房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法(11-12)

土地是一種房地產(chǎn)，地價(jià)評(píng)估是房地產(chǎn)估價(jià)的一個(gè)重要方面。地價(jià)一般可以直接運(yùn)用前面介紹的市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等來(lái)評(píng)估。但地價(jià)評(píng)估還有一些獨(dú)特的方法。因此，本章對(duì)專門適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地估價(jià)的路線價(jià)法，對(duì)有中國(guó)特色的城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法，對(duì)與地價(jià)評(píng)估有關(guān)的高層建筑地價(jià)分?jǐn)?，作一?jiǎn)要介紹。第一節(jié)地租理論及測(cè)算一、地租的含義（熟悉）

狹義的地租：指指土地所獲得的超額報(bào)酬。廣義的地租：超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬?；竞x：純粹的剩余物二、地租現(xiàn)象（熟悉）

土地肥力不同→收獲的產(chǎn)量不同——地租現(xiàn)象；土地位置不同→運(yùn)輸費(fèi)用不同——地租現(xiàn)象；不同的擺攤地點(diǎn)→不同的銷售凈收入——地租現(xiàn)象三、地租理論的回顧（了解）

（一）威廉·配第（二）理查德·坎蒂?。ㄈ﹣啴?dāng)·斯密（四）詹姆斯·安德森（五）大衛(wèi)·李嘉圖（六）馬爾薩斯（七）約翰·馮·杜能（八）馬克思（九）其他四、地租的測(cè)算（熟悉）1、計(jì)算公式：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品銷售價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)；２、土地是在此最佳用途下使用的；３、土地是在最佳集約利用下使用的；４、銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)均是以社會(huì)平均或一般水平來(lái)扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤(rùn)、等質(zhì)勞動(dòng)力要獲得等量工資等的要求；５、在資本周轉(zhuǎn)率、投資風(fēng)險(xiǎn)不同的情況下，不同周轉(zhuǎn)率、不同風(fēng)險(xiǎn)的資本不能用同一比率來(lái)計(jì)算其應(yīng)得利潤(rùn)。６、測(cè)算地租的其他方法：（１）從房租中分離出地租；（２）由地價(jià)求地租；（３）用市場(chǎng)法求地租；（４）用類似假設(shè)開(kāi)發(fā)法的方法求地租第二節(jié)路線價(jià)法一、路線價(jià)法概述（熟悉）（一）路線價(jià)法的含義：路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率和和其他價(jià)格修正率，計(jì)算出該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。一、路線價(jià)估價(jià)法的基本原理

（一）路線價(jià)法估價(jià)的基本概念城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，如圖9-1(a)、(b)、(c)、(d)所示，即使位置相鄰、形狀相同、面積相等，但由于臨街狀況不同，價(jià)值會(huì)有所不同，而且差異可能很大。我們憑直覺(jué)就可以看出：圖9-1(a)中，地塊A的價(jià)值高于地價(jià)B的價(jià)值；圖9-1(b)中，地塊C的價(jià)值高于地塊D的價(jià)值；圖9-1(c)中，地塊E的價(jià)值高于地塊F的價(jià)值：圖9-1(d)中，地塊G的價(jià)值高于地塊H的價(jià)值。如果需要同時(shí)、快速地評(píng)估出城鎮(zhèn)街道兩側(cè)所有商業(yè)用地的價(jià)值，則可以采用路線價(jià)法。（二）路線價(jià)法的理論依據(jù)路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是比較法的派生方法理論依據(jù)亦為替代原理

路線價(jià)法與一般的比較法的區(qū)別

一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”二是先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合。三是利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”——路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”——該街道其他臨街土地的價(jià)值路線價(jià)法中不做“交易情況修正”和“交易日期”的原因是：①求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格已經(jīng)是正常價(jià)格②求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的其他臨街土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。（也可不是）（三）路線價(jià)法適用的對(duì)象和條件適用對(duì)象——城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)適用條件——街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

（四）路線價(jià)法的操作步驟

①劃分路線價(jià)區(qū)段②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地④調(diào)查評(píng)估路線價(jià)⑤制作價(jià)格修正率表⑥計(jì)算臨街土地的價(jià)值二、劃分路線價(jià)區(qū)段（熟悉）路線價(jià)區(qū)段是沿街道兩側(cè)帶狀分布的一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一路線價(jià)的地段可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段濱江道金街交口哈爾濱道多倫道金街交口東馬路北馬路交口北馬路金街東馬路哈爾濱道濱江道長(zhǎng)春道鞍山道錦州道哈密道多倫道南馬路北馬路三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度（了解）標(biāo)準(zhǔn)臨街深度——標(biāo)準(zhǔn)深度，是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地（了解）①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度（通常簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)寬度，可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)）；⑤臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)；⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率（眾數(shù)）；⑧其他方面：如土地使用年限、土地生熟程度也具有代表性。標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地通常稱為標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地，具體要求：五、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)（了解）在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法（通常是其中的土地剩余技術(shù)）、市場(chǎng)法等，分別求其單位價(jià)格或樓面地價(jià)求標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單位價(jià)格或樓面地價(jià)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)平均、算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。路線價(jià)通常為土地單價(jià)，也可為樓面地價(jià)。六、制作價(jià)格修正率表（掌握）（一）臨街深度價(jià)格修正率表價(jià)格修正率表——臨街深度價(jià)格深度價(jià)格修正率表，通常簡(jiǎn)稱為深度價(jià)格修正率表1.臨街深度價(jià)格遞減率距街道深度越深，可及性越差，價(jià)值也就越低同一城鎮(zhèn)的不同路線價(jià)區(qū)段，土地價(jià)值隨臨街深度變化的程度是不完全相。（1）四三二一法則——最簡(jiǎn)單的臨街深度價(jià)格遞減率

該法則是將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份由于距離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40％，第二個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30％第三個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20％，第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10%；如果超過(guò)100英尺，則以九八七六法則來(lái)補(bǔ)充，即超過(guò)100英尺：第一個(gè)25英尺等份的價(jià)值為臨街深度100英尺土地價(jià)值的9％，第二個(gè)25英尺等份的價(jià)值為臨街深度100英尺土地價(jià)值的8％第三個(gè)25英尺等份的價(jià)值為臨街深度100英尺土地價(jià)值的7％，第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值為臨街深度100英尺土地價(jià)值的6%；四三二一法則——最簡(jiǎn)單的臨街深度價(jià)格遞減率臨街深度（英尺）255075100125150175200單獨(dú)深度價(jià)格修正率（%）403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率（%）407090100109117124130平均深度價(jià)格修正率（%）16014012010087.278.070.865.0表11-1四三二一法則單的臨街深度價(jià)格遞減率（2）其他法則（1）“四三二一”法則。又稱為“慎格爾”法則。其含義是將100英尺深的街道四等分，每份25英尺，從臨街方向開(kāi)始，每個(gè)25英尺土地的單位價(jià)格分別占路線價(jià)的40％、30％、20％、10％。（2）蘇慕斯法則。將100英尺深的街道二等分，前半臨街50英尺土地的單位價(jià)格占路線價(jià)的72.5％，后半50英尺占27.5％。（3）霍夫曼法則。將100英尺深的街道四等分，從臨街方向開(kāi)始，每份價(jià)值分別占路線價(jià)的37.5％、29.5％、20.7％、12.3％。（4）哈柏法則。該法則認(rèn)為，土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。2.幾種臨街深度修正率以四三二一法則為例，（1）單獨(dú)深度價(jià)格修正率為：40％＞30％＞20％＞10％＞9%＞8%＞7%＞6％（2）累計(jì)深度價(jià)格修正率為：40％＜70％＜90%＜100％＜109%＜117％＜124%＜130％（3）平均深度價(jià)格修正率為：40％＞35％＞30％＞25％＞21．8％＞19．5％o＞17．7％＞16．25％（二）其他價(jià)格修正率為簡(jiǎn)明起見(jiàn)，將上述用表來(lái)說(shuō)明，見(jiàn)下表。表中的平均深度價(jià)格修正率，是將上述臨街深度100英尺的平均深度價(jià)格修正率25%乘以4轉(zhuǎn)換為100%，同時(shí)為保持與其他數(shù)字的相對(duì)關(guān)系不變，其他數(shù)字也相應(yīng)乘以4得出的。這也是利用平均深度價(jià)格修正率修正單價(jià)的需要。七、計(jì)算臨街土地的價(jià)值（掌握）（一）路線價(jià)法的計(jì)算公式：（1）當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率。

V（總價(jià)）＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率

V（單價(jià)）＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率／估價(jià)對(duì)象土地面積＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率／（臨街寬度×臨街深度）

（2）當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，也應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率。

（3）當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用平均深度價(jià)格修正率。

V（單價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率

V（總價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×臨街寬度×臨街深度（4）若土地的形狀和臨街狀況有特殊者，則還要做加價(jià)或減價(jià)修正。以標(biāo)準(zhǔn)宗地的單價(jià)作為路線價(jià)的情況為例，計(jì)算公式如下：

V（單價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×其他價(jià)格修正率

V（總價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×其他價(jià)格修正率×土地面積或：

V（單價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率±單價(jià)修正額

V（總價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×土地面積±總價(jià)修正額（二）臨街土地價(jià)值的計(jì)算

一面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算；前后兩面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算；矩形街角地價(jià)值的計(jì)算；三角形土地價(jià)值的計(jì)算；其他形狀土地價(jià)值的計(jì)算。1.一面臨街矩形土地價(jià)格的計(jì)算例11-3：圖1中是一臨街深度15.24米（即50英尺）、臨街寬度20米的矩形土地，所在區(qū)段的路線價(jià)（土地單價(jià)）為2000元/平方米。根據(jù)表1的平均深度價(jià)格修正率，其單價(jià)和總價(jià)分別是多少？路線價(jià)2000元/平方米20米15.24米圖1該宗土地的單價(jià)=路線價(jià)×

深度價(jià)格修正率=2000×140%=2800（元/平方米）該宗土地的總價(jià)=土地單價(jià)×

土地面積=2800×20×15.24=85.34（萬(wàn)元）2.前后兩面臨街矩形土地后街影響深度=全部深度-前街影響深度例11-4：圖2中是一前后兩面臨街、總深度為30米的矩形土地，其前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米。求其前街影響深度。路線價(jià)2000元/平方米30米圖2路線價(jià)1000元/平方米3.矩形街角地價(jià)值的計(jì)算計(jì)算街角地的價(jià)格，采用“正旁兩街分別輕重估價(jià)法”，即先求取高價(jià)街（也稱正街）的價(jià)格，再計(jì)算低價(jià)街（也稱旁街）的影響加價(jià)，然后加總。計(jì)算公式如下：例11-5：圖3中是一矩形街角地，其正街路線價(jià)（土地單價(jià)）為2000元/平方米，旁街路線價(jià)（土地單價(jià)）為1000元/平方米，臨正街深度為22.86米（即75英尺），臨旁街深度為15.24米（即50英尺）。假設(shè)旁街影響加價(jià)率為20%。根據(jù)表1的平均深度價(jià)格修正率，該宗土地的單價(jià)是多少？15.24米圖2路線價(jià)1000元/平方米路線價(jià)2000元/平方米22.86米4.三角形土地價(jià)值的計(jì)算（1）一邊臨街直角三角形土地價(jià)值的計(jì)算（2）其他三角形土地價(jià)值的計(jì)算5.其他形狀土地價(jià)值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（熟悉）一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的含義

城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城鎮(zhèn)為對(duì)象，在該城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。二、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序和方法1、制定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估作業(yè)方案包括確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍，技術(shù)路線，落實(shí)評(píng)估人員，準(zhǔn)備所需的資料和設(shè)備，落實(shí)工作場(chǎng)地，編制工作計(jì)劃和時(shí)間進(jìn)度等。其中，確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍有以下幾種選擇：①城鎮(zhèn)行政區(qū)②城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)③土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍④建成區(qū)⑤市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍大小，主要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)氐膶?shí)際需要和可投入評(píng)估的人力、財(cái)力、物力等情況來(lái)定，一般為規(guī)劃區(qū)。2.明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵和表達(dá)方式①估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般應(yīng)為年度的1月1日；②土地用途，例如是分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途，還是采用綜合用途。一般應(yīng)為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途；③土地權(quán)利性質(zhì)，例如是出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)還是劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。一般應(yīng)為出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；④土地使用期限，例如是不同用途的法定最高年限還是統(tǒng)一為綜合用途50年或無(wú)限年。一般應(yīng)分別為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途的法定是最高出讓年限，分別為40年、50年、70年、50年；⑤土地條件，即土地的周圍基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和平整程度，例如是三通一平還是五通一平、七通一平。一般應(yīng)根據(jù)各個(gè)土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)土地條件的平均水平確定；⑥容積率，例如是不同用途對(duì)應(yīng)的平均容積率還是綜合平均容積率。一般應(yīng)根據(jù)各個(gè)土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)容積率的平均水平確定。3、劃分土地級(jí)別或不同均質(zhì)地域劃分土地級(jí)別按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507—2001）規(guī)定的內(nèi)容、程序、方法等進(jìn)行。劃分地價(jià)區(qū)段，是將用途相同、位置相鄰、地價(jià)相近的土地加以圈圍而形成不同的地價(jià)區(qū)域。一個(gè)地價(jià)區(qū)段可視為一個(gè)地價(jià)“均質(zhì)”區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)的各宗地的地價(jià)水平相近。地價(jià)區(qū)段可分為兩類：一是路線價(jià)區(qū)段，二是區(qū)片價(jià)區(qū)段。街道兩側(cè)的商業(yè)用地，適宜于劃分為路線價(jià)區(qū)段；辦公、居住、工業(yè)用地，適宜于劃分為區(qū)片價(jià)區(qū)段。劃分地價(jià)區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格水平及收益情形等做實(shí)地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相鄰?fù)恋貏潪橥粋€(gè)地價(jià)區(qū)段。各地價(jià)區(qū)段之間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認(rèn)的界線為準(zhǔn)，但商業(yè)路線價(jià)區(qū)段應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)深度為分界線。4、抽查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格這是在劃分出的各個(gè)土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)，按照具有代表性、分布均勻等原則，選擇若干宗地，然后由估價(jià)師調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)市場(chǎng)交易資料、經(jīng)營(yíng)收益資料或開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料等，運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等適宜的估價(jià)方法評(píng)估出這些標(biāo)準(zhǔn)宗地在合理市場(chǎng)下可能形成的正常市場(chǎng)價(jià)值，通常應(yīng)求出單價(jià)或樓面地價(jià)，并進(jìn)行交易日期、土地使用期限、土地條件、容積率等調(diào)整，將這些宗地的價(jià)格統(tǒng)一到基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵上來(lái)。

5、計(jì)算各個(gè)土地級(jí)別或均質(zhì)地域的地價(jià)土地級(jí)別或區(qū)段地價(jià)是某個(gè)特定土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的單價(jià)或樓面地價(jià)，它代表或反映著該土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)土地價(jià)格的正常水平。土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的地價(jià)計(jì)算，是分別以每個(gè)土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段為范圍，求各該土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)所抽查評(píng)估出的若干宗地單價(jià)或樓面地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計(jì)算出的土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的地價(jià)，相應(yīng)有土地級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)和路線價(jià)。6、綜合確定基準(zhǔn)地價(jià)在上述各土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段地價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后即是基準(zhǔn)地價(jià)。在確定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)先把握各土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握它們之間的地價(jià)高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)高于條件較好土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)。7、編寫基準(zhǔn)地價(jià)使用說(shuō)明包括該基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、作用，將該基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為各宗地價(jià)格的方法和系數(shù)，例如具體區(qū)位、土地使用期限、土地條件、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和調(diào)整系數(shù)。第四節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法（熟悉）1、基準(zhǔn)地價(jià)修正法是指在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。2、基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種間接的估價(jià)方法；其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性取決于基準(zhǔn)地價(jià)的的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。第四節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法（熟悉）3、操作步驟：搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；查出估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)；進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；進(jìn)行土地狀況調(diào)整；計(jì)算估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格。進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值，調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值。此處的市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法，與市場(chǎng)法中市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法相同。進(jìn)行土地狀況調(diào)整，是將估價(jià)對(duì)象宗地的狀況，包括位置、土地使用期限、土地條件、容積率、土地形狀、臨街狀況等，與在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的有關(guān)條件或狀況進(jìn)行比較，將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象宗地狀況下的價(jià)格。此處的土地狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法，與市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法類似。宗地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)x土地市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)x區(qū)位調(diào)整系數(shù)x用途調(diào)整系數(shù)x土地使用期限調(diào)整系數(shù)x容積率調(diào)整系數(shù)x土地開(kāi)發(fā)程度調(diào)整系數(shù)x其他因素調(diào)整系數(shù)第五節(jié)補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算（熟悉）１、含義：補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國(guó)家繳納的地價(jià)款、土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。2、需補(bǔ)地價(jià)的三種情形：（1）改變土地用途、容積率等土地使用條件；（2）延長(zhǎng)土地使用期限；（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)3、公式：（１）補(bǔ)地價(jià)＝新土地使用條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格－舊土地使用條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格（２）補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）＝新樓面地價(jià)×新容積率－舊樓面地價(jià)×舊容積率補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積（３）補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）＝樓面地價(jià)×（新容積率－舊容積率）４、實(shí)際中的補(bǔ)地價(jià)數(shù)額取決于政府的政策。第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)傄?、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x（熟悉）通過(guò)高層建筑地價(jià)分?jǐn)?，可以解決：各部分占有的土地份額；各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e；各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額等。二、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ǎㄕ莆眨?、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?）公式：某部分占有的土地份額＝該部分的建筑物面積／建筑物總面積某部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e＝土地總面積×（該部分的建筑物面積／建筑物總面積）某部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額＝土地總價(jià)值×（該部分的建筑物面積／建筑物總面積）＝樓面地價(jià)×該部分的建筑物面積（2）按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟膬?yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)便、可操作性強(qiáng)，但主要適用于各層用途相同且價(jià)格差異不大的建筑物，如用途單一的住宅樓、辦公樓等。例11-9：有一樓房，總建筑面積為1000平方米，如果某人擁有其中80平方米的建筑面積，該樓房所占的土地總價(jià)值為100萬(wàn)元該人占有的土地份額為80÷1000=8%。該人享有的地價(jià)數(shù)額為80÷1000×100=8（萬(wàn)元）2、按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅?）公式：某部分占有的土地份額＝該部分的房地價(jià)值/房地總價(jià)值某部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e＝土地總面積×（該部分的房地價(jià)值／房地總價(jià)值）某部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額＝土地總價(jià)值×（該部分的房地價(jià)值／房地總價(jià)值）（2）按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偙劝唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)倧?fù)雜，但更符合實(shí)際情況，主要適用于各部分的房地價(jià)值（單價(jià)）有差異但差異不是很大的建筑物。例11-10：有一大廈，房地總價(jià)值為5000萬(wàn)元，某人擁有其中的商場(chǎng)部分，該商場(chǎng)的房地價(jià)值為1000萬(wàn)元；另一人擁有其中的酒店部分，該酒店的房地價(jià)值為500萬(wàn)元。則上述第一人占有的土地份額為1000÷5000=20%。第二人占有的土地份額為500÷5000=10%。3、按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偣剑耗巢糠终加械耐恋胤蓊~＝（該部分的房地價(jià)值-該部分的建筑物價(jià)值）/（房地總價(jià)值-建筑物總價(jià)值）某部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e＝土地總面積×該部分占有的土地份額某部分享有的地價(jià)數(shù)額＝該部分占有的土地份額×土地總價(jià)值＝該部分的房地價(jià)值－該部分的建筑物價(jià)值（2）這種分?jǐn)偡椒ㄝ^簡(jiǎn)單，只要知道了建筑物占用的土地的總價(jià)值，知道了建筑物各部分的房地價(jià)值，就可以進(jìn)行。例11-11：有一大廈，房地總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其中建筑物總價(jià)值為2000萬(wàn)元。某人擁有該大廈的一部分，該部分的房地價(jià)值為100萬(wàn)元，該部分的建筑物價(jià)值為40萬(wàn)元。則該人占有的土地份額為歷年真題1、估價(jià)對(duì)象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價(jià)格為400萬(wàn)元。根據(jù)四三二一法則，該估價(jià)對(duì)象的單價(jià)為(

A

)元/m2。

A．1920

B．2400

C．2560

D．32002、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價(jià)為800元/m2，若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價(jià)為3000元/m2，居住用途建筑面積占60%，樓面地價(jià)為1000元/m2。該宗地塊上理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為(

C

)萬(wàn)元。

A．4000

B．5900

C．6800

D．72003．某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0．5，樓面地價(jià)為1000元/㎡?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4．0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/㎡。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（D）萬(wàn)元。

A．500B．525C．600D．1650

4．某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是（D）。

A．空置率偏小

B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大

C．收益期限偏短

D．報(bào)酬率偏高

5．路線價(jià)法字質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，在求取路線價(jià)時(shí)不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（錯(cuò)）6.某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價(jià)格為243萬(wàn)元,假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，則根據(jù)四三二一法則，其路線價(jià)為(

B)元/m2。

A.2025

B.2250

C.2700

D.30007.如某宗土地總面積為7500m2，容積率為3，相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m2，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價(jià)下降1%,則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為(

A)萬(wàn)元。

A.1125

B.1800

C.2250

D.33758．路線價(jià)法字質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，在求取路線價(jià)時(shí)不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（錯(cuò)

）第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)程序概述一、房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義（熟悉）為了保質(zhì)、按時(shí)完成每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)不斷地總結(jié)和梳理出完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作及其進(jìn)行的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序受理估價(jià)委托→確定估價(jià)基本事項(xiàng)→制定估價(jià)作業(yè)方案→搜集估價(jià)所需資料→實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象→選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算→確定估價(jià)結(jié)果→撰寫估價(jià)報(bào)告→審核估價(jià)報(bào)告→交付估價(jià)報(bào)告→估價(jià)資料歸檔房地產(chǎn)估價(jià)程序二、房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用（掌握）規(guī)范估價(jià)行為避免估價(jià)疏漏保障估價(jià)質(zhì)量提高估價(jià)效率第二節(jié)受理估價(jià)業(yè)務(wù)一、估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道（了解）

被動(dòng)接受主動(dòng)爭(zhēng)取二、不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形（掌握）超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍與自己有利害關(guān)系或利益沖突自己的專業(yè)能力難以勝任估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險(xiǎn)三、估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與受理（熟悉）第三節(jié)確定估價(jià)基本事項(xiàng)

一、估價(jià)基本事項(xiàng)概述（掌握）

明確估價(jià)基本事項(xiàng)：包括估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象；其中，估價(jià)目的是龍頭。明確物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況實(shí)體范圍由委托方提供由估價(jià)目的決定（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)公歷表示，精確到日（二）明確估價(jià)對(duì)象（一）明確估價(jià)目的估價(jià)目的源自于對(duì)估價(jià)的需要

其中估價(jià)目的是龍頭（四）明確價(jià)值類型由估價(jià)目的決定，影響估價(jià)方法、參數(shù)、系數(shù)二、估價(jià)目的確定（1）可以通過(guò)詢問(wèn)委托人未來(lái)出具的估價(jià)報(bào)告是作何種用途、提供給誰(shuí)使用或由誰(shuí)認(rèn)可來(lái)明確；（2）明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，有助于明確估價(jià)對(duì)象，也有助于明確估價(jià)的前提和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定（1）在實(shí)際估價(jià)中是由估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的、征求委托人同意后決定的。（2）在具體的一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過(guò)去或未來(lái)，是由估價(jià)目的決定的。例：城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原估價(jià)報(bào)告所確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，除非原估價(jià)報(bào)告所確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)有誤；大多數(shù)估價(jià)是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，一般是以房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或者估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，一般要精確到日。4、估價(jià)對(duì)象的確定明確估價(jià)對(duì)象包括明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。（1）實(shí)物狀況是弄清楚委托人要求估價(jià)的房地產(chǎn)是如何構(gòu)成的，范圍多大；（2）權(quán)益狀況，首先是弄清估價(jià)對(duì)象的實(shí)際權(quán)益狀況，然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)估價(jià)目的來(lái)明確是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在實(shí)際權(quán)益狀況下的價(jià)值還是在設(shè)定權(quán)益狀況下的價(jià)值；（3）區(qū)位狀況是弄清楚估價(jià)對(duì)象所處的具體位置（坐落）、交通、環(huán)境（包括景觀）、配套設(shè)施等。（4）在明確估價(jià)對(duì)象時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)清楚明白，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或者有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。因此，估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求來(lái)決定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望來(lái)決定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律法規(guī)并征求委托人同意后予以決定。（5）在明確估價(jià)對(duì)象時(shí)，估價(jià)人員還應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其所能夠提供的反映該估價(jià)對(duì)象狀況的資料，如坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)狀況等。對(duì)于要求委托人提供的資料，最好能在事前針對(duì)不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，列出清單。5、價(jià)值類型的確定（1）與估價(jià)時(shí)點(diǎn)一樣，價(jià)值類型本質(zhì)上是由估價(jià)目的決定的（2）大多數(shù)估價(jià)是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值；某些情況下，需評(píng)估的是投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值，或在用價(jià)值。二、制定估價(jià)作業(yè)方案的思路（一）擬采用的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線（1）估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估出估價(jià)對(duì)象價(jià)值所應(yīng)遵循的基本途徑，是指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路。選擇估價(jià)方法的目的是為了使后面的搜集估價(jià)所需資料和實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象等工作有的放矢。（2）估價(jià)對(duì)象在理論上適用的，都應(yīng)初步入選，不得隨意取舍。（3）估價(jià)方法間的關(guān)系有三種：同時(shí)使用以相互驗(yàn)證；相互補(bǔ)充；相互引用（4）同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價(jià)方法決定（三）預(yù)計(jì)估價(jià)所需時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)和進(jìn)度（二）擬定調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道（四）估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況交易價(jià)格、時(shí)間客觀收益、報(bào)酬率、客觀成本等第五節(jié)搜集估價(jià)所需要資料

（二）估價(jià)對(duì)象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、開(kāi)發(fā)成本等資料

區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物（一）反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料（三）估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

政治制度、土地使用制度、住房制度；相關(guān)的法律、法規(guī)；自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施；人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模；需求狀況、供給狀況、出售和出租狀況、空置狀況

房地產(chǎn)估價(jià)程序（四）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料搜集資料的渠道有：①委托人提供；②實(shí)地查勘獲得；③詢問(wèn)有關(guān)知情人士；④查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；⑤到政府有關(guān)部門和相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)查閱；⑥查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等

房地產(chǎn)估價(jià)程序第六節(jié)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象（掌握）一、實(shí)地查勘的重要性二、實(shí)地查勘的工作內(nèi)容三、實(shí)地查看程序和記錄第七節(jié)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值（掌握）一、分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值二、測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值三、判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值1.對(duì)各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核2.將各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果綜合為一個(gè)結(jié)果3.確定最終估價(jià)結(jié)果五、分析測(cè)算判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值

市場(chǎng)背景分析房地產(chǎn)估價(jià)程序抵押價(jià)值：估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析最高最佳使用分析①測(cè)算過(guò)程是否有誤；②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當(dāng)⑤所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的；⑥是否符合估價(jià)原則。⑦房地產(chǎn)市場(chǎng)是否處于特殊狀態(tài)

加權(quán)算術(shù)平均簡(jiǎn)單算術(shù)平均中位數(shù)眾數(shù)其他六、確定估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)估價(jià)程序方法:第八節(jié)撰寫估價(jià)報(bào)告

（掌握）三、估價(jià)報(bào)告的形式

二、估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量?jī)?nèi)在質(zhì)量：結(jié)果準(zhǔn)確、參數(shù)合理、方法正確外在質(zhì)量：格式正確、文字表達(dá)、印刷質(zhì)量1、敘述式報(bào)告2、表格式報(bào)告一、估價(jià)報(bào)告的含義1、封面3、致估價(jià)委托人函2、目錄4、估價(jià)師聲明5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告8、附件四、估價(jià)告報(bào)的組成4、地產(chǎn)估價(jià)師聲明估價(jià)師聲明注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)報(bào)告的合法性真實(shí)性合理性估價(jià)的獨(dú)立、客觀公正《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求至少一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名。估價(jià)師簽名規(guī)定聲明中應(yīng)載明哪些注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看，哪些注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未至現(xiàn)場(chǎng)查看。《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，至少二名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名。教材則要求所有參加本次估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都應(yīng)當(dāng)在該聲明中簽名，禁止非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在該聲明中簽名。其它《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中稱“實(shí)地查勘”，“教材”中則基本采用“實(shí)地查看”。“查勘”多指通過(guò)借助必要儀器設(shè)備來(lái)進(jìn)行鑒定，而“查看”則強(qiáng)調(diào)的是通過(guò)肉眼一般性地觀察，作為估價(jià)師而言也只能做到后者，因此教材倡導(dǎo)“實(shí)質(zhì)查看”是為估價(jià)人員免責(zé)。等問(wèn)題的說(shuō)明或保證房地產(chǎn)估價(jià)程序

例1：估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。

3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系和偏見(jiàn)。

4.

我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

估價(jià)報(bào)告的撰寫

5.

我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6.

沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7.如未得本公司的書(shū)面許可，本估值報(bào)告書(shū)的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。

8.

最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書(shū)僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書(shū)的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。

中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（簽名）：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（簽名）：估價(jià)報(bào)告的撰寫5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)的假設(shè)和限制條件是說(shuō)明估價(jià)的部分假設(shè)前提主要針對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象的不確定的且對(duì)價(jià)值有影響的因素予以假定。

一方面是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員另一方面是告知、保護(hù)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者估價(jià)報(bào)告的撰寫估價(jià)的假設(shè)和限制條件都說(shuō)明哪些問(wèn)題？（1）說(shuō)明評(píng)估的價(jià)值類型的主要條件——市場(chǎng)價(jià)值（2）對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實(shí)性、合法性的假定——是否懷疑真實(shí)合法（3）說(shuō)明未經(jīng)調(diào)查核實(shí)的有關(guān)情況和資料——未核實(shí)權(quán)屬面積（4）說(shuō)明在情況不明確或資料不全時(shí)以何種情形來(lái)估價(jià)；——無(wú)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（5）說(shuō)明估價(jià)中的一些特殊處理——權(quán)屬證明與實(shí)際不符（6）說(shuō)明在估價(jià)時(shí)未考慮的因素——建筑安全《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》與教材對(duì)估價(jià)的假設(shè)和限制條件要求對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實(shí)性、合法性的假定；——無(wú)理由懷疑資料的真實(shí)性對(duì)應(yīng)著評(píng)估的價(jià)值類型，說(shuō)明其主要條件——如評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值，說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)說(shuō)明在情況不明確或資料不全時(shí)以何種情形來(lái)估價(jià)——無(wú)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件說(shuō)明未經(jīng)調(diào)查核實(shí)的有關(guān)情況和資料——未對(duì)權(quán)屬證及其內(nèi)容的真?zhèn)魏蜏?zhǔn)確性核實(shí)說(shuō)明估價(jià)中的一些特殊處理——對(duì)估價(jià)對(duì)象有關(guān)權(quán)益狀況和實(shí)物狀況的假設(shè)