品、快時(shí)尚服裝等組團(tuán)，形成特色集約式快速時(shí)尚電影院、以兒童驅(qū)動(dòng)的兒童早教、兒童攝影、兒童娛樂等元素構(gòu)建工程特有的家庭娛樂時(shí)光含快時(shí)尚餐飲、中高端餐飲、特色餐飲、食品雜貨等子行業(yè)快速時(shí)尚兒童導(dǎo)向的家庭娛樂休閑餐飲2、概念解讀二、商業(yè)定位3、核心元素工程核心元素——現(xiàn)代、時(shí)尚、生態(tài)、體驗(yàn)感，將通過特色商家、公共空間、花園、主題特色和功能分區(qū)來表達(dá)。從消費(fèi)者問卷調(diào)查中看出消費(fèi)者對工程的定位為，休閑、舒適、時(shí)尚、現(xiàn)代的氣質(zhì)?，F(xiàn)代·時(shí)尚·生態(tài)·體驗(yàn)感河源東城·首席時(shí)尚購物公園二、商業(yè)形象主力客群以河源及東源縣中高端人群為主三、商業(yè)客戶定位核心消費(fèi)群：河源及東源縣家庭消費(fèi)群和中產(chǎn)階級次級消費(fèi)群：青少年人群邊緣消費(fèi)群：商旅人士及東源旅游人群一級商圈：東源CBD商圈主要消費(fèi)人群：東源CBD高端白領(lǐng)、商務(wù)人士、高檔社區(qū)住戶主要客群特點(diǎn)：22-35歲，教育程度好，高收入，對新事物接受度高二級商圈：河源商圈主要消費(fèi)人群:(視工程定位而定〕此例應(yīng)為公司白領(lǐng)、學(xué)生、年輕家庭主要客群特點(diǎn)：16-40歲，收入較好，追求新興事物，追求生活品質(zhì)三、商業(yè)客戶定位四、商業(yè)檔次定位采用“適度超前〞原那么，定位中檔商業(yè)，局部采取中高端商業(yè)五、商業(yè)物業(yè)定位三期時(shí)尚家居中心一二期社區(qū)配套中心四五期休閑娛樂購物中心購物〔小百貨或超市〕：主要經(jīng)營食品類主題超市，特色鮮明，區(qū)別于周邊工程，突出檔次和品質(zhì)享受。五、商業(yè)物業(yè)定位時(shí)尚殿堂主題購物中心食尚匯餐飲娛樂舌尖上的世界美食，饕餮盛宴食尚匯，即會(huì)聚各地的美食，成為河源餐飲目的地娛樂：設(shè)置KTV、足浴、兒童樂園五、商業(yè)物業(yè)定位時(shí)尚精品步行街店〔加強(qiáng)型〕打造時(shí)尚精品一條街，經(jīng)營精品、飾品、鞋服、包具等五、商業(yè)物業(yè)定位有主力店模式無主力店模式需具備條件有一批品牌號召力很強(qiáng)的次主力店進(jìn)駐，依照目前訪談商家的反響，次主力店招商難以到達(dá)目的如果進(jìn)行銷售，將很難確保后期的良好經(jīng)營主力店對地段及工程的認(rèn)可，按照目前的商家反響，比較理想，引進(jìn)知名百貨主力店的時(shí)機(jī)很大發(fā)揮主力店的帶動(dòng)效應(yīng)，在銷售的情況下，同樣可以實(shí)現(xiàn)快速招商及后期經(jīng)營旺場六、4、5期商業(yè)物業(yè)定位利于提升工程品牌和形象利于營造營銷賣點(diǎn)，提升市場知名度利于快速招商及提升高樓層商鋪價(jià)值主力店租金低，收益較差優(yōu)劣勢分析VS可增加業(yè)態(tài)的豐富度市場的知名度與影響力難于短時(shí)間提升小商戶過，增加后期管理難度招商過程可能較長1、考慮因素六、4、5期商業(yè)物業(yè)定位兩大購物廣場+一個(gè)超市型MALL+特色時(shí)尚步行商業(yè)街。購物中心本身可延續(xù)MALL街的理念，主體分為幾塊，設(shè)置不同主題，形體上給人以精致感，體塊間設(shè)計(jì)舒適尺度商業(yè)街，最大限度的將人流引入商業(yè)內(nèi)部，充分挖掘商業(yè)價(jià)值。商業(yè)步行街，主要為河源及區(qū)域餐飲、娛樂，時(shí)尚購物。購物休閑娛樂餐飲超市型Mall·體驗(yàn)式娛樂中心·特色美食購物＋娛樂休閑＋主題餐飲2、物業(yè)定位六、4、5期商業(yè)物業(yè)定位107面積需求消費(fèi)頻率消費(fèi)類型多維度分析低層區(qū)中層區(qū)租金水平1234七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃形象檔次51、落位原那么本工程以快速時(shí)尚為核心商業(yè)理念，引領(lǐng)驅(qū)動(dòng)家庭時(shí)光、食尚天地、時(shí)尚殿堂、時(shí)尚兒童中心四個(gè)主題模塊開展，各模塊布局落位遵循雜而有章原那么。時(shí)尚殿堂以時(shí)尚珠寶、飾品、女裝、男裝、鞋等為主家庭時(shí)光以超市、家電等家庭生活主題為主。食尚天地以特色美食，中高端餐飲、休閑餐飲為主題時(shí)尚兒童中心以區(qū)域及河源的兒童攝影、兒童娛樂、兒童早教為主2、落位規(guī)劃七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲零售電影院兒童主題超市/小百貨七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃3、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃珠寶及化裝品、飾品休閑餐飲〔如KFC〕大堂大堂電影院休閑餐飲兒童主題區(qū)零售〔鞋〕中庭兒童攝影特色餐飲超市/小型百貨餐飲零售電影院兒童主題超市/小百貨電影院電器/順電七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃4、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃美食廣場兒童反斗城/早教中庭零售〔服飾〕兒童服飾超市/小百貨兒童攝影5、本工程業(yè)態(tài)比例從國內(nèi)多個(gè)大型Mall的成功案例，可以得出一個(gè)Mall功能業(yè)態(tài)的黃金比例——〞30：20：50“;七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃本工程考慮前期聚集人氣，建議加大餐飲比例，將餐飲比例做到24%，超市為20%，零售38%，休閑娛樂18%。工程商業(yè)價(jià)值最大化原那么，盡可能多的劃分街鋪；所劃分商鋪均能獨(dú)立經(jīng)營，盡量減少死角鋪位；鋪位結(jié)構(gòu)要方正實(shí)用，減少不規(guī)那么鋪位；鋪位開間進(jìn)深比控制在1：2—1：3之間；規(guī)劃鋪位面積適中，時(shí)尚零售面積控制在40平米以內(nèi)，商家可根據(jù)不同面積需求而自由組合，靈活度高；盡量使大面積鋪位劃分成小面積商鋪，便于后期的招商。鋪面化分七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃主通道寬度建議設(shè)置在8-10米之間，次通道2.4—3.6米之間，輔通道2米。通道當(dāng)中設(shè)置局部休息椅、綠色植物或建筑小品，打造優(yōu)雅人性化的購物環(huán)境。通道的設(shè)計(jì)要能夠最大限度的考慮工程里面商鋪平衡。通道主墻面盡可能采用外墻磚，這樣可令人們有漫步室外的感覺。與指引標(biāo)志結(jié)合，在通道交叉局部，要突出指引標(biāo)志。通道設(shè)計(jì)參考七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃招商策略7>>商業(yè)招商策略>>商業(yè)租金策略>>商業(yè)合作模式>>商業(yè)推廣策略一、商業(yè)招商策略1、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理。2、根本原那么：主力店先行；有影響力的次主力次之；其他店鋪跟進(jìn)。3、招商重點(diǎn)原那么A．重點(diǎn)引進(jìn)國內(nèi)有影響、有實(shí)力的商家進(jìn)駐；B．對名家、名品、名企，重點(diǎn)招商。4、招商五個(gè)優(yōu)先原那么A．廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先引進(jìn)；B．名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內(nèi)著名品牌優(yōu)先引進(jìn)；C．獨(dú)家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn)；D．特色工程優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營工程的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)；E．經(jīng)營良好優(yōu)先：在本地經(jīng)營狀況優(yōu)良者優(yōu)先引進(jìn)。商家遴選策略：零售及餐飲娛樂商家：以本地商戶為主；主力店/次主力店：以全國知名連鎖品牌商家為主超市