北京雙吉安物業(yè)危舊房改造還遷小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書

南禮士路19號(hào)回遷住宅前期物業(yè)管理投標(biāo)書第18頁共60頁南禮士路19號(hào)回遷住宅前期物業(yè)管理投標(biāo)書第21頁共60頁目錄投標(biāo)函第一章雙吉安物業(yè)公司企業(yè)資信情況第二章對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及管理思路第三章管理方案與服務(wù)內(nèi)容第四章前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案第五章擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備計(jì)劃第六章管理組織架構(gòu)與人員編制第七章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算結(jié)束語

南禮士路19號(hào)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)函北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營部：本公司認(rèn)真研究了貴公司南禮士路19號(hào)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)文件后，愿意接受招標(biāo)文件的要約條件，愿意參加本次招標(biāo)。本公司聲明如下：同意按照招標(biāo)文件要求參與競標(biāo)，否則視為自動(dòng)放棄。在簽署前期物業(yè)服務(wù)合同之前，本招標(biāo)文件和貴司的中標(biāo)通知書構(gòu)成約束雙方的契約附件。如我公司中標(biāo)，將按照貴公司規(guī)定的時(shí)間簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并按照要求準(zhǔn)時(shí)進(jìn)駐進(jìn)行物業(yè)管理全方位服務(wù)。我方同意，在從規(guī)定的遞交投標(biāo)響應(yīng)文件截止之日起90個(gè)日歷日內(nèi)，自覺遵守本次招投標(biāo)活動(dòng)的每項(xiàng)規(guī)定。我公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)為：住宅物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)每平米每月0.55元、商業(yè)物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)每平米每月2.8元；其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。投標(biāo)單位名稱：北京雙吉安物業(yè)管理有限公司（公章）日期：地址：北京市西城區(qū)馬甸南村甲12號(hào)樓投標(biāo)人代表：電話：第一章投標(biāo)人資信與情況介紹個(gè)人簡歷姓名：性別：年齡：職位：物業(yè)部副經(jīng)理工作經(jīng)驗(yàn)：從事物業(yè)管理工作已經(jīng)8年，曾參加過住宅小區(qū)、辦公用房、商品房、房改房、舊房改造、回遷房等多種類型的物業(yè)管理工作。熟悉物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，具有較豐富的物業(yè)知識(shí)。能夠較好的組織協(xié)調(diào)各部門的關(guān)系，對(duì)新項(xiàng)目的開發(fā)有一定的經(jīng)驗(yàn)。

企業(yè)資信與資質(zhì)影印件

法人委托授權(quán)書法定代表人授權(quán)委托書

北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營部：茲委托李偉波在南禮士路19號(hào)危改住宅小區(qū)前期物業(yè)管理之投標(biāo)項(xiàng)目中為北京雙吉安物業(yè)管理有限公司投標(biāo)代理人。委托代理權(quán)限如下：委托代理人李偉波在以上項(xiàng)目中以本公司之名義代表本公司簽署投標(biāo)書、進(jìn)行談判、簽署合同和處理一切與此有關(guān)的必要事務(wù)。本授權(quán)書于2007年法定代表人：投標(biāo)人代表：投標(biāo)人全稱：北京雙吉安物業(yè)管理有限公司投標(biāo)人公章：

擬派項(xiàng)目經(jīng)理情況說明項(xiàng)目名稱：南禮士路19號(hào)危改回遷小區(qū)投標(biāo)人名稱：北京雙吉安物業(yè)管理有限公司擬派項(xiàng)目經(jīng)理姓名李偉波主要業(yè)績性別男從事物業(yè)管理工作已經(jīng)8年。曾參加過住宅小區(qū)、辦公用房、商品房、房改房、舊房改造、回遷房等多種類型的物業(yè)管理工作。熟悉物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，具有較豐富的物業(yè)知識(shí)。能夠較好的組織協(xié)調(diào)各部門的關(guān)系，對(duì)新項(xiàng)目的開發(fā)有一定的經(jīng)驗(yàn)。年齡32專業(yè)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)歷大專工齡8年職稱暫無從事本崗位工作時(shí)間8年聯(lián)系電話67761201投標(biāo)單位公章：投標(biāo)人代表簽字：日期：2007年6月18日

雙吉安物業(yè)公司簡介一、公司基本情況企業(yè)名稱：北京雙吉安物業(yè)管理有限公司成立時(shí)間：1987年11月注冊(cè)資金：380萬元人民幣北京雙吉安物業(yè)管理有限公司的前身是北京雙吉安物業(yè)管理中心，成立于1987年，2006年8月變更為北京雙吉安物業(yè)管理有限公司，注冊(cè)資金為380萬元人民幣，在西城區(qū)工商局注冊(cè)登記。1997年經(jīng)北京市房地產(chǎn)管理局資質(zhì)審查合格，成為在北京市范圍內(nèi)從事物業(yè)管理經(jīng)營工作的物業(yè)管理企業(yè)。我單位現(xiàn)有職工60人，管理人員20人，服務(wù)人員40人，持證上崗率50%以上，具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員8人，管理人員全部取得物業(yè)管理崗位合格證書，有一支具有較強(qiáng)技術(shù)、業(yè)務(wù)素質(zhì)的職工隊(duì)伍；有物業(yè)管理委托合同；有比較健全的管理制度，有較豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。目前本公司負(fù)責(zé)西城區(qū)馬甸南村和朝陽區(qū)華威北里兩個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，這兩個(gè)小區(qū)總建筑面積為25萬平方米，樓26棟，產(chǎn)權(quán)單位100多個(gè)，住戶有3040戶，兩個(gè)小區(qū)都設(shè)有機(jī)動(dòng)車停車場和非機(jī)動(dòng)車存車處。馬甸小區(qū)設(shè)鍋爐房一座，原為四臺(tái)熱水鍋爐供暖，按照市政府要求于2003年將熱水鍋爐改造成三臺(tái)燃?xì)忮仩t供暖，供暖面積為10萬平方米，馬甸鍋爐房連續(xù)十二年被評(píng)為北京市供熱系統(tǒng)先進(jìn)單位。二、服務(wù)宗旨本公司以“住戶至上、服務(wù)第一”為宗旨，全心全意為產(chǎn)權(quán)單位服務(wù)，為住戶服務(wù)。我們的原則是“方便業(yè)主和住戶，文明服務(wù)”。我們以“為業(yè)主提供滿意的服務(wù)，讓使用人享受溫馨生活”為質(zhì)量方針。向我們的業(yè)主承諾：“24小時(shí)受理住戶報(bào)修”。

北京雙吉安物業(yè)管理有限公司是一家新興的物業(yè)管理服務(wù)商，改制成立于2006年8月，是北京市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。公司資質(zhì)齊備、制度完善，目前管理員工20人，其中中級(jí)專業(yè)職稱人員6人，所有管理人員均持有建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理上崗資格證，多數(shù)員工擁有大中專學(xué)歷。雙吉安物業(yè)秉承“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，品質(zhì)成就未來”的理念、以“客戶滿意是我們永恒的追求”為宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的親情管理模式，視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友，珍惜客戶的信任，以積極熱情的心態(tài)去滿足客戶的服務(wù)需求，把誠信的服務(wù)和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽(yù)，視作公司發(fā)展最牢固的基礎(chǔ)。雙吉安物業(yè)深知服務(wù)永無止境，十分重視對(duì)員工服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)和教育，要求員工做到“樹立服務(wù)意識(shí)、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量”，力求“管理無盲區(qū)，服務(wù)無缺陷，工作無差錯(cuò)，客戶無怨言”，著眼于做得“更細(xì)致、更周到、更標(biāo)準(zhǔn)”，努力爭取持續(xù)超越客戶期望，贏得更多客戶滿意。雙吉安物業(yè)深信高品位、高檔次、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)的人才團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)之上，團(tuán)隊(duì)之和諧合作則是企業(yè)立足之本。全體雙吉安物業(yè)人將以精英團(tuán)隊(duì)的姿態(tài)和百倍高昂的士氣努力把握企業(yè)發(fā)展契機(jī)，向社會(huì)展示企業(yè)風(fēng)采，傳播企業(yè)文化，竭誠為每一位客戶提供卓越服務(wù)。

第二章對(duì)本項(xiàng)目的整體設(shè)想與管理思路一、項(xiàng)目概況與特點(diǎn)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目位于西城區(qū)南禮士路19號(hào)，其四至為：東至建工集團(tuán)公司辦公樓、市政總公司辦公樓，南至核工業(yè)部招待所、第二炮兵招待所、西至南禮士路三條南里、市政委辦公樓、北至南禮士路三條。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概況占地面積：19372平方米容積率：3.292綠地率：25.03%回遷住宅建筑面積：22801.50平方米。北區(qū)配套公建面積：1771.96平方米。北區(qū)回遷住宅規(guī)模：208戶。北區(qū)地上機(jī)動(dòng)車停車位：13輛，為雙層機(jī)械停車位。北區(qū)綠地面積：1345.15平方米，綠地率6.94%。其他數(shù)據(jù)招標(biāo)文件未詳，因項(xiàng)目在設(shè)計(jì)建設(shè)階段或有更改，本投標(biāo)書以經(jīng)驗(yàn)值編制。建筑結(jié)構(gòu)與配套公共設(shè)施概況電梯六部，每單元一部。1、2、6單元各一梯4戶；3、5單元各一梯3戶；4單元一梯2戶。北區(qū)共3個(gè)配電室。包括3#回遷樓及4#樓公建。其中：3#回遷樓北段一個(gè)配電室，南段一個(gè)配電室，4#樓公建一個(gè)配電室。變電室、熱交換站各一個(gè)。其他概況南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目定位為危改回遷小區(qū)。整體采用圍合布局，擁有住宅、商業(yè)功能，地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，充分體現(xiàn)出現(xiàn)代高尚住宅風(fēng)采。二、對(duì)本項(xiàng)目前期物業(yè)管理的整體設(shè)想管理思路本方案中我們把與建工集團(tuán)關(guān)于南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目的物業(yè)管理合作明確分為兩個(gè)階段，前期介入至物業(yè)接管驗(yàn)收為一個(gè)階段，第一批業(yè)主入住至業(yè)主委員會(huì)成立為第二階段。南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目業(yè)主入住率達(dá)到50%以上后、半數(shù)以上業(yè)主提議成立業(yè)主委員會(huì)，我們與建工集團(tuán)關(guān)于南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)物業(yè)管理的合作也即告終止，隨后雙吉安物業(yè)將積極主動(dòng)與南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)合作，并有信心通過投標(biāo)與南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)合作參與后期物業(yè)管理，一如既往地延續(xù)本方案中我們的各種優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目的特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。我們?cè)O(shè)計(jì)了本套管理方案，通過高水平物業(yè)管理配合開發(fā)商的開發(fā)設(shè)計(jì)思路，實(shí)現(xiàn)高消費(fèi)投資，高價(jià)值體現(xiàn)，將南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目打造成一個(gè)體現(xiàn)新北京住宅小區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理最高水平的社區(qū)。本方案同時(shí)能夠體現(xiàn)我公司的專業(yè)水平，符合我公司一貫的“質(zhì)價(jià)相符、質(zhì)高于價(jià)”的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)原則。我們認(rèn)為對(duì)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目采取專業(yè)物業(yè)管理的關(guān)鍵在于高標(biāo)準(zhǔn)安全與交通秩序管理、配套設(shè)施包括會(huì)所商鋪管理和社區(qū)文化的建設(shè)，并重點(diǎn)傾力于“服務(wù)”實(shí)踐“不是我有什么服務(wù)你就只能享受什么服務(wù)，而是你需要什么服務(wù)我就提供什么服務(wù)”這一雙吉安物業(yè)管理特點(diǎn)。為此，我們集中雙吉安物業(yè)在南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目管理方面的思路與理念，提煉出為南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目業(yè)主營造安全(Secuity)、優(yōu)美(Elegancy)、舒適(Comfort)、方便(Conveience)的社區(qū)人居環(huán)境的總體設(shè)想。我們將依據(jù)國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目業(yè)主的特別需求來確定客戶（業(yè)主）服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理體現(xiàn)一流的質(zhì)量。北京雙吉安物業(yè)管理有限公司秉承“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，品質(zhì)成就未來”經(jīng)營理念，從滿足業(yè)主生活需求、促進(jìn)物業(yè)保值增值兩個(gè)方面著手，努力通過“更周到、更細(xì)致、更規(guī)范”的物業(yè)管理服務(wù)營造“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的居住環(huán)境，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和完善，保持小區(qū)面貌日久常新，用卓越品質(zhì)打造南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)品牌形象，讓客戶住得安心、放心。整體設(shè)想根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，我公司對(duì)提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想是：建設(shè)“安全文明社區(qū)，人文生態(tài)家園”；實(shí)施“八化”高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施，八化即組織專業(yè)化、運(yùn)作規(guī)范化、控制程序化、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)人性化、管理立體化、成本合理化、經(jīng)營市場化；推行“十項(xiàng)工程”拓展物業(yè)管理深度和廣度，十項(xiàng)工程為人才工程、互動(dòng)工程、運(yùn)作工程、形象工程、環(huán)境工程、文化工程、安全工程、保險(xiǎn)工程、陽光工程、創(chuàng)新工程；倡導(dǎo)“忠于職守、記住業(yè)主、忘記自己”的服務(wù)意識(shí)，讓業(yè)主得到“六心級(jí)”享受，即“放心、安心、舒心、溫心、開心、齊心”；采用“人文關(guān)懷，精神家園”、“生態(tài)環(huán)保，綠色家園”、“價(jià)值求同，互動(dòng)參與”的社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理典型模式；管理重點(diǎn)關(guān)于前期介入我們認(rèn)為現(xiàn)階段雙吉安物業(yè)與建工集團(tuán)房開部關(guān)于南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)物業(yè)管理的合作重點(diǎn)在于物業(yè)管理前期介入。我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，未能充分或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)出售后給住戶造成了麻煩，給物業(yè)管理公司帶來了不便甚至困難。比如，空調(diào)機(jī)的安裝與排水考慮失誤，造成影響制冷效果或裝修困難；鐵圍欄及其他鐵制材料的過多使用，造成日后的保養(yǎng)負(fù)擔(dān)過大等。這些情況都說明設(shè)計(jì)院對(duì)物業(yè)管理問題考慮欠缺。同時(shí)由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而才能在這些方面提出專業(yè)意見。有鑒于此，物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開發(fā)的初始，即基礎(chǔ)工程建設(shè)開始就介入。在規(guī)劃的初期就積極引進(jìn)物業(yè)管理觀念，讓物業(yè)管理與規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、機(jī)電設(shè)備、營銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進(jìn)行互動(dòng)。但此時(shí)不是全面介入，我們將委派我公司熟悉工程和設(shè)備的物業(yè)管理專家根據(jù)物業(yè)管理的需要對(duì)有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和設(shè)備配置等技術(shù)性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管，同時(shí)可以培養(yǎng)未來的物業(yè)管理技術(shù)骨干。物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該在銷售工作開始以前。為了配合銷售，我們?cè)谀隙Y士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目售前即需要完成以下工作：明確服務(wù)內(nèi)容；明確設(shè)備配置；確定組織架構(gòu)；明確財(cái)務(wù)預(yù)算（即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）；完成管理份額計(jì)算；完成所有合同文本。這一系列工作本方案對(duì)此亦做詳細(xì)闡述，包括我公司擬參與前期介入物業(yè)管理人員情況、擬采用的組織架構(gòu)與模式、擬介入管理的重點(diǎn)內(nèi)容等，詳見本方案相關(guān)章節(jié)。針對(duì)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目的實(shí)際情況，介入時(shí)間寬松，我公司將在做好前期介入工作的基礎(chǔ)上，充分調(diào)查研究南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目業(yè)主需求，為后期物業(yè)管理做好精心的準(zhǔn)備工作。關(guān)于物業(yè)接管驗(yàn)收我們?cè)O(shè)想，在物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)上盡量和竣工驗(yàn)收一致，但是屬于物業(yè)質(zhì)量問題或者設(shè)計(jì)上存在缺陷等導(dǎo)致可能發(fā)生的問題，由于南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目是我公司和貴公司第一次合作，開發(fā)商在售后服務(wù)等方面要給予明確的支撐。雙方應(yīng)在委托合同中就此明確相關(guān)事宜，以便我們?cè)趯砦飿I(yè)管理中實(shí)施物業(yè)的售后服務(wù)處理，保持雙方在業(yè)主中良好的企業(yè)信譽(yù)與形象。本方案中亦有關(guān)于我們?nèi)绾巫龊媚隙Y士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作的詳盡闡述。關(guān)于業(yè)主入住與收費(fèi)我公司在前期業(yè)主入住期間，通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作并發(fā)放業(yè)主入住手冊(cè)，業(yè)主臨時(shí)公約，裝飾裝修管理規(guī)定。并且按照規(guī)定對(duì)業(yè)主的房屋裝修提供把關(guān)檢驗(yàn)服務(wù)。如有需要?jiǎng)t直接提供裝飾裝修服務(wù)。根據(jù)北京市物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定自業(yè)主入住領(lǐng)取房屋鑰匙起我們將開始正常收取物業(yè)管理費(fèi)用。北京的物業(yè)管理伴隨著房產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，管理處的服務(wù)對(duì)象多為對(duì)物業(yè)管理接觸較少的人士，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用的交納存在一些欠、拖、拒交等不良現(xiàn)象，同時(shí)亦表示我們?cè)谖飿I(yè)管理服務(wù)中會(huì)存在一定的實(shí)際困難。我公司針對(duì)此等情況，除了在服務(wù)上加強(qiáng)、在管理上力求規(guī)范以外，同時(shí)通過大力宣傳讓眾多業(yè)主知曉物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)而理解支持物業(yè)管理工作。關(guān)于安全與車輛管理針對(duì)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目的具體情況，采取一體式的安全管理體系。采用定點(diǎn)監(jiān)控、巡邏保障、充分利用智能設(shè)施等措施來保證安全。關(guān)于為業(yè)主服務(wù)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目定位于中等檔次，我們認(rèn)為項(xiàng)目潛在的消費(fèi)人群基本處于北京目前社會(huì)的中層人士。因此我公司在服務(wù)過程中注重與本地其他物業(yè)項(xiàng)目的差異性，更為靈活和有針對(duì)性的進(jìn)行服務(wù)。包括實(shí)踐菜單式物業(yè)管理服務(wù)。我們深知物業(yè)管理工作的本質(zhì)是服務(wù)，這亦是我們?cè)诒景傅囊粋€(gè)關(guān)鍵思路，本方案中的所有物業(yè)管理理念都是我們?cè)谄渌?xiàng)目實(shí)際采用并都將一如既往的在本案中得到全部運(yùn)用，并以雙吉安物業(yè)周到細(xì)致的服務(wù)打造我們共同的物業(yè)管理品牌，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司三方共贏。相關(guān)管理設(shè)想與理念詳見其他章節(jié)。關(guān)于社區(qū)文化我們理解社區(qū)文化應(yīng)包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動(dòng)兩方面。社區(qū)文化活動(dòng)促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動(dòng)層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。我公司將把營造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。我們將從關(guān)注小區(qū)的整體精神風(fēng)貌建設(shè)、推崇文明家庭的生活方式、著重營造業(yè)主間和睦、融洽、和諧的鄰里關(guān)系等方面創(chuàng)建良好的社區(qū)文化氛圍。我們將建立精神文明建設(shè)公約，通過設(shè)立專欄、印發(fā)家園內(nèi)刊和信函、建設(shè)小區(qū)廣播、建立互聯(lián)網(wǎng)站等形式廣泛宣傳，我們的每一位員工首先嚴(yán)格遵守，起模范表率作用。

我們將潛心研究分析南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目住戶的構(gòu)成，充分了解住戶的需求，針對(duì)不同的層面，制定各類社區(qū)文化活動(dòng)方案，聯(lián)合有關(guān)媒體、公益等部門，在南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動(dòng)。包括各類競技、表演、旅游、購物、培訓(xùn)班、夏令營、節(jié)日慶?；顒?dòng)以及當(dāng)?shù)卣M織的各類精神文明活動(dòng)。推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化，并且為推動(dòng)以后的業(yè)主委員會(huì)成立做鋪墊，為開發(fā)商完成項(xiàng)目開發(fā)做支撐。關(guān)于物業(yè)管理人員在項(xiàng)目人員安排上，管理層人員將派遣我公司物業(yè)管理方面最優(yōu)秀的骨干力量，員工亦大部分抽調(diào)我公司在已有物業(yè)項(xiàng)目中經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀骨干，如招聘的員工則要求具有較高素質(zhì)。我公司將全力保證投入最好的人力物力與貴公司共同打造北京最好的高檔社區(qū)。管理特色秉承我公司一貫的開拓創(chuàng)新精神和“人無我有、人有我精”、“以共點(diǎn)求穩(wěn)、以異點(diǎn)求進(jìn)”的經(jīng)營理念。通過對(duì)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目潛在業(yè)主對(duì)物業(yè)管理需求的研究分析，我們創(chuàng)造性的提出了一些頗具特色的管理方式方法，請(qǐng)參閱本方案中專門章節(jié)的詳細(xì)闡述。如能承蒙貴公司厚愛，給予我公司參與提供物業(yè)管理服務(wù)競標(biāo)的機(jī)會(huì)，我們盼望能以本公司充足的人才、經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，提升南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目管理水平及人員素質(zhì)，為南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目開拓一個(gè)和諧優(yōu)美的人居環(huán)境，為投資者提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，并為開發(fā)商贏取良好口碑及信譽(yù)。憑借“雙吉安物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)中的良好業(yè)績，將成功的為購買物業(yè)的客戶建立對(duì)物業(yè)管理的信心提供有力的保證，從而真正幫助開發(fā)商達(dá)到促進(jìn)回遷的目的。我們非常希望在貴公司參閱此份管理方案書后，能就物業(yè)管理的細(xì)節(jié)作進(jìn)一步探討，我公司務(wù)求為南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。三、管理策劃方案社區(qū)主題定位：安全文明社區(qū)人文生態(tài)家園之前，通過聆聽貴公司相關(guān)人員就南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)定位、配套設(shè)施的設(shè)置及項(xiàng)目的其他實(shí)際情況所作闡述，并充分考慮到未來業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量需求將越來越高，根據(jù)廣大業(yè)主對(duì)未來生活的要求，我們將小區(qū)的物業(yè)管理定位于：安全文明社區(qū)，人文生態(tài)家園。為使將來的管理服務(wù)能滿足大多數(shù)業(yè)主的要求，我公司將以代表社區(qū)廣大業(yè)主的根本利益、代表先進(jìn)的物業(yè)管理水平、代表先進(jìn)的社區(qū)文化發(fā)展方向作為管理服務(wù)的基本指導(dǎo)思想；堅(jiān)持以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)；依法管理陽光操作；追求社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一；實(shí)施企業(yè)化經(jīng)營、市場化運(yùn)作；體現(xiàn)專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結(jié)合的管理服務(wù)的基本原則，從而以“八化”高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施，推行“十項(xiàng)工程”來完善物業(yè)管理工作，達(dá)到“六心級(jí)”的服務(wù)效果。最終與項(xiàng)目優(yōu)美的規(guī)劃設(shè)計(jì)和優(yōu)越的地理位置相得益彰，給業(yè)主一個(gè)真正的幽雅人文生活家園。四、不變的承諾通過我們的管理服務(wù)，我們承諾：前期階段成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；降低開發(fā)商的建設(shè)成本，促進(jìn)樓盤的銷售。合同階段在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。三年內(nèi)達(dá)到“北京市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的考評(píng)；四年內(nèi)達(dá)到“全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng)?？傮w指標(biāo)滿意度指數(shù)80%以上；管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故；管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；分類指標(biāo)管理處設(shè)專線24小時(shí)受理報(bào)修，客戶接待時(shí)間：365天8:30-20:30；各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到80%；檔案歸檔率達(dá)到85%，檔案完整率達(dá)到80%；維修及時(shí)率達(dá)到85%；維修質(zhì)量合格率達(dá)到80%以上；實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%；有效投訴處理率100％，投訴人簽字滿意率80％以上；公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到85％以上；房屋建筑完好率達(dá)到85%以上；綠化存活率達(dá)到80%以上；清潔管理無盲點(diǎn)；管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；道路、停車場完好率達(dá)到85%以上；管理服務(wù)范圍內(nèi)安全護(hù)衛(wèi)固定崗實(shí)行24小時(shí)安全護(hù)衛(wèi)立崗服務(wù)。五、光榮與夢想南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目是廣大業(yè)主和我們共同放飛希望的地方。雙吉安物業(yè)公司若有幸中標(biāo)接管，我們將憑借“實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)、誠信”，把南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目管理成一個(gè)最適人居的，與項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念一致的安全文明社區(qū)，人文生態(tài)家園。PAGE南禮士路19號(hào)回遷住宅前期物業(yè)管理投標(biāo)書第60頁共60頁P(yáng)AGE第三章管理方案與服務(wù)內(nèi)容管理方式南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目是建工集團(tuán)開發(fā)的一項(xiàng)經(jīng)典歷作，雙吉安物業(yè)計(jì)劃在物業(yè)管理上實(shí)施全新的創(chuàng)意。在南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理追求“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值·品質(zhì)成就未來”之立意，堅(jiān)持以人為本，樹立“客戶滿意是我們永恒的追求”的全員服務(wù)理念，強(qiáng)調(diào)居住生活環(huán)境和諧優(yōu)美，每一細(xì)節(jié)都能想客戶所想，隨客戶所愿。北京建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及省、市住宅物業(yè)管理相關(guān)辦法實(shí)施細(xì)則，可采取定向邀請(qǐng)投標(biāo)方式邀請(qǐng)北京雙吉安物業(yè)管理有限公司作為南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目的物業(yè)管理商，我公司可通過投標(biāo)方式獲得本項(xiàng)目的前期物業(yè)管理權(quán)，全權(quán)負(fù)責(zé)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理工作的具體實(shí)施運(yùn)作，雙方通過簽定前期物業(yè)管理委托服務(wù)合同明確各自的責(zé)權(quán)利。南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理明確分為兩階段，亦即前期介入物業(yè)管理與竣工正式接管驗(yàn)收后物業(yè)管理。本方案中涉及物業(yè)管理具體費(fèi)用測算亦分此兩階段分別進(jìn)行，詳見本方案書相關(guān)章節(jié)。雙吉安物業(yè)與建工集團(tuán)在充分洽談達(dá)成一致意見之基礎(chǔ)上簽定關(guān)于南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)的委托管理合約，雙方合作范圍最終以物業(yè)管理委托服務(wù)合同所約定內(nèi)容為準(zhǔn)。雙吉安物業(yè)在合同期限內(nèi)對(duì)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目制定管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和文化效益的同步發(fā)展。雙吉安物業(yè)在合同期限內(nèi)將南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)工作列入內(nèi)部相應(yīng)策劃、考核、檢查、評(píng)比和持續(xù)改進(jìn)序列中，由雙吉安物業(yè)組建南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理處，委派管理人員，根據(jù)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目具體情況，負(fù)責(zé)其前期介入、竣工驗(yàn)收、入住及其以后各階段物業(yè)管理工作，為南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目制訂全套管理方案、操作手冊(cè)、管理制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并促使其有效運(yùn)行，按照雙方約定的管理服務(wù)內(nèi)容為南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目提供全方位、全過程、專業(yè)化的管理服務(wù)工作。為保證管理標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)及發(fā)揮雙吉安物業(yè)特長，更有力的推行雙吉安物業(yè)所倡導(dǎo)的“客服前向化”物業(yè)管理服務(wù)模式，雙吉安物業(yè)將以總部各專業(yè)部門和各分部管理隊(duì)伍的技術(shù)支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際需要，組建物業(yè)管理專家團(tuán)，定期對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)察、支援。并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)、針對(duì)性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。項(xiàng)目定位管理定位企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務(wù)原則。充分利用和完善各種配套系統(tǒng)，配置精干高效的管理人員，全面推行“客服前向化”物業(yè)管理服務(wù)模式，將南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目塑造成為安全、優(yōu)美、舒適、方便的優(yōu)秀住宅小區(qū)。效益定位堅(jiān)持社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、文化效益相互兼顧原則。充分利用雙吉安物業(yè)專業(yè)化管理特長和成本控制管理經(jīng)驗(yàn)，通過有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，合理地開源節(jié)流。服務(wù)定位堅(jiān)持以人為本，服務(wù)第一原則?！胺?wù)創(chuàng)造價(jià)值，品質(zhì)成就未來”是雙吉安物業(yè)不變的承諾，“為您營造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境”是雙吉安物業(yè)永恒的追求。為此，雙吉安物業(yè)將采取專業(yè)管理＋嚴(yán)格的品質(zhì)控制手段，確保服務(wù)質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。管理服務(wù)范圍雙吉安物業(yè)提供管理服務(wù)的范圍包括常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的特約服務(wù)和委托性的專項(xiàng)服務(wù)，具體如下：（一）前期介入服務(wù)內(nèi)容1、與回遷業(yè)主溝通回遷相關(guān)事宜，配合項(xiàng)目部做好回遷業(yè)主的安置工作。2、針對(duì)回遷樓建立相適應(yīng)的物業(yè)管理體系。3、項(xiàng)目竣工階段，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的設(shè)備、設(shè)施、材料等進(jìn)行確認(rèn)，熟悉各種設(shè)備和線路，歸集工程圖紙資料，為驗(yàn)收接管服務(wù)。制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、二次裝修管理協(xié)議、安全消防協(xié)議、用戶手冊(cè)、業(yè)主入住流程及公用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。（二）公用服務(wù)的內(nèi)容及范圍制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、入住用戶檔案與竣工驗(yàn)收材料等；建立物業(yè)管理的各項(xiàng)制度。小區(qū)的公共場地、共用設(shè)施、設(shè)備共用部位的維修養(yǎng)護(hù)和管理。小區(qū)內(nèi)公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護(hù)和管理。對(duì)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理。對(duì)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理。小區(qū)紅線內(nèi)公共環(huán)境的清潔，垃圾的收集和處理（不含垃圾消納廠的管理）。對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車及外來訪客車輛登記、停放的管理。小區(qū)的公共秩序安全管理、消防管理。消防管理服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施的管理與維護(hù)，消防設(shè)施標(biāo)志、標(biāo)識(shí)的定期檢查與巡視，業(yè)主消防意識(shí)及消防知識(shí)的培訓(xùn)。維持公共秩序，包括門崗服務(wù)、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查，看管公共財(cái)產(chǎn)。10．小區(qū)的房屋竣工及接管驗(yàn)收檔案、裝修管理、業(yè)主及使用人檔案資料的管理。11．組織開展健康有益的社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。12．負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及按有關(guān)規(guī)定需要物業(yè)代收代繳的費(fèi)用。13．處理業(yè)主投訴，并對(duì)處理過程進(jìn)行記錄，訂立回訪制度。14．建立物業(yè)項(xiàng)目管理及設(shè)施設(shè)備的資料、養(yǎng)護(hù)及維修檔案。15、定期與業(yè)主聯(lián)系，及時(shí)發(fā)布與業(yè)主有關(guān)的各類信息并在公示欄內(nèi)予以公告；定期召開業(yè)主例會(huì)，匯報(bào)管理進(jìn)度，公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。16．法律政策及合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。管理服務(wù)溝通監(jiān)察雙吉安物業(yè)將非常重視監(jiān)察及支援工作，將委派工程、物業(yè)、人事、財(cái)務(wù)、營銷等各類有經(jīng)驗(yàn)的管理層人員組成領(lǐng)導(dǎo)小組，定期前往現(xiàn)場巡視、檢查、指導(dǎo)并參加管理例會(huì)，及時(shí)指出物業(yè)管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意見，主要工作包括：定期物業(yè)管理例會(huì)定期工程、清潔、安保、綠化巡視檢查定期文化建設(shè)巡視指導(dǎo)定期安全衛(wèi)生、紀(jì)律作風(fēng)的檢查定期財(cái)務(wù)預(yù)算審計(jì)定期優(yōu)秀物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)自查定期工作進(jìn)度檢查定期工作業(yè)績考核定期管理處與建工集團(tuán)會(huì)議匯報(bào)雙吉安物業(yè)將強(qiáng)調(diào)定期向建工集團(tuán)匯報(bào)的重要性，每月我們向建工集團(tuán)提供財(cái)務(wù)、日常運(yùn)作等報(bào)告。管理處經(jīng)理亦將在重要事項(xiàng)和突發(fā)事件上隨時(shí)向建工集團(tuán)進(jìn)行匯報(bào)。溝通雙吉安物業(yè)建議除了內(nèi)部進(jìn)行物業(yè)管理工作例會(huì)外，亦需要與建工集團(tuán)定期開會(huì)溝通工作進(jìn)度及改進(jìn)事項(xiàng)。管理培訓(xùn)在入場前，先行聘用基本管理員工，安排訓(xùn)練課程、以便于在最短時(shí)間內(nèi)，參與制訂物業(yè)管理制度。安排短期入職培訓(xùn)課程，令員工能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。培訓(xùn)課程包括但不限于以下內(nèi)容：南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目社區(qū)情況、建工集團(tuán)、雙吉安物業(yè)基本情況企業(yè)文化、主要領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)員工的期望管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)相關(guān)法律法規(guī)物業(yè)管理工作基本知識(shí)和物業(yè)理念各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn)禮儀禮貌及風(fēng)俗習(xí)慣培訓(xùn)必要的軍事培訓(xùn)在短期培訓(xùn)課程后，安排各級(jí)員工進(jìn)入實(shí)地工作，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主（住戶）及時(shí)提供高水準(zhǔn)服務(wù)。同時(shí)還亦可根據(jù)建工集團(tuán)的需要，安排高級(jí)管理層人員赴北京、沿海物業(yè)項(xiàng)目參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受吸納先進(jìn)的管理方式及理念。還將于入場后每6個(gè)月，安排重溫培訓(xùn)班，使員工服務(wù)素質(zhì)保持雙吉安物業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。管理制度在對(duì)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目實(shí)施管理后，雙吉安物業(yè)將根據(jù)實(shí)際情況并按照雙吉安星級(jí)生活服務(wù)模式和公司質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，量身定制各項(xiàng)管理制度和建立相應(yīng)規(guī)章、文件，以便管理處能有序地對(duì)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行管理。訂立規(guī)章制度包括但不限于：公眾性文件業(yè)主公約/業(yè)主委員會(huì)章程/客戶服務(wù)指南或住戶手冊(cè)/精神文明公約/住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法/治安管理須知/車輛進(jìn)出停放管理須知/消防管理須知/環(huán)境衛(wèi)生管理須知/招牌廣告及公共場地、墻壁、屋面管理須知/營業(yè)場所管理須知/文娛場所管理須知/裝飾裝修管理須知等。內(nèi)部管理制度人事管理制度/福利管理制度/考勤管理制度/財(cái)務(wù)管理制度/預(yù)算管理制度/獎(jiǎng)懲管理制度/投訴管理制度/文件管理制度/員工基本規(guī)范/通訊設(shè)備管理制度/管理體系及重大事項(xiàng)決策管理制度/培訓(xùn)管理制度。工作手冊(cè)各級(jí)崗位職責(zé)工作手冊(cè)/社區(qū)文化工作手冊(cè)/公共場地工作手冊(cè)/營業(yè)文娛場所工作手冊(cè)/房屋整改工作手冊(cè)/空房管理工作手冊(cè)/住戶入住工作手冊(cè)/裝修管理工作手冊(cè)/投訴的接待和處理工作手冊(cè)/住戶意見的征求、評(píng)議以及服務(wù)的定期回訪工作手冊(cè)/住戶檔案管理工作手冊(cè)/便民服務(wù)實(shí)施工作手冊(cè)/費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、收取和追收欠款工作手冊(cè)/環(huán)衛(wèi)工作手冊(cè)/綠化工作手冊(cè)/報(bào)修工作手冊(cè)/供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè)/給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè)/電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè)/庫房工作手冊(cè)/突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊(cè)/勤務(wù)工作手冊(cè)/安全工作手冊(cè)/門衛(wèi)工作手冊(cè)/巡邏工作手冊(cè)/爭創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃。第四章前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案一、前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，若我方接管本項(xiàng)目，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目住宅小區(qū)項(xiàng)目制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；公共照明開關(guān)設(shè)置位置；公共照明開關(guān)開閉形式；物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；小區(qū)垃圾房的設(shè)置；公共洗手間的設(shè)置；信報(bào)箱的設(shè)立；公共告示欄的配置；家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；……。建設(shè)施工階段建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見以及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）；檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購房者，同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；售樓處及樣板房的安全護(hù)衛(wèi)、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。二、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收與移交物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已竣工驗(yàn)收物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在客戶的立場上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)客戶的合法權(quán)益；接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對(duì)存在的問題加以解決，直到完全合格；落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用。接管驗(yàn)收的作用明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)客戶的利益；為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。物業(yè)的移交以《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理移交辦法》進(jìn)行。三、入住管理方案入住管理要點(diǎn)提示業(yè)主在入住前明白辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。即時(shí)完成入住登記。受理代辦服務(wù)做到手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。入住作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)入住接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。入住各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立客戶檔案。入住各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。入住按戶匯總，次月5日前全部歸檔。入住作業(yè)檢查規(guī)范為了保證南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目入住工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入住工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。集中入住時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入住資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。正常情況入住階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入住工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況以及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題，并發(fā)出書面通知限期整改。第五章擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備計(jì)劃一、擬采取的工作計(jì)劃

為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時(shí)為開發(fā)商提供一個(gè)后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達(dá)到“雙贏”的目的。各項(xiàng)物業(yè)管理工作是否能順利落實(shí)，主要看有多長的籌備時(shí)間來完成物業(yè)的所有籌備工作。從專業(yè)角度來看，愈早能讓物業(yè)管理隊(duì)伍熟識(shí)項(xiàng)目現(xiàn)場，就愈早能有序的對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行有效管理。前期介入與籌備工作計(jì)劃如雙吉安物業(yè)能成為南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理商，將根據(jù)物業(yè)施工進(jìn)度，制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。主要工作包括：對(duì)物業(yè)的建筑遺留事項(xiàng)提出意見和建議對(duì)物業(yè)的機(jī)電設(shè)施運(yùn)行提出意見和建議對(duì)物業(yè)的智能系統(tǒng)提出意見和建議參與各項(xiàng)工程招標(biāo)工作跟進(jìn)物業(yè)裝修施工和設(shè)備安裝過程編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算編制物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算向政府物價(jià)管理部門申報(bào)管理費(fèi)和其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建立人員架構(gòu)，調(diào)配招聘管理員工制定及完善各項(xiàng)物業(yè)管理制度按照培訓(xùn)計(jì)劃定期對(duì)各部員工進(jìn)行培訓(xùn)安排部分外包項(xiàng)目招投標(biāo)挑選和定制員工制服調(diào)配保安保潔等展示物業(yè)管理形象的相關(guān)崗位人員開展形象崗活動(dòng)協(xié)助開發(fā)單位對(duì)物業(yè)的推廣銷售運(yùn)用物業(yè)管理服務(wù)的提早介入，加強(qiáng)購房者對(duì)售后優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心，更有助于貴公司樹立品牌形象，同時(shí)我們還將協(xié)助銷售宣傳推廣活動(dòng)，如：建議在售樓現(xiàn)場派駐禮賓門童、專業(yè)保安、保潔員等物業(yè)工作人員，并身著雙吉安物業(yè)制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作，務(wù)求前期建立物業(yè)品牌形象。派物業(yè)專員赴現(xiàn)場解答客戶對(duì)物業(yè)管理方面的咨詢和疑問。為銷售人員提供物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)及客戶服務(wù)培訓(xùn)，商討在銷售中有關(guān)的物業(yè)管理問題。提供有利于售樓宣傳所需的物業(yè)管理資料。對(duì)管理服務(wù)承諾實(shí)施計(jì)劃安排，增加買家信心。對(duì)樓盤入住程序和事項(xiàng)的布置設(shè)計(jì)提供意見，并安排好管理措施。對(duì)買家提供超前服務(wù)，定期征詢意見，提供物業(yè)管理信息等。

檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資雙吉安物業(yè)憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)及委派有經(jīng)驗(yàn)的工程人員定期參加前期項(xiàng)目工程例會(huì)，對(duì)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議，如：制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)預(yù)售創(chuàng)造條件。針對(duì)智能化采用的程度和深度進(jìn)行探討，即可以促進(jìn)銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展的需求，以及盡量減少投資成本。同時(shí)考慮到管理中通過有效的人與技的結(jié)合，減少今后的管理成本。根據(jù)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目情況提出物業(yè)改良及增減工程項(xiàng)目之建議，以節(jié)省工程費(fèi)用從而達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格，并利用雙吉安物業(yè)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠的價(jià)格尋找提供服務(wù)的承接商。

從物業(yè)管理者角度，改善設(shè)計(jì)缺陷在以往許多項(xiàng)目中，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計(jì)單位確定物業(yè)的功能及配套設(shè)施，事實(shí)上，在物業(yè)日后的運(yùn)行及管理上沒有哪一家設(shè)計(jì)單位能夠比有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司有更深刻的理解。因此往往在交樓之后才由業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計(jì)缺陷，以致物業(yè)公司難以運(yùn)作，業(yè)主怨聲載道。為改變這一狀況，我們將從物業(yè)管理者的角度，對(duì)物業(yè)及設(shè)施進(jìn)行審視，盡可能將設(shè)計(jì)中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如：建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)。小區(qū)人、車分流。圍墻和大門設(shè)置。公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。公共照明開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長明形式開閉。建立合適的管理用房。公共機(jī)房和管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一。垃圾房設(shè)立和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類。設(shè)置必要的公共洗手間。信報(bào)箱的設(shè)立要方便使用和管理。配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)位置。愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。

智能系統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)我們從增加銷售賣點(diǎn)、節(jié)約投資并結(jié)合管理需要和社會(huì)發(fā)展趨勢的觀點(diǎn)出發(fā)，建議南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目提供以下智能小區(qū)的基本功能配置：序號(hào)項(xiàng)目子系統(tǒng)一SA安全自動(dòng)化公共部位及周界圍墻閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)周界圍墻及重點(diǎn)部位紅外聯(lián)動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)集群式樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)電子巡更管理系統(tǒng)電梯監(jiān)控及緊急對(duì)講系統(tǒng)居家智能化三防系統(tǒng)通訊對(duì)講聯(lián)絡(luò)及社區(qū)緊急求助系統(tǒng)道路交通管制系統(tǒng)高層緩降救生系統(tǒng)二CA通訊自動(dòng)化電話通訊系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)綜合集成管理系統(tǒng)光纖電視接收系統(tǒng)衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)物業(yè)自辦電視節(jié)目系統(tǒng)三MA管理自動(dòng)化一卡通管理系統(tǒng)車庫自動(dòng)化管理系統(tǒng)園區(qū)電子公告牌系統(tǒng)園區(qū)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)系統(tǒng)集成 跟進(jìn)施工過程，保證順利交接為了保證日后管理工作順利開展，必須對(duì)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解，如果物業(yè)管理人員在南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目交付使用時(shí)才介入管理，就無法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。在南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目交付前期，我們將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議，如：檢討施工進(jìn)度。發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。在交付前先作驗(yàn)收，并向發(fā)展商匯報(bào)一切承接商在安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事項(xiàng)。對(duì)今后不便養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)的重點(diǎn)記錄。協(xié)助檢查施工質(zhì)量。參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。提供成品保護(hù)措施。緊隨竣工驗(yàn)收同步開展物業(yè)驗(yàn)收工作。

訂立規(guī)章制度在對(duì)物業(yè)實(shí)施管理之前，我們將根據(jù)物業(yè)設(shè)計(jì)度身定制管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作，以便有序地對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。訂立規(guī)章制度包括但不限于：公眾管理制度業(yè)主公約/業(yè)主委員會(huì)章程/客戶服務(wù)指南或住戶手冊(cè)/精神文明公約/住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法/治安管理須知/車輛進(jìn)出停放管理須知/消防管理須知/環(huán)境衛(wèi)生管理須知/招牌廣告及公共場地、墻壁、屋面管理須知/營業(yè)場所管理須知/文娛場所管理須知/裝飾裝修管理須知等。內(nèi)部管理制度人事管理制度/福利管理制度/考勤管理制度/財(cái)務(wù)管理制度/預(yù)算管理制度/獎(jiǎng)懲管理制度/投訴管理制度/文件管理制度/員工基本規(guī)范/通訊設(shè)備管理制度/管理體系及重大事項(xiàng)決策管理制度/培訓(xùn)管理制度。工作手冊(cè)各級(jí)崗位職責(zé)工作手冊(cè)/社區(qū)文化工作手冊(cè)/公共場地工作手冊(cè)/營業(yè)文娛場所工作手冊(cè)/房屋整改工作手冊(cè)/空房管理工作手冊(cè)/住戶入住工作手冊(cè)/裝修管理工作手冊(cè)/投訴的接待和處理工作手冊(cè)/住戶意見的征求、評(píng)議以及服務(wù)的定期回訪工作手冊(cè)/住戶檔案管理工作手冊(cè)/便民服務(wù)實(shí)施工作手冊(cè)/費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、收取和追收欠款工作手冊(cè)/環(huán)衛(wèi)工作手冊(cè)/綠化工作手冊(cè)/報(bào)修工作手冊(cè)/供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè)/給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè)/電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè)/庫房工作手冊(cè)/突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊(cè)/勤務(wù)工作手冊(cè)/安全工作手冊(cè)/門衛(wèi)工作手冊(cè)/巡邏工作手冊(cè)/爭創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃等。前期員工培訓(xùn)在南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)入住前，先行聘用基本管理員工，安排訓(xùn)練課程、以便于最短時(shí)間內(nèi)，參與制訂物業(yè)管理制度。為各級(jí)員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容詳見本標(biāo)書第三章第五條管理培訓(xùn)。業(yè)主入住前的工作計(jì)劃我公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。在和開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的交接驗(yàn)收中，由我公司提出接管驗(yàn)收所需要的所有書面資料（驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》和北京市房管局《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理移交辦法》）。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。同時(shí)協(xié)助開發(fā)商制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主手冊(cè)》等文件，同時(shí)準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要的《入住手續(xù)書》、《客戶信息表》、《入住資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務(wù)委托書》、《房屋驗(yàn)收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；安全護(hù)衛(wèi)人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。

業(yè)主入住工作計(jì)劃業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗(yàn)收、抄表，對(duì)于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：《客戶手冊(cè)》、《裝修管理辦法》、《入住資料簽收表》、《業(yè)主信息表》、《房屋驗(yàn)收表》、《鑰匙簽收單》等，并及時(shí)向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入住后的管理規(guī)定。其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作，并準(zhǔn)備好《裝修申報(bào)表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動(dòng)用明火許可證》、《安全責(zé)任書》等書面資料，客戶服務(wù)人員會(huì)將《施工人員登記表》復(fù)印件交安全護(hù)衛(wèi)主管；安全護(hù)衛(wèi)巡崗按表查驗(yàn)施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過程，督促施工隊(duì)文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時(shí)清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除安全護(hù)衛(wèi)，客戶接待外、管理處經(jīng)理都應(yīng)當(dāng)定時(shí)對(duì)裝修施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違章并進(jìn)行糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過驗(yàn)收并合格，剩余的裝修材料運(yùn)出小區(qū)應(yīng)當(dāng)有客戶簽字并經(jīng)管理處經(jīng)理確認(rèn)。

業(yè)主入住后的工作計(jì)劃進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開展以下工作（但不限于）：房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；設(shè)備設(shè)施管理；對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修；清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；消防管理：建立消防隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；安全管理；加強(qiáng)安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；產(chǎn)籍管理：指對(duì)產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符；財(cái)務(wù)管理：對(duì)物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理；協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。二、物資裝備計(jì)劃物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；安全護(hù)衛(wèi)、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；物業(yè)管理用房大約在250平米左右：物業(yè)管理用房的配置要求管理處辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等。安全護(hù)衛(wèi)、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高物業(yè)管理服務(wù)人員工作效率。管理設(shè)施的配置要求管理處開辦物品表名稱數(shù)量/型號(hào)一、辦公及客服開辦物品復(fù)印機(jī)1臺(tái)/A3普通多功能機(jī)電腦2臺(tái)/普通兼容機(jī)、17寸純平顯示器打印機(jī)1臺(tái)/HP1020對(duì)講機(jī)10只/健伍3107對(duì)講機(jī)電池板10塊/1000mA充電器10只/單路現(xiàn)金保險(xiǎn)箱1臺(tái)/永發(fā)4800辦公桌8張/防火板臺(tái)面1400*600*750辦公椅8把/麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅接待桌2張/防火板臺(tái)面1600*800*750接待椅4把/麻面弓型扶手椅洽談桌1張/防火板桌面直徑75cm，高度75cm洽談椅4把/麻面鍍鉻鋼椅會(huì)議桌1張會(huì)議椅8把水瓶2個(gè)/企鵝式WL-LM-1300煙灰缸3個(gè)/612202A考勤鐘1套/科密8100標(biāo)識(shí)若干/塑封機(jī)1臺(tái)/亞太2200飲水機(jī)1臺(tái)/立式傳真機(jī)1臺(tái)/松下FT-153CN分欄文件柜5組/900*400*2300檔案夾250個(gè)/HY2052閱覽架1個(gè)/標(biāo)準(zhǔn)電話機(jī)2個(gè)/普通大貨架2個(gè)/更衣柜2個(gè)/普通18門傘架1個(gè)/定制大雨傘3把/定制小雨傘30把/定制工服及配飾根據(jù)崗位工種定制

二、維修工器具開辦物品電錘（進(jìn)口）1臺(tái)/博士電動(dòng)疏通機(jī)1臺(tái)/大力牌GC70鋁合金合頁梯（1.5m－6m）3套/標(biāo)準(zhǔn)管子鉗1把/新工600m/m24寸龍門架1套/滬工2號(hào)帶腳臺(tái)虎鉗1套/滬工5”、6數(shù)字式萬用表1只/普通2-1/2位指針式萬用表1只/南京M47數(shù)字式鉗形表1只/永紅MG-28兆歐表1只/東海500V潛水泵1臺(tái)/長樂220V750W移動(dòng)電源盤2套/塔牌60A、1M2、切割機(jī)1臺(tái)/普通梅花扳手1套/電工牌10件套筒扳手1套/電工牌32件內(nèi)六角扳手1套/電工牌1.5m/m-10m/m工具箱2套/普通保險(xiǎn)帶2套/普通組合工具1套/普通硅膠搶2只/大小各一黃油槍2只/滬工400g管道工具1套/普通泥瓦、木工工具1套/普通電梯專用維修工具1套/根據(jù)機(jī)型配置三、保潔工具開辦物品升降梯1部/登月牌7米多功能擦地機(jī)1臺(tái)/美國NSS17寸經(jīng)濟(jì)型吸塵吸水機(jī)1臺(tái)/美國NSS雙馬達(dá)高壓水槍1只1.5米鋁梯2部黃魚車1部四、安全護(hù)衛(wèi)器具開辦物品雨衣/雨鞋20套警棍10根關(guān)于開辦費(fèi)用及其他按慣例開發(fā)商需承擔(dān)前期物業(yè)管理所需開辦物資裝備采購所需費(fèi)用，除上述需配備物資外，還需配置各崗位工服等。物業(yè)公司對(duì)所配備的物資享有使用權(quán)，如我公司能夠承接本項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)，我們將盡可能節(jié)約開辦費(fèi)用，并免收前期物業(yè)管理服務(wù)中的房屋驗(yàn)收及交房和協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行的房屋售后返修服務(wù)費(fèi)用，以作回報(bào)。有關(guān)詳情在簽定合同前進(jìn)行洽定。

第六章管理組織架構(gòu)與人員編制

獲正式委托后，我公司即于六個(gè)工作日內(nèi)組建本方案所述專案組織架構(gòu)，并調(diào)配相應(yīng)人力到位，為南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目提供物業(yè)管理前期介入服務(wù)，前期介入人員重點(diǎn)為展示南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理隊(duì)伍的良好形象，配合建工集團(tuán)進(jìn)行樓盤銷售，并協(xié)助對(duì)建工集團(tuán)公司辦公場所與售樓部、施工現(xiàn)場進(jìn)行安全和環(huán)境管理。前期介入組織架構(gòu)與后期相同，區(qū)別僅在人員編制。

以下重點(diǎn)闡述了我們計(jì)劃于正式接收南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目并全面開展本方案所呈述的物業(yè)管理內(nèi)容的組織架構(gòu)及相關(guān)人員編制。其中人員編制列表下注明了前期介入人員編制及概況?？偩幹茷?9人，其中管理人員7人。管理組織架構(gòu)及職能說明雙吉安物業(yè)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)架構(gòu)圖物業(yè)管理處物業(yè)管理處安全部管業(yè)部辦公室安全部管業(yè)部辦公室我公司的組織架構(gòu)經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)，己逐步產(chǎn)生以下優(yōu)勢：樹立人才觀念：為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)立良好的外部環(huán)境。營造激勵(lì)機(jī)制：提高員工的整體素質(zhì)，努力培養(yǎng)員工奮發(fā)向上的精神面貌。塑造整體形象：增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。提高服務(wù)效率：以管理處為核心，各職能部門協(xié)作的架構(gòu)能夠充分體現(xiàn)出雙吉安物業(yè)所倡導(dǎo)的“客戶服務(wù)前向化”物業(yè)管理服務(wù)模式，突出客戶地位，一切圍繞客戶服務(wù)第一線，大大提高服務(wù)效率。

南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目管理處組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置本著精簡、高效原則，根據(jù)“南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目”實(shí)際服務(wù)、管理和經(jīng)營的需要，在保證“南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目”高質(zhì)量物業(yè)管理水平及管理員工素質(zhì)的基礎(chǔ)上。同時(shí)，也為充分表明本公司對(duì)“南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目”物業(yè)管理的高度重視程度，經(jīng)研究決定成立南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理處（下設(shè)三個(gè)部門），負(fù)責(zé)“南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目”各項(xiàng)物業(yè)管理工作的開展，具體如下：客戶服務(wù)中心（辦公室）性質(zhì)與任務(wù)客戶服務(wù)中心（辦公室）同時(shí)兼顧管理處內(nèi)務(wù)管理與對(duì)客服務(wù)工作，是管理處的重要中樞。是南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理處后勤保障和經(jīng)營管理、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)文化氛圍營造管理、業(yè)主服務(wù)的綜合部門，是南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目管理服務(wù)面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁。負(fù)責(zé)處理對(duì)客戶的服務(wù)工作，包括：接待賓客、受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、業(yè)主檔案、郵件收發(fā)、財(cái)務(wù)管理及各類費(fèi)用代收等；負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部人事、勞資、檔案、行政管理。貫徹、傳達(dá)、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、發(fā)展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)各部門之間工作；負(fù)責(zé)面對(duì)客戶的公關(guān)、經(jīng)營、物業(yè)宣傳和廣告工作；負(fù)責(zé)開發(fā)、管理、經(jīng)營各類配套物業(yè)項(xiàng)目，包括會(huì)所管理與服務(wù)；管理儲(chǔ)備物資，定期盤點(diǎn)，合理使用，加快存貨周轉(zhuǎn)，減少資金占用；狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促進(jìn)增收節(jié)支等工作。管理架構(gòu)管理處經(jīng)理管理處經(jīng)理出納兼保管員信息檔案文員出納兼保管員信息檔案文員人員配置序號(hào)崗位數(shù)量薪資備注項(xiàng)目經(jīng)理1人3000前臺(tái)接待兼信檔員出納1人1300合計(jì)2人管業(yè)部性質(zhì)與任務(wù)管業(yè)部是保證南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目正常運(yùn)行的基礎(chǔ)服務(wù)部門，負(fù)責(zé)房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等管理、小區(qū)裝修監(jiān)督管理、保潔綠化管理等方面的日?；A(chǔ)服務(wù)的提供。管業(yè)主管兼管理員管理架構(gòu)管業(yè)主管兼管理員維修工保潔員維修工保潔員人員配置由于本項(xiàng)目規(guī)模小，為保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行，人員精簡要求一專多能，管業(yè)部只設(shè)管理員1人并且兼任小區(qū)維修工和保潔班長。其他人員配置如下：序號(hào)崗位數(shù)量薪資備注1、管業(yè)主管兼管理員、維修工1人15002、保潔員3人800合計(jì)4人安全管理部性質(zhì)與任務(wù)保安部是維護(hù)南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目正常生活、居住秩序的重要職能部門，負(fù)責(zé)治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象展示等工作。管理架構(gòu)保安隊(duì)長保安隊(duì)長輪班門崗保安機(jī)動(dòng)巡邏保安輪班門崗保安機(jī)動(dòng)巡邏保安人員配置由于本項(xiàng)目規(guī)模小，為保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行，同時(shí)盡量節(jié)約人力，保安崗位白班只設(shè)1人負(fù)責(zé)門崗，另有隊(duì)長負(fù)責(zé)換崗機(jī)動(dòng)等工作，中班夜班各2人負(fù)責(zé)門崗和巡邏任務(wù)。序號(hào)崗位數(shù)量薪資備注1、保安隊(duì)長113002、保安員61200其中包含輪休1人合計(jì)雙吉安物業(yè)擬派至南禮士路19號(hào)回遷小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目主要管理人員資歷簡介序號(hào)崗位學(xué)歷執(zhí)有證件主要工作經(jīng)歷1項(xiàng)目經(jīng)理大專物業(yè)管理經(jīng)理上崗證物業(yè)管理專業(yè)，2000年起擔(dān)任管理處主任，多次參與小區(qū)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。2管業(yè)主管大專物業(yè)管理經(jīng)理上崗證行政管理專業(yè)，2004年起從事物業(yè)管理工作，在順馳等知名企業(yè)擔(dān)任客戶服務(wù)主管。3工程主管大專物業(yè)管理經(jīng)理上崗證機(jī)電專業(yè)，96年起從事機(jī)電設(shè)備管理。從事建筑施工管理、質(zhì)檢工作及監(jiān)理數(shù)年。4保安主管大專物業(yè)管理從業(yè)人員上崗證武裝警察退役，從事保安管理工作數(shù)年，2000年起從事物業(yè)保安管理。5環(huán)境主管大專物業(yè)管理從業(yè)人員上崗證經(jīng)管專業(yè)，從事酒店管理數(shù)年，2002年起從事物管環(huán)境管理。

第七章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算

一、物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算

費(fèi)用預(yù)算編制說明委托方的要求、物業(yè)地理位置及總體功能的定位；國家及北京市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；同類相似物業(yè)水平；客戶消費(fèi)水平；北京市現(xiàn)有物價(jià)水平；按照京發(fā)改[2005]2662號(hào)文件和《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，電梯維護(hù)、公共照明、二次供水費(fèi)用另行測算（不含在物業(yè)管理費(fèi)中）；委托方提供的數(shù)據(jù)，若實(shí)際情況與其有較大差異，雙方應(yīng)予以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整。管理費(fèi)用分析經(jīng)濟(jì)來源定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營收入小區(qū)車位維護(hù)及廣告費(fèi)用主要支出管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)綠化管理費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)保安費(fèi)辦公費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)法定稅費(fèi)管理成本測算單位：人民幣（元/月）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式合計(jì)一、工資和福利費(fèi)（一）至（四）和17575（一）管理、服務(wù)人員工資1-3之和171001、客戶服務(wù)中心（辦公室）共2人4300（1）項(xiàng)目經(jīng)理3000×13000（2）接待兼出納、信檔員1300×113002、管業(yè)部共4人4300（1）管業(yè)主管兼維修員、管理員1500×11500（2）保潔員900×327003、保安部共15人8500（1）保安隊(duì)長1300×11300（2）保安員1200×67200（二）按規(guī)定提取福利費(fèi)1-3之和01、福利基金均已包含在工資中02、工會(huì)經(jīng)費(fèi)均已包含在工資中03、教育經(jīng)費(fèi)均已包含在工資中0（三）勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)1-4之和01、養(yǎng)老保險(xiǎn)、23%均已包含在工資中02、醫(yī)療保險(xiǎn)7%均已包含在工資中03、失業(yè)保險(xiǎn)2%均已包含在工資中04、工傷保險(xiǎn)1%均已包含在工資中0（四）加班費(fèi)1、法定假日加班費(fèi)17100÷30×10