2022年學(xué)校物業(yè)管理方案

2022年

物業(yè)管理方米

（學(xué)校）

二。二二年四月一I■一日

第一章服務(wù)工作目標(biāo)

一、管理思路

根據(jù)與校方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，我們將制定各個(gè)

崗位的崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)以及各個(gè)班組的作業(yè)指導(dǎo)

書和相關(guān)的記錄表格。認(rèn)真落實(shí)合同中的每一點(diǎn)。力

爭(zhēng)做到業(yè)主方滿意，公司滿意，自己滿意。在物業(yè)服

務(wù)的過程，我將積極與校方相關(guān)部門溝通，了解他們

的需求。

在物業(yè)管理運(yùn)作中，將根據(jù)“精干、高效、層次明

晰、減少管理環(huán)節(jié)”的原則，確定直線職能式的管理架

構(gòu)；根據(jù)學(xué)校的需求特點(diǎn)，提出合理的人員配置方式;

在人員管理上，確立“競(jìng)爭(zhēng)上崗、激勵(lì)約束、量化考核、

首數(shù)晉升和尾數(shù)淘汰”的“四機(jī)制”原則；在人員培訓(xùn)方面,

確立“全員培訓(xùn)、梯級(jí)培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方針,

提高各類人員的綜合素質(zhì)，造就一支“思想合格、素質(zhì)

優(yōu)良、管理有方、服務(wù)周到”的員工隊(duì)伍。

根據(jù)學(xué)校所在區(qū)域的特點(diǎn)，將通過構(gòu)建具有自身特

色的管理文化、服務(wù)文化、經(jīng)營(yíng)理念，將管理活動(dòng)和

服務(wù)內(nèi)容賦予深厚的文化底蘊(yùn)，力求全面提升學(xué)校的

管理品位。

二、整體管理方案策劃

1、秩序良好的需求

良好校園秩序是廣大師生工作、學(xué)習(xí)的重要保障，

同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理的第一要求，校園秩序的好壞，

直接影響師生的工作、學(xué)習(xí)質(zhì)量。因此，滿足師生的

良好秩序需求將是管理工作的重點(diǎn)。

2、環(huán)境需求

優(yōu)美的環(huán)境是工作、學(xué)習(xí)的重要保障，對(duì)環(huán)境的

關(guān)注體現(xiàn)了現(xiàn)代人居住觀念的更新，同時(shí)表明物業(yè)管

理工作對(duì)環(huán)境的維護(hù)、美化的重要意義。給師生們提

供一個(gè)良好、舒適的工作、學(xué)習(xí)環(huán)境，是對(duì)我們物業(yè)

管理工作的基本要求。

3、精神需求

隨著生活水平的不斷提高，除“衣、食、住、行”

之外，師生對(duì)住宅的人文環(huán)境的要求也越來越高，因

此，人們更多的是期望感受到一種理想的精神環(huán)境和

文化大氛圍。

三、物業(yè)管理具體措施

基于對(duì)學(xué)校的特點(diǎn)及管理要素的分析，現(xiàn)提出如

下管理具體措施：

1、整體設(shè)想及策劃的確立原則

目標(biāo)明確，共建精品；

精心管理，周到服務(wù)；

以人為本，持續(xù)改進(jìn)；

誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，滿意達(dá)標(biāo)。

2、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施

⑴、組建專業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍

一流的物業(yè)需要一流的服務(wù)，一流的物業(yè)服務(wù)需

要高素質(zhì)的員工，在學(xué)校項(xiàng)目的物業(yè)管理中，要打造

學(xué)校物業(yè)管理品牌，必須選派具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和出

色管理能力的管理人員，以及技能熟練的操作層員工，

確保物業(yè)管理服務(wù)人員的高素質(zhì)。

在員工管理方面，將采取尊重人、教育人、幫助

人這種“以人為本”的管理方式，透過這種“人性化”的

管理及時(shí)了解掌握員工的心理活動(dòng)和思想狀態(tài)，將員

工在言行中表露出來的各種不良情緒及時(shí)給予糾正，

將可能影響服務(wù)質(zhì)量的因素消滅在萌芽狀態(tài)，確保物

業(yè)管理處的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。同時(shí)，

將積極實(shí)施和推進(jìn)人的品質(zhì)建設(shè)工程，以團(tuán)隊(duì)職業(yè)化、

管理市場(chǎng)化、觀念同一化為目標(biāo)，建立人才規(guī)戈h實(shí)

行有效考核與管理等措施，建立一支高素質(zhì)的

人才隊(duì)伍。

(2)、實(shí)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化

對(duì)師生服務(wù)力求完善和零缺陷，是對(duì)服務(wù)質(zhì)量的

一貫追求。倡導(dǎo)“嚴(yán)格追求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神，

并且將其充分體現(xiàn)在各個(gè)崗位各項(xiàng)作業(yè)的具體實(shí)踐中。

為此，將在學(xué)校大力實(shí)施和推進(jìn)管理品質(zhì)建設(shè)工程和

服務(wù)品質(zhì)建設(shè)工程，確保服務(wù)品質(zhì)的完善和零缺陷。

3、創(chuàng)造優(yōu)美舒適、文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想

⑴、安全管理服務(wù)

建立一套治安防范緊急反應(yīng)系統(tǒng)是必不可少的。

日常管理中，我們將采取“物防、技防、人防三防并

重‘、‘群防群冶'、沖央控和區(qū)域徵I相結(jié)合\"重點(diǎn)區(qū)域、

一般區(qū)域、時(shí)間區(qū)別對(duì)待”、“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的

管理原則，通過采取組建高素質(zhì)秩序維護(hù)隊(duì)伍、合

理設(shè)置崗位、規(guī)范工作流程等措施，確保管

理區(qū)域24小時(shí)的消防安全、車輛進(jìn)出有序、無責(zé)任安

全事故。

(2)、加強(qiáng)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)，樹立環(huán)保觀念

全面導(dǎo)入環(huán)保文化概念，通過開展環(huán)保主題文化

活動(dòng)、懸掛環(huán)保標(biāo)訓(xùn)、使用環(huán)保性服務(wù)用品等措施，

宣傳環(huán)保知識(shí)，引導(dǎo)在學(xué)校的師生(師生)重視環(huán)保

i-

事業(yè)，積極行動(dòng)，從自我做起，愛惜環(huán)境，共同營(yíng)造

整潔、舒適的工作和生活環(huán)境

四、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

序指標(biāo)Ei管理

管理采取的主要措施

號(hào)名稱才示指標(biāo)

-?-

1.實(shí)行全員管理，每位員

工都有責(zé)任對(duì)環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，

積極開展宣傳工作，人人有義

務(wù)對(duì)損壞綠化的行為進(jìn)行制

止，并認(rèn)真聽取師生意見，接

受師生監(jiān)督。

2.嚴(yán)格審核綠化工作計(jì)劃，

綠化

98%以內(nèi)容包括時(shí)間要求和質(zhì)量標(biāo)

1完好

上?io

率

3.根據(jù)各種植物的生長(zhǎng)特

性，制定科學(xué)的日常養(yǎng)護(hù)、維護(hù)

計(jì)劃，并結(jié)合實(shí)際情況認(rèn)真實(shí)

施；根據(jù)周圍的環(huán)境和人文特點(diǎn)

修剪具有藝術(shù)性的造型。

4.每周對(duì)綠化工作完成情

況、工作質(zhì)量進(jìn)行檢查、考核。

1-

1.采用合理、科學(xué)的作業(yè)方

式，給師生營(yíng)造一個(gè)良好的工

作環(huán)境。

2.垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，

清潔封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染。

98%以

2保潔3.定期進(jìn)行消殺，區(qū)域內(nèi)無

上

率白蟻、蚊蠅、鼠害。

4.杜絕亂張貼現(xiàn)象。

5.管理人員每日巡視檢查衛(wèi)

生保潔質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題及

時(shí)協(xié)調(diào)處理。

?*-

1.充分利用閉路監(jiān)控等智能

化系統(tǒng)并執(zhí)行24小時(shí)秩序維

護(hù)巡查制度，實(shí)行固定崗、巡

邏崗、智能控制中心交叉結(jié)合

的立體防范，做到人防、技防、

物防相結(jié)合。

2.成立應(yīng)急小分隊(duì)，處理應(yīng)

急事件。

治安3.建立學(xué)校施工人員檔案，

案并與施工單位簽訂《治安責(zé)任

30

件發(fā)書》，對(duì)進(jìn)入學(xué)校的施工人員，

生率要求掛工作牌，并經(jīng)查驗(yàn)方可

放行。

4.落實(shí)秩序維護(hù)崗位職責(zé)，

明確責(zé)任區(qū)域。

5.對(duì)秩序維護(hù)人員實(shí)行準(zhǔn)軍

事化管理，加強(qiáng)對(duì)秩序維護(hù)人

員的培訓(xùn)和考核。

6.對(duì)秩序維護(hù)人員工作進(jìn)行

嚴(yán)格檢查。

-9-

1.實(shí)行全員義務(wù)消防員制

度，根據(jù)學(xué)校的實(shí)際情況制定

消防應(yīng)急作戰(zhàn)方窠，定期舉行

消防演練，開展消防知識(shí)和法

規(guī)的宣傳教育。

2.實(shí)行24小時(shí)消防值班制

度。

3.消防工作責(zé)任到人，日常

0.

火災(zāi)巡查與定期檢查相結(jié)合。

1%0

4發(fā)生04.裝修、動(dòng)火作業(yè)實(shí)行嚴(yán)格

以

率的申報(bào)、審批制度，并進(jìn)行跟

下

蹤、巡查管理。

5.充分利用火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系

統(tǒng)和消防系統(tǒng)的自動(dòng)探測(cè)、自

動(dòng)聯(lián)動(dòng)消防設(shè)備等功能，杜絕

火災(zāi)事故的發(fā)生。

6.消防管理人員全部持證

上崗，熟練掌握消防設(shè)施設(shè)備

的使用方法。

-10-

每1.以“師生至上、優(yōu)質(zhì)高效”

有效年為服務(wù)準(zhǔn)則，竭誠(chéng)為師生提供

0.5%o

投訴2%一流的服務(wù)

0以下

率以2.加強(qiáng)與師生的溝通，了解

下師生的愿望和要求，滿足師生

5的需求。

3.設(shè)立24小時(shí)投訴電話和

投訴95%

服務(wù)網(wǎng)站。

處理以100%

4.接到投訴，及時(shí)記錄并處

率上

理，同時(shí)建立檔案，跟蹤處理

結(jié)果。

營(yíng)埋

人員精編科學(xué)、先進(jìn)、實(shí)用的培

專業(yè)訓(xùn)教材，選派教學(xué)經(jīng)驗(yàn)豐富的

6100%

培訓(xùn)I教員，對(duì)員工進(jìn)行入職培訓(xùn)、

合格崗位培訓(xùn)和定期的培訓(xùn)。

率

-11-

1.每半年做一次師生意見調(diào)

物業(yè)

查，將征詢到的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)

管

分析，及時(shí)糾正和采取預(yù)防措

理服95%以

795%施,并將處理結(jié)果予以公布。

務(wù)上

2.物業(yè)管理處主任每周主持

滿息

召開_L作例會(huì)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，

率

不斷提高服務(wù)水平。

1.嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，

及時(shí)糾正和制止各種違章行

為。

2.利用停車場(chǎng)管理系統(tǒng)對(duì)車

輛進(jìn)行啟效監(jiān)管。

違章

3.通過師生手冊(cè)、宣傳欄等，

8處理100%

加強(qiáng)對(duì)有關(guān)規(guī)章制度的宣傳，

率

以取得師生理解和支持，從而

避免和杜絕違章的發(fā)生。

4.實(shí)行違章處理跟蹤制，對(duì)

違章事件及時(shí)處理，處理后記

錄歸檔備查。

-12-

第二章管理人員配備及員工管理

一、物業(yè)管理人員配備

在學(xué)校物業(yè)管理處的人員配備方案中以“高效精

干”作為指導(dǎo)原則：一是在職務(wù)、職能分配與職位設(shè)

置中講求簡(jiǎn)約直線，二是人員編制力求精干并根據(jù)員

工特長(zhǎng)分配職務(wù)，三是在內(nèi)部形成通暢無阻的溝通渠

道以促進(jìn)資源共享，四是培養(yǎng)每位員工的團(tuán)結(jié)協(xié)作精

神，構(gòu)筑具有高度團(tuán)隊(duì)凝聚力的集體。

（一）、人員配備一覽表

序崗位設(shè)置人數(shù)崗位安排

號(hào)

1物業(yè)管理處主任負(fù)責(zé)物業(yè)管理處全面管理

工作

2秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)秩序維護(hù)隊(duì)的全面工

作

3秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)整個(gè)校園的秩序維護(hù)

4保潔主管負(fù)責(zé)保潔隊(duì)伍的管理以及

保潔工作檢查、督促、指

導(dǎo)。

r

5保潔人員負(fù)責(zé)小區(qū)各棟位內(nèi)部的保

-13-

潔

6工程維修員秩序

7綠化工負(fù)責(zé)學(xué)校綠化的養(yǎng)護(hù)和管

理

8食堂后勤人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理處所有員工

的用餐

合計(jì)人

（二卜素質(zhì)要求

崗位設(shè)

崗位要求崗位職責(zé)

置

大專以上學(xué)歷，具有物業(yè)管理中級(jí)

證書，從事物業(yè)管理多年，有過商負(fù)責(zé)物業(yè)管理

物業(yè)管

業(yè)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的理處全面工

理處主

論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理有作及與外部協(xié)

任

獨(dú)到的思路和構(gòu)想，有一定的凝聚調(diào)工作

力。

協(xié)助主任做好

退伍軍人，有物業(yè)管理資格證書，校區(qū)內(nèi)秩序維

秩序維

有3年以上秩序維護(hù)管理工作經(jīng)護(hù)工作，負(fù)責(zé)部

護(hù)隊(duì)長(zhǎng)

驗(yàn)，有T的軍事計(jì)能、消防知識(shí)。門人員管理、培

訓(xùn)工作

秩序維退伍軍人優(yōu)先，男身高1.75米以負(fù)責(zé)校區(qū)公共

-14-

護(hù)員上，女1.60米以上，身體健康。秩序和車輛管

理

負(fù)責(zé)校區(qū)公共

工作勤快，能吃苦耐勞，年齡50場(chǎng)

保潔員

歲以下所清潔及保潔

工作

負(fù)責(zé)校區(qū)范圍

專業(yè)技術(shù)強(qiáng)，熟悉各種植物的養(yǎng)護(hù)內(nèi)綠

綠化工

常識(shí)化養(yǎng)護(hù)、消殺工

作等

?具備良好的思想素質(zhì)，講求社會(huì)公德和職業(yè)道

德；

?熱愛物業(yè)管理工作，追求卓越，勇于創(chuàng)新，勤

奮敬業(yè)，具有奉獻(xiàn)精神；

備注?管理人員持物業(yè)管理資格上崗證；工程技術(shù)人

員持勞動(dòng)部門統(tǒng)一頒發(fā)

的資格上崗證；秩序維護(hù)人員以退伍軍人為主。

?身體條件達(dá)標(biāo)。所錄用人員無傳染性疾病、無刑

事犯罪記錄、品行端正、有從業(yè)經(jīng)歷和熟練計(jì)能。

二、員工培訓(xùn)方案

人力資源培訓(xùn)是提高員工素質(zhì)最直接有效的工作

-15-

途徑，因此遵循“以人為本”的員工培訓(xùn)方針，將培

訓(xùn)計(jì)劃貫徹到每個(gè)崗位上，制訂了不同級(jí)別、不同專

業(yè)、不同時(shí)期、不同階段的各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃，創(chuàng)建了一

套完整、系統(tǒng)的培訓(xùn)與考核機(jī)制，構(gòu)建一支具有多方

面綜合素質(zhì)的人才隊(duì)伍。

為了把學(xué)校項(xiàng)目管理成為高品質(zhì)物業(yè)的典范，必

須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，通

過各種形式的培訓(xùn)，使員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)

要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。

（一）、員工培訓(xùn)管理體系

1、梯級(jí)培訓(xùn)原則

?理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)用一致；

?專業(yè)知識(shí)技能培訓(xùn)與文明禮儀培訓(xùn)兼顧；

?全員培訓(xùn)與重點(diǎn)培養(yǎng)相結(jié)合；

?嚴(yán)格考核，擇優(yōu)獎(jiǎng)勵(lì)。

2、培訓(xùn)期

員工聘用入職后，安排15天左右的入職培訓(xùn)期，

期滿后對(duì)員工進(jìn)行重點(diǎn)分類培訓(xùn)及實(shí)操訓(xùn)練。

3、培訓(xùn)內(nèi)容

?服務(wù)知識(shí)——員工的職業(yè)道德規(guī)范、禮儀服

務(wù)、儀容儀表、言行舉止、人際交往、社區(qū)文化等。

?物業(yè)管理知識(shí)與技能—物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，物業(yè)

-16-

管理服務(wù)方法與技能，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、

崗位職責(zé)、工作規(guī)范、應(yīng)急處理、邊緣問題的處置等。

?IS09001：2000質(zhì)量體系——基本知識(shí)、程序

應(yīng)用、具體操作方式等。

?法律知識(shí)一一物業(yè)管理?xiàng)l例、物權(quán)法、合同法、

湖南城市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例、公司規(guī)章制度等。

?安全消防知識(shí)一校區(qū)治安、交通、消防的基

本知識(shí)，防范不良因素的方法，安全意識(shí)等。

?校區(qū)情況——學(xué)校的基本情況。

?交際常識(shí)與溝通技能等。

?項(xiàng)目物業(yè)信息——本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)硬件

概況。

?項(xiàng)目物業(yè)管理信息——本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)

方法與質(zhì)量目標(biāo)，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，公眾制

度等。

?物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

?物業(yè)管理企業(yè)信息等。

4、培訓(xùn)方式

?時(shí)間安排為脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)、雙休日全職培訓(xùn)I;

?具體方法采取程序式教學(xué)、示范講座、情景教

學(xué)與專人指導(dǎo)相結(jié)合的形式，培訓(xùn)結(jié)束后，進(jìn)行嚴(yán)格

考核，合格者進(jìn)入短期實(shí)習(xí)階段，不合格者即時(shí)淘汰。

-17-

5、培訓(xùn)目標(biāo)

塑造一支具有持續(xù)學(xué)習(xí)能力和工作適應(yīng)能力的、能

夠勇于創(chuàng)新的、能夠不辱使命和充滿激情的員工隊(duì)伍。

在員工中樹立正確的人生觀、價(jià)值觀和職業(yè)道德觀，

弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明、倡導(dǎo)愛國(guó)主義和集體主義精

神，培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的道德風(fēng)尚，使員工都明確組

織和個(gè)人的工作目標(biāo)，在管好現(xiàn)有學(xué)校物業(yè)的同時(shí)，

為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)工作做好人力資源儲(chǔ)備。

⑴、確保新員工培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率98%o

⑵、管理人員持證上崗率100%。⑶、員

工年度培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率98%。

（二卜培訓(xùn)計(jì)劃

1、崗前培訓(xùn)

新員工入職一個(gè)月內(nèi)必須參加公司人力資源部組

織的職前培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考核，考核成績(jī)合格

方可上崗，不合格允許補(bǔ)考一次，補(bǔ)考不及格者不錄

用。

2、崗位培訓(xùn)

新員工入職三個(gè)月內(nèi)必須參加由物業(yè)管理處或部

門組織的崗位培訓(xùn)，掌握所從事崗位的必備知識(shí)及基

本物業(yè)管理法規(guī)。

3、激勵(lì)培訓(xùn)

-18-

(1)、轉(zhuǎn)正培訓(xùn)

員工經(jīng)過二個(gè)月崗位試用后，需參加公司統(tǒng)一組織

的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)，它可以對(duì)員工二個(gè)月試用期內(nèi)所掌握的

崗位知識(shí)進(jìn)行鞏固，使員工順利通過轉(zhuǎn)正考核。

⑵、晉級(jí)培訓(xùn)

對(duì)表現(xiàn)突出的，擬晉升到高一級(jí)職位的員工所進(jìn)行

的培訓(xùn)，這也是公司為了選拔人才進(jìn)行的一次考核。

4、專題培訓(xùn)

⑴、專業(yè)培訓(xùn)

以物業(yè)管理知識(shí)、相關(guān)法律法規(guī)、質(zhì)量體系文化或

物管案例等為主題進(jìn)行的培訓(xùn)。主要由相應(yīng)專家、學(xué)

者或同行優(yōu)秀人士擔(dān)綱主講，達(dá)到拓寬視野、相互學(xué)

習(xí)、溝通交流、提高認(rèn)識(shí)的目的。

⑵、特殊培訓(xùn)

為了體現(xiàn)本公司的特色服務(wù)，我們將根據(jù)學(xué)校物業(yè)

的使用功能不同對(duì)員工開展具有針對(duì)性的專業(yè)培訓(xùn)及

相關(guān)服務(wù)禮儀培訓(xùn)，使員工充分了解特殊崗位的特殊

服務(wù)要求及必備知識(shí)。

四、主要員工崗位職責(zé)

?物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)

1、組織、領(lǐng)導(dǎo)全體員工完成學(xué)校物業(yè)物業(yè)管理處

承擔(dān)的各項(xiàng)工作任務(wù);

-19-

2、制訂各項(xiàng)規(guī)章制度、各崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)；

3、根據(jù)公司的管理目標(biāo)編制學(xué)校物業(yè)管理方案；

4、負(fù)責(zé)實(shí)施員工管理目標(biāo)責(zé)任制；

5、檢查指導(dǎo)各崗位的工作，督促員工切實(shí)履行各

崗位職責(zé)，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度和安全操作規(guī)程；

6、努力學(xué)習(xí)與物業(yè)管理有關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)和技能，

熟悉物業(yè)結(jié)構(gòu)和師生基本情況；

7、負(fù)責(zé)與外部的協(xié)調(diào)工作，加強(qiáng)合作與交流；

8、定期檢查和總結(jié)工作，努力提高管理水平和

工作效率；

9、負(fù)責(zé)員工的政治思想工作，教育員工遵守國(guó)

家法律、法規(guī)及社會(huì)公德；

10、樹立“服務(wù)第一、師生至上”的思想，做好

精神文明建設(shè)工作；

11、年終認(rèn)真總結(jié)全年工作，接受公司及師生年

度任期考核；

12、處理投訴，完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

?秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)

1、秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)是物業(yè)管理處主任在秩序維護(hù)工

作中的參謀和助手，具體負(fù)責(zé)校區(qū)轄區(qū)內(nèi)的安全管理、

消防管理、交通管理工作的安排、落實(shí)；

2、主持安全管理工作例會(huì)，準(zhǔn)確傳達(dá)物業(yè)管理處

-210-

的指令；

3、制定部署秩序維護(hù)的工作計(jì)劃，及時(shí)向主任匯

報(bào)工作情況，負(fù)責(zé)對(duì)秩序維護(hù)員的考核，并對(duì)不稱職

者提出處理意見；

4、負(fù)責(zé)擬定安全管理培訓(xùn)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施；

5、對(duì)區(qū)內(nèi)發(fā)生事故親自組織調(diào)查處理，受理有關(guān)

安全管理工作的投訴；

6、不斷巡查，督促各崗哨，及時(shí)糾正違章違紀(jì)情

況，對(duì)秩序維護(hù)進(jìn)行日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考勤、考核；

7、按時(shí)、按質(zhì)、按量完成主任布置的各項(xiàng)工作，

以及臨時(shí)交辦的其它任務(wù)。

?秩序維護(hù)門衛(wèi)（秩序維護(hù)員）崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)對(duì)學(xué)校的出入秩序進(jìn)行管理；

2、文明禮貌待人，能果斷處理事情；

3、統(tǒng)一著裝、佩戴工牌，姿態(tài)端正，工作時(shí)間不

允許吸煙或吃零食；

4、對(duì)進(jìn)入校區(qū)的來訪人員，按規(guī)定程序辦理來訪

手續(xù)，指導(dǎo)來訪人員按規(guī)定路線行進(jìn)；

5、堅(jiān)守崗位，服從統(tǒng)一調(diào)度，不隨意換崗，玩忽

職守；

6、嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，

并通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo);

-21-

7、積極參加學(xué)習(xí)，精通本崗位的業(yè)務(wù)，每半年進(jìn)

行一次全面考核；

8、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

?巡邏秩序維護(hù)員崗位職責(zé)

1、熟悉和掌握學(xué)?；厩闆r；

2、熟練掌握學(xué)校內(nèi)各種設(shè)備的性能，學(xué)會(huì)使用相

關(guān)器材；

3、遵守交接班制度，不得遲到、早退、擅離職守，

做好各種記錄；

4、掌握一般救護(hù)知識(shí)和緊急應(yīng)變能力；

5、負(fù)責(zé)重要接待任務(wù)的安全工作；

6、負(fù)責(zé)學(xué)校內(nèi)消防設(shè)施、設(shè)備、器材的檢查管理

工作；

7、管好車輛的進(jìn)出、停放，維護(hù)學(xué)校的安全秩序；

8、疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，保證道路暢通；

9、經(jīng)常巡查車輛停放情況，檢查車輛裝備和配件

有無損壞，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)采取有效措施進(jìn)行處理；

10、發(fā)生緊急事故，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，立即處理，及

時(shí)匯報(bào)；

11、嚴(yán)格要求自己，遵紀(jì)守法，按物業(yè)管理處各項(xiàng)

規(guī)章制度辦事，講究文明，舉止端莊，禮貌待人；

12、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

-212-

?保潔主管工作職責(zé)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)各個(gè)棟位保潔工作的全面管理；

2、制定學(xué)校月度保潔工作計(jì)劃、消殺計(jì)劃；

3、對(duì)各個(gè)保潔員的工作每日進(jìn)行檢查、指導(dǎo)，并

做好相應(yīng)的記錄；

4、及時(shí)向匯報(bào)保潔工作，完成主任交辦的其他工

作。

?保潔員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)清潔范圍內(nèi)的清潔工作，確保達(dá)到清潔質(zhì)

量標(biāo)準(zhǔn)；

2、維護(hù)責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生，不文明

的現(xiàn)象和行為；

3、完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。

?綠化工崗位職責(zé)

1、熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化面積和布局、花草樹木

的品種和數(shù)量；

2、熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化植被的栽培技

術(shù)；

3、對(duì)花草樹木定期培土施肥，除雜草和病蟲害防

治，修枝剪葉、澆水，保持植被的良好長(zhǎng)勢(shì)；

4、正確使用剪草機(jī)等配套設(shè)備，做好日常維修保

養(yǎng)工作;

-213-

5、檢查、記錄、報(bào)告綠化和樹木情況，及時(shí)處理

違章，及時(shí)制止任何故意破壞綠化的行為；

6、完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。

五、員工儀容儀表、著裝及標(biāo)志

1、服務(wù)規(guī)范

⑴、禮貌

物業(yè)管理處員工在任何時(shí)間、地點(diǎn)，均應(yīng)使用禮

貌用語，做到“請(qǐng)"字當(dāng)頭，‘謝‘不離口。

⑵、細(xì)致

想師生之所想，做師生之所做，從一點(diǎn)一滴做起，

直至師生滿意。

⑶、熱情

真誠(chéng)對(duì)待師生，熱情服務(wù)大眾，竭力為師生提供

方便。

⑷、耐心

認(rèn)真、耐心傾聽?zhēng)熒囊笈c心聲，不厭其煩，

盡全力為師生解決問題。

⑸、進(jìn)取

積極進(jìn)取，完善自我，追求卓越，領(lǐng)行業(yè)之先。

⑹、創(chuàng)新

不落俗套，不斷創(chuàng)新，爭(zhēng)創(chuàng)名牌，最優(yōu)服務(wù)。

-214-

2、儀容規(guī)范

⑴、保持飽滿的精神狀態(tài)，以旺盛的精力投入工

作；

⑵、員工上班時(shí)應(yīng)儀容整潔、儀表端莊；

⑶、員工工作牌一律端正地佩戴在左胸前；

⑷、上班時(shí)間員工應(yīng)著裝統(tǒng)一，男性管理人員一

律穿黑色皮鞋及深色襪子，并保持其潔凈，除工作需

要外，辦公場(chǎng)所一律不得穿拖鞋。男員工不得佩帶飾

物，女員工佩帶的飾物應(yīng)端莊典雅，員工一律不準(zhǔn)紋

身；

⑸、男員工應(yīng)每日修剪胡須，發(fā)不蓋耳，不得剃

光頭、留長(zhǎng)指甲；女員工頭發(fā)應(yīng)梳理整齊，不得做怪

異發(fā)型；

⑹、女員工不得濃妝艷抹，避免使用味濃的化妝

品；

⑺、保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。

3、舉止規(guī)范

⑴、說話得體，表達(dá)準(zhǔn)確，語言文明；

⑵、舉止大方，與人交談時(shí)應(yīng)耐心傾聽，雙眼平

視，不要左顧右盼；

⑶、遇師生和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)主動(dòng)打招呼，下級(jí)對(duì)上

級(jí)應(yīng)稱呼職務(wù)，同級(jí)之間稱職務(wù)或姓名；

-215-

⑷、有客來訪時(shí)，應(yīng)主動(dòng)相迎問好，先請(qǐng)客人入

座后，自己方可坐下，來客告辭時(shí)，應(yīng)起身移步相送；

⑸、站立時(shí)雙腳與肩同寬，雙手自然下垂，肩平、

頭正，雙眼平視前方，挺胸、收腹；

⑹、注意走路姿勢(shì)，在樓道內(nèi)行走腳步要輕，不

得奔跑；

⑺、進(jìn)入上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或其它部門辦公室，應(yīng)先敲門

或報(bào)告，征得同意后方可入內(nèi)，若進(jìn)去時(shí)門是關(guān)住的，

出來時(shí)應(yīng)隨手把門輕輕帶上；

⑻、進(jìn)出辦公室，應(yīng)主動(dòng)上前一步先拉開門，請(qǐng)

同行的師生、領(lǐng)導(dǎo)或客人先行；

⑼、對(duì)師生或來訪人員提出的詢問、疑難、要求、

意見，要耐心傾聽，有問必答并要回答準(zhǔn)確(對(duì)自己

無把握回答的要婉轉(zhuǎn)表示歉意，聯(lián)系相關(guān)人員給予解

答，或留下文字記錄，限時(shí)予以答復(fù))；

(10)、所有來電，務(wù)必在第三響前接聽，拿起聽筒

先說：“您好，學(xué)校物業(yè)管理處”，語氣平和；必要時(shí)做

好記錄，將要點(diǎn)向?qū)Ψ綇?fù)述一遍，通話完畢應(yīng)說：“

好的，再見！”輕輕放下聽筒；

01)＞嚴(yán)禁使用電話聊天，未經(jīng)批準(zhǔn)一般不準(zhǔn)打私

人電話；

4、語言規(guī)范

-216-

?日常用語

⑴、您好!⑵、歡迎您!⑶、

您請(qǐng)進(jìn)！

⑷、您請(qǐng)坐?、?、請(qǐng)稍候?、?、

讓您久等了。

⑺、請(qǐng)您慢走?、?、謝謝?。?）、

再見！

?詢問用語：

⑴、請(qǐng)問您有什么事嗎？請(qǐng)問您有什么指示？⑵、

請(qǐng)問您找哪一位？

⑶、我能為您做點(diǎn)什么？（4）、

您有什么要求嗎？

⑸、您請(qǐng)講！⑹、

請(qǐng)您再說一遍好嗎？

?答復(fù)用語：

⑴、很高興為您服務(wù)?。?）、

這是我們應(yīng)該做的。

⑶、我們會(huì)盡力的。⑷、

我們這么做，可不可以？

⑸、謝謝您的幫助！（6）、

我們還能為您做點(diǎn)什么?

?聯(lián)系用語：

-217-

⑴、您好，學(xué)校物業(yè)管理處！⑵、您有什么要

求請(qǐng)盡管吩咐！

⑶、我們隨時(shí)聽候您的吩咐！⑷、

請(qǐng)您多提寶貴意見！

（5）、多謝您的指導(dǎo)?。?）、

您請(qǐng)放心！

第三章衛(wèi)生保潔管理

一、管理思路

（一）、創(chuàng)建環(huán)境

運(yùn)用公共標(biāo)識(shí)、宣傳欄等多種形式做好衛(wèi)生宣傳

工作，大力宣揚(yáng)良好的衛(wèi)生習(xí)慣、愛護(hù)各種衛(wèi)生設(shè)施

及保持公共場(chǎng)所清潔衛(wèi)生的行為，對(duì)隨地倒垃圾、潑

污水、吐痰、亂扔果皮，紙屑，廢物等破壞公共環(huán)境

衛(wèi)生的行為及時(shí)勸止。

（二卜維護(hù)環(huán)境

根據(jù)校區(qū)工作生活特點(diǎn)，把握不同區(qū)域、不同時(shí)

段的環(huán)境維護(hù)特性，從時(shí)間和空間上劃分工作重點(diǎn)，

合理安排維護(hù)工作時(shí)間和頻次，適時(shí)、高效地開展環(huán)

境維護(hù)工作。

（三卜改善環(huán)境

-218-

針對(duì)湖南氣候的特點(diǎn)和各種常見有害微生物的習(xí)

性，采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認(rèn)等步驟進(jìn)行調(diào)

查分析，制定對(duì)策，定期對(duì)老鼠、蚊、蠅及白蟻等有

害生物進(jìn)行消殺，以防治有害生物的滋生和各種不同

類型災(zāi)害發(fā)生，通過“清潔、改造、消殺、隔離”等

步驟使內(nèi)、外環(huán)境得到改善。

二、作業(yè)規(guī)范

（一卜垃圾桶

垃圾桶由專人負(fù)責(zé)，垃圾量超過一半時(shí)應(yīng)及時(shí)清

倒，放置垃圾袋時(shí)應(yīng)檢查有無缺口，更換垃圾袋后應(yīng)

清潔垃圾桶內(nèi)外壁，保持衛(wèi)生、潔凈、干燥。

（二）、洗手間

洗手間的地面、大小便器，每天必須徹底沖刷，除

掉一切污漬，進(jìn)行有效滅菌處理，及時(shí)保潔。保持洗

手間空氣無異味，清潔洗手間工具材料應(yīng)專用，清潔

完畢，清潔工具應(yīng)清洗干凈。

（三卜辦公室

應(yīng)避免在工作、休息和用餐時(shí)進(jìn)行清潔作業(yè)，如

有需進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)辦公室作業(yè)，應(yīng)先敲門，如辦公室內(nèi)有

人，需征得同意后才能入內(nèi)工作；如確認(rèn)辦公室內(nèi)無

人，才能用鑰匙開門。作業(yè)時(shí)應(yīng)避免發(fā)出大的響聲，

-219-

同時(shí)作業(yè)應(yīng)小心，不得碰撞桌、椅等物件，嚴(yán)禁翻閱臺(tái)

面的資料、記錄，擺弄擺放物品，作業(yè)完畢出門時(shí)，應(yīng)

隨手帶關(guān)門，并通知保潔綠化部主管檢查工作效果，

作好記錄。

（四）、“四輕服務(wù)”和“五個(gè)不”

1、在作業(yè)的全過程應(yīng)嚴(yán)格遵守的基本操作規(guī)范，

既走路輕、講話輕、操作輕、敲門輕。

2、嚴(yán)格遵守的職業(yè)規(guī)范，既不該進(jìn)入的地方不進(jìn)

入，不該動(dòng)的地方不動(dòng)，不該看的不看，不該問的不

問，不該說的不說。

三、工作標(biāo)準(zhǔn)

序

項(xiàng)目工作周期工作標(biāo)準(zhǔn)

號(hào)

保持干凈，無污漬、

花崗石、每天拖地二次，每季

無塵跡、無痰漬，地

1大理石度晶面處理一次，垃

面明潔如鏡、光亮如

地面圾隨臟隨掃。

新

每天拖地二次，每月無雜物、無積水、無

一般地

2清洗一次，垃圾隨臟污跡、無痰跡，保持

面

隨掃。潔凈、現(xiàn)本色。

-310-

無積灰，無污漬、污

墻而I每天擦拭（2米內(nèi)），

3點(diǎn)，蛛網(wǎng)，地角線潔

天花板每月全面刮洗一次

凈，無“牛皮癬”。

每天（2米內(nèi)）抹塵一

瓷磚內(nèi)

4次，每月全面刮洗一墻光亮、無塵、無污漬

面

次

門頁門洞、窗框、窗

玻璃明亮，門頁門洞、

槽每天抹塵一次，玻

窗框、窗槽無灰塵、

5[各戶、門璃內(nèi)側(cè)面每周刮洗一

無雜物，窗簾整潔、

次，玻璃外側(cè)面每月

無污漬。

清洗一次

玻璃門、保持通透明亮、潔凈,

窗玻璃隨時(shí)保潔、清抹，每無水跡、無手印、無

6

臺(tái)、玻王富周用清潔劑清洗一次污點(diǎn),門上貼物保持

桌整潔。

各類鏡遁時(shí)保潔、清抹,每潔凈、光亮，無任何

7

面周用清潔劑清洗一次污跡、塵跡

臺(tái)階無雜物、污漬、

每天拖樓梯踏步一水漬，樓道護(hù)手無塵，

8樓梯

次，抹扶手一次及時(shí)清除亂堆放物

品。

-31-

天花板、

每周清抹一次，每月無灰塵、無蛛網(wǎng)、無

9土昕燈

用清潔劑抹一次“牛皮癬。”

具

各層電:也面每天清拖一次，

梯前室每月清洗一次，墻面無灰塵、無污漬，樓

10

地面、墻每天擦拭（2米內(nèi)），梯口雜物箱整潔。

壁,事月全面刮洗一次

衛(wèi)生間每天用玻璃清潔劑清

無水漬、無污跡、無

11內(nèi)玻璃i前一次，隨時(shí)清抹保

手印

鏡面潔

無異味，無垢、無水

大、小佃W每天清洗、消毒三次,銹、無紙屑、無雜物，

12器及洗發(fā)現(xiàn)水銹及時(shí)用除銹保持瓷器的明潔光

手盆齊清除亮、洗手臺(tái)面尢積水、

無污漬

每天抹塵一次，每周干凈尢塵、尢污潰,

衛(wèi)生間

清除污漬一次，地面地面保持干爽，無污

13】、隔斷

每周沖洗一次，垃圾漬、無垃圾、室內(nèi)無

板、面

隨時(shí)清除異味

每大清倒垃圾一次，桶體干凈光鳧，尢污

果皮箱、

14清抹表面一次，每周漬、無垃圾附著物，

垃圾箱

洗刷一次桶內(nèi)垃圾不得超桶

-312-

口，無蟲、蟻等，無過

分異味。

以潔凈手指摸去無明

其他器隨時(shí)保潔，每天擦抹

15顯塵跡，無清潔用劑

材設(shè)施一次

的殘留痕跡

每周清掃一次，每月

對(duì)設(shè)施抹塵一次（遇

屋卸尢雜物、無積水，

暴雨、冰雪等情況對(duì)

樓頂、天設(shè)施無塵、無污漬、

16樓頂、天溝及其它下

溝衛(wèi)生地漏及水溝無污物積

水溝渠、管道通暢情

聚、無堵塞

況進(jìn)行巡視，及時(shí)排

除積水、積雪）

六凈”既路面凈、路

沿凈、人行道凈、樹

面、墻

17垃圾隨臟隨掃坑凈，墻根凈、雨水

角

口凈；及時(shí)清除道路

垃圾、積水、積雪。

每天抹塵一次，用帶

各類指無塵、無指印無污漬、

18金屬保養(yǎng)劑的抹布擦

示牌無亂張貼物

拭

表面無塵漬，盆內(nèi)無

19花盆隨時(shí)清除雜物、枯葉，

每天抹塵次雜物、無枯葉

-313-

每天抹塵次，每季表面光亮、無塵、無

20開水器

清洗一次污漬

防火門、隨時(shí)保潔，每天抹塵

21無塵、無污漬

消火栓一次

無紙屑、無果皮、無

22綠化帶垃圾隨臟隨掃雜物、無枯枝、無積

水

下水道、

23召泥井、每半年清理一次保持暢通

化糞池

四、服務(wù)工作程序

（一）、一般程序

1、工作時(shí)間必需穿工作服，服裝整潔并佩帶工作

牌。

2、嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度，做好四個(gè)“不”，即

不該進(jìn)入的地方不進(jìn)入，不該動(dòng)的地方不動(dòng)，不該看的

不看，不該問的不問。

3、清潔工具應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分，如辦公室用抹布、公共

區(qū)域用抹布和衛(wèi)生間用抹布，拖布也應(yīng)分開使用，標(biāo)

記明確，抹布、拖布使用后應(yīng)洗凈再消毒，懸掛晾干。

4、清潔工具應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分，如辦公室用抹布、公共

區(qū)域用抹布和衛(wèi)生間用抹布，拖布也應(yīng)分開使用，標(biāo)

-314-

記明確，抹布、拖布使用后應(yīng)洗凈再消毒，懸掛晾干。

5、室內(nèi)公共通道每天定時(shí)通風(fēng)，保持空氣新鮮。

6、強(qiáng)化自我保護(hù)意識(shí)，防止工作摔傷，在高處作

業(yè)一定要有兩人以上。

7、垃圾裝塑料袋內(nèi)封閉運(yùn)送。建筑垃圾與生活垃

圾應(yīng)分開。

（二卜除四害程序

1、滅鼠：

用敵鼠鈉鹽、大隆、鼠必殺滅鼠。此藥可以放置于

草地，大樓周圍及垃圾池，污水井，衛(wèi)生間，停車場(chǎng),

地下室，屬慢性藥物，對(duì)人畜無害。

2、消滅蚊、蠅：

①用家蟲清等藥噴灑蚊、蠅。主要噴灑在角落，

污水井，停車場(chǎng)，衛(wèi)生間，垃圾池，地下室等。

②用滅害靈對(duì)管道井進(jìn)行蚊、蠅消殺。

3、消滅嶂螂:

①10%愛克寧，奮斗吶粉劑、拜力坦浮油交替噴灑

到噴灑下水道，沙井，污水井嶂螂藏身的洞穴、縫隙，

角落、墻角等處。

②室內(nèi)用螳敗靈殺螳螂，放置于柜內(nèi)、臺(tái)內(nèi)、桌

邊等。

4、消殺白蟻:

-315-

①利用其生活習(xí)性和活動(dòng)規(guī)律找巢，用15%柏松

餌劑放置在白蟻經(jīng)常出沒的地方，白蟻接觸后死亡。

②利用藥物借助于白蟻習(xí)性在群體內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)散，最

后使全巢白蟻死亡，具體做法：用毒死螂、滅蟻靈進(jìn)

行誘殺、毒殺一次。

5、消殺注意事項(xiàng)：

①消殺用藥水、藥物應(yīng)由專人保管，以免無關(guān)人員

接觸發(fā)生事故

②消殺用藥水、藥物應(yīng)存放于干燥處，以免受潮，

影響藥水、藥物使用效果。

③每次消殺前要以通知的形式告知，說明消殺范

圍、內(nèi)容、注意事項(xiàng)等，以免意外發(fā)生。

（三卜清潔服務(wù)工作程序

1、不銹鋼用品清潔程序

①先用沾有中性清潔劑的毛巾抹擦不銹鋼表面。

②用金屬除污劑除污。

③用干毛巾抹凈不銹鋼表面。

④置少許不銹鋼清潔劑原液于無毛絨布上，對(duì)不

銹鋼表面進(jìn)行均勻、全面的拭抹。

⑤清潔電梯廳門內(nèi)外不銹鋼表面時(shí)應(yīng)防止轎箱門

開關(guān)造成的意外，上不銹鋼清潔劑時(shí)應(yīng)適量。

2、仿石地磚清潔程序

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①日常清潔、保潔每日數(shù)次。

②對(duì)污染較重部位可以用稀釋的鹽酸清洗，清洗

后應(yīng)立即將該處用清水洗干凈，并擦干凈沾有鹽酸的

工具、鞋等，防止鹽酸腐蝕金屬設(shè)施及其他易腐蝕的

物件、地面。

③每半月全面清洗一次地面，清洗時(shí)間在辦公室

下班后。

3、燈飾清潔程序

①首先應(yīng)關(guān)閉需清潔燈飾的電源。

②用浴帽或塑料布將燈頭罩好，并用橡皮圈纏緊。

③在所清潔的燈飾下鋪好布?jí)K。

④將噴壺注入清潔劑并加壓，直噴燈飾，如果燈

飾較臟可重復(fù)幾次，待其清潔干凈后，用裝有清水的

噴壺進(jìn)行噴洗。

⑤用毛巾將燈頭罩抹干，待完全干后方可拆除浴

帽或塑料布，打開電源。

4、晶硬處理程序

①工具及藥劑：晶面處理機(jī)、高速拋光機(jī)、全自

動(dòng)洗地機(jī)拋光墊、鋼絲棉墊、工作指示牌、拖把、晶

硬粉、K2處理劑。

②將晶硬粉、K2按比例調(diào)和至糊狀，均勻倒在清

潔干凈的需處理的花崗石地面上。

-317-

③用晶面處理機(jī)配專用墊以直角磨，當(dāng)磨至干燥

或晶面處理機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)操作吃力時(shí)，噴清水磨，重復(fù)磨洗

5次以上，再過清水（用自動(dòng)洗地機(jī)清洗地面）2遍，

等地面干燥后，再用高速拋光機(jī)拋光。

注：傳統(tǒng)的石材保護(hù)為打蠟，但是石質(zhì)的反光和

蠟層的反光不一致，所以石材地面一經(jīng)打蠟就會(huì)模糊

一片，況且打蠟必須定期起蠟，而屬于強(qiáng)堿性的起蠟

水極易腐蝕碳酸鈣而加快石材老化；晶硬處理是利用

晶硬劑加上晶面處理機(jī)對(duì)石面的摩擦，在物理和化學(xué)

雙重作用下，使地面表層形成堅(jiān)硬致密的晶硬層，令

石材不易受損和污染；晶硬處理還有修補(bǔ)作用，可以

修復(fù)輕微受損的地面，使石面回復(fù)平滑明亮，光澤度

明顯提高，令石面保持完美，歷久如新。

5、玻璃清潔程序

①用玻璃鏟刀鏟除玻璃上的污跡，但應(yīng)注意操作，

防止劃傷玻璃。

②將粉頭（補(bǔ)水器）套在伸縮桿上，浸入已稀釋

的玻璃水，沿玻璃面上下抹洗。

③清洗完畢后，用玻璃刮均勻刮除玻璃上的水分

（玻璃刮應(yīng)與玻璃保持45。角），同時(shí)用毛巾抹凈玻璃

刮上的水分，一洗一刮連貫進(jìn)行，在接地處，粉頭（補(bǔ)

水器）和玻璃刮均應(yīng)橫向作業(yè)。

-318-

④用干毛巾抹去殘留水跡，并將濺于地面的水抹

干凈。

6)清潔工作作業(yè)規(guī)程

7)清潔設(shè)備操作規(guī)程

按照湖南天環(huán)物業(yè)管理有限責(zé)任公司質(zhì)量管理體

系文件(TH-WS-07-08)實(shí)施。

五、檢查與考核

保潔人員劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)、工作內(nèi)容，每月

評(píng)論一次，每月總結(jié)一次，主管每日巡查，不定期檢

測(cè)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，公司領(lǐng)導(dǎo)每月不少于一次不

定期抽查。

1、公司質(zhì)量品質(zhì)部：負(fù)責(zé)日常指導(dǎo)督促，每月

對(duì)環(huán)境服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查。

2、物業(yè)管理處主任：負(fù)責(zé)日常檢查指導(dǎo)并每周檢

查一次環(huán)境部各崗位的工作。

3、保潔主管：每天隨時(shí)巡視、檢查各崗位工作質(zhì)

量，每天檢查次數(shù)不少于兩次，遇應(yīng)急事項(xiàng)及時(shí)到達(dá)

現(xiàn)場(chǎng)、采取措施和向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

第四章秩序維護(hù)管理

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一、管理思路

保障師生生活秩序正常，為切實(shí)做好的學(xué)校秩序

維護(hù)工作，確立了“人防為主，技防為輔、全面防范”

的治秩序維護(hù)理思路，制定切實(shí)可行的安全消防防范

措施，確保管理無盲點(diǎn)，治安無事件。

（一）、日常安全管理

1、建立一支高素質(zhì)的秩序維護(hù)組

秩序維護(hù)組建設(shè)按“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的指導(dǎo)思想,

嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)

軍事化管理”。與專業(yè)學(xué)校、部隊(duì)建立人員輸送關(guān)系，

秩序維護(hù)員全部招聘專業(yè)學(xué)校畢業(yè)生和退伍軍人。

定期組織秩序維護(hù)員進(jìn)行政治思想教育及物業(yè)管

理知識(shí)和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，保證秩序維護(hù)員具有良好

的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核

與工資、職位掛鉤的機(jī)制。

2、秩序維護(hù)管理目標(biāo)要求

⑴、實(shí)施24小時(shí)全面防范，“三崗”結(jié)合，即巡邏

崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，做好點(diǎn)、線、

面的配合與互動(dòng)，確保無治安死角。

⑵、秩序維護(hù)巡邏統(tǒng)籌安排，根據(jù)學(xué)校的地形、

地貌、建筑及功能布局，合理制定學(xué)校的安全護(hù)衛(wèi)巡

邏路線與時(shí)段，并隨時(shí)對(duì)巡邏進(jìn)行有效監(jiān)控。

-410-

(3)、門崗建立外來人員來訪、車輛和物資出入登

記制度，確保校區(qū)無廣告推銷、廣告張貼及拾荒等現(xiàn)

象。

3、所有在崗秩序維護(hù)員都須配備對(duì)講機(jī)，發(fā)現(xiàn)

異常情況及時(shí)匯報(bào)、溝通，確保無重大刑事案件、火

災(zāi)或交通事故；其他重大責(zé)任事故發(fā)生率低于1%0,

事故處理及時(shí)率100%。

(二卜秩序維護(hù)工作流程

1、秩序維護(hù)工作規(guī)程

24小時(shí)二班制：出入口、停車場(chǎng)

LJ-J

岡、公共場(chǎng)所、空詈位及重點(diǎn)部位：24小

巡邏時(shí)三班制

岡消防設(shè)施：2次/周

工作安

裝修監(jiān)管：2次/天

排法律法規(guī)：2次/月

物業(yè)管理知識(shí)：1次/周

學(xué)習(xí)

軍事訓(xùn)練:3次/周

培訓(xùn)

演練：1次/月

重大演習(xí)：1次/年檢查日

乙、一1千十；1+-LA-A--r-

吊出不表犬r擊檢亙后

違章停車檢查有無漏電、漏

檢查項(xiàng)

檢查水、漏氣現(xiàn)象檢查有無脫崗、

目與處

項(xiàng)目睡崗現(xiàn)象檢查消防設(shè)施的記

理方法錄情況

對(duì)突發(fā)事件處理的方式、方法和結(jié)果

口力0，1?-r?L-、,4、_LLZ-1-1I.AE卜人Tr*L

考核標(biāo)按照ISD9001質(zhì)里體衣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)仃日梭、周極和月

準(zhǔn)檢，對(duì):不合格項(xiàng)發(fā)出整改通知書

-21-

2、治秩序維護(hù)理工作流程圖

制

常

規(guī)控突發(fā)事件客戶信息違規(guī)行為

設(shè)

人

物奔赴事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)了解并記錄勸阻、阻止、制止

施

品

員

安

控

控

全

制

制

報(bào)

公

詳細(xì)記錄

做交接班記錄

（三卜安全、消防管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)

1、校區(qū)出入口24小時(shí)站崗值勤。

2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1

次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。

3、對(duì)進(jìn)出校區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛

有序通行、停放。

4、對(duì)進(jìn)出校區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)

出入證管理。

-412-

5、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)

案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告師生委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助

采取相應(yīng)措施。

二、作業(yè)規(guī)范

(一)、交接班工作規(guī)范

秩序維護(hù)員交接班

(1)接班人員必須提前10分鐘到達(dá)崗位接班，

在相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位工作記錄。

(2)交接時(shí)要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一

班，以便下一班開展工作。

(3)交班人員將公物轉(zhuǎn)交下一班，并在工作記錄

欄上，由交接人雙方簽名確認(rèn)。

⑷發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方須當(dāng)面說明。如果交班

人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班問題的，應(yīng)立即

報(bào)告領(lǐng)班或主管處理。

(5)交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超

時(shí)接班。

⑹接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)

生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。

(二卜固定門崗規(guī)范

崗位值班