市場調(diào)查分析報告

揚州市邗溝工程投標書市場局部市場籌劃報告內(nèi)容政策市場預判工程市場定位工程價格建議〔一〕進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的責任。2024年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟開展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布?！捕臣哟蟊Ｕ闲园簿庸こ探ㄔO力度。各地要通過新建、改建、購置、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供給?！踩痴{(diào)整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購置住房缺乏5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)工程，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產(chǎn)價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供根底?！菜摹硰娀町惢》啃刨J政策。對貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的根底上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差異化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。新國八條：內(nèi)容〔五〕嚴格住房用地供給管理。各地要增加土地有效供給，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供給總量70%的要求。在新增建設用地年度方案中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供給方案總量原那么上不得低于前2年年均實際供給量。大力推廣以“限房價、競地價〞方式供給中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為?！擦澈侠硪龑ё》啃枨?。各直轄市、方案單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原那么上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。〔七〕落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省〔區(qū)、市〕人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行問責。對于執(zhí)行差異化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納入約談問責范圍?！舶恕硤猿趾蛷娀浾撘龑?。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。新國八條：內(nèi)容主要條款關鍵內(nèi)容點評1、進一步落實地方政府責任合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布政府直接參與房價調(diào)控，房價相對穩(wěn)定2、加大保障性安居工程建設力度多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應擴大保障性住房覆蓋范圍，強調(diào)公共租賃住房發(fā)展3、調(diào)整完善相關稅收政策，加強稅收征管買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)加大房產(chǎn)交易成本，打擊投資投機，完善個人住房信息系統(tǒng)為后續(xù)的房地產(chǎn)稅制改革打下基礎4、強化差別化住房信貸政策對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。各地根據(jù)實際在此基礎上還可以上調(diào)首付再次提升10%，影響較??；商業(yè)市場機會出現(xiàn)5、嚴格住房用地供應管理落實“三類”住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地明確土地招拍掛制度改進方向，保障土地供應量6、合理引導住房需求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對本地戶籍家庭限購2套房，對非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購1套房，對非本地戶籍不又能提供社保及納稅證明暫停其購房一二線城市，限制購買，市場冰凍無限購的三四線城市，投資客大量涌入，相對市場發(fā)展機會較好7、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制對于政策落實不力的省(區(qū)、市)人民政府要向國務院做出報告，有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行問責明確約談問責機制，保障政策的有力執(zhí)行和落實8、堅持和強化輿論引導對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費輿論合理引導住房消費新國八條：解讀

2010年國十條及2011年“國八條”對比2010年“國十條”及相關配套政策2011年“國八條”行政手段問責對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任升級對于政策落實不力的省(區(qū)、市)人民政府要向國務院做出報告，有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行問責限購地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對本地戶籍家庭限購2套房，對非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購1套房，對非本地戶籍不又能提供社保及納稅證明暫停其購房，未定時間限制經(jīng)濟手段差別化利率二套房貸款首付50%，利率不低于基準利率的1.1倍升級對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。各地根據(jù)實際在此基礎上還可以上調(diào)稅收買住房不足5年轉手交易的，差額征收營業(yè)稅物業(yè)稅試點全面開展；買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營業(yè)稅相比過往政策，本輪政策除單純房產(chǎn)政策和經(jīng)濟限制外，參加了行政干預手段，因此本輪政策更加嚴厲、執(zhí)行度更強、市場影響更大新國八條：比對截止目前，已有北京、上海、青島、廣州、南京、太原等個城市出臺限購令未來涉及所有直轄市、省會城市、方案單列市、房價上漲較快城市，包括蘇州、無錫等，可能將到達72限購城市，涉及范圍和影響進一步擴大新國八條：影響北京外地人購房比例到達40%，北京樓市調(diào)控細那么執(zhí)行首日(17日)，住宅市場網(wǎng)簽總量與前一日相比暴跌近九成，達86.78%2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量環(huán)比1月下半月的4479套，跌幅達89%，一手住宅成交均價環(huán)比下跌7%至21220元∕㎡青島2月以來新房半個月的時間簽約量未突破700套；二手房那么僅僅簽約300多套，自12月份下降了五成以上項目重慶上海試點范圍重慶主城區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)）上海市行政區(qū)域征收對象首批包括獨棟商品住宅；新購的高檔住房（指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍及以上的住房）；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套及以上的普通住房。未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米（含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。差別化稅率獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。即一般適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%?！吧夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價格”由統(tǒng)計部門每年公布。本地居民1、個人擁有的獨棟商品住宅2、個人新購的高檔住房。家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新購的住房。計稅依據(jù)應稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)參照應稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。免征及退稅范圍扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。②辦法實施前擁有的獨棟商品住宅免稅面積為180

m2新購的獨棟商品住宅和高檔房免稅面積為100m2；新購多套的按時間順序對免購的扣免面積。③“三無”個人應稅住房均不扣除免稅面積，如符合有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件，從當年免征，如已繳納退還。①上海居民家庭在新購一套房后的一年內(nèi)出售原有唯一住房的，其新購住房已征收的房產(chǎn)稅，退還；②上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；③符合國家和上海有關規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海居住證并在上海工作生活的，其新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。④持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的購房人，其新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；⑤持有上海居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，退還。房產(chǎn)稅試點正式啟動，在未來可能進一步推廣房產(chǎn)稅：內(nèi)容房屋持有本錢，仍低于數(shù)年房價漲幅，對投資房產(chǎn)者獲益影響不大在物價保持在較高水平、實際利率為負或接近零的背景下，房產(chǎn)仍將是對居民頗具吸引力的投資標的，開征房產(chǎn)稅短期抑制投資性需求，進而穩(wěn)定房價的現(xiàn)實性并不強對未來高端物業(yè)存在影響和稅費轉嫁的影響房產(chǎn)稅：解讀“三重杠桿〞政策出臺，彰顯政府調(diào)控決心，標志著調(diào)控進一步升級和深化，影響更加深遠在嚴厲限購政策之外又出臺房產(chǎn)稅將產(chǎn)生疊加效應，加大高端住宅市場的波動，短期市場量價將受到顯著影響，客源觀望氣氛迅速增加房產(chǎn)稅試點范圍將逐步擴大，但需警惕稅收轉嫁和普通居民住房負擔增加本輪房地產(chǎn)政策結論后市預測：宏觀房產(chǎn)市場多數(shù)機構看空2024年房產(chǎn)市場，跌價不可防止，對于成交量存在較大分歧但對于市場長線仍然看好！市場預判：機構觀點2024年12月的中央經(jīng)濟工作會議明確指出2024年貨幣政策從“適度寬松〞轉為“穩(wěn)健〞。政府要在流動性和經(jīng)濟增長間取得脆弱平衡2024年春節(jié)前后三次加息，彰顯政府對于流動性導致通脹的抑制，考慮到CPI增速，2024年仍然存在2－4次的加息空間考慮通脹預期，相比2024年貨幣供給量以及貨幣流動性均會放緩！市場預判：貨幣政策自2024年開始，銀行信貸投放量大幅走高是拉動房價上升的其中原因我們的相關性和回歸分析顯示，銀行新增信貸和房價有非常高的相關性，銀行新增信貸對房價增長亦具有效的解析能力經(jīng)過2024年9.6萬億的新增信貸后，2024年新增信貸全年總額預計也在7.5億之上。目前大局部機構預測2024年新增貸款量講明顯放緩2024年信貸規(guī)模的大幅放緩將導致開發(fā)商資金鏈緊缺，信托的進一步收緊，導致開發(fā)商只有通過銷售物業(yè)保證資金鏈的穩(wěn)定市場預判：信貸規(guī)模存貸款期限調(diào)整前利率2010年10月20日第一次加息2010年12月26日第二次加息2011年2月9日第三次加息存款1、活期存款0.360.360.360.42、三個月1.711.912.252.63、半年1.982.22.52.84、一年2.252.52.7535、三年2.793.253.553.96、五年3.64.24.555貸款1、六個月4.865.15.355.62、一年5.315.565.816.063、一至三年5.45.65.856.14、三至五年5.765.966.226.455、五年以上5.946.146.46.6由于通脹壓力上升，2024年利率有序上調(diào)是大概率事件。利率上調(diào)：(i)將加大購房者的還貸壓力，遏制部份投資和投機需求入市(ii)使得開發(fā)商的財務本錢增加，并收縮市場流動性，對開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生不利影響盡管小幅度加息并不能造成行業(yè)的致命打擊，但在房屋交易低迷、房價預期下跌、土地增值稅嚴格清算、預售款嚴格監(jiān)管等多重壓力下，加息對一些中小開發(fā)商還是有殺傷力同時抑制了一定的投資購房行為市場預判：利率2024年11月16日17.5%2024年11月29日18.0%2024年12月20日18.5%2024年1月20日19.0%2024年2月24日19.50%注：自由現(xiàn)金流表示的是公司可以自由支配的現(xiàn)金。如果自由現(xiàn)金流豐富，那么公司可以歸還債務、開發(fā)新工程、回購股票、增加股息支付Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度，申萬房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負債率高達70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負。而隨著調(diào)控的日益深入，開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大在開發(fā)投資加大、土地購置費攀升、信貸、信托收緊等多重作用下，銷售物業(yè)保證資金鏈不可防止！市場預判：資金鏈截止2024年11月底，全國僅完成18.5萬公頃土地供給方案的約65%。2024年土地出讓方案完成率低的省市，如一線城市的廣州、深圳和二、三線城市中的西安等地，將會在2024年加大土地供給，給開發(fā)企業(yè)拓展土地儲藏提供更多機遇；而北京、上海、杭州、武漢、廣州等地王頻出城市由于2024年地價高企，價值宏觀調(diào)控，下半年地價或出現(xiàn)回落，出現(xiàn)拿地時機2024非熱點城市存在拿地時機，傳統(tǒng)熱點城市可借助下半年地價回落具備拿地時機！市場預判：土地市場建筑本錢持續(xù)增加，房價不會產(chǎn)生大幅回落的跡象市場預判：價格宏觀市場預測結論2024年整體市場價格出現(xiàn)回落已為定局，對于一二線限購城市而言，大幅降價時機不大，成交量迅速下降，豪宅迅速進入冰凍期；中低端產(chǎn)品冰凍期小，下半年存在運作時機；三、四線城市偏樂觀，但價格上升空間不大，主要表現(xiàn)成交量提升相對不斷受到政策調(diào)控影響的住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)根本不受政策影響，并且不受貸款和限購的限制，商業(yè)地產(chǎn)迎來全新開展機遇信貸、信托收緊、持續(xù)加息以及開發(fā)商本身負債率的提升導致只能依托銷售物業(yè)保證現(xiàn)金流穩(wěn)定土地市場，非熱點城市存在拿地時機，熱點城市可借助下半年地價下跌拿地后市預測：揚州房產(chǎn)市場政策影響：歷次影響政策出臺政策出臺揚州市場對政策反映較快，短期影響明顯，但市場恢復周期相對較短本輪政策短期內(nèi)對揚州市場影響比較明顯，相對其他城市，揚州房地產(chǎn)市場會快速進入復蘇通道以貸款額100萬、貸款20年為例，利息變化如下時間套限首付折扣利率月供總利息2010年4月調(diào)控前基準5.94第一套20萬7折利率4.1586143.4474411第二套20萬7折利率4.1586143.4474411目前基準利率6.60第一套30萬基準利率6.607514.72803533第二套60萬1.1倍利率7.267909.82898357客源觀望氣氛逐步增加，但對首置客源影響相對較小對開發(fā)商來說，必定會采取降價策略，保證去化量、穩(wěn)定資金鏈項

目調(diào)整前利率2010年10月20日第一次加息2010年12月26日第二次加息2011年2月9日第三次加息一、個人住房公積金存款當年繳存0.360.360.360.4上年結轉1.711.912.252.6二、個人住房公積金貸款五年以下(含五年)3.333.503.754.0五年以上3.874.054.34.5政策影響：貸款1、限購：南京、蘇州、無錫處于限購城市內(nèi)，南京、無錫、蘇州細那么已出，而揚州暫時無限購政策出臺消息2、住房保障：落實新商品房配建廉租、公租房比例；要求各地探索將租賃市場中的存量房源轉化為公租房的新途徑。完善體制機制，運用土地供給、投資補助、財政貼息或注入資本金、稅費優(yōu)惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機構投資者參與公租房的建設和運營3、政府問責：在監(jiān)督和考核方面，細那么提出要抓緊建立健全各市、縣人民政府落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。對措施落實不到位的，要及時約談相關城市人民政府負責人，并根據(jù)有關規(guī)定對相關責任人進行問責只要揚州市場沒有出現(xiàn)爆發(fā)式增長，將不會出臺限購令，在一定時期揚州房地產(chǎn)市場迎來開展機遇江蘇出臺?貫徹國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知?政策影響：后續(xù)政策房價控制目標可以是具體的目標數(shù)值，也可以參照其他經(jīng)濟指標的增長速度定性，價格漲幅原那么上應低于本地年度gdp增速和人均可支配收入的漲幅政策影響：房價與經(jīng)濟開展年份GDP（億元）增幅人均可支配收入（元）增幅房價漲幅2010215013.4%2294411.6%----2009185613.8%1941611.6%53866.7%2008157313.4%1739815.5%504514.7%2007131115.7%1505716.3%43978.5%2006110015.2%1294513.8%4052--揚州房價與經(jīng)濟開展控制在合理范圍，未來出臺限購令的可能性不大短期住宅市場觀望氣氛較濃、影響較大，但未來限購的可能性不大，市場會快速進入復蘇通道，價穩(wěn)量升商辦產(chǎn)品：不受政策影響，為投資客主力進入產(chǎn)品，市場迎來運作時機低端居住產(chǎn)品：短期觀望氣氛較濃，隨著未來可能降價促銷，市場需求迅速放量，競爭劇烈，建議以快速跑量為主高端居住產(chǎn)品：其他城市限購，釋放揚州客源對高端居住品質追求，未來購房更加注重品質和居住環(huán)境，高端市場未來量穩(wěn)價升揚州市場預判結論工程市場定位工程區(qū)位理解工程市場理解工程市場定位目標客源預估城市中心個案，具有老城區(qū)歷史、文化價值，極具稀缺性老城區(qū)規(guī)劃：以保護老城區(qū)整體風貌為前提，開展有傳統(tǒng)特色的零售業(yè)和制造業(yè)，把老城區(qū)建設成為能夠表達揚州傳統(tǒng)文化、商業(yè)興旺、居住舒適、富有魅力的城市中心09年至今老城區(qū)地塊成交區(qū)位用途占地容積率邗溝路北側、友誼路東側商住678421.4史可法路東、富貴園北（本項目）商住260711.4區(qū)位：城市中心，稀缺老城區(qū)運河一號公館11000元/㎡陽光美第10500元/㎡桐園13000元/㎡中信泰富錦苑9000元/㎡金域藍灣9300元/㎡駿和國際9800元/㎡老城區(qū)御景園11000元/㎡御景園代表城市高端價值板塊，但產(chǎn)品品質無法樹立高端形象，具備提升運作時機區(qū)位：高端價值板塊銀行：中國工商銀行、揚州商業(yè)銀行等超市賣場：蘇果生活賣場等學校：揚州職業(yè)大學、弘揚中學、竹西中學，梅嶺小學等醫(yī)院：揚州第二人民醫(yī)院、竹西醫(yī)院、城北醫(yī)院等具備城市高端個案運作配套支撐區(qū)位：配套成熟瘦西湖風景區(qū)蜀崗西峰享受邗溝的景觀資源古邗溝景觀帶區(qū)位：景觀資源豐富土地座落:史可法路東、富貴園北用地面積:26071M2容積率:1.4限高:24米，沿河12米成交單價:9030元/M2樓板價6450元/M2地價較高，必定走城市高端路線地塊規(guī)模小、限高制約，應走純粹高端產(chǎn)品路線區(qū)位：工程自身區(qū)位背景結論區(qū)位優(yōu)勢：城市中心、享受高端城市配套和自然景觀資源，老城區(qū)稀缺價值日益凸顯地塊限制：地價高、必定要走高端路線；工程規(guī)模小，走純粹產(chǎn)品路線地塊先天優(yōu)勢，決定工程必定運作揚州高端個案價值優(yōu)勢：城市高端價值板塊，缺乏匹配區(qū)位價值和老城區(qū)形象的高端品質個案，具備跳脫運作時機工程區(qū)位理解工程市場理解工程市場定位目標客源預估高端市場：競爭時機運河一號公館陽光美第桐園中信泰富錦苑金域藍灣駿和國際稀缺的老城區(qū)個案，市場具備競爭時機容積率較低、規(guī)模小，社區(qū)居住品質更加純粹、品質更高老城區(qū)項目名稱總建面積(萬方)容積率未來供應(萬方)運河壹號公館111.84.7陽光美第181.63金域藍灣21.11.718.3駿和國際公館122.156.2桐園71.775.3中信泰富錦苑431.322總計112.1/59.5本案競爭市場：去化項目名稱開盤時間推盤套數(shù)去化套數(shù)月均去化（套數(shù)）運河壹號公館2010-12-9926030駿和國際公館2010-8-1270936251金域藍灣2010-12-1827724481陽光美第2010-10-281119323桐園2010-10-1016212130中信泰富錦苑2010-10-2318216340揚州市高端住宅市場，常規(guī)去化在月均30-50套左右金域藍灣恒濕恒溫恒氧當?shù)貏?chuàng)新高端工程到達月均81套高去化高端個案市場需求良好，支撐工程高端運作；并且特色產(chǎn)品市場需求更高競爭市場：價格、戶型項目名稱主力房型（m2）主力總價（萬）單價（元/m2)運河壹號公館兩房：91-120140-156高層10300三房：136-166170-207多層12500陽光美第兩房：73-10662-13510500三房：105-13089-162駿和國際公館二房：82-9080-889800三房：115-140112.7-137四房：163-170159-166金域藍灣兩房：80749300三房：115-140106-130桐園兩房：90-107117-13913000三房：130-140169-182中信泰富錦苑兩房：100-11090-999000三房：140126常規(guī)戶型、產(chǎn)品表現(xiàn)，缺乏真正代表揚州中心城區(qū)、高端居住品質的個案中信泰富錦苑運河1號公館金域藍灣陽光美第高端住宅市場結論揚州缺乏真正代表城市中心居住品質和形象的高端個案，比方上海想到翠湖天地，南昌想到國際華城揚州高端個案表現(xiàn)較常規(guī)，但市場需求較高〔30-50套〕，對工程高端運作具備市場時機驗證別墅市場：經(jīng)濟指標項目名稱占地面積總建面積(萬方)容積率綠化率瘦西湖悅園4.64.80.9652%虎豹郡王府11131.235%林溪山莊107.70.7163.4%江揚運河印象5.84.20.7343%本案2.63.61.4/工程容積率和規(guī)模，運作別墅產(chǎn)品，在體量和居住氣氛上不具備競爭優(yōu)勢別墅市場：去化項目名稱開盤時間推盤套數(shù)去化套數(shù)月均去化（套數(shù)）瘦西湖悅園2010-3-1聯(lián)12聯(lián)90.8虎豹郡王府2010-2-28聯(lián)85聯(lián)736.6林溪山莊2010-9-26疊加：102聯(lián)排：23疊加：56聯(lián)排：18疊加：11聯(lián)排：4江揚運河印象2011-1-1聯(lián)26聯(lián)147別墅市場需求較好，外表城市對高端物業(yè)需求較強烈，支撐工程高端定位和運作別墅市場：價格項目名稱主力房型（m2）主力總價（萬）單價（元/m2)瘦西湖悅園疊：260-360338-46813000虎豹郡王府疊：156-183190-28412200-15800聯(lián)：200-275336-46216800林溪山莊疊：175-180192-19811000聯(lián)：238-247309-34513000-14000運河印象聯(lián)：405-515600-77215000聯(lián)疊類經(jīng)濟型別墅主力價格在12000-14000元/㎡，總價在190萬以上別墅市場結論別墅去化較好，表現(xiàn)市場對高端物業(yè)需求，具備別墅產(chǎn)品運作市場支撐主力價值在12000-15000元之間、總價190萬以上，能夠獲得比住宅更高利潤價值工程產(chǎn)品定位思考1、按照目前揚州高端住宅市場，通過產(chǎn)品簡單差異跳脫競爭，未來陷入同質市場價值競爭平臺2、別墅能夠獲得更高利潤空間，但如果做經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品，別墅體量極其有限，對社區(qū)品質提升、價值提升帶動較小，同樣把更多競爭壓力擠壓到住宅產(chǎn)品3、由于工程規(guī)模小，做混合產(chǎn)品必定在推廣、產(chǎn)品純粹性上表現(xiàn)缺乏；對于工程小規(guī)模樓盤，更應把產(chǎn)品做純粹、極致，才在未來市場競爭中更具優(yōu)勢工程如何在1.4容積率、24米〔沿河12米〕下限定條件下，如何創(chuàng)新？如何保障工程高端產(chǎn)品形象？獲得更高利潤空間？創(chuàng)新型產(chǎn)品：杭州九樹工程概況工程地址：杭州市西湖區(qū)占地面積：20000平米建筑面積：23500平米容積率：約1.2物業(yè)形態(tài)：全多層大平層組合立面風格：現(xiàn)代簡約風格，風格并不突出，但外部可移動木柵欄設計使建筑被木格柵包含在內(nèi)，與外部自然景觀零距離接觸景觀手法：最大化利用五云山自然景觀資源，內(nèi)部景觀以高大的喬木竹林為主戶型面積：平均400㎡新材料新技術：屋頂花園系統(tǒng)、建筑節(jié)能設計及嵌入山體構筑技術精裝修：廚具：德國的Bulthaup廚具；電器：歐洲家電之父的Miele廚房電器；全球最頂級的意大利家具品牌Minotti、Cappellini、Depadove、Zanotta07年即達千萬總價的頂級別墅價格，創(chuàng)造了杭州新一類頂級住宅開發(fā)模式創(chuàng)新型產(chǎn)品：北京綠城御園工程概況工程地址：西山風景區(qū)占地面積：45.2萬平米建筑面積：31萬平米容積率：0.68物業(yè)形態(tài)：公寓、圓廳別墅立面風格：干掛石材立面，官邸感覺景觀手法：歐洲古典園林戶型面積：平層官邸380-420平米，圓廳別墅740平米精裝修：4000元/平米，德國米勒廚房電器、唯寶衛(wèi)浴潔具、海福樂家具五金、美國LENNOX雷諾士風道式中央空調(diào)、美國畢姆中央吸塵系統(tǒng)等平層官邸售價到達1500-2000萬元的頂級聯(lián)排別墅價格創(chuàng)新型產(chǎn)品：上海金地天御工程概況工程地址：上海徐涇鎮(zhèn)占地面積：92000平米建筑面積：100374平米容積率：約1.2物業(yè)形態(tài)：多層小高層立面風格：官邸建筑、石材干掛立面表達尊貴質感景觀手法：新古典裝飾主義景觀戶型面積：180-300㎡中大戶型為主精裝修：中宅3000-4000元/平方米，大宅6000元/平方米裝修標準隨著金地天境、金地天御、閔行星河灣等樓盤推出，上海的豪宅供給跳脫原有的區(qū)域概念工程區(qū)位：城西陽澄湖別墅區(qū)立面風格：ART-DECO風格，仿石涂料景觀表現(xiàn)：大型組團景觀、中央水景主力戶型：220-480㎡、大平層戶型戶型表現(xiàn)：3.3-4.15米層高、全套房設計區(qū)別前期高端個案產(chǎn)品形象，到達周邊經(jīng)濟型別墅價格創(chuàng)新型產(chǎn)品：昆山華府莊園產(chǎn)品開展結論這類產(chǎn)品〔大平層〕代表了城市新一類的豪宅開展方向總價或單價相當于同區(qū)域經(jīng)濟型別墅，但在立面、戶型舒適度、會所效勞、景觀等高于經(jīng)濟型別墅通過全新的大平層的產(chǎn)品形象，必將樹立揚州城市中心高端市場開展、樹立新的高端居住理念容積率建筑形態(tài)戶型面積項目核心競爭力綠城御園0.68平層官邸3層圓廳別墅2層平層官邸380-420平米圓廳別墅740平米官邸建筑和歐洲古典園林景觀金地徐涇1.25、8、13層180-300㎡官邸建筑和豪宅裝修杭州九樹1.25層平均400㎡頂級設計師360度圍廊建筑華府莊園/7層220-480㎡平層別墅戶型、3.3-4.15米大層高與別墅產(chǎn)品比：相比別墅產(chǎn)品，客源更看中工程特色的大平層居住功能空間帶來的便捷以及豪華度相比別墅產(chǎn)品，客源更加看中的是工程作為社區(qū)的鄰里氣氛，更加注重圈層以及社交的方便性相比別墅產(chǎn)品，客源更看中工程立面、景觀、戶型、大堂等居住品質與公寓產(chǎn)品比：相比高端公寓產(chǎn)品，客源更看重工程低密度的生活〔7層以內(nèi)〕相比高端公寓產(chǎn)品，客源更加看重工程生態(tài)區(qū)位環(huán)境相比高端公寓產(chǎn)品，客源更加看重大平層居住功能空間帶來的頂級居住品質〔全套房、大層高〕大平層產(chǎn)品競爭力樹立城市中心全新的居住品質和價值形象的揚州首席平層官邸工程市場定位工程區(qū)位理解工程市場理解工程市場定位目標客源預估工程定位城市高端個案，必定輻射全市高端客源客源分布客源特征客源根底他們是誰？有多少？客源分布：大揚州客源分布幅員下屬縣市邗江區(qū)中心城區(qū)中心城區(qū)邗江區(qū)高郵市江都市儀征市寶應縣

規(guī)模以上企業(yè)數(shù)比例紡織相關51517.04%制造業(yè)相關90930.07%化工相關121440.16%其它38512.73%總計3023100%

規(guī)模以上企業(yè)數(shù)比例維揚區(qū)1635.39%廣陵區(qū)1826.02%開發(fā)區(qū)1324.37%邗江區(qū)56218.59%儀征市40713.46%江都市71223.55%高郵市51417.00%寶應縣35111.61%總計3023100%揚州市主要產(chǎn)業(yè)為現(xiàn)代制造業(yè)、化工和紡織相關產(chǎn)業(yè)，占總體企業(yè)比例9成左右主要分布于邗江區(qū)、儀征市、江都市和高郵市職業(yè)客源基礎高端私營業(yè)主3023組普通私營業(yè)主32000組個體工商戶110000組公務員、事業(yè)單位20000組目標客戶48647組購房特征－－基數(shù)較大，高端客源對工程的高端定位運作具備支撐根底高端私營業(yè)主－－屢次重復置業(yè)及投資普通私營業(yè)主－－改善型置業(yè)高端人士－－高級個體工商戶、公務員剛需及初改高端私營業(yè)主〔規(guī)模以上企業(yè)〕：477人，平均年收入40萬以上普通私營業(yè)主：11000人，平均年收入40萬以下個體工商戶：37400人，年收入7-15萬左右公務員、事業(yè)單位：11200人，年收入5-6萬普通企業(yè)從業(yè)人員：年收入2萬左右目標客戶客源根底：城市中心區(qū)域客源描述揚州市中心城區(qū)包括維揚區(qū)、廣陵區(qū)及開發(fā)區(qū)，維揚區(qū)主要優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為機械電子、裝備制造、太陽能光伏、新材料、優(yōu)質輕工、物流、旅游、農(nóng)業(yè)等；廣陵區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主要為食品加工、物流倉儲、信息、機械制造等；開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集中于電子信息，LED，汽車裝備和物流領域，私營經(jīng)濟為主；客源根底：揚州市中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)維揚區(qū)產(chǎn)業(yè)分布維揚區(qū)廣陵區(qū)開發(fā)區(qū)商貿(mào)物流園廣陵新城廣陵產(chǎn)業(yè)園食品工業(yè)園廣陵區(qū)產(chǎn)業(yè)分布開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)分布現(xiàn)代制造業(yè)占主體，其次食品、物流為補充其中規(guī)模以上企業(yè)數(shù)為447家，小型私營3700多家客源根底：中心城區(qū)容量

產(chǎn)業(yè)類型主導產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)數(shù)總產(chǎn)值(萬元）規(guī)模以上私企數(shù)利潤（萬元）小型私營企業(yè)龍頭企業(yè)維揚區(qū)機電裝備業(yè)、電工電器業(yè)、電子信息及新材料業(yè)、輕工、輕紡業(yè)、汽車貿(mào)易及物流業(yè)、高端地產(chǎn)業(yè)高新技術制造業(yè)163159184298-163937江蘇華電揚州發(fā)電有限公司、江蘇江揚電纜有限公司廣陵區(qū)汽車及零部件、食品、高端紡織產(chǎn)業(yè)制造業(yè)18219603639491473818亞星汽車集團、江蘇親親集團、江蘇通裕紡織集團開發(fā)區(qū)電子信息，LED，汽車裝備和物流制造業(yè)1324253237554363372868揚農(nóng)化工集團合計//47778054422475261713723/私營業(yè)主：個體工商戶：客戶屬性：本地制造相關產(chǎn)業(yè)，年齡35-50歲，頂級私營業(yè)主，揚州制造行業(yè)的知名人物以及其它行業(yè)領袖、公眾人物，平均年收入40萬以上，另一方面為普通私營業(yè)主，消費能力略低，年收入40萬以下購房訴求：注重口碑圈層，對稀缺資源占有欲強、購置物業(yè)表達其社會身份和地位客戶屬性：個體經(jīng)商戶為主，學歷偏低，年齡30－45歲為主購房訴求：文化程度低決定了消費需求喜歡炫富、好面子、購置物業(yè)喜歡扎堆，對總價有要求公務員、事業(yè)單位：就近辦公，除了行政事業(yè)單位高層管理者外，既考慮品質也關注性價比客源根底：城市中心區(qū)域客戶特征客源根底：邗江區(qū)產(chǎn)業(yè)分布邗江區(qū)面積757平方公里，人口50萬，是揚州經(jīng)濟實力最強、區(qū)域面積最大、開展?jié)摿ψ钭愕囊粋€區(qū)，產(chǎn)業(yè)特色是以現(xiàn)代制造業(yè)為主的私營經(jīng)濟體北洲工業(yè)園杭集工業(yè)園邗江工業(yè)園北山工業(yè)集中區(qū)區(qū)工業(yè)園：機械制造、紡織服裝、汽車配件、制藥等高新技術產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)，成為金屬板材加工設備金屬制成品為主的制造業(yè)的主要集聚區(qū)杭集工業(yè)園：日化、新型包裝材料產(chǎn)業(yè)北洲工業(yè)園：紡織服裝、新能源、船舶制造、碼頭橋梁構件、醫(yī)械、電器北山片區(qū)：汽車及發(fā)動機零部件、機械鈑金、化工設備制造、旅游用品、農(nóng)副業(yè)、羽絨制品、工藝玩具、工藝鞋邗江區(qū)集中了揚州市許多著名的私營企業(yè)，產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主導；規(guī)模企業(yè)562家客源根底：邗江區(qū)容量

產(chǎn)業(yè)類型主導產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)數(shù)總產(chǎn)值(萬元）規(guī)模以上私企數(shù)利潤（萬元）龍頭企業(yè)邗江區(qū)金屬板材加工設備、生物醫(yī)藥、服裝產(chǎn)業(yè)制造業(yè)5626901084419362670江蘇三笑集團、江蘇虎豹集團、江蘇瓊花集團、江蘇牧羊集團、江蘇揚力集團區(qū)域印象：市中心，老城區(qū)，稀缺土地，具有保值和升值的潛力購房偏好：注重區(qū)域成熟度和便捷性，看中稀缺和核心位置，滿足表達身份，面子及投資收藏的功能私營業(yè)主：個體工商戶：區(qū)域印象：市中心配套齊全，居住價值高，供給量有限購房偏好：看中產(chǎn)品品